baux commerciaux indemnité d'eviction (3)
La vente de l'immeuble loué ne décharge pas le vendeur de son obligation de payer l'indemnité d'éviction éventuellement due au locataire auquel il a refusé, avant la vente, le renouvellement du bail.
Tel est l'enseignement d'un arrêt rendu le 13 septembre 2011 par la Cour de cassation.
En l'espèce, la société Z..., preneuse à bail de locaux commerciaux appartenant à la société Y..., a sollicité le renouvellement de son bail par acte du 30 août 2005. La société Y... a, par acte du 28 novembre 2005, refusé le renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes, puis a, le 30 novembre 2006, vendu l'immeuble loué à M. X.... La société Z.... l'a alors assigné en contestation du congé et paiement d'une indemnité d'éviction. Mais la cour d'appel rejette ces demandes au motif qu'après la délivrance du congé par la société Y..., l'immeuble avait été vendu à M.X.... Le locataire ne pouvait donc obtenir la condamnation de l'ancien propriétaire au paiement d'une indemnité d'éviction alors qu'il n'était plus son bailleur au jour de l'acte introductif d'instance. La Haute juridiction censure ce raisonnement pour violation de l'article L. 145-14, alinéa 1er, du code de commerce. Elle considère que c'est le bailleur qui a pris l'initiative du refus de renouvellement qui est tenu au paiement de l'indemnité d'éviction sans que la vente de l'immeuble ne puisse le décharger de cette obligation.
Cette jurisprudence constante de la Cour de cassation oblige le locataire à agir contre l'ancien propriétaire, auteur du congé.
Le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré.
En dépit de la lettre de l'article L. 145-9 du code de commerce, qui impose le recours à un acte extrajudiciaire, le bailleur d'un terrain à usage commercial avait délivré à son cocontractant un congé sans offre de renouvellement par le biais d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Tout en ayant quitté les lieux, le preneur contestait la régularité de la procédure et s'estimait créancier d'une indemnité d'éviction.
En réplique, espérant échapper à l'indemnisation du commerçant, le bailleur a fait valoir que, compte tenu de l'erreur de forme commise, le congé était nul et le bail devait se poursuivre par « tacite reconduction ».
Cette position, qui consistait à prétendre qu'en quittant les lieux, le preneur avait volontairement mis fin au bail et, par là même, avait renoncé à être indemnisé, n'était pas tenable.
En effet, dans la situation décrite, le preneur avait le choix entre, d'une part, excipant de la nullité du congé, continuer à occuper les lieux (jugeant que le destinataire du congé adressé par lettre recommandée avec avis de réception, est en droit de se prévaloir de cette irrégularité et de poursuivre l'exécution du bail, V. Civ. 3e, 18 mai 1994, Bull. civ. III, n° 103 ; Administrer déc. 1994. 16, note Duthil ; Paris, 29 mai 1998, Dalloz Affaires 1998. 1306, obs. Y. R.) et, d'autre part, déménager tout en exigeant le versement de l'indemnité prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce.
Et ce choix n'appartenait qu'à lui, seule partie que la loi entend protéger (Civ. 3e, 20 déc. 1982, Bull. civ. III, n° 257 ; Administrer nov. 1983. 15, note Frank ; précisant que la nullité sanctionnant l'inobservation du mode de notification du congé est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de ce congé, V. Civ. 3e, 18 mai 1994, préc.).
Tel est l'enseignement du présent arrêt (dans des termes déjà employés, not. par Civ. 3e, 19 mai 1993, D. 1993. IR 149 ; Loyers et copr. 1993, n° 437, obs. Brault et Mutelet ; Gaz. Pal. 1993. 2. Somm. 536, obs. Barbier).
Source : Civ. 3e, 15 sept. 2010, n° 09-15.192
Jurisprudence sur la prescription du droit du preneur à une indemnité d'éviction
Cass. civ. 3ème, 31 mai 2007, SCI Les hirondelles II c/ Sté Nouvelle agence Mirabeau, pourvoi n° 06-12.907
Rappel des faits
Une SCI, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à une société preneuse, a donné congé à cette dernière pour le 31 décembre 1995 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction.
Par ordonnance du 23 avril 1996, le juge des référés a, à la demande du bailleur, désigné un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction.
Par acte du 2 mars 1999, le bailleur a assigné le preneur pour le voir déclarer déchu de son droit à indemnité d'éviction en raison de la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du Code de commerce et le voir déclaré, en conséquence, occupant sans droit ni titre des locaux.
Mais la Cour d'appel d'Aix-en-Provence rejette cette demande en suivant l'argumentation développée par le preneur selon laquelle du fait que l'indemnité d'éviction soit offerte et que le droit du preneur à indemnité d'éviction ne soit pas contesté, aucun délai de prescription ne peut courir tant que l'offre d'indemnité d'éviction n'est pas retirée.
La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel et tranche, au visa de l'article L. 145-60 du Code de commerce, en faveur de l'application de la prescription biennale par un arrêt de principe, aux termes duquel :
« qu'en statuant ainsi, alors que la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ».
Analyse
Si la jurisprudence a déjà depuis longtemps écarté la possibilité d'une forclusion des actions en paiement d'indemnité d'éviction, la question de l'application de la prescription biennale à l'action en paiement de l'indemnité d'éviction, lorsque celle-ci a été offerte dans le cadre d'un refus de renouvellement, est restée entière jusqu'au 31 mai 2007.
Par cet arrêt, la Cour de cassation a donc mis fin à une longue incertitude dans le domaine de la prescription du droit du preneur à indemnité d'éviction dans l'hypothèse d'un refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction.
En effet, une partie de la doctrine soutenait jusqu'à ce jour, que la prescription biennale applicable en matière de baux commerciaux n'était pas susceptible de s'appliquer à l'action en paiement de l'indemnité d'éviction dès lors que celle-ci avait été offerte par le bailleur, en délivrant son congé et qu'il ne l'avait pas retirée, faute de motif légitime.
C'est précisément la démarche qu'a adopté la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, en précisant que la prescription extinctive, mode d'extinction de l'action qu'est la prescription biennale, suppose une opposition entre une situation de fait et un droit contraire.
Qu'en l'espèce, le droit à indemnité d'éviction du preneur n'était pas contesté « puisque l'indemnité avait été offerte par la bailleresse dans le congé et maintenu dans l'assignation en référé ainsi que dans l'assignation introductive d'instance ».
La Cour d'appel en déduit qu'aucun délai de prescription ne pouvait courir tant que l'offre d'indemnité d'éviction, même si le montant de celle-ci n'est pas déterminé, n'était pas retirée.
La Cour de cassation censure l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, au visa de l'article L. 145-60 du Code de commerce, pour violation de la loi, en indiquant très clairement que « la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté ».
Ainsi, l'offre d'indemnité d'éviction ne fait pas échec au principe de la prescription biennale en matière de baux commerciaux, posé par l'article L. 145-60 du Code de commerce qui précise que « toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre premier du Code de commerce se prescrivent par deux ans ».
Par ailleurs, il est intéressant de s'interroger sur les événements susceptibles d'interrompre ou de suspendre ce délai.
En effet, en l'espèce, le délai de prescription a, par deux fois, été interrompu :
- une première fois, à l'initiative du bailleur, en saisissant le juge des référés afin de voir désigné un expert pour que le montant de l'indemnité d'éviction offerte au preneur soit évalué ;
- une seconde fois, par l'ordonnance du juge des référés désignant l'expert chargé d'évaluer le montant de cette indemnité.
On pouvait surtout se poser la question de savoir si la prescription n'était pas suspendue jusqu'au dépôt du rapport de l'expert, ce qui aurait en l'espèce permis au preneur de ne pas être prescrit.
Cependant, sur cette question, la jurisprudence est constante et considère que l'instance en référé se termine lorsque le juge rend son ordonnance, le dépôt du rapport d'expertise étant sans effet (Cass. civ. 3ème, 19 déc. 2001, pourvoi n° 00-14.425, Bull. civ. III, n° 156).
De plus, cet arrêt tranche que l'effet interruptif ne peut être prolongé ni pendant le cours de l'expertise, ni par le dépôt du rapport de l'expert.
Cet arrêt doit inciter les conseils des preneurs à une plus grande vigilance sur le risque de prescription ainsi consacré.