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La FNAIM Paris Ile-de-France a présenté la 1ère édition de l'Observatoire des charges de copropriété parallèlement aux résultats semestriels de l'Observatoire francilien de l'immobilier. Cette innovation est un outil unique et précis au service des professionnels, des responsables de copropriété et des consommateurs.
L'Observatoire des charges de copropriété présente le coût des charges de copropriété à Paris et en Ile-de-France étudié par arrondissement et dans plus de 100 communes franciliennes pour l'année 2009. L'objectif de cet observatoire est de permettre aux professionnels, aux responsables de copropriété et aux particuliers, de disposer d'un outil de comparaison objectif et fiable, reposant sur des données comptables (et non sur du déclaratif) et des critères objectifs, transparents, vérifiables et opposables. Cet outil rigoureux tient compte des typologies de biens et de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente. C'est pourquoi, cet outil se veut un indice de référence pour les professionnels, véritable outil de gestion leur permettant de se situer et d'ajuster le coût des charges de copropriété sur une zone donnée et par type de biens comparables. Ainsi, ils pourront comparer les charges des immeubles dont ils sont syndic par rapport à celles des immeubles similaires (taille, localisation, équipement collectif) et de typologie identique. Il s'agit d'un outil pour toutes les professions ou organismes touchant de près ou de loin à la copropriété (agents immobiliers, organismes publics etc.). Cet observatoire est aussi un véritable outil d'informations et de transparence pour les consommateurs, leur fournissant des données fiables, crédibles et vérifiables.
Trois types d'immeubles sont retenus pour l'analyse : Haussmanniens (21% de l'échantillon), immeubles postérieurs à 1960 (28%) et les immeubles intermédiaires dits « Franciliens » (51% de l'échantillon). Ensuite, deux ratios ont été retenus pour établir des comparaisons avec le plus de précision possible : la surface assurée, ou m² assuré, telle que figurant dans la police d'assurance multirisque de l'immeuble (une donnée objective non redressée statistiquement, hors charges spéciales : caves, parking et chambres de service) afin de disposer d'une base la plus proche possible de la réalité, ainsi que le coût par lot (37 724 lots répartis dans 1360 immeubles).
Sur cette base, au global, on constate qu'en Ile-de-France les charges sont de 20,6 euros/m². Ce coût varie assez peu au m² selon le type d'immeuble. En revanche, les écarts en valeur absolue par lot sont plus importants en fonction du type d'immeuble à cause de l'effet « surface ».
Le niveau d'équipements et de services présents dans un immeuble et la surface de chacun des lots composant l'immeuble sont des facteurs déterminants dans le volume des charges de la copropriété. Il faut donc prendre en compte les deux ratios (lot et m² assuré) pour établir une analyse pertinente. Pour chacun des postes, les résultats sont les suivants (cf. détail en annexe) :
- Assurance : l'assurance représente en moyenne 124 euros/lot soit 1,4 euro/M² assuré. Ce poste monte à 165 euros/lot dans l'haussmannien (1,5 euros/m²) contre 122 euros (1,2 euro/m²) pour le post 1960 et 108 euros (1,4 euros/m²) dans le Francilien.
- Ascenseur : les charges liées à l'ascenseur représentent en moyenne 161 euros/lot (soit 1,5 euro/m²). Là encore les charges fluctuent en fonction du type d'immeuble considéré.
- Chauffage collectif : il représente une charge moyenne de 619 euros/lot (soit 6 euros /m² en moyenne). Le type d'immeuble impacte nettement le niveau de charges puisque ce montant atteint 830 euros/lot dans l'haussmannien (soit 8,8 euros/m²) contre 584 euros/lot dans le post 1960 (soit 5,4 euros/M²) ces derniers étant les plus économes en énergie.
- Honoraires de syndic : les charges liées atteignent en moyenne 204 euros/lots (soit 2,3 euros/m²), ce montant atteignant 225 euros/lot dans l'haussmannien contre 198 euros/lots pour le Francilien et 190 euros/lot dans le post 1960.
- Entretien : la présence d'un gardien représente la part la plus importante avec 704 euros/lot, celle d'une société de nettoyage 326 euros/lot et d'un personnel d'entretien 462 euros/lot.