bail commercial (4)
Le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré.
En dépit de la lettre de l'article L. 145-9 du code de commerce, qui impose le recours à un acte extrajudiciaire, le bailleur d'un terrain à usage commercial avait délivré à son cocontractant un congé sans offre de renouvellement par le biais d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Tout en ayant quitté les lieux, le preneur contestait la régularité de la procédure et s'estimait créancier d'une indemnité d'éviction.
En réplique, espérant échapper à l'indemnisation du commerçant, le bailleur a fait valoir que, compte tenu de l'erreur de forme commise, le congé était nul et le bail devait se poursuivre par « tacite reconduction ».
Cette position, qui consistait à prétendre qu'en quittant les lieux, le preneur avait volontairement mis fin au bail et, par là même, avait renoncé à être indemnisé, n'était pas tenable.
En effet, dans la situation décrite, le preneur avait le choix entre, d'une part, excipant de la nullité du congé, continuer à occuper les lieux (jugeant que le destinataire du congé adressé par lettre recommandée avec avis de réception, est en droit de se prévaloir de cette irrégularité et de poursuivre l'exécution du bail, V. Civ. 3e, 18 mai 1994, Bull. civ. III, n° 103 ; Administrer déc. 1994. 16, note Duthil ; Paris, 29 mai 1998, Dalloz Affaires 1998. 1306, obs. Y. R.) et, d'autre part, déménager tout en exigeant le versement de l'indemnité prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce.
Et ce choix n'appartenait qu'à lui, seule partie que la loi entend protéger (Civ. 3e, 20 déc. 1982, Bull. civ. III, n° 257 ; Administrer nov. 1983. 15, note Frank ; précisant que la nullité sanctionnant l'inobservation du mode de notification du congé est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de ce congé, V. Civ. 3e, 18 mai 1994, préc.).
Tel est l'enseignement du présent arrêt (dans des termes déjà employés, not. par Civ. 3e, 19 mai 1993, D. 1993. IR 149 ; Loyers et copr. 1993, n° 437, obs. Brault et Mutelet ; Gaz. Pal. 1993. 2. Somm. 536, obs. Barbier).
Source : Civ. 3e, 15 sept. 2010, n° 09-15.192
La demande en résolution aux torts du bailleur d'un bail expiré en vertu d'un congé délivré par le preneur et accepté doit être rejetée.
Parce que, notamment, le local commercial loué au visa de l'article L. 145-5 du code de commerce était sujet à de nombreuses infiltrations non endiguées, le preneur a stoppé de régler les sommes dues.
Même si, comme on croit le deviner à la lecture de l'arrêt (et de son moyen annexé), avant d'arriver à pareille extrémité, le locataire a mis en demeure son cocontractant (condition sine qua non pour obtenir un dédommagement : Civ. 3e, 8 juill. 2009, Rev. loyers 2009. 391 ; 29 avr. 2009, Bull. civ. III, n° 88 ; D. 2009. AJ 1481, obs. Rouquet; AJDI 2009. 875, note Zalewski), il n'est pas certain que cette « grève des loyers » constituait la meilleure des stratégies. En effet, d'une part, l'exceptio non adimpleti contractus ne joue que pour autant que les locaux sont totalement inutilisables (V. not. Civ. 3e, 31 oct. 1978, Bull. civ. III, n° 329 ; Gaz. Pal. 1979. 1. 178, note Plancqueel ; 21 mars 2006, AJDI 2006. 636, note de La Vaissière) et, d'autre part, il incombe au juge - et à lui seul - de rechercher si les manquements du bailleur à ses obligations justifient le non-paiement (Civ. 3e, 3 avr. 2001, AJDI 2001. 599, note Laporte-Leconte ; V. aussi Paris, 16 févr. 2000, D. 2000. AJ 243, obs. Rouquet).
Quoi qu'il en soit, le bailleur a promptement réagi en faisant délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail. Dans un premier temps, persistant dans son attitude, le preneur a indiqué qu'il ne réglerait son arriéré que lorsque le bailleur respecterait ses engagements contractuels (moyen, p. 5). Puis, il a adressé à son cocontractant un courrier intitulé « résiliation du bail précaire » par lequel il mettait unilatéralement fin au contrat (en réalité, un bail dérogatoire) à raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance (jugeant que la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls, V. not. Civ. 1re, 13 oct. 1998, Bull. civ. I, n° 300 ; D. 1999. Jur. 197, note Jamin ; ibid. Somm. 115, obs. Delebecque ; RTD civ. 1999. 394, obs. Mestre, ibid. 1999. 506, obs. Raynard ; Defrénois 1999. 374, obs. D. Mazeaud). Trois mois plus tard, il délaissait les lieux. Un peu plus d'un an après, le bailleur a assigné le locataire en paiement. Reconventionnellement, ce dernier a alors conclu à la résolution du bail aux torts exclusifs du propriétaire (pour des exemples de résiliation aux torts du bailleur à raison d'un défaut de délivrance des lieux loués, V. Civ. 3e, 26 mars 1997, Bull. civ. III, n° 70 ; 14 juin 2005, Rev. loyers 2005. 444 ; 2 juin 2004, AJDI 2004. 634; Paris, 5 juill. 2006, AJDI 2006. 816)
Estimant que le courrier de résiliation constituait un congé, accepté par le bailleur avant que la demande reconventionnelle ne soit formée (sur la nécessaire acceptation de cet acte unilatéral afin qu'il produise ses effets, V. Civ. 3e, 18 déc. 2002, Bull. civ. III, n° 266 ; D. 2003. AJ 423, obs. Rouquet), les juges du fond (Amiens, 27 janv. 2009) ont débouté le preneur de ses prétentions au motif que l'article 1184 du code civil, selon lequel la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement, n'est pas applicable à un bail expiré en vertu d'un congé accepté (moyen, p. 6).
Dès lors que le juge du droit a estimé que les magistrats picards ont « sans dénaturation », qualifié l'acte litigieux de « congé » et retenu que le bailleur l'avait accepté, la solution ne pouvait qu'être approuvée, puisqu'il ne peut être mis fin deux fois à un même contrat (dans le même sens, V. déjà, jugeant qu'un bail expiré ne peut faire l'objet d'une résiliation, Paris, 21 avr. 1992, Gaz. Pal. 1992. 2. Somm. 504, obs. Brault).
Finalement, même une fois le congé donné - et accepté -, le preneur eut été mieux inspiré de rester sur le terrain de la seule demande d'indemnisation, terrain sur lequel il a d'ailleurs obtenu partiellement gain de cause en appel (jugeant recevable la demande d'un ancien locataire visant à se faire indemniser d'un trouble trouvant sa source dans des faits antérieurs à l'expiration du bail, V. Civ. 3e, 12 nov. 2008, AJDI 2009. 120, note de La Vaissière).
LOI DE MODERNISATION DE L’ECONOMIE PERMET PLUSIEURS BAUX PENDANT LA PERIODE DEROGATOIRE DE DEUX ANS
RAPPEL DU PRINCIPE AVANT LA LOI LME
Les parties peuvent déroger aux statuts des baux commerciaux par un bail dérogatoire ou de courte durée, à la condition que celle-ci ne soit pas supérieure à deux ans (article L. 145-5 du Code de commerce).
La récente loi de modernisation de l'économie modifie le texte afin de permettre la succession de baux de courte durée dans la limite de deux ans.
Le nouveau texte précise expressément que la durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas être supérieure à deux ans.
Cette possibilité est ouverte depuis le 6 août 2008.
À l'expiration de la durée de deux ans attachée à un seul bail ou à des baux successifs, le locataire doit partir, à défaut il continuera à s'opérer un nouveau bail soumis en tout point au statut des baux commerciaux ((droit au renouvellement : propriété commerciale).
Toutefois, le locataire ayant acquis ce droit au statut pourra, en l'état de la jurisprudence actuelle, y renoncer.
Bailleur et locataire peuvent conclure soit :
- huit baux successifs de trois mois chacun ;
- quatre baux de six mois ;
- deux de douze mois chacun ;
- un bail de dix-huit mois et un de quatre mois.
Le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de locaux accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local où est situé l'établissement principal.
En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue d'une utilisation jointe.
Le bail avait été consenti par acte d'août 1999 et portait sur un appartement.
Le simple procès-verbal d'une assemblée générale des copropriétaires faisant état que l'appartement loué par une société servait aussi bien d'entrepôt que de logement au personnel de la société ne peut suffire à établir que cet appartement avait été loué au vu et au su du bailleur en vue de son utilisation pour l'activité principale exploitée par la société locataire dans d'autres locaux appartenant à un propriétaire différent.
Le bail des locaux d'habitation n'est pas un bail commercial, mais un contrat relevant de la seule loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation et permettant au bailleur de donner congé pour reprendre les locaux sans versement d'une indemnité.
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 19 mars 2008 (pourvoi n° 06-21.752), cassation