Le blog de droit immobilier du Cabinet LOUBATON

Lorsque les stipulations d'une promesse de vente ne prévoient sa caducité qu'à défaut de levée de l'option, les juges ne peuvent prononcer cette sanction lorsque l'option a été levée quand bien même il n'aurait pas été donné suite à une sommation.

Cour de cassation (30 juin 2009 08-13859) :

" Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2007) que la société RVG consultants a consenti à la société Real Estate Asset Management (REAM) une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble ; que l'option a été levée le 30 janvier 2003 mais que l'acte authentique de vente n'a pas été signé à la date du 30 avril 2003 fixée par le promettant dans une sommation adressée au bénéficiaire ; que la société REAM a assigné la société RVG consultants en réalisation forcée de la vente ; que la venderesse a demandé de constater la caducité ou de prononcer la résolution de la promesse et a sollicité l'attribution de l'indemnité d'immobilisation ;

Attendu que pour déclarer la promesse caduque, l'arrêt retient que la bénéficiaire a levé l'option le 30 janvier 2003, que la venderesse l'a sommée le 22 avril 2003 de signer l'acte authentique de vente le 30 avril suivant, qu'au terme du délai convenu la société RVG consultants n'a pas pu régulariser l'acte de transfert de propriété pour une cause qui lui est personnelle et que la société REAM s'y est refusée pour des raisons également personnelles mais non justifiées ; que la promesse de vente est donc caduque ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que les stipulations de la promesse ne prévoyaient sa caducité qu'à défaut de levée de l'option à la date prévue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société RVG consultants aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société RVG consultants à payer à la société Real Estate Asset Management la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société RVG consultants ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Real Estate Asset Management.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement déféré, ayant constaté la réalisation de la vente du bien immobilier litigieux, et constaté la caducité de la promesse de vente ;

AUX MOTIFS QUE : « la société RVG CONSULTANTS a par acte du 6 décembre 2002 promis de vendre à la société NOTRE CONSULTING aux droits de laquelle se trouve la société REAM un immeuble situé à Cannes et les droits d'un permis de construire, moyennant paiement de la somme de 1.372.000 euros dont une partie égale à celle de 68.600 euros devait être versée au titre d'une indemnité d'immobilisation ; qu'il était stipulé notamment que la bénéficiaire de cette promesse qui l'avait acceptée se réservait la faculté d'en demander ou non la réalisation, qu'elle serait caduque faute pour elle de lever l'option d'achat le 6 janvier 2003 au plus tard, que cette formalité serait valable que si elle était accompagnée du versement de la somme de 68.000 euros en la caisse de l'étude du notaire qui avait reçu ladite promesse et que la vente devrait être conclue au plus tard le 6 mars 2003 ; que les délais ont été reportés à plusieurs reprises à la demande de la bénéficiaire qui a fini par lever l'option le 30 janvier 2003 en obtenant une réduction du prix d'acquisition à la somme de 1.292.000 euros et la venderesse a fini par la sommer le 22 avril 2003 de signer l'acte authentique de vente le 30 avril suivant, à peine d'être déchue de tous ses droits y compris au titre de l'indemnité d'immobilisation ; que le représentant du vendeur n'a pu se présenter au jour et à l'heure fixée devant le notaire chargé de recevoir l'acte, car il a fait l'objet quelques minutes auparavant d'une interpellation par les services de police dans le cadre d'une procédure diligentée pour blanchiment de fonds avant d'être mis en examen de ce chef ; que le notaire qui devait recevoir cet acte avait antérieurement, par deux courriers datés du 23 avril 2003, informé sa consoeur qui intervenait pour le compte de la venderesse, qu'il souhaitait qu'elle lui fasse parvenir différentes pièces pour lui permettre d'instrumenter et que sa cliente désirait obtenir, compte tenu du contexte de l'affaire, la restitution immédiate du dépôt de garantie ; qu'il a attesté par la suite qu'il n'avait établi aucun procès-verbal de carence le 30 avril 2003 et qu'il n'avait pas eu la possibilité de signer l'acte de vente faute d'avoir disposé d'un dossier complet, mais que la bénéficiaire lui avait remis un pouvoir en vue de l'insertion d'un dire au procès-verbal qui aurait pu être dressé ; que la société REAM qui n'a manifesté à nouveau son intention d'acheter le bien litigieux qu'en adressant le 24 mai 2004 une requête au magistrat instructeur saisi de la procédure pénale, ne prétend pas et ne justifie pas avoir obtenu des pièces complémentaires après le 30 avril 2003 ; qu'il ressort donc de cet ensemble de faits qu'au terme du délai convenu la société RVG CONSULTANTS n'a pas pu régulariser l'acte de transfert de propriété pour une cause qui lui est personnelle et que la société REAM s'y est refusée pour des raisons également personnelles mais non justifiées ; que la promesse de vente est donc caduque » ;

ALORS 1°) QUE : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, il résulte des termes mêmes de l'article CONSTATATION AUTHENTIQUE DE LA VENTE, (alinéas 1er et 5) de la promesse de vente du 6 décembre 2002 (p. 5 et 6) que la vente de l'immeuble litigieux résultait du seul fait de la levée de l'option par la bénéficiaire ; qu'il était acquis aux débats (arrêt p. 4, § 2) que la société REAM avait régulièrement levé l'option le 30 janvier 2003 et procédé à la consignation de l'indemnité d'immobilisation prévue ; qu'en prononçant néanmoins la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS 2°) QUE : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'aux termes de l'article CONSTATATION AUTHENTIQUE DE LA VENTE (alinéa 5) de la promesse de vente du 6 décembre 2006 (p. 6), une fois l'option levée, à défaut de constatation de la vente en la forme authentique dans Ie délai convenu, et après sommation à comparaître délivrée à la requête de la partie la plus diligente, seule la demande en justice de la constatation de la mutation intervenue par le seul fait de la levée d'option était envisagée à l'exclusion de toute caducité de la promesse de vente ; qu'en prononçant la caducité de la promesse de vente en dépit de la levée de l'option par la société REAM le 30 janvier 2003, la cour d'appel a encore violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS 3°) QU' : en relevant expressément qu'au jour et à l'heure fixée devant le notaire chargé de recevoir l'acte, c'était le représentant de la venderesse qui avait fait l'objet d'une interpellation par les services de la police et qui n'avait donc pu se présenter, et que, c'était encore la venderesse qui n'avait pas fait parvenir au notaire rédacteur de l'acte certaines des pièces nécessaires pour permettre à ce dernier d'instrumenter, tout en réformant le jugement ayant, à la demande de la bénéficiaire de la promesse de vente, judiciairement constaté la réalisation de la vente et en prononçant la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas, en tout état de cause, tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1134 et 1589 du code civil ;

4°) ALORS QU' en toute hypothèse, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en l'espèce, la levée de l'option, le 30 janvier 2003, par la bénéficiaire avait emporté accord des parties sur la chose et sur le prix, de sorte que la vente était dès lors parfaite ; qu'en prononçant la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article1583 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

5°) ALORS QU' : en toute hypothèse, en se bornant à affirmer que la société REAM s'était, au terme du délai convenu, refusée de régulariser l'acte de transfert de propriété pour des raisons personnelles mais non justifiées sans viser les éléments sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

L'article 73, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1991 n'exige pas la constatation d'une faute pour l'indemnisation du préjudice causé par une mesure conservatoire dont le juge a ordonné la mainlevée.

C'est ce qu'a récemment jugé la Cour de cassation (arrêt 08-12687 du 21 octobre 2009).

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 février 2008) qu'en novembre 2005, la Compagnie foncière du Grand Commerce (CFGC) a engagé des négociations en vue de l'achat de la totalité des parts sociales de la société Pierre Invest, puis des actifs immobiliers de cette société eux mêmes, constitués de lots dans trois immeubles en copropriété ; que la société Pierre Invest a mis fin à ces pourparlers le 19 mai 2006 et a conclu, le 17 mai 2006, avec la société DR Flandrin, une promesse de vente sur ces mêmes biens ; que M. X..., exerçant sous l'enseigne Etude Valri, a fait inscrire et publier deux hypothèques judiciaires provisoires en garantie de sa rémunération et au titre de la perte de chance de percevoir une commission sur la revente des lots de copropriété ; que la CFGC a assigné la société Pierre Invest en réalisation forcée de la vente à son profit et subsidiairement en réparation du préjudice causé par la rupture abusive des pourparlers ; que la société Pierre Invest, et la société DR Flandrin ont formé des demandes reconventionnelles en indemnisation contre la CFGC et contre M. X... ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Pierre Invest, ci après annexé :

Attendu qu'en retenant souverainement que l'augmentation continue à cette période des prix du marché immobilier avait plus que compensé le manque à gagner provisoire subi par la société Pierre Invest, la cour d'appel s'est implicitement mais nécessairement placée au jour où elle rendait sa décision pour évaluer le dommage ; que le moyen ne peut être accueilli ;

Sur le quatrième moyen du pourvoi incident de M. X... :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer des dommages intérêts à la société Pierre Invest, alors, selon le moyen, que lorsque la mainlevée d'une mesure conservatoire a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice subi à la condition que celui ci soit directement lié à la mesure conservatoire ordonnée et qu'un abus dans l'exercice de la mesure conservatoire qui a été autorisée par le juge de l'exécution soit caractérisé ; que M. X... ayant été autorisé par le juge de l'exécution à prendre les inscriptions litigieuses, il appartenait à la cour d'appel de caractériser un abus dans le droit dont il disposait de procéder à ces inscriptions ; que faute d'avoir caractérisé cet abus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 73, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1991 et 1382 du code civil ;

Mais attendu que l'article 73, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1991 n'exige pas pour son application la constatation d'une faute ; qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que M. X... était seul à l'origine des inscriptions hypothécaires provisoires pour une somme de 2 072 626, 14 euros, la cour d'appel, qui n'avait pas à démontrer un abus de droit, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision condamnant M. X... à indemniser la société Pierre Invest du préjudice résultant de l'immobilisation de cette somme ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société DR Flandrin, ci après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que rien n'indiquait que la société DR Flandrin ne pourra pas négocier avec l'administration fiscale la prorogation du régime de faveur prévu par l'article 1115 du code général des impôts, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer le principe du contradictoire ni l'article 1382 du code civil, que le préjudice de cette société était purement hypothétique et n'ouvrait pas droit à indemnisation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les trois moyens du pourvoi principal, ni sur les premier, deuxième et troisième moyens du pourvoi incident de M. X..., qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ces pourvois ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Compagnie foncière du Grand Commerce aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette toutes les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la société Compagnie foncière du Grand Commerce

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir refusé de constater l'existence d'une vente parfaite du fait de l'accord des sociétés PIERRE INVEST et CFGC sur la chose et sur le prix ;

AUX MOTIFS PROPRES, D'UNE PART, QUE les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte C..), sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient seulement de souligner que les pourparlers engagés à partir du 24 avril 2006 entre la société PIERRE INVEST, propriétaire des lots de copropriété situés 24 rue Octave Feuillet, 19 et 80-82 boulevard Flandrin à Paris 16eme, et la CFGC pour la vente par la première à la seconde de ces lots n'ont, finalement, pas abouti et que, par lettre du 19 mai 2006, la société PIERRE INVEST y a mis fin en indiquant à la CFGC qu'elle souhaitait rompre ces pourparlers en raison d'un défaut de sérieux de l'offre d'acquérir de la part de son partenaire, notamment en matière de financement ; (...) que la société PIERRE INVEST démontre, d'une part, que les discussions entre elle-même et la CFGC n'ont jamais dépassé le niveau de simples pourparlers, la lettre que lui a adressée la CFGC le 24 avril 2006 ne constituant qu'une simple lettre d'offre d'acquérir dans la perspective de régularisation éventuelle, ultérieurement, d'une promesse de vente ; que la société PIERRE INVEST qualifie à juste titre cette lettre de « lettre d'ouverture de pourparlers » ; que le « courriel » adressé par le notaire A... à son confrère B... le 4 mai 2006 est dépourvu de tout effet juridique ; qu'il s'agit de la transmission entre notaires d'une ébauche d'avant-contrat ne mentionnant ni le nom de l'acquéreur, ni le prix de la vente envisagée, ni la date de sa réalisation (arrêt bas p. 9 et haut p. 10) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la CFGC prétend qu'un accord sur la chose et le prix ressortirait de sa lettre du 24 avril 2006 et de la transmission, le 26 avril 2006, par Me A..., notaire de la société PIERRE INVEST, à son confrère, Me B..., d'un projet de promesse de vente ; qu'en supposant que la chose et le prix aient été déterminables, la vente portant sur les immeubles situés dans le 16eme arrondissement, 24 rue Octave Feuillet, 19 boulevard Flandrin et 80-82 boulevard Flandrin au profit de la CFGC, à l'exception des lots dont la vente avait déjà été réalisée, au prix de 60 millions d'euros duquel devait être déduit le montant des lots vendus au jour de la cession, l'élément essentiel de la vente, à savoir le consentement de la société PIERRE INVEST pour vendre fait défaut ; qu'en effet, la simple transmission par le notaire du vendeur d'un projet de promesse de vente en réponse à la lettre du 24 avril 2006 témoigne uniquement du désir d'engager des pourparlers sur l'offre faite mais ne peut valoir engagement de vendre en l'absence de manifestation expresse et non équivoque de la volonté du vendeur en ce sens ; qu'il sera précisé que la décision de mandater un notaire pour établir le projet définitif et établir les formalités d'une vente ne constitue pas un mandat exprès d'aliéner donné au notaire ; qu'enfin, il doit être rappelé que CFGC ne saurait se référer au document du 31 mars 2006 relatif à l'offre d'achat des titres de PIERRE INVEST et atteint, en tout état de cause, de caducité à la date du 24 avril 2006, les parties ayant ensuite engagé de nouveaux pourparlers sur l'acquisition des lots de copropriété de l'immeuble ; qu'aucune vente ne s'est donc formée, les parties en étant restées au stade des pourparlers rompus, le 19 mai 2006, par PIERRE INVEST (jugement bas p. 15 et p. 16)

1) ALORS QUE la vente est parfaite dès l'acceptation d'une offre ferme portant sur une chose et un prix déterminés ; que la lettre non contestée adressée par la société CFGC à la société PIERRE INVEST le 24 avril 2006 faisait état d'une nouvelle offre ferme de la part de cette dernière, portant sur la vente directe des actifs immobiliers restant lui appartenir, en lieu et place du projet de cession d'actions qui avait précédemment fait l'objet d'un protocole d'accord signé le 31 mars 2006 ; que cette lettre traduisait également l'acceptation par la société CFGC de cette nouvelle offre portant sur une chose et un prix déterminés ; qu'en omettant de rechercher, comme il lui était demandé, si ces éléments ne suffisaient pas à établir l'existence d'une vente parfaite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil

2) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'une proposition exprimant la volonté ferme de conclure un contrat dont tous les éléments essentiels sont déjà déterminés constitue une offre de contracter dont l'acceptation suffit à nouer le lien contractuel ; que la lettre adressée le 24 avril 2006 à la société PIERRE INVEST exprimait l'accord de la société CFGC pour acquérir les lots de copropriété encore invendus selon un prix objectivement déterminable à partir d'un montant de base de 60 millions d'euros, et sa volonté de signer au plus vite la promesse synallagmatique correspondante ; qu'elle constituait donc à tout le moins une offre ferme d'acquisition ; qu'en énonçant que cette lettre traduisait une simple ouverture de pourparlers, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil

3) ALORS, ENFIN, QUE le consentement d'une partie à une vente n'est soumis à aucune condition de forme et n'a pas à être caractérisé autrement que par son accord sur la chose et le prix ; qu'un tel accord peut résulter, notamment, des initiatives prises par un notaire, lequel ne peut agir que sur instruction précise de son mandant ; qu'en omettant de rechercher, comme il le lui était demandé, si l'accord de la société PIERRE INVEST, sur la chose et le prix rappelés par la société CFGC dans son courrier du 24 avril 2006, ne ressortait pas nécessairement du courrier adressé en réponse par son notaire, Me A..., le 26 avril 2006, qui non seulement annonçait l'envoi d'un projet de promesse de vente sans rediscuter de la chose et du prix mais indiquait également que cette promesse devait être régularisée le mardi suivant, 2 mai, en son étude, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir refusé d'annuler la vente intervenue le 31 juillet 2006 entre les sociétés PIERRE INVEST et DR FLANDRIN et d'ordonner la régularisation de la vente au profit de la société CFGC ;

AUX MOTIFS QUE la CFGC et Monsieur Armand X... n'ont ni qualité ni intérêt à agir s'agissant de leur demande en nullité de la vente intervenue le 31 juillet 2006 entre la société PIERRE INVEST et la société DR FLANDRIN ; que la CFGC et Monsieur Armand X... n'étaient, en effet, pas partie à cette vente ; que sa nullité ne pourrait être invoquée que par l'acquéreur du bien ; que la personne qui se prétend propriétaire du bien ne peut qu'exercer une action en revendication ; que les premiers juges ont constaté -- et la Cour a confirmé -- qu'il n'y avait pas eu accord sur la chose et sur le prix entre la société PIERRE INVEST et la CFGC ; que, dans ces conditions, la CFGC n'a ni qualité ni intérêt à agir en revendication d'un bien dont elle n'a jamais été propriétaire (arrêt p. 11) ;

1) ALORS QUE le bénéficiaire d'une vente parfaite est en droit d'exiger l'annulation de la vente ultérieure passée avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir l'exécution forcée de son propre contrat, si le tiers avait connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence de cette vente préalable ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1599 du code civil par fausse application et les articles 1134 et 1583 du même code par refus d'application.

2) ET ALORS QUE la fraude corrompt tout ; que la société CFGC démontrait dans ses écritures d'appel que la vente conclue entre la société PIERRE INVEST et la société DR FLANDRIN procédait d'une collusion frauduleuse destinée à contourner les engagements qui avaient été pris à son égard, à diminuer le prix de vente apparent soumis à imposition et à modifier la ventilation du prix de vente entre les appartements occupés et les appartements libres, en majorant la fraction du prix affectée aux premiers, afin de faire obstacle à l'exercice du droit de préemption des locataires ; qu'en omettant de rechercher si la fraude, qui justifiait en toute hypothèse l'annulation de la vente régularisée au profit de la société DR FLANDRIN le 31 juillet 2006, était constituée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe précité.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de la société CFGC tendant à la condamnation de la société PIERRE INVEST à lui verser une somme totale de 600. 000 HT en réparation des préjudices consécutifs à la rupture fautive des pourparlers ;

AUX MOTIFS QU'il convient seulement de souligner que les pourparlers engagés à partir du 24 avril 2006 entre la société PIERRE INVEST, propriétaire des lots de copropriété situés 24 rue Octave Feuillet, 19 et 80-82 boulevard Flandrin à Paris 16eme et la CFGC pour la vente par la première par la seconde de ces lots n'ont, finalement, pas abouti et que, par lettre du 19 mai 2006, la société PIERRE INVEST y a mis fin en indiquant à la CFGC qu'elle souhaitait rompre ces pourparlers en raison d'un défaut de sérieux de l'offre d'acquérir de la part de son partenaire, notamment en matière de financement ; que, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, il n'apparaît pas à la Cour que cette rupture des pourparlers, à l'initiative de la société PIERRE INVEST, soit, de quelque manière, fautive ; qu'en effet la société PIERRE INVEST démontre, d'une part, que les discussions entre elle-même et la CFGC n'ont jamais dépassé le niveau de simples pourparlers, la lettre que lui a adressée la CFGC le 24 avril 2006 ne constituant qu'une simple lettre d'offre d'acquérir dans la perspective de régularisation éventuelle, ultérieurement, d'une promesse de vente ; que la société PIERRE INVEST qualifie à juste titre cette lettre de « lettre d'ouverture de pourparlers » ; que le « courriel » adressé par le notaire A... à son confrère B... le 4 mai 2006 est dépourvu de tout effet juridique ; qu'il s'agit de la transmission entre notaires d'une ébauche d'avant-contrat ne mentionnant ni le nom de l'acquéreur, ni le prix de la vente envisagée, ni la date de sa réalisation ; que, d'autre part, non seulement la CFGC n'aurait pas été en mesure de s'acquitter du prix probable de la transaction envisagée mais qu'elle ne justifiait même pas de sa possibilité de faire face au versement de l'indemnité d'immobilisation qu'elle proposait – unilatéralement – de fixer à 5 % de ce prix ; qu'elle n'avait produit à son éventuel co-contractant qu'une « lettre de confort » d'une banque de Floride et ne disposait d'aucun fonds propre ; que la CFGC ne justifie pas plus en appel qu'en première instance que la DEKABANK lui aurait fait une offre ferme de prêt ; qu'il convient, par conséquent, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société PIERRE INVEST à verser à la CFGC les sommes de 50. 000 à titre de dommages et intérêts et 5. 000 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (arrêt p. 10) ;

1) ALORS, TOUT D'ABORD, QUE l'invocation d'un motif apparemment fondé ne suffit pas à écarter le caractère fautif d'une rupture de pourparlers lorsque celle-ci intervient de façon exagérément tardive, brutale ou déloyale ; que la société PIERRE INVEST a rompu les pourparlers avec la société CFGC en invoquant soudainement, après six mois de négociations ayant notamment conduit à la conclusion d'un premier protocole d'accord, un prétendu défaut de sérieux de l'offre d'acquérir de la part de son partenaire, notamment en matière de financement ; que la société venderesse a notifié cette rupture postérieurement à la date fixée par son notaire pour la signature d'une promesse de vente dont il avait établi le projet complet en réponse à l'accord exprimé par la société CFGC ; que la société PIERRE INVEST a délibérément passé sous silence le fait qu'elle avait déjà consenti une promesse de vente sur les lots de copropriété concernés à une société tierce deux jours avant la rupture ; qu'en omettant de rechercher si la rupture de pourparlers intervenue dans ces conditions ne revêtait pas un caractère fautif, quelle que soit la prétendue pertinence du motif invoqué, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

2) ALORS, PAR AILLEURS, QUE les fonds propres d'une société sont constitués notamment de son capital social ; qu'il ressortait de l'extrait Kbis produit aux débats que la société CFGC dispose d'un capital de 4. 220. 000 ; qu'en affirmant néanmoins que cette société ne disposait d'aucun fonds propre, la cour d'appel a dénaturé cette pièce et violé l'article 1134 du code civil

3) ALORS, ENFIN, QUE les juges ne peuvent rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la cour d'appel a retenu la pertinence du motif de rupture des pourparlers tiré d'un prétendu défaut de sérieux de l'offre d'acquisition de la société CFGC en matière de financement, sous prétexte que cette dernière n'aurait produit à son éventuel co-contractant qu'une « lettre de confort » d'une banque de Floride pour justifier de sa possibilité de faire face au versement de l'indemnité d'immobilisation ; que la société CFGC avait également communiqué à la société PIERRE INVEST et régulièrement produit aux débats deux lettres de la société canadienne Société de Prises de Participations Financières LTD lui garantissant la mise à disposition immédiate d'une somme de 2 millions d'euros au titre de l'acompte prévu par la promesse de vente et réitérant son accord pour une participation de 50 % pour l'acquisition des biens immobiliers de la société PIERRE INVEST ; qu'elle faisait en outre valoir que les mentions du procès-verbal de difficulté dressé par Me B... le 29 mai 2006 attestaient de la disponibilité de l'indemnité d'immobilisation ; qu'en écartant la contestation, par la société CFGC, de la pertinence du motif de rupture des pourparlers avancé par la société PIERRE INVEST, sans avoir examiné ces éléments, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société DR Flandrin

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la société DR FLANDRIN tendant à la condamnation de la société CFGC au paiement de dommages-intérêts,

AUX MOTIFS QUE « les premiers juges ont rejeté la demande reconventionnelle de la société « DR FLANDRIN » dirigée à l'encontre de la « compagnie foncière du grand commerce » au motif qu'elle ne justifiait pas du préjudice financier qui aurait, selon elle, été la conséquence de l'arrêt de la commercialisation de son programme du fait de la publication des conclusions en vente forcée prise à l'initiative de la « compagnie foncière du grand commerce » ; qu'en première instance, la société « DR FLANDRIN » n'avait pas démontré qu'elle ait eu pendant la procédure des candidats acquéreurs avec lesquels elle n'aurait pas pu réaliser la vente en raison de la publication desdites conclusions ; que, devant la Cour, elle cite quatre cocontractants qui se seraient désengagés ; qu'eu égard à l'évolution du marché immobilier et de la non-réalisation de la baisse annoncée, la société « DR FLANDRIN » ne peut justifier actuellement d'un préjudice financier quelconque » ;

ET AUX MOTIFS QUE « rien n'indique que la société « DR FLANDRIN » ne pourra négocier avec l'administration fiscale la prorogation du régime de faveur prévu par l'article 1115 du code général des impôts ; que son préjudice est, sur ce point, purement hypothétique, comme l'avaient relevé les premiers juges » ;

ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si le fait dommageable ne s'était pas produit ; qu'au cas d'espèce, la société DR FLANDRIN faisait valoir qu'elle subissait un préjudice lié au retard de commercialisation des lots dont elle avait fait l'acquisition, lequel était imputable à la société CFGC, dans la mesure où elle devait supporter les intérêts sur les emprunts qu'elle avait contractés pour l'achat des lots, qu'elle ne pouvait rembourser du fait de l'absence de revente des biens ; qu'elle exposait en outre supporter des surcoûts liés aux honoraires de la société chargée de l'administration des biens, aux frais de publicité et aux charges de copropriété, et qu'elle allait devoir verser à l'administration fiscale les droits de mutation afférents à l'immeuble, majorés d'un droit complémentaire et des intérêts de retard ; qu'en se contentant de se fonder sur « l'évolution du marché financier » et « la non-réalisation de la baisse annoncée » pour déduire que la société DR FLANDRIN ne justifiait d'aucun préjudice financier indemnisable, sans rechercher si la société DR FLANDRIN n'avait pas subi un préjudice du fait du retard, imputable à la société CFGC, dans la commercialisation de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'augmentation des prix du marché de l'immobilier n'était susceptible de supprimer le préjudice de la SARL FLANDRIN qu'à condition qu'elle soit au moins égale au montant des pertes dont la réparation était sollicitée ; qu'en rejetant la demande indemnitaire de la société DR FLANDRIN, sans rechercher si la hausse du marché de l'immobilier avait effectivement compensé les pertes dont faisait état l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

ALORS, EN OUTRE, QUE le juge doit, en toutes circonstances, respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'au cas d'espèce, aucune partie n'invoquait le moyen tiré de ce que l'administration fiscale pouvait octroyer à la société DR FLANDRIN une prorogation du délai prévu à l'article 1115 du Code Général des Impôts pour revendre l'immeuble ; qu'en soulevant d'office ce moyen pour rejeter la demande indemnitaire de l'exposante, sans solliciter préalablement les observations des parties, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.

ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE constitue un préjudice certain l'impossibilité pour un marchand de biens de revendre un immeuble avant l'expiration du délai de quatre ans à la suite de l'acquisition, sauf au responsable de cette situation d'établir les circonstances de fait qui rendent probables l'octroi d'une prorogation de délai par l'administration fiscale ; qu'au cas d'espèce, la société DR FLANDRIN faisait valoir qu'elle avait repris l'engagement de la société PIERRE INVEST de revendre les lots de copropriété dans le délai de quatre ans prévu par l'article 1115 du Code Général des Impôts pour bénéficier du régime d'exonération des droits et taxes de mutation ; qu'elle indiquait en outre que du fait de l'action en revendication engagée par la société CFGC, les candidats à l'achat de ces lots s'étaient désistés à raison du risque d'éviction et que par conséquent, elle ne serait plus en mesure de respecter ce délai expirant le 26 février 2008, ce qui l'obligerait à acquitter les droits de mutation calculés selon le taux en vigueur à la date de l'achat, majorés des intérêts de retard ; que la Cour d'appel, pour refuser d'indemniser le préjudice résultant de l'obligation dans laquelle allait se trouver la société FLANDRIN d'acquitter les droits de mutation et pénalités afférentes, retient que « rien n'indiquait que la société DR FLANDRIN ne pourra négocier avec l'administration fiscale la prorogation du régime de faveur prévu par l'article 1115 du Code Général des Impôts », a méconnu le principe de la réparation intégrale et violé l'article 1382 du Code civil.

ALORS, DE SURCROÎT, QUE si l'administration fiscale admet qu'un contribuable puisse invoquer la force majeure pour justifier de l'impossibilité de revendre le bien dans le délai légal et obtenir une prorogation de celui-ci, il reste que l'octroi d'un rallongement du délai n'est pas de droit et dépend de l'appréciation des services fiscaux, et les cas échéant, du juge de l'impôt ; qu'il incombait par conséquent à la société CFGC d'établir que la société FLANDRIN était bien fondée à obtenir une prorogation de délai auprès de l'administration ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du Code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCI Nicolaÿ et de Lanouvelle, avocat aux Conseils pour la société Pierre Invest

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société Pierre Invest tendant à la condamnation de la société CFGC au paiement de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE s'agissant de la seconde partie des lots, la société DR Flandrin a renoncé à acquérir en raison du risque de revendication qui pouvait paralyser la revente desdits lots ; que l'augmentation continue à cette période des prix du marché immobilier a plus que compensé le manque à gagner provisoire subi par la société Pierre Invest ; que là encore la société Pierre Invest n'a subi aucun préjudice ; que dans ces conditions, il y a lieu par substitution de motifs, de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de dommagesintérêts formulée par la société Pierre Invest à l'encontre de la société CFGC ;

ALORS QUE l'évaluation du dommage doit être faite par le juge au moment où il rend sa décision ; qu'en s'en référant, pour dire la société Pierre Invest mal fondée à invoquer un préjudice résultant de la renonciation de la société DR Flandrin à acquérir la seconde partie des lots en raison du risque de revendication par la société CFGC, à l'état du marché immobilier à cette période, autrement dit en 2006, quand il lui appartenait d'apprécier ce préjudice en considération de l'état du marché immobilier au jour de sa décision, en 2008, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1382 du Code civil.

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué'avoir refusé de constater l'existence d'une vente parfaite du fait de l'accord des sociétés Pierre Invest et CFGC sur la chose et sur le prix ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers Juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des. motifs pertinents et exacts que la cour adopte (...), sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; QU'il convient seulement de souligner que les pourparlers engagés à partir du 24 avril 2006 entre la société Pierre Invest, propriétaire des lots de copropriété situés 24 rue Octave Feuillet, 19 et 80-82 boulevard Flandrin à Paris. 16e, et la CFGC pour la vente par la première à la seconde de ces lots n'ont, finalement, pas abouti et que, par lettre du 19 mai 2006, la société Pierre Invest y a mis fin en indiquant à la CFGC qu'elle souhaitait rompre ces pourparlers en raison d'un défaut de sérieux de l'offre d'acquérir de la part de son partenaire, notamment en matière de financement ; (...) QUE la société Pierre Invest démontre, d'une part, que les discussions entre elle-même et la CFGC n'ont jamais dépassé le niveau de simples pourparlers, la lettre que lui a adressée la CFGC le 24 avril 2006 ne constituant qu'une simple lettre d'offre d'acquérir dans la perspective de régularisation éventuelle, ultérieurement, d'une promesse de vente ; QUE la société Pierre Invest qualifie à juste titre cette lettre de « lettre d'ouverture de pourparlers » ; QUE le « courrier » adressé par le notaire A... à son confrère B... le 4 mai 2006 est dépourvu de tout effet juridique ; QU'il s'agit de la transmission entre notaires d'une ébauche d'avant-contrat ne mentionnant ni le nom de l'acquéreur, ni le prix de la vente envisagée, ni la date de sa réalisation (arrêt bas p. 9 et haut p. 10) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la CFGC prétend qu'un accord sur la chose et le prix ressortirait de sa lettre du 24 avril 2006 et de la transmission, le 26 avril 2006, par Me A... ; notaire de la société Pierre Invest, à son confrère, Me B..., d'un projet de promesse de vente ; QU'en supposant que la chose et le prix aient été déterminables, la vente portant sur les immeubles situés dans le 16e arrondissement, 24 rue Octave Feuillet, 19 boulevard Flandrin et 80-82 boulevard Flandrin au profit de la CFGC, à l'exception des lots dont la vente avait déjà été réalisée, au prix de 60 millions d'euros duquel devait être déduit le montant des lots vendus au jour de la cession, l'élément essentiel de la vente, à savoir le consentement de la société Pierre Invest pour vendre fait défaut ; QU'en effet, la simple transmission par le notaire du vendeur d'un projet de promesse de vente en réponse à la lettre du 24 avril 2006 témoigne uniquement du désir d'engager des pourparlers sur l'offre faite mais ne peut valoir engagement de. vendre en l'absence de manifestation expresse et non équivoque de la volonté du vendeur en ce sens ; QU'il sera précisé que la décision de mandater un notaire pour établir le projet définitif et établir les formalités d'une vente ne constitue pas un mandat exprès d'aliéner donné au notaire ; QU'enfin, il doit être rappelé que CFGC ne saurait se référer au document du 31 mars 2006 relatif à l'offre d'achat des titres de Pierre Invest et atteint, en tout état de cause, de caducité à la date du 24 avril 2006, les parties ayant ensuite engagé de nouveaux pourparlers sur l'acquisition des lots de copropriété de l'immeuble ; qu'aucune vente ne s'est donc formée, les parties en étant restées au stade des pourparlers rompus, le 19 mai 2006, par Pierre Invest ;

1°) ALORS QUE la vente est parfaite dès l'acceptation d'une offre ferme portant sur une chose et un prix déterminés ; que la lettre non contestée adressée par la société CFGC à la société Pierre Invest le 24 avril 2006 faisait état d'une nouvelle offre ferme de la part de cette dernière, portant sur la vente directe des actifs immobiliers restant lui appartenir, en lieu et place du projet de cession d'actions qui avait précédemment fait l'objet d'un protocole d'accord signé le 31 mars 2006 ; que cette lettre traduisait également l'acceptation par la société CFGC de cette nouvelle offre portant sur une chose et un prix déterminés ; qu'en omettant de rechercher. comme il lui était demandé, si ces éléments ne suffisaient pas à établir l'existence d'une vente parfaite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ;

2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'une proposition exprimant la volonté ferme de conclure un contrat dont tous les éléments essentiels sont déjà déterminés constitue une offre de contracter dont l'acceptation suffit à nouer le lien contractuel ; que la lettre adressée le 24 avril 2006 à la société Pierre Invest exprimait l'accord de la société CFGC pour acquérir les lots de copropriété encore invendus selon un prix objectivement déterminable à partir d'un montant de base de 60 millions d'euros, et sa volonté de signer au plus vite la promesse synallagmatique correspondante ; QU'elle constituait donc à tout le moins une offre ferme d'acquisition ; qu'en énonçant que cette lettre traduisait une simple ouverture de pourparlers, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS, ENFIN, QUE le consentement d'une partie à une vente n'est soumis à aucune condition de forme et n'a pas à être caractérisé autrement que par son accord sur la chose et le prix ; qu'un tel raccord peut résulter, notamment, des initiatives prises par un notaire, lequel ne peut agir que sur instruction précise de son mandant ; qu'en omettant de rechercher, comme il le lui était demandé, si l'accord de la société Pierre Invest, sur la chose et le prix rappelés par la société CFGC dans son courrier du 24 avril 2006, ne ressortait pas nécessairement du courrier adressé en réponse par son notaire, Me A..., le 26 avril 2006, qui non seulement annonçait l'envoi d'un projet de promesse de vente sans rediscuter de la chose et du prix mais indiquait également que cette promesse devait être régularisée le mardi suivant, 2 mai, en son étude, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir refusé d'annuler la vente intervenue le 31 juillet 2006 entre les sociétés Pierre Invest et Dr Flandrin et d'ordonner la régularisation de la vente au profit de la société CFGC ;

AUX MOTIFS QUE la CFGC et M. Armand X... n'ont ni qualité ni intérêt à agir s'agissant de leur demande en nullité de la vente intervenue le 31 juillet 2006 entre la société Pierre Invest et la société Dr Flandrin ; QUE la CFGC et M. Armand X... n'étaient, en effet, pas partie à cette vente ; QUE sa nullité ne pourrait être invoquée que par l'acquéreur du bien : QUE la personne qui se prétend propriétaire du bien ne peut qu'exercer une action en revendication ; QUE les premiers juges ont constaté-et la cour a confirmé-qu'il n'y avait pas eu accord sur la chose et sur le prix entre la société Pierre Invest et la CFGC ; QUE, dans ces conditions, la CFGC n'a ni qualité ni intérêt à agir en revendication d'un bien dont elle n'a jamais été propriétaire (arrêt p. 11) ;

1°) ALORS QUE le bénéficiaire d'une vente parfaite est en droit d'exiger l'annulation de la vente ultérieure passée avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir l'exécution forcée de son propre contrat, si le tiers avait connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence de cette vente préalable ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1599 du code civil par fausse application et les articles 1134 et 1583 du même code par refus d'application ;

2°) ET ALORS QUE la fraude corrompt tout ; que M. X... démontrait dans ses écritures d'appel que la vente conclue entre la société Pierre Invest et la société Dr Flandrin procédait d'une collusion frauduleuse destinée à contourner les engagements qui avaient été pris à son égard, à diminuer le prix de vente apparent soumis à imposition et à modifier la ventilation du prix de vente entre les appartements occupés et les appartements libres, en majorant la fraction du prix affectée aux premiers, afin de faire obstacle à l'exercice du droit de préemption des locataires ; qu'en omettant de rechercher si la fraude, qui justifiait en toute hypothèse l'annulation de la vente régularisée au profit de la société Dr Flandrin le 31 juillet 2006, était constituée, fa cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe précité.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est encore reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de M. X... relatives à l'exécution du mandat qui lui avait été consenti par la société CFGC ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il suffit de souligner l'impossibilité pour un professionnel de l'immobilier de solliciter une quelconque rémunération d'une personne autre que celle mentionnée dans le mandat qui lui a été conféré ; QUE le mandat de recherche dont se prévaut M. Armand X... lui a été consenti par la " compagnie foncière du grand commerce " et non par la société " Pierre Invest'; QU'au demeurant, M. Armand X... était dépourvu de carte professionnelle en cours de validité lorsque la " compagnie foncière du grand commerce " lui a conféré son mandat, ce qui rend ce mandat nul de nullité absolue ; que la régularisation de sa situation administrative ne saurait avoir le moindre effet rétroactif ; QUE, de ce fait, il ne peut réclamer la moindre commission à son mandant, la " compagnie foncière du grand commerce " ;

QUE, de toutes façons, la transaction immobilière envisagée ne s'étant pas réalisée, sans faute de quiconque, M. Armand X... ne peut ni solliciter le paiement d'une commission auprès de la " compagnie foncière du grand commerce " ni actionner la société " Pierre Invest " en dommages-intérêts du fait de la non-réalisation de la vente ;

1) ALORS QUE la cour d'appel devait rechercher si, comme il était soutenu, le comportement de la société Pierre Invest qui avait fait échouer une vente sur laquelle M. X... devait percevoir une importante commission ne constituait pas une faute à l'origine d'un manque à gagner constituant un préjudice, de sorte que la condamnation de la société Pierre Invest était justifiée ; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil :

2) ALORS QUE M. X... avait fait valoir, dans ses écritures d'appel (p. 40), que l'autorité administrative avait régularisé sa situation professionnelle pour les années 2005 et 2006 (conclusions d'appel p. 52) et que le juge judiciaire n'avait pas le pouvoir de remettre en cause cette décision ; qu'en omettant de répondre à cette critique, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X... à payer à la société Pierre Invest la somme de 8. 000,

AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient, par adoption de ses motifs, de confirmer intégralement le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. Armand X... de toutes ses prétentions et qu'il l'a condamné à payer à la société " Pierre Invest " la somme de 8 000 à titre de dommages-intérêts et, in solidum avec la compagnie foncière du grand commerce ", celle de 5 000 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE seule la somme de 2 072 626, 14 a été séquestrée, celle-ci représentant les deux hypothèques judiciaires provisoires prises par M. X... ; QUE M. Armand X..., exerçant sous l'enseigne Etude Valri seul à l'origine des inscriptions hypothécaires dont s'agit, sera condamné à payer à Pierre Invest une somme de 8 000 à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice résultant de l'immobilisation de la somme susvisée ;

ALORS QUE lorsque la mainlevée d'une mesure conservatoire a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice subi à la condition que celui-ci soit directement lié à la mesure conservatoire ordonnée et qu'un abus dans l'exercice de la mesure conservatoire qui a été autorisée par le juge de l'exécution soit caractérisé ; que M. X... ayant été autorisé par le juge de l'exécution à prendre les inscriptions litigieuses, li appartenait à la cour d'appel de caractériser un abus dans le droit dont il disposait de procéder à ces inscriptions ; que faute d'avoir caractérisé cet abus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 73 alinéa 2 de la loi du 9 juillet 1991 et 1382 du code civil. "

En cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyer.

Le locataire qui soutient que le congé pour reprise qui lui a été notifié est frauduleux doit fournir au juge les éléments de comparaison entre les standings respectifs des deux logements.

Arrêt du 13 octobre 2009 (08-14608).

" Attendu , selon l'arrêt attaqué (Aix-en -Provence, 26 juin 2007), que Mme X..., preneuse à bail d'un appartement, propriété des époux Y..., a assigné ceux-ci pour faire juger que le congé, qu'ils lui avait donné à fin de reprise pour habiter, avait été délivré en fraude de ses droits et pour les voir condamner à lui payer diverses sommes ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation liée au surcoût du loyer de son nouveau logement, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyer ; qu'en ajoutant une condition d'indemnisation tenant à l'équivalence de standings, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'en se fondant implicitement mais nécessairement sur un moyen relevé d'office tiré de ce que la locataire ne démontrait pas avoir minoré son préjudice en choisissant un nouvel appartement de standing équivalent au précédent, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

3°/ qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

4°/ que la cour d'appel, en relevant en faveur des époux Y... un moyen susceptible de réduire l'indemnisation réclamée par Mme X..., n'a pas recherché si cette dernière, qui bénéficiait d'une aide juridictionnelle totale, était matériellement en mesure de répondre à ce moyen ; qu'en traitant plus favorablement les époux Y... que Mme X..., la cour d'appel a violé le principe de l'égalité des armes et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé qu'elle ne disposait pas d'éléments de comparaison entre les standings respectifs des deux logements, la cour d'appel a, sans violer le principe de la contradiction ni le principe de l'égalité des armes, légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen :

Attendu que Mme X... fait encore grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation de ses frais de déménagement, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il était acquis aux débats que les époux Y... ayant donné congé en fraude des droits de Mme X..., cette dernière avait dû supporter des frais de déménagement ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande d'indemnisation de frais de déménagement, la cour d'appel n'a pas tiré de ces éléments, qui impliquaient que Mme X... avait supporté des frais de déménagement, les conséquences qui s'en évinçaient nécessairement et a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ que les époux Y... ne contestaient pas le montant des frais de déménagement invoqués par Mme X... ; que ce point de fait non contesté était acquis aux débats, et qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3°/ que le juge qui se fonde sur l'absence de caractère constant d'un fait pour rejeter une prétention relève un moyen d'office ; qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé l'absence de pièces justificatives des frais de déménagement allégués, la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige ni méconnaître le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Defrenois et Levis ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION (différence de loyers)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme X... de sa demande visant à obtenir indemnisation de la différence de loyers pendant 36 mois.

AUX MOTIFS QUE « le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande relative au surcoût de son nouveau loyer en l'absence de comparaison entre les standing respectifs des deux logements ».

1/ ALORS QU'en cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyers ; qu'en ajoutant une condition d'indemnisation tenant à l'équivalence de standings, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2/ ALORS QU'en se fondant implicitement mais nécessairement sur un moyen relevé d'office tiré de ce que la locataire ne démontrait pas avoir minoré son préjudice en choisissant un nouvel appartement de standing équivalent au précédent, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

3/ ALORS QU'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

4/ ALORS QUE la cour d'appel, en relevant en faveur des époux Y... un moyen susceptible de réduire l'indemnisation réclamée par Mme X..., n'a pas recherché si cette dernière, qui bénéficiait d'une aide juridictionnelle totale, était matériellement en mesure de répondre à ce moyen ; qu'en traitant plus favorablement les époux Y... que Mme X..., la cour d'appel a violé le principe de l'égalité des armes et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales.

SECOND MOYEN DE CASSATION (frais de déménagement)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme X... de sa demande visant à obtenir indemnisation de ses frais de déménagement.

AUX MOTIFS QUE « le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la locataire (...) de sa demande au titre des frais de déménagement pour défaut de pièces justificatives ».

1/ ALORS QU'il était acquis aux débats que les époux Y... ayant donné congé en fraude des droits de Mme X..., cette dernière avait dû supporter des frais de déménagement ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande d'indemnisation de frais de déménagement, la cour d'appel n'a pas tiré de ces éléments, qui impliquaient que Mme X... avait supporté des frais de déménagement, les conséquences qui s'en évinçaient nécessairement et a violé l'article 1147 du code civil ;

2/ ALORS QUE les époux Y... ne contestaient pas le montant des frais de déménagement invoqués par Mme X... ; que ce point de fait non contesté était acquis aux débats, et qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3/ ALORS QUE le juge qui se fonde sur l'absence de caractère constant d'un fait pour rejeter une prétention relève un moyen d'office ; qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile.

Il appartient à l'acquéreur de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

A défaut, il devra payer l'indemnité contractuelle.

En voici une nouvellle illustration.

Arrêt n° 82 du 30 janvier 2008 (Cour de cassation - Troisième chambre civile).

" Sur le moyen unique : Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 de ce code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 2006) que la société civile immobilière Mountain Investments, constituée par les époux X..., a consenti à M. Y... et Mme Z... une promesse de vente d'un tènement immobilier sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 900 000 euros sur une durée maximale de 15 ans à un taux d'intérêts ne pouvant excéder 9 % l'an ; que les acquéreurs ayant renoncé à l'acquisition en raison du refus des établissements bancaires contactés, les vendeurs les ont assignés en paiement de l'indemnité prévue par le contrat, invoquant leur manque de diligence dans l'accomplissement des formalités relatives à la réalisation de la condition suspensive ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que si le courrier du Crédit lyonnais en date du 17 octobre 2002 ne mentionne ni la durée du prêt sollicité, ni le taux d'intérêts, on ne saurait pour autant en déduire que le refus opposé l'a été pour des raisons tenant à une demande irréaliste sur ces deux points ; qu'il est établi que la condition à laquelle était subordonnée la validité de l'acte ne s'est pas produite et qu'il n'est nullement démontré que ce soit par la faute de la carence des acquéreurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait aux acquéreurs de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 octobre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;"

Le décès du locataire ne met pas nécessairement fin au bail.

En effet, selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Selon la Cour d'appel de Rennes (arrêt du 6 mai 1999), le transfert de bail est automatique. Mais la solution est discutée.

A défaut de personnes remplissant les conditions légales le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

1. Le conjoint.

Aux termes de l'article 1751 du code civil (modifié par la loi du 3 décembre 2001), le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial, en dépit d'une convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Le conjoint peut en effet préférer renoncer au bail. Il doit dans cette hypothèse en informer le plus rapidement possible le bailleur. Tant qu'il ne l'aura pas fait, il sera redevable des loyers.

Lorsque le conjoint ne peut pas se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil (local qui n'est pas à usage exclusif d'habitation et qui ne sert pas effectivement à l'habitation des deux époux), il viendra alors en concurrence avec les autres bénéficiaires visés à l'article 14 (descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, partenaire lié au locataire par un PACS, ascendants, concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès).

En cas de demandes multiples, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence.

2. Les descendants.

Tous les descendants peuvent bénéficier du transfert du bail.

Il doivent cependant faire la preuve qu'ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès et donc qu'il s'agit de leur domicile au sens légal du terme (avis d'imposition, carte d'électeur...).

Il doit s'agir de cohabitation habituelle et non de séjours périodiques (Cour d'appel de Versailles 20 septembre 1996 et Cour d'appel de Paris 30 novembre 2000).

3. Les ascendants.

Il doivent également faire la preuve qu'ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

4. Le partenaire lié au locataire par un PACS.

Il devra justifier d'une attestation d'inscription délivrée par le Greffier prouvant qu'il était lié par un PACS à la date du décès.

5. Le concubin notoire.

Le concubin devra prouver qu'il remplit les conditions posées par l'article 515-8 du Code civil.

Cet article définit le concubinage comme étant une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Il doit également faire la preuve qu'il vivait avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès.

6. Les personnes à charge.

Il s'agit de toutes les personnes qui ne pouvaient subvenir à leurs besoins sans l'assistance du défunt et qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Les personnes à l'article 14 peuvent saisir le Tribunal soit pour se voir reconnaître la qualité de bénéficiaire du bail soit pour ne pas répondre du paiement des loyers dus depuis la date du décès.

Le bailleur peut quant à lui contester ce transfert s'il considère que les conditions légales ne sont pas remplies.

Mais face à un occupant à la date du décès qui entend se soustraire à ses obligations, le bailleur peut aussi saisir le Tribunal lorsqu'il estime qu'une personne a qualité pour bénéficier du transfert de bail.

Elle sera alors responsable du paiement des loyers ayant couru depuis le décès.

S'agissant enfin des héritiers, le sort des éventuels loyers impayés sera lié à l'acceptation ou le refus de la succession par le bénéficiaire du transfert.

Arrêt du 26 novembre 2008 (n° 1176) Cour de cassation - Troisième chambre civile

Selon la Cour de cour de cassation, le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile.

Voici le texte de cet arrêt :

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 novembre 2006), que M. X..., occupant d'un logement qui avait été donné à bail à Mme Y..., sa mère, par la société Roubaix habitat (la société), a assigné cette dernière aux fins de faire juger que le bail s'était continué à son profit lors de l'entrée en maison de retraite de sa mère ou, subsidiairement, qu'il lui avait été transféré à son décès ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint, sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

Attendu que pour rejeter la demande en continuation du bail, l'arrêt retient que Mme Y..., locataire de l'appartement litigieux, a été hospitalisée à l'hôpital du 15 mars 2003 au 2 mai 2003, puis à la clinique du 2 mai 2003 au 4 août 2003, date de son admission à la maison de retraite, qu'il résulte du certificat médical établi le 17 janvier 2005 que, pour une raison de santé impérative qui nécessitait des soins et une prise en charge adaptés dans une maison médicalisée pour personnes âgées, le maintien de Mme Y... à son domicile était impossible, qu'il est ainsi établi que l'hospitalisation de Mme Y... a été motivée par la nécessité de lui prodiguer des soins qui, en raison de son âge et de son état de santé, ne pouvaient l'être à son domicile, et non par la nécessité de lui faire subir une intervention chirurgicale urgente, que le placement de Mme Y... en maison de retraite est intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois, que ce placement, qui suppose une procédure préalable d'admission, ne peut être considéré comme un événement brutal et imprévisible ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne la société Roubaix habitat aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Roubaix habitat à payer à la SCP Le Griel la somme de 2 000 euros ;"