loyers impayés (4)
Le Décret du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon est entré en vigueur.
Ce décret organise les modalités de résiliation du bail et la reprise des lieux abandonnés.
Outre la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire (sur assignation), il est désormais possible de former cette demande par requête
Le tribunal se prononce alors sans débat préalable sur :
Une opposition à cette décision peut être formée par le locataire ou le dernier occupant de son chef, dans le mois suivant sa signification, faute de quoi elle aura force de chose jugée.
Le locataire qui se trouve, sans faute de sa part, dans l'impossibilité de former cette opposition dans ce délai sans faute de sa part, peut obtenir un relevé de forclusion.
Lorsque l'ordonnance est passée en force de chose jugée, le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure d'expulsion simplifiée, qui lui permet en outre de débarrasser les meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge a statué.
Le juge de l'exécution sera saisi s'il y a des biens de valeur dans les lieux.
Voici, dans le détail, la manière dont s'articule cette procédure.
Celle-ci peut être formée par requête.
Elle tendra à voir constater la résiliation du bail (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989) en vue de la reprise des locaux abandonnés et à voir condamner le locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de bail.
La requête est remise ou adressée au greffe par le bailleur ou tout mandataire et doit être accompagnée des pièces justificatives, dont le procès-verbal d'huissier de justice visant à établir l'abandon.
S'il résulte des pièces fournies (notamment du constat d'inoccupation) qu'à l'évidence les lieux sont inoccupés, que le locataire n'exécute plus ses obligations et que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d'instance constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement.
Lorsque l'inventaire contenu dans le procès-verbal de l'huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge déclare abandonnés les biens n'apparaissant pas avoir de valeur marchande, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice.
Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le bailleur sauf, pour celui-ci, à procéder selon les voies de droit commun.
Une expédition de l'ordonnance revêtue de la formule exécutoire est signifiée, à l'initiative du bailleur, au locataire et aux derniers occupants du chef du locataire connus du bailleur.
La signification doit contenir, à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice :
1° L'indication qu'il peut être fait opposition à l'ordonnance par le destinataire qui entend la contester ;
2° L'indication du délai dans lequel l'opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée, et les formes selon lesquelles elle doit être faite ;
3° L'information que le destinataire peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le bailleur dans le délai prévu au 2° ;
4° L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et que le bailleur pourra reprendre son bien ;
5° Si l'ordonnance statue sur le sort de meubles laissés sur place :
a) L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et qu'il pourra être procédé à l'évacuation des biens laissés sur place ;
b) La sommation d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance et le rappel des dispositions de l'article 207 du décret du 31 juillet 1992.
Si la signification n'est faite à personne, l'huissier de justice doit porter verbalement à la connaissance du locataire les indications susvisées. L'huissier doit mentionner l'accomplissement de cette formalité dans l'acte de signification.
L'ordonnance est non avenue si elle n'a pas été signifiée dans les deux mois de sa date.
Le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l'ordonnance.
L'opposition est formée dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe.
L'exécution de l'ordonnance est suspendue pendant le délai d'opposition ainsi qu'en cas d'opposition formée dans ce délai.
En cas d'opposition, le greffier en avise sans délai l'huissier de justice ayant dressé le procès-verbal prévu à l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et convoque les parties à l'audience.
La convocation est adressée à toutes les parties.
Le tribunal statue sur les demandes présentées par le bailleur et examine les demandes incidentes ou moyens de défense au fond qui ne soulèvent pas une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction.
Le jugement du tribunal se substitueraalors à l'ordonnance.
Le juge qui constate que la requête a été présentée de manière abusive peut condamner le demandeur à une amende civile.
Si aucune des parties ne se présente, le tribunal constate l'extinction de l'instance. L'ordonnance est alors non avenue.
En l'absence d'opposition dans le mois suivant la signification, ou en cas de désistement de la partie qui a formé opposition, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée.
Un relevé de forclusion peut cependant être demandé (article 540 du code de procédure civile).
Un bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit.
Le bailleur a alors fait délivré à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée en acquisition de la clause.
La Cour d'appel a prononcé la nullité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.
Devant la Cour de cassation, le bailleur a soutenu que l'article L. 145-41 du code de commerce (décidant que toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai) aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application.
Il ajoutait que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de quinze jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard de l'article L 145-41 du code de commerce et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel aurait violé les dispositions susvisées outre les articles 1128 et 1134 du code civil (force obligatoire des conventions);
La Cour de cassation ne l'a pas suivi.
Selon la Cour suprême, la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, de sorte que la Cour d'appel en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle.
La sanction est lourde car la nullité frappe aussi bien la clause que le commandement qui la vise.
Rien ne sert donc de courir...
Voici le texte complet de l'arrêt et les moyens developpés (Source Legifrance).
" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 juin 2009), que la SCI Challenge (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la SNC Le Longchamp, a délivré à cette dernière le 17 novembre 2005 un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée en acquisition de la clause ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, alors, selon le moyen,
que selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de quinze jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Challenge aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Challenge à payer à la SNC Le Longchamp la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Challenge ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la SCI Challenge.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif sur ce point d'avoir prononcé la nullité de clause résolutoire de plein droit insérée dans le contrat de bail liant la SCI CHALLENGE à la SNC LONGCHAMP ;
AUX MOTIFS QUE le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécution faits à personne ou à domicile élu contenant mention de la clause, resté sans effet le bail sera résilié de plein droit, si bon semble à la bailleresse ; que la mention à la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tient en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du Code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que l'article L. 145-15 du même Code édicte la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41 ; qu'il s'ensuit que la clause résolutoire insérée au bail litigieux est nulle et qu'en conséquence le commandement visant cette clause dépourvue de tout effet doit être déclaré sans effet quant à la mise en jeu de ladite clause ;
ALORS QUE selon l'article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de 15 jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la Cour viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du Code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI CHALLENGE tendant à la résiliation du bail,
AUX MOTIFS QUE la destination des lieux prévue au bail est celle de « Bar Tabac Journaux » ; qu'il est prévu que les preneurs ne pourront sous aucun prétexte modifier, même momentanément cette destination ni changer la nature du commerce exploité dans les locaux loués ou adjoindre à ce commerce d'activités connexes ou complémentaires, sans s'être conformés à la procédure prévue à cet effet par la loi et qu'ils ne pourront notamment pas exploiter dans les lieux loués un snack ou un restaurant ; qu'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que l'activité de bureau de PMU est le prolongement de l'activité de café et celle de LOTO et jeux de la Française des Jeux à celle de débitant de TABAC ; que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalité particulières ;
ALORS QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; qu'en cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction, notamment, de l'évolution des usages commerciaux ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en l'espèce, pour écarter les demandes de la SCI CHALLENGE, tendant à la résiliation du bail fondée, notamment, sur la déspécialisation pratiquée, de façon unilatérale par la SNC LONGCHAMP, qui n'en avait pas averti le bailleur, la Cour retient que les activités de PMU et de distribution de jeux de la Française des jeux sont le prolongement de l'activité de café et de débitant de tabac, de sorte que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalités particulières ; qu'en statuant ainsi, sans constater que ces activités étaient prévues par le contrat de bail, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles L. 145-47 du Code de commerce et 1134 et 1184 du Code civil ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS, CE QUI N'EST PAS, QU'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que cette clause ne fait que reprendre les dispositions de l'article L. 145-47 du Code de commerce qui permet au locataire d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; que la procédure de notification prévue par cet article a pour unique objet de recueillir l'avis du bailleur sur le caractère connexe ou complémentaire de ces activités et, le cas échéant, de saisir le Tribunal d'un litige sur cette question ; qu'elle ne permet en revanche pas au bailleur de refuser l'adjonction d'activités qui présenteraient effectivement ce caractère ; qu'il s'en déduit que le propriétaire ne peut refuser au locataire une adjonction d'activité dès lors qu'il est établi que cette activité est connexe ou complémentaire à celle prévue au bail ; que le fait que le locataire n'ait pas suivi cette procédure n'a pas pour effet de le priver du droit qui lui est ainsi conféré ; qu'il convient dès lors de vérifier si les activités litigieuses susvisées présentent un caractère connexe ou complémentaire ; qu'il est constant que l'enregistrement des paris du PMU ainsi que la vente et la validation de produits de la FRANCAISE DES JEUX sont pour l'essentiel confiés aux bars-tabacs de sorte que ces activités sont manifestement complémentaires ; que la SNC LE LONGCHAMP a donc le droit d'adjoindre ces activités prévues à celles prévues au bail sans que la SCI CHALLENGE puisse s'en prévaloir pour en justifier la résolution ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, et s'exposer à des sanctions contractuelles, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en décidant le contraire, par des motifs adoptés du jugement entrepris, la Cour viole l'article L. 145-47 du Code de commerce."
Texte de la question d'un député :
Monsieur Le Fur a interrogé au mois de janvier 2010 le ministre du logement et de la ville sur les garanties pour loyers impayés.
Selon lui " si moins de 1 % des contrats de location de logements font l'objet de contentieux pour loyers impayés, les propriétaires impliqués dans ces procédures éprouvent les plus grandes difficultés à recouvrer le montant intégral des loyers et charges dus. En effet l'assurance de garantie contre les loyers impayés demeure facultative. Ces contrats représentent pour le bailleur près de 2,5 % du montant total du loyer et des charges locatives facturées chaque année. Ce montant est jugé trop élevé par nombre de propriétaires qui préfèrent privilégier la rentabilité de leur patrimoine au détriment de la sécurité juridique. Depuis le 1er janvier 2007, la garantie des risques locatifs instaurée par la loi du 26 juillet 2005, permet la conclusion de contrats d'assurance particuliers, aidés par l'État et le 1 % logement. Les bailleurs de locataires titulaires d'un pass garantie des risques locatifs peuvent souscrire une assurance moyennant 2 % à 2,5 % du montant des loyers et des charges plafonnés à 2 300 euros mensuels. Cette assurance couvre les impayés jusqu'au départ du locataire, les honoraires d'avocat et d'huissier, les frais annexes de procédure judiciaire et les détériorations immobilières limitées à 7 700 euros taxes comprises par sinistre et par logement, avec une franchise de deux mois de loyers et de charges ".
Il a donc demandé un premier bilan de la mise en oeuvre de ce mécanisme de garantie des risques locatifs.
Voici la réponse du Ministre du logement :
" La garantie universelle des risques locatifs (GRL), dont l'honorable parlementaire demande un premier bilan, consiste en une extension du champ de couverture des assurances contre les impayés de loyer. Elle repose sur l'idée qu'une assurance généralisée contre le risque d'impayés augmentera la remise sur le marché de logements vacants et facilitera l'accès des locataires au parc privé. Elle prévoit également des possibilités d'accompagnement social en cas de difficultés du locataire à honorer son loyer. Son financement public est destiné à rendre éligible tout locataire dont le taux d'effort n'excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel. Ce financement est partagé entre l'État et Action logement (anciennement 1 % logement) selon le statut des locataires couverts. Depuis 2007, une première génération de contrats de garantie universelle des risques locatifs a été distribuée. À fin 2009, près de 100 000 logements du parc locatif privé sont couverts dans ce cadre. Selon les premières études réalisées, cette garantie a effectivement permis un accès plus facile à ces logements pour certaines catégories de ménages, en particulier des salariés aux revenus modestes. Elle a également encouragé le maintien sur le marché de certains biens soumis à un risque de vacance en l'absence d'ouverture à des locataires présentant des garanties limitées. Enfin, elle a permis un certain apaisement de la relation locative en palliant l'impasse de certaines situations, en particulier l'absence de caution. En revanche, elle est restée relativement méconnue et son fonctionnement est apparu peu lisible pour les locataires, les non-professionnels et un certain nombre d'agences immobilières. Le recours à ce dispositif à l'image sociale a pu également être ressenti comme un dispositif stigmatisant pour les locataires. Les propriétaires ou leurs représentants ont pu se sentir insuffisamment informés sur le traitement social et la gestion du recouvrement de l'impayé. Enfin, les conditions concurrentielles de son développement ne sont pas apparues satisfaisantes dans le cadre du marché d'assurances impayées privées. C'est pourquoi, à l'issue d'une longue concertation menée entre l'État, les partenaires sociaux d'Action logement et les représentants des entreprises d'assurances, le dispositif fait actuellement l'objet d'un aménagement, présenté en conseil des ministres du 23 décembre 2009. Il s'agit de permettre une meilleure implication des entreprises d'assurances dans le dispositif avec un contrat socle non stigmatisant permettant d'accueillir les locataires déjà couverts par le marché des assurances « loyers impayés » comme ceux qui ne l'étaient pas encore. Le financement public intervient uniquement concernant les seuls locataires connaissant un taux d'effort élevé (entre 28 % et 50 %) ou disposant de revenus précaires. Ces évolutions sont de nature à permettre un développement plus important de la garantie universelle des risques locatifs et à répondre ainsi aux objectifs d'accès plus facile de tous les locataires au parc privé et de remise sur le marché de logements vacants. Cela devrait contribuer également à rendre inutile le cautionnement d'une personne physique, les bailleurs couverts par la garantie étant suffisamment sécurisés. "
Il est tout d'abord possible de pratiquer une saisie conservatoire sur le mobilier du locataire ou sur son compte bancaire avant tout procès et sans jugement préalable.
Mais cette saisie risque de s'avérer infructueuse.
S'agissant de la procédure judiciaire, il faut agir très vite car les délais impératifs de cette procédure sont extrêmement longs.
En voici les grandes lignes.
Lorsque le locataire ne règle plus les loyers et/ou charges et après avoir cherché une solution à l'amiable, il faut rapidement lui faire délivrer, par Huissier, un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour apurer sa dette.
S'il ne le fait pas, le Juge du Tribunal d'Instance du lieu où se trouve l'immeuble doit être saisi dès l'expiration du délai de deux mois.
L'assignation devra être dénoncée au Préfet et l'audience ne pourra se tenir au plus tôt deux mois à compter de cette information du préfet.
Le juge a alors la possibilité de prononcer la résiliation du bail ou d'accorder au locataire un délai pouvant aller jusqu'à deux ans, pour régler sa dette.
Ce sera généralement le cas si le locataire est de bonne foi (perte d'emploi, difficultés familiales...).
Si le locataire respecte l'échéancier qui lui est fixé, le bail ne sera pas résilié.
Dans le cas contraire le bail sera résilié et le bailleur pourra faire expulser le locataire sans être obligé de revenir devant le Juge.
Le Juge peut aussi prononcer l'expulsion du locataire.
Aucune expulsion ne peut cependant intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars : c'est la trêve hivernale, sauf s'il est prévu un relogement décent pour l'occupant et sa famille, si les locaux font l'objet d'un arrêté de péril car ils menacent de s'écrouler ou si les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés par voie de fait (squatters).
Le Bailleur devra faire délivrer, par l'intermédiaire d'un Huissier, (qui se chargera de la procédure d'expulsion proprement dite) un commandement de quitter les lieux.
Le locataire a ensuite deux mois pour quitter les lieux.
S'il refuse, l'Huissier doit requérir le concours de la force publique.
Ce recours lui est parfois refusé (risque de troubles à l'ordre public, enfants en bas âge...).
Ce refus ouvre au Bailleur, deux mois après cette réquisition, une action permettant d'engager la responsabilité de l'Etat devant le Tribunal administratif (article 16 de la loi du 9 juillet 1991).
Si la fin du délai de deux mois tombe en hiver (entre le 1er novembre et le 15 mars), la responsabilité de l'Etat ne sera engagée qu'à compter du 16 mars, fin de la trêve hivernale.
Avant de saisir la juridiction administrative, le bailleur doit exercer, dès le refus exprès de l'adminstration ou deux mois à compter de la réquisition de la force publique, un recours gracieux. Ce recours peut prendre la forme d'un courrier recommandé avec A.R. détaillant la créance. A cette requête doivent être annexés notamment les justificatifs de la créance et une copie des actes de procédures.
A compter de cette requête, l'adminstration dispose d'un délai de quatre mois pour répondre. Une absence de réponse équivaut à un rejet.
Le bailleur dispose alors d'un délai de deux mois pour se pourvoir, devant le Tribunal administratif, contre cette décision.
Pour ce recours contentieux, le recours à l'avocat est obligatoire.
Lorsque l'action contre l'Etat est accueillie favorablement, le Tribunal condamne l'Etat à payer au bailleur les loyers impayés à partir de la date de réquisition de la force publique.
La responsabilité de l'Etat prend fin lorsqu'elle accorde le concours de la force publique.
On l'aura compris, il peut s'écouler beaucoup de temps entre le premier impayé et le moment où le bailleur récupère son logement.
Il faut donc, autant que faire se peut, éviter d'être piégé par des manoeuvres d'un locataire de mauvaise foi, dont le seul but sera d'atteindre la trêve hivernale. Il est donc inutile d'attendre lorsque la voie amiable n'aboutit manifestement pas.
Le locataire de bonne foi a tout autant intérêt à réagir rapidement, car l'accumulation de loyers impayés risque d'hypothéquer lourdement la possibilité de sauver le bail.
Le locataire de bonne foi peut en effet obtenir des délais de paiement (article 1244-1 du Code civil).
En cas de respect de l'échéancier fixé par le Tribunal, le bail ne sera pas résilié.
En cas d'expulsion, il peut aussi obtenir du juge un délai (un an maximum contre trois ans auparavant) lorsque son relogement s'avère difficile en dépit de sa bonne volonté (promesse d'embauche, demande de logement social).
Le juge tient compte de la situation du locataire et du propriétaire (état de santé, âge, ressources...).