agent immobilier (14)
Une société exerçant une activité d'agence immobilière adhère à un réseau d'agences immobilières utilisant un sigle et une marque.
Elle démissionne du réseau et adhère aussitôt à un autre réseau d'agences immobilières.
Elle est assignée en réparation en vertu de la clause de non-réaffiliation contenue dans le contrat auquel elle a mis fin.
Elle a été condamnée par une Cour d'appel à payer 20.000 euros en application de cette clause.
Mas elle en a contesté la validité devant la Cour de Cassation au motif qu'une clause de non-concurrence, tout comme la clause de non-réaffiliation, n'est licite que si elle comporte l'obligation pour son bénéficiaire de verser au débiteur de l'obligation de non-concurrence une contrepartie financière, ce qui n'était pas le cas.
Mais la Cour de Cassation relève que la clause d'interdiction d'adhérer à un réseau d'agences immobilières pendant une durée d'une année en exerçant son activité dans les mêmes locaux que précédemment est limitée dans le temps et l'espace , est en outre justifiée et proportionnée aux intérêts de la société en demandant le bénéfice , n'a pas pour effet d'interdire à l'adhérent toute activité d'agence immobilière, mais le contraint seulement à ne pas adhérer pendant un an à un nouveau réseau ou à déplacer le siège de son activité en cas d'adhésion immédiate à un autre réseau .
Dès lors, cette clause de non réaffiliation n'avait pas à être rémunérée et était licite.
Le mandant d'une agence immobilière en liquidation judiciaire n'a pas à déclarer au passif de la procédure, sa créance de restitution résultant des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 -ci échappant, par sa nature, aux dispositions de la procédure collective obligeant les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture à déclarer leurs créances au liquidateur
En effet les fonds que le mandataire détient exclusivement pour le compte de son mandant conformément à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ne constituent pas une créance soumise à déclaration en cas de liquidation judiciaire mais donnent lieu à un droit à restitution couvert par une garantie financière
En matière de mandat non exclusif de rechercher un bien, le mandant n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela, même si le bien lui avait été précédemment présenté par le mandataire initial, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition. (Cass. civ. 1, 25 novembre 2010, n° 08-12.432)).
Cette décision casse un arrêt d'appel qui avait jugé que, lorsqu'un agent immobilier bénéficiaire d'un mandat de recherche en vue de l'acquérir faisait visiter un immeuble et qu'ensuite l'acquéreur traite avec un autre mandataire du vendeur, l'opération était effectivement conclue par l'entremise de cet agent immobilier, lequel avait droit au paiement de la commission convenue,
En ce cas, ce n'est pas la commission qui est due, mais d'éventuels dommages et intérêts en cas de faute
L'agent immobilier qui intervient, notamment pour gérer les biens d'une personne, est tenu de diverses obligations et d'une obligation de conseil.
Sa responsabilité pourra être engagée lors de la conclusion d'un bail s'il ne se préoccupe pas d'obtenir une caution dont son mandant pourrait être le bénéficiaire. C'est ce que rappelle la troisième chambre de la Cour de Cassation par un arrêt du 19 janvier 2010 (09 - 10151)
L'activité d'agent immobilier est strictement réglementée afin de protéger notamment le consommateur.
Ainsi, il est prévu lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, que cette clause ne puisse recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.
Et cette remise doit être immédiate.
Si tel n'est pas le cas ce n'est pas seulement la clause d'exclusivité dont la validité serait entachée, mais bien le mandat en son entier, (ce qui priverait bien sûr l'agent immobilier de toute rémunération).
C'est ce qu'a encore confirmé la Cour de Cassation par un arrêt 25 février 2010 (08 - 14787)
L'article L121-21 du code de la consommation dispose :
« Est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services... »
Et le consommateur est alors protégé par des dispositions entraînant l'exigence d'un écrit, une faculté de renonciation, un formulaire détachable, l'interdiction de tout paiement pendant un délai de réflexion.
Le champ d'application de ces dispositions est évidemment sujet à discussion.
Par un arrêt du 14 janvier 2010 (09 - 11832) la Cour de Cassation a estimé que ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré.
La restriction mentale n'est pas permise à un agent immobilier.
Si celui-ci, chargé de la vente d'une maison, a son agence dans une zone qui assure qu'il a eu connaissance d'une procédure de constatation de catastrophe naturelle en cours et s'il ne peut dès lors ignorer que la maison dont il est en charge de la vente se trouve au cœur de la zone touchée, il doit attirer l'attention de l'acquéreur sur la gravité potentielle des fissures pouvant affecter la structure même de l'immeuble en vente. À défaut il pourra être condamné in solidum avec le vendeur et l'assureur garantissant celui-ci.
(Cour de Cassation, 8 avril 2009, 07 - 21910)
Si une agence immobilière omet d'inscrire un mandat sur le registre des mandats et de reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire remis au mandant, l'offre de vente formulée par elle, en application d'un mandat, dès lors irrégulier, n'engage pas le vendeur.
(Cour de Cassation, 8 avril 1009, 07 - 21610)
J'ai reçu ce matin à un agent immobilier entrant en dépression.
Un jeune, surfant sur la bulle, créant son agence il y a trois ans, avec maintenant deux salariés et des revenus plus que corrects.
Deux ou trois compromis par mois avec les ventes qui suivaient par la suite.
Depuis le mois de septembre, un seul compromis.
Et si l'on prend en considération le fait qu'au troisième trimestre 2008 les ventes immobilières ont chuté par rapport au troisième trimestre 2007 de plus de 40 %, on peut en tirer la conclusion que d'ici trois ou quatre mois cette agence sera en péril et ses salariés aussi.
Et comme son banquier aura lui-même des préoccupations, le crédit sera difficile à obtenir...
La vraie dépression, c'est celle-là, celle qui frappe à la porte proche.
Et qui sait, à la sienne.
L'agent immobilier à une obligation d'information et s'il ne la remplit pas sa responsabilité peut être engagée.
Un couple, par l'intermédiaire d'un agent immobilier signe un compromis de vente portant sur l'acquisition d'un appartement. Le vendeur, par une lettre d'intention, s'engage à lui céder à titre gracieux la jouissance d'un emplacement de parking et dans la mesure où une procédure est en cours contre un tiers, à lui permettre de l'acquérir à l'issue de cette procédure.
Mais les acquéreurs ont appris qu'en fait un jugement intervenu avant la vente et frappé d'appel avait décidé que cet emplacement était la propriété de ce tiers.
Ils demandaient donc la résolution du compromis, la restitution des fonds et des dommages-intérêts.
La cour d'appel d'Aix les avait déboutés sur la demande de résolution au motif que l'information qui leur avait été donnée était loyale, et sur la restitution de l'acompte et les dommages et intérêts en raison de l'imputabilité de cette résolution.
Mais la Cour de Cassation par un arrêt du 5 juin (07 – 12237) d'une part prononce la résolution au motif que le vendeur n'avait pas informé les acquéreurs de l'existence et de la teneur du jugement déclarant l'emplacement de stationnement propriété d'un tiers alors que la lettre d'intention ne laissait en aucune façon supposer que l'issue de la procédure pouvait remettre en cause la propriété de ce bien.
Et s'agissant de l'agent immobilier elle rappelle qu'il appartient à celui-ci d'informer l'acquéreur et en l'espèce qu'il lui appartenait d'informer l'acquéreur sur la portée de la lettre d'intention et sur l'incertitude de l'existence du droit de propriété.
Les époux X vendent, sous conditions suspensives, aux époux Y un bien immobilier.
Les époux Y devaient obtenir un prêt, mais ne l'obtiennent pas.
Les vendeurs estimant qu'il y avait faute de leur part agissent en justice pour obtenir à titre indemnitaire le montant de l'acompte.
L'agent immobilier demande, lui, des dommages et intérêts.
La Cour d'appel de Rennes fait droit à la demande.
Pourvoi.
La Cour de cassation le 10 octobre 2007 (06-16223) répond aux acquéreurs qui soutenaient que l'agent n'avait droit à une commission que si la vente était effectivement conclue et constatée, ce qui n'était pas le cas.
La Cour constate en effet que l'immeuble a été vendu à d'autres mais par une autre agence et que l'agent immobilier avait donc été privé de la réalisation de la vente par la faute des acquéreurs et que c'était à bon droit que la Cour d'appel, qui ne s'était pas fondée sur les dispositions de la loi de la loi du 2 janvier 1970, avait pu condamner à des dommages et intérêts.
Les acquéreurs sont condamnés sur le fondement de la faute commise par eux et pas sur les dispositions spécifiques de la loi de 1970
Dans un arrêt du 12 février 2008, (06-21709) la Cour de cassation rappelle que le mandat d'entremise, donné à un agent immobilier en application de l'article 1 de la loi du 2 janvier 1970, n'autorise pas, en l'absence de clause expresse, l'agent, à aliéner le bien ni a représenter le vendeur pour conclure cette vente.
Un tel mandat ne peut pas représenter une offre de vente à l'égard d'un éventuel acquéreur quand bien même celui-ci l'accepterait-il.
Et dans l'espèce jugée, il a été estimé qu'aucune vente n'avait été en conséquence conclue.
Ce qui doit conduire à bien lire ce que l'on signe, là comme ailleurs.
Une agence immobilière établissait avec madame X un contrat d'agent commercial.
Le printemps des relations professionnelles fit place à l'automne, puis à l'hiver et il fut mis fin au contrat sans préavis.
Se prévalant alors du statut des agents commerciaux, la dame X agit en justice pour obtenir diverses indemnités.
La Cour d'appel rejetait ses demandes en lui appliquant le statut d'agent immobilier, en relevant que le contrat conclu donnait mandat à madame X de rechercher pour le compte de l'agence des acquéreurs et vendeurs en immobilier et fonds de commerce.
La Cour de cassation par un arrêt du 31 janvier 2008(06-20254) casse l'arrêt de la Cour d'appel en disant qu'elle n'avait pas donné de base légale à se décision en ne recherchant pas en quoi l'agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente et à l'achat d'immeubles, de fonds de commerce et de biens immobiliers, tout en relevant que l'application du contrat d'agent commercial ne dépendait pas de la volonté exprimée par les parties dans le contrat, ni de la dénomination qu'elles avaient donnée à leur convention mais des conditions dans lesquelles l'activité était effectivement exercée.
C'est donc une recherche des conditions pratiques d'exercice de l'activité qui peut permettre de fonder le statut applicable .
L'agent immobilier, dont il ne sera pas contesté la difficulté de la tâche, ne peut être jugé responsable de tous les maux de la Terre et des désordres du bien immobilier qu'il vend.
De malheureux acquéreurs, à l'occasion de réalisation de travaux dans les combles de l'habitation qu'ils avaient achetée, ont découvert que la charpente était affectée de graves désordres compromettant sa solidité et qui, après expertise judiciaire, apparaissaient comme ayant été causés par des modifications des fermes et fermettes afin de rendre les combles aménageables.
Ils ont donc, légitimement, assigné leurs vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais également l'agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle en réparation de leur préjudice. La cour de cassation, par un arrêt du 16 janvier 2007, rappelle excellemment que les désordres affectant la charpente n'étaient pas apparents au moment de la vente et que la preuve n'était pas rapportée par le demandeur que l'agent immobilier avait eu connaissance du vice caché, ce dont il résultait que le manquement au devoir de conseil n'était pas établi.
La preuve du manquement au devoir de conseil incombant au demandeur, l'agent immobilier a été, à bon droit, mis hors de cause