je vous remercie de tous ces renseignements qui sont très clairs et très sage. c'est le 1er site qui est aussi bien renseigné sur la question
merci
déc.
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DIVORCE - CONSENTEMENT MUTUEL - (suite) - MON TOIT SANS TOI
Un couple qui entend divorcer par consentement mutuel, doit régler le sort de la maison commune qu'il a pu acheter durant le mariage; cet immeuble appartient à votre communauté si vous êtes mariés sous ce régime légal; un divorce met fin à la communauté, sorte de coquille créee le jour de votre mariage, qui s'est remplie au fil du temps de tout ce que vous avez acheté, mais aussi des dettes que vous avez pu contracter.
Il vous faut, lors d'un divorce casser la coquille et vous partager équitablement son contenu.
Une maison ne peut être partagée: deux solutions, soit vous la vendez au plus tôt, soit l'un de vous la conserve à charge de payer la "part" de l'autre.
DIVORCE - CONSENTEMENT MUTUEL - L'IMMEUBLE :
MON TOIT SANS TOI
Comme la plupart des couples qui divorcent, vous pouvez être propriétaires de votre seule maison et vous acquittez les échéances du prêt, en communauté.
Si aucun des époux ne souhaite (ou ne peut conserver) cette maison à l’issue du divorce, mettez vous d’accord pour la mettre très vite en vente, même si le divorce n’est pas engagé.
Si vous la vendez, le Notaire qui encaissera le prix de vente soldera vos prêts immobiliers et vous remettra le solde, qui sera partagé en principe par moitié, si vous êtes soumis au régime de la communauté légale ; cependant, si un ou les deux époux ont fait des apports en fonds propres (acquis avant le mariage ou reçu en héritage ou donation), ils seront par priorité repris sur ce solde, et seul, ce qui restera sera partageable.
Votre intérêt est de vendre au plus tôt, et sans doute avant d’engager le divorce amiable : vous aurez ainsi liquidé l’essentiel de votre régime matrimonial et restera éventuellement à régler le partage du mobilier (généralement réalisé à l’amiable quant le déménagement de l’immeuble vendu se fait), des véhicules et des comptes bancaires.
Ainsi, avant même d’engager officiellement la procédure de divorce, vous aurez réglé entre vous la quasi-totalité d’un point délicat, celui de la liquidation et du partage de votre régime matrimonial.
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Cependant, il arrive que l’un des époux (ou les deux) souhaite conserver l’immeuble.
Si chacun des deux veut le conserver, et que l’immeuble n’est pas partageable (ce qui est le cas dans 99% des litiges), c’est une situation de blocage rendant impossible le consentement mutuel ; dans ce cas, et sauf à poursuivre de très longues procédures qui aboutiront à un jugement… ordonnant la vente, abandonnez l’idée d’un tel combat : convenez de vendre et de vous partager le prix ! L’argument souvent utilisé de vouloir laisser quelque chose aux enfants est pauvre : que savez vous de l’intérêt de vos enfants à conserver votre immeuble quand ils seront majeurs et mariés et qu’ils auront leur propre maison ? Etes vous sûr que cet immeuble conservé ne va pas entraîner, à votre disparition, un affreux litige entre vos enfants, car il ne sera pas plus partageable demain qu’aujourd’hui.
S’ils doivent le vendre pour se partager le prix, autant que vous le vendiez vous-même maintenant pour faire ensuite ce que vous voulez de l’argent: le conserver pour investir à nouveau chacun de votre coté (vos enfants hériteront du patrimoine de leurs deux parents) ou faire un don de ce prix à vos enfants.
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Si seulement l’un des époux veut conserver l’immeuble, la première chose à se demander est de savoir s’il a la capacité financière de le faire ; souvent, la Banque a prêté au couple parce qu’il existait deux salaires, suffisants pour supporter la charge des mensualités ; la banque sera-t-elle d’accord pour ne plus avoir qu’un seul salaire en garantie du paiement ?
L’époux qui veut garder l’immeuble devra non seulement payer seul toutes les mensualités du prêt restant dues jusqu’au terme prévu de cet emprunt commun, mais il devra, au surplus, payer à son conjoint une soulte, c'est-à-dire « sa part ». Il n’oubliera pas qu’il aura sans doute, dans le divorce et ensuite, à payer désormais des pensions, notamment pour les enfants si ils sont confiés à son conjoint. Si au contraire l’époux reçoit les pensions, il devra assumer la charge financière des enfants.
L’opération est peut donc être financièrement impossible.
Voyez donc d’abord votre banquier : si il vous indique que vous ne pouvez conserver l’immeuble, écoutez le, abandonnez l’idée et mettez l’immeuble en vente.
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Si le « rachat » est possible et que votre conjoint est d’accord sur son principe, vous n’êtes pas au bout de vos peines :
Vous devrez vous mettre d’accord sur la valeur de l’immeuble pour pouvoir déterminer la « soulte » revenant à celui qui ne le garde pas, et désolidariser ce dernier du prêt commun.
En effet, en principe, celui qui garde l’immeuble doit verser à l’autre cette soulte, qui est la part lui revenant : elle se calcule de la même manière que dans l’hypothèse d’une vente de votre immeuble ; si vous vendiez, le prix de vente serait d’abord amputé du solde de la totalité des prêts immobiliers (qui sera transmis à la banque pour clôturer définitivement ces prêts) ; sur ce qui reste, chaque époux reprendrait les fonds propres qu’il avait pu apporter lors de l’achat ; sur ce solde, chaque époux aurait droit en principe à la moitié.
Dans le cadre de la conservation de l’immeuble par l’un des époux, l’autre a droit à cette même moitié.
Seule difficulté, autant lors d’une vente le prix est connu (c’est celui pour lequel vous avez accepté de vendre), autant, lors d’une reprise de l’immeuble par l’un des époux, les deux doivent de mettre d’accord sur sa valeur : soit vous la déterminez ensemble amiablement, soit vous la faites déterminer par un notaire ou par deux ou trois agences immobilières. Les valeurs ne seront jamais très éloignées : faites en la moyenne et convenez que cette moyenne sera le prix de votre immeuble.
A partir de là, prenez votre échéancier de prêt et regardez le solde de ce qui reste du, comme si vous alliez solder ce prêt maintenant.
Déduisez ce solde de la valeur convenue de l’immeuble.
Il ne vous reste plus qu’à diviser par deux le résultat obtenu, pour connaître la part, la soulte, que vous devrez verser à votre conjoint.
C’est là une manière sommaire d’avoir une première approche (elle pourra être affinée par le notaire qui réalisera votre acte de partage, en fonction des reprises de fonds propres ou de dépenses incombant aux deux, acquittés par un seul époux, depuis la séparation). Le compte sera sans doute quelque peu modifié par le rajout des autres valeurs de l’actif de votre communauté (soldes des comptes bancaires et épargne, valeur des véhicules et du mobilier, valeur d’autre actifs mobiliers comme par exemple celle de parts de société, d’un fonds de commerce ou artisanal, d’une valeur de clientèle libérale d’un époux si ils ont été crées pendant le mariage. Il est tenu compte, pour déterminer ces sommes partageables, de leur valeur nette, c'est-à-dire de l’évaluation, déduction faite des emprunts professionnels restant dus.
Bon, vous avez une idée succincte, au terme de cette approche sommaire établie sur le seul rapport entre la valeur de l’immeuble et le solde du prêt, de ce que vous devrez à votre conjoint, ce qui se rajoutera aux échéances du prêt commun que vous devrez continuer à payer seul : est-ce possible ? Allez vous vous mettre en difficultés pour de nombreuses années, alors que vous avez encore des enfants à élever ?
La décision doit être prise avec beaucoup de réflexion et de sagesse.
De toute façon, votre banquier vous donnera sa position pour aborder une autre question majeure qui doit être impérativement réglée : la désolidarisation du conjoint.
Vous aviez souscrit à deux votre prêt immobilier : vous étiez tous les deux tenus au remboursement des échéances. C’est parce que vous étiez tous les deux engagés, solidairement, que la banque vous a accordé le prêt au vu de vos deux salaires.
L’époux qui ne garde pas l’immeuble, par le seul fait qu’il a signé les actes de prêt, reste engagé vis-à-vis de la banque : cela signifie que, si l’époux qui garde l’immeuble ne peut plus payer les échéances, la banque le poursuivra, mais également le second emprunteur, même si il n’est plus propriétaire de l’immeuble !
Pour éviter ce risque grave, le conjoint qui conserve l’immeuble commun doit impérativement obtenir de la banque la désolidarisation de l’autre, et là, ce n’est pas gagné d’avance.
Une banque ne l’acceptera que dans des cas très limités : si celui qui garde l’immeuble avait l’essentiel des revenus du couple ; si la quasi-totalité du prêt est déjà payée et que le solde restant du est minime ; ou si il peut être fourni une nouvelle garantie (souvent par caution) d’une autre personne venant « remplacer » le conjoint.
En cas de refus de la banque, l’opération est compromise, car il est hors de question de laisser planer un risque financier sur l’époux qui abandonne l’immeuble : le Juge qui a la charge d’homologuer une convention de divorce par consentement mutuel est très vigilant sur ce point, et peut refuser cette homologation si la désolidarisation n’est pas acquise.
Il existe alors une solution pour l’époux acquéreur, si il en a les moyens financiers : faire refinancer par sa banque la totalité de l’opération. Il souscrit un nouveau prêt, à son seul nom, pour le montant du solde de l’ancien prêt commun, en y ajoutant le montant de la soulte due à son conjoint.
L’époux acquéreur est alors le seul signataire de ce nouveau prêt, et le prêt commun est ainsi soldé par remboursement anticipé ; l’autre époux se trouve dès lors dégagé.
Il convient de faire analyser par la banque la faisabilité de cette option, qui peut s’avérer fort onéreuse pour l’époux acquéreur, même si elle permet de repartir sur de nouvelles bases de prêt, en taux et durée.
En résumé, vous divorcerez beaucoup plus simplement si vous avez vendu votre immeuble commun aussitôt la rupture : chaque époux repart sur des bases nouvelles, en bénéficiant de manière égalitaire et rapidement des fruits des investissements communs, pour mieux aborder sa nouvelle vie et la reconstruire à sa guise.
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