vente immobilière (4)
Dans l'immense majorité des cas, la vente immobilière est conclue sous la condition de l'obtention d'un prêt.
Selon les termes de l'article 1176 du Code civil, lorsqu'un contrat est conclu sous condition suspensive, celui-ci est caduc si la condition ne s'est pas réalisée dans le délai imparti.
La question qui se pose donc est celle de savoir si la condition est réalisée dès l'émission de l'offre par l'établissement de crédit ou au moment de la réception de cette offre de prêt par les acquéreurs.
Dans une espèce recémment soumise à la Cour de Cassation (arrêt du 11 ami 2011) le 4 juillet 2000, une promesse synallagmatique de vente avait été conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au plus tard le 1er août 2005.
Par avenant du 16 novembre 2004, les parties ont stipulé que le prêt devait être obtenu dans le mois suivant la signature de l'avenant, à peine de caducité de la promesse.
Refusant de signer la vente au motif que la promesse serait caduque, le vendeur a été assigné en vente forcée.
La Cour d'appel a fait droit à la demande des acquéreurs au motif que la date d'autorisation du prêt-le 14 décembre 2004- est antérieure à l'expiration du délai prévu par l'avenant de la promesse de vente-le 16 décembre 2004- et qu'il importe peu que cet accord ait été notifié aux acquéreurs le 24 décembre 2004.
Cette décision est cassée.
En effet, selon la Cour suprême, dès lors qu'elle avait constaté que la banque n'avait transmis à l'acquéreur une offre de prêt que le 24 décembre 2004, après l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1176 du Code civil.
Voic le texte de cet arrêt et les moyens developpés.
" Vu l'article 1176 du code civil ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Douai, 29 juin 2009), que le 4 juillet 2000, M. X... a donné à bail à M. Y... un immeuble à usage d'habitation pour une durée de 5 ans et par acte sous seing privé distinct du même jour, ils ont conclu une promesse synallagmatique de vente de cet immeuble, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au plus tard le 1er août 2005 ; que par avenant du 16 novembre 2004, auquel Mme Z... est intervenue en qualité de coacquéreur, les parties ont stipulé que le prêt devait être obtenu dans le mois suivant la signature de l'avenant, à peine de caducité de la promesse ; que M. X... ayant refusé de signer l'acte de vente, M. Y... et Mme Z... l'ont assigné pour se voir déclarer propriétaires de l'immeuble ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la date d'autorisation du prêt-le 14 décembre 2004- est antérieure à l'expiration du délai prévu par l'avenant de la promesse de vente-le 16 décembre 2004- et qu'il importe peu que cet accord ait été notifié aux acquéreurs le 24 décembre 2004 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la banque n'avait transmis à l'acquéreur une offre de prêt que le 24 décembre 2004, après l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne M. Y... et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et Mme Z... à verser à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... et Mme Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X...
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la vente de l'immeuble sis ..., par Monsieur X... à Monsieur Y... et Madame Z..., en indivision et chacun pour moitié, au prix de 36 587 €,
AUX MOTIFS QUE il ressort des termes de la promesse synallagmatique de vente du 4 juillet 2000 et de l'avenant du 16 novembre 2004 que la date de réalisation de la condition suspensive prévue au 1er août 2005 dans l'acte initial est remplacée dans l'avenant par celle du 16 novembre 2004 et que le « compromis du 4 juillet 2000 » doit être « relu avec cette nouvelle date » ; que l'acte du 16 novembre 2004 prévoit ainsi les modalités suivantes : « 1) délai d'obtention du prêt fixé un mois après la date X, 2) attestation de prêt accordé à faire parvenir au vendeur dans le mois suivant la date x, 3) régularisation de la vente dans le délai de trois mois après X ; que la date du 1er août 2005 du compromis initial est remplacée par la date X, c'est-à-dire le 16 novembre 2004 » ; qu'il ressort de ces stipulations que le délai d'obtention du prêt était fixé au 16 décembre 2004, soit un mois après le 16 novembre 2004, ce dont Monsieur X... a convenu dans son message du 30 avril 2004 ; que par ailleurs, les termes de l'acte du 4 juillet 2000, non modifiés sur ce point par l'avenant du 16 novembre 2004, ne prévoient la caducité de la promesse de vente qu'au cas où la condition suspensive d'obtention de prêt ne se réaliserait pas dans le délai d'un mois à compter du 1er août 2005 ; que l'avenant du 16 novembre 2004 a donc vocation à devenir caduc de plein droit si la condition suspensive relative au prêt n'est pas réalisée pour le 16 décembre 2004, soit un mois après la date X du 16 novembre 2004 ; que cette condition vise « l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 240 000 F » ; qu'ainsi, le prêt a bien été obtenu à cette date, peu important que cet accord ait été notifié aux acquéreurs quelques jours plus tard, le 24 décembre 2004 et qu'euxmêmes n'aient pu accepter l'offre qu'après l'expiration du délai prévu par l'article L. 312-1 du code de la consommation ; qu'en effet, dès le 14 décembre 2004, l'accord de la banque était donné et les consorts Y... Z... qui en bénéficiaient étaient les seuls à pouvoir y renoncer ; que le courrier des notaires du 23 juin 2005 faisant état d'une demande de prêt immobilier déposée par Madame Z... et Monsieur Y... au Crédit Mutuel de Baisieux le 14 décembre 2004 s'avère sans incidence sur le litige dès lors que la Caisse de Crédit Mutuel de Villeneuve d'Ascq Annapes indique précisément dans l'offre de prêt susvisée que la date d'autorisation du prêt est celle du 14 décembre 2004 et qu'à cette date, la banque avait accepté de financer l'acquisition de l'immeuble en cause ; que quant à la remise d'une attestation de prêt au vendeur, cette formalité prévue dans l'acte du 16 novembre 2004 n'est concernée par aucune sanction contractuelle, aucune caducité ; qu'au vu de ces considérations, il apparaît que la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt conforme aux stipulations du contrat était remplie dès le 14 décembre 2004 et donc, antérieurement à la date limite prévue le 16 décembre 2005, sous peine de caducité ; que la caducité de la vente ne peut donc être constatée ; que dans ces conditions, et alors que l'acte du 4 juillet 2000 vaut vente, que Monsieur Y... et Madame Z... ont obtenu leur prêt avant le 16 décembre 2004, qu'ils sont restés à la disposition du notaire pour signer l'acte authentique et que la réitération de la vente n'est pas intervenue du seul fait du refus de Monsieur X..., il convient de constater le caractère parfait de la vente au profit de Monsieur Y... et de Madame Z..., chacun pour moitié indivise ;
1) ALORS QUE toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût et lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'évènement soit arrivé ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 4 juillet 2000 puis l'avenant du 16 novembre 2004 formé à la demande des bénéficiaires de la promesse, ont prévu, sous la sanction de la caducité, une date de réalisation de la promesse antérieure à la date initialement prévue, soit le 16 décembre 2004, l'avenant énonçant que la réalisation de la condition suspensive sera effective à la condition que le délai d'obtention du prêt expirant le 16 décembre 2004 soit respecté, que, dans le même délai, une attestation de prêt accordé parvienne au vendeur et qu'encore, la régularisation de la vente soit opérée dans un délai de trois mois après le 16 décembre 2004 ; qu'en décidant que la condition suspensive d'obtention de prêt était réalisée le 14 décembre 2004, par un document de la banque intitulé « offre et contrat de prêt immobilier », peu important que la notification ait été reçue par les emprunteurs le 24 décembre 2004, soit hors délai, qu'ils n'aient pu accepter l'offre qu'ultérieurement encore, une fois écoulé le délai fixé par l'article L. 312-1 du code de la consommation, et que le promettant n'ait pas reçu dans le délai l'attestation d'accord de prêt, la cour d'appel qui a refusé de retenir que le délai d'obtention de prêt avait expiré, celle-ci devant s'entendre d'un contrat de prêt accepté et formé, mais qui a constaté que la vente présentait un caractère parfait dès l'émission de l'offre de prêt par la banque, a, en statuant ainsi, violé les articles 1175 et 1176 du code civil ;
2) ALORS QUE l'avenant du 16 novembre 2004 ayant énoncé que le compromis de vente du 4 juillet 2000 devait se lire avec la « nouvelle contrainte » relative à la date de réalisation de la condition suspensive d'octroi de prêt, celle-ci s'entendant tout à la fois du délai d'obtention du prêt soit un mois après la date de signature de l'avenant, de la remise, au promettant, de l'attestation de prêt accordé à faire parvenir dans le même délai et la régularisation de la vente dans les trois mois, la sanction de la caducité prévue par les parties dans la promesse de vente initiale devait s'appliquer au défaut d'obtention de prêt, tel que défini par l'avenant, et notamment s'appliquer au défaut de remise, au promettant, dans le délai d'un mois, soit le 16 décembre 2004, de l'attestation de prêt ; qu'en énonçant que la sanction de la caducité, prévue par la promesse de vente initiale, ne portait que sur l'obtention du prêt et non pas sur la remise de l'attestation, par le vendeur, dans le délai d'un mois, du prêt accordé, la cour d'appel qui a néanmoins déclaré parfaite la vente a, en statuant ainsi, méconnu le sens et la portée des actes formés entre les parties, violant ainsi l'article 1134 du code civil, ensemble le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer le document de la cause."
Un député a interpellé le Ministre du logement sur la mise en place depuis le 1er janvier 2011 de l'obligation de l'indication de l'indice énergétique pour la vente ou la location d'un bien immobilier. En plus de l'information obligatoire dans le cadre du Grenelle II, le résultat permet en effet l'accès au prêt à taux zéro (PTZ+) qui donne droit à l'obtention de prêts aidés par l'État. I Il lui a donc demandé de lui préciser quand une norme AFNOR serait publiée afin d'éviter des contentieux dans les prochains mois.
Voici la réponse de la Ministre :
" La méthode de calcul 3CL, aujourd'hui utilisée pour l'élaboration des diagnostics de performance énergétique (DPE), est une méthode qu'il n'est pas nécessaire de faire normaliser par l'AFNOR puisque, depuis 2006, elle est réglementaire. Cette méthode a été initialement voulue simple, dans le but de limiter le coût du DPE, mais sa précision n'en a pas été pour le moins négligée. En effet, après une étude comparative avec les factures et la méthode de calcul TH-C-E ex-réglementaire, en cas de rénovation lourde, cette méthode simplifiée s'est révélée donner de bons résultats. Mais, pour en améliorer encore la précision, avec l'importance que revêt désormais ce document, le Gouvernement a lancé une étude dans le but d'élever le nombre de données d'entrée à 60, afin que les scénarios conventionnels laissent plus de liberté à l'unicité de chaque situation. Le résultat du DPE conditionne en effet le montant du prêt à taux zéro plus (PTZ+) depuis le 1er janvier 2011 et doit également être affiché dans toute annonce immobilière depuis cette même date. Par ailleurs, le Gouvernement travaille à améliorer la qualité des logiciels qui traduisent la méthode en langage informatique. Effectivement, il s'est avéré que les éditeurs de logiciels n'ont pas pris en compte tous les éléments de la réglementation et ont introduit des erreurs dans leurs logiciels. Par conséquent, les résultats affichés ne sont pas toujours cohérents avec le bâtiment diagnostiqué et deux bâtiments identiques simulés avec deux logiciels différents sont susceptibles de générer des résultats différents. Pour pallier ce problème, le Gouvernement a décidé notamment d'arrêter la liste des logiciels autorisés. Cette solution s'inscrit dans le plan de fiabilisation du DPE."
La clause d'exclusion de garantie des vices, admise entre particuliers, suppose, pour être admise, que le vendeur soit de bonne foi.
Cette clause est de plus en plus répandue. Elle est censée éviter les contentieux interminables en cas de vices cachés...
La jurisprudence en limite cependant la portée.
Les faits :
Mme X... a acquis de Mme Y... un appartement dans un immeuble ancien.
Au cours de travaux de rénovation, il a été constaté la présence d'insectes xylophages dans la charpente et dans le plancher bas.
Mme X... a alors engagé une action estimatoire contre la venderesse, fondée sur la garantie des vices cachés.
Le vendeur lui a opposé le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie figurant dans le contrat de vente .
Pour limiter le montant de la somme allouée à Mme X... à sa quote part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, la Cour d'appel de Montpellier (22 mai 2007) a retenu que la venderesse connaissait la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente lors de la signature de l'acte de vente mais qu'en ce qui concernait le plancher bas, elle n'avait été révélée qu'en raison de travaux en profondeur sur partie de celui-ci, de sorte que Mme Y... était en droit d'opposer la clause d'exclusion de garantie ;
La Cour de cassation Cour de cassation (3ème chambre civile arrêt du 14 avril 2010 - N° de pourvoi: 09-14455) a cassé cette décision au motif que la connaissance de la présence d'insectes xylophages dans l'immeuble obligeait le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice sans qu'il y ait de distinguer.
Voici le texte de cet arrêt :
" Sur le moyen unique :
Vu les articles 1643 et 1645 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 mai 2007), que Mme X... a acquis de Mme Y... un appartement dans un immeuble ancien à Montpellier ; qu'au cours de travaux de rénovation il a été constaté la présence d'insectes xylophages dans la charpente et dans le plancher bas ; que Mme X... a engagé une action estimatoire contre la venderesse, fondée sur la garantie des vices cachés ; que celle-ci lui a opposé le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie figurant dans le contrat de vente ;
Attendu que pour limiter le montant de la somme allouée à Mme X... à sa quote part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, l'arrêt retient que la venderesse connaissait la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente lors de la signature de l'acte de vente mais qu'en ce qui concernait le plancher bas, elle n'avait été révélée qu'en raison de travaux en profondeur sur partie de celui-ci, de sorte que Mme Y... était en droit d'opposer la clause d'exclusion de garantie ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance de la présence d'insectes xylophages dans l'immeuble obligeait le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 398, 11 euros au titre du traitement de la charpente et dit que Mme X... devra faire son affaire pour obtenir l'exécution des travaux par le syndicat des copropriétaires ou l'autorisation par le tribunal de les effectuer, l'arrêt rendu le 22 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR limité la condamnation de madame Liliane Y... à la somme de 398, 11 euros correspondant à sa quote-part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, avec indexation sur l'indice du coût de la construction BT 01 base décembre 2003 ;
AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise,- en premier lieu, que la présence d'insectes xylophages a été constatée : d'une part, sur les poutres et solives de la charpente qui sont des parties communes, d'autre part, sur les solives et le planchéage bois cloué sur lesdites solives qui sont également des parties communes mais qui sont le support direct du revêtement du sol, partie privative ;- en second lieu, une souplesse du plancher liée : d'une part, au fait que les solives d'origine n'ont pas une section suffisante, que les chevrons 6 / 7 se trouvant sur la zone de l'ancienne salle d'eau sont très largement sous dimensionnés et trop espacés et que les entailles d'assemblage des entretoises pratiquées sur les solives d'origine diminuent leur section déjà faible, d'autre part, au fait que le deuxième revêtement posé directement sur l'ancien apporte une surcharge statique importante ; qu'en ce qui concerne la présence d'insectes xylophages dans la charpente, les éléments du dossier et notamment le rapport d'expertise font à cet égard ressortir :- que lors du contrôle technique effectué en application de la loi du 8 juin 1999 relative à la lutte contre les termites, la société Habitat Expertise n'a pu vérifier que partiellement la charpente à travers des parties de plafond écroulé,- qu'à cette occasion, si ladite société a exclu la présence de termites et établi en conséquence un rapport négatif, elle a néanmoins pris le soin de faire figurer au bas de sa facture une note ainsi rédigée : « Nonobstant l'absence de termites, il est à noter la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente »,- que cette information était nécessairement connue de madame Y... lors de la signature de l'acte authentique de vente intervenue à la date du 17 mai 2002 puisque la facture lui est antérieure comme adressée à madame Y... le 15 février 2002 ; que le jugement mérite en conséquence confirmation en ce qu'il a - retenu que pour se comporter en cocontractant de bonne foi, madame Y... avait l'obligation de renseigner madame X... sur la présence de ces insectes dans la charpente comme ne pouvant l'ignorer, la privant ainsi du droit de se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte notarié,- condamné madame Y..., par application de l'article 1644 du code civil, à payer à madame X... une somme de 398, 11 euros correspondant à sa quote-part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, avec indexation sur l'indice du coût de la construction BT 01 base décembre 2003,- dit que madame X... devra faire son affaire pour obtenir l'exécution des travaux par le syndicat des copropriétaires ou l'autorisation de les effectuer ; qu'en l'absence de toute justification d'un préjudice distinct, madame X... ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommagesintérêts ; qu'en ce qui concerne la présence d'insectes xylophages dans le plancher bas, l'expert note à cet égard :- que les investigations du contrôle technique par la société Habitat Expertise n'ont pas porté sur ces parties communes (page 14 du rapport),- que les solives et leur état n'étaient apparents pour personne (page 22 du rapport) ; qu'il en résulte que madame Y... n'a pu, davantage que l'acquéreur, connaître la présence d'insectes xylophages, laquelle n'a été révélée qu'en raison de travaux en profondeur d'une partie du plancher (page 21 du rapport), et qu'elle est dès lors en droit d'opposer à madame X... la clause d'exclusion de garantie ; qu'en ce qui concerne la souplesse du plancher, force est de constater à cet égard que l'affirmation selon laquelle la souplesse du plancher était perceptible par madame Y... du fait de sa formation d'architecte n'est fondée que sur une « impression » (page 31 du rapport), laquelle est impropre à caractériser la nécessaire connaissance par celle-ci des vices d'origine affectant le plancher bas ; que cette connaissance est d'autant moins caractérisée que l'appartement vendu se situe dans un immeuble ancien dans le coeur historique de la ville de Montpellier et que madame Y..., qui a exercé la profession d'éleveur caprin de 1974 à 1997, année de sa retraite à 64 ans, n'y a jamais habité ; qu'il en résulte là encore que madame Y... est en droit d'opposer à madame X... la clause d'exclusion de garantie ; que le jugement sera en conséquence réformé en ce qu'il a fait droit du chef du plancher bas à l'action estimatoire de madame X... ;
1°) ALORS QU'est de mauvaise foi le vendeur qui connaît l'existence du vice affectant la chose vendue, même s'il en ignore l'ampleur exacte ; que pour limiter la condamnation de la venderesse aux frais de traitement de la charpente partie commune, et exclure les frais de remise en état du plancher bas, l'arrêt retient que la venderesse, qui avait connaissance lors de la vente de la présence d'insectes xylophages dans la charpente, n'était pas informée de leur présence dans le plancher bas ; qu'en statuant ainsi, quand la connaissance de la présence de ces insectes dans l'immeuble obligeait la venderesse de mauvaise foi à réparer l'ensemble des désordres imputables à ce vice, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1643 et 1645 du code civil ;
2°) ALORS, en tout état de cause, QU'est de mauvaise foi le vendeur qui connaît l'existence du vice affectant la chose vendue, et qui ne tente pas d'en déterminer l'ampleur exacte ; que pour limiter la condamnation de la venderesse aux frais de traitement de la charpente partie commune, et exclure les frais de remise en état du plancher bas, l'arrêt retient que la venderesse, qui avait connaissance lors de la vente de la présence d'insectes xylophages dans la charpente, n'était pas informée de leur présence dans le plancher bas ; qu'en statuant ainsi, quand la connaissance de la présence de ces insectes dans la charpente de l'immeuble obligeait la venderesse de mauvaise foi, qui n'en avait pas informée l'acquéreur et n'avait pas pris l'avis d'un spécialiste pour que soient déterminées avant la vente la nature et l'ampleur de l'infestation, à réparer l'ensemble des désordres imputables à ce vice, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1643 et 1645 du code civil."
Aux termes de l'article 1643 du Code civil le vendeur " est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie .".
Par ailleurs, selon l'article 1792 du Code civil " Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ."
L'article 1792-1 ajoute " Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage ."
Par un acte du 10 août 1999, M. X... et Mme Y... ont vendu une villa rénovée à Mme Z... .
Des désordres étant apparus, une expertise a été ordonnée.
Après dépôt du rapport, Mme Z... a assigné M. X... et Mme Y... en indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil.
Faisant droit à leurs demandes, la Cour d'appel de Bordeaux a, par arrêt en date du 30 septembre 2008, condamné les vendeurs à payer à Mme Z... la somme de 48 489,38 euros au titre du préjudice matériel et la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral.
Devant la Cour de cassation, les vendeurs soutenaient, principalement, que l'action des vendeurs ne pouvait être admise par application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente.
Pour les acheteurs, cette clause était inopérante dès lors qu'ils fondaient leur action sur les articles 1792 et suivants du Code civil posant le principe de la responsabilité des constructeurs.
Pour rejeter le pourvoi, la Cour de cassation a considéré " qu'ayant relevé que l'importance des travaux de rénovation réalisés par M. X... les assimilait à des travaux de construction d'un ouvrage, que l'action de Mme Z... était expressément fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil et que les détériorations avaient eu pour cause principale le choix de matériaux de mauvaise qualité et une réalisation défectueuse des opérations de rénovation par les vendeurs, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que M. X... et Mme Y..., qui étaient responsables de plein droit des dommages constatés, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ne pouvaient invoquer l'application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente. "
Deux enseignements se dégagent de cette décision :
1. Le vendeur non professionnel d'un immeuble qu'il a rénové peut stipuler une clause de non garantie des vices cachés ;
2. D'importants travaux de rénovation sont assimilés à des travaux de construction d'un ouvrage. Le vendeur est donc responsable de plein droit des dommages constatés, sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
Voici le texte de cet arrêt (et des moyens du pourvoi) en date du 3 mars 2010 (n° de pourvoi: 09-11282) :
" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 septembre 2008), que, par un acte du 10 août 1999, M. X... et Mme Y... ont vendu une villa rénovée à Mme Z... ; que des désordres étant apparus, une expertise a été ordonnée ; qu'après dépôt du rapport, Mme Z... a assigné M. X... et Mme Y... en indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil ;
Sur le moyen unique :
Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme Z... la somme de 48 489,38 euros au titre du préjudice matériel et la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral, alors, selon le moyen :
1°/ que le vendeur non professionnel d'un immeuble qu'il a rénové peut stipuler une clause de non garantie des vices cachés, quand
même il devrait cette garantie sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ; qu'en décidant dès lors que les consorts X...-Y..., vendeurs non professionnels de l'immeuble qu'ils avaient rénové, ne pouvaient invoquer la clause de non garantie dans la mesure où l'acheteur avait fondé son action sur la garantie légale des constructeurs, garantie qui n'est pourtant qu'une garantie des vices cachés et qu'il n'était pas contesté que le contrat liant les parties était une vente, la cour d'appel a violé les articles 1643, 1792, 1792-1 2° et 1792-5 du code civil ;
2°/ que l'absence d'entretien régulier de l'immeuble par l'acquéreur constitue une cause étrangère exonératoire de responsabilité pour l'entrepreneur ; que dans leurs conclusions, les consorts Y... et X... faisaient valoir que les désordres pour lesquels il était demandé réparation avaient pour origine de graves attaques de termites qui avaient été permises par l'absence d'entretien de sa maison par Mme Z... depuis son acquisition ; que la cour d'appel a expressément constaté que les désordres allégués étaient dus, au moins pour partie, à la présence d'insectes xylophages ; qu'en affirmant cependant que la présence de ces insectes ne peut être considérée comme une cause étrangère exonératoire de la responsabilité des constructeurs sans rechercher si Mme Z... avait procédé à un traitement régulier de son immeuble pour le protéger contre les dégâts causés par ces insectes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'importance des travaux de rénovation réalisés par M. X... les assimilait à des travaux de construction d'un ouvrage, que l'action de Mme Z... était expressément fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil et que les détériorations avaient eu pour cause principale le choix de matériaux de mauvaise qualité et une réalisation défectueuse des opérations de rénovation par les vendeurs, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que M. X... et Mme Y..., qui étaient responsables de plein droit des dommages constatés, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ne pouvaient invoquer l'application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. X... et Mme Y... à payer à Mme Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... et de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme Y... et M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. X... et Mlle Y... à payer à Mme Z... la somme de 48.489,38 euros au titre de la réparation du préjudice matériel et celle de 5.000 euros en réparation du préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE l'action de Corinne Z... est expressément fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil ; qu'aux termes de l'article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; qu'à cet égard, le vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation est susceptible d'être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble, sur le fondement des articles 1792 et suivants, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un contrat de louage d'ouvrage ou de maîtrise d'oeuvre, dès lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage ; qu'il résulte du rapport de Bernard B... que l'immeuble vendu à Corinne Z... était affecté d'un grand nombre de désordres qui le mettaient en péril et le rendaient impropre à sa destination, qu'il est apparu en effet dès 2004 un important affaissement de la poutre du salon qui soutient le premier étage ; que l'attention de l'intimée a alors été attirée sur un risque d'affaissement total du plancher de l'étage ; que l'expert a relevé que l'une des deux poutres porteuses avait subi une attaque d'insectes xylophages remontant à environ cinq ans, et que la deuxième qui n'avait pas subi une telle attaqué était, comme l'autre, à la limite de la rupture à ses deux extrémités ; qu'à l'étage, la lucarne était d'une conception non conforme, et la panne soutenant le grand comble avait été coupée en deux points, alors que le faîtage du grand comble était lui aussi cassé à un tiers de sa portée ; que la panne intermédiaire était d'une section insuffisante et faiblissait sous la charge de la toiture ; que la rochelle était non conforme et présentait des déformations ; que l'escalier de la rochelle était dangereux et devait être sécurisé en urgence ; que l'escalier montant à la partie bureau était très dangereux, instable et ne comportait aucune sécurité ; que le solivage supportant la toiture était non conforme, les portes et solives sous dimensionnées, les pannes formant la toiture d'une faiblesse inquiétante, les autres pannes affaiblies en raison de leur mauvaise qualité, et la toiture quant à elle totalement non conforme, qu'il s'agisse des tuiles ou de la zinguerie ; que l'expert a précisé que les matériaux constituant la charpente étaient des bois et matériaux de récupération de qualité très médiocre, et que Yves X... avait lui-même assuré la rénovation de l'immeuble sans mise en oeuvre d'aucune technique professionnelle et en se livrant à un véritable "bricolage" ; que les consorts X...-Y... sont responsables de plein droit des dommages constatés, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, du fait de l'importance de l'opération de rénovation réalisée, à laquelle l'expert a lié l'ensemble des désordres ; qu'ils ne sauraient s'exonérer de cette responsabilité en soutenant qu'à l'époque de la vente, ils n'étaient pas encore tenus de délivrer un constat d'état parasitaire, alors que la présence d'insectes xylophages ne peut être considérée comme une cause étrangère exonératoire de la responsabilité des constructeurs et qu'en toute hypothèse les détériorations ont eu pour cause principale le choix des matériaux de mauvaise qualité et une réalisation défectueuse des opérations de rénovation par les vendeurs ; que les consorts X...-Y... ne sauraient davantage invoquer l'application de la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte à leur profit, alors que la demande de Corinne Z... n'a pas pour fondement l'action rédhibitoire ou estimatoire en raison du vice caché affectant la chose vendeur, mais la garantie légale du constructeur ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte du rapport d'expertise que l'immeuble acquis par Mme Z... présente les désordres suivants : une poutre porteuse à la limite de la rupture à ses deux extrémités, ayant subi une attaque xylophage et une seconde poutre porteuse dans le même état de faiblesse mais n'ayant pas subi d'attaques d'insectes xylophages, une lucarne de conception non conforme, la panne soutenant le grand comble coupée en deux points, faîtage du grand comble cassé à un tiers de sa portée, panne intermédiaire de section insuffisante et faiblissant sous la charge de la toiture, un raccord de pénétration de toiture au grand comble avec pignon maçonnerie non conforme, bois de trop faible section et mal assemblée, l'escalier de la rochelle dangereux, balustrade pouvant rompre sous le poids même d'un enfant, l'escalier montant à la partie bureau très dangereux, instable et sans aucune sécurité, le solivage supportant l'étage non conforme, poutres et solives sous dimensionnées, les pannes formant toiture dans la partie bureau d'une faiblesse inquiétante, une panne fait l'objet d'attaques xylophages, les sont affaiblies par leur mauvaise qualité, toiture totalement non conforme : croisement des tuiles insuffisant, matériaux isolant trop faible en épaisseur et touchant la tuile, absence de ventilation, zinguerie ne garantissant pas l'étanchéité ; que l'expert indique que tous les désordres mettent en péril l'immeuble et chiffre leur coût de reprise à la somme de 48.489,38 euros TTC ; qu'il résulte par ailleurs du rapport d'expertise que M. X... a procédé personnellement à la restauration de l'immeuble en l'absence de toute technique professionnelle et que les désordres procèdent tous de cette restauration, l'expert qualifiant les ouvrages comme ayant été "bricolés" ; qu'il est contant que la demanderesse ne produit aucune pièce justifiant de la réalisation par M. X... de cette restauration ; que cependant, force est de constater que les consorts X.../Y..., qui résidaient à l'époque à Bassens, ont été destinataires du courrier de l'avocat de Mme Z... du 19/02/2004, faisant état des transformations importantes réalisées dans l'immeuble par les vendeurs consistant notamment en la réalisation d'un premier étage et qu'ils n'ont pas contesté ces propos ; qu'il en résulte que les vendeurs, ayant procédé directement pour M. X..., et fait procédé par M. X... pour Mlle Y..., à une rénovation d'une telle importance qu'elle est assimilable à une construction, et affectée de désordres incontestablement de nature décennale, l'immeuble étant impropre à sa destination et atteint dans sa solidité, ont engagé leur responsabilité sur le fondement des articles 1792 et 1792-2 du code civil envers l'acquéreur de l'ouvrage ;
1) ALORS QUE le vendeur non professionnel d'un immeuble qu'il a rénové peut stipuler une clause de non garantie des vices cachés, quand même il devrait cette garantie sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ; qu'en décidant dès lors que les consorts X...-Y..., vendeurs non professionnels de l'immeuble qu'ils avaient rénové, ne pouvaient invoquer la clause de non garantie dans la mesure où l'acheteur avait fondé son action sur la garantie légale des constructeurs, garantie qui n'est pourtant qu'une garantie des vices cachés et qu'il n'était pas contesté que le contrat liant les parties était une vente, la cour d'appel a violé les articles 1643, 1792, 1792-1 2° et 1792-5 du code civil ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'absence d'entretien régulier de l'immeuble par l'acquéreur constitue une cause étrangère exonératoire de responsabilité pour l'entrepreneur ; que dans leurs conclusions (p. 3 et 4), les consorts Y... et X... faisaient valoir que les désordres pour lesquels il était demandé réparation avaient pour origine de graves attaques de termites qui avaient été permises par l'absence d'entretien de sa maison par Mme Z... depuis son acquisition ; que la cour d'appel a expressément constaté que les désordres allégués étaient dus, au moins pour partie, à la présence d'insectes xylophages ; qu'en affirmant cependant que la présence de ces insectes ne peut être considérée comme une cause étrangère exonératoire de la responsabilité des constructeurs sans rechercher si Mme Z... avait procédé à un traitement régulier de son immeuble pour le protéger contre les dégâts causés par ces insectes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil."