copropriété (4)
Dans un arrêt du 30 mars 2011, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la question de la représentation des usufruitiers et nu-propriétaires dans le cadre d'assemblées générales de copropriété.
En l'espèce, M. X..., nu-propriétaire d'un lot dont sa mère était usufruitière, dans une résidence en copropriété, a assigné le syndicat en annulation d'assemblées générales.
Pour rejeter sa demande, la Cour d'appel de Paris s'est appuyée sur le règlement de copropriété qui prévoyait la désignation d'un délégué et à défaut précisait que les titulaires de droits sur le lot seraient valablement représentés par l'usufruitier à qui les convocations seront adressées.
Aucun mandataire n'ayant été désigné, la cour d'appel en a conclu que la notification du procès verbal d'assemblée générale au seul usufruitier était suffisante.
La Cour de cassation censure ce raisonnement et considère que le rôle de représentation de l'usufruitier devait se limiter au seul domaine visé par le règlement, la convocation aux assemblées générales.
La FNAIM Paris Ile-de-France a présenté la 1ère édition de l'Observatoire des charges de copropriété parallèlement aux résultats semestriels de l'Observatoire francilien de l'immobilier. Cette innovation est un outil unique et précis au service des professionnels, des responsables de copropriété et des consommateurs.
L'Observatoire des charges de copropriété présente le coût des charges de copropriété à Paris et en Ile-de-France étudié par arrondissement et dans plus de 100 communes franciliennes pour l'année 2009. L'objectif de cet observatoire est de permettre aux professionnels, aux responsables de copropriété et aux particuliers, de disposer d'un outil de comparaison objectif et fiable, reposant sur des données comptables (et non sur du déclaratif) et des critères objectifs, transparents, vérifiables et opposables. Cet outil rigoureux tient compte des typologies de biens et de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente. C'est pourquoi, cet outil se veut un indice de référence pour les professionnels, véritable outil de gestion leur permettant de se situer et d'ajuster le coût des charges de copropriété sur une zone donnée et par type de biens comparables. Ainsi, ils pourront comparer les charges des immeubles dont ils sont syndic par rapport à celles des immeubles similaires (taille, localisation, équipement collectif) et de typologie identique. Il s'agit d'un outil pour toutes les professions ou organismes touchant de près ou de loin à la copropriété (agents immobiliers, organismes publics etc.). Cet observatoire est aussi un véritable outil d'informations et de transparence pour les consommateurs, leur fournissant des données fiables, crédibles et vérifiables.
Trois types d'immeubles sont retenus pour l'analyse : Haussmanniens (21% de l'échantillon), immeubles postérieurs à 1960 (28%) et les immeubles intermédiaires dits « Franciliens » (51% de l'échantillon). Ensuite, deux ratios ont été retenus pour établir des comparaisons avec le plus de précision possible : la surface assurée, ou m² assuré, telle que figurant dans la police d'assurance multirisque de l'immeuble (une donnée objective non redressée statistiquement, hors charges spéciales : caves, parking et chambres de service) afin de disposer d'une base la plus proche possible de la réalité, ainsi que le coût par lot (37 724 lots répartis dans 1360 immeubles).
Sur cette base, au global, on constate qu'en Ile-de-France les charges sont de 20,6 euros/m². Ce coût varie assez peu au m² selon le type d'immeuble. En revanche, les écarts en valeur absolue par lot sont plus importants en fonction du type d'immeuble à cause de l'effet « surface ».
Le niveau d'équipements et de services présents dans un immeuble et la surface de chacun des lots composant l'immeuble sont des facteurs déterminants dans le volume des charges de la copropriété. Il faut donc prendre en compte les deux ratios (lot et m² assuré) pour établir une analyse pertinente. Pour chacun des postes, les résultats sont les suivants (cf. détail en annexe) :
- Assurance : l'assurance représente en moyenne 124 euros/lot soit 1,4 euro/M² assuré. Ce poste monte à 165 euros/lot dans l'haussmannien (1,5 euros/m²) contre 122 euros (1,2 euro/m²) pour le post 1960 et 108 euros (1,4 euros/m²) dans le Francilien.
- Ascenseur : les charges liées à l'ascenseur représentent en moyenne 161 euros/lot (soit 1,5 euro/m²). Là encore les charges fluctuent en fonction du type d'immeuble considéré.
- Chauffage collectif : il représente une charge moyenne de 619 euros/lot (soit 6 euros /m² en moyenne). Le type d'immeuble impacte nettement le niveau de charges puisque ce montant atteint 830 euros/lot dans l'haussmannien (soit 8,8 euros/m²) contre 584 euros/lot dans le post 1960 (soit 5,4 euros/M²) ces derniers étant les plus économes en énergie.
- Honoraires de syndic : les charges liées atteignent en moyenne 204 euros/lots (soit 2,3 euros/m²), ce montant atteignant 225 euros/lot dans l'haussmannien contre 198 euros/lots pour le Francilien et 190 euros/lot dans le post 1960.
- Entretien : la présence d'un gardien représente la part la plus importante avec 704 euros/lot, celle d'une société de nettoyage 326 euros/lot et d'un personnel d'entretien 462 euros/lot.
Copropriété : demander en justice l'autorisation d'effectuer des travaux n'est pas contester
L'action introduite non pas pour contester la décision d'une assemblée générale mais pour obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter les travaux projetés malgré le refus opposé, n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
La question tranchée par cette décision de rejet (qui aura les honneurs du Bulletin civil et qui fera l'objet d'une note au Bulletin d'information de la Cour) revêt un intérêt tant pratique que théorique considérable.
Était en cause la qualification de l'action qui, en vertu de la combinaison des articles 25 b et 30, alinéa 4, de la loi n° 65-561 du 10 juillet 1965, est intentée par un copropriétaire à la suite du refus de l'assemblée générale de l'autoriser à réaliser, à ses frais, des travaux d'amélioration qui, conformes à la destination de l'immeuble, affecteraient les parties communes ou l'aspect extérieur de celui-ci.
Soit celle-ci s'analyse en une action ayant pour objet de contester une décision d'assemblée générale et, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi, elle doit être intentée à bref délai (dans les deux mois de la notification du procès-verbal), soit tel n'est pas le cas, et le délai d'action est de dix ans (en vertu du premier alinéa de l'art. 42).
En faveur de la première qualification, on a pu relever la généralité des termes employés par l'article 42, alinéa 2, qui envisage toutes les actions contestant une résolution (jugeant que ces dispositions ont une portée générale et s'appliquent aux instances formées sur le fondement de l'art. 30, al. 4, de la loi, dès lors qu'elles tendent à l'obtention d'une autorisation refusée par les copropriétaires et introduisent donc une contestation sur une décision de l'assemblée générale, V. Paris, 23e ch. A, 6 mars 1989, D. 1990. 318, note crit. Atias ; AJPI 1990. 599 ; dans le même sens, V. Paris, 23e ch. B, 22 juin 2000, RDI 2000. 605, obs. Giverdon ; Loyers et copr. 2001, n° 55 et TGI Nice, 30 avr. 1968, IRC août 1968. 106 ; Gaz. Pal. 1968. 2. 284, note Morand).
On ajoutera que cette analyse va dans le sens de la jurisprudence récente qui, au nom de la nécessaire sécurité juridique qui doit entourer les décisions du syndicat, a eu une lecture extensive du champ d'application de cet article 42, alinéa 2 (V. not., jugeant que ce texte doit s'appliquer même en l'absence de convocation ou en cas de convocation irrégulière, Civ. 3e, 12 oct. 2005, Bull. civ. III, n° 191 ; R. 2005, p. 291 ; D. 2005. IR 2627, obs. Rouquet ; ibid. 2006. Pan. 1859, obs. Capoulade ; AJDI 2006. 35, note Capoulade ; à propos de cet arrêt, V. aussi Sabatié, La sécurité des assemblées générales de copropriété enfin acquise ?, AJDI 2006. 452).
Dans le sens du refus de l'assimilation du régime des actions, ainsi que l'ont parfaitement démontré plusieurs auteurs (Souleau, note ss. Paris, 20 sept. 1979, D. 1980. 273 ; Atias, note ss. Paris, 23e ch. A, 6 mars 1989, préc.), les deux actions diffèrent :
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par leur objet (demande d'autorisation d'un côté, demande d'annulation de l'autre ; dans le même sens, jugeant que la demande d'autorisation constitue un recours judiciaire spécial n'ayant pas pour objet l'annulation de la décision de refus, V. Paris, 27 janv. 1995, Loyers et copr. 1995, n° 336),
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par la qualité du demandeur (les copropriétaires opposants ou défaillants en cas de contestation, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires dans le cas de l'art. 30, al. 4),
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et par leur cause (le copropriétaire qui demande l'autorisation n'a pas à prouver l'illégalité de la décision).
Il en va de même en ce qui concerne l'office du juge, puisque, lorsqu'il autorise les travaux, il en fixe également les conditions de réalisation et celles dans lesquelles les autres copropriétaires pourraient utiliser les nouvelles installations.
Enfin, l'incertitude que fait peser sur la tête du syndicat la possibilité, pour le copropriétaire, d'obtenir, pendant dix ans, l'autorisation de réaliser les travaux, est sans conséquence. En effet, soit les travaux ne seront jamais réalisés, soit ils le seront et, s'agissant d'améliorations, le syndicat ne subira aucun préjudice.
C'est cette thèse – convaincante – qui est couronnée par la décision rapportée, laquelle approuve sans réserve (« retient exactement ») la cour d'appel de Lyon (Civ. 1re A, 22 janv. 2009) pour avoir décidé que demander une autorisation judiciaire n'est pas contester.
Source : Civ. 3e, 16 déc. 2009, n° 09-12.654
La limitation à un an de la durée des fonctions du syndic qui a participé à la construction de l'immeuble en qualité d'associé ou de dirigeant de la société promoteur s'impose, même après qu'il a perdu cette qualité, jusqu'à l'expiration de la garantie décennale.
De manière à prévenir tout risque d'inaction de la part du syndic (en présence, notamment, de malfaçons affectant l'immeuble), l'article 28, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que, pendant que court la garantie décennale, la durée des fonctions du mandataire de la copropriété ne peut dépasser une année dès lors que ce dernier a « directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble ».
Afin que la règle ne soit pas trop facilement contournée, le texte précise que l'interdiction qui vaut pour le syndic est aussi de mise pour son entourage. Outre le mandataire, sont en effet visés son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés et leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus.
On en conclura, au passage, que cette interdiction n'atteint pas, aujourd'hui, le partenaire lié au syndic par un Pacte civil de solidarité (PACS – l'extension de la prohibition semble toutefois programmée, sur ce point, V. F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, La copropriété, Dalloz action 2010/2011, n° 914).
Par l'arrêt de cassation rapporté, la haute juridiction se penche, à notre connaissance pour la première fois, sur une autre tentative de contournement du texte.
La question posée était celle de l'application du régime qui prévaut à l'égard du syndic-constructeur lorsque, à la date de son élection, le syndic a cédé ses parts de la société ayant édifié l'immeuble et démissionné de ses fonctions de gérant.
Pour rejeter la demande d'un copropriétaire en annulation d'une assemblée et en désignation d'un administrateur provisoire, les juges du fond (Basse-Terre, 11 févr. 2008) avaient décidé que, dans ces circonstances, on devait considérer que, lors de sa désignation par l'assemblée générale, le syndic n'avait plus d'intérêt dans la société promoteur.
En censurant cette position, par l'attendu de principe reproduit en sommaire, la Cour de cassation applique très justement un texte qui envisage de la manière la plus large possible (« directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit ») le conflit d'intérêts qui peut exister entre constructeur et syndic.
* Source : Civ. 3e, 2 déc. 2009, n° 08-20.073