bail commercial (13)
Récurrence : toutes les semaines
Lieu : Paris Palais Brongniard
Nom : Flyer général LEXPOSIA 2011.pdf
Taille : 3 Mo
La Cour de Cassation a eu à intervenir dans l'hypothèse d'un bail classique où le locataire doit régler au bailleur, toutes les charges relatives à la gestion, à l'entretien et aux réparations de l'immeuble, à l'exception des travaux relevant expressément de l'article 606 du Code Civil qui restent à la charge du propriétaire.
Théoriquement, les travaux concernant l'ascenseur sont des charges locatives récupérables sur le locataire.
Or, l'Expert désigné dans cette affaire avait considéré que les travaux de réparation des ascenseurs étaient dus à la vétusté de ces équipements.
Or, le bail ne contenait aucune clause expresse mettant à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté, de sorte qu'il convenait de mettre à la charge du propriétaire ce type de travaux (Cour de Cassation 3ème Chambre 05/04/2011).
Un propriétaire avait notifié un congé pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction par acte d'Huissier en date du 30 Juin 1999.
Ce congé était contesté par le locataire qui a assigné alors son propriétaire en reconnaissance et évaluation d'une indemnité d'éviction.
En cours de procédure, le propriétaire a accepté par conclusions du 10 Octobre 2002 (trois ans et demi après le congé), le paiement d'une indemnité d'éviction et a sollicité alors la condamnation de son locataire au paiement d'une indemnité d'occupation.
La Cour d'Appel a considéré que l'action en fixation de l'indemnité d'occupation était prescrite et ne pouvait se compenser avec l'indemnité d'éviction.
La Cour d'Appel considère que l'acceptation par le propriétaire du paiement d'une indemnité d'éviction en date du 10 Octobre 2002 a fait naître ce droit dès le congé en date du 30 Juin 1999 et il convenait de constater qu'aucune demande d'indemnité d'occupation n'avait été formulée dans le délai de deux ans, soit avant le 30 Juin 2001, et que la première demande à ce titre n'était intervenue que le 10 Octobre 2002.
La Cour de Cassation a considéré que le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L.145-28 du Code de Commerce, ne pouvait commencer à courir avant le jour où était définitivement consacré dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction.
Il convient d'analyser les différents délais auxquels est soumis le bailleur.
L'action en fixation de l'indemnité d'occupation prévue à l'article L.145-28 est soumise à la prescription biennale de l'article L.145-60.
Le point de départ de cette prescription diffère selon que le bailleur offre ou non, le paiement d'une indemnité d'éviction :
- s'il fait délivrer un congé avec refus de renouvellement valant offre de payer l'indemnité d'éviction, la prescription de la fixation de l'indemnité d'occupation doit courir à compter de la date d'effet du refus de renouvellement.
- En revanche, si le bailleur conteste ou refuse le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, le point de départ de la prescription ne peut courir qu'à compter de la date à laquelle se trouve définitivement consacré le droit au paiement de l'indemnité d'éviction du locataire évincé.
Dans l'affaire évoquée ci-dessus, il n'est pas possible de considérer que le congé délivré le 30 Juin 1999 pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction peut faire courir le délai de prescription concernant la demande d'indemnité d'occupation, même si, ultérieurement, le propriétaire a finalement accepté en date du
10 Octobre 2002, le paiement d'une indemnité d'éviction (Cour de Cassation, 3ème Chambre 23/03/2011).
Si à l'expiration d'un bail dérogatoire initial, le locataire reste dans les lieux et exploite son fonds de commerce en étant inscrit au Registre du Commerce, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est immédiatement constitué aux termes de l'article L.145-5 du Code de Commerce.
Dès lors, ce locataire doit respecter les dispositions de l'article L.145-9 du Code de Commerce et doit délivrer congé, s'il veut quitter les lieux, par acte d'Huissier.
Aux termes de l'article L.145-4 du Code de Commerce, le congé délivré au cours du bail est d'ordre public et renvoie expressément aux modalités de délivrance du congé prévu par l'article L.145-9.
Il s'agit d'une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de l'acte (Cassation Civile 3ème Chambre 08/12/2010).
Il faut donc retenir que dès lors qu'un locataire reste en possession des lieux à l'issue d'un bail dérogatoire, un nouveau bail est soumis au statut des baux commerciaux implique le respect des dispositions prévues par les textes pour la délivrance du congé qui ne peut intervenir que par acte extra-judiciaire (acte d'Huissier).
Des locataires ont sollicité par acte d'Huissier en date du 6 Septembre 2004, le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 Janvier 2005.
Le propriétaire a, par acte du 7 Décembre 2004, refusé ce renouvellement et fait délivrer un congé pour motif grave et légitime.
Les locataires ont alors assigné le propriétaire en nullité de ce congé.
Rappelons qu'aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le locataire peut former sa demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail et à tout moment au cours de la reconduction du bail (la demande prématurée est nulle mais n'empêche pas le locataire de former une nouvelle demande dans le délai).
Aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le défaut de réponse du bailleur dans les trois mois de la demande de renouvellement, implique l'acceptation du principe du renouvellement.
En l'occurrence, la demande de renouvellement est datée du 6 Septembre 2004, alors que le propriétaire a fait délivrer un congé pour motif grave et légitime le 7 Décembre 2004, soit trois mois et un jour après la demande de renouvellement.
La Cour d'Appel avait considéré que le congé pour motif grave et légitime délivré par le bailleur en dehors du délai de trois mois, soit le 7 Décembre 2004, était nul et que le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 Janvier 2005.
La Cour de Cassation a estimé pour sa part, que si le bailleur répondant tardivement avait accepté le principe du renouvellement, il ne s'était pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer, la Cour constatant que le propriétaire avait notifié au preneur un Mémoire en fixation du loyer le 21 Novembre 2006 (avant l'expiration du délai de prescription de deux ans) et l'avait assigné aux mêmes fins le 2 Octobre 2008.
Il faut savoir, pour être complet, que le bailleur peut toujours rétracter ultérieurement son acceptation, même tacite, en exerçant son droit d'option tel que prévu à l'article L.145-57 du Code de Commerce.
Il peut même refuser ensuite le renouvellement pour des motifs graves et légitimes en invoquant des griefs qui lui étaient inconnus à la date de l'acceptation du principe du renouvellement.
Dans l'affaire qui nous intéresse, le propriétaire avait notifié un Mémoire en fixation du loyer, puis saisi le Juge des Loyers Commerciaux, sans poursuivre la validité de son acte de congé délivré pour motif grave et légitime.
Il convient donc d'appliquer les dispositions de l'article L.145-11 du Code de Commerce qui prévoit que le nouveau loyer exigible n'est dû qu'à compter de la date de la demande qui est faite ultérieurement par le propriétaire (Cassation Civile 3ème Chambre 04/05/2011).
DEMANDE DE RENOUVELLEMENT NOTIFIEE EN COURS DE TACITE RECONDUCTION ET DATE D'EFFET DU NOUVEAU BAIL
Lorsque le montant du loyer est inférieur à la valeur locative, le preneur a intérêt à profiter du plafonnement de son loyer lors du renouvellement et d'éviter que la durée du bail soit supérieure à 12 ans.
Le montant du loyer est automatiquement déplafonné si la durée du bail excède 12 ans (article L.145-34 alinéa 3 du Code de Commerce).
En l'espèce, la Cour de Cassation avait à juger du cas suivant :
un bail initial avait commencé à courir le 1er Décembre 1991 pour s'achever le
30 Novembre 2000. Il s'était poursuivi par tacite reconduction. Le preneur avait formulé sa demande de renouvellement le 23 Novembre 2003, à compter du 30 Novembre 2003, soit avant 12 années écoulées du bail d'origine. La date des 12 ans intervenait le
1er Décembre 2003.
La Cour de Cassation a considéré que dès lors qu'il n'était pas avéré que le terme d'usage visé par l'article L.145-12 du Code de Commerce et résultant des usages locaux imposait de retenir comme date d'effet du bail renouvelé une autre date que celle anniversaire du bail initial, le loyer devait être plafonné dès lors que le preneur avait demandé le renouvellement le 23 Novembre 2003 à compter du 30 Novembre 2003, c'est-à-dire, avant les 12 années écoulées.
La notion de terme d'usage qui figurait à l'alinéa 1 de l'article L.145-9 du Code de Commerce a suscité un certain nombre de difficultés.
La Cour d'Appel de PARIS avait considéré que le terme d'usage était le premier jour de chaque trimestre calendaire.
Cette controverse est désormais dépassée depuis que la Loi du 4 Août 2008 a modifié l'article L.145-12 du Code de Commerce.
Désormais, le régime applicable est unifié et la demande de renouvellement produit effet le premier jour du trimestre civil qui suit la demande.
Cela veut dire que sous l'empire du nouveau texte, le preneur n'aurait pas pu prétendre au bénéfice du plafonnement dès lors que la durée effective du bail aurait excédé 12 ans.
En effet, la demande intervenue le 23 Novembre 2003 aurait pris effet le
31 Décembre 2003, c'est-à-dire, postérieurement au 1er Décembre 2003, date fatidique des
12 ans.
Cour cass 3ème Civ 30 Juin 2010 n° 09-15-152
Objet : Conference : Comment securiser son reseau de distribution
Droit de la Franchise
Palais Brongniart - 19 novembre 2010
Comment sécuriser son réseau de distribution ?
Le cadre juridique de la franchise est bien connu : il permet de développer une activité économique en regroupant, autour d'une marque et d'un savoir faire, le concept mis au point par le franchiseur. L' évolution économique, technique, et l'apparition de nouvelles méthodes de vente obligent les réseaux et leurs conseils à s'adapter. Cette conférence fera le point avec les spécialistes tous secteurs confondus, sur l'actualité juridique de la franchise.
Sous la direction scientifique de
Jean-Louis Fourgoux, Avocat associé -
Fourgoux & Associés, Président du réseau international d'avocats, Gesica.
Programme
L'actualité du droit de la franchise
Focus sur les nouveaux secteurs de la franchise
Les baux commerciaux dans le secteur de la franchise
Contrats de franchise et transmission
Tableaux de bords et flux d'informations financières
La responsabilité du franchiseur en cas de défaillance des franchisés
Avec la participation de ...
Jean-Louis Fourgoux, Avocat aux barreaux de Paris et Bruxelles, Président du Réseau d'avocats Gesica - Serge Meresse, Avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit de la franchise et de la distribution - François Gay, Juriste (Pronuptia) - Olivier Deschamps , Avocat, membre du collège des experts de la FFF - Damien Cacaret, Directeur de Domidom - Laurent Kruch, Directeur associé du cabinet territoires et marketing, spécialiste en géomarketing et en études d'implantations - Jean-Luc Medina, Avocat, Bâtonnier du barreau de Grenoble - Jean-Pascal Wanlin, Expert comptable, commissaire aux comptes, JPA Wanlin Grelier - Jean Claude Puerto, Président de UCAR - Jean-Bernard Cappelier, Vice-président du conseil supérieur de l'ordre des experts-comptables - Irène Luc, Rapporteure générale de l'autorité de la concurrence - Muriel Chagny, Professeur à l'université de Versailles Saint Quentin - Chantal Zimmer, Déléguée générale de la fédération française de la franchise.
10e EDITION
Palais Brongniart, Paris
Programme complet
Pass Medium
Validité :
vendredi 19/11/2010
Prestations :
- conférences
- ateliers
- exposition.
Tarifs :
- professionnel : 190 €TTC
- étudiant : 100 €TTC
- buffet déjeunatoire : 50 € TTC
- soirée de gala : 150 € TTC
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Le diagnostic énergétique, ou plus précisément le diagnostic de performance énergétique (DPE), fait partie du diagnostic technique à ajouter aux documents constitutif des dossiers locatifs (Article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) dans le cadre des baux à usage d'habitation.
Le champ d'application du diagnostic énergétique s'est élargi puisque le DPE doit désormais être joint au bail commercial (et au bail professionnel) lors de sa conclusion, à fins d'information.
Tous les contrats de location, y compris les baux commerciaux, sont concernés : seuls les baux ruraux et les contrats de location saisonnière bénéficient d'un statut dérogatoire en la matière.
Cette nouveauté a été introduite par la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010, qui a modifié le Code de la construction et de l'habitation (Articles L134-3-1 et L134-3-2).
L'article L134-3-1 dispose que "le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique".
En d'autres termes, le locataire ne pourra s'appuyer sur ce diagnostic pour demander une réduction de loyer.
A partir du 1er janvier 2011, lors de la conclusion d'un bail quel qu'en soit la nature ou de la vente d'un bien immobilier, ce dernier sera classé en fonction de sa performance énergétique : ce classement (noté de A à I) sera précisé sur les annonces de location ou de vente.
Le rapport DARROIS remis au Président de la République le 7 Avril dernier préconise l'instauration de l'acte sous seing privé contresigné par Avocat aux côtés de l'acte authentique qui reste l'apanage du notariat.
L'acte contresigné par l'Avocat ou l'acte sous signature juridique, est une revendication majeure de la profession d'Avocat.
Sa préconisation par la Commission DARROIS a suscité le légitime courroux corporatiste des représentants de la profession de Notaires ce qui, en soit, suffirait à démontrer son utilité pour la profession d'Avocat.
Cependant, il semblerait qu'un certain nombre de mes confrères n'aient pas saisi l'avancée majeure d'une telle préconisation, si demain elle se concrétisait par une Loi. (ce que semble vouloir le Président de la République).
Aujourd'hui, un acte sous seing privé rédigé par un Avocat n'a pas plus de valeur qu'un acte sous seing privé rédigé dans n'importe quelle officine (dans le sens braconnier du droit) ou même, sur le coin d'une table d'un bistrot.
Cette situation est-elle normale et acceptable pour la profession d'Avocat ?
Rappelons qu'un avocat suit les même études de droit qu'un notaire, dans les même facultés. Il faut au minimum 5 ans pour obtenir le titre de notaire stagiaire, Il en faut au moins 6 pour obtenir son certificat d'aptitude à la profession d'avocat
A l'heure d'internet où les modèles de contrats foisonnent sur la toile et où les particuliers, et même certaines entreprises, ont de plus en plus tendance à "s'accrocher" grâce à la gratuité à des modèles d'actes mal rédigés, il était urgent de répondre à cette demande par une offre spécifique offrant une sécurité aux individus comme aux entreprises.
L'acte sous signature d'Avocat aurait deux effets supplémentaires par rapport à l'acte sous seing privé classique :
- l'acte sous signature d'Avocat attestera que l'Avocat aura pleinement éclairé la partie qu'il conseille sur les conséquences juridiques de l'acte, il en garantira la pleine validité et la pleine efficacité ;
- cet acte aura, entre ceux qui l'ont souscrits, la même foi que l'acte authentique.
Cela veut dire, qu'il sera quasiment impossible de remettre en cause la validité d'un acte d'Avocat.
Cette situation va également bénéficier aux tiers qui ont intérêt à vérifier une situation juridique donnée, son existence, de manière à mieux apprécier la portée de leur engagement.
Il appartient donc à la profession d'Avocat de faire en sorte que cette préconisation du rapport DARROIS devienne force de Loi et de se préparer à sécuriser la grande majorité des relations contractuelles puisque nous savons que 90 % des contrats sont rédigés sous la forme sous seings privés.
Grâce à la liberté de l'honoraire, les Avocats pourront proposer de surcroît, une sécurisation des transactions juridiques à un coût inférieur à celui de l'acte authentique qui gardera le monopole de la transaction immobilière.
Pour exemple ,en matière de baux commerciaux puisque ce blog est consacrée à cette matière, désormais l'intérêt d'avoir recours à un acte d'avocat rendra totalement inutile le recours à l'acte authentique particulièrement coûteux en l'espèce.
En effet, bien que le projet d'acte d'avocat n'ait pas la force exécutoire, le bail commercial sous signature d'avocat fera désormais foi et nous savons par expérience qu'un acte authentique n'évite pas le recours au juge car seul un Juge peut prononcer l'expulsion d'un locataire qui ne règle pas ses loyers, nonobstant l'existence d'un bail sous la forme authentique.
De même, la contestation du montant des loyers et charges impayés, nonobstant la présence d'un bail en la forme authentique finit toujours devant le Juge de l'Exécution et il apparaît donc que dans cette matière particulière, le recours à un avocat dont l'offre de compétence est plus large offrira plus de sécurité et d'efficacité.
La conjoncture économique actuelle peut susciter une telle interrogation.
Surtout le preneur peut avoir le souci principal de voir le loyer appliqué subir une baisse compte tenu des aléas de la conjoncture économique actuelle.
Il n'est donc pas inutile de revenir sur les principes juridiques et de jurisprudence pouvant permettre une baisse du loyer commercial.
1. Baisse du loyer commercial dans l'hypothèse d'un renouvellement du bail :
L'article L145-34 du Code du Commerce fixe un plafond de loyer lors du renouvellement.
Par application de l'article L145-33 du Code de Commerce, la valeur du loyer renouvelé doit intervenir à la valeur locative.
La Cour de Cassation est fixée sur ce sujet :
« Dès lors que le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolongement du bail antérieur et qu'à défaut d'accord sur le renouvellement, le juge fixe le prix selon les règles prévues aux articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953, c'est exactement qu'un arrêt à retenu que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, inférieure en l'espèce au loyer expiré ».
Cette jurisprudence est constante.
Il est donc possible lors du renouvellement du bail commercial ,d'obtenir une baisse de son loyer à la valeur locative, baisse qui est sans limite c'est-à-dire sans plancher.
Cette valeur locative sera déterminée par une expertise judiciaire.
2. La révision triennale du loyer à la baisse :
L'article L145-38 du Code de Commerce permet de demander la révision de son loyer trois ans après la dernière fixation du loyer.
La baisse du loyer lors d'une révision triennale a entrainé de nombreuses controverses jurisprudentielles et l'intervention d'une loi du 11 décembre 2001 afin d'interdire les baisses de loyer.
Ce texte mal-rédigé a entrainé un certain nombre de controverses jurisprudentielles et doctrinales.
La Cour de Cassation est finalement intervenue en décidant, qu'en l'absence de motif de déplafonnement du loyer, le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice et du coût de la construction.
Il est donc possible, en l'absence de déplafonnement, de solliciter une baisse de son loyer dans le cadre d'une révision triennale.
Cependant, cette baisse ne pourra être inférieure au loyer en cours.
Autrement dit, cette demande de baisse de loyer, en l'absence de déplafonnement, va simplement permettre d'éviter l'application d'une augmentation en appliquant l'indice du coût de la construction.
Il faut donc retenir deux règles :
- Si la valeur locative est inférieure au plafond mais supérieure ou égale au loyer contractuel, la valeur locative doit s'appliquer.
- Si la valeur locative est inférieure au loyer contractuel, c'est ce loyer contractuel qui doit s'appliquer.
La demande de baisse de loyer ne trouve toute son acuité que dans l'hypothèse de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entrainant par eux-mêmes une baisse de 10% de la valeur locative.
La baisse n'est limitée en l'espèce par aucun plancher.
Il appartient donc au preneur de rapporter une triple preuve :
- Une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.
- Une baisse de plus de 10% de la valeur locative.
- Un lien de causalité entre la modification matérielle et la baisse de la valeur locative.
Rappelons que les demandes de révision doivent intervenir dans le délai de trois ans de la dernière modification du loyer, cette demande doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception et à défaut d'accord, le locataire doit notifier un mémoire dans le délai de prescription de deux ans depuis sa demande puis saisir le Juge des Baux Commerciaux.
3. La révision à la baisse des loyers indexés :
L'article L145-39 du Code du Commerce instaure une révision à la baisse des loyers indexés dès lors que par l'application d'une clause d'indexation le loyer se trouve augmenté de plus de 25% par rapport au prix d'origine.
Dès lors la procédure de révision légale est possible et le preneur peut alors obtenir une fixation du loyer à la baisse sans limitation autre que la valeur locative.
Pour engager cette procédure, il suffit de démontrer que par le jeu de la clause d'indexation le loyer a varié de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé.
Il appartient donc de comparer le loyer en cours au loyer initial du bail par rapport au loyer résultant d'une révision intervenue postérieurement sur le fondement des articles L145-38 ou L145-39 ou d'un commun accord.
Cette révision n'est pas soumise à des conditions de délai et il n'est pas nécessaire d'attendre la fin de la période prévue par la clause d'échelle mobile.
Il convient de respecter des conditions de forme prévues aux articles L144-37 et R145-20 du Code de Commerce.
La demande peut être formée par lettre recommandée avec accusé de réception et doit indiquer à peine de nullité le prix du loyer demandé.
En conclusion, il est à craindre que la conjoncture actuelle ne pousse les preneurs à engager les différentes actions menant à la baisse du loyer commercial.
Cependant, il convient d'agir comme toujours avec prudence et dextérité.
Je suis intervenu ce Mardi 21 Octobre pour former des juristes,notaires ou avocats aux baux commerciaux dans les locaux de Lexis nexis à Paris.
C'est la quatrième fois que Lexis nexis me demande d'intervenir sur l'actualité en matière de baux commerciaux (formation sur deux jours dont la première journée est assurée par mon associé honoraire Michel DALMAS).
le moment est convivial,interactif,beaucoup d'échanges avec des notaires,des juristes ,des confrères avocats.
La matière est technique et truffée de pièges.
Je garde un excellent souvenir de la formation donnée à l'école des avocats de Grenoble à mes confrères sur la révision du bail commercial il y a quelques mois.
J'apprécie ses moments de formation,j'ai toujours gardé un faible pour l'enseignement et j'enseigne depuis 16 ans le droit des contrats à l'université Stendhal de Grenoble.Il faut rester pratique,s'éloigner des débats de la doctrine qui sont pourtant essentiels et qui enrichissent la compréhension des problèmes pratiques.
Il faut savoir bien doser.
Un vrai moment de bonheur et d'oxygène avant de retrouver les soucis quotidien d'un cabinet d'avocats
La loi du 4 août 2008 a modifié le régime des baux commerciaux.
Il ne s'agit pas du "grand soir" de la réforme des baux commerciaux, mais 6 points méritent l'attention.
1°/ Les baux de courte durée :
Il est désormais possible de prévoir une succession de plusieurs baux dérogatoires entre les mêmes parties relativement au même local dans la seule limite d'une durée totale cumulée de deux ans.
L'article L 145-5 ne visait que "le bail".
2°/ L'inscription au Registre du Commerce et au Répertoire des Métiers :
Il n'est pas nécessaire de procéder à l'immatriculation de colocataires ou des co-indivisaires du bail non exploitants du fonds de commerce pour pouvoir prétendre désormais au bénéfice du statut des baux commerciaux. Cette disposition est étendue en cas de décès du locataire aux héritiers ou ayant-droits qui sollicitent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause, pour les besoins de la succession, bien qu'ils n'exploitent pas le fonds de commerce ou le fonds artisanal.
Cette disposition revient sur une Jurisprudence établie (notamment Cass. Civ. 3ème – 14 novembre 2007).
3°/ Faculté d'option conventionnelle des professionnels pour le statut des baux commerciaux :
Il était toujours aux professionnels de souhaiter s'assujettir contractuellement au régime des baux commerciaux. Cependant, ils conservaient les dispositions d'ordre public du régime des baux professionnels énoncés par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
Désormais, il est possible conventionnellement de souscrire au statut des baux commerciaux et de refuser l'application de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui permet, rappelons-le, aux professionnels locataires de pouvoir donner congé à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.
Désormais en optant pour le statut des baux commerciaux, les professionnels libéraux pourront bénéficier du droit au renouvellement de leur bail
4°/ Suppression de la référence aux "usages locaux" pour les congés :
Un certain nombre de dispositions des baux commerciaux font référence aux usages (article L 145-8, L 145-9 et L 145-12 du Code de Commerce).
Ces usages sont purement et simplement supprimés.
Désormais, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l'avance.
5°/ La tacite reconduction du bail :
L'article L 145-9 du Code de Commerce prévoit qu'à défaut de congé le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat.
Il faudrait parler juridiquement en réalité de tacite prorogation du bail.
La nouvelle loi, confirmant l'analyse et la Jurisprudence constante, rajoute que le bail se poursuit par tacite reconduction non seulement à défaut de congé mais également en cas de demande de renouvellement.
6°/ Le nouvel indice de révision des loyers commerciaux :
La loi crée un nouvel indice appelé indice des loyers commerciaux (ILC) à côté de l'indice actuel de révision des loyers qui est l'indice INSEE du coût de la construction.
Ce dernier indice ayant augmenté de façon substantielle, les parties auront la possibilité désormais, dans les activités commerciales dont la liste sera fixée par un décret ultérieur, de faire référence volontairement désormais à cette nouvelle indexation.