Le blog de droit immobilier du Cabinet LOUBATON

Sous certaines conditions et notamment celle relative à la bonne foi du vendeur, les clauses d'exonération de la garantie des vices cachés sont admises et un vendeur non professionnel peut valablement l'opposer à son acheteur.

Cet tendance du droit positif a choqué une partie de la doctrine.

Elle s'explique, selon certains, par la volonté de tenter de limiter, voire de supprimer, le contentieux lié à la découverte de vices cachés.

L'acheteur victime de ce type de mésaventure appréciera certainement ...

Dans une espèce recemment soumise à la Cour de cassation, M. X... et Mme Y...ont vendu un pavillon d'habitation à M. Z...et à Mme A...par un acte authentique comportant une clause contractuelle d'exonération de garantie des vices cachés et la mention de l'absence de produits susceptibles de contenir de l'amiante, selon le " constat amiante " y annexé.

La présence d'amiante dans les cloisons et la façade de la chambre et du dressing du premier étage ayant été établie par une expertise, les époux Z...ont assigné M. X... et Mme Y..., la société ayant établi le constat d'amiante et son assureur pour obtenir leur condamnation solidaire à leur verser des sommes pour les travaux de désamiantage et le remplacement des cloisons, ainsi qu'à titre de dommages-intérêts.

La Cour d'appel de Paris (19 mars 2010) a rejeté leur demande.

Devant la Cour de cassation, les acheteurs ont fait grief à la Cour d'appel de les avoir déboutés au regard de la clause d'exonération de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente, alors :

1°/ que la question de l'amiante fait l'objet dans l'acte de vente d'immeuble de mentions particulières d'origine légale, qui échappent au droit commun contractuel ; que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 14 octobre 2009, M. et Mme Z...faisaient valoir que la « clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne s'applique pas à l'amiante qui fait l'objet d'une clause particulière dans l'acte et d'une obligation légale spécifique, relevant de la santé publique » ; qu'en estimant que les vendeurs étaient en droit d'invoquer la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, même en l'état d'un vice concernant la présence d'amiante, et sans s'expliquer sur le point évoqué par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

2°/ que la présence d'amiante dans la chose vendue peut le cas échéant donner lieu à une action fondée non pas sur la garantie des vices cachés mais engagée au titre d'un manquement à l'obligation de délivrance ; que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 14 octobre 2009, M. et Mme Z...déclaraient agir à l'encontre de M. X... et de Mme Y...non seulement sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais également sur le fondement d'un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance ; qu'en se bornant à statuer dans le cadre de la garantie des vices cachés, sans examiner la question de la délivrance conforme de la chose vendue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil ;

Par arrêt en date du 6 juillet 2011 (n° de pourvoi: 10-18882), la Cour de cassation a rejetté le pourvoi au motif " qu'ayant constaté qu'avait été annexé à l'acte de vente un état établi par un professionnel et relevé que la mauvaise foi de Mme Y...et de M. X..., vendeurs profanes qui avaient rempli leur devoir d'information, n'était pas établie, la cour d'appel, qui en a déduit, à bon droit, que la clause d'exonération de garantie des vices cachés était applicable, a, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision de ce chef ".

Elle a par ailleurs considèré " qu'ayant relevé que la mention du rapport d'expertise selon laquelle la société H avait reconnu sa responsabilité n'était étayée par aucun document précis et qu'une proposition effectuée dans le cadre d'une solution amiable ne peut valoir reconnaissance de responsabilité, constaté que la société M avait réalisé son diagnostic avec une mission conforme à l'arrêté du 22 août 2002 qui précise que l'opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, et qu'il n'était pas démontré que la présence d'amiante était perceptible par un simple examen visuel, la cour d'appel a, par une appréciation souveraine de la force probante des documents qui lui étaient soumis et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constations rendaient inopérantes, pu en déduire que la responsabilité de cette société n'était pas démontrée ".

Il est donc impératif de lire attentivement le projet d'acte de vente pour y déceler éventuellement cette clause parfaitement valable dans certains cas notamment entre non professionnels et dont les conséquences financières peuvent être redoutables.

Voici l'arrêt dans son intégralité et les moyens developpés :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 mars 2010), que le 25 novembre 2003, M. X... et Mme Y...ont vendu un pavillon d'habitation à M. Z...et à Mme A...par un acte authentique comportant une clause contractuelle d'exonération de garantie des vices cachés et la mention de l'absence de produits susceptibles de contenir de l'amiante, selon le " constat amiante " dressé par la société Hexagone et y annexé ; que la présence d'amiante dans les cloisons et la façade de la chambre et du dressing du premier étage ayant été établie par une expertise, les époux Z...ont assigné M. X... et Mme Y..., la société H et son assureur la société Mutuelles du Mans Assurances (la société MMA) pour obtenir leur condamnation solidaire à leur verser des sommes pour les travaux de désamiantage et le remplacement des cloisons, ainsi qu'à titre de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Z...font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes à l'encontre de Mme Y...et de M. X... au regard de la clause d'exonération de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente du 25 novembre 2003, alors, selon le moyen :

1°/ que la question de l'amiante fait l'objet dans l'acte de vente d'immeuble de mentions particulières d'origine légale, qui échappent au droit commun contractuel ; que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 14 octobre 2009, M. et Mme Z...faisaient valoir que la « clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne s'applique pas à l'amiante qui fait l'objet d'une clause particulière dans l'acte et d'une obligation légale spécifique, relevant de la santé publique » ; qu'en estimant que les vendeurs étaient en droit d'invoquer la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, même en l'état d'un vice concernant la présence d'amiante, et sans s'expliquer sur le point évoqué par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

2°/ que la présence d'amiante dans la chose vendue peut le cas échéant donner lieu à une action fondée non pas sur la garantie des vices cachés mais engagée au titre d'un manquement à l'obligation de délivrance ; que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 14 octobre 2009, M. et Mme Z...déclaraient agir à l'encontre de M. X... et de Mme Y...non seulement sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais également sur le fondement d'un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance ; qu'en se bornant à statuer dans le cadre de la garantie des vices cachés, sans examiner la question de la délivrance conforme de la chose vendue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'avait été annexé à l'acte de vente un état établi par un professionnel et relevé que la mauvaise foi de Mme Y...et de M. X..., vendeurs profanes qui avaient rempli leur devoir d'information, n'était pas établie, la cour d'appel, qui en a déduit, à bon droit, que la clause d'exonération de garantie des vices cachés était applicable, a, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la mention du rapport d'expertise selon laquelle la société H avait reconnu sa responsabilité n'était étayée par aucun document précis et qu'une proposition effectuée dans le cadre d'une solution amiable ne peut valoir reconnaissance de responsabilité, constaté que la société H avait réalisé son diagnostic avec une mission conforme à l'arrêté du 22 août 2002 qui précise que l'opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, et qu'il n'était pas démontré que la présence d'amiante était perceptible par un simple examen visuel, la cour d'appel a, par une appréciation souveraine de la force probante des documents qui lui étaient soumis et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constations rendaient inopérantes, pu en déduire que la responsabilité de cette société n'était pas démontrée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me B..., avocat aux Conseils pour les époux Z...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté M. et Mme Z...de leurs demandes à l'encontre de Mme Y...et de M. X... au regard de la clause d'exonération de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente du 25 novembre 2003 ;

AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire a constaté, sur place, d'une part que les cloisons de la chambre et du dressing, situés au premier étage, sont réalisés par des plaques d'amiante vissées sur un bâti en bois avec un vide à l'intérieur, d'autre part que la façade de la chambre et du dressing, pièces qui sont une extension du pavillon, ont été réalisées en panneau « sandwich » en amiante ciment avec isolant intérieur ; que l'acte de vente contient, en page 11, la clause suivante : « Amiante : déclaration du vendeur concernant les dispositions relatives à l'amiante : conformément aux dispositions de l'article L. 1334-7 du code de la santé publique et du décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié, le vendeur déclare au sujet du bien vendu qu'il s'agit d'un immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et qu'il entre dans le champ d'application dudit décret, qu'il résulte d'une attestation en date du 22 mai 2003 délivrée par le cabinet Hexagone ... que les recherches effectuées n'ont pas révélé la présence de matériaux ou de produits de construction contenant de l'amiante, que l'original de ce document est demeuré ci-annexé aux présentes » ; qu'en page 9 de ce même acte de vente est insérée la clause aux termes de laquelle l'acquéreur prendra l'immeuble vendu dans ses état et consistance actuels, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison du mauvais état desdits biens, des vices de construction apparents et cachés, de défaut de solidité des murs ..., et conformément aux dispositions de l'article 1643 du code civil, le vendeur ne sera pas tenu à garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ; que si l'expert a précisé dans son rapport que « les explications des parties font apparaître que des travaux d'agrandissement ont été réalisés lors de l'occupation du pavillon par les consorts Y.../ X..., que c'est au cours au cours de ces agrandissements que les plaques d'amiante auraient été installées. Les vendeurs étaient donc en mesure de connaître ces vices cachés », Mme Y...et M. X... contestent avoir été à l'origine des travaux d'extension visés par l'expert et indiquent qu'ils n'ont procédé à aucune modification intérieure du pavillon ; qu'en l'absence d'éléments probants quant à la réalisation par Mme Y...et M. X... de travaux au cours desquels la pose de panneaux contenant de l'amiante a été effectuée, la déclaration de l'expert qui se réfère aux seules explications des parties et qui présente un caractère dubitatif quant à l'installation de plaques d'amiante au cours des travaux d'agrandissement n'étant pas de nature à prouver ces faits, la connaissance par ces derniers de la présence d'amiante dans le pavillon vendu n'est pas démontrée ; qu'il s'en déduit que la mauvaise foi, lors de la vente litigieuse, de Mme Y...et de M. X..., vendeurs profanes et qui ont rempli leur devoir d'information, n'est pas établie ;

ALORS, D'UNE PART, QUE la question de l'amiante fait l'objet dans l'acte de vente d'immeuble de mentions particulières d'origine légale, qui échappent au droit commun contractuel ; que dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 14 octobre 2009, p. 10 § 1), M. et Mme Z...faisaient valoir que la « clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne s'applique pas à l'amiante qui fait l'objet d'une clause particulière dans l'acte et d'une obligation légale spécifique, relevant de la santé publique » ; qu'en estimant que les vendeurs étaient en droit d'invoquer la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, même en l'état d'un vice concernant la présence d'amiante, et sans s'expliquer sur le point évoqués par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la présence d'amiante dans la chose vendue peut le cas échéant donner lieu à une action fondée non pas sur la garantie des vices cachés mais engagée au titre d'un manquement à l'obligation de délivrance ; que dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 14 octobre 2009, p. 8 § 1), M. et Mme Z...déclaraient agir à l'encontre de M. X... et de Mme Y...non seulement sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais également sur le fondement d'un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance ; qu'en se bornant à statuer dans le cadre de la garantie des vices cachés, sans examiner la question de la délivrance conforme de la chose vendue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir débouté M. et Mme Z...de leurs demandes dirigées contre la société H et son assureur, la compagnie MMA IARD ;

AUX MOTIFS QUE les époux Z..., tiers au contrat conclu entre Mme Y...et M. X..., recherchent la responsabilité de la société Hexagone en application des dispositions de l'article 1382 du code civil ; qu'il ne peut être retenu que la société H aurait reconnu sa responsabilité en cours d'expertise, cette société contestant toute reconnaissance de responsabilité et l'affirmation de l'expert, quant à la reconnaissance de responsabilité par la société Hexagone, n'étant étayée par aucun document précis dans lequel le diagnostiqueur aurait reconnu une telle responsabilité ; qu'une proposition effectuée dans le cadre de la recherche d'une solution amiable au règlement du litige ne peut valoir reconnaissance de responsabilité ; que l'expert judiciaire a conclu, après s'être rendu sur place un an après la vente, que la présence d'amiante en façade n'était pas visible et donc n'était pas décelable sans investigations, qu'en revanche, la présence d'amiante dans les cloisons de la chambre et du dressing au premier étage aurait dû être décelée par la société H dans la mesure où le papier peint était posé à même les plaques d'amiante au moment de son passage, le 22 mai 2003, et où certains lambeaux de papier étaient décollés, ce qui permettait de visualiser ces plaques ; que, pour contredire le jugement qui a retenu qu'aucun élément ne permet d'affirmer que le diagnostiqueur, le 22 mai 2003, pouvait relever la présence de panneaux d'amiante par un simple examen visuel, les époux Z...produisent des photographies dont il résulterait que le papier peint était arraché à certains endroits, ce qui aurait permis de diagnostiquer la présence d'amiante dans les cloisons intérieures ; qu'ils soutiennent que les photographies ainsi versées aux débats ont été réalisées lors d'une visite des lieux avant la signature de la promesse de vente et donc avant l'acquisition ; que toutefois, la société H a réalisé le diagnostic avant la vente, avec une mission conforme à l'arrêté du 22 août 2002 qui précise que l'opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, qui correspondent à la liste définie en annexe du décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié (parois verticales intérieures - murs - cloisons) et qui sont susceptibles de contenir de l'amiante ; qu'elle conteste formellement que les photographies produites par les époux Z...ont été prises concomitamment aux opérations de vente et seraient susceptibles d'établir la présence d'amiante ; que lesdites photographies ne sont pas datées, ainsi que le fait valoir pertinemment la société Hexagone, et ne comportent aucun élément susceptible de les dater ; qu'il n'est donc pas démontré, d'une part, que les photographies auraient été prises au moment des opérations de diagnostic de la société H, d'autre part, qu'à cette époque le papier peint recouvrant les panneaux aurait été partiellement décollé, enfin, que la présence d'amiante était perceptible dans le cadre d'un contrôle visuel ; que la responsabilité de la société Hexagone, qui a agi dans la limite de ses investigations et dans le cadre limité à un contrôle visuel, n'est pas prouvée en l'absence de faute démontrée et compte tenu des éléments versés aux débats ;

ALORS, D'UNE PART, QUE l'expert peut constater un accord des parties sur son avis ; qu'en estimant qu'il ne pouvait être retenu que la société H avait reconnu sa responsabilité en cours d'expertise, faute de document précis dans lequel le diagnostiqueur aurait reconnu une telle responsabilité (arrêt attaqué, p. 6 § 4), cependant que, dans son rapport d'expertise, M. C...constatait que « la société Hexagone reconnaît son erreur au cours des réunions d'expertise et s'engage à prendre en charge les prestations de désamiantage de la chambre et du dressing » (rapport, p. 16 § 5), ce qui constituait une preuve suffisante de la reconnaissance de responsabilité émanant de la société H, la cour d'appel a violé l'article 21 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le diagnostiqueur mandaté pour effectuer un diagnostic amiante dans le cadre du décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié, ne peut s'en tenir à un simple contrôle visuel et doit, soit prendre le temps d'effectuer des sondages, soit mentionner dans son rapport que ses conclusions sont incomplètes et attirer l'attention des parties sur ce point ; qu'en estimant que la société H n'avait pas engagé sa responsabilité vis-à-vis de M. et Mme Z...nonobstant son erreur de diagnostic, au motif qu'elle avait pu s'en tenir à un simple contrôle visuel sans procéder à des recherches supplémentaires qui lui auraient permis de détecter la présence d'amiante (arrêt attaqué, p. 6 § 7 et p. 7 § 3), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil et le décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié.

La levée de l'option par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir et la possibilité d'obtenir la réalisation forcée de la vente.

C'est ce qu'a recemment jugé la Cour de Cassation au visa des articles 1101 et 1134 du code civil (arrêt du 11 mai 2011 - n° de pourvoi: 10-12875).

En d'autres termes, tant que le bénéficiaire de la promesse n'a pas levé l'option, le promettant peut valablement revenir sur sa promesse.

Voici le texte de l'arrêt (décision du 11 mai 2011 - n° de pourvoi: 10-12875) :

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 novembre 2009), rendu sur renvoi après cassation (3e chambre civile, 28 janvier 2009, pourvoi n° 08-12. 649), que les époux Pierre et Simone X... ont acquis l'usufruit d'un immeuble aux Saintes-Maries-de-la-Mer et leur fils Paul la nue-propriété ; que par acte authentique du 13 avril 2001, celui-ci a consenti après le décès de son père une promesse unilatérale de vente de l'immeuble à M. Y..., qui l'a acceptée, en stipulant que Mme Simone X... en avait l'usufruit en vertu de l'acte d'acquisition et que la réalisation de la promesse pourrait être demandée par le bénéficiaire dans les quatre mois à compter du jour où celui-ci aurait connaissance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, du décès de l'usufruitière ; que par acte sous-seing privé du 7 avril 2004, Mme Z... a pris l'engagement de régulariser l'acte authentique de vente relatif à la promesse unilatérale de vente et s'est mariée le 28 avril 2004 avec M. Paul X..., qui est décédé le 25 mai 2004 ; que par acte du 31 octobre 2005, Mme Z...- X... a assigné M. Y... en annulation de la promesse unilatérale de vente ; que par lettre du 31 janvier 2006, Mme Z...- X... a notifié à M. Y... le décès de sa belle-mère usufruitière, survenu le 2 janvier 2006 ; que M. Y... a levé l'option le 17 mai 2006 ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles 1101 et 1134 du code civil ;

Attendu que pour dire la vente parfaite, l'arrêt retient qu'en vertu de la promesse unilatérale de vente Mme Z...- X... devait maintenir son offre jusqu'à l'expiration du délai de l'option, sans aucune faculté de rétractation ; que Mme Z...- X... ne pouvait se faire justice à elle-même et que le contrat faisant loi, elle ne pouvait unilatéralement se désengager ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme Z...- X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Tarascon le 12 avril 2007 en ce qu'il avait dit que le jugement valait vente au profit de Monsieur Y... de l'immeuble sis aux Saintes-Maries-de-la-Mer, lieu dit « ... » figurant au cadastre section AW n° 55 à 57, selon les conditions de la promesse unilatérale de vente du 13 avril 2001 et le projet d'acte vente annexé au procès verbal constatant le défaut du vendeur rédigé par Me Olivier B... le 2 juin 2006 et publié à la conservation des hypothèques de Tarascon le 13 juillet 2006, et d'AVOIR enjoint à Madame Ghislaine X... de quitter les lieux et les rendre libres de tout occupant de son chef ou non ainsi que des meubles meublants dans le délai de deux mois après signification de l'arrêt, passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « que par acte sous seing privé en date du 13 avril 2001, Paul X... a promis de vendre à Régis Y... la nue-propriété d'un immeuble à usage d'habitation avec terrain attenant sis au Saintes Maries de la Mer, qu'il avait acquise auprès des consorts C... suivant acte reçu par Maître Maurice D... le 6 mars 1957, ses parents, Monsieur et Madame Pierre X... en ayant acquis I'usufruit aux termes du même acte ; Attendu que les conditions de la vente éventuelle ont été rédigées de la manière suivante :

"- le transfert de propriété de l'immeuble aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;

- l'entrée en jouissance s'effectuera le même jour par la prise de possession réelle, ledit immeuble devant être libre de toute location ou occupation quelconque à cette même date ;

- l'acquéreur prendra I'immeuble dans l'état ou il se trouvera le jour de I'entrée en jouissance... " ;

Attendu, s'agissant de la durée et du mode de réalisation de la promesse, qu'il est stipulé que le bénéficiaire pourra lever l'option dans le délai de 4 mois à compter du jour où le bénéficiaire aura eu connaissance par lettre recommandée avec accusé de réception du décès de I'usufruitière Madame Simone X..., Monsieur Pierre X... étant prédécédé ; Attendu que Paul X... est décédé le 25 mai 2004 laissant sa veuve comme héritière ; Attendu que Madame veuve X... étant à son tour décédée le 2 janvier 2006, Ghislaine X... a notifié à Régis Y... la survenance de ce décès par lettre recommandée avec accusé de réception en date du janvier 2006 ; que ce dernier a dans ces conditions levé I'option par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 mai 2006, et par conséquent dans les formes prévues par la promesse de vente en date du 13 avril 2001 ; (...) Ghislaine X... estime encore qu'elle a rétracté sa promesse avant la levée de l'option puisqu'elle a intenté avant le décès de la dernière usufruitière, le 2 janvier 2006, une action en nullité de la promesse de vente par exploit du 31 octobre 2005 à l'encontre de Régis Y..., " futur acquéreur éventuel ", assignation initiant la présente instance ; Attendu que l'appelante admet qu'en vertu de la promesse unilatérale de vente elle devait maintenir son offre jusqu'à I'expiration du délai de I'option dont elle a elle-même fixé la limite en informant le bénéficiaire du décès de l'usufruitière, sans aucune faculté de rétractation et que c'est précisément I'objet de I'action initiée reconventionnellement, par voie de conclusion, par Régis Y... d'obtenir la vente judiciaire du bien immobilier et par conséquent la sanction du refus opposé par Ghislaine X..., que ce soit sous forme de " rétractation " implicite ou d'assignation en nullité, celle-ci ne pouvant bien évidemment se faire justice elle-même ; Attendu que le contrat faisant loi, elle ne peut unilatéralement se désengager au moyen d'une condition purement potestative » ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« il résulte des pièces produites aux débats :

- que Monsieur Y... a régulièrement levé I'option dans les délais, le 17 mai 2006, suite à la notification qui lui a été faite du décès de I'usufruitière, Madame Veuve X... Simone,

- que le 2 juin 2006, a été consigné entre les mains de Maître B... notaire à ARLES la somme de 472 592 € et les frais de vente,

- que la réitération de l'acte authentique a été sollicitée dans le mois qui suit la remise des fonds,

- que les conditions suspensives, notamment I'obtention de prêt et les renseignements d'Urbanisme, ont été levées conformément aux indications du Notaire Maître B... dans son procès verbal constatant le défaut du vendeur et le projet d'acte de vente y annexé, du 2 juin 2006.

En conséquence I'acte authentique de vente peut être réalisé et le présent jugement vaudra vente dans les conditions prévues par la promesse et selon le projet d'acte annexé au procès verbal du Notaire du 2 juin 2006 » ;

1. ALORS QUE dans une promesse unilatérale de vente, la levée d'option par le bénéficiaire postérieurement à la notification de la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne peut alors être ordonnée, le promettant ne se serait-il pas expressément réservé une faculté de rétractation ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la promettante soutenait s'être rétractée en assignant le bénéficiaire le octobre 2005 en nullité de la promesse, soit avant la levée d'option par le bénéficiaire le 17 mai 2006 ; qu'en affirmant que la promettante ne pouvait se faire justice à elle-même en refusant de maintenir son offre, pour en déduire que la vente était formée et nier tout effet à la rétractation invoquée par la promettante, la Cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du Code civil ;

2. ALORS QUE la reconnaissance par une partie de son obligation de maintenir sa promesse unilatérale de vente jusqu'au terme du délai prévu pour la levée d'option et qu'elle a fait courir est sans incidence sur le caractère unilatéral de la promesse, lequel empêche la formation du contrat de vente en cas de rétractation du promettant avant la levée d'option par le bénéficiaire ; que dès lors, en retenant que la promettante admettait qu'en vertu de la promesse unilatérale de vente elle devait maintenir son offre jusqu'à l'expiration du délai d'option dont elle avait fait courir le délai, pour en déduire que la vente était formée en dépit de la rétractation invoquée, la Cour d'appel a de nouveau violé les articles 1101 et 1134 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION,

invoqué à titre subsidiaire

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame X... de son action en rescision pour lésion ;

AUX MOTIFS QUE « Ghislaine X... invoque subsidiairement, la rescision pour lésion de plus des 7/ 12ème de la vente opérée au prix de 533. 571 euros en s'appuyant sur une estimation de la propriété par une agence immobilière d'ARLES pour un montant de 1. 158. 000 € qui mettrait en évidence un prix inférieur au seuil du prix lésionnaire soit 675. 000 euros ; Attendu que l'immeuble consiste en une grande villa d'un étage sur rez-de-chaussée d'environ 250 m ², avec auvent, construite en 1959, sans aucun style particulier, type ferme ou mas, sur un terrain d'environ 16. 000 m ² marécageux et inconstructible situé aux Saintes Maries de la Mer ; Attendu qu'il n'y a aucun jardin, pas de piscine, et aucun arbre conséquent autour du bâtiment ; Attendu que selon un constat d'huissier du 12 juillet 2006 révèle la nécessité de travaux de rénovation des murs intérieurs et extérieurs tandis que les agents immobiliers contactés par Ghislaine X... n'ont pu que constater que les équipements sanitaires électriques et de cuisine dataient de I'origine et présentaient une qualité et un confort bas de gamme ; Attendu qu'un devis de la société C2M CONSTRUCTION a d'ailleurs chiffré à 280. 946 euros le montant des travaux indispensables à la remise en état de la villa ; Attendu que Maître E..., notaire rédacteur de la promesse de vente, a estimé que la pleine propriété de I'immeuble valait environ 768. 000 euros en 2001, son état n'ayant depuis subi aucun changement ; Attendu qu'au décès de la dernière usufruitière le 2 janvier 2006, Ghislaine X... a d'ailleurs évalué la pleine propriété à 640. 000 euros dans le cadre de la déclaration de succession ; Attendu que I'avis de valeur établi par l'agence MANARANCHE ne prend en compte aucun diagnostic termite amiante et plomb et inclut une possibilité d'agrandissement de 100 m ² rigoureusement interdite en zone naturelle inconstructible ; Attendu que l'appréciation de propriété typiquement camarguaise est démentie par les photographies produites qui révèlent un bâtiment sans harmonie, de construction banale, entouré d'un espace vert à I'état d'abandon, sans aucune référence à une architecture prétendue régionale ; Attendu dans ces conditions que les faits articulés de lésion ne sont pas assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, qui supposeraient une valeur vénale de plus de 844. 643 euros, irréaliste même en 2006 ; Attendu par conséquent que Ghislaine X... sera déboutée de son action en rescision pour lésion » ;

1. ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans viser ni analyser même sommairement tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, pour étayer le caractère à tout le moins vraisemblable de la lésion qu'elle avait subie, Madame X... produisait un procès-verbal de constat des lieux concomitant à la levée d'option dont il ressortait que le terrain entourant la maison était entretenu et arboré de toutes parts, le terrain étant en outre délimité par une haie d'arbres au nord ; qu'en affirmant péremptoirement qu'il n'y avait aucun jardin et aucun arbre conséquent autour du bâtiment, sans viser ni analyser même sommairement ledit procès-verbal de constat sur ce point, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

2. ALORS QUE pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; qu'à ce titre, l'évaluation doit tenir compte de la situation de l'immeuble dans son environnement ; qu'en l'espèce, Madame X... soutenait que l'immeuble en cause était situé en pleine région camarguaise, dans un site protégé ; qu'en affirmant que les faits articulés de lésion n'étaient pas assez vraisemblables ni graves pour faire présumer la lésion au regard des seules qualités intrinsèques du mas et du terrain attenant, sans vérifier, comme elle y était invitée, l'incidence de l'emplacement de l'immeuble dans un site protégé sur sa valeur vénale, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1675 du Code civil. "

Cette décision s'inscrit dans la droite ligne d'une décision du 15 décembre 1993 (pourvoi n° 91-10.199) qui avait considéré que dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de faire, tant que les bénéficiaires n'ont pas déclaré acquérir et la levée d'option, postérieure à la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés.

" Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 1990), que Mme Y..., qui avait consenti, le 22 mai 1987, aux consorts X... une promesse de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 1er septembre 1987, a notifié aux bénéficiaires, le 26 mai 1987, sa décision de ne plus vendre ; que les consorts X..., ayant levé l'option le 10 juin 1987, ont assigné la promettante en réalisation forcée de la vente ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de cette demande, alors, selon le moyen, que, dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de donner ; qu'en rejetant la demande des bénéficiaires en réalisation forcée de la vente au motif qu'il s'agit d'une obligation de faire, la cour d'appel a ainsi violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, ayant exactement retenu que tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi. "

Cette décision s'inscrit dans le droit fil d'une décision du 15 décembre 1993 (n° de pourvoi: 91-10199) qui avait considéré que dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de faire, tant que les bénéficiaires n'ont pas déclaré acquérir et la levée d'option, postérieure à la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés.

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 1990), que Mme Y..., qui avait consenti, le 22 mai 1987, aux consorts X... une promesse de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 1er septembre 1987, a notifié aux bénéficiaires, le 26 mai 1987, sa décision de ne plus vendre ; que les consorts X..., ayant levé l'option le 10 juin 1987, ont assigné la promettante en réalisation forcée de la vente ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de cette demande, alors, selon le moyen, que, dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de donner ; qu'en rejetant la demande des bénéficiaires en réalisation forcée de la vente au motif qu'il s'agit d'une obligation de faire, la cour d'appel a ainsi violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, ayant exactement retenu que tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi."

Par acte authentique du 10 mars 2006, les consorts X... ont vendu à la société civile immobilière Cast (la SCI Cast) les lots n° 4 à 6 d'un immeuble en copropriété dont M. Y... était propriétaire des autres lots, numérotés 1 à 3.

Celui-ci a assigné la SCI Cast et les consorts X... en nullité de la vente sur le fondement des articles 1109 et suivants, 1134 et 1166 du code civil pour défaut d'établissement préalable d'un règlement de copropriété.

La Cour d'appel d'Aix en Provence a rejetté cette demande (arrêt du 13 novembre 2009).

Devant la Cour de cassation, Monsieur Y... a soutenu, à l'appui des articles 1er, alinéa 1, et 14, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 et 3, alinéa 1, du décret du 17 mars 1967 :

que le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ;

que le règlement de copropriété a pour objet notamment de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété en parties privatives et quotes-parts de parties communes ;

que la vente d'un lot ne peut donc intervenir sans que la consistance des parties privatives et des parties communes et les quotes-parts de ces dernières aient été déterminées ou constatées par le règlement de copropriété.

La Cour de cassation (arrêt n° 10-11287) a rejetté son pourvoi au motif que l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété ne faisait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors qu'ils étaient individualisés et qu'il n'en résultait aucune confusion avec les lots de l'autre copropriétaire.

Voici le texte de l'arrêt et le moyen invoqué à l'appui du pourvoi (source Legifrance) :

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 novembre 2009), que par acte authentique du 10 mars 2006, les consorts X... ont vendu à la société civile immobilière Cast (la SCI Cast) les lots n° 4 à 6 d'un immeuble en copropriété dont M. Y... était propriétaire des autres lots, numérotés 1 à 3 ; que celui-ci a assigné la SCI Cast et les consorts X... en nullité de la vente sur le fondement des articles 1109 et suivants, 1134 et 1166 du code civil pour défaut d'établissement préalable d'un règlement de copropriété ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de cette demande, alors, selon le moyen, que le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ; que le règlement de copropriété a pour objet notamment de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété en parties privatives et quotes-parts de parties communes ; que la vente d'un lot ne peut donc intervenir sans que la consistance des parties privatives et des parties communes et les quotes-parts de ces dernières aient été déterminées ou constatées par le règlement de copropriété (violation des articles 1er, alinéa 1, et 14, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 et 3, alinéa 1, du décret du 17 mars 1967) ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété ne faisait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors qu'ils étaient individualisés et qu'il n'en résultait aucune confusion avec les lots de l'autre copropriétaire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la SCI Cast et de M. Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils pour M. Y...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y..., copropriétaire d'un immeuble, de sa demande d'annulation de la vente de leurs lots consentie par les autres copropriétaires, les consorts X..., à la SCI Cast.

Aux motifs adoptés des premiers juges que le caractère obligatoire de la mise en copropriété n'exigeait pas la rédaction d'un règlement de copropriété qui ne faisait que déterminer la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance et les règles relatives à l'administration des parties communes et aux motifs propres que l'absence de rédaction et de publication du règlement de copropriété ne faisait pas obstacle à la vente de lots de copropriété, dans la mesure où ils étaient parfaitement individualisés et qu'il n'en résultait aucune confusion avec les lots de l'autre copropriétaire.

Alors que le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ; que le règlement de copropriété a pour objet notamment de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété en parties privatives et quotes-parts de parties communes ; que la vente d'un lot ne peut donc intervenir sans que la consistance des parties privatives et des parties communes et les quotes-parts de ces dernières aient été déterminées ou constatées par le règlement de copropriété (violation des articles 1er alinéa 1 et 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 3 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967). "

L'autorisation donnée par le juge des tutelles de vendre la résidence d'un majeur protégé ne fait pas obstacle à l'action en annulation, pour insanité d'esprit, de l'acte passé par celui-ci.

C'est en substance ce qu'a jugé la Cour de cassation le 20 ocrobre 2010.

Voici les faits de l'espèce :

Madame Z... avait été placée sous le régime de la curatelle renforcée par jugement du juge des tutelles du tribunal d'instance de Cannes du 22 juin 1999, l'association tutélaire des personnes protégées des Alpes-Maritimes (ATIAM) étant nommée curateur.

Le juge des tutelles estimant que les ressources de la majeure protégée ne lui permettaient pas de faire face aux dépenses engendrées par un appartement dont elle est propriétaire, l'a autorisée à le vendre par ordonnance du 5 janvier 2005 au prix de 130 000 euros.

Une promesse synallagmatique de vente a été signée le 6 mai 2005 avec Mmes A... et X... pour ce prix.

L'action en nullité engagée par Mme Z... ayant été jugée bien fondée, Madame A a saisi la Cour de cassation et fait valoir :

1°/ que l'autorisation que donne le juge des tutelles à la vente de la résidence d'un majeur protégé en application des dispositions de l'article 490-2 du code civil fait échec à la nullité des actes passés par ledit majeur pour insanité d'esprit ; qu'en l'espèce, par ordonnance du 5 janvier 2005 le juge des tutelles avait autorisé l'ATIAM, ès qualités de curateur de Mme Z..., qui en avait accepté le principe, à vendre son appartement pour un prix évalué à 130 000 euros de sorte qu'en prononçant la nullité pour insanité d'esprit du compromis de vente portant sur l'immeuble et signé le 6 mai 2005, la cour d'appel a violé les articles 489 et 490-2 du code civil ;

2°/ que la preuve de l'insanité d'esprit doit être appréciée au moment où l'acte est conclu ; qu'en l'espèce, il ressort du compte rendu d'hospitalisation établi le 12 mai 2005, date à laquelle Mme Z... a quitté l'hôpital, une «stabilisation de l'humeur et disparition du délire sous traitement» et que ce traitement lui a été administré dès son admission au début du mois d'avril 2005 de sorte que la cour d'appel qui déduit du constat du médecin que Mme Z... était le 6 mai 2005, en état d'insanité d'esprit, a dénaturé le sens du constat du docteur B..., en date du 12 mai 2005, violant l'article 4 du code de procédure civile ;

Le pourvoi est rejeté au motif que l'autorisation donnée par le juge des tutelles de vendre la résidence d'un majeur protégé ne fait pas obstacle à l'action en annulation, pour insanité d'esprit, de l'acte passé par celui-ci.

La Cour relève à cet égard que dans le compte rendu d'hospitalisation que Mme Z... présentait, lors de son admission une décompensation dépressive et un délire hallucinatoire et qu'elle se trouvait encore hospitalisée lors de la signature de l'acte, avec un traitement comprenant treize médicaments pour la calmer.

C'est donc à juste titre que la cour d'appel a pu considérer que Mme Z... était insane d'esprit au moment où elle avait signé la promesse de vente.

Voici le texte de cet arrêt (09-13635) :

" Sur le moyen unique :

Attendu que Mme Z... a été placée sous le régime de la curatelle renforcée par jugement du juge des tutelles du tribunal d'instance de Cannes du 22 juin 1999, l'association tutélaire des personnes protégées des Alpes-Maritimes (ATIAM) étant nommée curateur ; que le juge des tutelles estimant que les ressources de la majeure protégée ne lui permettaient pas de faire face aux dépenses engendrées par un appartement dont elle est propriétaire, l'a autorisée à le vendre par ordonnance du 5 janvier 2005 au prix de 130 000 euros ; qu'une promesse synallagmatique de vente a été signée le 6 mai 2005 avec Mmes A... et X... pour ce prix ; que Mme Z... a engagé une action en nullité de la vente ;

Attendu que Mme A... fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 février 2009) d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que l'autorisation que donne le juge des tutelles à la vente de la résidence d'un majeur protégé en application des dispositions de l'article 490-2 du code civil fait échec à la nullité des actes passés par ledit majeur pour insanité d'esprit ; qu'en l'espèce, par ordonnance du 5 janvier 2005 le juge des tutelles avait autorisé l'ATIAM, ès qualités de curateur de Mme Z..., qui en avait accepté le principe, à vendre son appartement pour un prix évalué à 130 000 euros de sorte qu'en prononçant la nullité pour insanité d'esprit du compromis de vente portant sur l'immeuble et signé le 6 mai 2005, la cour d'appel a violé les articles 489 et 490-2 du code civil ;

2°/ que la preuve de l'insanité d'esprit doit être appréciée au moment où l'acte est conclu ; qu'en l'espèce, il ressort du compte rendu d'hospitalisation établi le 12 mai 2005, date à laquelle Mme Z... a quitté l'hôpital, une «stabilisation de l'humeur et disparition du délire sous traitement» et que ce traitement lui a été administré dès son admission au début du mois d'avril 2005 de sorte que la cour d'appel qui déduit du constat du médecin que Mme Z... était le 6 mai 2005, en état d'insanité d'esprit, a dénaturé le sens du constat du docteur B..., en date du 12 mai 2005, violant l'article 4 du code de procédure civile ;

Mais attendu que l'autorisation donnée par le juge des tutelles de vendre la résidence d'un majeur protégé ne fait pas obstacle à l'action en annulation, pour insanité d'esprit, de l'acte passé par celui-ci ; qu'ayant relevé dans le compte rendu d'hospitalisation que Mme Z... présentait, lors de son admission le 8 avril 2005, une décompensation dépressive et un délire hallucinatoire et qu'elle se trouvait encore hospitalisée le 6 mai 2005, lors de la signature de l'acte, avec un traitement comprenant treize médicaments pour la calmer, la cour d'appel a souverainement estimé, hors toute dénaturation, que Mme Z... était insane d'esprit au moment où elle avait signé la promesse de vente ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, condamne Mme A... à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Bouzidi et Bouhanna ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme A...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit nulle pour insanité d'esprit de Madame Z... la promesse synallagmatique de vente sous seing privé signée par elle le 6 mai 2005 concernant un appartement de type trois pièces sis dans l'ensemble immobilier ..., quartier du Suquet à Cannes (Alpes Maritimes) conclue avec Mesdames Daisy X... et Martine A... ;

AUX MOTIFS QUE : «l'article 489 du code civil dispose que, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. Mais, c'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte ; que la promesse synallagmatique de vente du 6 mai 2005 a été signée par Mme Sakina Z... ; que celle-ci se trouvait sous le régime de curatelle renforcée, mesure qui avait été prise le 22 juin 1999 alors que, sans être hors d'agir elle-même, elle avait besoin d'être conseillée ou contrôlée dans les actes de la vie civile ; que cependant, à la date du 6 mai 2005 Mme Sakina Z... était hospitalisée en secteur psychiatrique du centre hospitalier de Cannes ; que le compte rendu d'hospitalisation établi le 12 mai 2005 par le docteur B... du département de psychiatrie du centre hospitalier de Cannes précise que Mme Sakina Z... épouse C... a été admise dans ce service le 8 avril 2005 pour décompensation dépressive et délire hallucinatoire présentant à son admission un syndrome dépressif avec inhibition et hallucinations auditives. Elle n'est sortie de l'hôpital que le 11 mai 2005, tout en conservant un traitement lourd ; que Mme Z... se trouvait le 6 mai 2005 hospitalisée pour état délirant avec un traitement comprenant 13 médicaments aux fins de la calmer ; que Mme Z... a produit un document manuscrit écrit le 3 juillet 2008 par Mlle Emilie D... qui précise : «je certifie sur l'honneur que je me suis rendu aux alentours du 6 mai 2005 à l'hôpital psychiatrique pourvoir mon amie Mme Z... Sakina. Elle était dans un sale état. Elle ne m'a pas reconnue car elle était sous l'effet des médicaments. J'étais dans sa chambre, une dame est entrée en lui disant je suis la curatrice et je viens vous faire signer l'acte de vente. Mme Z... a été prise de panique et réclamait ses lunettes. La personne lui répondit qu'elle n'en avait pas besoin. La dame lui a pris la main pour lui faire signer le document" ; que ces pièces apportent la preuve qu'à la date du 6 mai 2005, lorsqu'elle a signé la promesse synallagmatique de vente, Mme Sakina Z... était en traitement psychiatrique pour état délirant et n'avait pas toutes ses facultés mentales. A cette date Mme Sakina Z... était en état d'insanité d'esprit au sens de l'article 489 du code civil ; que cette promesse synallagmatique de vente du 6 mai 2005 doit être déclarée nulle» ;

ALORS 1°) QUE : l'autorisation que donne le juge des tutelles à la vente de la résidence d'un majeur protégé en application des dispositions de l'article 490-2 du Code civil fait échec à la nullité des actes passés par ledit majeur pour insanité d'esprit ; qu'en l'espèce, par ordonnance du 5 janvier 2005 le juge des tutelles avait autorisé l'ATIAM, es-qualités de curateur de Madame Z..., qui en avait accepté le principe, à vendre son appartement pour un prix évalué à 130.000 euros de sorte qu'en prononçait la nullité pour insanité d'esprit du compromis de vente portant sur l'immeuble et signé le 6 mai 2005, la cour d'appel a violé les articles 489 et 490-2 du Code civil ;

ALORS 2°) QUE : la preuve de l'insanité d'esprit doit être appréciée au moment où l'acte est conclu ; qu'en l'espèce, il ressort du compte rendu d'hospitalisation établi le 12 mai 2005, date à laquelle Madame Z... a quitté l'hôpital, une «stabilisation de l'humeur et disparition du délire sous traitement» et que ce traitement lui a été administré dès son admission au début du mois d'avril 2005 de sorte que la cour d'appel qui déduit du constat du médecin que Madame Z... était le 6 mai 2005, en état d'insanité d'esprit, a dénaturé le sens du constat du docteur B... en date du 12 mai 2005, violant l'article 4 du Code de procédure civile ;"

Une nouvelle illustration du contentieux abondant relatif à la restitution de l'indemnité d'immobilisation.

Les faits :

Les époux X... ont consenti à M. Y... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 18 mai 2005, d'un prêt d'un montant de 400 000 euros, et moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation.

La vente n'ayant pas été réalisée, M. Z... a assigné les époux X... en restitution de l'indemnité d'immobilisation.

Pour le débouter de sa demande, la Cour d'appel, constatant que M. Y... a présenté une première demande de prêt le 7 avril 2005 puis une seconde le 8 juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la promesse jusqu'au 15 juillet 2005, et que le prêt ne lui a été accordé que le 29 juillet 2005, a retenu qu'il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable.

Selon la Cour de cassation Cour de cassation (3ème chambre civile 26 mai 2010 N° de pourvoi: 09-15317), la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve.

Elle a donc a cassé cette décision au motif qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition.

Voici le texte de la décision :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 avril 2009), que par acte notarié du 29 mars 2005, les époux X... ont consenti à M. Y... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 18 mai 2005, d'un prêt d'un montant de 400 000 euros, et moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation ; que la vente n'ayant pas été réalisée, M. Z... a assigné les époux X... en restitution de l'indemnité d'immobilisation ;

Attendu que pour le débouter de sa demande, l'arrêt, qui constate que M. Y... a présenté une première demande de prêt le 7 avril 2005 puis une seconde le 8 juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la promesse jusqu'au 15 juillet 2005, et que le prêt ne lui a été accordé que le 29 juillet 2005, retient qu'il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et les condamne, ensemble, à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils pour M. Y...

Le pourvoi reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le bénéficiaire de la promesse à payer aux promettants le montant de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2005,

aux motifs qu'il résulte de l'examen des pièces produites que, le 7 avril 2005, M. Y... a déposé auprès de la Caisse d'Epargne une demande de prêt d'un montant de 400 000 € au taux de 3,5% l'an, remboursable en deux cent dix mensualités, qu'il a, le 16 mai 2005, quoique se prévalant du défaut de réalisation de la condition suspensive, sollicité auprès de Maître A..., notaire des époux X..., la prorogation de la date limite d'obtention du prêt « en raison d'une demande de renseignements complémentaires portant entre autres sur la nature et le montant des travaux à réaliser », qu'après échange de courriers et sans répondre à cette demande, Maître A... a, le 23 juin 2005, informé M. Y... de l'accord des époux X... pour « proroger la promesse de vente jusqu'au 15 juillet 2005, dernier délai », qu'il n'est pas justifié d'un accord de prêt qui serait intervenu avant cette date, mais seulement d'un fax adressé le 8 juillet 2005 par la Caisse d'épargne à Maître A... pour l'informer du dépôt le même jour d'une demande d'un prêt de 400 000 € au taux de 2,95 % l'an remboursable sur quinze ans, que cet établissement a, le 29 juillet 2005, délivré une attestation d'accord de prêt sous conditions, portant sur une somme de 400 000 € au taux de 3,25 % l'an, remboursable sur quinze ans, puis, le 19 août 2005, adressé à Maître A... la copie d'une offre de prêt correspondante, que le prêt n'a donc pas été obtenu dans le délai d'acquisition prorogé, que les appelants font valoir que la demande de prêt du 7 avril 2005 n'a pu prospérer faute de diligences du postulant, qu'ils en veulent pour preuve, notamment, outre les termes sus-rapportés du courrier du 16 mai 2005, un courrier du 30 mai suivant dans lequel M. Y... indique à Maître A... : « Aujourd'hui j'ai mis à la disposition du banquier tous les éléments nécessaires et je devrais obtenir une réponse dans le mois et donc pouvoir signer l'acte définitif aux alentours du 15 juillet » ainsi que le dépôt d'une seconde demande de prêt, qu'ils observent au surplus qu'il s'avère que M. Y... a souhaité négocier le financement tant du prix d'acquisition que des travaux de réhabilitation, alors que le bénéficiaire d'une vente sous condition suspensive se doit de solliciter un prêt conforme aux stipulations de la promesse, qu'en procédant ainsi, M. Y... a retardé l'obtention d'une offre définitive de prêt et manqué à ses obligations contractuelles, qu'il appartient à celui qui s'est obligé sous condition de démontrer qu'il a accompli des diligences normales ou encore de justifier des raisons pour lesquelles il n'a pu surmonter les obstacles mis à la réalisation de cette condition, qu'en l'occurrence, M. Y... n'établit pas quelles pièces accompagnaient sa demande initiale de prêt ni quels renseignements complémentaires auraient été exigés par la Caisse d'épargne, qu'il n'explique pas même pourquoi ces renseignements auraient porté « sur l'assiette globale de l'opération », selon ses termes, alors que le prêt qu'il sollicitait était dit « sans travaux » ni pourquoi il a renouvelé sa demande de prêt, qu'il ne démontre donc pas que la non obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable à faute, que, par suite, la condition suspensive doit être réputée accomplie et son incapacité à acquérir, sinon au 16 juin 2005 du moins au 15 juillet suivant, justifie que l'indemnité d'immobilisation soit reconnue acquise aux époux X...,

alors qu'il appartient seulement au bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de justifier qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse dans le délai imparti par celle-ci et qu'en exigeant en l'occurrence du bénéficiaire, au-delà d'une telle obligation, qu'il fasse la preuve de ce que la non obtention du prêt dans le délai de réalisation de la promesse ne lui était pas imputable à faute, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1178 et 1315 du Code civil.

Selon la Cour de cassation (arrêt du 12 janvier 2010 N° de pourvoi: 09-11419), l'échange des correspondances entre les notaires des parties postérieurement à la date initialement fixée, n'est pas suffisant pour établir un accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération de la vente au delà de cette date.

Voici le texte de cet arrêt et les moyens developpés :

" Attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que l'échange des correspondances entre les notaires des parties postérieurement au 30 septembre 2005 n'était pas suffisant pour établir un accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération de la vente au delà de cette date, que même après la date du projet d'avenant du 25 novembre 2005, non signé par l'une des parties, des pourparlers avaient continué encore pendant le mois de décembre 2005, et, d'autre part, que la société Lavoisier 20 avait reconnu, dans le cadre du projet d'avenant qu'elle avait signé seule le 25 novembre 2005, qu'elle reconnaissait ne pas avoir été en mesure de régulariser l'acte de vente à la date du 30 septembre 2005, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision en retenant la caducité de la promesse de vente ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Lavoisier 20 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Lavoisier 20 à payer à la SCI Les Tamaris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Lavoisier 20 ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la SCI Lavoisier 20

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté SCI LAVOISIER 20 de sa demande de réalisation forcée de la vente et de l'avoir, en conséquence, déboutée de sa demande de remboursement des loyers et de dommages et intérêts ;

Aux motifs propres que « selon acte sous seing privé en date des 31 mars et 1er avril 2005, la SCI LES TAMARIS s'est engagée à vendre aux époux X... qui l'ont accepté, sous conditions suspensives, et avec faculté de substitution, un bien immobilier sis à Marseille, 14ème arrondissement, 20 boulevard Lavoisier, Quartier Les Arnavaux, consistant en un entrepôt élevé d'un simple rez-de-chaussée et comprenant partiellement un entresol à usage de bureaux, moyennant le prix de 2.625.000 € payable comptant lors de la réalisation de la vente fixée au plus tard le 30 juin 2005, date pouvant être prorogée de 15 jours afin de permettre la délivrance des pièces administratives nécessaires ;

Attendu qu'il résulte d'un courrier en date du 27 juin 2005 adressé à Maître Y..., notaire chargé par les parties de recevoir l'acte en participation avec l'office notarial DUBOST-JOURDENEAUD-ROUVIER, notaires associés, que les époux X... se sont substitués la SCI LAVOISIER 20 pour l'acquisition du bien objet de la promesse ;

Attendu qu'à la suite d'une sommation adressée par la venderesse à la SCI LAVOISIER, en date du 5 juillet 2005, aux fins de régularisation de la vente à la date du 21 juillet 2005, un avenant à la promesse synallagmatique de vente a été signé ce même jour, aux termes duquel les parties sont convenues de proroger le délai de signature de l'acte authentique au 30 septembre 2005, la SCI LAVOISIER 20 déclarant renoncer au bénéfice de toutes les conditions suspensives contenues audit acte ;

Attendu que, dans le cadre de la présente instance, la SCI LAVOISIER 20 demande que soit constaté le caractère parfait de la vente et le paiement du prix au 3 octobre 2005, date prévue pour la réitération de la vente en application de l'avenant du 21 juillet 2005, mais également en vertu d'un second avenant prévoyant une réitération de la vente au 10 janvier 2006 ;

Attendu toutefois que le second avenant invoqué par l'appelante en date du 25 novembre 2005 fixant la date de réitération de la vente au 10 janvier 2006 n'a pas été signé par la SCI LES TAMARIS ; que l'échange des correspondances entre les notaires respectifs des parties postérieurement au 30 septembre 2005 n'est pas suffisant pour établir un tel accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération au delà de cette date, dès lors que même après la date du «projet» d'avenant du 25 novembre 2005, non signé par l'une des parties, des pourparlers ont continué encore pendant le mois de décembre 2005, ce qui démontre que la date du 10 janvier 2006 n'avait pas été arrêtée par ce second avenant ; que d'ailleurs dans son courrier en date du 9 janvier 2006 adressé à son confrère, Maître Z..., notaire de l'acquéreur, indique bien que la date du 10 janvier 2006 concernait un simple rendez-vous de «mise au point» du dossier, et non pas une signature d'un acte réitératif de vente, dont les conditions étaient toujours remises en question à cette date ; que dans ces conditions, il ne saurait être fait grief par l'appelant à l'acquéreur de ne pas avoir accepté de signer l'acte de vente à cette date, ainsi qu'il ressort du procès-verbal de carence du 13 janvier 2006, duquel il ressort que la SCI LES TAMARIS n'avait jamais entendu poursuivre les pourparlers postérieurement au 30 septembre 2005, qui n'ont concerné que des tentatives d'arrangements entre notaires qu'elle n'avait jamais entendu accepter ;

Attendu qu'au 30 septembre 2005, seule date de prorogation fixée contradictoirement par les parties, il ressort des déclarations mêmes de l'appelante dans le cadre du projet d'avenant qu'elle a signé seule le 25 novembre 2005, qu'elle reconnaissait ne pas avoir été en mesure de régulariser l'acte de vente à cette date et avoir ainsi perdu définitivement la somme de 262.500 € versée à la SCI LES TAMARIS à titre de clause pénale forfaitaire le jour de la signature de la promesse synallagmatique de vente, renonçant à contester la caducité de cet acte ; que dans ces conditions c'est à juste titre que le premier juge a débouté la SCI LAVOISIER 20 de sa demande de réalisation forcée de la vente en raison de la caducité de la promesse de vente des 31 mars et 1er avril 2005, ainsi que de ses demandes de remboursement de loyers pour la période pendant laquelle elle n'aurait pu jouir du bien immobilier qui en était l'objet, et de paiement de dommages et intérêts» (arrêt attaqué, p. 3 et 4) ;

Et aux motifs adoptés du jugement entrepris que «force est de constater que l'avenant daté du 25 novembre 2005 prévoyant notamment la prorogation du délai de réitération de la vente au 10 janvier 2006 n'a pas été signé par la SCI LES TAMARIS et ne peut donc lier les parties, lesquelles demeurent tenues par l'acte initial des 31 mars et 1er avril 2005 et par l'avenant du 21 juillet 2005 ; Que par ailleurs, s'il résulte des pièces produites et notamment des correspondances échangées que les parties ont, par l'intermédiaire de leurs notaires respectifs (Maître A..., notaire du vendeur et Maître Y..., notaire de l'acquéreur), et postérieurement au 30 septembre 2005 et au 3 octobre 2005, persisté dans leurs discussions quant à l'éventualité d'une nouvelle prorogation conventionnelle du délai prévu, il n'est cependant pas établi qu'un accord a pu être trouvé, l'avenant sur lequel il est indiqué « projet » n'ayant pas été signé par la SCI LES TAMARIS (venderesse) et les parties ayant poursuivi leurs discussions par la suite, comme cela résulte des courriers échangés par leurs notaires respectifs dans le courant du mois de décembre 2005 ;

Qu'en ce qui concerne la date du 10 janvier 2006, si en effet, celle-ci a pu être évoquée par chacun des notaires, et atteste de la poursuite des pourparlers, aucune pièce ne permet cependant d'établir qu'elle a pu être fixée contradictoirement par les parties pour aboutir à la réitération de la vente à cette date, les correspondances des notaires versées aux débats faisant état de «rendez-vous de mise au point du dossier», mais ne permettant pas d'établir l'accord certain du vendeur pour une signature de la vente à cette date, comme cela résulte en outre de ses déclarations au sein de du procès-verbal de difficultés établi en date du 13 janvier 2006 ;

Qu'en conséquence, il appartient à la SCI requérante de prouver que la vente était parfaite au 30 septembre 2005, date impérative prévue par l'avenant du 21 juillet 2005 pour la réitération de l'acte, sous peine de caducité du compromis de vente, et qu'elle n'a pu être réitérée à cette date par la seule faute du vendeur ;

Qu'or il apparaît qu'après que plusieurs courriers ont été adressés par Maître A... à Maître Y... afin d'obtenir une date de signature avant le 30 septembre 2005 (notamment en date des 13 et 23 septembre 2005), le rendez-vous de signature a finalement été proposé par Maître Y..., notaire de l'acquéreur, selon télécopie du 29 septembre 2005, pour le 3 octobre 2005 (et non le 30 septembre 2005) ;

Que, dans ces conditions, au regard de la rédaction dénuée d'ambiguïté de la clause prévue au sein de l'avenant du 21 juillet 2005, précisant qu'à défaut de régularisation de la vente au 30 septembre 2005, le compromis initial est alors caduc, dès lors qu'aucune signature n'est intervenue à cette date et qu'au 3 octobre 2005 il a par ailleurs été constaté la carence de la société venderesse, il convient en conséquence de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties les 31 mars et 1er avril 2005, et ce sans qu'il soit même besoin de déterminer si Maître Y... était, à la date du 30 septembre, en possession tant de l'ensemble des documents nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente (élément contesté par les parties) que des fonds correspondant au prix de vente ; Qu'il ne peut donc être fait droit à la demande formée par la SCI LAVOISIER 20 tendant à voir ordonner la vente forcée du bien dont s'agit ; Qu'elle doit par conséquent également être déboutée de la demande de remboursement des loyers ainsi que de l'ensemble de ses autres demandes» (jugement entrepris, p. 5 et 6) ;

1) Alors que les parties peuvent convenir d'une prorogation du délai de réitération ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les parties n'avaient pas, d'un commun accord, prorogé le délai de signature de l'acte authentique au 3 octobre 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

2) Alors, en toute hypothèse, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la venderesse invoquait de bonne foi la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article article 1134 alinéa 3 du code civil."

Une promesse de vente prévoyait qu'elle était soumise à la condition suspensive du non exercice par la commune de son droit de préemption et que dans cette hypothèse la vente était caduque.

La commune ayant exercé son droit de préemption, il importe peu, selon la Cour de cassation (arrêt du 13 janvier 2010 pourvoi 09-11057) qu'ultérieurement le tribunal administratif ait annulé la décision de préemption prise par la commune.

Voici le texte de cet arrêt et les moyens developpés :

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2008), que suivant promesse du 18 décembre 2003 Mme X... a vendu deux appartements à M. Y... sous la condition suspensive du non-exercice par la commune de son droit de préemption, l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 26 mars 2004, que par avenant du 23 décembre 2003 Mme X... a confié la gestion des biens objets de la vente à M. Y..., que la commune a exercé son droit de préemption et que cette décision a été annulée par le tribunal administratif de Melun par jugement du 28 juin 2007, confirmé par arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 19 mars 2009 ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer la promesse de vente caduque à raison de la défaillance de la condition suspensive, alors, selon le moyen :

1° / que l'annulation de la décision de préemption étant rétroactive, la collectivité publique est alors censée avoir renoncé à préempter ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, par jugement du 28 juin 2007, le tribunal administratif de Melun a annulé la décision de préemption de la commune d'Alfortvillle ; qu'en affirmant que la vente était devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive visant le défaut d'exercice de ce droit, bien que l'annulation de la décision de préemption ait emporté son anéantissement rétroactif, et partant, la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ;

2° / que l'appel interjeté par M. Y... contre le jugement du 28 juin 2008 était limité au seul chef de dispositif par lequel cette décision l'avait débouté de sa demande d'injonction ; qu'en affirmant que le jugement du 28 juin 2008 n'était pas définitif en son chef de dispositif ayant prononcé l'annulation de la décision de préemption prise par la commune d'Alfortville, la cour d'appel a dénaturé les écritures de M. Y... dans le cadre de son appel de cette décision des juridictions administratives en violation de l'article 1134 du code civil ;

3° / que la vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l'échange des consentements ; que le compromis de vente du 18 décembre 2008 stipulait que la vente devait être réalisée au plus tard le 26 mars 2004 ; qu'en retenant que la vente était nécessairement devenue caduque à partir de cette date quand ce terme n'était pas assorti de la sanction de la caducité du compromis, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu par motifs propres et adoptés que la promesse de vente du 18 décembre 2003 prévoyait qu'elle était soumise à la condition suspensive du non exercice par la commune de son droit de préemption et que dans cette hypothèse la vente était caduque, qu'il n'était pas contesté que la commune d'Alfortville avait exercé son droit de préemption le 24 février 2004 et qu'il importait peu qu'ultérieurement, par jugement du 28 juin 2007, le tribunal administratif de Melun ait annulé la décision de préemption prise par la commune, la cour d'appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la promesse de vente était caduque ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que l'avenant du 22 décembre 2008 autorisait M. Y... à effectuer à ses frais des travaux de rénovation sans attendre la signature de l'acte authentique et à mettre les biens vendus en location au nom de Mme X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur des éléments de preuve qu'elle écartait, en a déduit, à bon droit, que M. Y... était redevable des sommes perçues en sa qualité de mandataire après déduction des frais qu'il a exposés et des sommes qu'il s'était engagé à rembourser à Mme X... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que la vente du 18 décembre 2003 passée entre Monsieur Y... et Madame X... sur des biens immobiliers situés au ...est devenue caduc du fait de la défaillance de la condition suspensive, à savoir l'exercice du droit de préemption exercé par la commune d'ALFORTVILLE et dit que la somme de 3. 500 euros consignée entre les mains de l'étude notariale de CHARENTON LE PONT devra être restituée à Monsieur Y... ;

AUX MOTIFS QUE « le compromis de vente du 18 décembre 2003 comportait une condition suspensive relative à l'exercice du droit de préemption par la collectivité publique ; que la commune d'Alfortville l'ayant exercé le 24 février 2004, la vente est nécessairement devenue caduque et ce à partir du 26 mars 2004, ainsi qu'il était prévu à l'acte en cas de caducité ; qu'il importe peu qu'ultérieurement, par jugement du 2 juin 2008 (non encore définitif eu égard à l'appel interjeté par Monsieur Y...), le Tribunal administratif de Melun ait annulé la décision de préemption prise par la commune d'Alfortville ; qu'il s'ensuit que Monsieur François Y... doit se voir restituer le montant de 3. 500 € qu'il avait consigné entre les mains du notaire qui devait recevoir l'acte authentique de vente ; que le juge judiciaire est seul compétent pour se prononcer sur la caducité d'une promesse de vente » ;

1) ALORS QUE l'annulation de la décision de préemption étant rétroactive, la collectivité publique est alors censée avoir renoncer à préempter ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, par jugement du 28 juin 2007, le Tribunal administratif de MELUN a annulé la décision de préemption de la commune d'ALFORTVILLE ; qu'en affirmant que la vente était devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive visant le défaut d'exercice de ce droit, bien que l'annulation de la décision de préemption ait emporté son anéantissement rétroactif, et, partant, la réalisation de la condition suspensive, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ;

2) ALORS QUE l'appel interjeté par Monsieur Y... contre le jugement du 28 juin 2008 était limité au seul chef de dispositif par lequel cette décision l'avait débouté de sa demande d'injonction ; qu'en affirmant que le jugement du 28 juin 2008 n'était pas définitif en son chef de dispositif ayant prononcé l'annulation de la décision de préemption prise par la commune d'ALFORTVILLE, la Cour d'appel a dénaturé les écritures de Monsieur Y... dans le cadre de son appel de cette décision des juridictions administratives, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

3) ALORS QUE la vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l'échange des consentements ; que le compromis de vente du 18 décembre 2003 stipulait que la vente devait être réalisée au plus tard le 26 mars 2004 ; qu'en retenant que la vente était nécessairement devenue caduque à partir de cette date quand ce terme n'était pas assorti de la sanction de la caducité du compromis, la Cour d'appel a violé l'article 1583 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Monsieur Y... devait à Madame X... la somme de 23. 703, 75 euros dans le cadre de la gestion des deux appartements du ...;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification supplémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; (...) ; que les premiers juges ont également très exactement déterminé le montant des charges que Monsieur François Y... a supporté es-qualité de mandataire de Madame Joëlle X... » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « Monsieur Y... verse la facture de la taxe foncière acquittée pour 315 euros ; des factures CASTORAMA, EDF, de clefs, de sorte qu'il est acquis qu'il a exposé des frais divers pour 250 euros ; qu'en revanche, en ce qui concerne les travaux de rénovation, s'il fournit des photocopies de devis pour la rénovation d'appartements situés à la même adresse, il ne produit aucune facture acquittée, a fortiori en original ; que de même, il ne fournit aucun élément de nature à démontrer qu'il a payé d'autres charges de copropriété que celles indiquées par Madame X... elle-même, à savoir 1. 211, 25 euros représentant les charges des trois premiers trimestres de l'année 2004 (403, 75 euros x 3) ; que Monsieur Y... ne justifie par ailleurs en rien des autres sommes réclamées, impôts sur les loyers, honoraires d'avocat ; que les charges supportées par Monsieur Y... s'élèvent ainsi à 315 + 250 + 1. 211, 25 soit la somme de 1. 776, 25 euros ; que Monsieur Y... est ainsi redevable au titre des baux de Madame X... de 25. 480 euros – 1. 776, 25 euros soit 23. 703, 75 euros » ;

ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'à l'appui de sa demande reconventionnelle tendant au remboursement du coût des travaux de rénovation qu'il avait réalisés pour le compte de Madame X..., Monsieur Y... produisait devant la Cour d'appel de nouvelles pièces qui n'avaient pas été versées aux débats en première instance ; qu'en se bornant à adopter les motifs des premiers juges, sans examiner les nouveaux éléments de preuve qui lui étaient soumis, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du Code de procédure civile."

Lorsque les stipulations d'une promesse de vente ne prévoient sa caducité qu'à défaut de levée de l'option, les juges ne peuvent prononcer cette sanction lorsque l'option a été levée quand bien même il n'aurait pas été donné suite à une sommation.

Cour de cassation (30 juin 2009 08-13859) :

" Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2007) que la société RVG consultants a consenti à la société Real Estate Asset Management (REAM) une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble ; que l'option a été levée le 30 janvier 2003 mais que l'acte authentique de vente n'a pas été signé à la date du 30 avril 2003 fixée par le promettant dans une sommation adressée au bénéficiaire ; que la société REAM a assigné la société RVG consultants en réalisation forcée de la vente ; que la venderesse a demandé de constater la caducité ou de prononcer la résolution de la promesse et a sollicité l'attribution de l'indemnité d'immobilisation ;

Attendu que pour déclarer la promesse caduque, l'arrêt retient que la bénéficiaire a levé l'option le 30 janvier 2003, que la venderesse l'a sommée le 22 avril 2003 de signer l'acte authentique de vente le 30 avril suivant, qu'au terme du délai convenu la société RVG consultants n'a pas pu régulariser l'acte de transfert de propriété pour une cause qui lui est personnelle et que la société REAM s'y est refusée pour des raisons également personnelles mais non justifiées ; que la promesse de vente est donc caduque ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que les stipulations de la promesse ne prévoyaient sa caducité qu'à défaut de levée de l'option à la date prévue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société RVG consultants aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société RVG consultants à payer à la société Real Estate Asset Management la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société RVG consultants ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Real Estate Asset Management.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement déféré, ayant constaté la réalisation de la vente du bien immobilier litigieux, et constaté la caducité de la promesse de vente ;

AUX MOTIFS QUE : « la société RVG CONSULTANTS a par acte du 6 décembre 2002 promis de vendre à la société NOTRE CONSULTING aux droits de laquelle se trouve la société REAM un immeuble situé à Cannes et les droits d'un permis de construire, moyennant paiement de la somme de 1.372.000 euros dont une partie égale à celle de 68.600 euros devait être versée au titre d'une indemnité d'immobilisation ; qu'il était stipulé notamment que la bénéficiaire de cette promesse qui l'avait acceptée se réservait la faculté d'en demander ou non la réalisation, qu'elle serait caduque faute pour elle de lever l'option d'achat le 6 janvier 2003 au plus tard, que cette formalité serait valable que si elle était accompagnée du versement de la somme de 68.000 euros en la caisse de l'étude du notaire qui avait reçu ladite promesse et que la vente devrait être conclue au plus tard le 6 mars 2003 ; que les délais ont été reportés à plusieurs reprises à la demande de la bénéficiaire qui a fini par lever l'option le 30 janvier 2003 en obtenant une réduction du prix d'acquisition à la somme de 1.292.000 euros et la venderesse a fini par la sommer le 22 avril 2003 de signer l'acte authentique de vente le 30 avril suivant, à peine d'être déchue de tous ses droits y compris au titre de l'indemnité d'immobilisation ; que le représentant du vendeur n'a pu se présenter au jour et à l'heure fixée devant le notaire chargé de recevoir l'acte, car il a fait l'objet quelques minutes auparavant d'une interpellation par les services de police dans le cadre d'une procédure diligentée pour blanchiment de fonds avant d'être mis en examen de ce chef ; que le notaire qui devait recevoir cet acte avait antérieurement, par deux courriers datés du 23 avril 2003, informé sa consoeur qui intervenait pour le compte de la venderesse, qu'il souhaitait qu'elle lui fasse parvenir différentes pièces pour lui permettre d'instrumenter et que sa cliente désirait obtenir, compte tenu du contexte de l'affaire, la restitution immédiate du dépôt de garantie ; qu'il a attesté par la suite qu'il n'avait établi aucun procès-verbal de carence le 30 avril 2003 et qu'il n'avait pas eu la possibilité de signer l'acte de vente faute d'avoir disposé d'un dossier complet, mais que la bénéficiaire lui avait remis un pouvoir en vue de l'insertion d'un dire au procès-verbal qui aurait pu être dressé ; que la société REAM qui n'a manifesté à nouveau son intention d'acheter le bien litigieux qu'en adressant le 24 mai 2004 une requête au magistrat instructeur saisi de la procédure pénale, ne prétend pas et ne justifie pas avoir obtenu des pièces complémentaires après le 30 avril 2003 ; qu'il ressort donc de cet ensemble de faits qu'au terme du délai convenu la société RVG CONSULTANTS n'a pas pu régulariser l'acte de transfert de propriété pour une cause qui lui est personnelle et que la société REAM s'y est refusée pour des raisons également personnelles mais non justifiées ; que la promesse de vente est donc caduque » ;

ALORS 1°) QUE : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, il résulte des termes mêmes de l'article CONSTATATION AUTHENTIQUE DE LA VENTE, (alinéas 1er et 5) de la promesse de vente du 6 décembre 2002 (p. 5 et 6) que la vente de l'immeuble litigieux résultait du seul fait de la levée de l'option par la bénéficiaire ; qu'il était acquis aux débats (arrêt p. 4, § 2) que la société REAM avait régulièrement levé l'option le 30 janvier 2003 et procédé à la consignation de l'indemnité d'immobilisation prévue ; qu'en prononçant néanmoins la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS 2°) QUE : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'aux termes de l'article CONSTATATION AUTHENTIQUE DE LA VENTE (alinéa 5) de la promesse de vente du 6 décembre 2006 (p. 6), une fois l'option levée, à défaut de constatation de la vente en la forme authentique dans Ie délai convenu, et après sommation à comparaître délivrée à la requête de la partie la plus diligente, seule la demande en justice de la constatation de la mutation intervenue par le seul fait de la levée d'option était envisagée à l'exclusion de toute caducité de la promesse de vente ; qu'en prononçant la caducité de la promesse de vente en dépit de la levée de l'option par la société REAM le 30 janvier 2003, la cour d'appel a encore violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS 3°) QU' : en relevant expressément qu'au jour et à l'heure fixée devant le notaire chargé de recevoir l'acte, c'était le représentant de la venderesse qui avait fait l'objet d'une interpellation par les services de la police et qui n'avait donc pu se présenter, et que, c'était encore la venderesse qui n'avait pas fait parvenir au notaire rédacteur de l'acte certaines des pièces nécessaires pour permettre à ce dernier d'instrumenter, tout en réformant le jugement ayant, à la demande de la bénéficiaire de la promesse de vente, judiciairement constaté la réalisation de la vente et en prononçant la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas, en tout état de cause, tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1134 et 1589 du code civil ;

4°) ALORS QU' en toute hypothèse, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en l'espèce, la levée de l'option, le 30 janvier 2003, par la bénéficiaire avait emporté accord des parties sur la chose et sur le prix, de sorte que la vente était dès lors parfaite ; qu'en prononçant la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article1583 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

5°) ALORS QU' : en toute hypothèse, en se bornant à affirmer que la société REAM s'était, au terme du délai convenu, refusée de régulariser l'acte de transfert de propriété pour des raisons personnelles mais non justifiées sans viser les éléments sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

L'article 73, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1991 n'exige pas la constatation d'une faute pour l'indemnisation du préjudice causé par une mesure conservatoire dont le juge a ordonné la mainlevée.

C'est ce qu'a récemment jugé la Cour de cassation (arrêt 08-12687 du 21 octobre 2009).

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 février 2008) qu'en novembre 2005, la Compagnie foncière du Grand Commerce (CFGC) a engagé des négociations en vue de l'achat de la totalité des parts sociales de la société Pierre Invest, puis des actifs immobiliers de cette société eux mêmes, constitués de lots dans trois immeubles en copropriété ; que la société Pierre Invest a mis fin à ces pourparlers le 19 mai 2006 et a conclu, le 17 mai 2006, avec la société DR Flandrin, une promesse de vente sur ces mêmes biens ; que M. X..., exerçant sous l'enseigne Etude Valri, a fait inscrire et publier deux hypothèques judiciaires provisoires en garantie de sa rémunération et au titre de la perte de chance de percevoir une commission sur la revente des lots de copropriété ; que la CFGC a assigné la société Pierre Invest en réalisation forcée de la vente à son profit et subsidiairement en réparation du préjudice causé par la rupture abusive des pourparlers ; que la société Pierre Invest, et la société DR Flandrin ont formé des demandes reconventionnelles en indemnisation contre la CFGC et contre M. X... ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Pierre Invest, ci après annexé :

Attendu qu'en retenant souverainement que l'augmentation continue à cette période des prix du marché immobilier avait plus que compensé le manque à gagner provisoire subi par la société Pierre Invest, la cour d'appel s'est implicitement mais nécessairement placée au jour où elle rendait sa décision pour évaluer le dommage ; que le moyen ne peut être accueilli ;

Sur le quatrième moyen du pourvoi incident de M. X... :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer des dommages intérêts à la société Pierre Invest, alors, selon le moyen, que lorsque la mainlevée d'une mesure conservatoire a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice subi à la condition que celui ci soit directement lié à la mesure conservatoire ordonnée et qu'un abus dans l'exercice de la mesure conservatoire qui a été autorisée par le juge de l'exécution soit caractérisé ; que M. X... ayant été autorisé par le juge de l'exécution à prendre les inscriptions litigieuses, il appartenait à la cour d'appel de caractériser un abus dans le droit dont il disposait de procéder à ces inscriptions ; que faute d'avoir caractérisé cet abus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 73, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1991 et 1382 du code civil ;

Mais attendu que l'article 73, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1991 n'exige pas pour son application la constatation d'une faute ; qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que M. X... était seul à l'origine des inscriptions hypothécaires provisoires pour une somme de 2 072 626, 14 euros, la cour d'appel, qui n'avait pas à démontrer un abus de droit, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision condamnant M. X... à indemniser la société Pierre Invest du préjudice résultant de l'immobilisation de cette somme ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société DR Flandrin, ci après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que rien n'indiquait que la société DR Flandrin ne pourra pas négocier avec l'administration fiscale la prorogation du régime de faveur prévu par l'article 1115 du code général des impôts, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer le principe du contradictoire ni l'article 1382 du code civil, que le préjudice de cette société était purement hypothétique et n'ouvrait pas droit à indemnisation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les trois moyens du pourvoi principal, ni sur les premier, deuxième et troisième moyens du pourvoi incident de M. X..., qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ces pourvois ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Compagnie foncière du Grand Commerce aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette toutes les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la société Compagnie foncière du Grand Commerce

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir refusé de constater l'existence d'une vente parfaite du fait de l'accord des sociétés PIERRE INVEST et CFGC sur la chose et sur le prix ;

AUX MOTIFS PROPRES, D'UNE PART, QUE les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte C..), sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient seulement de souligner que les pourparlers engagés à partir du 24 avril 2006 entre la société PIERRE INVEST, propriétaire des lots de copropriété situés 24 rue Octave Feuillet, 19 et 80-82 boulevard Flandrin à Paris 16eme, et la CFGC pour la vente par la première à la seconde de ces lots n'ont, finalement, pas abouti et que, par lettre du 19 mai 2006, la société PIERRE INVEST y a mis fin en indiquant à la CFGC qu'elle souhaitait rompre ces pourparlers en raison d'un défaut de sérieux de l'offre d'acquérir de la part de son partenaire, notamment en matière de financement ; (...) que la société PIERRE INVEST démontre, d'une part, que les discussions entre elle-même et la CFGC n'ont jamais dépassé le niveau de simples pourparlers, la lettre que lui a adressée la CFGC le 24 avril 2006 ne constituant qu'une simple lettre d'offre d'acquérir dans la perspective de régularisation éventuelle, ultérieurement, d'une promesse de vente ; que la société PIERRE INVEST qualifie à juste titre cette lettre de « lettre d'ouverture de pourparlers » ; que le « courriel » adressé par le notaire A... à son confrère B... le 4 mai 2006 est dépourvu de tout effet juridique ; qu'il s'agit de la transmission entre notaires d'une ébauche d'avant-contrat ne mentionnant ni le nom de l'acquéreur, ni le prix de la vente envisagée, ni la date de sa réalisation (arrêt bas p. 9 et haut p. 10) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la CFGC prétend qu'un accord sur la chose et le prix ressortirait de sa lettre du 24 avril 2006 et de la transmission, le 26 avril 2006, par Me A..., notaire de la société PIERRE INVEST, à son confrère, Me B..., d'un projet de promesse de vente ; qu'en supposant que la chose et le prix aient été déterminables, la vente portant sur les immeubles situés dans le 16eme arrondissement, 24 rue Octave Feuillet, 19 boulevard Flandrin et 80-82 boulevard Flandrin au profit de la CFGC, à l'exception des lots dont la vente avait déjà été réalisée, au prix de 60 millions d'euros duquel devait être déduit le montant des lots vendus au jour de la cession, l'élément essentiel de la vente, à savoir le consentement de la société PIERRE INVEST pour vendre fait défaut ; qu'en effet, la simple transmission par le notaire du vendeur d'un projet de promesse de vente en réponse à la lettre du 24 avril 2006 témoigne uniquement du désir d'engager des pourparlers sur l'offre faite mais ne peut valoir engagement de vendre en l'absence de manifestation expresse et non équivoque de la volonté du vendeur en ce sens ; qu'il sera précisé que la décision de mandater un notaire pour établir le projet définitif et établir les formalités d'une vente ne constitue pas un mandat exprès d'aliéner donné au notaire ; qu'enfin, il doit être rappelé que CFGC ne saurait se référer au document du 31 mars 2006 relatif à l'offre d'achat des titres de PIERRE INVEST et atteint, en tout état de cause, de caducité à la date du 24 avril 2006, les parties ayant ensuite engagé de nouveaux pourparlers sur l'acquisition des lots de copropriété de l'immeuble ; qu'aucune vente ne s'est donc formée, les parties en étant restées au stade des pourparlers rompus, le 19 mai 2006, par PIERRE INVEST (jugement bas p. 15 et p. 16)

1) ALORS QUE la vente est parfaite dès l'acceptation d'une offre ferme portant sur une chose et un prix déterminés ; que la lettre non contestée adressée par la société CFGC à la société PIERRE INVEST le 24 avril 2006 faisait état d'une nouvelle offre ferme de la part de cette dernière, portant sur la vente directe des actifs immobiliers restant lui appartenir, en lieu et place du projet de cession d'actions qui avait précédemment fait l'objet d'un protocole d'accord signé le 31 mars 2006 ; que cette lettre traduisait également l'acceptation par la société CFGC de cette nouvelle offre portant sur une chose et un prix déterminés ; qu'en omettant de rechercher, comme il lui était demandé, si ces éléments ne suffisaient pas à établir l'existence d'une vente parfaite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil

2) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'une proposition exprimant la volonté ferme de conclure un contrat dont tous les éléments essentiels sont déjà déterminés constitue une offre de contracter dont l'acceptation suffit à nouer le lien contractuel ; que la lettre adressée le 24 avril 2006 à la société PIERRE INVEST exprimait l'accord de la société CFGC pour acquérir les lots de copropriété encore invendus selon un prix objectivement déterminable à partir d'un montant de base de 60 millions d'euros, et sa volonté de signer au plus vite la promesse synallagmatique correspondante ; qu'elle constituait donc à tout le moins une offre ferme d'acquisition ; qu'en énonçant que cette lettre traduisait une simple ouverture de pourparlers, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil

3) ALORS, ENFIN, QUE le consentement d'une partie à une vente n'est soumis à aucune condition de forme et n'a pas à être caractérisé autrement que par son accord sur la chose et le prix ; qu'un tel accord peut résulter, notamment, des initiatives prises par un notaire, lequel ne peut agir que sur instruction précise de son mandant ; qu'en omettant de rechercher, comme il le lui était demandé, si l'accord de la société PIERRE INVEST, sur la chose et le prix rappelés par la société CFGC dans son courrier du 24 avril 2006, ne ressortait pas nécessairement du courrier adressé en réponse par son notaire, Me A..., le 26 avril 2006, qui non seulement annonçait l'envoi d'un projet de promesse de vente sans rediscuter de la chose et du prix mais indiquait également que cette promesse devait être régularisée le mardi suivant, 2 mai, en son étude, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir refusé d'annuler la vente intervenue le 31 juillet 2006 entre les sociétés PIERRE INVEST et DR FLANDRIN et d'ordonner la régularisation de la vente au profit de la société CFGC ;

AUX MOTIFS QUE la CFGC et Monsieur Armand X... n'ont ni qualité ni intérêt à agir s'agissant de leur demande en nullité de la vente intervenue le 31 juillet 2006 entre la société PIERRE INVEST et la société DR FLANDRIN ; que la CFGC et Monsieur Armand X... n'étaient, en effet, pas partie à cette vente ; que sa nullité ne pourrait être invoquée que par l'acquéreur du bien ; que la personne qui se prétend propriétaire du bien ne peut qu'exercer une action en revendication ; que les premiers juges ont constaté -- et la Cour a confirmé -- qu'il n'y avait pas eu accord sur la chose et sur le prix entre la société PIERRE INVEST et la CFGC ; que, dans ces conditions, la CFGC n'a ni qualité ni intérêt à agir en revendication d'un bien dont elle n'a jamais été propriétaire (arrêt p. 11) ;

1) ALORS QUE le bénéficiaire d'une vente parfaite est en droit d'exiger l'annulation de la vente ultérieure passée avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir l'exécution forcée de son propre contrat, si le tiers avait connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence de cette vente préalable ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1599 du code civil par fausse application et les articles 1134 et 1583 du même code par refus d'application.

2) ET ALORS QUE la fraude corrompt tout ; que la société CFGC démontrait dans ses écritures d'appel que la vente conclue entre la société PIERRE INVEST et la société DR FLANDRIN procédait d'une collusion frauduleuse destinée à contourner les engagements qui avaient été pris à son égard, à diminuer le prix de vente apparent soumis à imposition et à modifier la ventilation du prix de vente entre les appartements occupés et les appartements libres, en majorant la fraction du prix affectée aux premiers, afin de faire obstacle à l'exercice du droit de préemption des locataires ; qu'en omettant de rechercher si la fraude, qui justifiait en toute hypothèse l'annulation de la vente régularisée au profit de la société DR FLANDRIN le 31 juillet 2006, était constituée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe précité.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de la société CFGC tendant à la condamnation de la société PIERRE INVEST à lui verser une somme totale de 600. 000 HT en réparation des préjudices consécutifs à la rupture fautive des pourparlers ;

AUX MOTIFS QU'il convient seulement de souligner que les pourparlers engagés à partir du 24 avril 2006 entre la société PIERRE INVEST, propriétaire des lots de copropriété situés 24 rue Octave Feuillet, 19 et 80-82 boulevard Flandrin à Paris 16eme et la CFGC pour la vente par la première par la seconde de ces lots n'ont, finalement, pas abouti et que, par lettre du 19 mai 2006, la société PIERRE INVEST y a mis fin en indiquant à la CFGC qu'elle souhaitait rompre ces pourparlers en raison d'un défaut de sérieux de l'offre d'acquérir de la part de son partenaire, notamment en matière de financement ; que, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, il n'apparaît pas à la Cour que cette rupture des pourparlers, à l'initiative de la société PIERRE INVEST, soit, de quelque manière, fautive ; qu'en effet la société PIERRE INVEST démontre, d'une part, que les discussions entre elle-même et la CFGC n'ont jamais dépassé le niveau de simples pourparlers, la lettre que lui a adressée la CFGC le 24 avril 2006 ne constituant qu'une simple lettre d'offre d'acquérir dans la perspective de régularisation éventuelle, ultérieurement, d'une promesse de vente ; que la société PIERRE INVEST qualifie à juste titre cette lettre de « lettre d'ouverture de pourparlers » ; que le « courriel » adressé par le notaire A... à son confrère B... le 4 mai 2006 est dépourvu de tout effet juridique ; qu'il s'agit de la transmission entre notaires d'une ébauche d'avant-contrat ne mentionnant ni le nom de l'acquéreur, ni le prix de la vente envisagée, ni la date de sa réalisation ; que, d'autre part, non seulement la CFGC n'aurait pas été en mesure de s'acquitter du prix probable de la transaction envisagée mais qu'elle ne justifiait même pas de sa possibilité de faire face au versement de l'indemnité d'immobilisation qu'elle proposait – unilatéralement – de fixer à 5 % de ce prix ; qu'elle n'avait produit à son éventuel co-contractant qu'une « lettre de confort » d'une banque de Floride et ne disposait d'aucun fonds propre ; que la CFGC ne justifie pas plus en appel qu'en première instance que la DEKABANK lui aurait fait une offre ferme de prêt ; qu'il convient, par conséquent, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société PIERRE INVEST à verser à la CFGC les sommes de 50. 000 à titre de dommages et intérêts et 5. 000 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (arrêt p. 10) ;

1) ALORS, TOUT D'ABORD, QUE l'invocation d'un motif apparemment fondé ne suffit pas à écarter le caractère fautif d'une rupture de pourparlers lorsque celle-ci intervient de façon exagérément tardive, brutale ou déloyale ; que la société PIERRE INVEST a rompu les pourparlers avec la société CFGC en invoquant soudainement, après six mois de négociations ayant notamment conduit à la conclusion d'un premier protocole d'accord, un prétendu défaut de sérieux de l'offre d'acquérir de la part de son partenaire, notamment en matière de financement ; que la société venderesse a notifié cette rupture postérieurement à la date fixée par son notaire pour la signature d'une promesse de vente dont il avait établi le projet complet en réponse à l'accord exprimé par la société CFGC ; que la société PIERRE INVEST a délibérément passé sous silence le fait qu'elle avait déjà consenti une promesse de vente sur les lots de copropriété concernés à une société tierce deux jours avant la rupture ; qu'en omettant de rechercher si la rupture de pourparlers intervenue dans ces conditions ne revêtait pas un caractère fautif, quelle que soit la prétendue pertinence du motif invoqué, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

2) ALORS, PAR AILLEURS, QUE les fonds propres d'une société sont constitués notamment de son capital social ; qu'il ressortait de l'extrait Kbis produit aux débats que la société CFGC dispose d'un capital de 4. 220. 000 ; qu'en affirmant néanmoins que cette société ne disposait d'aucun fonds propre, la cour d'appel a dénaturé cette pièce et violé l'article 1134 du code civil

3) ALORS, ENFIN, QUE les juges ne peuvent rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la cour d'appel a retenu la pertinence du motif de rupture des pourparlers tiré d'un prétendu défaut de sérieux de l'offre d'acquisition de la société CFGC en matière de financement, sous prétexte que cette dernière n'aurait produit à son éventuel co-contractant qu'une « lettre de confort » d'une banque de Floride pour justifier de sa possibilité de faire face au versement de l'indemnité d'immobilisation ; que la société CFGC avait également communiqué à la société PIERRE INVEST et régulièrement produit aux débats deux lettres de la société canadienne Société de Prises de Participations Financières LTD lui garantissant la mise à disposition immédiate d'une somme de 2 millions d'euros au titre de l'acompte prévu par la promesse de vente et réitérant son accord pour une participation de 50 % pour l'acquisition des biens immobiliers de la société PIERRE INVEST ; qu'elle faisait en outre valoir que les mentions du procès-verbal de difficulté dressé par Me B... le 29 mai 2006 attestaient de la disponibilité de l'indemnité d'immobilisation ; qu'en écartant la contestation, par la société CFGC, de la pertinence du motif de rupture des pourparlers avancé par la société PIERRE INVEST, sans avoir examiné ces éléments, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société DR Flandrin

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la société DR FLANDRIN tendant à la condamnation de la société CFGC au paiement de dommages-intérêts,

AUX MOTIFS QUE « les premiers juges ont rejeté la demande reconventionnelle de la société « DR FLANDRIN » dirigée à l'encontre de la « compagnie foncière du grand commerce » au motif qu'elle ne justifiait pas du préjudice financier qui aurait, selon elle, été la conséquence de l'arrêt de la commercialisation de son programme du fait de la publication des conclusions en vente forcée prise à l'initiative de la « compagnie foncière du grand commerce » ; qu'en première instance, la société « DR FLANDRIN » n'avait pas démontré qu'elle ait eu pendant la procédure des candidats acquéreurs avec lesquels elle n'aurait pas pu réaliser la vente en raison de la publication desdites conclusions ; que, devant la Cour, elle cite quatre cocontractants qui se seraient désengagés ; qu'eu égard à l'évolution du marché immobilier et de la non-réalisation de la baisse annoncée, la société « DR FLANDRIN » ne peut justifier actuellement d'un préjudice financier quelconque » ;

ET AUX MOTIFS QUE « rien n'indique que la société « DR FLANDRIN » ne pourra négocier avec l'administration fiscale la prorogation du régime de faveur prévu par l'article 1115 du code général des impôts ; que son préjudice est, sur ce point, purement hypothétique, comme l'avaient relevé les premiers juges » ;

ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si le fait dommageable ne s'était pas produit ; qu'au cas d'espèce, la société DR FLANDRIN faisait valoir qu'elle subissait un préjudice lié au retard de commercialisation des lots dont elle avait fait l'acquisition, lequel était imputable à la société CFGC, dans la mesure où elle devait supporter les intérêts sur les emprunts qu'elle avait contractés pour l'achat des lots, qu'elle ne pouvait rembourser du fait de l'absence de revente des biens ; qu'elle exposait en outre supporter des surcoûts liés aux honoraires de la société chargée de l'administration des biens, aux frais de publicité et aux charges de copropriété, et qu'elle allait devoir verser à l'administration fiscale les droits de mutation afférents à l'immeuble, majorés d'un droit complémentaire et des intérêts de retard ; qu'en se contentant de se fonder sur « l'évolution du marché financier » et « la non-réalisation de la baisse annoncée » pour déduire que la société DR FLANDRIN ne justifiait d'aucun préjudice financier indemnisable, sans rechercher si la société DR FLANDRIN n'avait pas subi un préjudice du fait du retard, imputable à la société CFGC, dans la commercialisation de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'augmentation des prix du marché de l'immobilier n'était susceptible de supprimer le préjudice de la SARL FLANDRIN qu'à condition qu'elle soit au moins égale au montant des pertes dont la réparation était sollicitée ; qu'en rejetant la demande indemnitaire de la société DR FLANDRIN, sans rechercher si la hausse du marché de l'immobilier avait effectivement compensé les pertes dont faisait état l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

ALORS, EN OUTRE, QUE le juge doit, en toutes circonstances, respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'au cas d'espèce, aucune partie n'invoquait le moyen tiré de ce que l'administration fiscale pouvait octroyer à la société DR FLANDRIN une prorogation du délai prévu à l'article 1115 du Code Général des Impôts pour revendre l'immeuble ; qu'en soulevant d'office ce moyen pour rejeter la demande indemnitaire de l'exposante, sans solliciter préalablement les observations des parties, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.

ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE constitue un préjudice certain l'impossibilité pour un marchand de biens de revendre un immeuble avant l'expiration du délai de quatre ans à la suite de l'acquisition, sauf au responsable de cette situation d'établir les circonstances de fait qui rendent probables l'octroi d'une prorogation de délai par l'administration fiscale ; qu'au cas d'espèce, la société DR FLANDRIN faisait valoir qu'elle avait repris l'engagement de la société PIERRE INVEST de revendre les lots de copropriété dans le délai de quatre ans prévu par l'article 1115 du Code Général des Impôts pour bénéficier du régime d'exonération des droits et taxes de mutation ; qu'elle indiquait en outre que du fait de l'action en revendication engagée par la société CFGC, les candidats à l'achat de ces lots s'étaient désistés à raison du risque d'éviction et que par conséquent, elle ne serait plus en mesure de respecter ce délai expirant le 26 février 2008, ce qui l'obligerait à acquitter les droits de mutation calculés selon le taux en vigueur à la date de l'achat, majorés des intérêts de retard ; que la Cour d'appel, pour refuser d'indemniser le préjudice résultant de l'obligation dans laquelle allait se trouver la société FLANDRIN d'acquitter les droits de mutation et pénalités afférentes, retient que « rien n'indiquait que la société DR FLANDRIN ne pourra négocier avec l'administration fiscale la prorogation du régime de faveur prévu par l'article 1115 du Code Général des Impôts », a méconnu le principe de la réparation intégrale et violé l'article 1382 du Code civil.

ALORS, DE SURCROÎT, QUE si l'administration fiscale admet qu'un contribuable puisse invoquer la force majeure pour justifier de l'impossibilité de revendre le bien dans le délai légal et obtenir une prorogation de celui-ci, il reste que l'octroi d'un rallongement du délai n'est pas de droit et dépend de l'appréciation des services fiscaux, et les cas échéant, du juge de l'impôt ; qu'il incombait par conséquent à la société CFGC d'établir que la société FLANDRIN était bien fondée à obtenir une prorogation de délai auprès de l'administration ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du Code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCI Nicolaÿ et de Lanouvelle, avocat aux Conseils pour la société Pierre Invest

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société Pierre Invest tendant à la condamnation de la société CFGC au paiement de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE s'agissant de la seconde partie des lots, la société DR Flandrin a renoncé à acquérir en raison du risque de revendication qui pouvait paralyser la revente desdits lots ; que l'augmentation continue à cette période des prix du marché immobilier a plus que compensé le manque à gagner provisoire subi par la société Pierre Invest ; que là encore la société Pierre Invest n'a subi aucun préjudice ; que dans ces conditions, il y a lieu par substitution de motifs, de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de dommagesintérêts formulée par la société Pierre Invest à l'encontre de la société CFGC ;

ALORS QUE l'évaluation du dommage doit être faite par le juge au moment où il rend sa décision ; qu'en s'en référant, pour dire la société Pierre Invest mal fondée à invoquer un préjudice résultant de la renonciation de la société DR Flandrin à acquérir la seconde partie des lots en raison du risque de revendication par la société CFGC, à l'état du marché immobilier à cette période, autrement dit en 2006, quand il lui appartenait d'apprécier ce préjudice en considération de l'état du marché immobilier au jour de sa décision, en 2008, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1382 du Code civil.

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué'avoir refusé de constater l'existence d'une vente parfaite du fait de l'accord des sociétés Pierre Invest et CFGC sur la chose et sur le prix ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers Juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des. motifs pertinents et exacts que la cour adopte (...), sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; QU'il convient seulement de souligner que les pourparlers engagés à partir du 24 avril 2006 entre la société Pierre Invest, propriétaire des lots de copropriété situés 24 rue Octave Feuillet, 19 et 80-82 boulevard Flandrin à Paris. 16e, et la CFGC pour la vente par la première à la seconde de ces lots n'ont, finalement, pas abouti et que, par lettre du 19 mai 2006, la société Pierre Invest y a mis fin en indiquant à la CFGC qu'elle souhaitait rompre ces pourparlers en raison d'un défaut de sérieux de l'offre d'acquérir de la part de son partenaire, notamment en matière de financement ; (...) QUE la société Pierre Invest démontre, d'une part, que les discussions entre elle-même et la CFGC n'ont jamais dépassé le niveau de simples pourparlers, la lettre que lui a adressée la CFGC le 24 avril 2006 ne constituant qu'une simple lettre d'offre d'acquérir dans la perspective de régularisation éventuelle, ultérieurement, d'une promesse de vente ; QUE la société Pierre Invest qualifie à juste titre cette lettre de « lettre d'ouverture de pourparlers » ; QUE le « courrier » adressé par le notaire A... à son confrère B... le 4 mai 2006 est dépourvu de tout effet juridique ; QU'il s'agit de la transmission entre notaires d'une ébauche d'avant-contrat ne mentionnant ni le nom de l'acquéreur, ni le prix de la vente envisagée, ni la date de sa réalisation (arrêt bas p. 9 et haut p. 10) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la CFGC prétend qu'un accord sur la chose et le prix ressortirait de sa lettre du 24 avril 2006 et de la transmission, le 26 avril 2006, par Me A... ; notaire de la société Pierre Invest, à son confrère, Me B..., d'un projet de promesse de vente ; QU'en supposant que la chose et le prix aient été déterminables, la vente portant sur les immeubles situés dans le 16e arrondissement, 24 rue Octave Feuillet, 19 boulevard Flandrin et 80-82 boulevard Flandrin au profit de la CFGC, à l'exception des lots dont la vente avait déjà été réalisée, au prix de 60 millions d'euros duquel devait être déduit le montant des lots vendus au jour de la cession, l'élément essentiel de la vente, à savoir le consentement de la société Pierre Invest pour vendre fait défaut ; QU'en effet, la simple transmission par le notaire du vendeur d'un projet de promesse de vente en réponse à la lettre du 24 avril 2006 témoigne uniquement du désir d'engager des pourparlers sur l'offre faite mais ne peut valoir engagement de. vendre en l'absence de manifestation expresse et non équivoque de la volonté du vendeur en ce sens ; QU'il sera précisé que la décision de mandater un notaire pour établir le projet définitif et établir les formalités d'une vente ne constitue pas un mandat exprès d'aliéner donné au notaire ; QU'enfin, il doit être rappelé que CFGC ne saurait se référer au document du 31 mars 2006 relatif à l'offre d'achat des titres de Pierre Invest et atteint, en tout état de cause, de caducité à la date du 24 avril 2006, les parties ayant ensuite engagé de nouveaux pourparlers sur l'acquisition des lots de copropriété de l'immeuble ; qu'aucune vente ne s'est donc formée, les parties en étant restées au stade des pourparlers rompus, le 19 mai 2006, par Pierre Invest ;

1°) ALORS QUE la vente est parfaite dès l'acceptation d'une offre ferme portant sur une chose et un prix déterminés ; que la lettre non contestée adressée par la société CFGC à la société Pierre Invest le 24 avril 2006 faisait état d'une nouvelle offre ferme de la part de cette dernière, portant sur la vente directe des actifs immobiliers restant lui appartenir, en lieu et place du projet de cession d'actions qui avait précédemment fait l'objet d'un protocole d'accord signé le 31 mars 2006 ; que cette lettre traduisait également l'acceptation par la société CFGC de cette nouvelle offre portant sur une chose et un prix déterminés ; qu'en omettant de rechercher. comme il lui était demandé, si ces éléments ne suffisaient pas à établir l'existence d'une vente parfaite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ;

2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'une proposition exprimant la volonté ferme de conclure un contrat dont tous les éléments essentiels sont déjà déterminés constitue une offre de contracter dont l'acceptation suffit à nouer le lien contractuel ; que la lettre adressée le 24 avril 2006 à la société Pierre Invest exprimait l'accord de la société CFGC pour acquérir les lots de copropriété encore invendus selon un prix objectivement déterminable à partir d'un montant de base de 60 millions d'euros, et sa volonté de signer au plus vite la promesse synallagmatique correspondante ; QU'elle constituait donc à tout le moins une offre ferme d'acquisition ; qu'en énonçant que cette lettre traduisait une simple ouverture de pourparlers, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS, ENFIN, QUE le consentement d'une partie à une vente n'est soumis à aucune condition de forme et n'a pas à être caractérisé autrement que par son accord sur la chose et le prix ; qu'un tel raccord peut résulter, notamment, des initiatives prises par un notaire, lequel ne peut agir que sur instruction précise de son mandant ; qu'en omettant de rechercher, comme il le lui était demandé, si l'accord de la société Pierre Invest, sur la chose et le prix rappelés par la société CFGC dans son courrier du 24 avril 2006, ne ressortait pas nécessairement du courrier adressé en réponse par son notaire, Me A..., le 26 avril 2006, qui non seulement annonçait l'envoi d'un projet de promesse de vente sans rediscuter de la chose et du prix mais indiquait également que cette promesse devait être régularisée le mardi suivant, 2 mai, en son étude, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir refusé d'annuler la vente intervenue le 31 juillet 2006 entre les sociétés Pierre Invest et Dr Flandrin et d'ordonner la régularisation de la vente au profit de la société CFGC ;

AUX MOTIFS QUE la CFGC et M. Armand X... n'ont ni qualité ni intérêt à agir s'agissant de leur demande en nullité de la vente intervenue le 31 juillet 2006 entre la société Pierre Invest et la société Dr Flandrin ; QUE la CFGC et M. Armand X... n'étaient, en effet, pas partie à cette vente ; QUE sa nullité ne pourrait être invoquée que par l'acquéreur du bien : QUE la personne qui se prétend propriétaire du bien ne peut qu'exercer une action en revendication ; QUE les premiers juges ont constaté-et la cour a confirmé-qu'il n'y avait pas eu accord sur la chose et sur le prix entre la société Pierre Invest et la CFGC ; QUE, dans ces conditions, la CFGC n'a ni qualité ni intérêt à agir en revendication d'un bien dont elle n'a jamais été propriétaire (arrêt p. 11) ;

1°) ALORS QUE le bénéficiaire d'une vente parfaite est en droit d'exiger l'annulation de la vente ultérieure passée avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir l'exécution forcée de son propre contrat, si le tiers avait connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence de cette vente préalable ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1599 du code civil par fausse application et les articles 1134 et 1583 du même code par refus d'application ;

2°) ET ALORS QUE la fraude corrompt tout ; que M. X... démontrait dans ses écritures d'appel que la vente conclue entre la société Pierre Invest et la société Dr Flandrin procédait d'une collusion frauduleuse destinée à contourner les engagements qui avaient été pris à son égard, à diminuer le prix de vente apparent soumis à imposition et à modifier la ventilation du prix de vente entre les appartements occupés et les appartements libres, en majorant la fraction du prix affectée aux premiers, afin de faire obstacle à l'exercice du droit de préemption des locataires ; qu'en omettant de rechercher si la fraude, qui justifiait en toute hypothèse l'annulation de la vente régularisée au profit de la société Dr Flandrin le 31 juillet 2006, était constituée, fa cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe précité.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est encore reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de M. X... relatives à l'exécution du mandat qui lui avait été consenti par la société CFGC ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il suffit de souligner l'impossibilité pour un professionnel de l'immobilier de solliciter une quelconque rémunération d'une personne autre que celle mentionnée dans le mandat qui lui a été conféré ; QUE le mandat de recherche dont se prévaut M. Armand X... lui a été consenti par la " compagnie foncière du grand commerce " et non par la société " Pierre Invest'; QU'au demeurant, M. Armand X... était dépourvu de carte professionnelle en cours de validité lorsque la " compagnie foncière du grand commerce " lui a conféré son mandat, ce qui rend ce mandat nul de nullité absolue ; que la régularisation de sa situation administrative ne saurait avoir le moindre effet rétroactif ; QUE, de ce fait, il ne peut réclamer la moindre commission à son mandant, la " compagnie foncière du grand commerce " ;

QUE, de toutes façons, la transaction immobilière envisagée ne s'étant pas réalisée, sans faute de quiconque, M. Armand X... ne peut ni solliciter le paiement d'une commission auprès de la " compagnie foncière du grand commerce " ni actionner la société " Pierre Invest " en dommages-intérêts du fait de la non-réalisation de la vente ;

1) ALORS QUE la cour d'appel devait rechercher si, comme il était soutenu, le comportement de la société Pierre Invest qui avait fait échouer une vente sur laquelle M. X... devait percevoir une importante commission ne constituait pas une faute à l'origine d'un manque à gagner constituant un préjudice, de sorte que la condamnation de la société Pierre Invest était justifiée ; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil :

2) ALORS QUE M. X... avait fait valoir, dans ses écritures d'appel (p. 40), que l'autorité administrative avait régularisé sa situation professionnelle pour les années 2005 et 2006 (conclusions d'appel p. 52) et que le juge judiciaire n'avait pas le pouvoir de remettre en cause cette décision ; qu'en omettant de répondre à cette critique, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X... à payer à la société Pierre Invest la somme de 8. 000,

AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient, par adoption de ses motifs, de confirmer intégralement le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. Armand X... de toutes ses prétentions et qu'il l'a condamné à payer à la société " Pierre Invest " la somme de 8 000 à titre de dommages-intérêts et, in solidum avec la compagnie foncière du grand commerce ", celle de 5 000 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE seule la somme de 2 072 626, 14 a été séquestrée, celle-ci représentant les deux hypothèques judiciaires provisoires prises par M. X... ; QUE M. Armand X..., exerçant sous l'enseigne Etude Valri seul à l'origine des inscriptions hypothécaires dont s'agit, sera condamné à payer à Pierre Invest une somme de 8 000 à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice résultant de l'immobilisation de la somme susvisée ;

ALORS QUE lorsque la mainlevée d'une mesure conservatoire a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice subi à la condition que celui-ci soit directement lié à la mesure conservatoire ordonnée et qu'un abus dans l'exercice de la mesure conservatoire qui a été autorisée par le juge de l'exécution soit caractérisé ; que M. X... ayant été autorisé par le juge de l'exécution à prendre les inscriptions litigieuses, li appartenait à la cour d'appel de caractériser un abus dans le droit dont il disposait de procéder à ces inscriptions ; que faute d'avoir caractérisé cet abus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 73 alinéa 2 de la loi du 9 juillet 1991 et 1382 du code civil. "

A l'heure où le système des retraites montre ses limites, certains se tournent vers d'autres moyens de conserver un certain niveau de vie : le viager peut être une solution. Cet instrument qui n'est pas toujours adapté est à manier avec précaution. Il ne s'agit pas ici d'en étudier l'opportunité mais simplement d'en rappeler les règles essentielles énoncées par les textes et rappelées par la jurisprudence.

Le contrat de vente d'un immeuble en viager permet à une personne âgée n'ayant pas d'héritier de vendre son bien afin de se procurer un revenu et éventuellement un droit de jouissance sur ce bien jusqu'à son décès.

Le prix de vente est composé d'une partie que l'on appelle le " bouquet " que le vendeur perçoit dès la signature et d'une autre partie que l'on appelle la rente qu'il percevra mensuellement jusqu'à son décès.

Cette rente est calculée à partir de tables qui prennent en compte l'âge du vendeur.

La vente en viager est régie par les articles 1968 et suivants du Code civil.

Selon l'article 1974 " tout contrat de rente viagère créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet. "

Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les 20 jours de la date du contrat. (article 1975 du Code civil).

Selon la jurisprudence, cet article n'éxige ni que la mort imminente du crédirentier ait été prévue par son cocontractant ni même que l'existence de la maladie ait été connue ; il suffit que le crédirentier soit décédé d'une maladie qui avait déjà attaqué son organisme lors du contrat, même si rien à cette date ne permettait de penser qu'il était menacé d'une fin prochaine.

Il a à cet égard été jugé que lorsque le crédirentier est décédé d'une manière brutale, imprévue et imprévisible d'un iuctus apoplectique (hémorragie cérébrale), son état latent d'artério-sclérose ne peut être considéré comme la maladie visée par l'article 1975.

Un décès au delà des 20 jours peut néanmoins entraîner la nullité de la vente pour absence d'aléa, lorsque l'acheteur, familier du vendeur, n'ignorait pas, le jour de la conclusion de la vente, que le décés du vendeur était imminent.

L'article 1976 du Code civil dispose par ailleurs que " la rente viagère peut être constituée au taux qu'il plait aux parties contractantes de fixer. "

La vente en viager suppose un aléa sur le prix final de vente qui, par définition, va dépendre de la durée de vie du propriétaire.

Ce type de vente génère un contentieux qui porte souvent sur la vileté du prix et donc sur l'absence d'aléa pour l'acheteur.

Les héritiers, invoquant l'insuffisance de la rente, voudront solliciter la nullité de la vente pour ces motifs.

Selon la jurisprudence :

- « pour apprécier la vileté du prix, il convient de comparer les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente avec la valeur des prestations fournies (prestations correspondant à un prix en partie payable comptant, le solde étant converti en rente viagère, avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation au profit du vendeur) » (Cass. Civ. 1ère 4 juill. 1995, Bull. civ. I n° 304).

- « lorsque le vendeur s'est réservé la jouissance du bien vendu, l'appréciation de l'aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve » (Civ. 3ème 16 juillet 1998, Bull. civ. III, n° 369).

- « la vente peut être validée comme ayant été consentie moyennant un prix sérieux sans qu'il y ait lieu de comparer la rente et les revenus du bien dès lors que l'acquéreur payait une partie du prix au comptant et était totalement privé de la jouissance du logement acquis par suite d'une réserve du droit d'usage par le vendeur ». (Cass. 3ème civ. 20 avril 1982, Demarge c/ Duru, CA Colmar 4 juin 1985, RJ Alsace Lorraine, oct. 1985, p. 243).

Récemment, la Cour de cassation (arrêt du 13 novembre 2008) a considéré que le grand âge du crédirentier (vendeur) ne supprimait pas à lui seul le caractère aléatoire d'une vente consentie contre le versement d'une rente viagère.

Dans cette affaire le vendeur, alors âgé de 93 ans, avait vendu, par acte du 29 juin 2000, un bien immobilier moyennant le versement d'un capital de 1.000.000 francs et d'une rente viagère d'un montant annuel de 144.000 francs, l'acte précisant que les acquéreurs n'auraient la jouissance du bien qu'au décès du crédirentier. Après ce décès, survenu le 13 octobre 2001, ses héritiers, invoquant l'insuffisance de la rente, ont assigné les acheteurs en nullité de la vente pour vileté du prix et absence d'aléa.

Déboutés de leur demande, les héritiers ont fait valoir devant la Cour de cassation les deux moyens suivants :

" 1°/ qu'en se bornant à énoncer que la rente contractuellement prévue correspond à une rémunération annuelle de plus de 13,50 % du capital représenté par la propriété grevé de la réserve de jouissance, ce qu'aucun placement ne permet d'obtenir, pour en déduire que le prix de vente n'est pas dérisoire, sans répondre au chef péremptoire des conclusions des consorts X... qui faisaient valoir que pour apprécier le caractère sérieux du prix, il convenait également de tenir compte de l'âge du crédirentier, de son espérance de vie, et, partant, de la durée pendant laquelle la rente annuelle pouvait, raisonnablement, être due, et qu'en l'espèce, cette somme était dérisoire, puisque le vendeur était âgé de 93 ans au jour de la vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en se bornant à énoncer que la rente contractuellement prévue correspond à une rémunération annuelle de plus de 13,50 % du capital représenté par la propriété grevée de la réserve de jouissance, ce qu'aucun placement ne permet d'obtenir, pour en déduire que le prix de vente n'est pas dérisoire, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les conclusions d'appel des consorts X..., si, indépendamment du point de savoir si le montant de la rente annuelle correspondait, en théorie, à une rémunération annuelle satisfaisante, l'absence d'aléa de la vente ne résultait pas du fait que, pour atteindre la valeur vénale du bien immobilier, soit la somme de 161 291,06 euros, après déduction du droit d'usage et du bouquet, la rente annuelle de 21 952,66 euros aurait dû être versée pendant plus de sept ans, soit une durée excédant l'espérance de vie du vendeur, âgé de 93 ans au moment de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1591, 1694 et 1976 du code civil. "

Ces arguments ont été rejetés au motif que le grand âge du crédirentier ne supprimait pas à lui seul le caractère aléatoire d'une vente consentie contre le versement d'une rente viagère.

Il n'est pas ininteressant de rapprocher cette affaire de celle jugée le 9 décembre 2008 par la Cour d'appel d'Aix en Provence.

La demande d'annulation s'articulait autour de deux arguments : le défaut d'aléa résultant de l'état de santé du crédirentier et de l'insuffisance du taux de la rente.

La Cour écarte le premier moyen au motif que " le décès du crédirentier n'étant intervenu que près de quatre ans plus tard les acheteurs ne pouvaient être persuadés de son caractère imminent et dès lors, il ne peut être considéré que le contrat de rente viagère était dépourvu de tout aléa du fait de la gravité de l'état de santé du crédirentier. "

En revanche, sur le défaut d'aléa résultant de l'insuffisance du taux de la rente, la Cour relève que près de deux ans après la signature du contrat prévoyant une rente viagère d'un montant mensuel de 7 000 francs, le bien immobilier constituant le capital de la SCI procurait à celle-ci un revenu de près du triple de cette somme.

Le fait que les arrérages de la rente se trouvaient largement inférieurs aux revenus générés par l'immeuble, ce que les débirentiers ne pouvaient ignorer au jour de l'acte de cession, entraîne selon la Cour, la disparition de tout aléa puisqu'ils étaient certains d'obtenir un bénéfice immédiat très au délà de l'espérance de vie du crédirentier.

La Cour de cassation exige des juges du fond qu'ils recherchent si le prix de l'ensemble des conditions de la vente était vil et si la conversion d'une partie du prix en rente viagère était conforme aux règles usuelles en la matière.

Elle a ainsi approuvé une Cour d'appel, ayant constaté que la valeur vénale de l'immeuble, fixée dans l'acte à 2.200.000 F, s'élevait en réalité à 4.860.000 F, et que la rente, calculée en tenant compte de l'âge des deux crédirentiers, de la réserve du droit de jouissance et de la charge des grosses réparations, excédait de plus du double celle prévue, qui avait retenu que le montant de la rente était dérisoire et que la vente était dépourvue d'aléa, le débirentier étant certain d'obtenir un bénéfice très au delà de la durée d'espérance de vie des crédirentiers (Cass. civ. 12 juin 1996).

Aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties (voir article 6 de la loi du 2 janvier 1970).

C'est ce principe que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 24 septembre 2009 (08-17244).

Les faits :

" Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70 9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72 678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'il résulte de ces textes d'ordre public qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;

Attendu que les époux X..., agissant pour le compte de la SCI Nicolas en cours de formation, ont signé le 20 septembre 2001 avec les époux Y... un acte sous seing privé aux termes duquel ils achetaient à ceux ci un fonds de commerce , sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que cet acte n'a pas été réitéré par acte authentique ; que la société Pari immobilier, qui était intervenue à l'opération, a assigné les époux X... et la SCI Nicolas en sollicitant notamment paiement d'une certaine somme à titre de commission ;

Attendu que pour faire droit à cette demande, l'arrêt attaqué retient que dès lors que la société Pari immobilier a exécuté son mandat, elle revendique à bon droit la commission convenue même si le contrat de vente n'a pas produit ses effets en raison du refus des acquéreurs de le réitérer par acte authentique, en relevant, afin d'imputer à ceux ci la responsabilité du défaut de réalisation de la condition suspensive, que le prêt qu'ils avaient sollicité n'était pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier n'avait pas droit à la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de Cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné solidairement les époux X... et la SCI Nicolas à payer à la société Pari immobilier la somme de 15 244,90 euros en règlement de sa commission, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2002 ainsi que la somme de 2 000 euros pour frais irrépétibles de première instance et d'appel, en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil et a condamné solidairement les époux X... et la SCI Nicolas aux dépens de première instance et d'appel, l'arrêt rendu le 20 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi et, statuant à nouveau ;

Déboute la société Pari immobilier, aux droits de laquelle se trouve la société Citya Ruhl, de ses demandes en paiement de la somme de 15 244,90 euros avec intérêts au taux légal, à capitaliser et de celle sollicitée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Citya Ruhl venant aux droits de la société Pari immobilier aux dépens de première instance et d'appel ;

Condamne la société Citya Ruhl venant aux droits de la société Pari immobilier aux droits de laquelle se trouve la société Citya Ruhl aux dépens de l'instance en cassation ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Citya Ruhl venant aux droits de la société Pari immobilier à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les époux X... et la SCI Nicolas.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux X... et la SCI Nicolas à payer à la SARL Pari Immobilier la somme de 15.244,90 en règlement de sa commission d'agence immobilière augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2002 ;

AUX MOTIFS QUE, dès lors qu'il est établi que la SARL Pari a exécuté son mandat, elle revendique à bon droit le paiement de la commission convenue même si le contrat de vente n'a pas produit ses effets en raison du refus des acquéreurs de le réitérer par acte authentique ; c'est vainement que les intimés font valoir que la remise tardive du compromis par la SARL Pari les aurait empêchés de déposer leurs demandes de prêts dans le délai stipulé par cet acte : s'il est exact que les demandes de prêts devaient être déposées par les acquéreurs dans les dix jours de la signature du compromis, soit au plus tard le 30 septembre 2001 et que ces derniers justifient en produisant l'accusé de réception que la SARL Pari leur a envoyé le compromis par lettre du 3 octobre 2001 présentée le 4 octobre 2001, ce retard n'a eu pour effet que de reporter le point de départ du délai, et en outre il avait été prévu que le délai de réalisation de la condition suspensive pouvait être conventionnellement prorogé mais les intimés n'établissement pas avoir saisi leur cocontractant d'une requête en ce sens ; surtout ainsi que s'en prévaut la SARL Pari, il résulte de la proposition commerciale de financement émise par la banque populaire le 21 octobre 2001 que le prêt sollicité par les acquéreurs ne s'avérait pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, la durée étant notamment de quinze ans au lieu de douze ; enfin les acquéreurs s'étaient abstenus, en méconnaissant leurs engagements de déposer des demandes de prêt à la fois à la Banque Populaire et au Crédit Mutuel, ce dernier n'ayant été saisi que le 5 février 2002, ainsi que cela résulte de son courrier du 13 février 2002 ; il appert du tout, en l'absence d'autres éléments, que la SARL Pari n'a commis aucun manquement ayant empêché la réitération du compromis, le refus de réitérer se trouvant uniquement imputable aux intimés ;

1° ALORS QU'en vertu des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, aucune commission, ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée, ni même acceptée, par l'intermédiaire professionnel ayant concouru à une opération immobilière tant que la condition suspensive à laquelle est soumis l'engagement des parties n'est pas réalisée ; que dès lors, en condamnant les époux X... et la SCI Nicolas à payer à la SARL Pari Immobilier le montant de sa commission, en relevant qu'elle avait accompli son mandat, bien que la condition suspensive mentionnée dans ce compromis n'ait pas été réalisée, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ;

2° ALORS QUE le compromis de vente sous condition suspensive signé entre les époux X... et la SCI Nicolas, d'une part, et les époux Y..., d'autre part, prévoyait sous la rubrique « Conditions suspensives » qu'en cas de défaut de réalisation de l'une des conditions suspensives prévues dans ce compromis imputable à l'acquéreur en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi ou d'un abus de droit, l'acquéreur devra indemniser le mandataire du préjudice subi ; qu'en se fondant sur cette clause nulle comme contraire à l'ordre public pour condamner les exposants à payer à la SARL Pari Immobilier le montant de sa commission, la Cour d'appel a violé les articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;

3° ALORS QU'en vertu de l'article 1178 du Code civil, la condition suspensive d'obtention d'un prêt, figurant dans un acte de vente, n'est réputée accomplie que lorsque le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement ; que les seules circonstances, retenues en l'espèce par la Cour d'appel selon lesquelles les demandes de prêts ne respectaient pas exactement les délais ou les caractéristiques définies dans la promesse de vente, le Crédit Mutuel n'ayant été saisi que le 5 février 2002 et la durée du prêt sollicité à la Banque Populaire étant de quinze ans au lieu de douze, ne caractérisent pas, à elles seules, un manquement de la part des acquéreurs ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive ; que dès lors la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil ;

4° ALORS QU'à tout le moins, en s'abstenant de vérifier si les refus opposés par les banques aux acquéreurs n'emportaient pas refus de tout prêt aux conditions contractuelles prévues, la Cour d'appel n'a pas caractérisé à l'encontre des acquéreurs en manquement relevant de l'article 1178 du Code civil et a privé sa décision de base légale au regard de ce texte."

Il appartient à l'acquéreur de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

A défaut, il devra payer l'indemnité contractuelle.

En voici une nouvellle illustration.

Arrêt n° 82 du 30 janvier 2008 (Cour de cassation - Troisième chambre civile).

" Sur le moyen unique : Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 de ce code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 2006) que la société civile immobilière Mountain Investments, constituée par les époux X..., a consenti à M. Y... et Mme Z... une promesse de vente d'un tènement immobilier sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 900 000 euros sur une durée maximale de 15 ans à un taux d'intérêts ne pouvant excéder 9 % l'an ; que les acquéreurs ayant renoncé à l'acquisition en raison du refus des établissements bancaires contactés, les vendeurs les ont assignés en paiement de l'indemnité prévue par le contrat, invoquant leur manque de diligence dans l'accomplissement des formalités relatives à la réalisation de la condition suspensive ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que si le courrier du Crédit lyonnais en date du 17 octobre 2002 ne mentionne ni la durée du prêt sollicité, ni le taux d'intérêts, on ne saurait pour autant en déduire que le refus opposé l'a été pour des raisons tenant à une demande irréaliste sur ces deux points ; qu'il est établi que la condition à laquelle était subordonnée la validité de l'acte ne s'est pas produite et qu'il n'est nullement démontré que ce soit par la faute de la carence des acquéreurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait aux acquéreurs de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 octobre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;"