Le blog de droit immobilier du Cabinet LOUBATON

Le Décret du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon est entré en vigueur.

Ce décret organise les modalités de résiliation du bail et la reprise des lieux abandonnés.

Outre la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire (sur assignation), il est désormais possible de former cette demande par requête

Le tribunal se prononce alors sans débat préalable sur :

Une opposition à cette décision peut être formée par le locataire ou le dernier occupant de son chef, dans le mois suivant sa signification, faute de quoi elle aura force de chose jugée.

Le locataire qui se trouve, sans faute de sa part, dans l'impossibilité de former cette opposition dans ce délai sans faute de sa part, peut obtenir un relevé de forclusion.

Lorsque l'ordonnance est passée en force de chose jugée, le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure d'expulsion simplifiée, qui lui permet en outre de débarrasser les meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge a statué.

Le juge de l'exécution sera saisi s'il y a des biens de valeur dans les lieux.

Voici, dans le détail, la manière dont s'articule cette procédure.

Celle-ci peut être formée par requête.

Elle tendra à voir constater la résiliation du bail (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989) en vue de la reprise des locaux abandonnés et à voir condamner le locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de bail.

La requête est remise ou adressée au greffe par le bailleur ou tout mandataire et doit être accompagnée des pièces justificatives, dont le procès-verbal d'huissier de justice visant à établir l'abandon.

S'il résulte des pièces fournies (notamment du constat d'inoccupation) qu'à l'évidence les lieux sont inoccupés, que le locataire n'exécute plus ses obligations et que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d'instance constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement.

Lorsque l'inventaire contenu dans le procès-verbal de l'huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge déclare abandonnés les biens n'apparaissant pas avoir de valeur marchande, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice.

Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le bailleur sauf, pour celui-ci, à procéder selon les voies de droit commun.

Une expédition de l'ordonnance revêtue de la formule exécutoire est signifiée, à l'initiative du bailleur, au locataire et aux derniers occupants du chef du locataire connus du bailleur.

La signification doit contenir, à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice :

1° L'indication qu'il peut être fait opposition à l'ordonnance par le destinataire qui entend la contester ;

2° L'indication du délai dans lequel l'opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée, et les formes selon lesquelles elle doit être faite ;

3° L'information que le destinataire peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le bailleur dans le délai prévu au 2° ;

4° L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et que le bailleur pourra reprendre son bien ;

5° Si l'ordonnance statue sur le sort de meubles laissés sur place :

a) L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et qu'il pourra être procédé à l'évacuation des biens laissés sur place ;

b) La sommation d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance et le rappel des dispositions de l'article 207 du décret du 31 juillet 1992.

Si la signification n'est faite à personne, l'huissier de justice doit porter verbalement à la connaissance du locataire les indications susvisées. L'huissier doit mentionner l'accomplissement de cette formalité dans l'acte de signification.

L'ordonnance est non avenue si elle n'a pas été signifiée dans les deux mois de sa date.

Le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l'ordonnance.

L'opposition est formée dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe.

L'exécution de l'ordonnance est suspendue pendant le délai d'opposition ainsi qu'en cas d'opposition formée dans ce délai.

En cas d'opposition, le greffier en avise sans délai l'huissier de justice ayant dressé le procès-verbal prévu à l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et convoque les parties à l'audience.

La convocation est adressée à toutes les parties.

Le tribunal statue sur les demandes présentées par le bailleur et examine les demandes incidentes ou moyens de défense au fond qui ne soulèvent pas une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction.

Le jugement du tribunal se substitueraalors à l'ordonnance.

Le juge qui constate que la requête a été présentée de manière abusive peut condamner le demandeur à une amende civile.

Si aucune des parties ne se présente, le tribunal constate l'extinction de l'instance. L'ordonnance est alors non avenue.

En l'absence d'opposition dans le mois suivant la signification, ou en cas de désistement de la partie qui a formé opposition, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée.

Un relevé de forclusion peut cependant être demandé (article 540 du code de procédure civile).

La sous-location doit être distinguée de la location-gérance parfois utilisée pour contourner l'interdiction de sous louer.

A. LA LOCATION GERANCE.

La sous-location est distincte de la location gérance puisque dans le premier cas la jouissance ne concerne que les locaux. Dans le second, au contraire, elle porte sur la totalité des éléments composant le fonds et la jouissance des locaux n'est que la conséquence accessoire et nécessaire de la location-gérance.

En conséquence, et à la condition qu'il s'agisse d'une véritable gérance, cette jouissance ne peut être sanctionnée par le jeu de la clause résolutoire interdisant la sous-location (Cass. civ. 9 juillet 2003, n° 02-11141).

A l'inverse, il a été jugé que l'autorisation donnée par le bailleur de sous-louer les lieux loués ne peut valoir autorisation de conclure un contrat de location-gérance en présence d'une clause interdisant au preneur de concéder la jouissance des lieux à qui que ce soit et sous quelque forme que ce soit (Cass. civ. 10 octobre 2001, n° 00-13896).

En l'absence d'une clause de ce type, il ne semble donc pas possible de reprocher au sous-locataire la mise en location gérance de son fonds.

B. LE DEFAUT DE CONCOURS DU BAILLEUR.

Pour être régulière, la sous-location doit remplir les deux conditions cumulatives suivantes : elle doit avoir été autorisée par le bailleur et ce dernier doit avoir été appelé à concourir à l'acte (Code de commerce article L 145-31) .

Le défaut de concours du bailleur rend la sous-location inopposable à ce dernier. Le sous locataire ne pourra donc pas se prévaloir à son encontre du droit direct au renouvellement.

La sous-location irrégulière peut justifier le prononcé de la résiliation du bail principal (Cass. com. 20 mars 1963, Bull-civ. III n° 170 ; Cass. 3ème civ. 12 mars 2002 n ° 487).

La résiliation du bail principal entraîne nécessairement la résiliation du sous-bail, le sous-locataire devenant alors un occupant sans droit ni titre (Cass. 3ème civ. 19 juin 1970, Bull. civ. III n° 434).

L'irrégularité peut également être invoquée comme motif de non-renouvellement (Cass. com. 15 janvier 1962, Cass. civ. 17 octobre 1990, n° 89-12528, Cass. 3ème civ. 2 novembre 1982, Bull. civ. III n°210, Cass. 3ème civ. 13 mars 1991 n° 89-18164 ; CA Versailles 13 janvier 2001).

Le bailleur n'est pas tenu de mettre préalablement le locataire principal en demeure (Cass. 3ème civ. 13 mars 1991 n° 89-18164, Cass. 3ème civ. 9 juillet 2003 n° 02-11621) car il s'agit d'un « manquement instantané » qui ne peut ni se poursuivre ni se renouveler (Cass. 3ème civ. 2 novembre 1982, Bull. civ. III n° 210). En conséquence, aucune régularisation n'est possible (Cass. 3ème civ. 5 juillet 1983 : Bull. civ. III, n° 157 ; Cass. 3ème civ. 9 juillet 2003 n° 02-11621).

C. LES OPTIONS PROCEDURALES.

En présence d'une sous location irrégulière pour non-demande d'intervention du bailleur, le bailleur peut exercer plusieurs actions envers le locataire principal :

a. Clause résolutoire.

Il a été jugé que la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire (Civ. 3ème 24 février 1999 et 19 mai 2004).

Il arrive que le bail ne contienne pas de clause sanctionnant expressément le non-respect des formalités. Cette obligation ne résulte donc dans ce cas que de l'article L 145-31 du Code de Commerce.

La résiliation paraît difficlement envisageable sur ce fondement même si un arrêt de la Cour de cassation du 14 octobre 1980, critiqué par la Doctrine, semble l'autoriser.

b. Résiliation judicaire de droit commun.

Il appartient au juge du fond d'apprécier si l'inexécution de l'obligation de faire concourir le propriétaire à l'acte a assez d'importance pour que la résiliation soit immédiatement prononcée ou s'il y a lieu à allouer simplement des dommages et intérêts.

La Cour de cassation a approuvé des juges du fond ayant retenu que le défaut d'appeler le propriétaire à concourir à des actes de sous-location constituait une violation délibérée non régularisable des règles d'ordre public de l'article L 145-31 du Code commerce entraînant à elle seule la résiliation (Cass. civ. 12 mars 2002, n° 97-20472).

Mais dans d'autres hypothèses, la résiliation a été refusée :

En présence d'un loyer du sous-locataire conforme aux limitations fixées par le bail initial, le bailleur ne peut s'opposer à la sous-location.

c. Refus de renouvellement du bail sans indemnité.

Il s'agit de la mise en oeuvre de l'article L 145-47 du Code de commerce selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.

Il reste que, là encore, la gravité du motif relève de l'appréciation souveraine du juge.

Un bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit.

Le bailleur a alors fait délivré à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée en acquisition de la clause.

La Cour d'appel a prononcé la nullité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Devant la Cour de cassation, le bailleur a soutenu que l'article L. 145-41 du code de commerce (décidant que toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai) aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application.

Il ajoutait que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de quinze jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard de l'article L 145-41 du code de commerce et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel aurait violé les dispositions susvisées outre les articles 1128 et 1134 du code civil (force obligatoire des conventions);

La Cour de cassation ne l'a pas suivi.

Selon la Cour suprême, la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, de sorte que la Cour d'appel en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle.

La sanction est lourde car la nullité frappe aussi bien la clause que le commandement qui la vise.

Rien ne sert donc de courir...

Voici le texte complet de l'arrêt et les moyens developpés (Source Legifrance).

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 juin 2009), que la SCI Challenge (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la SNC Le Longchamp, a délivré à cette dernière le 17 novembre 2005 un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée en acquisition de la clause ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, alors, selon le moyen,

que selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de quinze jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Challenge aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Challenge à payer à la SNC Le Longchamp la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Challenge ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la SCI Challenge.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif sur ce point d'avoir prononcé la nullité de clause résolutoire de plein droit insérée dans le contrat de bail liant la SCI CHALLENGE à la SNC LONGCHAMP ;

AUX MOTIFS QUE le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécution faits à personne ou à domicile élu contenant mention de la clause, resté sans effet le bail sera résilié de plein droit, si bon semble à la bailleresse ; que la mention à la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tient en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du Code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que l'article L. 145-15 du même Code édicte la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41 ; qu'il s'ensuit que la clause résolutoire insérée au bail litigieux est nulle et qu'en conséquence le commandement visant cette clause dépourvue de tout effet doit être déclaré sans effet quant à la mise en jeu de ladite clause ;

ALORS QUE selon l'article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de 15 jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la Cour viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du Code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI CHALLENGE tendant à la résiliation du bail,

AUX MOTIFS QUE la destination des lieux prévue au bail est celle de « Bar Tabac Journaux » ; qu'il est prévu que les preneurs ne pourront sous aucun prétexte modifier, même momentanément cette destination ni changer la nature du commerce exploité dans les locaux loués ou adjoindre à ce commerce d'activités connexes ou complémentaires, sans s'être conformés à la procédure prévue à cet effet par la loi et qu'ils ne pourront notamment pas exploiter dans les lieux loués un snack ou un restaurant ; qu'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que l'activité de bureau de PMU est le prolongement de l'activité de café et celle de LOTO et jeux de la Française des Jeux à celle de débitant de TABAC ; que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalité particulières ;

ALORS QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; qu'en cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction, notamment, de l'évolution des usages commerciaux ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en l'espèce, pour écarter les demandes de la SCI CHALLENGE, tendant à la résiliation du bail fondée, notamment, sur la déspécialisation pratiquée, de façon unilatérale par la SNC LONGCHAMP, qui n'en avait pas averti le bailleur, la Cour retient que les activités de PMU et de distribution de jeux de la Française des jeux sont le prolongement de l'activité de café et de débitant de tabac, de sorte que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalités particulières ; qu'en statuant ainsi, sans constater que ces activités étaient prévues par le contrat de bail, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles L. 145-47 du Code de commerce et 1134 et 1184 du Code civil ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS, CE QUI N'EST PAS, QU'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que cette clause ne fait que reprendre les dispositions de l'article L. 145-47 du Code de commerce qui permet au locataire d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; que la procédure de notification prévue par cet article a pour unique objet de recueillir l'avis du bailleur sur le caractère connexe ou complémentaire de ces activités et, le cas échéant, de saisir le Tribunal d'un litige sur cette question ; qu'elle ne permet en revanche pas au bailleur de refuser l'adjonction d'activités qui présenteraient effectivement ce caractère ; qu'il s'en déduit que le propriétaire ne peut refuser au locataire une adjonction d'activité dès lors qu'il est établi que cette activité est connexe ou complémentaire à celle prévue au bail ; que le fait que le locataire n'ait pas suivi cette procédure n'a pas pour effet de le priver du droit qui lui est ainsi conféré ; qu'il convient dès lors de vérifier si les activités litigieuses susvisées présentent un caractère connexe ou complémentaire ; qu'il est constant que l'enregistrement des paris du PMU ainsi que la vente et la validation de produits de la FRANCAISE DES JEUX sont pour l'essentiel confiés aux bars-tabacs de sorte que ces activités sont manifestement complémentaires ; que la SNC LE LONGCHAMP a donc le droit d'adjoindre ces activités prévues à celles prévues au bail sans que la SCI CHALLENGE puisse s'en prévaloir pour en justifier la résolution ;

ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, et s'exposer à des sanctions contractuelles, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en décidant le contraire, par des motifs adoptés du jugement entrepris, la Cour viole l'article L. 145-47 du Code de commerce."

Une cour d'appel ne peut rejeter la demande du bailleur tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire au motif que le preneur a régulièrement formé opposition au commandement de payer visant cette clause et que les sommes dues à ce titre ont été acquittées, sans avoir octroyé de délais ni constaté qu'il en avait été accordé.

C'est en substance ce qu'a récemment jugé la Cour de cassation (arrêt du 8 avril 2010 n° de pourvoi 09-11292).

Voici le texte de cet arrêt et les moyens soutenus :

" Vu l'article L. 145-41 du code de commerce ;

Attendu que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 novembre 2008), que la société civile immobilière Tryvi (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial, les a donnés à bail, par acte du 15 novembre 1990, à la société à responsabilité limitée Le Bois français (la SARL) ; que le 25 janvier 2005, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à la locataire ; que cette dernière a, dans le mois qui a suivi, formé opposition à ce commandement et saisi le juge à l'effet d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ; que la SCI a demandé au tribunal de constater l'acquisition de cette clause ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le preneur a régulièrement formé opposition au commandement à lui délivré le 25 janvier 2005 et que les sommes dues à ce titre ont été acquittées ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle n'avait ni octroyé de délais ni constaté qu'il en avait été accordé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI Tryvi de sa demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt rendu le 27 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Le Bois français aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Bois français à payer à la SCI Tryvi la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Le Bois français ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la SCI Tryvi.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande ayant pour objet l'acquisition de la clause résolutoire et visant à l'expulsion de la Société LE BOIS FRANCAIS ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS propres QU'« en ce qui concerne la demande de résiliation du bail fondée sur les loyers impayés, le preneur a régulièrement formé opposition au commandement à lui délivré le 25 janvier 2005 et les sommes dues à ce titre ont été acquittées (...) » (arrêt, p. 4, § 4) ;

Et AUX MOTIFS adoptés QUE « la Société LE BOIS FRANCAIS ayant réglé l'intégralité des loyers faisant l'objet du commandement du 25 janvier 2005, il n'y a pas lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire (...) » (jugement, p. 5, § 2) ;

ALORS QUE, premièrement, la clause résolutoire est acquise dès lors que le locataire n'a pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti par le commandement ; qu'en s'abstenant de rechercher si la Société LE BOIS FRANCAIS avait acquitté les sommes dues, visées par le commandement, dans les délais requis, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

Et ALORS QUE, deuxièmement, si le locataire peut solliciter des délais et demander la suspension de la clause résolutoire, il ne résulte pas des énonciations de l'arrêt attaqué que des délais aient été accordés et que la suspension de la clause résolutoire ait été prononcée ; qu'à cet égard, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

Et ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, la Cour d'appel ne pouvait faire droit à la demande de délais de paiement de la Société LE BOIS FRANÇAIS puisque n'ayant pas été reprise dans les dernières conclusions déposées devant les premiers juges, cette demande était nouvelle en appel et partant irrecevable, comme le faisait valoir la SCI TRYVI (conclusions d'appel, p. 20, antépénultième §) ; qu'en statuant comme il l'a fait, l'arrêt attaqué a méconnu les dispositions de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ensemble de l'article 564 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire fondée sur l'article 1184 du Code civil et les demandes accessoires fondées sur la résiliation judiciaire ;

AUX MOTIFS QU'« en ce qui concerne les travaux non autorisés par le bailleur, les rapports des expertises effectuées par MM. Y... et Z... font apparaître que les constructions irrégulièrement effectuées ont été portées à la connaissance de la SCI TRYVI dont le gérant, M. Philippe A..., a signé, courant 1999, les plans reprenant l'ensemble des bâtiments se trouvant sur la parcelle considérée, acceptant ainsi ces constructions qui, de plus, sont devenues sa propriété au fur et à mesure des renouvellements du bail ; que, d'autre part, l'attestation de M. Gérard B..., architecte, fait apparaître que les travaux de mise aux normes ont été réalisés (...) » (arrêt, p. avant-dernier §) ;

ALORS QUE, premièrement, dans ses conclusions d'appel, la SCI TRYVI soutenait que la Société LE BOIS FRANCAIS avait manqué à ses obligations dans la mesure où les travaux réalisés l'avaient été sans les autorisations d'urbanisme nécessaires (conclusions du 4 septembre 2008, p. 29 et 30) ; qu'en s'abstenant de rechercher si ces faits ne révélaient pas un manquement aux obligations du bail, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;

Et ALORS QUE, deuxièmement, dans ses conclusions d'appel, la SCI TRYVI faisait également valoir que les travaux avaient été réalisés sans être supervisés par l'architecte du bailleur (conclusions du 4 septembre 2008, p. 27, § 7 et p. 29, avant-dernier §) ; qu'en se bornant à relever que, selon une attestation de l'architecte, les travaux étaient aux normes, sans s'interroger sur le point de savoir si l'architecte du bailleur avait supervisé les travaux, question distincte de celle de savoir si les constructions étaient conformes aux normes, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire fondée sur l'article 1184 du Code civil et les demandes accessoires fondées sur la résiliation judiciaire ;

AUX MOTIFS QU'« en ce qui concerne les travaux non autorisés par le bailleur, les rapports des expertises effectuées par MM. Y... et Z... font apparaître que les constructions irrégulièrement effectuées ont été portées à la connaissance de la SCI TRYVI dont le gérant, M. Philippe A..., a signé, courant 1999, les plans reprenant l'ensemble des bâtiments se trouvant sur la parcelle considérée, acceptant ainsi ces constructions qui, de plus, sont devenues sa propriété au fur et à mesure des renouvellements du bail ; que, d'autre part, l'attestation de M. Gérard B..., architecte, fait apparaître que les travaux de mise aux normes ont été réalisés (...) » (arrêt, p. avant-dernier §) ;

ALORS QUE premièrement, dans ses conclusions du 4 septembre 2008 (p. 28, § 5 s.), la SCI TRYVI faisait valoir que le plan signé en 1999 était accompagné d'une lettre du gérant de la SCI TRYVI, que l'accord du bailleur ne portait que sur la mise en conformité avec les règles de sécurité et que les travaux visés par la correspondance, et donc autorisés par le bailleur, n'avaient jamais été réalisés, ainsi qu'il ressort d'une lettre de la Ville de VITRY-SUR-SEINE du 2 avril 2001 ; qu'en s'abstenant de rechercher, au vu de la correspondance accompagnant le plan, quelle était la portée exacte de l'autorisation et si, par suite, cette autorisation pouvait être appliquée aux constructions irrégulièrement édifiées et invoquées par la SCI TRYVI, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;

Et ALORS QUE, deuxièmement, la Cour d'appel a relevé d'une part qu'à la suite du contrat de bail conclu le 15 novembre 1990, le bail s'était, par la suite, poursuivi par tacite reconduction (arrêt p. 2, avant-dernier §) et d'autre part que ce contrat stipulait que les constructions nouvelles édifiées par le preneur deviendraient la propriété du bailleur en fin de bail ou lors des renouvellements successifs (arrêt p. 2, dernier §) ; qu'en énonçant que les constructions élevées par la Société LE BOIS FRANÇAIS étaient devenues la propriété de la SCI TRYVI « au fur et à mesure des renouvellements du bail » (arrêt, p. 4, avant-dernier §), lorsqu'il avait pourtant constaté que la convention de bail s'était poursuivie par tacite reconduction ce qui excluait tout renouvellement, l'arrêt attaqué a violé l'article 1134 du Code civil ;

Et ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, dès lors que la Cour d'appel avait relevé que le bail conclu le 15 novembre 1990 s'était, par la suite, poursuivi par tacite reconduction (arrêt p. 2, avant-dernier §), elle ne pouvait énoncer que les constructions élevées par la Société LE BOIS FRANÇAIS étaient devenues la propriété de la SCI TRYVI « au fur et à mesure des renouvellements du bail » (arrêt, p. 4, avant-dernier §) ; qu'en statuant comme il l'a fait, l'arrêt attaqué a violé l'article L. 145-9 du Code de commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce."

Texte de la question d'un député :

Monsieur Le Fur a interrogé au mois de janvier 2010 le ministre du logement et de la ville sur les garanties pour loyers impayés.

Selon lui " si moins de 1 % des contrats de location de logements font l'objet de contentieux pour loyers impayés, les propriétaires impliqués dans ces procédures éprouvent les plus grandes difficultés à recouvrer le montant intégral des loyers et charges dus. En effet l'assurance de garantie contre les loyers impayés demeure facultative. Ces contrats représentent pour le bailleur près de 2,5 % du montant total du loyer et des charges locatives facturées chaque année. Ce montant est jugé trop élevé par nombre de propriétaires qui préfèrent privilégier la rentabilité de leur patrimoine au détriment de la sécurité juridique. Depuis le 1er janvier 2007, la garantie des risques locatifs instaurée par la loi du 26 juillet 2005, permet la conclusion de contrats d'assurance particuliers, aidés par l'État et le 1 % logement. Les bailleurs de locataires titulaires d'un pass garantie des risques locatifs peuvent souscrire une assurance moyennant 2 % à 2,5 % du montant des loyers et des charges plafonnés à 2 300 euros mensuels. Cette assurance couvre les impayés jusqu'au départ du locataire, les honoraires d'avocat et d'huissier, les frais annexes de procédure judiciaire et les détériorations immobilières limitées à 7 700 euros taxes comprises par sinistre et par logement, avec une franchise de deux mois de loyers et de charges ".

Il a donc demandé un premier bilan de la mise en oeuvre de ce mécanisme de garantie des risques locatifs.

Voici la réponse du Ministre du logement :

" La garantie universelle des risques locatifs (GRL), dont l'honorable parlementaire demande un premier bilan, consiste en une extension du champ de couverture des assurances contre les impayés de loyer. Elle repose sur l'idée qu'une assurance généralisée contre le risque d'impayés augmentera la remise sur le marché de logements vacants et facilitera l'accès des locataires au parc privé. Elle prévoit également des possibilités d'accompagnement social en cas de difficultés du locataire à honorer son loyer. Son financement public est destiné à rendre éligible tout locataire dont le taux d'effort n'excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel. Ce financement est partagé entre l'État et Action logement (anciennement 1 % logement) selon le statut des locataires couverts. Depuis 2007, une première génération de contrats de garantie universelle des risques locatifs a été distribuée. À fin 2009, près de 100 000 logements du parc locatif privé sont couverts dans ce cadre. Selon les premières études réalisées, cette garantie a effectivement permis un accès plus facile à ces logements pour certaines catégories de ménages, en particulier des salariés aux revenus modestes. Elle a également encouragé le maintien sur le marché de certains biens soumis à un risque de vacance en l'absence d'ouverture à des locataires présentant des garanties limitées. Enfin, elle a permis un certain apaisement de la relation locative en palliant l'impasse de certaines situations, en particulier l'absence de caution. En revanche, elle est restée relativement méconnue et son fonctionnement est apparu peu lisible pour les locataires, les non-professionnels et un certain nombre d'agences immobilières. Le recours à ce dispositif à l'image sociale a pu également être ressenti comme un dispositif stigmatisant pour les locataires. Les propriétaires ou leurs représentants ont pu se sentir insuffisamment informés sur le traitement social et la gestion du recouvrement de l'impayé. Enfin, les conditions concurrentielles de son développement ne sont pas apparues satisfaisantes dans le cadre du marché d'assurances impayées privées. C'est pourquoi, à l'issue d'une longue concertation menée entre l'État, les partenaires sociaux d'Action logement et les représentants des entreprises d'assurances, le dispositif fait actuellement l'objet d'un aménagement, présenté en conseil des ministres du 23 décembre 2009. Il s'agit de permettre une meilleure implication des entreprises d'assurances dans le dispositif avec un contrat socle non stigmatisant permettant d'accueillir les locataires déjà couverts par le marché des assurances « loyers impayés » comme ceux qui ne l'étaient pas encore. Le financement public intervient uniquement concernant les seuls locataires connaissant un taux d'effort élevé (entre 28 % et 50 %) ou disposant de revenus précaires. Ces évolutions sont de nature à permettre un développement plus important de la garantie universelle des risques locatifs et à répondre ainsi aux objectifs d'accès plus facile de tous les locataires au parc privé et de remise sur le marché de logements vacants. Cela devrait contribuer également à rendre inutile le cautionnement d'une personne physique, les bailleurs couverts par la garantie étant suffisamment sécurisés. "

Qui est habilité à occuper un " logement de fonction " dans le cadre d'un bail commercial consenti à une personne morale.

Dans l'espèce ci dessous rapportée, une personne morale était titulaire d'un bail commercial stipulant que la jouissance d'une partie du local commercial était réservé à l'usage d'habitation.

En dépit d'une clause du bail (renvoyant à l'article L. 145-31 du code de Commerce) prévoyant le concours du bailleur à l'acte de sous-location, une sous-location a été consentie au frère du gérant.

Après avoir fait constaté la sous-location, le bailleur a refusé le renouvellement du bail sans offrir d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tiré de la sous-location irrégulière du logement d'habitation (et par ailleurs du défaut de paiement régulier des loyers).

Le demandeur au pourvoi a fait valoir que l'omission d'appeler le bailleur à concourir à l'acte ne constituait pas un manquement lorsqu'une société locataire ne fait qu'accorder à l'un de ses représentants personnes physiques ou de ses préposés, la jouissance de la partie du local commercial réservé à l'usage d'habitation qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut habiter bourgeoisement.

Cette argumentation a été rejettée par la Cour de cassation (arrêt 08-21862 du 5 janvier 2010) :

" Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 septembre 2008), que la SA Brasserie et développement, aux droits de laquelle se trouve la Sarl Brasserie et développement patrimoine (la société Brasserie) qui a donné à bail aux époux X..., aux droits desquels vient la société Les Deux Clés, des locaux commerciaux comprenant un logement d'habitation, a refusé le renouvellement du bail sans offrir d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tiré de la sous-location irrégulière du logement d'habitation et du défaut de paiement régulier des loyers ;

Attendu que la société Les deux Clés fait grief à l'arrêt de déclarer légitime et valable le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, que le congé donné sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction doit être justifié par un motif grave et légitime ; que peut constituer un tel motif le fait d'avoir omis d'inviter le bailleur à concourir à un contrat de sous-location dans la mesure où il s'agit d'un manquement à une obligation légale, voire contractuelle du locataire ; que toutefois, s'agissant d'une opération nécessairement autorisée par le bailleur, une telle omission ne constitue pas un manquement lorsqu'une société locataire ne fait qu'accorder à l'un de ses représentants personnes physiques ou de ses préposés, la jouissance de la partie du local commercial réservé à l'usage d'habitation qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut habiter bourgeoisement ; qu'en estimant toutefois, pour estimer établie l'existence d'une cause grave et légitime justifiant le refus d'une offre d'indemnité, qu'à un incident de paiement minime s'ajoutait l'absence de convocation du bailleur à la conclusion d'un contrat de sous-location et ce, tout en constatant que le preneur était une personne morale, que les locaux litigieux étaient réservés à l'habitation, et que ce " logement de fonction " avait été mis à disposition du frère du gérant en sa qualité de salarié, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 145-17, L. 145-31 du code de commerce et 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'une clause du bail renvoyait à l'article L. 145-31 du code de Commerce prévoyant le concours du bailleur à l'acte de sous-location, que, selon un procès-verbal de constat, la partie des locaux réservés à l'habitation était occupée depuis le 3 janvier 2001 par M. Y..., frère du gérant de la société les deux Clés, moyennant un loyer mensuel de 2 500 francs payé à cette dernière et que le bailleur n'avait été appelé à intervenir à aucun acte d'établissement d'une sous-location, la cour d'appel qui en a, à bon droit, déduit qu'il y avait une sous-location irrégulière, a pu retenir que la société preneuse, qui avait aussi manqué à deux reprises à son obligation de paiement régulier des loyers à leur échéance, avait accumulé des manquements suffisamment graves et répétés pour constituer un motif légitime, pour le bailleur, de s'opposer au renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; "

Cette jurisprudence s'inscrit dans le droit fil d'une jurisprudence particulièrement constante qui considère que la sous-location non autorisée justifie la résiliation du bail (Cass. 3ème civ. 19 juin 1956, Bull. civ. III, n°187, p.157; Cass. com. 10 décembre 1963, n° 60-12.531, JCP éd. G 1964, II, n° 13703, Cass. Civ. 20 février 1974, Rev. Loy. 1974.269; Cass. 3ème civ. 23 mars 1974, Sté Perma. Mai 1992, p.32; Cass. Civ. 14 octobre 1980, Gaz. Pal. 1981. 1, panor. P.26; Cass. 3ème civ. 27 mai 1987 n° 86-10.987, loyers et copr. 1987, n° 277; C. Paris 24 octobre 1990, loy. et copr. 1991, n°80).

En cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyer.

Le locataire qui soutient que le congé pour reprise qui lui a été notifié est frauduleux doit fournir au juge les éléments de comparaison entre les standings respectifs des deux logements.

Arrêt du 13 octobre 2009 (08-14608).

" Attendu , selon l'arrêt attaqué (Aix-en -Provence, 26 juin 2007), que Mme X..., preneuse à bail d'un appartement, propriété des époux Y..., a assigné ceux-ci pour faire juger que le congé, qu'ils lui avait donné à fin de reprise pour habiter, avait été délivré en fraude de ses droits et pour les voir condamner à lui payer diverses sommes ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation liée au surcoût du loyer de son nouveau logement, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyer ; qu'en ajoutant une condition d'indemnisation tenant à l'équivalence de standings, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'en se fondant implicitement mais nécessairement sur un moyen relevé d'office tiré de ce que la locataire ne démontrait pas avoir minoré son préjudice en choisissant un nouvel appartement de standing équivalent au précédent, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

3°/ qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

4°/ que la cour d'appel, en relevant en faveur des époux Y... un moyen susceptible de réduire l'indemnisation réclamée par Mme X..., n'a pas recherché si cette dernière, qui bénéficiait d'une aide juridictionnelle totale, était matériellement en mesure de répondre à ce moyen ; qu'en traitant plus favorablement les époux Y... que Mme X..., la cour d'appel a violé le principe de l'égalité des armes et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé qu'elle ne disposait pas d'éléments de comparaison entre les standings respectifs des deux logements, la cour d'appel a, sans violer le principe de la contradiction ni le principe de l'égalité des armes, légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen :

Attendu que Mme X... fait encore grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation de ses frais de déménagement, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il était acquis aux débats que les époux Y... ayant donné congé en fraude des droits de Mme X..., cette dernière avait dû supporter des frais de déménagement ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande d'indemnisation de frais de déménagement, la cour d'appel n'a pas tiré de ces éléments, qui impliquaient que Mme X... avait supporté des frais de déménagement, les conséquences qui s'en évinçaient nécessairement et a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ que les époux Y... ne contestaient pas le montant des frais de déménagement invoqués par Mme X... ; que ce point de fait non contesté était acquis aux débats, et qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3°/ que le juge qui se fonde sur l'absence de caractère constant d'un fait pour rejeter une prétention relève un moyen d'office ; qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé l'absence de pièces justificatives des frais de déménagement allégués, la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige ni méconnaître le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Defrenois et Levis ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION (différence de loyers)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme X... de sa demande visant à obtenir indemnisation de la différence de loyers pendant 36 mois.

AUX MOTIFS QUE « le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande relative au surcoût de son nouveau loyer en l'absence de comparaison entre les standing respectifs des deux logements ».

1/ ALORS QU'en cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyers ; qu'en ajoutant une condition d'indemnisation tenant à l'équivalence de standings, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2/ ALORS QU'en se fondant implicitement mais nécessairement sur un moyen relevé d'office tiré de ce que la locataire ne démontrait pas avoir minoré son préjudice en choisissant un nouvel appartement de standing équivalent au précédent, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

3/ ALORS QU'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

4/ ALORS QUE la cour d'appel, en relevant en faveur des époux Y... un moyen susceptible de réduire l'indemnisation réclamée par Mme X..., n'a pas recherché si cette dernière, qui bénéficiait d'une aide juridictionnelle totale, était matériellement en mesure de répondre à ce moyen ; qu'en traitant plus favorablement les époux Y... que Mme X..., la cour d'appel a violé le principe de l'égalité des armes et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales.

SECOND MOYEN DE CASSATION (frais de déménagement)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme X... de sa demande visant à obtenir indemnisation de ses frais de déménagement.

AUX MOTIFS QUE « le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la locataire (...) de sa demande au titre des frais de déménagement pour défaut de pièces justificatives ».

1/ ALORS QU'il était acquis aux débats que les époux Y... ayant donné congé en fraude des droits de Mme X..., cette dernière avait dû supporter des frais de déménagement ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande d'indemnisation de frais de déménagement, la cour d'appel n'a pas tiré de ces éléments, qui impliquaient que Mme X... avait supporté des frais de déménagement, les conséquences qui s'en évinçaient nécessairement et a violé l'article 1147 du code civil ;

2/ ALORS QUE les époux Y... ne contestaient pas le montant des frais de déménagement invoqués par Mme X... ; que ce point de fait non contesté était acquis aux débats, et qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3/ ALORS QUE le juge qui se fonde sur l'absence de caractère constant d'un fait pour rejeter une prétention relève un moyen d'office ; qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile.

Le décès du locataire ne met pas nécessairement fin au bail.

En effet, selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Selon la Cour d'appel de Rennes (arrêt du 6 mai 1999), le transfert de bail est automatique. Mais la solution est discutée.

A défaut de personnes remplissant les conditions légales le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

1. Le conjoint.

Aux termes de l'article 1751 du code civil (modifié par la loi du 3 décembre 2001), le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial, en dépit d'une convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Le conjoint peut en effet préférer renoncer au bail. Il doit dans cette hypothèse en informer le plus rapidement possible le bailleur. Tant qu'il ne l'aura pas fait, il sera redevable des loyers.

Lorsque le conjoint ne peut pas se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil (local qui n'est pas à usage exclusif d'habitation et qui ne sert pas effectivement à l'habitation des deux époux), il viendra alors en concurrence avec les autres bénéficiaires visés à l'article 14 (descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, partenaire lié au locataire par un PACS, ascendants, concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès).

En cas de demandes multiples, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence.

2. Les descendants.

Tous les descendants peuvent bénéficier du transfert du bail.

Il doivent cependant faire la preuve qu'ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès et donc qu'il s'agit de leur domicile au sens légal du terme (avis d'imposition, carte d'électeur...).

Il doit s'agir de cohabitation habituelle et non de séjours périodiques (Cour d'appel de Versailles 20 septembre 1996 et Cour d'appel de Paris 30 novembre 2000).

3. Les ascendants.

Il doivent également faire la preuve qu'ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

4. Le partenaire lié au locataire par un PACS.

Il devra justifier d'une attestation d'inscription délivrée par le Greffier prouvant qu'il était lié par un PACS à la date du décès.

5. Le concubin notoire.

Le concubin devra prouver qu'il remplit les conditions posées par l'article 515-8 du Code civil.

Cet article définit le concubinage comme étant une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Il doit également faire la preuve qu'il vivait avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès.

6. Les personnes à charge.

Il s'agit de toutes les personnes qui ne pouvaient subvenir à leurs besoins sans l'assistance du défunt et qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Les personnes à l'article 14 peuvent saisir le Tribunal soit pour se voir reconnaître la qualité de bénéficiaire du bail soit pour ne pas répondre du paiement des loyers dus depuis la date du décès.

Le bailleur peut quant à lui contester ce transfert s'il considère que les conditions légales ne sont pas remplies.

Mais face à un occupant à la date du décès qui entend se soustraire à ses obligations, le bailleur peut aussi saisir le Tribunal lorsqu'il estime qu'une personne a qualité pour bénéficier du transfert de bail.

Elle sera alors responsable du paiement des loyers ayant couru depuis le décès.

S'agissant enfin des héritiers, le sort des éventuels loyers impayés sera lié à l'acceptation ou le refus de la succession par le bénéficiaire du transfert.

Donner congé à un locataire peut s'avérer très risqué pour le bailleur.

Pour être valable, un congé pour vente doit être donné au moins six mois à l'avance et pour la date d'échéance du bail. (cf. article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Il ne faut donc surtout pas donner congé pour le 1er juin si la date d'échéance est le 31 mai, car le congé serait alors déclaré nul et de nul effet.

Il en va de même si le congé est donné moins de six mois avant le terme du bail.

Dans ces deux cas, le bail serait reconduit ce qui ne correspond pas vraiment à ce que souhaitait le bailleur...!

En revanche, le bailleur peut donner congé plus de six mois avant l'échéance.

Par ailleurs, le congé pour vente permet au locataire de préempter c'est à dire de se porter acquéreur du bien que son bailleur souhaite vendre. Pour répondre à cette offre, le locataire dispose d'un délai de deux mois.

Mais quels sont les effets d'un congé donné par anticipation sur ce délai de deux mois.

La juridiction suprême a décidé, le 10 décembre 2008, que les effets du congé pour vente donné par anticipation doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné de sorte que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis.

Autrement dit, si le bailleur a donné congé le 31 janvier pour le 30 septembre, il restera lié par son offre jusqu'au 31 mai, c'est à dire deux mois après la date à laquelle le congé aurait dû être délivré.

Voici le texte de cette décision :

" Sur le moyen unique :

Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mars 2007), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail aux consorts Y..., leur a notifié, le 13 octobre 2004 un congé avec offre de vente, à effet du 31 octobre 2005, moyennant le prix de 149 484 euros ; que le 26 octobre suivant, elle leur a délivré un deuxième congé contenant une offre de vente au prix de 204 964 euros ; que par lettre du 24 juin 2005, les locataires lui ont indiqué qu'ils se portaient acquéreurs pour le prix figurant sur la première offre ; que Mme X... les a assignés aux fins de faire déclarer seul valable le deuxième congé avec l'offre qu'il contenait ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'offre de vendre un appartement ne devient irréfragable qu'à compter du sixième mois précédant la fin du bail soit, en l'espèce, le 30 avril 2005, date à partir de laquelle la bailleresse ne pouvait plus modifier son offre, rien auparavant ne lui interdisant de le faire en l'absence de toute acceptation des preneurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les effets du congé délivré par anticipation doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné et que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée "

Arrêt du 26 novembre 2008 (n° 1176) Cour de cassation - Troisième chambre civile

Selon la Cour de cour de cassation, le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile.

Voici le texte de cet arrêt :

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 novembre 2006), que M. X..., occupant d'un logement qui avait été donné à bail à Mme Y..., sa mère, par la société Roubaix habitat (la société), a assigné cette dernière aux fins de faire juger que le bail s'était continué à son profit lors de l'entrée en maison de retraite de sa mère ou, subsidiairement, qu'il lui avait été transféré à son décès ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint, sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

Attendu que pour rejeter la demande en continuation du bail, l'arrêt retient que Mme Y..., locataire de l'appartement litigieux, a été hospitalisée à l'hôpital du 15 mars 2003 au 2 mai 2003, puis à la clinique du 2 mai 2003 au 4 août 2003, date de son admission à la maison de retraite, qu'il résulte du certificat médical établi le 17 janvier 2005 que, pour une raison de santé impérative qui nécessitait des soins et une prise en charge adaptés dans une maison médicalisée pour personnes âgées, le maintien de Mme Y... à son domicile était impossible, qu'il est ainsi établi que l'hospitalisation de Mme Y... a été motivée par la nécessité de lui prodiguer des soins qui, en raison de son âge et de son état de santé, ne pouvaient l'être à son domicile, et non par la nécessité de lui faire subir une intervention chirurgicale urgente, que le placement de Mme Y... en maison de retraite est intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois, que ce placement, qui suppose une procédure préalable d'admission, ne peut être considéré comme un événement brutal et imprévisible ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne la société Roubaix habitat aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Roubaix habitat à payer à la SCP Le Griel la somme de 2 000 euros ;"

Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a la possibilité de reprendre son logement dans trois hypothèses.

L'article 15 prévoit en effet lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié :

- soit par sa décision de reprendre le logement ;

- par sa décision de vendre ce logement ;

- ou encore par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (par exemple, côté bailleur, reprise de l'immeuble pour le démolir et le reconstruire, l'améliorer le rénover, côté locataire, retards systématiques de paiement, dégradation des lieux, troubles de jouissance causés aux voisins ou violences ou insultes envers le bailleur).

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans certaines limites géographiques.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.

Il faut enfin signaler les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sur l'abandon de domicile.

Ce texte dispose qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.