Le blog de Maitre MEDINA

La Cour de Cassation a eu à intervenir dans l'hypothèse d'un bail classique où le locataire doit régler au bailleur, toutes les charges relatives à la gestion, à l'entretien et aux réparations de l'immeuble, à l'exception des travaux relevant expressément de l'article 606 du Code Civil qui restent à la charge du propriétaire.

Théoriquement, les travaux concernant l'ascenseur sont des charges locatives récupérables sur le locataire.

Or, l'Expert désigné dans cette affaire avait considéré que les travaux de réparation des ascenseurs étaient dus à la vétusté de ces équipements.

Or, le bail ne contenait aucune clause expresse mettant à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté, de sorte qu'il convenait de mettre à la charge du propriétaire ce type de travaux (Cour de Cassation 3ème Chambre 05/04/2011).

Un propriétaire avait notifié un congé pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction par acte d'Huissier en date du 30 Juin 1999.

Ce congé était contesté par le locataire qui a assigné alors son propriétaire en reconnaissance et évaluation d'une indemnité d'éviction.

En cours de procédure, le propriétaire a accepté par conclusions du 10 Octobre 2002 (trois ans et demi après le congé), le paiement d'une indemnité d'éviction et a sollicité alors la condamnation de son locataire au paiement d'une indemnité d'occupation.

La Cour d'Appel a considéré que l'action en fixation de l'indemnité d'occupation était prescrite et ne pouvait se compenser avec l'indemnité d'éviction.

La Cour d'Appel considère que l'acceptation par le propriétaire du paiement d'une indemnité d'éviction en date du 10 Octobre 2002 a fait naître ce droit dès le congé en date du 30 Juin 1999 et il convenait de constater qu'aucune demande d'indemnité d'occupation n'avait été formulée dans le délai de deux ans, soit avant le 30 Juin 2001, et que la première demande à ce titre n'était intervenue que le 10 Octobre 2002.

La Cour de Cassation a considéré que le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L.145-28 du Code de Commerce, ne pouvait commencer à courir avant le jour où était définitivement consacré dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction.

Il convient d'analyser les différents délais auxquels est soumis le bailleur.

L'action en fixation de l'indemnité d'occupation prévue à l'article L.145-28 est soumise à la prescription biennale de l'article L.145-60.

Le point de départ de cette prescription diffère selon que le bailleur offre ou non, le paiement d'une indemnité d'éviction :

- s'il fait délivrer un congé avec refus de renouvellement valant offre de payer l'indemnité d'éviction, la prescription de la fixation de l'indemnité d'occupation doit courir à compter de la date d'effet du refus de renouvellement.

- En revanche, si le bailleur conteste ou refuse le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, le point de départ de la prescription ne peut courir qu'à compter de la date à laquelle se trouve définitivement consacré le droit au paiement de l'indemnité d'éviction du locataire évincé.

Dans l'affaire évoquée ci-dessus, il n'est pas possible de considérer que le congé délivré le 30 Juin 1999 pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction peut faire courir le délai de prescription concernant la demande d'indemnité d'occupation, même si, ultérieurement, le propriétaire a finalement accepté en date du

10 Octobre 2002, le paiement d'une indemnité d'éviction (Cour de Cassation, 3ème Chambre 23/03/2011).

Si à l'expiration d'un bail dérogatoire initial, le locataire reste dans les lieux et exploite son fonds de commerce en étant inscrit au Registre du Commerce, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est immédiatement constitué aux termes de l'article L.145-5 du Code de Commerce.

Dès lors, ce locataire doit respecter les dispositions de l'article L.145-9 du Code de Commerce et doit délivrer congé, s'il veut quitter les lieux, par acte d'Huissier.

Aux termes de l'article L.145-4 du Code de Commerce, le congé délivré au cours du bail est d'ordre public et renvoie expressément aux modalités de délivrance du congé prévu par l'article L.145-9.

Il s'agit d'une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de l'acte (Cassation Civile 3ème Chambre 08/12/2010).

Il faut donc retenir que dès lors qu'un locataire reste en possession des lieux à l'issue d'un bail dérogatoire, un nouveau bail est soumis au statut des baux commerciaux implique le respect des dispositions prévues par les textes pour la délivrance du congé qui ne peut intervenir que par acte extra-judiciaire (acte d'Huissier).

Des locataires ont sollicité par acte d'Huissier en date du 6 Septembre 2004, le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 Janvier 2005.

Le propriétaire a, par acte du 7 Décembre 2004, refusé ce renouvellement et fait délivrer un congé pour motif grave et légitime.

Les locataires ont alors assigné le propriétaire en nullité de ce congé.

Rappelons qu'aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le locataire peut former sa demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail et à tout moment au cours de la reconduction du bail (la demande prématurée est nulle mais n'empêche pas le locataire de former une nouvelle demande dans le délai).

Aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le défaut de réponse du bailleur dans les trois mois de la demande de renouvellement, implique l'acceptation du principe du renouvellement.

En l'occurrence, la demande de renouvellement est datée du 6 Septembre 2004, alors que le propriétaire a fait délivrer un congé pour motif grave et légitime le 7 Décembre 2004, soit trois mois et un jour après la demande de renouvellement.

La Cour d'Appel avait considéré que le congé pour motif grave et légitime délivré par le bailleur en dehors du délai de trois mois, soit le 7 Décembre 2004, était nul et que le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 Janvier 2005.

La Cour de Cassation a estimé pour sa part, que si le bailleur répondant tardivement avait accepté le principe du renouvellement, il ne s'était pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer, la Cour constatant que le propriétaire avait notifié au preneur un Mémoire en fixation du loyer le 21 Novembre 2006 (avant l'expiration du délai de prescription de deux ans) et l'avait assigné aux mêmes fins le 2 Octobre 2008.

Il faut savoir, pour être complet, que le bailleur peut toujours rétracter ultérieurement son acceptation, même tacite, en exerçant son droit d'option tel que prévu à l'article L.145-57 du Code de Commerce.

Il peut même refuser ensuite le renouvellement pour des motifs graves et légitimes en invoquant des griefs qui lui étaient inconnus à la date de l'acceptation du principe du renouvellement.

Dans l'affaire qui nous intéresse, le propriétaire avait notifié un Mémoire en fixation du loyer, puis saisi le Juge des Loyers Commerciaux, sans poursuivre la validité de son acte de congé délivré pour motif grave et légitime.

Il convient donc d'appliquer les dispositions de l'article L.145-11 du Code de Commerce qui prévoit que le nouveau loyer exigible n'est dû qu'à compter de la date de la demande qui est faite ultérieurement par le propriétaire (Cassation Civile 3ème Chambre 04/05/2011).

Lorsque le montant du loyer est inférieur à la valeur locative, le preneur a intérêt à profiter du plafonnement de son loyer lors du renouvellement et d'éviter que la durée du bail soit supérieure à 12 ans.

Le montant du loyer est automatiquement déplafonné si la durée du bail excède 12 ans (article L.145-34 alinéa 3 du Code de Commerce).

En l'espèce, la Cour de Cassation avait à juger du cas suivant :

un bail initial avait commencé à courir le 1er Décembre 1991 pour s'achever le

30 Novembre 2000. Il s'était poursuivi par tacite reconduction. Le preneur avait formulé sa demande de renouvellement le 23 Novembre 2003, à compter du 30 Novembre 2003, soit avant 12 années écoulées du bail d'origine. La date des 12 ans intervenait le

1er Décembre 2003.

La Cour de Cassation a considéré que dès lors qu'il n'était pas avéré que le terme d'usage visé par l'article L.145-12 du Code de Commerce et résultant des usages locaux imposait de retenir comme date d'effet du bail renouvelé une autre date que celle anniversaire du bail initial, le loyer devait être plafonné dès lors que le preneur avait demandé le renouvellement le 23 Novembre 2003 à compter du 30 Novembre 2003, c'est-à-dire, avant les 12 années écoulées.

La notion de terme d'usage qui figurait à l'alinéa 1 de l'article L.145-9 du Code de Commerce a suscité un certain nombre de difficultés.

La Cour d'Appel de PARIS avait considéré que le terme d'usage était le premier jour de chaque trimestre calendaire.

Cette controverse est désormais dépassée depuis que la Loi du 4 Août 2008 a modifié l'article L.145-12 du Code de Commerce.

Désormais, le régime applicable est unifié et la demande de renouvellement produit effet le premier jour du trimestre civil qui suit la demande.

Cela veut dire que sous l'empire du nouveau texte, le preneur n'aurait pas pu prétendre au bénéfice du plafonnement dès lors que la durée effective du bail aurait excédé 12 ans.

En effet, la demande intervenue le 23 Novembre 2003 aurait pris effet le

31 Décembre 2003, c'est-à-dire, postérieurement au 1er Décembre 2003, date fatidique des

12 ans.

Cour cass 3ème Civ 30 Juin 2010 n° 09-15-152

Objet : Conference : Comment securiser son reseau de distribution

Droit de la Franchise

Palais Brongniart - 19 novembre 2010

Comment sécuriser son réseau de distribution ?

Le cadre juridique de la franchise est bien connu : il permet de développer une activité économique en regroupant, autour d'une marque et d'un savoir faire, le concept mis au point par le franchiseur. L' évolution économique, technique, et l'apparition de nouvelles méthodes de vente obligent les réseaux et leurs conseils à s'adapter. Cette conférence fera le point avec les spécialistes tous secteurs confondus, sur l'actualité juridique de la franchise.

Sous la direction scientifique de

Jean-Louis Fourgoux, Avocat associé -

Fourgoux & Associés, Président du réseau international d'avocats, Gesica.

Programme

L'actualité du droit de la franchise

Focus sur les nouveaux secteurs de la franchise

Les baux commerciaux dans le secteur de la franchise

Contrats de franchise et transmission

Tableaux de bords et flux d'informations financières

La responsabilité du franchiseur en cas de défaillance des franchisés

Avec la participation de ...

Jean-Louis Fourgoux, Avocat aux barreaux de Paris et Bruxelles, Président du Réseau d'avocats Gesica - Serge Meresse, Avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit de la franchise et de la distribution - François Gay, Juriste (Pronuptia) - Olivier Deschamps , Avocat, membre du collège des experts de la FFF - Damien Cacaret, Directeur de Domidom - Laurent Kruch, Directeur associé du cabinet territoires et marketing, spécialiste en géomarketing et en études d'implantations - Jean-Luc Medina, Avocat, Bâtonnier du barreau de Grenoble - Jean-Pascal Wanlin, Expert comptable, commissaire aux comptes, JPA Wanlin Grelier - Jean Claude Puerto, Président de UCAR - Jean-Bernard Cappelier, Vice-président du conseil supérieur de l'ordre des experts-comptables - Irène Luc, Rapporteure générale de l'autorité de la concurrence - Muriel Chagny, Professeur à l'université de Versailles Saint Quentin - Chantal Zimmer, Déléguée générale de la fédération française de la franchise.

10e EDITION

Palais Brongniart, Paris

Programme complet

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vendredi 19/11/2010

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Le diagnostic énergétique, ou plus précisément le diagnostic de performance énergétique (DPE), fait partie du diagnostic technique à ajouter aux documents constitutif des dossiers locatifs (Article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) dans le cadre des baux à usage d'habitation.

Le champ d'application du diagnostic énergétique s'est élargi puisque le DPE doit désormais être joint au bail commercial (et au bail professionnel) lors de sa conclusion, à fins d'information.

Tous les contrats de location, y compris les baux commerciaux, sont concernés : seuls les baux ruraux et les contrats de location saisonnière bénéficient d'un statut dérogatoire en la matière.

Cette nouveauté a été introduite par la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010, qui a modifié le Code de la construction et de l'habitation (Articles L134-3-1 et L134-3-2).

L'article L134-3-1 dispose que "le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique".

En d'autres termes, le locataire ne pourra s'appuyer sur ce diagnostic pour demander une réduction de loyer.

A partir du 1er janvier 2011, lors de la conclusion d'un bail quel qu'en soit la nature ou de la vente d'un bien immobilier, ce dernier sera classé en fonction de sa performance énergétique : ce classement (noté de A à I) sera précisé sur les annonces de location ou de vente.

Le rapport DARROIS remis au Président de la République le 7 Avril dernier préconise l'instauration de l'acte sous seing privé contresigné par Avocat aux côtés de l'acte authentique qui reste l'apanage du notariat.

L'acte contresigné par l'Avocat ou l'acte sous signature juridique, est une revendication majeure de la profession d'Avocat.

Sa préconisation par la Commission DARROIS a suscité le légitime courroux corporatiste des représentants de la profession de Notaires ce qui, en soit, suffirait à démontrer son utilité pour la profession d'Avocat.

Cependant, il semblerait qu'un certain nombre de mes confrères n'aient pas saisi l'avancée majeure d'une telle préconisation, si demain elle se concrétisait par une Loi. (ce que semble vouloir le Président de la République).

Aujourd'hui, un acte sous seing privé rédigé par un Avocat n'a pas plus de valeur qu'un acte sous seing privé rédigé dans n'importe quelle officine (dans le sens braconnier du droit) ou même, sur le coin d'une table d'un bistrot.

Cette situation est-elle normale et acceptable pour la profession d'Avocat ?

Rappelons qu'un avocat suit les même études de droit qu'un notaire, dans les même facultés. Il faut au minimum 5 ans pour obtenir le titre de notaire stagiaire, Il en faut au moins 6 pour obtenir son certificat d'aptitude à la profession d'avocat

A l'heure d'internet où les modèles de contrats foisonnent sur la toile et où les particuliers, et même certaines entreprises, ont de plus en plus tendance à "s'accrocher" grâce à la gratuité à des modèles d'actes mal rédigés, il était urgent de répondre à cette demande par une offre spécifique offrant une sécurité aux individus comme aux entreprises.

L'acte sous signature d'Avocat aurait deux effets supplémentaires par rapport à l'acte sous seing privé classique :

- l'acte sous signature d'Avocat attestera que l'Avocat aura pleinement éclairé la partie qu'il conseille sur les conséquences juridiques de l'acte, il en garantira la pleine validité et la pleine efficacité ;

- cet acte aura, entre ceux qui l'ont souscrits, la même foi que l'acte authentique.

Cela veut dire, qu'il sera quasiment impossible de remettre en cause la validité d'un acte d'Avocat.

Cette situation va également bénéficier aux tiers qui ont intérêt à vérifier une situation juridique donnée, son existence, de manière à mieux apprécier la portée de leur engagement.

Il appartient donc à la profession d'Avocat de faire en sorte que cette préconisation du rapport DARROIS devienne force de Loi et de se préparer à sécuriser la grande majorité des relations contractuelles puisque nous savons que 90 % des contrats sont rédigés sous la forme sous seings privés.

Grâce à la liberté de l'honoraire, les Avocats pourront proposer de surcroît, une sécurisation des transactions juridiques à un coût inférieur à celui de l'acte authentique qui gardera le monopole de la transaction immobilière.

Pour exemple ,en matière de baux commerciaux puisque ce blog est consacrée à cette matière, désormais l'intérêt d'avoir recours à un acte d'avocat rendra totalement inutile le recours à l'acte authentique particulièrement coûteux en l'espèce.

En effet, bien que le projet d'acte d'avocat n'ait pas la force exécutoire, le bail commercial sous signature d'avocat fera désormais foi et nous savons par expérience qu'un acte authentique n'évite pas le recours au juge car seul un Juge peut prononcer l'expulsion d'un locataire qui ne règle pas ses loyers, nonobstant l'existence d'un bail sous la forme authentique.

De même, la contestation du montant des loyers et charges impayés, nonobstant la présence d'un bail en la forme authentique finit toujours devant le Juge de l'Exécution et il apparaît donc que dans cette matière particulière, le recours à un avocat dont l'offre de compétence est plus large offrira plus de sécurité et d'efficacité.

Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux, pris en application des articles 40 et 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (LME) détermine les modalités de fixation de ce nouvel indice devant servir de plafond lors de la révision du montant du loyer commercial, si les cocontractants le souhaitent, en lieu et place de l'indice trimestriel du coût de la construction

L'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est constitué par la somme pondérée d'indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et de celle du chiffre d'affaires du commerce de détail (dont ce décret fournit le détail du mode de calcul).

Le calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux est basé sur les valeurs de ses trois composantes contenues dans la dernière publication disponible à la date de calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Si l'une des composantes est modifiée postérieurement à la publication d'un indice un trimestre donné, ces modifications ne seront pas prises en compte pour rectifier l'indice déjà publié. Les indices relatifs aux trimestres antérieurs à la première publication sont aussi calculés à partir de l'ensemble des dernières valeurs connues des différentes composantes, à la date de la première publication.

L'indice des loyers commerciaux et ses variations sont publiés avec deux décimales. Il est publié trimestriellement par l'INSEE.

Si un des indices constitutifs de l'ILC est rebasé du fait d'une modification de la méthode de calcul, ou change d'année de référence (année où l'indice vaut 100), l'INSEE calculera le coefficient de raccord à appliquer à la nouvelle série de façon à continuer à pouvoir appliquer la formule explicitée dans l'article 3 qui assure une référence à 100 au premier trimestre 2008 à l'ILC et à chacune de ses composantes

Deux Jurisprudences sont à signaler, toutes deux datées du 9 juillet 2008, émanant de la 3ème Chambre de la Cour de Cassation.

Dans un premier arrêt, la Cour de Cassation a eu à traiter le problème de stipulations contractuelles d'un bail commercial lesquelles cherchent parfois à exonérer le bailleur de son obligation de réparation.

En effet souvent, le contrat de bail met à la charge exclusive du locataire toutes les réparations et réfections, y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil.

Il a été admis également en jurisprudence qu'une clause contractuelle pouvait mettre à la charge du preneur l'obligation de réaliser les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Or, nous connaissons la limite de cette Jurisprudence, le bailleur reste toujours tenu de l'obligation de délivrance de sorte qu'il ne peut s'exonérer de l'obligation d'assurer le clos et le couvert.

En l'espèce, le local commercial était affecté de désordres concernant les murs et la toiture. Le bailleur avait pris l'initiative de solliciter la condamnation de son locataire sur la base de la clause contractuelle du bail commercial mettant à sa charge les grosses réparations prévues par l'article 606 du Code Civil, y compris les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Dans un premier temps, la Cour d'Appel avait prononcé la condamnation du bailleur lequel a formé un pourvoi en Cassation sur la base de l'article 1720 du Code Civil, texte qui n'est pas d'ordre public et qui permet au bailleur de mettre contractuellement à la charge de son locataire toutes les réparations autres que locatives.

La Cour de Cassation considère que nonobstant les clauses du contrat de bail, le bailleur reste tenu des vices structurels de l'immeuble. Ces travaux restent donc à la charge du bailleur.

Dans un second arrêt du même jour, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur l'incidence de travaux d'amélioration financés par le bailleur sur le déplafonnement du loyer.

Il a toujours été considéré que l'amélioration au cours du bail des équipements et moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire par le bailleur constituaient un motif pour obtenir le déplafonnement du loyer.

Le Juge doit vérifier que le locataire dans l'exercice de son commerce ou de son activité est susceptible de bénéficier des aménagements apportés au local loué ou à l'immeuble.

La Jurisprudence admettait que l'installation d'un ascenseur était considérée comme une modification des caractéristiques des locaux justifiant le déplafonnement, notamment des bureaux ou des locaux d'activité situés en étage. Le déplafonnement a également été admis pour une boutique en pied d'immeuble (Cass. Civ. III 9 octobre 1996).

En l'espèce, la Cour d'Appel de Paris avait refusé en première instance le principe du déplafonnement en retenant que les travaux réalisés par les bailleurs (en l'occurrence l'installation d'un ascenseur) avaient modifié les caractéristiques de l'immeuble en le rendant plus confortable et attractif mais que ces travaux n'avaient aucune incidence particulière sur l'activité exercée par les preneurs.

La Cour de Cassation a approuvé cette motivation et a précisé que le déplafonnement du loyer ne pouvait intervenir que si les travaux réalisés avaient une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur. Il conviendra donc à chaque fois que l'occasion se présente, de vérifier la notion "d'incidence favorable" sur l'activité, notion qui de mon point de vue continuera à alimenter un certain contentieux.

Peut on solliciter l'instauration d'une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du NCCP alors que parallèlement le juge des loyers est saisi d'une instance en fixation du montant du bail renouvellé ?

La cour de cassation dans un arrêt du 16 Avril 2008 refuse cette mesure alors que le bailleur invoquait les dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce qui prévoit un droit à renonciation au renouvellement par le bailleur dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le nouveau loyer.

Le Bailleur peut avoir intérêt à connaitre à ce moment précis le montant de l'indemnité d'éviction qu'il aura à débourser s'il considère que le nouveau loyer fixé par le juge des loyers est moins interressant que la récupération du droit a bail et le réglement de l'indemnité d'éviction.

Or dès lors que le bailleur n'a pas encore exercé son droit d'option,il n'a aucun intérêt immédiat à agir et dès lors il est irrecevable à agir.

Outre son caractère non criticable sur le plan des principes (il n'existe aucun litige né et actuel)La décision de la cour de cassation rejoint une certaine éthique et morale dans les relations entre bailleurs et preneurs.Le bailleur qui dispose de larges possibilitées ne peut jouer sur tous les tableaux à la fois.A lui de choisir sa stratégie ,de s'y tenir ,voir d'en changer mais il lui est impossible de poursuivre deux stratégies de manière cumulatives mettant ainsi le locataire dans une précarité impossible.

Un arrêté du 29 février 2008, publié au Journal officiel du 1er avril 2008, propose un modèle de la déclaration préalable que doit effectuer le vendeur d'un fonds artisanal, ou de commerce, ou d'un bail commercial, situé dans « un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité », à destination de la commune qui dispose d'un droit de préemption en vertu de la loi PME du 2 août 2005 (L. n° 2005-882, art. 58 : JO 3 août 2005, p. 12639 ; JCP N 2006, 1101, étude P.-M. de Girard et Ch.-A. de Pascaud).

Cette déclaration préalable devra être établie conformément au formulaire enregistré par la direction générale de la modernisation de l'État sous le numéro CERFA 13644*01 et disponible en ligne (V. http://www.developpement-durable.gouv.fr).

Rappelons que les modalités d'exercice de ce droit de préemption - qui permet à la commune d'acheter en priorité un bien mis en vente par un particulier - ont été précisées par un décret du 26 décembre 2007 (D. n° 2007-1827 : JO 28 déc. 2007, p. 21536 ; JCP N 2008, act. 101 ; JCP A 2008, act. 9 ; JCP E 2008, act. 17).

A Grenoble la commune n'a pas encore défini de périmètre de sauvegarde.Il s'agit bien évidemment d'une simple faculté à disposition des communes.

Source

A. 29 févr. 2008 : JO 1 avr. 2008, p. 5408

L'arrêt LA POSTE rendu le 23 janvier 2008 par la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, est un arrêt d'importance et de très grande portée.

Participant le 28 mars dernier à un séminaire de formation au sein d'EUROJURIS France, le Professeur Hugues KENFACK de l'Université de TOULOUSE, nous a expliqué qu'il fallait se méfier des arrêts rendus par la Cour de Cassation le mercredi, en matière de baux commerciaux ; ces arrêts ont semble t'il beaucoup plus d'importance que ceux rendus par la même Chambre le mardi. Les spécialistes du droit des baux commerciaux siègent à la 3ème Chambre le mercredi et non le mardi (à bon entendeur).

Dans l'arrêt du 23 janvier 2008, LA POSTE était locataire d'un bail d'une durée de 12 années qui a pris effet le 1er janvier 1991. L'article 3-3 de ce bail stipulait qu'à l'issue du présent bail, le bailleur s'engageait à le renouveler pour la même période de 12 ans, si LA POSTE en faisait la demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins 6 mois avant l'échéance. Or, LA POSTE a formulé cette demande de renouvellement par acte en date du 12 juillet 2002, c'est-à-dire dans le délai de 6 mois avant l'échéance. Dès lors, le bailleur a fait notifier le 24 septembre 2002 un refus de renouvellement sans offrir l'indemnité d'éviction, la demande de renouvellement devant lui être notifiée, à ses yeux, avant le 30 juin 2002 conformément aux stipulations contractuelles. LA POSTE a assigné son bailleur devant le Tribunal afin de revendiquer le statut des baux commerciaux et obtenir une indemnité d'éviction.

La Cour d'Appel de MONTPELLIER a accueilli les demandes de LA POSTE, en estimant que la clause stipulée à l'article 3-3 du bail était contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L 145-10 du Code de Commerce et que s'agissant d'une clause illicite, elle doit être réputée non écrite, la disposition légale de l'article L 145-10 doit s'y substituer automatiquement.

La Cour de Cassation a cassé cet arrêt en estimant que les Juges du fond ne pouvaient prononcer une autre sanction que celle de la nullité édictée par l'article L 145-15 du Code de Commerce.

L'affaire est renvoyée devant la Cour d'Appel de PARIS.

L'arrêt a un intérêt certain. En effet, si LA POSTE attaque cette clause illicite par la voie d'action en nullité, elle va se heurter aux dispositions de l'article L 145-60 du Code de Commerce, qui prévoit que toutes les actions exercées en matière de baux commerciaux se prescrivent par deux ans. C'est la raison pour laquelle la Cour d'Appel de MONTPELLIER avait contourné cette difficulté en déclarant que la clause était non écrite. Une clause réputée non écrite est imprescriptible. La Cour de Cassation ne l'entend pas de cette oreille, car dès lors qu'un texte prévoit une sanction de nullité, le Juge ne peut pas y substituer une autre sanction.

La clause contractuelle prévue au bail litigieux prévoyait deux dérogations à l'article L 145-10 du Code de Commerce :

- le renouvellement du bail devait être demandé 6 mois avant l'échéance au lieu de pouvoir être demandé dans les 6 derniers mois du bail ;

- la demande pouvait être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception alors que l'article L 145-10 du Code de Commerce impose l'acte d'Huissier.

Selon le Professeur KENFACK, il suffit à présent à LA POSTE, sans invoquer la nullité qui est frappée de prescription, de solliciter purement et simplement l'application du statut pour obtenir l'indemnité d'éviction née du refus du renouvellement du bailleur.

Il faut donc attendre les demandes que formulera l'Avocat de LA POSTE et l'arrêt à venir de la Cour d'Appel de PARIS, que nous ne manquerons d'insérer dans le présent blog.

C'est finalement au journal officiel du 28 Décembre 2007 qu'a été publié le décret tant attendu (depuis près de 18 mois) qui complète l'article 58 de la loi du 2 Aout 2005 qui avait instauré un droit de préemption au profit des communes sur les cessions de fonds de commerce,de fonds artisanaux et sur celles des baux commerciaux.

Le décret date du 26 Décembre 2007,il était effectivement promis pour avant la fin de l'année 2007.

Le mécanisme parait simple :

-il faut que la commune ait institué un périmètre de protection par délibération du conseil municipal c'est à dire une zone géographique ou le droit de préemption peut s'exercer.

-la déclaration préalable de cession doit être adressé par le cédant en 4 exemplaires à la mairie

-La mairie a un délai de deux mois pour se prononcer à compter de la reception de la déclaration préalable.La mairie notifie sa décision par LRAR.Le silence pendant les deux mois vaut renonciation à préempter.

-En cas de désaccord sur le prix,la mairie peut alors saisir le juge de l'expropriation pour faire fixer judiciairement le prix de la préemption.Cela veut dire qu'un prix de cession élevé n'est pas forcément dissussif pour empêcher la préemption de la mairie.

-Si la mairie préempte,l'acte doit être dressé dans un délai de 3 mois suivant notification de l'accord de la mairie pour préempter

-En cas de préemption,la mairie doit procéder aux formalités de rétrocession avec affichage et appels d'offre.

A Grenoble,les services fonciers de la ville m'ont indiqué que le conseil municiapl de Grenoble n'avait pris aucune délibération délimitant un périmètre de protection.Il est donc inutile sur la commune de Grenoble de procéder à cette formalité.

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 14 février 2007, rappelle la solution retenue par la Chambre Mixte du 26 mai 2006, selon laquelle le bénéficiaire d'un pacte de référence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur à la double condition :

- que ce tiers ait eu connaissance lorsqu'il a contracté de l'existence du pacte de préférence,

- que ce tiers ait eu connaissance de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir.

La Cour de Cassation, dans son arrêt, admet pour la première fois la substitution du bénéficiaire d'un pacte de référence dans les droits d'un tiers acquéreur.

En l'espèce, l'exploitant d'un fonds de commerce de pharmacien a fait apport à une SELARL avec le bail commercial. Une clause de préférence a été consentie par la bailleresse qui a agréé l'apport. Au décès de la bailleresse, son héritière vend à une SCI l''mmeuble donné à bail au mépris des droits consentis pas son auteur. La SELARL a donc assigné en nullité de vente et a souhaité se porter acquéreur en se substituant à la SCI qui lui avait, à ses yeux, violé son droit de préférence.

La Cour de Cassation a souligné que la bailleresse était intervenue à l'acte authentique de cession et le bail contenant la clause de préférence avait été remis à la SCI. L'acte notarié d'acquisition par la SCI mentionnait le litige engagé par la SELARL à l'encontre de la bailleresse. Cela démontrait la volonté du bénéficiaire de se porter acquéreur du bien.

La législation impose de plus en plus d'obligations dans la rédaction des baux commerciaux.

Depuis le 1er juin 2006, l'article L.125-5 du Code de l'Environnement rend obligatoire d'annexer au Bail commercial les éléments constituant les risques pour les villes situées en zone inondable.

Il s'agit d'un document CERFA qui doit être annexé aux baux et que l'on peut retrouver sur les sites internet des Préfectures ou des DDE.

Il convient donc de bien vérifier lors de la rédaction d'un Bail commercial de bien joindre les différents documents suivants : PPRN (plan de prévention des risques naturels), PPRP (plan de prévention des risques technologiques) et PPRI (plan de prévention des risques d'inondations).

L'absence d'annexion de ce document peut entraîner la résolution du bail, voir la diminution du prix du loyer.

Depuis le 1er juillet 2007, il convient également d'annexer un autre document : le diagnostic de performance énergétique, obligation née de l'article L134-3 du Code de la construction et de l'habitation.Il semble bien d'ailleurs que cette obligation ne puisse concerner que les baux d'habitation.Cela résulte d'une réponse ministérielle du 14 Aout 2007 que je vous livre telle quelle "L'article L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est communiqué à l'acquéreur ou au locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du présent code et à l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il a été estimé que la rédaction de cet article, en faisant référence à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, restreignait l'obligation de fourniture du diagnostic aux seuls baux qui y sont soumis, c'est-à-dire les locaux situés dans les bâtiments à usage principal d'habitation. C'est pourquoi l'arrêté du 3 mai 2007, qui précise les modalités d'application du DPE pour la location, ne s'applique qu'aux bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine. "C'est un agent immobilier de la place de Grenoble,rompu au droit des baux commerciaux qui m'a alerté sur cette réponse ministérielle intervenu en plein week end du 15 Aout.Je continue pour l'instant de conseiller la mise en place d'un DPE mais il n'est pas dramatique de s'en exonérer puisque le ministère semble avoir donné son feu vert.

Enfin, à compter du 12 août 2008, en vertu de l'article L.1334-7 du Code de la Santé Publique, dans l'hypothèse d'un local mixte commercial et habitation, il conviendra d'annexer les risques d'exposition au plomb.

La Cour de cassation dans un arrêt du 31 mai 2007 a posé un piège mortel au locataire évincé qui peut prétendre à une indemnité d'éviction.

Aux termes des articles L145-9 et L.145-10 du Code de Commerce, le locataire qui prétend à une indemnité d'éviction doit saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans sous peine de forclusion.

En l'espèce, un bailleur signifie un congés avec refus de renouvellement et offre de payer l'indemnité d'éviction.

Puis il prend l'initiative de saisir le Juge des référés d'une demande de désignation d'expert visant à apprécier le montant de l'indemnité d'éviction.

Nous savons que les délais d'expertise sont relativement longs et suite au dépôt du rapport d'expertise, le bailleur saisit à nouveau le Tribunal et demande que son locataire soit déchu de tout droit à indemnité d'éviction sur la base de la prescription biennale prévue à l'article L.145-60 du Code de Commerce.

Si la Cour retient l' argumentation du bailleur, la suite peut être dramatique pour le locataire qui devient immédiatement occupant sans droit ni titre.

Or, la Cour de Cassation a considéré dans son arrêt du 31 mai 2007 que la demande formée par le locataire était bien prescrite faute pour lui d'avoir agi en paiement de cette indemnité.

La Cour considère donc que l'offre d'indemnité d'éviction formulée dans le congés, de même que l'assignation engagée par le bailleur afin de faire désigner un expert chargé d'évaluer le montant de l'indemnité ne sont pas des actions interruptives de prescription.

Cette prescription est prononcée nonobstant le droit du locataire au maintien dans les lieux jusqu'à fixation à paiement de l'indemnité d'éviction comme le prévoit l'article L.145-28 du Code de Commerce.

Cette jurisprudence critiquable en soi ,implique pour le locataire d'impérativement veiller à assigner en paiement d'indemnité d'éviction à laquelle il estime avoir droit avant deux années décomptées à partir du jour de la prise d'effet du congés ou de la date du refus de renouvellement.

En revanche, pour le bailleur, cette jurisprudence ouvre une brèche et les plus astucieux auront compris la technique qu'il convient d'utiliser procéduralement pour tenter de piéger de façon mortelle et irrévocable son locataire...

L'article L.145-38 du Code Commerce relatif à la révision triennale continue à faire couler de l'encre.

Pourtant, il semblait bien qu'après les arrêts privilèges de 1996, la loi MURCEFF du 11 décembre 2001 sensée recadrer les aléas de la révision triennale du loyer, les choses étaient entrées dans l'ordre.

Or, certaines Cours d'Appel font de la résistance et sombrent parfois dans le syndrome de l'arrêt privilège.

C'est le cas de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS dans son arrêt du 5 décembre 2007 qui a été cassé par la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 11 juillet 2007.

Rappelons que les règles concernant la révision triennale d'un loyer commercial sont d'ordre public.

La révision est possible trois ans après la prise d'effet de la précédente fixation.

Il est peut être utile de faire le point de la jurisprudence dans la matière.

L'article L.145-38 dispose :

"Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer".

Le principe demeure donc le plafonnement du loyer selon l'indice prévu au Bail commercial.

Dans le cas du plafonnement de loyer deux situations sont possibles :

­ Si l'indice a augmenté et la valeur locative a également augmentée, le locataire est protégé, la valeur indicielle du loyer constitue la valeur plafond

­ Si l'indice a augmenté alors que la valeur locative est en baisse, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative mais le nouveau loyer ne pourra être inférieur au dernier loyer payé avant révision.

Le dernier loyer payé avant fixation constitue un seuil.

Dans l'hypothèse d'un déplafonnement du loyer, c'est-à-dire s'il est rapportée la preuve de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ,alors le principe prévu à l'article L.145-33 du Code commerce permet la fixation du nouveau loyer à la valeur locative, peu importe si cette valeur est inférieure au dernier loyer fixé.

La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 11 juillet 2007 a cassé un arrêt de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 5 décembre 2005 qui a considéré en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, que l'utilisation de la valeur locative comme élément de la détermination du loyer pouvait permettre une révision à la baisse du loyer, c'est-à-dire une fixation à un montant inférieur au dernier loyer payé avant révision.

La Cour d'Appel de SAINT-DENIS applique donc la jurisprudence "privilège" abandonnée par la nouvelle écriture de l'article L.145-38 du Code commerce.

C'est donc à bon droit et à juste titre que la Cour de Cassation est intervenue dans son arrêt du 11 juillet 2007. (Cas. Civ. III, 11 juillet 2007 n°06-12.888, JCP édition générale n°38 du 19 septembre 2007).

Sans modification des facteurs locaux de commercialité tels que visés dans l'article L145-38,il n'est pas possible d'obtenir dans le cadre d'une révision triennale ,une baisse du loyer à un niveau inférieur au dernier loyer avant révision. Les bailleurs peuvent donc être soulagés.