barreau de grenoble (8)
Récurrence : toutes les semaines
Lieu : Paris Palais Brongniard
Nom : Flyer général LEXPOSIA 2011.pdf
Taille : 3 Mo
La Cour de Cassation a eu à intervenir dans l'hypothèse d'un bail classique où le locataire doit régler au bailleur, toutes les charges relatives à la gestion, à l'entretien et aux réparations de l'immeuble, à l'exception des travaux relevant expressément de l'article 606 du Code Civil qui restent à la charge du propriétaire.
Théoriquement, les travaux concernant l'ascenseur sont des charges locatives récupérables sur le locataire.
Or, l'Expert désigné dans cette affaire avait considéré que les travaux de réparation des ascenseurs étaient dus à la vétusté de ces équipements.
Or, le bail ne contenait aucune clause expresse mettant à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté, de sorte qu'il convenait de mettre à la charge du propriétaire ce type de travaux (Cour de Cassation 3ème Chambre 05/04/2011).
Un propriétaire avait notifié un congé pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction par acte d'Huissier en date du 30 Juin 1999.
Ce congé était contesté par le locataire qui a assigné alors son propriétaire en reconnaissance et évaluation d'une indemnité d'éviction.
En cours de procédure, le propriétaire a accepté par conclusions du 10 Octobre 2002 (trois ans et demi après le congé), le paiement d'une indemnité d'éviction et a sollicité alors la condamnation de son locataire au paiement d'une indemnité d'occupation.
La Cour d'Appel a considéré que l'action en fixation de l'indemnité d'occupation était prescrite et ne pouvait se compenser avec l'indemnité d'éviction.
La Cour d'Appel considère que l'acceptation par le propriétaire du paiement d'une indemnité d'éviction en date du 10 Octobre 2002 a fait naître ce droit dès le congé en date du 30 Juin 1999 et il convenait de constater qu'aucune demande d'indemnité d'occupation n'avait été formulée dans le délai de deux ans, soit avant le 30 Juin 2001, et que la première demande à ce titre n'était intervenue que le 10 Octobre 2002.
La Cour de Cassation a considéré que le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L.145-28 du Code de Commerce, ne pouvait commencer à courir avant le jour où était définitivement consacré dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction.
Il convient d'analyser les différents délais auxquels est soumis le bailleur.
L'action en fixation de l'indemnité d'occupation prévue à l'article L.145-28 est soumise à la prescription biennale de l'article L.145-60.
Le point de départ de cette prescription diffère selon que le bailleur offre ou non, le paiement d'une indemnité d'éviction :
- s'il fait délivrer un congé avec refus de renouvellement valant offre de payer l'indemnité d'éviction, la prescription de la fixation de l'indemnité d'occupation doit courir à compter de la date d'effet du refus de renouvellement.
- En revanche, si le bailleur conteste ou refuse le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, le point de départ de la prescription ne peut courir qu'à compter de la date à laquelle se trouve définitivement consacré le droit au paiement de l'indemnité d'éviction du locataire évincé.
Dans l'affaire évoquée ci-dessus, il n'est pas possible de considérer que le congé délivré le 30 Juin 1999 pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction peut faire courir le délai de prescription concernant la demande d'indemnité d'occupation, même si, ultérieurement, le propriétaire a finalement accepté en date du
10 Octobre 2002, le paiement d'une indemnité d'éviction (Cour de Cassation, 3ème Chambre 23/03/2011).
Si à l'expiration d'un bail dérogatoire initial, le locataire reste dans les lieux et exploite son fonds de commerce en étant inscrit au Registre du Commerce, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est immédiatement constitué aux termes de l'article L.145-5 du Code de Commerce.
Dès lors, ce locataire doit respecter les dispositions de l'article L.145-9 du Code de Commerce et doit délivrer congé, s'il veut quitter les lieux, par acte d'Huissier.
Aux termes de l'article L.145-4 du Code de Commerce, le congé délivré au cours du bail est d'ordre public et renvoie expressément aux modalités de délivrance du congé prévu par l'article L.145-9.
Il s'agit d'une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de l'acte (Cassation Civile 3ème Chambre 08/12/2010).
Il faut donc retenir que dès lors qu'un locataire reste en possession des lieux à l'issue d'un bail dérogatoire, un nouveau bail est soumis au statut des baux commerciaux implique le respect des dispositions prévues par les textes pour la délivrance du congé qui ne peut intervenir que par acte extra-judiciaire (acte d'Huissier).
Des locataires ont sollicité par acte d'Huissier en date du 6 Septembre 2004, le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 Janvier 2005.
Le propriétaire a, par acte du 7 Décembre 2004, refusé ce renouvellement et fait délivrer un congé pour motif grave et légitime.
Les locataires ont alors assigné le propriétaire en nullité de ce congé.
Rappelons qu'aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le locataire peut former sa demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail et à tout moment au cours de la reconduction du bail (la demande prématurée est nulle mais n'empêche pas le locataire de former une nouvelle demande dans le délai).
Aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le défaut de réponse du bailleur dans les trois mois de la demande de renouvellement, implique l'acceptation du principe du renouvellement.
En l'occurrence, la demande de renouvellement est datée du 6 Septembre 2004, alors que le propriétaire a fait délivrer un congé pour motif grave et légitime le 7 Décembre 2004, soit trois mois et un jour après la demande de renouvellement.
La Cour d'Appel avait considéré que le congé pour motif grave et légitime délivré par le bailleur en dehors du délai de trois mois, soit le 7 Décembre 2004, était nul et que le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 Janvier 2005.
La Cour de Cassation a estimé pour sa part, que si le bailleur répondant tardivement avait accepté le principe du renouvellement, il ne s'était pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer, la Cour constatant que le propriétaire avait notifié au preneur un Mémoire en fixation du loyer le 21 Novembre 2006 (avant l'expiration du délai de prescription de deux ans) et l'avait assigné aux mêmes fins le 2 Octobre 2008.
Il faut savoir, pour être complet, que le bailleur peut toujours rétracter ultérieurement son acceptation, même tacite, en exerçant son droit d'option tel que prévu à l'article L.145-57 du Code de Commerce.
Il peut même refuser ensuite le renouvellement pour des motifs graves et légitimes en invoquant des griefs qui lui étaient inconnus à la date de l'acceptation du principe du renouvellement.
Dans l'affaire qui nous intéresse, le propriétaire avait notifié un Mémoire en fixation du loyer, puis saisi le Juge des Loyers Commerciaux, sans poursuivre la validité de son acte de congé délivré pour motif grave et légitime.
Il convient donc d'appliquer les dispositions de l'article L.145-11 du Code de Commerce qui prévoit que le nouveau loyer exigible n'est dû qu'à compter de la date de la demande qui est faite ultérieurement par le propriétaire (Cassation Civile 3ème Chambre 04/05/2011).
Le diagnostic énergétique, ou plus précisément le diagnostic de performance énergétique (DPE), fait partie du diagnostic technique à ajouter aux documents constitutif des dossiers locatifs (Article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) dans le cadre des baux à usage d'habitation.
Le champ d'application du diagnostic énergétique s'est élargi puisque le DPE doit désormais être joint au bail commercial (et au bail professionnel) lors de sa conclusion, à fins d'information.
Tous les contrats de location, y compris les baux commerciaux, sont concernés : seuls les baux ruraux et les contrats de location saisonnière bénéficient d'un statut dérogatoire en la matière.
Cette nouveauté a été introduite par la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010, qui a modifié le Code de la construction et de l'habitation (Articles L134-3-1 et L134-3-2).
L'article L134-3-1 dispose que "le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique".
En d'autres termes, le locataire ne pourra s'appuyer sur ce diagnostic pour demander une réduction de loyer.
A partir du 1er janvier 2011, lors de la conclusion d'un bail quel qu'en soit la nature ou de la vente d'un bien immobilier, ce dernier sera classé en fonction de sa performance énergétique : ce classement (noté de A à I) sera précisé sur les annonces de location ou de vente.
Mes Chers Confrères,
Le 18 Mai dernier, je vous annonçais ma candidature au Delphinat et j'ai tenu à vous adresser personnellement ma profession de foi.
Notre Barreau et nos cabinets perdent en attractivité et en compétitivité depuis quelques années et je vous ai proposé une vision prospective pour nous adapter aux grandes mutations qui ont déjà modifié en profondeur notre paysage professionnel et à celles qui se préparent pour demain.
Cette vision peut se décliner en 5 grands engagements, eux-mêmes enrichis de propositions très concrètes qui seront soumises, si vous le décidez, au Conseil de l'Ordre issu des élections au 1er Janvier 2010 .
1 - Améliorer l'attractivité et la compétitivité du Barreau et de ses membres
a) Investir dans la formation d'excellence des avocats
- étude de l'impact des nouveaux champs d'activités sur le Barreau de Grenoble avec mise en place en liaison avec l'EDA, l'Université et les éditeurs juridiques d'un programme de formation de première qualité ouvert au plus grand nombre.
- accroître la relation avec l'EDA au sein de laquelle le barreau de Grenoble devra reprendre une place prépondérante et un leadership ;
- Renforcer le programme de formation sur les matières traditionnelles (droit des mineurs, droit des étrangers, procédure pénale etc..)
- Création de l'université d'Hiver du Barreau de Grenoble, ouverte à l'ensemble des Barreaux de la région Rhône Alpes.
b) Rénover et moderniser la politique de communication institutionnelle
- Mise en place d'une politique de communication vers le public, axée :
• d'une part sur les matières où les avocats sont en concurrence avec d'autres professions réglementées ou pas, en privilégiant l'organisation d'évènements exemple : semaine de l'avocat et du droit, salon de l'entreprise, journée du droit fiscal, petits déjeuners du Barreau, colloque sur les avocats et les séniors (retraite, succession, liquidation de droits, etc....) ;
• d'autre part sur les thèmes où les avocats ont vocation à faire entendre avec force leur voix dans l'espace public : Droits de la défense, politique pénale, politique pénitentiaire.
- Développement du centre de médiation du Barreau de Grenoble dont le siège devra rejoindre la maison de l'avocat, en lui octroyant les moyens nécessaires à son fonctionnement et en sensibilisant avocats et magistrats.
- Changement et adaptation des formats des rentrées solennelle et économique.
c) Recherche de partenariats avec des éditeurs juridiques, des collectivités locales et plus généralement des acteurs liés à la profession (exemple la banque qui détient nos fonds CARPA) pour la mise en place et le financement des projets de formation ou de communication.
2 - Réformer le fonctionnement de l'Ordre : proximité, transparence et impartialité
a) Audit des politiques du Conseil de l'Ordre par la réorganisation efficiente et impartiale de l'ensemble des politiques de désignations, permanences, octroi de prêts, politique sociale, aide à l'installation.
b) Rendre plus efficace la mise en œuvre des politiques de l'Ordre par la création d'une direction comptable et financière du Barreau, présidée par un membre du conseil de l'ordre et gérée par un conseil d'avocats de notre Barreau les plus spécialisés, aidé par des personnalités qualifiées extérieures avec pour mission :
- d'examiner l'ensemble de nos dépenses, ligne par ligne et formuler des mesures d'économies en vue de maintenir le montant des cotisations, voire de procéder à une baisse des cotisations des tranches les plus basses.
- formuler de nouvelles propositions de placement des fonds de l'Ordre en procédant à une mise en concurrence totale des différents acteurs par appel d'offres ;
- examiner et vérifier les choix d'investissement et de placement des fonds de l'Ordre de manière quotidienne ;
- assurer le suivi du budget de manière mensuelle, en liaison avec la commission de contrôle de gestion qui sera réactivée.
c) Réforme et modernisation du fonctionnement du Conseil de l'Ordre et de l'Ordre
- désignation d'un véritable secrétaire général du Conseil de l'Ordre parmi ses membres, chargé de la rédaction des procès verbaux et d'assister le Bâtonnier dans l'organisation et la diffusion des travaux du conseil ;
- élaboration d'une charte des élus du Conseil de l'Ordre ;
- utilisation des dernières technologies permettant l'accès immédiat pour tous les avocats à l'ensemble des documents de travail, ordres du jour et des comptes rendus du Conseil de l'Ordre en veillant à hiérarchiser l'information selon son degré d'importance ;
- Audit de l'organisation interne des services de l'Ordre pour parvenir à une organisation plus efficiente, plus ouverte et accessible ;
- vote du budget de l'Ordre en réunion spéciale du Conseil de l'Ordre, publique de 15h à 21 h en présence des membres de la direction comptable et financière ;
- mise en place d'un site internet de l'Ordre interactif et développement des blogs des cabinets d'avocat etc...
d ) Réforme en profondeur de la politique disciplinaire et déontologique de l'Ordre
- assurer la rapidité de réaction par la mise en place de référents déontologiques qui devront répondre aux questions les plus courantes et simples dans le délai de 24 h de leur saisine ;
- assurer l'impartialité des décisions prises, par la modification des modalités de traitement des dossiers déontologiques qui seront filtrés par le Bâtonnier, afin que n'apparaissent plus les noms des confrères concernés.
e) Tous les obstacles à l'accès direct et permanent au Bâtonnier devront être supprimés.
f) Donner une âme à la Maison de l'Avocat pour en faire un lieu de rencontre et de convivialité ou les confrères pourront notamment retrouver des repères d'histoire et de mémoire de notre Barreau.
Nb : les 2 audits proposés n'ont pas pour but de découvrir les dossiers du Barreau ni de reporter des décisions nécessaires et urgentes, et encore moins de sous traiter la mission de Bâtonnier ,mais simplement de conforter un diagnostic pour agir rapidement dans le consensus.
3-Moderniser et multiplier les services offerts aux avocats
- Mise en place d'un bureau permanent de l'Ordre d'aide ou de formation :
- à la facturation,
- au développement des structures d'avocats,
- aux difficultés économiques des cabinets (avec un engagement personnel du Bâtonnier sur ces dossiers).
- Mise en place de nouveaux services d'aide aux confrères pour la gestion du temps au palais, des audiences et de la vie au palais.
-- Mise en place de délégués du Bâtonnier chargés de superviser les audiences et faire des rapports d'incident avec les magistrats au Bâtonnier et au Conseil de l'Ordre, afin que les mesures les plus efficaces et radicales soient prises dans des délais brefs par le Bâtonnier qui doit en faire une priorité personnelle.
- Mise en place d'une unité de veille juridique en raison de la multiplicité des normes régissant nos modalités d'exercice (Décisions communautaires, lois, décrets, règlement intérieur national etc).
- Création d'une centrale d'achat de fournitures et de référencement avec adhésion facultative des avocats, chargée de diminuer le coût de certaines charges fixes de nos cabinets ou d'accroître nos sources de revenus et qui sera également chargée de transmettre les différents appels d'offres juridiques aux cabinets.
- Renforcement du rôle des syndicats qui recevront du Bâtonnier, au-delà des actions menées de leur propre initiative, une mission à accomplir dans l'intérêt collectif.
- Mise en place d'une structure commune d'aide et de formation aux nouvelles technologies, afin d'éviter la fracture numérique entre les plus jeunes et les plus expérimentés.
4 - Faire de la jeunesse du Barreau un atout
- Adaptation pour notre Barreau du dispositif "chance maternité" existant au Barreau de Paris, afin que la maternité ne soit plus perçue comme un handicap pour l'avocate enceinte, ni pour son cabinet ou pour le cabinet d'accueil ;
- Création d'un fonds de solidarité pour les avocats dont le contrat de collaboration libérale prend fin sans perspective à très court terme ;
- Redonner du sens au contrat de collaboration libérale en soutenant les jeunes avocats et leurs cabinets, afin d'optimiser leurs chances d'intégration et d'installation en veillant notamment à ce que les conditions d'exercice de la collaboration libérale soient conformes au règlement intérieur national.
5 - Améliorer le rayonnement du Barreau et de ses membres
- Par la politique de communication institutionnelle (point n°1 b) et l'université d'hiver (point 1a);
- Création d'un institut des droits de l'homme du Barreau qui prendra la place de la commission des libertés et des droits de l'homme et qui devra occuper toute sa place dans la cité.
- Renforcement de notre présence et de nos relations avec les Barreaux de l'arc Alpin, afin d'anticiper les réformes de demain dans le respect mutuel.
- Examen de nos relations internationales et jumelages, afin d'en redéfinir une vision globale et cohérente dans l'intérêt de notre Barreau.
Ce programme nécessite beaucoup d'énergie, de compétence, et de bonnes volontés. Il n'est réalisable que s'il mobilise le plus grand nombre de confrères , au-delà des membres du Conseil de l'Ordre à qui doit revenir le pouvoir de décision. C'est le défi n°1 auquel sera confronté le futur Bâtonnier.
Ayant pris toutes mes dispositions pour me consacrer totalement à notre Barreau et à mes confrères, je souhaite m'engager pleinement avec vous sur ces bases, pour accroître le dynamisme, la transparence, l'impartialité et le travail de notre Barreau, dans l'intérêt de tous les confrères.
En cette période de crise, le Bâtonnier élu ne doit surtout pas être un secrétaire général de l'Ordre bis.
Mon unique souci sera d'insuffler du dynamisme à notre Barreau et le préparer aux différentes échéances de demain ,sans l'engager dans des combats inutiles ou dépassés.
Malgré la campagne, ma déclaration de candidature n'a pas changé ma façon d'être,ma confraternié et mon ouvertue au dialogue.
Vous pouvez d'ailleurs me retrouver et dialoguer confraternellement avec moi en permanence si vous le souhaitez, sur mon blog http://www.avocats.fr/space/jean-luc.medina
Je vous prie de croire, mes chers confrères en l'expression de mes sentiments les plus fidèles et les plus confraternels.
Jean-Luc MEDINA