congé (3)
Le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré.
En dépit de la lettre de l'article L. 145-9 du code de commerce, qui impose le recours à un acte extrajudiciaire, le bailleur d'un terrain à usage commercial avait délivré à son cocontractant un congé sans offre de renouvellement par le biais d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Tout en ayant quitté les lieux, le preneur contestait la régularité de la procédure et s'estimait créancier d'une indemnité d'éviction.
En réplique, espérant échapper à l'indemnisation du commerçant, le bailleur a fait valoir que, compte tenu de l'erreur de forme commise, le congé était nul et le bail devait se poursuivre par « tacite reconduction ».
Cette position, qui consistait à prétendre qu'en quittant les lieux, le preneur avait volontairement mis fin au bail et, par là même, avait renoncé à être indemnisé, n'était pas tenable.
En effet, dans la situation décrite, le preneur avait le choix entre, d'une part, excipant de la nullité du congé, continuer à occuper les lieux (jugeant que le destinataire du congé adressé par lettre recommandée avec avis de réception, est en droit de se prévaloir de cette irrégularité et de poursuivre l'exécution du bail, V. Civ. 3e, 18 mai 1994, Bull. civ. III, n° 103 ; Administrer déc. 1994. 16, note Duthil ; Paris, 29 mai 1998, Dalloz Affaires 1998. 1306, obs. Y. R.) et, d'autre part, déménager tout en exigeant le versement de l'indemnité prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce.
Et ce choix n'appartenait qu'à lui, seule partie que la loi entend protéger (Civ. 3e, 20 déc. 1982, Bull. civ. III, n° 257 ; Administrer nov. 1983. 15, note Frank ; précisant que la nullité sanctionnant l'inobservation du mode de notification du congé est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de ce congé, V. Civ. 3e, 18 mai 1994, préc.).
Tel est l'enseignement du présent arrêt (dans des termes déjà employés, not. par Civ. 3e, 19 mai 1993, D. 1993. IR 149 ; Loyers et copr. 1993, n° 437, obs. Brault et Mutelet ; Gaz. Pal. 1993. 2. Somm. 536, obs. Barbier).
Source : Civ. 3e, 15 sept. 2010, n° 09-15.192
La demande en résolution aux torts du bailleur d'un bail expiré en vertu d'un congé délivré par le preneur et accepté doit être rejetée.
Parce que, notamment, le local commercial loué au visa de l'article L. 145-5 du code de commerce était sujet à de nombreuses infiltrations non endiguées, le preneur a stoppé de régler les sommes dues.
Même si, comme on croit le deviner à la lecture de l'arrêt (et de son moyen annexé), avant d'arriver à pareille extrémité, le locataire a mis en demeure son cocontractant (condition sine qua non pour obtenir un dédommagement : Civ. 3e, 8 juill. 2009, Rev. loyers 2009. 391 ; 29 avr. 2009, Bull. civ. III, n° 88 ; D. 2009. AJ 1481, obs. Rouquet; AJDI 2009. 875, note Zalewski), il n'est pas certain que cette « grève des loyers » constituait la meilleure des stratégies. En effet, d'une part, l'exceptio non adimpleti contractus ne joue que pour autant que les locaux sont totalement inutilisables (V. not. Civ. 3e, 31 oct. 1978, Bull. civ. III, n° 329 ; Gaz. Pal. 1979. 1. 178, note Plancqueel ; 21 mars 2006, AJDI 2006. 636, note de La Vaissière) et, d'autre part, il incombe au juge - et à lui seul - de rechercher si les manquements du bailleur à ses obligations justifient le non-paiement (Civ. 3e, 3 avr. 2001, AJDI 2001. 599, note Laporte-Leconte ; V. aussi Paris, 16 févr. 2000, D. 2000. AJ 243, obs. Rouquet).
Quoi qu'il en soit, le bailleur a promptement réagi en faisant délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail. Dans un premier temps, persistant dans son attitude, le preneur a indiqué qu'il ne réglerait son arriéré que lorsque le bailleur respecterait ses engagements contractuels (moyen, p. 5). Puis, il a adressé à son cocontractant un courrier intitulé « résiliation du bail précaire » par lequel il mettait unilatéralement fin au contrat (en réalité, un bail dérogatoire) à raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance (jugeant que la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls, V. not. Civ. 1re, 13 oct. 1998, Bull. civ. I, n° 300 ; D. 1999. Jur. 197, note Jamin ; ibid. Somm. 115, obs. Delebecque ; RTD civ. 1999. 394, obs. Mestre, ibid. 1999. 506, obs. Raynard ; Defrénois 1999. 374, obs. D. Mazeaud). Trois mois plus tard, il délaissait les lieux. Un peu plus d'un an après, le bailleur a assigné le locataire en paiement. Reconventionnellement, ce dernier a alors conclu à la résolution du bail aux torts exclusifs du propriétaire (pour des exemples de résiliation aux torts du bailleur à raison d'un défaut de délivrance des lieux loués, V. Civ. 3e, 26 mars 1997, Bull. civ. III, n° 70 ; 14 juin 2005, Rev. loyers 2005. 444 ; 2 juin 2004, AJDI 2004. 634; Paris, 5 juill. 2006, AJDI 2006. 816)
Estimant que le courrier de résiliation constituait un congé, accepté par le bailleur avant que la demande reconventionnelle ne soit formée (sur la nécessaire acceptation de cet acte unilatéral afin qu'il produise ses effets, V. Civ. 3e, 18 déc. 2002, Bull. civ. III, n° 266 ; D. 2003. AJ 423, obs. Rouquet), les juges du fond (Amiens, 27 janv. 2009) ont débouté le preneur de ses prétentions au motif que l'article 1184 du code civil, selon lequel la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement, n'est pas applicable à un bail expiré en vertu d'un congé accepté (moyen, p. 6).
Dès lors que le juge du droit a estimé que les magistrats picards ont « sans dénaturation », qualifié l'acte litigieux de « congé » et retenu que le bailleur l'avait accepté, la solution ne pouvait qu'être approuvée, puisqu'il ne peut être mis fin deux fois à un même contrat (dans le même sens, V. déjà, jugeant qu'un bail expiré ne peut faire l'objet d'une résiliation, Paris, 21 avr. 1992, Gaz. Pal. 1992. 2. Somm. 504, obs. Brault).
Finalement, même une fois le congé donné - et accepté -, le preneur eut été mieux inspiré de rester sur le terrain de la seule demande d'indemnisation, terrain sur lequel il a d'ailleurs obtenu partiellement gain de cause en appel (jugeant recevable la demande d'un ancien locataire visant à se faire indemniser d'un trouble trouvant sa source dans des faits antérieurs à l'expiration du bail, V. Civ. 3e, 12 nov. 2008, AJDI 2009. 120, note de La Vaissière).
Le bailleur qui délivre un congé pour vendre s'interdit de changer d'avis et de vendre son bien occupé avant l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis.
Il peut aller de l'intérêt bien compris du propriétaire bailleur d'anticiper un tant soit peu la délivrance de son congé. Ce, ne serait-ce pour pallier les conséquences d'une lettre recommandée non réceptionnée (précisant que la date à prendre en compte pour la délivrance d'un congé est celle de la remise de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception à son destinataire, V. Civ. 3e, 2 févr. 2005, Bull. civ. III, n° 26 ; AJDI 2005. 463, note Rouquet ) et avoir le temps matériel de recourir aux services d'un huissier.
Agir trop prématurément recèle toutefois des dangers, puisque les effets du congé seront repoussés à la date pour laquelle il aurait dû être donné (Civ. 3e, 17 mai 2005, Administrer févr. 2006. 35, obs. Canu ; 13 juin 2006, AJDI 2006. 743 ; Administrer nov. 2006. 40, obs. Canu ; 10 janv. 2007, Bull. civ. III, n° 1 ; D. 2007. AJ 298, obs. Rouquet ; AJDI 2007. 480, note Zalewski ).
Cela vaut spécialement en matière de congé pour vendre, eu égard à l'allongement de la durée l'offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis qui s'ensuit (Civ. 3e, 19 sept. 2006, AJDI 2006. 911, note Zalewski ; Rev. loyers 2006. 466, obs. Canu ; 29 oct. 2008, Bull. civ. III, n° 161 ; D. 2008. AJ 2940, obs. Rouquet ; ibid. 2009. Pan. 896, spéc. 906, obs. Damas ; AJDI 2009. 201, note Damas ).
Cet allongement n'étant, en toute hypothèse, favorable qu'au locataire.
Une démarche anticipée peut en effet s'avérer dommageable lorsque le marché est haussier, le bailleur restant lié par une offre qui, lorsqu'elle est acceptée par son cocontractant, se situe en dessous du marché.
La manoeuvre peut également être dangereuse ou, à tout le moins, source de complications, lorsque le marché est orienté à la baisse : puisque, par hypothèse, le prix proposé au locataire sera surcoté, celui-ci ne lèvera pas l'option. Revoyant ses prétentions à la baisse, le bailleur (ou son notaire) ne devra pas, lorsqu'il aura trouvé un acquéreur, oublier le jeu de l'article 15-II (al. 4 s.) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, instaurant un second droit de préemption en cas de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux.
Par ailleurs, l'offre devant être maintenue entre la délivrance du congé et l'expiration du deuxième mois du délai légal de préavis, le bailleur ne peut changer de stratégie patrimoniale en cours de route.
Tel est, dans l'arrêt rapporté, l'enseignement qu'un bailleur a appris à ses dépens.
Au cas particulier, après avoir délivré congé onze mois avant l'échéance contractuelle, il avait, un peu plus de deux mois plus tard, vendu son bien occupé (il ressort du moyen, p. 6, qu'il croyait que la purge du droit de préemption de son locataire était intervenue deux mois après réception du congé).
La haute cour donne tort au juge du fond pour avoir rejeté la demande du locataire de se voir déclaré acquéreur du bien, au motif que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis (dans le même sens, V. déjà Civ. 3e, 10 déc. 2008, Bull. civ. III, n° 202 ; D. 2009. AJ 101, obs. Rouquet ; AJDI 2009. 623, obs. de La Vaissière ).
En définitive, la seule planche de salut du bailleur aurait pu consister en une rétractation de son congé, acceptée par le locataire (exigeant une telle acceptation, V. not. Civ. 3e, 27 juin 1984, Bull. civ. III, n° 125 ; JCP 1985. II. 20343 ; 18 déc. 2002, Bull. civ. III, n° 266 ; D. 2003. AJ 423, obs. Rouquet ; Rev. loyers 2003. 143, obs. Quément).
Quant à la voie de l'erreur de droit, elle ne semble pas envisageable, l'erreur ne portant pas sur la loi applicable (L. 6 juill. 1989, art. 15), mais sur l'interprétation de cette loi (refusant de retenir l'erreur de droit, dans une espèce où le bailleur avait délivré congé en se méprenant sur la durée d'acceptation de l'offre notifiée au locataire, V. d'ailleurs, Paris, 28 janv. 2010 RG n° 08/18586, Dalloz actualité, 27 mai 2010, obs. Rouquet , à paraître au Receuil Dalloz, infirmant TGI Paris, 15 sept. 2008, D. 2008. AJ 2721, obs. Rouquet ).