La Cour de cassation vient de préciser que l'indemnité d'éviction doit comprendre une somme représentant les frais d'acquisition du nouveau titre locatif ainsi que les frais de déménagement et d'aménagement des locaux.

Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, sauf motifs légitimes (visés aux art. L. 145-17 s.), le locataire évincé doit obtenir la réparation de son entier préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En cas d'activité transférable (c'est-à-dire, lorsque le déplacement du fonds de commerce est envisageable sans perte significative de clientèle), c'est la valeur du droit au bail (par opposition à la valeur du fonds) qui est prise en considération.

En la matière, la haute juridiction reconnaît par une jurispduence constante et ancienne un pouvoir souverain d'appréciation aux juges du fond, du moins, dès lors que leurs constatations sont suffisantes.

(Com. 2 juin 1965, Bull. civ. III, n° 352 ; Civ. 3e, 4 juill. 1972, Bull. civ. III, n° 438 ; Civ. 3e, 11 oct. 1978, D. 1979. IR. 54 ; Civ. 3e, 3 avr. 1996, Rev. huiss. 1997. 577, note Teilliais ; Civ. 3e, 21 janv. 1998, Bull. civ. III, n° 12 ; Dalloz Affaires 1998. 325, obs. Y. R. ; RDI 1998. 308, obs. Derruppé ; Civ. 3e, 27 mai 1998, Dalloz Affaires 1998. 1165, obs. Y. R. ; Gaz. Pal. 1999. 1. Somm. 143, obs. Brault ; LPA 2 juin 1999. 22 ; indiquant tout de même qu'ils doivent préciser les éléments du préjudice qu'ils entendent réparer, V. Civ. 3e, 30 janv. 1979, D. 1979. IR. 281).

Cette solution n'est pas remise en cause par cet arrêt du 15 octobre 2008, pour lequel, la cour d'appel a usé « de son pouvoir souverain pour évaluer, selon la méthode qui lui apparaissait la mieux appropriée, la valeur du droit au bail ».

Plus novatrice est l'affirmation selon laquelle l'indemnité d'éviction allouée au preneur, qui s'est réinstallé dans des locaux équivalents, doit comprendre une somme représentant les frais d'acquisition du nouveau titre locatif ainsi que les frais de déménagement et d'aménagement des locaux.

En effet, dans le cadre du calcul du différentiel de loyer (différence entre la valeur locative du marché et le loyer effectivement payé par le locataire, auquel est appliqué un coefficient multiplicateur représentant la capitalisation des loyers), la question s'est posée de savoir s'il convenait de prendre en considération les locaux dont le preneur est évincé ou plutôt ceux dans lesquels l'activité a été transférée.

Cette interrogation n'avait, jusqu'à lors, jamais été tranchée par la haute juridiction (en faveur de la prise en compte des locaux sur lesquels porte l'éviction, V. Paris, 22 oct. 1993, cité par Ph.-H. Brault in JCP E. 1994. I. 360 ; V. aussi Paris, 8 déc. 2004, Gaz. Pal. 15-16 avr. 2005. 41, obs. Jacquin ; en sens contraire, jugeant que l'indemnité principale doit être calculée en fonction de la valeur locative de locaux équivalents et non en fonction de la valeur locative des locaux en cause, V. Paris, 15 mai 2003, Loyers et copr. 2003, n° 180 ; Administrer nov. 2003. 34, obs. Boccara et Lipman-Boccara ; V. déjà Paris, 3 févr. 1981, D. 1981. IR. 392).

Il s'agit donc d'une nouvelle clarification opérée par la Cour de cassation dans son arrêt de rejet du 15 octobre 2008.

Civ. 3e, 15 octobre 2008, FS-P+B, n° 07-17.727

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 mai 2007), que la Mutuelle des sylviculteurs du Sud-Ouest, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Thomas Cook voyages, a délivré à cette dernière un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction ; qu'elle a assigné la locataire pour voir fixer le montant de cette indemnité ;

Attendu que la Mutuelle des sylviculteurs du Sud-Ouest fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme au titre de l'indemnité d'éviction, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en cas de refus de renouvellement d'un bail commercial n'entraînant pas la perte du fonds de commerce, l'indemnité principale d'éviction correspond à la valeur du droit au bail, que celle-ci est appréciée en tenant compte des seuls locaux objet de l'éviction et non pas des locaux de remplacement ou de transfert, le préjudice à indemniser ne résidant pas dans le prix d'acquisition d'un nouveau titre locatif mais dans la perte du droit au bail des locaux dont le preneur est évincé et qu'en indemnisant en l'occurrence la société preneuse du prix d'acquisition d'un nouveau droit au bail, la cour d'appel a violé les articles 1149 du code civil et L. 145-14 du code de commerce ainsi que le principe de réparation intégrale du préjudice ;

2°/ que l'application de la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé n'est pas à la discrétion du juge mais dépend seulement de la durée du bail à renouveler et qu'en énonçant en l'occurrence que le déplafonnement était une simple possibilité dépendant de décisions de justice, la cour d'appel a violé l'article L. 145-34 du code de commerce ;

3°/ qu'en omettant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les conclusions d'appel de la Mutuelle des sylviculteurs du Sud-Ouest, si, outre le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, les conditions très restrictives mises par les parties à la cession du bail n'étaient pas également de nature à ôter toute valeur au droit au bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant retenu, usant de son pouvoir souverain pour évaluer, selon la méthode qui lui apparaissait la mieux appropriée, la valeur du droit au bail, que l'indemnité d'éviction allouée à la société Thomas Cook voyages, qui s'était réinstallée dans des locaux équivalents, devait comprendre une somme représentant les frais d'acquisition du nouveau titre locatif ainsi que les frais de déménagement et d'aménagement des locaux, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Par ces motifs : Rejette.