droit au renouvellement (2)
Le rapport DARROIS remis au Président de la République le 7 Avril dernier préconise l'instauration de l'acte sous seing privé contresigné par Avocat aux côtés de l'acte authentique qui reste l'apanage du notariat.
L'acte contresigné par l'Avocat ou l'acte sous signature juridique, est une revendication majeure de la profession d'Avocat.
Sa préconisation par la Commission DARROIS a suscité le légitime courroux corporatiste des représentants de la profession de Notaires ce qui, en soit, suffirait à démontrer son utilité pour la profession d'Avocat.
Cependant, il semblerait qu'un certain nombre de mes confrères n'aient pas saisi l'avancée majeure d'une telle préconisation, si demain elle se concrétisait par une Loi. (ce que semble vouloir le Président de la République).
Aujourd'hui, un acte sous seing privé rédigé par un Avocat n'a pas plus de valeur qu'un acte sous seing privé rédigé dans n'importe quelle officine (dans le sens braconnier du droit) ou même, sur le coin d'une table d'un bistrot.
Cette situation est-elle normale et acceptable pour la profession d'Avocat ?
Rappelons qu'un avocat suit les même études de droit qu'un notaire, dans les même facultés. Il faut au minimum 5 ans pour obtenir le titre de notaire stagiaire, Il en faut au moins 6 pour obtenir son certificat d'aptitude à la profession d'avocat
A l'heure d'internet où les modèles de contrats foisonnent sur la toile et où les particuliers, et même certaines entreprises, ont de plus en plus tendance à "s'accrocher" grâce à la gratuité à des modèles d'actes mal rédigés, il était urgent de répondre à cette demande par une offre spécifique offrant une sécurité aux individus comme aux entreprises.
L'acte sous signature d'Avocat aurait deux effets supplémentaires par rapport à l'acte sous seing privé classique :
- l'acte sous signature d'Avocat attestera que l'Avocat aura pleinement éclairé la partie qu'il conseille sur les conséquences juridiques de l'acte, il en garantira la pleine validité et la pleine efficacité ;
- cet acte aura, entre ceux qui l'ont souscrits, la même foi que l'acte authentique.
Cela veut dire, qu'il sera quasiment impossible de remettre en cause la validité d'un acte d'Avocat.
Cette situation va également bénéficier aux tiers qui ont intérêt à vérifier une situation juridique donnée, son existence, de manière à mieux apprécier la portée de leur engagement.
Il appartient donc à la profession d'Avocat de faire en sorte que cette préconisation du rapport DARROIS devienne force de Loi et de se préparer à sécuriser la grande majorité des relations contractuelles puisque nous savons que 90 % des contrats sont rédigés sous la forme sous seings privés.
Grâce à la liberté de l'honoraire, les Avocats pourront proposer de surcroît, une sécurisation des transactions juridiques à un coût inférieur à celui de l'acte authentique qui gardera le monopole de la transaction immobilière.
Pour exemple ,en matière de baux commerciaux puisque ce blog est consacrée à cette matière, désormais l'intérêt d'avoir recours à un acte d'avocat rendra totalement inutile le recours à l'acte authentique particulièrement coûteux en l'espèce.
En effet, bien que le projet d'acte d'avocat n'ait pas la force exécutoire, le bail commercial sous signature d'avocat fera désormais foi et nous savons par expérience qu'un acte authentique n'évite pas le recours au juge car seul un Juge peut prononcer l'expulsion d'un locataire qui ne règle pas ses loyers, nonobstant l'existence d'un bail sous la forme authentique.
De même, la contestation du montant des loyers et charges impayés, nonobstant la présence d'un bail en la forme authentique finit toujours devant le Juge de l'Exécution et il apparaît donc que dans cette matière particulière, le recours à un avocat dont l'offre de compétence est plus large offrira plus de sécurité et d'efficacité.
L'arrêt LA POSTE rendu le 23 janvier 2008 par la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, est un arrêt d'importance et de très grande portée.
Participant le 28 mars dernier à un séminaire de formation au sein d'EUROJURIS France, le Professeur Hugues KENFACK de l'Université de TOULOUSE, nous a expliqué qu'il fallait se méfier des arrêts rendus par la Cour de Cassation le mercredi, en matière de baux commerciaux ; ces arrêts ont semble t'il beaucoup plus d'importance que ceux rendus par la même Chambre le mardi. Les spécialistes du droit des baux commerciaux siègent à la 3ème Chambre le mercredi et non le mardi (à bon entendeur).
Dans l'arrêt du 23 janvier 2008, LA POSTE était locataire d'un bail d'une durée de 12 années qui a pris effet le 1er janvier 1991. L'article 3-3 de ce bail stipulait qu'à l'issue du présent bail, le bailleur s'engageait à le renouveler pour la même période de 12 ans, si LA POSTE en faisait la demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins 6 mois avant l'échéance. Or, LA POSTE a formulé cette demande de renouvellement par acte en date du 12 juillet 2002, c'est-à-dire dans le délai de 6 mois avant l'échéance. Dès lors, le bailleur a fait notifier le 24 septembre 2002 un refus de renouvellement sans offrir l'indemnité d'éviction, la demande de renouvellement devant lui être notifiée, à ses yeux, avant le 30 juin 2002 conformément aux stipulations contractuelles. LA POSTE a assigné son bailleur devant le Tribunal afin de revendiquer le statut des baux commerciaux et obtenir une indemnité d'éviction.
La Cour d'Appel de MONTPELLIER a accueilli les demandes de LA POSTE, en estimant que la clause stipulée à l'article 3-3 du bail était contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L 145-10 du Code de Commerce et que s'agissant d'une clause illicite, elle doit être réputée non écrite, la disposition légale de l'article L 145-10 doit s'y substituer automatiquement.
La Cour de Cassation a cassé cet arrêt en estimant que les Juges du fond ne pouvaient prononcer une autre sanction que celle de la nullité édictée par l'article L 145-15 du Code de Commerce.
L'affaire est renvoyée devant la Cour d'Appel de PARIS.
L'arrêt a un intérêt certain. En effet, si LA POSTE attaque cette clause illicite par la voie d'action en nullité, elle va se heurter aux dispositions de l'article L 145-60 du Code de Commerce, qui prévoit que toutes les actions exercées en matière de baux commerciaux se prescrivent par deux ans. C'est la raison pour laquelle la Cour d'Appel de MONTPELLIER avait contourné cette difficulté en déclarant que la clause était non écrite. Une clause réputée non écrite est imprescriptible. La Cour de Cassation ne l'entend pas de cette oreille, car dès lors qu'un texte prévoit une sanction de nullité, le Juge ne peut pas y substituer une autre sanction.
La clause contractuelle prévue au bail litigieux prévoyait deux dérogations à l'article L 145-10 du Code de Commerce :
- le renouvellement du bail devait être demandé 6 mois avant l'échéance au lieu de pouvoir être demandé dans les 6 derniers mois du bail ;
- la demande pouvait être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception alors que l'article L 145-10 du Code de Commerce impose l'acte d'Huissier.
Selon le Professeur KENFACK, il suffit à présent à LA POSTE, sans invoquer la nullité qui est frappée de prescription, de solliciter purement et simplement l'application du statut pour obtenir l'indemnité d'éviction née du refus du renouvellement du bailleur.
Il faut donc attendre les demandes que formulera l'Avocat de LA POSTE et l'arrêt à venir de la Cour d'Appel de PARIS, que nous ne manquerons d'insérer dans le présent blog.