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Quid du sort du bail commercial en cas de congé délivré avec une offre de renouvellement par le bailleur en l'absence de réponse du preneur?
Le bail commercial réglementé par les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce a une durée minimum de 9 ans et ne prend pas automatiquement fin à l'expiration de la période contractuelle.
En effet, à défaut d'une manifestation de volonté émanant du preneur ou du bailleur, le bail arrivé à son terme, se poursuit par tacite reconduction.
En revanche, la difficulté du sort du bail commercial se pose lorsque le bailleur délivre au preneur un congé avec une offre de renouvellement, et que dans le même temps le preneur reste taisant tout en restant dans les lieux.
Dans ce cas, il est légitime de s'interroger sur le sort du bail commercial.
En effet, doit-on alors considérer que le preneur accepte tacitement l'offre de renouvellement dans la mesure où il s'est maintenu dans les lieux ou au contraire son silence met-il fin au bail ?
La troisième chambre Civile de la Cour de Cassation par deux arrêts en apparence contradictoires, a répondu à cette interrogation.
Par un arrêt du 4 octobre 1994, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (Juris-data n° 92-21.943), a retenu que le congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur (...) avait été implicitement accepté par la société preneuse dès lors que celle-ci était restée dans les lieux et qu'aucune des parties n'avait agi dans la mesure où le renouvellement du bail n'était pas subordonné à la fixation d'un nouveau prix.
A l'inverse, la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 22 octobre 1998 (N° juris data 96/3123) est venue préciser qu'un congé délivré avec une offre de renouvellement assortie d'un loyer majoré a pour seul effet, en l'absence de tout acte positif d'acceptation par le locataire, de mettre fin au bail en cours, sans que le maintien dans les lieux à l'expiration du bail puisse conférer à cette occupation valeur d'une acceptation de l'offre de renouvellement du bail comportant blanc seing sur les conditions de son renouvellement, alors qu'en l'occurrence le locataire a continué à appliquer le montant de l'ancien loyer et a expressément refusé l'offre de renouvellement, par une notification par exploit d'huissier.
En conséquence, la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation considère que le congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur est implicitement accepté par le preneur si l'offre n'est pas subordonnée à la fixation d'un nouveau prix, et à l'inverse cette même chambre considère qu'en l'absence de réponse du preneur, le congé délivré avec une offre de renouvellement assortie d'un loyer majoré a pour effet de mettre fin au bail en cours.
Dès lors, dans cette deuxième hypothèse, et dans la mesure où l'absence d'acceptation expresse du preneur a pour effet de mettre fin au bail en cours, il en résulte que son maintien dans les lieux à l'expiration du bail peut être analysé comme une occupation sans droit ni titre.
Le locataire doit donc quitter les lieux sans indemnité d'éviction mais doit en outre payer une indemnité d'occupation rétroactive, à compter du jour où le congé a pris effet.
En conclusion, lorsque le bailleur délivre un congé avec une offre de renouvellement au preneur et que ce dernier reste taisant, ce silence vaut acceptation implicite du preneur lorsque l'offre de renouvellement n'est pas subordonnée à la fixation d'un nouveau prix, en revanche ce même silence met fin au contrat de bail en cours lorsque l'offre est assortie d'un loyer majoré.
Dès lors, en l'absence de réponse du preneur en cas de congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur, il est nécessaire de vérifier si l'offre de renouvellement est identique au bail en cours, notamment sur le montant du loyer, pour déterminer le sort du bail commercial.
Caroline MILLON-MESNARD.
RE: JURISTE
par JEAN-MICHEL CAMUS
Bonjour Maître,
Je vous remercie pour votre article, extrêmement bian fait.
En revanche, êtes-vous certain de vos références ou même de la date de l'arrêt du 22 octobre 1998?
Je n'ai en effet pas réussi à le retrouver.
Si par chance, vous faites un tour sur la toile, n'hésitez pas à m'éclairer.
En attendant, je vous souhaite une excellente continuation.
Très cordialement.
Pascal
Bonjour,
Je ne comprends pas bien votre position en ce qui concerne le deuxième arrêt de 1998.
Il semble que dans ce cas précis le locataire ait exprésséement et par exploit d'huissier refusé le rnouvellement.
Il n'est donc pas resté totalement taisant.
S'il est totalement taisant et reste dans les lieux, rien n'est prévu par la loi.
Et à partir de combien de temps l'expulser ? Et qui dit qu'il n'aura pas droit à indemnité d'éviction ?
La solution semble en fait la saisine du juge pour faire constater la résiliation du bail sans indemnité, et encore dans le délai de deux ans.
Cher Monsieur,
C'est précisément car la Loi ne prévoit rien en cas de silence du preneur qui reste dans les lieux après avoir reçu un congé avec offre de renouvellement que l'analyse de ces deux décisions nous a paru intérressante.
Ce qui nous semble important dans l'arrêt de la troisième chambre civile du 22 octobre 1998 c'est qu'il répond à la question du sort du bail dans l'hypothèse d'une offre de renouvellement assortie d'une demande d'augmentation du loyer : en l'absence de tout acte positif d'acceptation par le locataire, le bail prend fin.
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