Le blog de droit immobilier du Cabinet LOUBATON

Selon l'article 1722 du Code civil " Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ".

Faisant application de ce texte, la Cour de cassation a récemment jugé que la destruction totale du bien loué avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits contractuels et statutaires par la société locataire.

Celle-ci pouvait plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction dès lors que celle-ci ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'était pas entrée dans son patrimoine.

Voici le texte de cette décsion et les moyens du pourvoi :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 2 mars 2010), que

la commune de Thonon-les-Bains, propriétaire d'une parcelle de terrain donnée à bail commercial à la société Discothèque Le Malibu, a, par acte du 26 août 2004, délivré un congé à celle-ci pour le 30 avril 2005 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction ; qu'une expertise, ordonnée en vue de déterminer le montant de celle-ci, était en cours lorsqu'un incendie, survenu dans la nuit du 1er au 2 juin 2005, a totalement détruit l'immeuble loué ; que, par acte du 5 octobre 2005, la commune de Thonon-les-Bains a assigné la société Discothèque Le Malibu en constatation de la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l'article 1722 du code civil ; que M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Discothèque Le Malibu, a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de la commune à lui verser une certaine somme à titre d'indemnité d'éviction ; qu'en cours d'instance le département de la Haute-Savoie, cessionnaire du bien en cause, aux termes d'un contrat de vente passé le 18 septembre 2006, est intervenu volontairement à l'instance et a repris à son compte l'action de la commune en dénégation du droit à indemnité d'éviction ;

Sur les premier et deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu que M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Discothèque Le Malibu, a demandé à la Cour de cassation le renvoi au Conseil constitutionnel de la question de la constitutionnalité des dispositions de l'article 1722 du code civil au regard du principe constitutionnel du respect de la propriété privée garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ; que l'arrêt du 4 janvier 2011 de cette chambre a dit n'y avoir lieu à ce renvoi ;

D'où il suit que le moyen est inopérant ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Discothèque Le Malibu, fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction, alors, selon le moyen :

1°/ que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que ce principe interdit notamment qu'une personne soit privée d'une espérance légitime de créance ; qu'un preneur à bail commercial auquel un congé a été délivré sans offre de renouvellement est titulaire d'une créance d'indemnité d'éviction dont il ne saurait être privé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel en décidant qu'en vertu de l'article 1722 du code civil la société Discothèque Le Malibu devait perdre le bénéfice de l'indemnité d'éviction qui lui était acquise, après qu'elle ait reçu un congé sans offre de renouvellement, du seul fait que les locaux commerciaux qu'elle exploitait avaient été totalement détruits par incendie, a violé l'article1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2°/ que toute personne a le droit de jouir de la propriété des biens qu'elle a acquis légalement, de les utiliser, d'en disposer et de les léguer ; que ce principe interdit notamment qu'une personne soit privée d'une espérance légitime de créance ; qu'un preneur à bail commercial auquel un congé a été délivré sans offre de renouvellement est titulaire d'une créance d'indemnité d'éviction dont il ne saurait être privé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel en décidant qu'en vertu de l'article 1722 du code civil la société Discothèque Le Malibu devait perdre le bénéfice de l'indemnité d'éviction qui lui était acquise, après qu'elle ait reçu un congé sans offre de renouvellement, du seul fait que les locaux commerciaux qu'elle exploitait avaient été totalement détruits par incendie, a violé l'article 17 de la Charte des droits fondamentaux de l'Union européenne ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu' en application de l'article 1722 du code civil, la destruction totale du bien loué avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits contractuels et statutaires par la société Discothèque Le Malibu, la cour d'appel en a exactement déduit , sans violer l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ni l'article 17 de la Charte des droits fondamentaux de l'Union européenne, que cette société ne pouvait plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'était pas entrée dans son patrimoine ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Discothèque Le Malibu aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Discothèque Le Malibu à payer au département de la Haute-Savoie la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Discothèque Le Malibu

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail dont la société DISCOTHEQUE LE MALIBU était titulaire sur la parcelle cadastrée section A1, lieudit «les Ilages du pont» sur le territoire de la commune de THONON LES BAINS et dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société DISCOTHEQUE LE MALIBU ;

AUX MOTIFS QUE «le rejet de la demande de renvoi de l'affaire, sollicitée courant janvier 2010 par la société LE MALIBU afin de lui permettre de poser une question prioritaire de constitutionnalité de l'article 1722 du code civil, prive d'objet la demande de sursis à statuer qu'elle a présentée dans ses dernières conclusions en revendiquant l'application d'une loi qui n'est pas entrée en vigueur» ;

ALORS QUE dans les instances en cours, une question prioritaire de constitutionnalité doit, pour être recevable, être présentée sous la forme d'un mémoire distinct et motivé produit à compter du 1er mars 2010 ; que la question prioritaire de constitutionnalité est donc recevable à la seule condition d'avoir été soulevée, à compter du 1er mars 2010, dans un mémoire distinct et motivé ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a pourtant refusé d'examiner la question prioritaire de constitutionnalité de l'article 1722 du Code civil alors même qu'elle avait été soulevée par la société DISCOTHEQUE LE MALIBU dans un mémoire distinct et motivé en date du 1er mars 2010, en violation de l'article 7 du décret du 16 février 2010.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail dont la société DISCOTHEQUE LE MALIBU était titulaire sur la parcelle cadastrée section A1, lieudit «les Ilages du pont» sur le territoire de la commune de THONON LES BAINS et dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société DISCOTHEQUE LE MALIBU ;

AUX MOTIFS QUE «l'article 1722 du code civil qui, de portée générale, s'applique aux baux d'habitation comme aux baux commerciaux, dispose : «Si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit... Il n'y a pas lieu à dédommagement» ; Que bien qu'à la date à laquelle le sinistre est survenu la bailleresse avait déjà délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement et offre de versement d'une indemnité d'éviction, le preneur, par l'effet de son maintien dans les lieux dans l'attente de la fixation et du paiement de cette indemnité, demeurait tenu, conformément à l'article L. 145-28 du code de commerce, de toutes les clauses et conditions du bail, de sorte qu'en vertu de l'article 1722 du code civil, la destruction totale du bien, dont l'origine, volontaire ou non, est restée indéterminée, a entraîné la résiliation de plein droit du bail, indépendamment du congé précédemment délivré et dont la prise d'effet était suspendue à l'accord des parties sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur et à la renonciation subséquente du bailleur à exercer son droit de repentir ; Que par l'effet de cette résiliation de plein droit la société DISCOTHEQUE LE MALIBU, privée de ses droits contractuels et statutaires, ne peut donc plus prétendre au versement de l'indemnité d'éviction qui ne lui était pas encore définitivement acquise au jour du sinistre, ce qui prive de toute portée le moyen tiré de la violation de l'article 1 du protocole 1 de la Convention Européenne des droits de l'Homme dès lors que cette indemnité n'était pas entrée dans son patrimoine, de même qu'elle rend inopérant le moyen tiré de l'atteinte à l'article 17 de la Charte des Droits Fondamentaux de l'Union Européenne dès lors que, constituant la contrepartie de la perte du droit statutaire du preneur au renouvellement de son bail en cas de congé avec refus de renouvellement, cette indemnité se trouve dépourvue de cause lorsque, par suite de la perte totale du bien donné à bail, le propriétaire en perd l'usage ; Que c'est donc par de justes motifs qu'en vertu de l'article 1722 du code civil le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail et dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction ; Qu'en vertu de ce même article, l'appelante, qui ne rapporte pas la preuve de la faute de la bailleresse dans la survenance de l'incendie, ne peut prétendre à aucune indemnité à raison de la perte de son fonds de commerce» ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'«aux termes de l'article 1722 du Code civil, si, pendant, la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et il n'y a lieu à aucun dédommagement. Aux termes de l'article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. En application de ces textes, la SARL DISCOTHEQUE LE MALIBU s'étant maintenue dans les lieux après le congé délivré par la commune de THONON LES BAINS en attendant le paiement de l'indemnité d'éviction, ce maintien s'est effectué aux clauses et conditions du bail expiré. Il y a donc lieu de faire application de l'article 1722 du Code civil et de constater la résiliation de plein droit du bail, sans dédommagement, du fait de la destruction totale des immeubles loués par un incendie. Et il convient en conséquence de débouter la SARL DISCOTHEQUE LE MALIBU de sa demande en paiement de l'indemnité d'éviction, ainsi que de sa demande d'indemnité au titre «pertes sur immobilisation»» ;

ALORS QUE l'article 1722 du Code civil est contraire au principe constitutionnel de protection de la propriété privée ; qu'il y a lieu, dès lors, de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel ; qu'à la suite de la déclaration d'inconstitutionnalité qui interviendra, l'arrêt attaqué rendu sur le fondement de l'article 1722 du Code civil se trouvera privé de base légale au regard des articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et Citoyen et la Cour de cassation ne pourra que l'annuler.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail dont la société DISCOTHEQUE LE MALIBU était titulaire sur la parcelle cadastrée section A1, lieudit «les Ilages du pont» sur le territoire de la commune de THONON LES BAINS et dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société DISCOTHEQUE LE MALIBU ;

AUX MOTIFS QUE «l'article 1722 du code civil qui, de portée générale, s'applique aux baux d'habitation comme aux baux commerciaux, dispose : «Si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit... Il n'y a pas lieu à dédommagement» ; Que bien qu'à la date à laquelle le sinistre est survenu la bailleresse avait déjà délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement et offre de versement d'une indemnité d'éviction, le preneur, par l'effet de son maintien dans les lieux dans l'attente de la fixation et du paiement de cette indemnité, demeurait tenu, conformément à l'article L. 145-28 du code de commerce, de toutes les clauses et conditions du bail, de sorte qu'en vertu de l'article 1722 du code civil, la destruction totale du bien, dont l'origine, volontaire ou non, est restée indéterminée, a entraîné la résiliation de plein droit du bail, indépendamment du congé précédemment délivré et dont la prise d'effet était suspendue à l'accord des parties sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur et à la renonciation subséquente du bailleur à exercer son droit de repentir ; Que par l'effet de cette résiliation de plein droit la société DISCOTHEQUE LE MALIBU, privée de ses droits contractuels et statutaires, ne peut donc plus prétendre au versement de l'indemnité d'éviction qui ne lui était pas encore définitivement acquise au jour du sinistre, ce qui prive de toute portée le moyen tiré de la violation de l'article 1 du protocole 1 de la Convention Européenne des droits de l'Homme dès lors que cette indemnité n'était pas entrée dans son patrimoine, de même qu'elle rend inopérant le moyen tiré de l'atteinte à l'article 17 de la Charte des Droits Fondamentaux de l'Union Européenne dès lors que, constituant la contrepartie de la perte du droit statutaire du preneur au renouvellement de son bail en cas de congé avec refus de renouvellement, cette indemnité se trouve dépourvue de cause lorsque, par suite de la perte totale du bien donné à bail, le propriétaire en perd l'usage ; Que c'est donc par de justes motifs qu'en vertu de l'article 1722 du code civil le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail et dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction ; Qu'en vertu de ce même article, l'appelante, qui ne rapporte pas la preuve de la faute de la bailleresse dans la survenance de l'incendie, ne peut prétendre à aucune indemnité à raison de la perte de son fonds de commerce» ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'«aux termes de l'article 1722 du Code civil, si, pendant, la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et il n'y a lieu à aucun dédommagement. Aux termes de l'article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. En application de ces textes, la SARL DISCOTHEQUE LE MALIBU s'étant maintenue dans les lieux après le congé délivré par la commune de THONON LES BAINS en attendant le paiement de l'indemnité d'éviction, ce maintien s'est effectué aux clauses et conditions du bail expiré. Il y a donc lieu de faire application de l'article 1722 du Code civil et de constater la résiliation de plein droit du bail, sans dédommagement, du fait de la destruction totale des immeubles loués par un incendie. Et il convient en conséquence de débouter la SARL DISCOTHEQUE LE MALIBU de sa demande en paiement de l'indemnité d'éviction, ainsi que de sa demande d'indemnité au titre « pertes sur immobilisation»» ;

ALORS D'UNE PART QUE toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que ce principe interdit notamment qu'une personne soit privée d'une espérance légitime de créance ; qu'un preneur à bail commercial auquel un congé a été délivré sans offre de renouvellement est titulaire d'une créance d'indemnité d'éviction dont il ne saurait être privé ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel en décidant qu'en vertu de l'article 1722 du Code civil la société DISCOTHEQUE LE MALIBU devait perdre le bénéfice de l'indemnité d'éviction qui lui était acquise, après qu'elle ait reçu un congé sans offre de renouvellement, du seul fait que les locaux commerciaux qu'elle exploitait avaient été totalement détruits par incendie, a violé l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention Européenne de sauvegarde des Droits de l'Homme et des libertés fondamentales ;

ALORS D'AUTRE PART QUE toute personne a le droit de jouir de la propriété des biens qu'elle a acquis légalement, de les utiliser, d'en disposer et de les léguer ; que ce principe interdit notamment qu'une personne soit privée d'une espérance légitime de créance ; qu'un preneur à bail commercial auquel un congé a été délivré sans offre de renouvellement est titulaire d'une créance d'indemnité d'éviction dont il ne saurait être privé ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel en décidant qu'en vertu de l'article 1722 du Code civil la société DISCOTHEQUE LE MALIBU devait perdre le bénéfice de l'indemnité d'éviction qui lui était acquise, après qu'elle ait reçu un congé sans offre de renouvellement, du seul fait que les locaux commerciaux qu'elle exploitait avaient été totalement détruits par incendie, a violé l'article 17 de la Charte des droits fondamentaux de l'Union Européenne ".

Une société A était titulaire d'un bail commercial qui lui avait été consenti le 8 décembre 2000.

Au titre de la clause de destination des lieux loués le bail stipulait que " les lieux ci-dessus désignés sont loués à usage exclusif de commerce ayant un rapport avec la vente : vente de produits d'habillement, accessoires, produits alimentaires, art décoratif, librairie, salon de thé, petite restauration, le preneur s'y interdit d'exercer toute activité ayant un rapport quelconque avec les assurances et la restauration et de toute activité pouvant faire concurrence aux commerçants en place dans notre immeuble ".

Un local voisin situé dans le même immeuble a été donné à bail commercial par le même bailleur le 6 mars 2003 à Monsieur Z lequel a cédé son bail à Monsieur Y pour y exercer " une activité d'artisant glacier exclusivement ".

L'acte de cession reprenait la clause de destination figurant au bail du 6 mars 2003 stipulant que " les locaux faisant l'objet du présent bail devront exclusivement être destinés à l'exercice de tous commerce, à l'exception de ceux bruyants et malodorants, ainsi que ceux existant déjà au sein de l'immeuble... ".

Monsieur Y... a ouvert un fonds de commerce exploité sous la forme de la société à responsabilité limitée Y... (la SARL), dont l'objet social était l'activité de glacier, ainsi que toute activité s'y rapportant à emporter ou à consommer sur place.

Estimant que la SARL lui faisait au mépris de ses engagements une concurrence directe, la société A, qui exploitait dans les lieux loués une activité de salon de thé, petite restauration à consommer sur place et vente de produits alimentaires, l'a assignée, ainsi que M. Y..., pour obtenir la fermeture de son fonds de commerce et des dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

La Cour d'appel de Pau a estimé que seule pouvait être exercée dans les lieux loués l'activité d'artisan glacier. Elle a donc décidé de leur interdire d'exercer toute activité concurrentielle à celle de la société A et de les condamner à payer à celle-ci une certaine somme à titre de dommages-intérêts.

Par arrêt du 13 juillet 2010 (n° de pourvoi 09-67516), la Cour de cassation a rejetté le pourvoi au motif que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Selon la Cour suprême, ayant retenu, sans dénaturation, que la clause stipulée à l'acte de cession du 17 avril 2008 avait pour but d'interdire au deuxième locataire d'exercer en même temps que le premier locataire déjà installé dans l'immeuble la même activité que celui-ci et ayant relevé que l'activité de la société Y... n'était pas limitée à la production et à la vente de glace mais qu'elle portait également sur la vente de pâtisseries, gaufres, petits déjeuners, café et autres boissons le tout dans un " salon de dégustation ", qu'il ne s'agissait pas d'une activité marginale et que cette activité, exercée au mépris de la clause de non-concurrence insérée dans l'acte de cession du droit au bail, était directement concurrente de celle de la société Compagnie écossaise, la cour d'appel a ainsi caractérisé le dommage causé par les manquements de la société Y... et de M. Y... à la société A installée dans le même immeuble et a légalement justifié sa décision.

Voici le texte de cette décsion et les moyens developpés :

" Attendu selon l'arrêt attaqué (Pau, 30 avril 2009), que la société Compagnie écossaise Saint-André (la Compagnie écossaise) est titulaire d'un bail commercial qui lui a été consenti le 8 décembre 2000 par la Caisse régionale d'assurances mutuelles agricole du Sud Ouest (CRAMA) ; qu'au titre de la clause de destination des lieux loués le contrat stipulait que " les lieux ci-dessus désignés sont loués à usage exclusif de commerce ayant un rapport avec la vente : vente de produits d'habillement, accessoires, produits alimentaires, art décoratif, librairie, salon de thé, petite restauration, le preneur s'y interdit d'exercer toute activité ayant un rapport quelconque avec les assurances et la restauration et de toute activité pouvant faire concurrence aux commerçants en place dans notre immeuble " ; qu'un local voisin situé dans le même immeuble a été donné à bail commercial par la CRAMA le 6 mars 2003 à M. Z..., lequel a cédé son bail le 17 avril 2008 à M. Y... pour y exercer " une activité d'artisant glacier exclusivement " ; que l'acte de cession reprenait la clause de destination figurant au bail du 6 mars 2003 stipulant que " les locaux faisant l'objet du présent bail devront exclusivement être destinés à l'exercice de tous commerce, à l'exception de ceux bruyants et malodorants, ainsi que ceux existant déjà au sein de l'immeuble... " ; que M. Y... a ouvert un fonds de commerce exploité sous la forme de la société à responsabilité limitée Y... (la SARL), dont l'objet social était l'activité de glacier, ainsi que toute activité s'y rapportant à emporter ou à consommer sur place ; qu'estimant que la SARL lui faisait au mépris de ses engagements une concurrence directe, la Compagnie écossaise, qui exploite dans les lieux loués une activité de salon de thé, petite restauration à consommer sur place et vente de produits alimentaires, l'a assignée, ainsi que M. Y..., pour obtenir la fermeture de son fonds de commerce et des dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

Attendu que M. Y... et la SARL font grief à l'arrêt de dire que seule peut-être exercée dans les lieux loués l'activité d'artisan glacier, de leur interdire d'exercer toute activité concurrentielle à celle de la Compagnie écossaise et de les condamner à payer à celle-ci une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1° / que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en retenant, pour condamner M. Y... et la société Y..., qu'ils " ne respectaient pas la clause de non concurrence insérée dans l'acte de cession du droit du bail ", dont la société Compagnie écossaise Saint-André, tiers à cette convention, n'était pas en droit de se prévaloir, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil ;

2° / que le fait d'exercer une activité similaire à celle de son voisin n'est pas fautif ; qu'en se bornant à retenir, pour condamner M. Y... et la société Y..., qu'ils ne respectaient pas les obligations contractées à l'égard de leur bailleur dans un contrat auquel la société Compagnie écossaise Saint-André était étrangère, sans indiquer en quoi le comportement de M. Y... et de la société Y... pouvait constituer une faute à l'égard de la société Compagnie écossaise Saint-André, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la liberté du commerce et de l'industrie ;

3° / que subsidiairement la clause de non concurrence litigieuse interdisait " tous commerces existant déjà au sein de l'immeuble " ; qu'il en résulte que la cour d'appel devait se prononcer au regard des " commerces " exploités et non au regard des " activités " exercées ; qu'un commerce de " salon de thé " n'est pas concurrent d'un commerce de " glacier ", quand bien même ils auraient certaines activités en commun ; qu'en se déterminant au regard des activités exercées et non, ainsi que le commandait la clause, au regard des " commerces ", la cour d'appel a dénaturé la clause et violé l'article 1134 du code civil ;

4° / que, subsidiairement encore, en ne recherchant pas si l'activité de vente de boissons n'était pas, selon les usages de la profession et du commerce, le corollaire nécessaire de la vente de glaces, de sorte qu'autorisés à exercer une activité de glacier, M. Y... et la société Y... l'étaient aussi à vendre des boissons, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

5° / que le caractère d'ordre public des règles applicables à la déspécialisation ne permet pas de fonder une opposition à leur mise en oeuvre sur le fondement d'une clause d'exclusivité ; qu'en ne recherchant pas si en autorisant l'activité de glacier, le bailleur n'avait pas également accordé l'autorisation de commercialiser des boisssons non alcoolisées, ce dont il résultait la déspécialisation partielle du bail à laquelle la société Compagnie écossaise Saint-André ne pouvait s'opposer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-47 du code de commerce ;

Mais attendu que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'ayant retenu, sans dénaturation, que la clause stipulée à l'acte de cession du 17 avril 2008 avait pour but d'interdire au deuxième locataire d'exercer en même temps que le premier locataire déjà installé dans l'immeuble la même activité que celui-ci et ayant relevé que l'activité de la société Y... n'était pas limitée à la production et à la vente de glace mais qu'elle portait également sur la vente de pâtisseries, gaufres, petits déjeuners, café et autres boissons le tout dans un " salon de dégustation ", qu'il ne s'agissait pas d'une activité marginale et que cette activité, exercée au mépris de la clause de non-concurrence insérée dans l'acte de cession du droit au bail, était directement concurrente de celle de la société Compagnie écossaise, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à des recherches qui ne lui avaient pas été demandées, a ainsi caractérisé le dommage causé par les manquements de la société Y... et de M. Y... à la Compagnie écossaise installée dans le même immeuble, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y..., la société Y..., et M. X..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y..., de la société Y... et de M. X..., ès qualités ; les condamne, ensemble, à payer à la Compagnie écossaise la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour M. Y..., la société Y... et la société X..., ès qualités.

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Monsieur Y... et la société Y... ne peuvent exercer que l'activité d'artisan glacier, de leur avoir fait interdiction d'exercer toute activité concurrentielle à celle de la société COMPAGNIE ECOSSAISE SAINT ANDRE, notamment celle de salon de thé et de les avoir condamnés au paiement de la somme de 2. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QU'il ressort des éléments produits par la société COMPAGNIE ECOSSAISE SAINT ANDRE que l'activité de la société Y... n'est pas limitée à la production et à la vente de glaces produites ; que la société Y... exerce également une activité de salon de thé puisque les photographies et autres pièces dont la nouvelle carte des consommations, démontrent que l'activité n'est non seulement pas limitée à l'activité d'artisan glacier mais également la vente de pâtisseries, gaufres, petit déjeuner, café et autres boissons, le tout dans un salon de dégustation ; qu'il ne s'agit pas d'une activité marginale surtout pendant la période d'hiver comme cela ressort des éléments comptables ; que Monsieur Y... et la société Y... ne respectent pas sur ce point la clause de non concurrence insérée dans l'acte de cession de droit au bail ; qu'il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris et d'interdire à Monsieur Y... et à la société Y... d'exercer toute activité directement concurrente à celle exercée par la société COMPAGNIE ECOSSAISE SAINT ANDRE, à savoir toute l'activité relevant du salon de thé, vente de boissons et de pâtisseries diverses, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt, la seule activité restant autorisée étant celle d'artisan glacier ;

1) ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en retenant, pour condamner Monsieur Y... et la société Y..., qu'ils « ne respectaient pas la clause de non concurrence insérée dans l'acte de cession du droit au bail », dont la société COMPAGNIE ECOSSAISE SAINT ANDRE, tiers à cette convention, n'était pas en droit de se prévaloir, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil ;

2) ALORS QUE le fait d'exercer une activité similaire à celle de son voisin n'est pas fautif ; qu'en se bornant à retenir, pour condamner Monsieur Y... et la société Y..., qu'ils ne respectaient pas les obligations contractées à l'égard de leur bailleur dans un contrat auquel la société COMPAGNIE ECOSSAISE SAINT ANDRE était étrangère, sans indiquer en quoi le comportement de Monsieur Y... et de la société Y... pouvait constituer une faute à l'égard de la société COMPAGNIE ECOSSAISE SAINT ANDRE, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la liberté du commerce et de l'industrie ;

3) ALORS QUE subsidiairement la clause de non concurrence litigieuse interdisait « tous commerces existant déjà au sein de l'immeuble » ; qu'il en résulte que la cour d'appel devait se prononcer au regard des « commerces » exploités et non au regard des « activités » exercées ; qu'un commerce de « salon de thé » n'est pas concurrent d'un commerce de « glacier », quand bien même ils auraient certaines activités en commun ; qu'en se déterminant au regard des activités exercées et non, ainsi que le commandait la clause, au regard des « commerces », la cour d'appel a dénaturé la clause et violé l'article 1134 du code civil ;

4) ALORS QUE, subsidiairement encore, en ne recherchant pas si l'activité de vente de boissons n'était pas, selon les usages de la profession et du commerce, le corollaire nécessaire de la vente de glaces, de sorte qu'autorisés à exercer une activité de glacier, Monsieur Y... et la société Y... l'étaient aussi à vendre des boissons, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

5) ALORS QUE le caractère d'ordre public des règles applicables à la déspécialisation ne permet pas de fonder une opposition à leur mise en oeuvre sur le fondement d'une clause d'exclusivité ; qu'en ne recherchant pas si en autorisant l'activité de glacier, le bailleur n'avait pas également accordé l'autorisation de commercialiser des boissons non alcoolisées, ce dont il résultait la déspécialisation partielle du bail à laquelle la société COMPAGNIE ECOSSAISE SAINT ANDRE ne pouvait s'opposer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L145-47 du code de commerce."

Une cour d'appel ne peut rejeter la demande du bailleur tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire au motif que le preneur a régulièrement formé opposition au commandement de payer visant cette clause et que les sommes dues à ce titre ont été acquittées, sans avoir octroyé de délais ni constaté qu'il en avait été accordé.

C'est en substance ce qu'a récemment jugé la Cour de cassation (arrêt du 8 avril 2010 n° de pourvoi 09-11292).

Voici le texte de cet arrêt et les moyens soutenus :

" Vu l'article L. 145-41 du code de commerce ;

Attendu que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 novembre 2008), que la société civile immobilière Tryvi (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial, les a donnés à bail, par acte du 15 novembre 1990, à la société à responsabilité limitée Le Bois français (la SARL) ; que le 25 janvier 2005, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à la locataire ; que cette dernière a, dans le mois qui a suivi, formé opposition à ce commandement et saisi le juge à l'effet d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ; que la SCI a demandé au tribunal de constater l'acquisition de cette clause ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le preneur a régulièrement formé opposition au commandement à lui délivré le 25 janvier 2005 et que les sommes dues à ce titre ont été acquittées ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle n'avait ni octroyé de délais ni constaté qu'il en avait été accordé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI Tryvi de sa demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt rendu le 27 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Le Bois français aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Bois français à payer à la SCI Tryvi la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Le Bois français ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la SCI Tryvi.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande ayant pour objet l'acquisition de la clause résolutoire et visant à l'expulsion de la Société LE BOIS FRANCAIS ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS propres QU'« en ce qui concerne la demande de résiliation du bail fondée sur les loyers impayés, le preneur a régulièrement formé opposition au commandement à lui délivré le 25 janvier 2005 et les sommes dues à ce titre ont été acquittées (...) » (arrêt, p. 4, § 4) ;

Et AUX MOTIFS adoptés QUE « la Société LE BOIS FRANCAIS ayant réglé l'intégralité des loyers faisant l'objet du commandement du 25 janvier 2005, il n'y a pas lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire (...) » (jugement, p. 5, § 2) ;

ALORS QUE, premièrement, la clause résolutoire est acquise dès lors que le locataire n'a pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti par le commandement ; qu'en s'abstenant de rechercher si la Société LE BOIS FRANCAIS avait acquitté les sommes dues, visées par le commandement, dans les délais requis, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

Et ALORS QUE, deuxièmement, si le locataire peut solliciter des délais et demander la suspension de la clause résolutoire, il ne résulte pas des énonciations de l'arrêt attaqué que des délais aient été accordés et que la suspension de la clause résolutoire ait été prononcée ; qu'à cet égard, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

Et ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, la Cour d'appel ne pouvait faire droit à la demande de délais de paiement de la Société LE BOIS FRANÇAIS puisque n'ayant pas été reprise dans les dernières conclusions déposées devant les premiers juges, cette demande était nouvelle en appel et partant irrecevable, comme le faisait valoir la SCI TRYVI (conclusions d'appel, p. 20, antépénultième §) ; qu'en statuant comme il l'a fait, l'arrêt attaqué a méconnu les dispositions de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ensemble de l'article 564 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire fondée sur l'article 1184 du Code civil et les demandes accessoires fondées sur la résiliation judiciaire ;

AUX MOTIFS QU'« en ce qui concerne les travaux non autorisés par le bailleur, les rapports des expertises effectuées par MM. Y... et Z... font apparaître que les constructions irrégulièrement effectuées ont été portées à la connaissance de la SCI TRYVI dont le gérant, M. Philippe A..., a signé, courant 1999, les plans reprenant l'ensemble des bâtiments se trouvant sur la parcelle considérée, acceptant ainsi ces constructions qui, de plus, sont devenues sa propriété au fur et à mesure des renouvellements du bail ; que, d'autre part, l'attestation de M. Gérard B..., architecte, fait apparaître que les travaux de mise aux normes ont été réalisés (...) » (arrêt, p. avant-dernier §) ;

ALORS QUE, premièrement, dans ses conclusions d'appel, la SCI TRYVI soutenait que la Société LE BOIS FRANCAIS avait manqué à ses obligations dans la mesure où les travaux réalisés l'avaient été sans les autorisations d'urbanisme nécessaires (conclusions du 4 septembre 2008, p. 29 et 30) ; qu'en s'abstenant de rechercher si ces faits ne révélaient pas un manquement aux obligations du bail, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;

Et ALORS QUE, deuxièmement, dans ses conclusions d'appel, la SCI TRYVI faisait également valoir que les travaux avaient été réalisés sans être supervisés par l'architecte du bailleur (conclusions du 4 septembre 2008, p. 27, § 7 et p. 29, avant-dernier §) ; qu'en se bornant à relever que, selon une attestation de l'architecte, les travaux étaient aux normes, sans s'interroger sur le point de savoir si l'architecte du bailleur avait supervisé les travaux, question distincte de celle de savoir si les constructions étaient conformes aux normes, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire fondée sur l'article 1184 du Code civil et les demandes accessoires fondées sur la résiliation judiciaire ;

AUX MOTIFS QU'« en ce qui concerne les travaux non autorisés par le bailleur, les rapports des expertises effectuées par MM. Y... et Z... font apparaître que les constructions irrégulièrement effectuées ont été portées à la connaissance de la SCI TRYVI dont le gérant, M. Philippe A..., a signé, courant 1999, les plans reprenant l'ensemble des bâtiments se trouvant sur la parcelle considérée, acceptant ainsi ces constructions qui, de plus, sont devenues sa propriété au fur et à mesure des renouvellements du bail ; que, d'autre part, l'attestation de M. Gérard B..., architecte, fait apparaître que les travaux de mise aux normes ont été réalisés (...) » (arrêt, p. avant-dernier §) ;

ALORS QUE premièrement, dans ses conclusions du 4 septembre 2008 (p. 28, § 5 s.), la SCI TRYVI faisait valoir que le plan signé en 1999 était accompagné d'une lettre du gérant de la SCI TRYVI, que l'accord du bailleur ne portait que sur la mise en conformité avec les règles de sécurité et que les travaux visés par la correspondance, et donc autorisés par le bailleur, n'avaient jamais été réalisés, ainsi qu'il ressort d'une lettre de la Ville de VITRY-SUR-SEINE du 2 avril 2001 ; qu'en s'abstenant de rechercher, au vu de la correspondance accompagnant le plan, quelle était la portée exacte de l'autorisation et si, par suite, cette autorisation pouvait être appliquée aux constructions irrégulièrement édifiées et invoquées par la SCI TRYVI, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;

Et ALORS QUE, deuxièmement, la Cour d'appel a relevé d'une part qu'à la suite du contrat de bail conclu le 15 novembre 1990, le bail s'était, par la suite, poursuivi par tacite reconduction (arrêt p. 2, avant-dernier §) et d'autre part que ce contrat stipulait que les constructions nouvelles édifiées par le preneur deviendraient la propriété du bailleur en fin de bail ou lors des renouvellements successifs (arrêt p. 2, dernier §) ; qu'en énonçant que les constructions élevées par la Société LE BOIS FRANÇAIS étaient devenues la propriété de la SCI TRYVI « au fur et à mesure des renouvellements du bail » (arrêt, p. 4, avant-dernier §), lorsqu'il avait pourtant constaté que la convention de bail s'était poursuivie par tacite reconduction ce qui excluait tout renouvellement, l'arrêt attaqué a violé l'article 1134 du Code civil ;

Et ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, dès lors que la Cour d'appel avait relevé que le bail conclu le 15 novembre 1990 s'était, par la suite, poursuivi par tacite reconduction (arrêt p. 2, avant-dernier §), elle ne pouvait énoncer que les constructions élevées par la Société LE BOIS FRANÇAIS étaient devenues la propriété de la SCI TRYVI « au fur et à mesure des renouvellements du bail » (arrêt, p. 4, avant-dernier §) ; qu'en statuant comme il l'a fait, l'arrêt attaqué a violé l'article L. 145-9 du Code de commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce."

Texte de la question d'un député :

Monsieur Le Fur a interrogé au mois de janvier 2010 le ministre du logement et de la ville sur les garanties pour loyers impayés.

Selon lui " si moins de 1 % des contrats de location de logements font l'objet de contentieux pour loyers impayés, les propriétaires impliqués dans ces procédures éprouvent les plus grandes difficultés à recouvrer le montant intégral des loyers et charges dus. En effet l'assurance de garantie contre les loyers impayés demeure facultative. Ces contrats représentent pour le bailleur près de 2,5 % du montant total du loyer et des charges locatives facturées chaque année. Ce montant est jugé trop élevé par nombre de propriétaires qui préfèrent privilégier la rentabilité de leur patrimoine au détriment de la sécurité juridique. Depuis le 1er janvier 2007, la garantie des risques locatifs instaurée par la loi du 26 juillet 2005, permet la conclusion de contrats d'assurance particuliers, aidés par l'État et le 1 % logement. Les bailleurs de locataires titulaires d'un pass garantie des risques locatifs peuvent souscrire une assurance moyennant 2 % à 2,5 % du montant des loyers et des charges plafonnés à 2 300 euros mensuels. Cette assurance couvre les impayés jusqu'au départ du locataire, les honoraires d'avocat et d'huissier, les frais annexes de procédure judiciaire et les détériorations immobilières limitées à 7 700 euros taxes comprises par sinistre et par logement, avec une franchise de deux mois de loyers et de charges ".

Il a donc demandé un premier bilan de la mise en oeuvre de ce mécanisme de garantie des risques locatifs.

Voici la réponse du Ministre du logement :

" La garantie universelle des risques locatifs (GRL), dont l'honorable parlementaire demande un premier bilan, consiste en une extension du champ de couverture des assurances contre les impayés de loyer. Elle repose sur l'idée qu'une assurance généralisée contre le risque d'impayés augmentera la remise sur le marché de logements vacants et facilitera l'accès des locataires au parc privé. Elle prévoit également des possibilités d'accompagnement social en cas de difficultés du locataire à honorer son loyer. Son financement public est destiné à rendre éligible tout locataire dont le taux d'effort n'excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel. Ce financement est partagé entre l'État et Action logement (anciennement 1 % logement) selon le statut des locataires couverts. Depuis 2007, une première génération de contrats de garantie universelle des risques locatifs a été distribuée. À fin 2009, près de 100 000 logements du parc locatif privé sont couverts dans ce cadre. Selon les premières études réalisées, cette garantie a effectivement permis un accès plus facile à ces logements pour certaines catégories de ménages, en particulier des salariés aux revenus modestes. Elle a également encouragé le maintien sur le marché de certains biens soumis à un risque de vacance en l'absence d'ouverture à des locataires présentant des garanties limitées. Enfin, elle a permis un certain apaisement de la relation locative en palliant l'impasse de certaines situations, en particulier l'absence de caution. En revanche, elle est restée relativement méconnue et son fonctionnement est apparu peu lisible pour les locataires, les non-professionnels et un certain nombre d'agences immobilières. Le recours à ce dispositif à l'image sociale a pu également être ressenti comme un dispositif stigmatisant pour les locataires. Les propriétaires ou leurs représentants ont pu se sentir insuffisamment informés sur le traitement social et la gestion du recouvrement de l'impayé. Enfin, les conditions concurrentielles de son développement ne sont pas apparues satisfaisantes dans le cadre du marché d'assurances impayées privées. C'est pourquoi, à l'issue d'une longue concertation menée entre l'État, les partenaires sociaux d'Action logement et les représentants des entreprises d'assurances, le dispositif fait actuellement l'objet d'un aménagement, présenté en conseil des ministres du 23 décembre 2009. Il s'agit de permettre une meilleure implication des entreprises d'assurances dans le dispositif avec un contrat socle non stigmatisant permettant d'accueillir les locataires déjà couverts par le marché des assurances « loyers impayés » comme ceux qui ne l'étaient pas encore. Le financement public intervient uniquement concernant les seuls locataires connaissant un taux d'effort élevé (entre 28 % et 50 %) ou disposant de revenus précaires. Ces évolutions sont de nature à permettre un développement plus important de la garantie universelle des risques locatifs et à répondre ainsi aux objectifs d'accès plus facile de tous les locataires au parc privé et de remise sur le marché de logements vacants. Cela devrait contribuer également à rendre inutile le cautionnement d'une personne physique, les bailleurs couverts par la garantie étant suffisamment sécurisés. "

Qui est habilité à occuper un " logement de fonction " dans le cadre d'un bail commercial consenti à une personne morale.

Dans l'espèce ci dessous rapportée, une personne morale était titulaire d'un bail commercial stipulant que la jouissance d'une partie du local commercial était réservé à l'usage d'habitation.

En dépit d'une clause du bail (renvoyant à l'article L. 145-31 du code de Commerce) prévoyant le concours du bailleur à l'acte de sous-location, une sous-location a été consentie au frère du gérant.

Après avoir fait constaté la sous-location, le bailleur a refusé le renouvellement du bail sans offrir d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tiré de la sous-location irrégulière du logement d'habitation (et par ailleurs du défaut de paiement régulier des loyers).

Le demandeur au pourvoi a fait valoir que l'omission d'appeler le bailleur à concourir à l'acte ne constituait pas un manquement lorsqu'une société locataire ne fait qu'accorder à l'un de ses représentants personnes physiques ou de ses préposés, la jouissance de la partie du local commercial réservé à l'usage d'habitation qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut habiter bourgeoisement.

Cette argumentation a été rejettée par la Cour de cassation (arrêt 08-21862 du 5 janvier 2010) :

" Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 septembre 2008), que la SA Brasserie et développement, aux droits de laquelle se trouve la Sarl Brasserie et développement patrimoine (la société Brasserie) qui a donné à bail aux époux X..., aux droits desquels vient la société Les Deux Clés, des locaux commerciaux comprenant un logement d'habitation, a refusé le renouvellement du bail sans offrir d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tiré de la sous-location irrégulière du logement d'habitation et du défaut de paiement régulier des loyers ;

Attendu que la société Les deux Clés fait grief à l'arrêt de déclarer légitime et valable le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, que le congé donné sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction doit être justifié par un motif grave et légitime ; que peut constituer un tel motif le fait d'avoir omis d'inviter le bailleur à concourir à un contrat de sous-location dans la mesure où il s'agit d'un manquement à une obligation légale, voire contractuelle du locataire ; que toutefois, s'agissant d'une opération nécessairement autorisée par le bailleur, une telle omission ne constitue pas un manquement lorsqu'une société locataire ne fait qu'accorder à l'un de ses représentants personnes physiques ou de ses préposés, la jouissance de la partie du local commercial réservé à l'usage d'habitation qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut habiter bourgeoisement ; qu'en estimant toutefois, pour estimer établie l'existence d'une cause grave et légitime justifiant le refus d'une offre d'indemnité, qu'à un incident de paiement minime s'ajoutait l'absence de convocation du bailleur à la conclusion d'un contrat de sous-location et ce, tout en constatant que le preneur était une personne morale, que les locaux litigieux étaient réservés à l'habitation, et que ce " logement de fonction " avait été mis à disposition du frère du gérant en sa qualité de salarié, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 145-17, L. 145-31 du code de commerce et 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'une clause du bail renvoyait à l'article L. 145-31 du code de Commerce prévoyant le concours du bailleur à l'acte de sous-location, que, selon un procès-verbal de constat, la partie des locaux réservés à l'habitation était occupée depuis le 3 janvier 2001 par M. Y..., frère du gérant de la société les deux Clés, moyennant un loyer mensuel de 2 500 francs payé à cette dernière et que le bailleur n'avait été appelé à intervenir à aucun acte d'établissement d'une sous-location, la cour d'appel qui en a, à bon droit, déduit qu'il y avait une sous-location irrégulière, a pu retenir que la société preneuse, qui avait aussi manqué à deux reprises à son obligation de paiement régulier des loyers à leur échéance, avait accumulé des manquements suffisamment graves et répétés pour constituer un motif légitime, pour le bailleur, de s'opposer au renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; "

Cette jurisprudence s'inscrit dans le droit fil d'une jurisprudence particulièrement constante qui considère que la sous-location non autorisée justifie la résiliation du bail (Cass. 3ème civ. 19 juin 1956, Bull. civ. III, n°187, p.157; Cass. com. 10 décembre 1963, n° 60-12.531, JCP éd. G 1964, II, n° 13703, Cass. Civ. 20 février 1974, Rev. Loy. 1974.269; Cass. 3ème civ. 23 mars 1974, Sté Perma. Mai 1992, p.32; Cass. Civ. 14 octobre 1980, Gaz. Pal. 1981. 1, panor. P.26; Cass. 3ème civ. 27 mai 1987 n° 86-10.987, loyers et copr. 1987, n° 277; C. Paris 24 octobre 1990, loy. et copr. 1991, n°80).

En cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyer.

Le locataire qui soutient que le congé pour reprise qui lui a été notifié est frauduleux doit fournir au juge les éléments de comparaison entre les standings respectifs des deux logements.

Arrêt du 13 octobre 2009 (08-14608).

" Attendu , selon l'arrêt attaqué (Aix-en -Provence, 26 juin 2007), que Mme X..., preneuse à bail d'un appartement, propriété des époux Y..., a assigné ceux-ci pour faire juger que le congé, qu'ils lui avait donné à fin de reprise pour habiter, avait été délivré en fraude de ses droits et pour les voir condamner à lui payer diverses sommes ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation liée au surcoût du loyer de son nouveau logement, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyer ; qu'en ajoutant une condition d'indemnisation tenant à l'équivalence de standings, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'en se fondant implicitement mais nécessairement sur un moyen relevé d'office tiré de ce que la locataire ne démontrait pas avoir minoré son préjudice en choisissant un nouvel appartement de standing équivalent au précédent, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

3°/ qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

4°/ que la cour d'appel, en relevant en faveur des époux Y... un moyen susceptible de réduire l'indemnisation réclamée par Mme X..., n'a pas recherché si cette dernière, qui bénéficiait d'une aide juridictionnelle totale, était matériellement en mesure de répondre à ce moyen ; qu'en traitant plus favorablement les époux Y... que Mme X..., la cour d'appel a violé le principe de l'égalité des armes et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé qu'elle ne disposait pas d'éléments de comparaison entre les standings respectifs des deux logements, la cour d'appel a, sans violer le principe de la contradiction ni le principe de l'égalité des armes, légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen :

Attendu que Mme X... fait encore grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation de ses frais de déménagement, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il était acquis aux débats que les époux Y... ayant donné congé en fraude des droits de Mme X..., cette dernière avait dû supporter des frais de déménagement ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande d'indemnisation de frais de déménagement, la cour d'appel n'a pas tiré de ces éléments, qui impliquaient que Mme X... avait supporté des frais de déménagement, les conséquences qui s'en évinçaient nécessairement et a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ que les époux Y... ne contestaient pas le montant des frais de déménagement invoqués par Mme X... ; que ce point de fait non contesté était acquis aux débats, et qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3°/ que le juge qui se fonde sur l'absence de caractère constant d'un fait pour rejeter une prétention relève un moyen d'office ; qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé l'absence de pièces justificatives des frais de déménagement allégués, la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige ni méconnaître le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Defrenois et Levis ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION (différence de loyers)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme X... de sa demande visant à obtenir indemnisation de la différence de loyers pendant 36 mois.

AUX MOTIFS QUE « le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande relative au surcoût de son nouveau loyer en l'absence de comparaison entre les standing respectifs des deux logements ».

1/ ALORS QU'en cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyers ; qu'en ajoutant une condition d'indemnisation tenant à l'équivalence de standings, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2/ ALORS QU'en se fondant implicitement mais nécessairement sur un moyen relevé d'office tiré de ce que la locataire ne démontrait pas avoir minoré son préjudice en choisissant un nouvel appartement de standing équivalent au précédent, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

3/ ALORS QU'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

4/ ALORS QUE la cour d'appel, en relevant en faveur des époux Y... un moyen susceptible de réduire l'indemnisation réclamée par Mme X..., n'a pas recherché si cette dernière, qui bénéficiait d'une aide juridictionnelle totale, était matériellement en mesure de répondre à ce moyen ; qu'en traitant plus favorablement les époux Y... que Mme X..., la cour d'appel a violé le principe de l'égalité des armes et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales.

SECOND MOYEN DE CASSATION (frais de déménagement)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme X... de sa demande visant à obtenir indemnisation de ses frais de déménagement.

AUX MOTIFS QUE « le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la locataire (...) de sa demande au titre des frais de déménagement pour défaut de pièces justificatives ».

1/ ALORS QU'il était acquis aux débats que les époux Y... ayant donné congé en fraude des droits de Mme X..., cette dernière avait dû supporter des frais de déménagement ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande d'indemnisation de frais de déménagement, la cour d'appel n'a pas tiré de ces éléments, qui impliquaient que Mme X... avait supporté des frais de déménagement, les conséquences qui s'en évinçaient nécessairement et a violé l'article 1147 du code civil ;

2/ ALORS QUE les époux Y... ne contestaient pas le montant des frais de déménagement invoqués par Mme X... ; que ce point de fait non contesté était acquis aux débats, et qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3/ ALORS QUE le juge qui se fonde sur l'absence de caractère constant d'un fait pour rejeter une prétention relève un moyen d'office ; qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile.

LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE (baux d'habitation)

Pour l'essentiel des baux, elles sont définies par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994.

Le locataire est ainsi obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

L'obligation essentielle du locataire est de payer le loyer à bonne date.

Par ailleurs, de nombreuses dispositions du Code civil sont également applicables telles que l'article 1760 du code civil (résiliation du bail pour faute du locataire) ou 1729 du même Code (sanction des abus de jouissance du locataire).

Le décès du locataire ne met pas nécessairement fin au bail.

En effet, selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Selon la Cour d'appel de Rennes (arrêt du 6 mai 1999), le transfert de bail est automatique. Mais la solution est discutée.

A défaut de personnes remplissant les conditions légales le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

1. Le conjoint.

Aux termes de l'article 1751 du code civil (modifié par la loi du 3 décembre 2001), le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial, en dépit d'une convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Le conjoint peut en effet préférer renoncer au bail. Il doit dans cette hypothèse en informer le plus rapidement possible le bailleur. Tant qu'il ne l'aura pas fait, il sera redevable des loyers.

Lorsque le conjoint ne peut pas se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil (local qui n'est pas à usage exclusif d'habitation et qui ne sert pas effectivement à l'habitation des deux époux), il viendra alors en concurrence avec les autres bénéficiaires visés à l'article 14 (descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, partenaire lié au locataire par un PACS, ascendants, concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès).

En cas de demandes multiples, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence.

2. Les descendants.

Tous les descendants peuvent bénéficier du transfert du bail.

Il doivent cependant faire la preuve qu'ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès et donc qu'il s'agit de leur domicile au sens légal du terme (avis d'imposition, carte d'électeur...).

Il doit s'agir de cohabitation habituelle et non de séjours périodiques (Cour d'appel de Versailles 20 septembre 1996 et Cour d'appel de Paris 30 novembre 2000).

3. Les ascendants.

Il doivent également faire la preuve qu'ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

4. Le partenaire lié au locataire par un PACS.

Il devra justifier d'une attestation d'inscription délivrée par le Greffier prouvant qu'il était lié par un PACS à la date du décès.

5. Le concubin notoire.

Le concubin devra prouver qu'il remplit les conditions posées par l'article 515-8 du Code civil.

Cet article définit le concubinage comme étant une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Il doit également faire la preuve qu'il vivait avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès.

6. Les personnes à charge.

Il s'agit de toutes les personnes qui ne pouvaient subvenir à leurs besoins sans l'assistance du défunt et qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Les personnes à l'article 14 peuvent saisir le Tribunal soit pour se voir reconnaître la qualité de bénéficiaire du bail soit pour ne pas répondre du paiement des loyers dus depuis la date du décès.

Le bailleur peut quant à lui contester ce transfert s'il considère que les conditions légales ne sont pas remplies.

Mais face à un occupant à la date du décès qui entend se soustraire à ses obligations, le bailleur peut aussi saisir le Tribunal lorsqu'il estime qu'une personne a qualité pour bénéficier du transfert de bail.

Elle sera alors responsable du paiement des loyers ayant couru depuis le décès.

S'agissant enfin des héritiers, le sort des éventuels loyers impayés sera lié à l'acceptation ou le refus de la succession par le bénéficiaire du transfert.

Donner congé à un locataire peut s'avérer très risqué pour le bailleur.

Pour être valable, un congé pour vente doit être donné au moins six mois à l'avance et pour la date d'échéance du bail. (cf. article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Il ne faut donc surtout pas donner congé pour le 1er juin si la date d'échéance est le 31 mai, car le congé serait alors déclaré nul et de nul effet.

Il en va de même si le congé est donné moins de six mois avant le terme du bail.

Dans ces deux cas, le bail serait reconduit ce qui ne correspond pas vraiment à ce que souhaitait le bailleur...!

En revanche, le bailleur peut donner congé plus de six mois avant l'échéance.

Par ailleurs, le congé pour vente permet au locataire de préempter c'est à dire de se porter acquéreur du bien que son bailleur souhaite vendre. Pour répondre à cette offre, le locataire dispose d'un délai de deux mois.

Mais quels sont les effets d'un congé donné par anticipation sur ce délai de deux mois.

La juridiction suprême a décidé, le 10 décembre 2008, que les effets du congé pour vente donné par anticipation doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné de sorte que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis.

Autrement dit, si le bailleur a donné congé le 31 janvier pour le 30 septembre, il restera lié par son offre jusqu'au 31 mai, c'est à dire deux mois après la date à laquelle le congé aurait dû être délivré.

Voici le texte de cette décision :

" Sur le moyen unique :

Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mars 2007), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail aux consorts Y..., leur a notifié, le 13 octobre 2004 un congé avec offre de vente, à effet du 31 octobre 2005, moyennant le prix de 149 484 euros ; que le 26 octobre suivant, elle leur a délivré un deuxième congé contenant une offre de vente au prix de 204 964 euros ; que par lettre du 24 juin 2005, les locataires lui ont indiqué qu'ils se portaient acquéreurs pour le prix figurant sur la première offre ; que Mme X... les a assignés aux fins de faire déclarer seul valable le deuxième congé avec l'offre qu'il contenait ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'offre de vendre un appartement ne devient irréfragable qu'à compter du sixième mois précédant la fin du bail soit, en l'espèce, le 30 avril 2005, date à partir de laquelle la bailleresse ne pouvait plus modifier son offre, rien auparavant ne lui interdisant de le faire en l'absence de toute acceptation des preneurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les effets du congé délivré par anticipation doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné et que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée "

Arrêt du 26 novembre 2008 (n° 1176) Cour de cassation - Troisième chambre civile

Selon la Cour de cour de cassation, le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile.

Voici le texte de cet arrêt :

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 novembre 2006), que M. X..., occupant d'un logement qui avait été donné à bail à Mme Y..., sa mère, par la société Roubaix habitat (la société), a assigné cette dernière aux fins de faire juger que le bail s'était continué à son profit lors de l'entrée en maison de retraite de sa mère ou, subsidiairement, qu'il lui avait été transféré à son décès ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint, sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

Attendu que pour rejeter la demande en continuation du bail, l'arrêt retient que Mme Y..., locataire de l'appartement litigieux, a été hospitalisée à l'hôpital du 15 mars 2003 au 2 mai 2003, puis à la clinique du 2 mai 2003 au 4 août 2003, date de son admission à la maison de retraite, qu'il résulte du certificat médical établi le 17 janvier 2005 que, pour une raison de santé impérative qui nécessitait des soins et une prise en charge adaptés dans une maison médicalisée pour personnes âgées, le maintien de Mme Y... à son domicile était impossible, qu'il est ainsi établi que l'hospitalisation de Mme Y... a été motivée par la nécessité de lui prodiguer des soins qui, en raison de son âge et de son état de santé, ne pouvaient l'être à son domicile, et non par la nécessité de lui faire subir une intervention chirurgicale urgente, que le placement de Mme Y... en maison de retraite est intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois, que ce placement, qui suppose une procédure préalable d'admission, ne peut être considéré comme un événement brutal et imprévisible ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne la société Roubaix habitat aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Roubaix habitat à payer à la SCP Le Griel la somme de 2 000 euros ;"

Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a la possibilité de reprendre son logement dans trois hypothèses.

L'article 15 prévoit en effet lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié :

- soit par sa décision de reprendre le logement ;

- par sa décision de vendre ce logement ;

- ou encore par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (par exemple, côté bailleur, reprise de l'immeuble pour le démolir et le reconstruire, l'améliorer le rénover, côté locataire, retards systématiques de paiement, dégradation des lieux, troubles de jouissance causés aux voisins ou violences ou insultes envers le bailleur).

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans certaines limites géographiques.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.

Il faut enfin signaler les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sur l'abandon de domicile.

Ce texte dispose qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.