prêt bancaire (5)
Dans l'immense majorité des cas, la vente immobilière est conclue sous la condition de l'obtention d'un prêt.
Selon les termes de l'article 1176 du Code civil, lorsqu'un contrat est conclu sous condition suspensive, celui-ci est caduc si la condition ne s'est pas réalisée dans le délai imparti.
La question qui se pose donc est celle de savoir si la condition est réalisée dès l'émission de l'offre par l'établissement de crédit ou au moment de la réception de cette offre de prêt par les acquéreurs.
Dans une espèce recémment soumise à la Cour de Cassation (arrêt du 11 ami 2011) le 4 juillet 2000, une promesse synallagmatique de vente avait été conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au plus tard le 1er août 2005.
Par avenant du 16 novembre 2004, les parties ont stipulé que le prêt devait être obtenu dans le mois suivant la signature de l'avenant, à peine de caducité de la promesse.
Refusant de signer la vente au motif que la promesse serait caduque, le vendeur a été assigné en vente forcée.
La Cour d'appel a fait droit à la demande des acquéreurs au motif que la date d'autorisation du prêt-le 14 décembre 2004- est antérieure à l'expiration du délai prévu par l'avenant de la promesse de vente-le 16 décembre 2004- et qu'il importe peu que cet accord ait été notifié aux acquéreurs le 24 décembre 2004.
Cette décision est cassée.
En effet, selon la Cour suprême, dès lors qu'elle avait constaté que la banque n'avait transmis à l'acquéreur une offre de prêt que le 24 décembre 2004, après l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1176 du Code civil.
Voic le texte de cet arrêt et les moyens developpés.
" Vu l'article 1176 du code civil ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Douai, 29 juin 2009), que le 4 juillet 2000, M. X... a donné à bail à M. Y... un immeuble à usage d'habitation pour une durée de 5 ans et par acte sous seing privé distinct du même jour, ils ont conclu une promesse synallagmatique de vente de cet immeuble, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au plus tard le 1er août 2005 ; que par avenant du 16 novembre 2004, auquel Mme Z... est intervenue en qualité de coacquéreur, les parties ont stipulé que le prêt devait être obtenu dans le mois suivant la signature de l'avenant, à peine de caducité de la promesse ; que M. X... ayant refusé de signer l'acte de vente, M. Y... et Mme Z... l'ont assigné pour se voir déclarer propriétaires de l'immeuble ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la date d'autorisation du prêt-le 14 décembre 2004- est antérieure à l'expiration du délai prévu par l'avenant de la promesse de vente-le 16 décembre 2004- et qu'il importe peu que cet accord ait été notifié aux acquéreurs le 24 décembre 2004 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la banque n'avait transmis à l'acquéreur une offre de prêt que le 24 décembre 2004, après l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne M. Y... et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et Mme Z... à verser à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... et Mme Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X...
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la vente de l'immeuble sis ..., par Monsieur X... à Monsieur Y... et Madame Z..., en indivision et chacun pour moitié, au prix de 36 587 €,
AUX MOTIFS QUE il ressort des termes de la promesse synallagmatique de vente du 4 juillet 2000 et de l'avenant du 16 novembre 2004 que la date de réalisation de la condition suspensive prévue au 1er août 2005 dans l'acte initial est remplacée dans l'avenant par celle du 16 novembre 2004 et que le « compromis du 4 juillet 2000 » doit être « relu avec cette nouvelle date » ; que l'acte du 16 novembre 2004 prévoit ainsi les modalités suivantes : « 1) délai d'obtention du prêt fixé un mois après la date X, 2) attestation de prêt accordé à faire parvenir au vendeur dans le mois suivant la date x, 3) régularisation de la vente dans le délai de trois mois après X ; que la date du 1er août 2005 du compromis initial est remplacée par la date X, c'est-à-dire le 16 novembre 2004 » ; qu'il ressort de ces stipulations que le délai d'obtention du prêt était fixé au 16 décembre 2004, soit un mois après le 16 novembre 2004, ce dont Monsieur X... a convenu dans son message du 30 avril 2004 ; que par ailleurs, les termes de l'acte du 4 juillet 2000, non modifiés sur ce point par l'avenant du 16 novembre 2004, ne prévoient la caducité de la promesse de vente qu'au cas où la condition suspensive d'obtention de prêt ne se réaliserait pas dans le délai d'un mois à compter du 1er août 2005 ; que l'avenant du 16 novembre 2004 a donc vocation à devenir caduc de plein droit si la condition suspensive relative au prêt n'est pas réalisée pour le 16 décembre 2004, soit un mois après la date X du 16 novembre 2004 ; que cette condition vise « l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 240 000 F » ; qu'ainsi, le prêt a bien été obtenu à cette date, peu important que cet accord ait été notifié aux acquéreurs quelques jours plus tard, le 24 décembre 2004 et qu'euxmêmes n'aient pu accepter l'offre qu'après l'expiration du délai prévu par l'article L. 312-1 du code de la consommation ; qu'en effet, dès le 14 décembre 2004, l'accord de la banque était donné et les consorts Y... Z... qui en bénéficiaient étaient les seuls à pouvoir y renoncer ; que le courrier des notaires du 23 juin 2005 faisant état d'une demande de prêt immobilier déposée par Madame Z... et Monsieur Y... au Crédit Mutuel de Baisieux le 14 décembre 2004 s'avère sans incidence sur le litige dès lors que la Caisse de Crédit Mutuel de Villeneuve d'Ascq Annapes indique précisément dans l'offre de prêt susvisée que la date d'autorisation du prêt est celle du 14 décembre 2004 et qu'à cette date, la banque avait accepté de financer l'acquisition de l'immeuble en cause ; que quant à la remise d'une attestation de prêt au vendeur, cette formalité prévue dans l'acte du 16 novembre 2004 n'est concernée par aucune sanction contractuelle, aucune caducité ; qu'au vu de ces considérations, il apparaît que la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt conforme aux stipulations du contrat était remplie dès le 14 décembre 2004 et donc, antérieurement à la date limite prévue le 16 décembre 2005, sous peine de caducité ; que la caducité de la vente ne peut donc être constatée ; que dans ces conditions, et alors que l'acte du 4 juillet 2000 vaut vente, que Monsieur Y... et Madame Z... ont obtenu leur prêt avant le 16 décembre 2004, qu'ils sont restés à la disposition du notaire pour signer l'acte authentique et que la réitération de la vente n'est pas intervenue du seul fait du refus de Monsieur X..., il convient de constater le caractère parfait de la vente au profit de Monsieur Y... et de Madame Z..., chacun pour moitié indivise ;
1) ALORS QUE toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût et lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'évènement soit arrivé ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 4 juillet 2000 puis l'avenant du 16 novembre 2004 formé à la demande des bénéficiaires de la promesse, ont prévu, sous la sanction de la caducité, une date de réalisation de la promesse antérieure à la date initialement prévue, soit le 16 décembre 2004, l'avenant énonçant que la réalisation de la condition suspensive sera effective à la condition que le délai d'obtention du prêt expirant le 16 décembre 2004 soit respecté, que, dans le même délai, une attestation de prêt accordé parvienne au vendeur et qu'encore, la régularisation de la vente soit opérée dans un délai de trois mois après le 16 décembre 2004 ; qu'en décidant que la condition suspensive d'obtention de prêt était réalisée le 14 décembre 2004, par un document de la banque intitulé « offre et contrat de prêt immobilier », peu important que la notification ait été reçue par les emprunteurs le 24 décembre 2004, soit hors délai, qu'ils n'aient pu accepter l'offre qu'ultérieurement encore, une fois écoulé le délai fixé par l'article L. 312-1 du code de la consommation, et que le promettant n'ait pas reçu dans le délai l'attestation d'accord de prêt, la cour d'appel qui a refusé de retenir que le délai d'obtention de prêt avait expiré, celle-ci devant s'entendre d'un contrat de prêt accepté et formé, mais qui a constaté que la vente présentait un caractère parfait dès l'émission de l'offre de prêt par la banque, a, en statuant ainsi, violé les articles 1175 et 1176 du code civil ;
2) ALORS QUE l'avenant du 16 novembre 2004 ayant énoncé que le compromis de vente du 4 juillet 2000 devait se lire avec la « nouvelle contrainte » relative à la date de réalisation de la condition suspensive d'octroi de prêt, celle-ci s'entendant tout à la fois du délai d'obtention du prêt soit un mois après la date de signature de l'avenant, de la remise, au promettant, de l'attestation de prêt accordé à faire parvenir dans le même délai et la régularisation de la vente dans les trois mois, la sanction de la caducité prévue par les parties dans la promesse de vente initiale devait s'appliquer au défaut d'obtention de prêt, tel que défini par l'avenant, et notamment s'appliquer au défaut de remise, au promettant, dans le délai d'un mois, soit le 16 décembre 2004, de l'attestation de prêt ; qu'en énonçant que la sanction de la caducité, prévue par la promesse de vente initiale, ne portait que sur l'obtention du prêt et non pas sur la remise de l'attestation, par le vendeur, dans le délai d'un mois, du prêt accordé, la cour d'appel qui a néanmoins déclaré parfaite la vente a, en statuant ainsi, méconnu le sens et la portée des actes formés entre les parties, violant ainsi l'article 1134 du code civil, ensemble le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer le document de la cause."
Une nouvelle illustration du contentieux abondant relatif à la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
Les faits :
Les époux X... ont consenti à M. Y... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 18 mai 2005, d'un prêt d'un montant de 400 000 euros, et moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation.
La vente n'ayant pas été réalisée, M. Z... a assigné les époux X... en restitution de l'indemnité d'immobilisation.
Pour le débouter de sa demande, la Cour d'appel, constatant que M. Y... a présenté une première demande de prêt le 7 avril 2005 puis une seconde le 8 juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la promesse jusqu'au 15 juillet 2005, et que le prêt ne lui a été accordé que le 29 juillet 2005, a retenu qu'il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable.
Selon la Cour de cassation Cour de cassation (3ème chambre civile 26 mai 2010 N° de pourvoi: 09-15317), la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve.
Elle a donc a cassé cette décision au motif qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition.
Voici le texte de la décision :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 avril 2009), que par acte notarié du 29 mars 2005, les époux X... ont consenti à M. Y... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 18 mai 2005, d'un prêt d'un montant de 400 000 euros, et moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation ; que la vente n'ayant pas été réalisée, M. Z... a assigné les époux X... en restitution de l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que pour le débouter de sa demande, l'arrêt, qui constate que M. Y... a présenté une première demande de prêt le 7 avril 2005 puis une seconde le 8 juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la promesse jusqu'au 15 juillet 2005, et que le prêt ne lui a été accordé que le 29 juillet 2005, retient qu'il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et les condamne, ensemble, à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils pour M. Y...
Le pourvoi reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le bénéficiaire de la promesse à payer aux promettants le montant de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2005,
aux motifs qu'il résulte de l'examen des pièces produites que, le 7 avril 2005, M. Y... a déposé auprès de la Caisse d'Epargne une demande de prêt d'un montant de 400 000 € au taux de 3,5% l'an, remboursable en deux cent dix mensualités, qu'il a, le 16 mai 2005, quoique se prévalant du défaut de réalisation de la condition suspensive, sollicité auprès de Maître A..., notaire des époux X..., la prorogation de la date limite d'obtention du prêt « en raison d'une demande de renseignements complémentaires portant entre autres sur la nature et le montant des travaux à réaliser », qu'après échange de courriers et sans répondre à cette demande, Maître A... a, le 23 juin 2005, informé M. Y... de l'accord des époux X... pour « proroger la promesse de vente jusqu'au 15 juillet 2005, dernier délai », qu'il n'est pas justifié d'un accord de prêt qui serait intervenu avant cette date, mais seulement d'un fax adressé le 8 juillet 2005 par la Caisse d'épargne à Maître A... pour l'informer du dépôt le même jour d'une demande d'un prêt de 400 000 € au taux de 2,95 % l'an remboursable sur quinze ans, que cet établissement a, le 29 juillet 2005, délivré une attestation d'accord de prêt sous conditions, portant sur une somme de 400 000 € au taux de 3,25 % l'an, remboursable sur quinze ans, puis, le 19 août 2005, adressé à Maître A... la copie d'une offre de prêt correspondante, que le prêt n'a donc pas été obtenu dans le délai d'acquisition prorogé, que les appelants font valoir que la demande de prêt du 7 avril 2005 n'a pu prospérer faute de diligences du postulant, qu'ils en veulent pour preuve, notamment, outre les termes sus-rapportés du courrier du 16 mai 2005, un courrier du 30 mai suivant dans lequel M. Y... indique à Maître A... : « Aujourd'hui j'ai mis à la disposition du banquier tous les éléments nécessaires et je devrais obtenir une réponse dans le mois et donc pouvoir signer l'acte définitif aux alentours du 15 juillet » ainsi que le dépôt d'une seconde demande de prêt, qu'ils observent au surplus qu'il s'avère que M. Y... a souhaité négocier le financement tant du prix d'acquisition que des travaux de réhabilitation, alors que le bénéficiaire d'une vente sous condition suspensive se doit de solliciter un prêt conforme aux stipulations de la promesse, qu'en procédant ainsi, M. Y... a retardé l'obtention d'une offre définitive de prêt et manqué à ses obligations contractuelles, qu'il appartient à celui qui s'est obligé sous condition de démontrer qu'il a accompli des diligences normales ou encore de justifier des raisons pour lesquelles il n'a pu surmonter les obstacles mis à la réalisation de cette condition, qu'en l'occurrence, M. Y... n'établit pas quelles pièces accompagnaient sa demande initiale de prêt ni quels renseignements complémentaires auraient été exigés par la Caisse d'épargne, qu'il n'explique pas même pourquoi ces renseignements auraient porté « sur l'assiette globale de l'opération », selon ses termes, alors que le prêt qu'il sollicitait était dit « sans travaux » ni pourquoi il a renouvelé sa demande de prêt, qu'il ne démontre donc pas que la non obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable à faute, que, par suite, la condition suspensive doit être réputée accomplie et son incapacité à acquérir, sinon au 16 juin 2005 du moins au 15 juillet suivant, justifie que l'indemnité d'immobilisation soit reconnue acquise aux époux X...,
alors qu'il appartient seulement au bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de justifier qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse dans le délai imparti par celle-ci et qu'en exigeant en l'occurrence du bénéficiaire, au-delà d'une telle obligation, qu'il fasse la preuve de ce que la non obtention du prêt dans le délai de réalisation de la promesse ne lui était pas imputable à faute, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1178 et 1315 du Code civil.
Aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties (voir article 6 de la loi du 2 janvier 1970).
C'est ce principe que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 24 septembre 2009 (08-17244).
Les faits :
" Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70 9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72 678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes d'ordre public qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;
Attendu que les époux X..., agissant pour le compte de la SCI Nicolas en cours de formation, ont signé le 20 septembre 2001 avec les époux Y... un acte sous seing privé aux termes duquel ils achetaient à ceux ci un fonds de commerce , sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que cet acte n'a pas été réitéré par acte authentique ; que la société Pari immobilier, qui était intervenue à l'opération, a assigné les époux X... et la SCI Nicolas en sollicitant notamment paiement d'une certaine somme à titre de commission ;
Attendu que pour faire droit à cette demande, l'arrêt attaqué retient que dès lors que la société Pari immobilier a exécuté son mandat, elle revendique à bon droit la commission convenue même si le contrat de vente n'a pas produit ses effets en raison du refus des acquéreurs de le réitérer par acte authentique, en relevant, afin d'imputer à ceux ci la responsabilité du défaut de réalisation de la condition suspensive, que le prêt qu'ils avaient sollicité n'était pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier n'avait pas droit à la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de Cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné solidairement les époux X... et la SCI Nicolas à payer à la société Pari immobilier la somme de 15 244,90 euros en règlement de sa commission, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2002 ainsi que la somme de 2 000 euros pour frais irrépétibles de première instance et d'appel, en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil et a condamné solidairement les époux X... et la SCI Nicolas aux dépens de première instance et d'appel, l'arrêt rendu le 20 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi et, statuant à nouveau ;
Déboute la société Pari immobilier, aux droits de laquelle se trouve la société Citya Ruhl, de ses demandes en paiement de la somme de 15 244,90 euros avec intérêts au taux légal, à capitaliser et de celle sollicitée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Citya Ruhl venant aux droits de la société Pari immobilier aux dépens de première instance et d'appel ;
Condamne la société Citya Ruhl venant aux droits de la société Pari immobilier aux droits de laquelle se trouve la société Citya Ruhl aux dépens de l'instance en cassation ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Citya Ruhl venant aux droits de la société Pari immobilier à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les époux X... et la SCI Nicolas.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux X... et la SCI Nicolas à payer à la SARL Pari Immobilier la somme de 15.244,90 en règlement de sa commission d'agence immobilière augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2002 ;
AUX MOTIFS QUE, dès lors qu'il est établi que la SARL Pari a exécuté son mandat, elle revendique à bon droit le paiement de la commission convenue même si le contrat de vente n'a pas produit ses effets en raison du refus des acquéreurs de le réitérer par acte authentique ; c'est vainement que les intimés font valoir que la remise tardive du compromis par la SARL Pari les aurait empêchés de déposer leurs demandes de prêts dans le délai stipulé par cet acte : s'il est exact que les demandes de prêts devaient être déposées par les acquéreurs dans les dix jours de la signature du compromis, soit au plus tard le 30 septembre 2001 et que ces derniers justifient en produisant l'accusé de réception que la SARL Pari leur a envoyé le compromis par lettre du 3 octobre 2001 présentée le 4 octobre 2001, ce retard n'a eu pour effet que de reporter le point de départ du délai, et en outre il avait été prévu que le délai de réalisation de la condition suspensive pouvait être conventionnellement prorogé mais les intimés n'établissement pas avoir saisi leur cocontractant d'une requête en ce sens ; surtout ainsi que s'en prévaut la SARL Pari, il résulte de la proposition commerciale de financement émise par la banque populaire le 21 octobre 2001 que le prêt sollicité par les acquéreurs ne s'avérait pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, la durée étant notamment de quinze ans au lieu de douze ; enfin les acquéreurs s'étaient abstenus, en méconnaissant leurs engagements de déposer des demandes de prêt à la fois à la Banque Populaire et au Crédit Mutuel, ce dernier n'ayant été saisi que le 5 février 2002, ainsi que cela résulte de son courrier du 13 février 2002 ; il appert du tout, en l'absence d'autres éléments, que la SARL Pari n'a commis aucun manquement ayant empêché la réitération du compromis, le refus de réitérer se trouvant uniquement imputable aux intimés ;
1° ALORS QU'en vertu des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, aucune commission, ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée, ni même acceptée, par l'intermédiaire professionnel ayant concouru à une opération immobilière tant que la condition suspensive à laquelle est soumis l'engagement des parties n'est pas réalisée ; que dès lors, en condamnant les époux X... et la SCI Nicolas à payer à la SARL Pari Immobilier le montant de sa commission, en relevant qu'elle avait accompli son mandat, bien que la condition suspensive mentionnée dans ce compromis n'ait pas été réalisée, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ;
2° ALORS QUE le compromis de vente sous condition suspensive signé entre les époux X... et la SCI Nicolas, d'une part, et les époux Y..., d'autre part, prévoyait sous la rubrique « Conditions suspensives » qu'en cas de défaut de réalisation de l'une des conditions suspensives prévues dans ce compromis imputable à l'acquéreur en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi ou d'un abus de droit, l'acquéreur devra indemniser le mandataire du préjudice subi ; qu'en se fondant sur cette clause nulle comme contraire à l'ordre public pour condamner les exposants à payer à la SARL Pari Immobilier le montant de sa commission, la Cour d'appel a violé les articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
3° ALORS QU'en vertu de l'article 1178 du Code civil, la condition suspensive d'obtention d'un prêt, figurant dans un acte de vente, n'est réputée accomplie que lorsque le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement ; que les seules circonstances, retenues en l'espèce par la Cour d'appel selon lesquelles les demandes de prêts ne respectaient pas exactement les délais ou les caractéristiques définies dans la promesse de vente, le Crédit Mutuel n'ayant été saisi que le 5 février 2002 et la durée du prêt sollicité à la Banque Populaire étant de quinze ans au lieu de douze, ne caractérisent pas, à elles seules, un manquement de la part des acquéreurs ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive ; que dès lors la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil ;
4° ALORS QU'à tout le moins, en s'abstenant de vérifier si les refus opposés par les banques aux acquéreurs n'emportaient pas refus de tout prêt aux conditions contractuelles prévues, la Cour d'appel n'a pas caractérisé à l'encontre des acquéreurs en manquement relevant de l'article 1178 du Code civil et a privé sa décision de base légale au regard de ce texte."
Il appartient à l'acquéreur de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.
A défaut, il devra payer l'indemnité contractuelle.
En voici une nouvellle illustration.
Arrêt n° 82 du 30 janvier 2008 (Cour de cassation - Troisième chambre civile).
" Sur le moyen unique : Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 de ce code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 2006) que la société civile immobilière Mountain Investments, constituée par les époux X..., a consenti à M. Y... et Mme Z... une promesse de vente d'un tènement immobilier sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 900 000 euros sur une durée maximale de 15 ans à un taux d'intérêts ne pouvant excéder 9 % l'an ; que les acquéreurs ayant renoncé à l'acquisition en raison du refus des établissements bancaires contactés, les vendeurs les ont assignés en paiement de l'indemnité prévue par le contrat, invoquant leur manque de diligence dans l'accomplissement des formalités relatives à la réalisation de la condition suspensive ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que si le courrier du Crédit lyonnais en date du 17 octobre 2002 ne mentionne ni la durée du prêt sollicité, ni le taux d'intérêts, on ne saurait pour autant en déduire que le refus opposé l'a été pour des raisons tenant à une demande irréaliste sur ces deux points ; qu'il est établi que la condition à laquelle était subordonnée la validité de l'acte ne s'est pas produite et qu'il n'est nullement démontré que ce soit par la faute de la carence des acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait aux acquéreurs de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 octobre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;"
Par acte du 21 octobre 2005, les consorts X... ont vendu aux époux Y... un appartement sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 29 novembre 2005, la signature de l'acte authentique étant fixée au 6 janvier 2006.
Ce prêt n'a cependant été obtenu que le 1er décembre 2005, soit 2 jours après l'expiration du délai fixé.
Les époux Y... ont assigné les consorts X... pour faire dire la vente parfaite (article 1589 du Code civil).
Par arrêt du 4 septembre 2008, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté cette demande au motif que le prêt n'avait été accordé que le 1er décembre 2005.
Selon la Cour, qui relève pourtant que la condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs, le "compromis" était devenu caduc en application des conditions générales de l'acte dès lors que les vendeurs n'ont pas accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive.
Devant la Cour de cassation, les vendeurs ont fait valoir que le compromis de vente fixait au 28 novembre 2005 le terme de la réalisation de la condition suspensive relative à l'octroi d'un crédit et stipulait : « si les parties décidaient pour des raisons de pure convenance de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur.. et acceptation écrite du vendeur » et que les acquéreurs n'avaient bénéficié d'aucune prorogation écrite du délai contractuel et ne justifiaient d'une obtention de crédit qu'en date du 1er décembre 2005.
Les acquéreurs faisaient valoir, à l'appui des articles 1178 et 1181 du Code civil et l'article L 312-16 du Code de la consommation, que lorsqu'une promesse synallagmatique de vente comporte une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, cette partie a seule qualité pour se prévaloir de sa non réalisation dans le délai convenu.
Par décision du 17 novembre 2009 (08-20721), la Cour de cassation a retenu cette argumentation.
La Cour suprême a en effet considéré " qu'en statuant ainsi, alors que lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition , la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ".
La Cour de cassation confirme ainsi sa jurisprudence selon laquelle la condition suspensive est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur (Cass. 3ème civ. 24 sept. 2003 n° 02-11815, 22 juin 2004 n° 03-10736 et 7 novembre 2007 n° 06-11750) lequel est donc seul à pouvoir se prévaloir de la caducité de la promesse ou de la vente.