baux commrciaux (2)
Si à l'expiration d'un bail dérogatoire initial, le locataire reste dans les lieux et exploite son fonds de commerce en étant inscrit au Registre du Commerce, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est immédiatement constitué aux termes de l'article L.145-5 du Code de Commerce.
Dès lors, ce locataire doit respecter les dispositions de l'article L.145-9 du Code de Commerce et doit délivrer congé, s'il veut quitter les lieux, par acte d'Huissier.
Aux termes de l'article L.145-4 du Code de Commerce, le congé délivré au cours du bail est d'ordre public et renvoie expressément aux modalités de délivrance du congé prévu par l'article L.145-9.
Il s'agit d'une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de l'acte (Cassation Civile 3ème Chambre 08/12/2010).
Il faut donc retenir que dès lors qu'un locataire reste en possession des lieux à l'issue d'un bail dérogatoire, un nouveau bail est soumis au statut des baux commerciaux implique le respect des dispositions prévues par les textes pour la délivrance du congé qui ne peut intervenir que par acte extra-judiciaire (acte d'Huissier).
En cas d'absence de modification des facteurs matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n'est pas possible de faire baisser le loyer à un niveau inférieur au dernier loyer en vigueur (voir arrêt du 11 Juillet 2007 commenté sur le blog )
Des bailleurs ont considéré qu'en l'absence de déplafonnement,il convenait d'appliquer ipso facto le loyer plafond résultant de l'application de l'indice.
Mais peut –on se référer à la valeur locative si celle ci est inférieure à la valeur plafond résultant de l'application de l'indice ?
La réponse est positive mais à condition que le loyer révisé se situe entre le loyer en cours et le loyer plafond résultant de l'application de la variation de l'indice du cout de la construction.
Je reproduis l'attendu de cet arrêt récent publié sur le site de la cour de cassation.
Mais attendu qu'ayant constaté qu'aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative n'était démontrée ni alléguée, la cour d'appel a exactement retenu que le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction ;