Le blog de droit immobilier du Cabinet LOUBATON

Une liste de 24 clauses abusives qui ne doivent pas apparaître dans les contrats de syndic a été mise en ligne par la Commission des clauses abusives (cf. site de la commission).

La Commission des clauses abusives recommande que soient éliminées des contrats de syndic les clauses ayant pour objet ou pour effet :

1. d'indiquer une durée de contrat ne correspondant pas aux dates d'effet et d'échéance mentionnées dans celui-ci ;

2. de présenter l'ouverture d'un compte bancaire ou postal unique comme le principe et l'ouverture d'un compte séparé comme une prestation non comprise dans le forfait annuel ;

3. de permettre au syndic la fixation unilatérale des honoraires de gestion locative d'une partie commune ;

4. de rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à l'initiative du consommateur ou non-professionnel, qu'é celle du syndic ;

5. de laisser le consommateur ou le non-professionnel dans l'ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations ;

6. d'inclure, sous la rubrique du contrat relative aux prestations de gestion courante, l'énumération de prestations facturées en sus du forfait annuel ;

7. de décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits sans vote exprès de l'assemblée générale ;

8. de prévoir dans le contrat que le syndic pourra agir en qualité de courtier, sans délibération spéciale de l'assemblée générale à ce sujet ;

9. de mandater le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions de syndic, sans autorisation préalable de l'assemblée générale ;

10. de prévoir une rémunération particulière du syndic dans le cas d'une déclaration de sinistre concernant les parties communes ;

11. de prévoir la rémunération du syndic à titre de prestation particulière pour le suivi de travaux sans préciser la nature de ceux-ci ;

12. de prévoir la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat ;

13. de scinder des prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin de permettre une rémunération au titre des prestations particulières ;

14. de fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d'entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ;

15. de prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante énumérée par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié ;

16. de facturer la notification des travaux nécessitant l'accès aux parties privatives, prestation déjà rémunérée au titre de la gestion de ces travaux ;

17. d'offrir la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation ;

18. de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui est pas imputable ;

19. de permettre au professionnel de facturer deux fois la même prestation ;

20. de faire supporter au syndicat des copropriétaires le prix d'une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs ;

21. de permettre au seul professionnel d'opter pour l'un des modes de rémunération prévus au contrat ;

22. de présenter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière et de la délivrance d'informations imposées légalement ;

23. de mentionner des prestations particulières dont la définition n'est pas précise et ne permet pas de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ;

24. de faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n'est pas partie au contrat.

Le Décret du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon est entré en vigueur.

Ce décret organise les modalités de résiliation du bail et la reprise des lieux abandonnés.

Outre la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire (sur assignation), il est désormais possible de former cette demande par requête

Le tribunal se prononce alors sans débat préalable sur :

Une opposition à cette décision peut être formée par le locataire ou le dernier occupant de son chef, dans le mois suivant sa signification, faute de quoi elle aura force de chose jugée.

Le locataire qui se trouve, sans faute de sa part, dans l'impossibilité de former cette opposition dans ce délai sans faute de sa part, peut obtenir un relevé de forclusion.

Lorsque l'ordonnance est passée en force de chose jugée, le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure d'expulsion simplifiée, qui lui permet en outre de débarrasser les meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge a statué.

Le juge de l'exécution sera saisi s'il y a des biens de valeur dans les lieux.

Voici, dans le détail, la manière dont s'articule cette procédure.

Celle-ci peut être formée par requête.

Elle tendra à voir constater la résiliation du bail (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989) en vue de la reprise des locaux abandonnés et à voir condamner le locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de bail.

La requête est remise ou adressée au greffe par le bailleur ou tout mandataire et doit être accompagnée des pièces justificatives, dont le procès-verbal d'huissier de justice visant à établir l'abandon.

S'il résulte des pièces fournies (notamment du constat d'inoccupation) qu'à l'évidence les lieux sont inoccupés, que le locataire n'exécute plus ses obligations et que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d'instance constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement.

Lorsque l'inventaire contenu dans le procès-verbal de l'huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge déclare abandonnés les biens n'apparaissant pas avoir de valeur marchande, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice.

Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le bailleur sauf, pour celui-ci, à procéder selon les voies de droit commun.

Une expédition de l'ordonnance revêtue de la formule exécutoire est signifiée, à l'initiative du bailleur, au locataire et aux derniers occupants du chef du locataire connus du bailleur.

La signification doit contenir, à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice :

1° L'indication qu'il peut être fait opposition à l'ordonnance par le destinataire qui entend la contester ;

2° L'indication du délai dans lequel l'opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée, et les formes selon lesquelles elle doit être faite ;

3° L'information que le destinataire peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le bailleur dans le délai prévu au 2° ;

4° L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et que le bailleur pourra reprendre son bien ;

5° Si l'ordonnance statue sur le sort de meubles laissés sur place :

a) L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et qu'il pourra être procédé à l'évacuation des biens laissés sur place ;

b) La sommation d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance et le rappel des dispositions de l'article 207 du décret du 31 juillet 1992.

Si la signification n'est faite à personne, l'huissier de justice doit porter verbalement à la connaissance du locataire les indications susvisées. L'huissier doit mentionner l'accomplissement de cette formalité dans l'acte de signification.

L'ordonnance est non avenue si elle n'a pas été signifiée dans les deux mois de sa date.

Le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l'ordonnance.

L'opposition est formée dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe.

L'exécution de l'ordonnance est suspendue pendant le délai d'opposition ainsi qu'en cas d'opposition formée dans ce délai.

En cas d'opposition, le greffier en avise sans délai l'huissier de justice ayant dressé le procès-verbal prévu à l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et convoque les parties à l'audience.

La convocation est adressée à toutes les parties.

Le tribunal statue sur les demandes présentées par le bailleur et examine les demandes incidentes ou moyens de défense au fond qui ne soulèvent pas une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction.

Le jugement du tribunal se substitueraalors à l'ordonnance.

Le juge qui constate que la requête a été présentée de manière abusive peut condamner le demandeur à une amende civile.

Si aucune des parties ne se présente, le tribunal constate l'extinction de l'instance. L'ordonnance est alors non avenue.

En l'absence d'opposition dans le mois suivant la signification, ou en cas de désistement de la partie qui a formé opposition, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée.

Un relevé de forclusion peut cependant être demandé (article 540 du code de procédure civile).

Dans l'immense majorité des cas, la vente immobilière est conclue sous la condition de l'obtention d'un prêt.

Selon les termes de l'article 1176 du Code civil, lorsqu'un contrat est conclu sous condition suspensive, celui-ci est caduc si la condition ne s'est pas réalisée dans le délai imparti.

La question qui se pose donc est celle de savoir si la condition est réalisée dès l'émission de l'offre par l'établissement de crédit ou au moment de la réception de cette offre de prêt par les acquéreurs.

Dans une espèce recémment soumise à la Cour de Cassation (arrêt du 11 ami 2011) le 4 juillet 2000, une promesse synallagmatique de vente avait été conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au plus tard le 1er août 2005.

Par avenant du 16 novembre 2004, les parties ont stipulé que le prêt devait être obtenu dans le mois suivant la signature de l'avenant, à peine de caducité de la promesse.

Refusant de signer la vente au motif que la promesse serait caduque, le vendeur a été assigné en vente forcée.

La Cour d'appel a fait droit à la demande des acquéreurs au motif que la date d'autorisation du prêt-le 14 décembre 2004- est antérieure à l'expiration du délai prévu par l'avenant de la promesse de vente-le 16 décembre 2004- et qu'il importe peu que cet accord ait été notifié aux acquéreurs le 24 décembre 2004.

Cette décision est cassée.

En effet, selon la Cour suprême, dès lors qu'elle avait constaté que la banque n'avait transmis à l'acquéreur une offre de prêt que le 24 décembre 2004, après l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1176 du Code civil.

Voic le texte de cet arrêt et les moyens developpés.

" Vu l'article 1176 du code civil ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Douai, 29 juin 2009), que le 4 juillet 2000, M. X... a donné à bail à M. Y... un immeuble à usage d'habitation pour une durée de 5 ans et par acte sous seing privé distinct du même jour, ils ont conclu une promesse synallagmatique de vente de cet immeuble, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au plus tard le 1er août 2005 ; que par avenant du 16 novembre 2004, auquel Mme Z... est intervenue en qualité de coacquéreur, les parties ont stipulé que le prêt devait être obtenu dans le mois suivant la signature de l'avenant, à peine de caducité de la promesse ; que M. X... ayant refusé de signer l'acte de vente, M. Y... et Mme Z... l'ont assigné pour se voir déclarer propriétaires de l'immeuble ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la date d'autorisation du prêt-le 14 décembre 2004- est antérieure à l'expiration du délai prévu par l'avenant de la promesse de vente-le 16 décembre 2004- et qu'il importe peu que cet accord ait été notifié aux acquéreurs le 24 décembre 2004 ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la banque n'avait transmis à l'acquéreur une offre de prêt que le 24 décembre 2004, après l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne M. Y... et Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et Mme Z... à verser à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... et Mme Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X...

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la vente de l'immeuble sis ..., par Monsieur X... à Monsieur Y... et Madame Z..., en indivision et chacun pour moitié, au prix de 36 587 €,

AUX MOTIFS QUE il ressort des termes de la promesse synallagmatique de vente du 4 juillet 2000 et de l'avenant du 16 novembre 2004 que la date de réalisation de la condition suspensive prévue au 1er août 2005 dans l'acte initial est remplacée dans l'avenant par celle du 16 novembre 2004 et que le « compromis du 4 juillet 2000 » doit être « relu avec cette nouvelle date » ; que l'acte du 16 novembre 2004 prévoit ainsi les modalités suivantes : « 1) délai d'obtention du prêt fixé un mois après la date X, 2) attestation de prêt accordé à faire parvenir au vendeur dans le mois suivant la date x, 3) régularisation de la vente dans le délai de trois mois après X ; que la date du 1er août 2005 du compromis initial est remplacée par la date X, c'est-à-dire le 16 novembre 2004 » ; qu'il ressort de ces stipulations que le délai d'obtention du prêt était fixé au 16 décembre 2004, soit un mois après le 16 novembre 2004, ce dont Monsieur X... a convenu dans son message du 30 avril 2004 ; que par ailleurs, les termes de l'acte du 4 juillet 2000, non modifiés sur ce point par l'avenant du 16 novembre 2004, ne prévoient la caducité de la promesse de vente qu'au cas où la condition suspensive d'obtention de prêt ne se réaliserait pas dans le délai d'un mois à compter du 1er août 2005 ; que l'avenant du 16 novembre 2004 a donc vocation à devenir caduc de plein droit si la condition suspensive relative au prêt n'est pas réalisée pour le 16 décembre 2004, soit un mois après la date X du 16 novembre 2004 ; que cette condition vise « l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 240 000 F » ; qu'ainsi, le prêt a bien été obtenu à cette date, peu important que cet accord ait été notifié aux acquéreurs quelques jours plus tard, le 24 décembre 2004 et qu'euxmêmes n'aient pu accepter l'offre qu'après l'expiration du délai prévu par l'article L. 312-1 du code de la consommation ; qu'en effet, dès le 14 décembre 2004, l'accord de la banque était donné et les consorts Y... Z... qui en bénéficiaient étaient les seuls à pouvoir y renoncer ; que le courrier des notaires du 23 juin 2005 faisant état d'une demande de prêt immobilier déposée par Madame Z... et Monsieur Y... au Crédit Mutuel de Baisieux le 14 décembre 2004 s'avère sans incidence sur le litige dès lors que la Caisse de Crédit Mutuel de Villeneuve d'Ascq Annapes indique précisément dans l'offre de prêt susvisée que la date d'autorisation du prêt est celle du 14 décembre 2004 et qu'à cette date, la banque avait accepté de financer l'acquisition de l'immeuble en cause ; que quant à la remise d'une attestation de prêt au vendeur, cette formalité prévue dans l'acte du 16 novembre 2004 n'est concernée par aucune sanction contractuelle, aucune caducité ; qu'au vu de ces considérations, il apparaît que la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt conforme aux stipulations du contrat était remplie dès le 14 décembre 2004 et donc, antérieurement à la date limite prévue le 16 décembre 2005, sous peine de caducité ; que la caducité de la vente ne peut donc être constatée ; que dans ces conditions, et alors que l'acte du 4 juillet 2000 vaut vente, que Monsieur Y... et Madame Z... ont obtenu leur prêt avant le 16 décembre 2004, qu'ils sont restés à la disposition du notaire pour signer l'acte authentique et que la réitération de la vente n'est pas intervenue du seul fait du refus de Monsieur X..., il convient de constater le caractère parfait de la vente au profit de Monsieur Y... et de Madame Z..., chacun pour moitié indivise ;

1) ALORS QUE toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût et lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'évènement soit arrivé ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 4 juillet 2000 puis l'avenant du 16 novembre 2004 formé à la demande des bénéficiaires de la promesse, ont prévu, sous la sanction de la caducité, une date de réalisation de la promesse antérieure à la date initialement prévue, soit le 16 décembre 2004, l'avenant énonçant que la réalisation de la condition suspensive sera effective à la condition que le délai d'obtention du prêt expirant le 16 décembre 2004 soit respecté, que, dans le même délai, une attestation de prêt accordé parvienne au vendeur et qu'encore, la régularisation de la vente soit opérée dans un délai de trois mois après le 16 décembre 2004 ; qu'en décidant que la condition suspensive d'obtention de prêt était réalisée le 14 décembre 2004, par un document de la banque intitulé « offre et contrat de prêt immobilier », peu important que la notification ait été reçue par les emprunteurs le 24 décembre 2004, soit hors délai, qu'ils n'aient pu accepter l'offre qu'ultérieurement encore, une fois écoulé le délai fixé par l'article L. 312-1 du code de la consommation, et que le promettant n'ait pas reçu dans le délai l'attestation d'accord de prêt, la cour d'appel qui a refusé de retenir que le délai d'obtention de prêt avait expiré, celle-ci devant s'entendre d'un contrat de prêt accepté et formé, mais qui a constaté que la vente présentait un caractère parfait dès l'émission de l'offre de prêt par la banque, a, en statuant ainsi, violé les articles 1175 et 1176 du code civil ;

2) ALORS QUE l'avenant du 16 novembre 2004 ayant énoncé que le compromis de vente du 4 juillet 2000 devait se lire avec la « nouvelle contrainte » relative à la date de réalisation de la condition suspensive d'octroi de prêt, celle-ci s'entendant tout à la fois du délai d'obtention du prêt soit un mois après la date de signature de l'avenant, de la remise, au promettant, de l'attestation de prêt accordé à faire parvenir dans le même délai et la régularisation de la vente dans les trois mois, la sanction de la caducité prévue par les parties dans la promesse de vente initiale devait s'appliquer au défaut d'obtention de prêt, tel que défini par l'avenant, et notamment s'appliquer au défaut de remise, au promettant, dans le délai d'un mois, soit le 16 décembre 2004, de l'attestation de prêt ; qu'en énonçant que la sanction de la caducité, prévue par la promesse de vente initiale, ne portait que sur l'obtention du prêt et non pas sur la remise de l'attestation, par le vendeur, dans le délai d'un mois, du prêt accordé, la cour d'appel qui a néanmoins déclaré parfaite la vente a, en statuant ainsi, méconnu le sens et la portée des actes formés entre les parties, violant ainsi l'article 1134 du code civil, ensemble le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer le document de la cause."

Aux termes de l'article L 145-34 du Code commerce modifié par la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 :

" A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans ".

Par ailleurs et selon l'article R 145-6 du même code " Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ".

Dans une espèce recémment soumise à la Cour suprême, un bailleur a délivré congé à sa locataire avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné. A défaut d'accord des parties sur le prix du bail renouvelé, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de ce prix.

Relevant que les facteurs locaux de commercialité ont été grandement favorisés par les facilités de stationnement, gratuit durant 45 minutes, dans cinq parkings à proximité immédiate de la rue et surtout par le système de gratuité des transports en commun, favorisant de manière indiscutable l'entrée de clients potentiels en centre ville et tout particulièrement les commerces du centre de Châteauroux, que si deux grandes surfaces commerciales du centre ville ont fermé, ces locaux ne sont pas restés vides mais ont été occupés par des enseignes nationales, la Cour d'appel a considéré qu'il existait de ce fait une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer.

La Cour de cassation a récemment décidé que le déplafonnement n'est justifié que si la modification des facteurs locaux de commercialité présente un intérêt pour le commerce exploité.

Voici l'arrêt et les moyens du pourvoi :

" Vu les articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 17 juin 2010), que la société des Rivières, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Chaussures Eram pour y exploiter un commerce de chaussures, maroquinerie et accessoires, a délivré congé à celle-ci par acte du 24 mai 2005, avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné ; qu'à défaut d'accord des parties sur le prix du bail renouvelé, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de ce prix ;

Attendu que, pour dire qu'il y avait lieu à déplafonnement et fixer le loyer à une certaine somme, l'arrêt retient que, depuis 2001, les facteurs locaux de commercialité ont été grandement favorisés par les facilités de stationnement, gratuit durant 45 minutes, dans cinq parkings à proximité immédiate de la rue Victor Hugo et surtout par le système de gratuité des transports en commun, favorisant de manière indiscutable l'entrée de clients potentiels en centre ville et tout particulièrement les commerces du centre de Châteauroux, que si deux grandes surfaces commerciales du centre ville ont fermé, ces locaux ne sont pas restés vides mais ont été occupés par des enseignes nationales et qu'ainsi il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la modification des facteurs locaux de commercialité présentait un intérêt pour le commerce exploité par la société Chaussures Eram, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges, autrement composée ;

Condamne la société des Rivières aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société des Rivières à payer à la société Chaussures Eram la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société des Rivières ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour la société Chaussures Eram

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à compter du 21 janvier 2006 à la somme de 58.190 € HT le loyer des locaux donnés à bail par la SCI DES RIVIERES à la société CHAUSSURES ERAM, et d'AVOIR dit que chaque fraction impayée d'échéance de loyer échue depuis cette date porterait intérêt au taux légal à compter de ladite échéance ;

AUX MOTIFS QUE l'expert, qui a estimé qu'il n'y a pas lieu de retenir une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un effet positif sur le chiffre d'affaires du commerce considéré et permettant de déplafonner le loyer, a rappelé que les locaux litigieux se trouvaient dans "une situation excellente, tant par l'axe que par la situation au sein de cet axe et que les caractéristiques propres au local "sont tout à fait satisfaisantes sur la surface de vente mais moyennes à médiocres pour le reste, avec ces précisions : "belle longueur de façade, surface de vente importante avec beaucoup d'annexes ; concernant les facteurs locaux de commercialité, le premier juge a estimé à bon droit qu'il ne pouvait être tenu compte des travaux réalisés en août 1996 dans la rue Victor Hugo, soit antérieurement à la période en cause (Janvier 1997 à Janvier 2006), ni de l'aménagement en 2004 et 2099 de ronds-points des places Gambetta et Lafayette faute de preuve qu'ils aient facilité l'accès à ce commerce ; en revanche il est constant que depuis l'arrivée de la nouvelle municipalité en 2001 le stationnement dans l'hypercentre de Châteauroux, dans lequel se trouve la rue Victor Hugo, est gratuit pendant 45 minutes de 9 à 12 heures et de 14 à 16 heures 30 ; qu'en outre la généralisation à la même période de la gratuité des bus sur toute la communauté d'agglomération, Châteauroux étant première ville en France à l'instituer, a facilité de manière indiscutable l'entrée de clients potentiels en centre ville ; lesdits facteurs locaux de commercialité ont été grandement favorisés par ces facilités de stationnement gratuit dans cinq parkings à proximité immédiate de la rue Victor Hugo et surtout par le système de gratuité des transports en commun qui a fait passer le nombre de voyageurs en bus de 1568017 en 1999 à 3873460 en 2007, favorisant tout particulièrement les commerces du centre de Châteauroux ; cette dernière mesure, l'utilisation gratuite des bus dans la communauté d'agglomération castelroussine, facilite manifestement la liaison entre la périphérie de cette ville et son centre ville par rapport à l'autre sens, puisque depuis 2001 la volonté de l'équipe municipale de Châteauroux est de redynamiser le centre ville, le dossier de presse de la ville mentionnait que cette gratuité s'inscrit dans le plan global visant à fluidifier le trafic pour accéder plus facilement a l'hypercentre de l'agglomération et amener en ville le maximum de monde" ; il ne peut donc être affirmé sans preuve que la gratuité des transports en commun profite autant aux enseignes regroupées dans les centres commerciaux périphériques, le procès-verbal de constat dressé le 7 novembre 2007 par Me Philippe X..., huissier associé à Châteauroux n'est pas pertinent en ce qu'il a relevé des commerces fermés dans des voies adjacentes à la rue Victor Hugo non commerçantes ; si deux grandes surfaces commerciales du centre ville ont fermé (Nouvelles Galeries et BABOU), ces locaux ne sont pas restés vides mais ont été occupés par des enseignes nationales (KRYS, Armand THIERRY, BENETTON, SEPHORA) ; ainsi il existe une modification notable des facteurs locaus de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer ; l'expert, qui a relevé que les loyers de référence sont globalement plus élevés que celui de la boutique ERAM, ne retient pas le chiffre moyen mais celui de 85 euros par mètre carré par an, 190 euros pondéré au motif que les locaux sont répartis sur quatre niveaux et que l'état des annexes est moyen à médiocre ; cette diminution aussi importante n'est pas justifiée et il convient de retenir la valeur moyenne de ces références, soit 220 euros HT pondéré ; ainsi la valeur locative au 21 janvier 2006 sera fixée à 58190 euros HT

1° - ALORS D'UNE PART QUE le déplafonnement d'un loyer commercial n'est possible que si la modification notable des facteurs locaux de commercialité a eu un intérêt pour le commerce considéré, pris isolément ; qu'en se bornant à constater que l'entrée dans le centre ville avait été facilitée et que ce centre avait été dynamisé par la gratuité des transports publics, sans montrer en quoi ces mesures avaient profité au commerce exploité par la société CHAUSSURES ERAM, la Cour d'Appel a violé les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;

2°) - ALORS D'AUTRE PART QU' en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les magasins de certaines enseignes (Krys, Benetton, Armand Thierry, Caroll, etc.) n'avaient pas simplement changé d'emplacement, de sorte que la fermeture des Nouvelles Galeries et du magasin Babou n'avait en réalité pas été compensée, et si la clientèle amenée dans le centre ville par la nouvelle politique des transports n'était pas impécunieuse et donc insusceptible d'avoir un quelconque effet sur l'activité commerciale, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que chaque fraction impayée d'échéance de loyer échue depuis le 21 janvier 2006 porterait intérêt au taux légal à compter de ladite échéance ;

AUX MOTIFS QUE la valeur locative au 21 janvier 2006 sera fixée à 58.190 € HT ;

ALORS QUE les loyers produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention ; que l'intérêt ne peut néanmoins porter que sur une somme déterminée et ne peut donc être dû sur les échéances antérieures au jugement fixant le loyer du bail renouvelé que dans la limite de l'ancien loyer ; qu'en faisant porter l'intérêt légal sur la totalité des échéances, la Cour d'Appel a violé les articles 1153 et 1155 du Code Civil ".

Selon l'article 1722 du Code civil " Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ".

Faisant application de ce texte, la Cour de cassation a récemment jugé que la destruction totale du bien loué avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits contractuels et statutaires par la société locataire.

Celle-ci pouvait plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction dès lors que celle-ci ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'était pas entrée dans son patrimoine.

Voici le texte de cette décsion et les moyens du pourvoi :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 2 mars 2010), que

la commune de Thonon-les-Bains, propriétaire d'une parcelle de terrain donnée à bail commercial à la société Discothèque Le Malibu, a, par acte du 26 août 2004, délivré un congé à celle-ci pour le 30 avril 2005 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction ; qu'une expertise, ordonnée en vue de déterminer le montant de celle-ci, était en cours lorsqu'un incendie, survenu dans la nuit du 1er au 2 juin 2005, a totalement détruit l'immeuble loué ; que, par acte du 5 octobre 2005, la commune de Thonon-les-Bains a assigné la société Discothèque Le Malibu en constatation de la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l'article 1722 du code civil ; que M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Discothèque Le Malibu, a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de la commune à lui verser une certaine somme à titre d'indemnité d'éviction ; qu'en cours d'instance le département de la Haute-Savoie, cessionnaire du bien en cause, aux termes d'un contrat de vente passé le 18 septembre 2006, est intervenu volontairement à l'instance et a repris à son compte l'action de la commune en dénégation du droit à indemnité d'éviction ;

Sur les premier et deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu que M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Discothèque Le Malibu, a demandé à la Cour de cassation le renvoi au Conseil constitutionnel de la question de la constitutionnalité des dispositions de l'article 1722 du code civil au regard du principe constitutionnel du respect de la propriété privée garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ; que l'arrêt du 4 janvier 2011 de cette chambre a dit n'y avoir lieu à ce renvoi ;

D'où il suit que le moyen est inopérant ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Discothèque Le Malibu, fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction, alors, selon le moyen :

1°/ que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que ce principe interdit notamment qu'une personne soit privée d'une espérance légitime de créance ; qu'un preneur à bail commercial auquel un congé a été délivré sans offre de renouvellement est titulaire d'une créance d'indemnité d'éviction dont il ne saurait être privé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel en décidant qu'en vertu de l'article 1722 du code civil la société Discothèque Le Malibu devait perdre le bénéfice de l'indemnité d'éviction qui lui était acquise, après qu'elle ait reçu un congé sans offre de renouvellement, du seul fait que les locaux commerciaux qu'elle exploitait avaient été totalement détruits par incendie, a violé l'article1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2°/ que toute personne a le droit de jouir de la propriété des biens qu'elle a acquis légalement, de les utiliser, d'en disposer et de les léguer ; que ce principe interdit notamment qu'une personne soit privée d'une espérance légitime de créance ; qu'un preneur à bail commercial auquel un congé a été délivré sans offre de renouvellement est titulaire d'une créance d'indemnité d'éviction dont il ne saurait être privé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel en décidant qu'en vertu de l'article 1722 du code civil la société Discothèque Le Malibu devait perdre le bénéfice de l'indemnité d'éviction qui lui était acquise, après qu'elle ait reçu un congé sans offre de renouvellement, du seul fait que les locaux commerciaux qu'elle exploitait avaient été totalement détruits par incendie, a violé l'article 17 de la Charte des droits fondamentaux de l'Union européenne ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu' en application de l'article 1722 du code civil, la destruction totale du bien loué avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits contractuels et statutaires par la société Discothèque Le Malibu, la cour d'appel en a exactement déduit , sans violer l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ni l'article 17 de la Charte des droits fondamentaux de l'Union européenne, que cette société ne pouvait plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'était pas entrée dans son patrimoine ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Discothèque Le Malibu aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Discothèque Le Malibu à payer au département de la Haute-Savoie la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Discothèque Le Malibu

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail dont la société DISCOTHEQUE LE MALIBU était titulaire sur la parcelle cadastrée section A1, lieudit «les Ilages du pont» sur le territoire de la commune de THONON LES BAINS et dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société DISCOTHEQUE LE MALIBU ;

AUX MOTIFS QUE «le rejet de la demande de renvoi de l'affaire, sollicitée courant janvier 2010 par la société LE MALIBU afin de lui permettre de poser une question prioritaire de constitutionnalité de l'article 1722 du code civil, prive d'objet la demande de sursis à statuer qu'elle a présentée dans ses dernières conclusions en revendiquant l'application d'une loi qui n'est pas entrée en vigueur» ;

ALORS QUE dans les instances en cours, une question prioritaire de constitutionnalité doit, pour être recevable, être présentée sous la forme d'un mémoire distinct et motivé produit à compter du 1er mars 2010 ; que la question prioritaire de constitutionnalité est donc recevable à la seule condition d'avoir été soulevée, à compter du 1er mars 2010, dans un mémoire distinct et motivé ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a pourtant refusé d'examiner la question prioritaire de constitutionnalité de l'article 1722 du Code civil alors même qu'elle avait été soulevée par la société DISCOTHEQUE LE MALIBU dans un mémoire distinct et motivé en date du 1er mars 2010, en violation de l'article 7 du décret du 16 février 2010.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail dont la société DISCOTHEQUE LE MALIBU était titulaire sur la parcelle cadastrée section A1, lieudit «les Ilages du pont» sur le territoire de la commune de THONON LES BAINS et dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société DISCOTHEQUE LE MALIBU ;

AUX MOTIFS QUE «l'article 1722 du code civil qui, de portée générale, s'applique aux baux d'habitation comme aux baux commerciaux, dispose : «Si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit... Il n'y a pas lieu à dédommagement» ; Que bien qu'à la date à laquelle le sinistre est survenu la bailleresse avait déjà délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement et offre de versement d'une indemnité d'éviction, le preneur, par l'effet de son maintien dans les lieux dans l'attente de la fixation et du paiement de cette indemnité, demeurait tenu, conformément à l'article L. 145-28 du code de commerce, de toutes les clauses et conditions du bail, de sorte qu'en vertu de l'article 1722 du code civil, la destruction totale du bien, dont l'origine, volontaire ou non, est restée indéterminée, a entraîné la résiliation de plein droit du bail, indépendamment du congé précédemment délivré et dont la prise d'effet était suspendue à l'accord des parties sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur et à la renonciation subséquente du bailleur à exercer son droit de repentir ; Que par l'effet de cette résiliation de plein droit la société DISCOTHEQUE LE MALIBU, privée de ses droits contractuels et statutaires, ne peut donc plus prétendre au versement de l'indemnité d'éviction qui ne lui était pas encore définitivement acquise au jour du sinistre, ce qui prive de toute portée le moyen tiré de la violation de l'article 1 du protocole 1 de la Convention Européenne des droits de l'Homme dès lors que cette indemnité n'était pas entrée dans son patrimoine, de même qu'elle rend inopérant le moyen tiré de l'atteinte à l'article 17 de la Charte des Droits Fondamentaux de l'Union Européenne dès lors que, constituant la contrepartie de la perte du droit statutaire du preneur au renouvellement de son bail en cas de congé avec refus de renouvellement, cette indemnité se trouve dépourvue de cause lorsque, par suite de la perte totale du bien donné à bail, le propriétaire en perd l'usage ; Que c'est donc par de justes motifs qu'en vertu de l'article 1722 du code civil le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail et dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction ; Qu'en vertu de ce même article, l'appelante, qui ne rapporte pas la preuve de la faute de la bailleresse dans la survenance de l'incendie, ne peut prétendre à aucune indemnité à raison de la perte de son fonds de commerce» ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'«aux termes de l'article 1722 du Code civil, si, pendant, la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et il n'y a lieu à aucun dédommagement. Aux termes de l'article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. En application de ces textes, la SARL DISCOTHEQUE LE MALIBU s'étant maintenue dans les lieux après le congé délivré par la commune de THONON LES BAINS en attendant le paiement de l'indemnité d'éviction, ce maintien s'est effectué aux clauses et conditions du bail expiré. Il y a donc lieu de faire application de l'article 1722 du Code civil et de constater la résiliation de plein droit du bail, sans dédommagement, du fait de la destruction totale des immeubles loués par un incendie. Et il convient en conséquence de débouter la SARL DISCOTHEQUE LE MALIBU de sa demande en paiement de l'indemnité d'éviction, ainsi que de sa demande d'indemnité au titre «pertes sur immobilisation»» ;

ALORS QUE l'article 1722 du Code civil est contraire au principe constitutionnel de protection de la propriété privée ; qu'il y a lieu, dès lors, de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel ; qu'à la suite de la déclaration d'inconstitutionnalité qui interviendra, l'arrêt attaqué rendu sur le fondement de l'article 1722 du Code civil se trouvera privé de base légale au regard des articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et Citoyen et la Cour de cassation ne pourra que l'annuler.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail dont la société DISCOTHEQUE LE MALIBU était titulaire sur la parcelle cadastrée section A1, lieudit «les Ilages du pont» sur le territoire de la commune de THONON LES BAINS et dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société DISCOTHEQUE LE MALIBU ;

AUX MOTIFS QUE «l'article 1722 du code civil qui, de portée générale, s'applique aux baux d'habitation comme aux baux commerciaux, dispose : «Si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit... Il n'y a pas lieu à dédommagement» ; Que bien qu'à la date à laquelle le sinistre est survenu la bailleresse avait déjà délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement et offre de versement d'une indemnité d'éviction, le preneur, par l'effet de son maintien dans les lieux dans l'attente de la fixation et du paiement de cette indemnité, demeurait tenu, conformément à l'article L. 145-28 du code de commerce, de toutes les clauses et conditions du bail, de sorte qu'en vertu de l'article 1722 du code civil, la destruction totale du bien, dont l'origine, volontaire ou non, est restée indéterminée, a entraîné la résiliation de plein droit du bail, indépendamment du congé précédemment délivré et dont la prise d'effet était suspendue à l'accord des parties sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur et à la renonciation subséquente du bailleur à exercer son droit de repentir ; Que par l'effet de cette résiliation de plein droit la société DISCOTHEQUE LE MALIBU, privée de ses droits contractuels et statutaires, ne peut donc plus prétendre au versement de l'indemnité d'éviction qui ne lui était pas encore définitivement acquise au jour du sinistre, ce qui prive de toute portée le moyen tiré de la violation de l'article 1 du protocole 1 de la Convention Européenne des droits de l'Homme dès lors que cette indemnité n'était pas entrée dans son patrimoine, de même qu'elle rend inopérant le moyen tiré de l'atteinte à l'article 17 de la Charte des Droits Fondamentaux de l'Union Européenne dès lors que, constituant la contrepartie de la perte du droit statutaire du preneur au renouvellement de son bail en cas de congé avec refus de renouvellement, cette indemnité se trouve dépourvue de cause lorsque, par suite de la perte totale du bien donné à bail, le propriétaire en perd l'usage ; Que c'est donc par de justes motifs qu'en vertu de l'article 1722 du code civil le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail et dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction ; Qu'en vertu de ce même article, l'appelante, qui ne rapporte pas la preuve de la faute de la bailleresse dans la survenance de l'incendie, ne peut prétendre à aucune indemnité à raison de la perte de son fonds de commerce» ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'«aux termes de l'article 1722 du Code civil, si, pendant, la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et il n'y a lieu à aucun dédommagement. Aux termes de l'article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. En application de ces textes, la SARL DISCOTHEQUE LE MALIBU s'étant maintenue dans les lieux après le congé délivré par la commune de THONON LES BAINS en attendant le paiement de l'indemnité d'éviction, ce maintien s'est effectué aux clauses et conditions du bail expiré. Il y a donc lieu de faire application de l'article 1722 du Code civil et de constater la résiliation de plein droit du bail, sans dédommagement, du fait de la destruction totale des immeubles loués par un incendie. Et il convient en conséquence de débouter la SARL DISCOTHEQUE LE MALIBU de sa demande en paiement de l'indemnité d'éviction, ainsi que de sa demande d'indemnité au titre « pertes sur immobilisation»» ;

ALORS D'UNE PART QUE toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que ce principe interdit notamment qu'une personne soit privée d'une espérance légitime de créance ; qu'un preneur à bail commercial auquel un congé a été délivré sans offre de renouvellement est titulaire d'une créance d'indemnité d'éviction dont il ne saurait être privé ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel en décidant qu'en vertu de l'article 1722 du Code civil la société DISCOTHEQUE LE MALIBU devait perdre le bénéfice de l'indemnité d'éviction qui lui était acquise, après qu'elle ait reçu un congé sans offre de renouvellement, du seul fait que les locaux commerciaux qu'elle exploitait avaient été totalement détruits par incendie, a violé l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention Européenne de sauvegarde des Droits de l'Homme et des libertés fondamentales ;

ALORS D'AUTRE PART QUE toute personne a le droit de jouir de la propriété des biens qu'elle a acquis légalement, de les utiliser, d'en disposer et de les léguer ; que ce principe interdit notamment qu'une personne soit privée d'une espérance légitime de créance ; qu'un preneur à bail commercial auquel un congé a été délivré sans offre de renouvellement est titulaire d'une créance d'indemnité d'éviction dont il ne saurait être privé ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel en décidant qu'en vertu de l'article 1722 du Code civil la société DISCOTHEQUE LE MALIBU devait perdre le bénéfice de l'indemnité d'éviction qui lui était acquise, après qu'elle ait reçu un congé sans offre de renouvellement, du seul fait que les locaux commerciaux qu'elle exploitait avaient été totalement détruits par incendie, a violé l'article 17 de la Charte des droits fondamentaux de l'Union Européenne ".

L'Indice du coût de la construction (ICC), publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) le 8 juillet 2011, s'élève au 1er trimestre 2011 à 1554, soit une augmentation annuelle de 3,05 %.

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est quant à lui fixé à 103,64, soit une augmentation annuelle de 2,25%.

Ces indices sont applicables lors de la révision ou du renouvellement du loyer dans le bail commercial.

Par arrêt du 13 juillet 2011, la Cour de cassation a décidé que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire.

En l'espèce, les consorts X ont fait l'acquisition d'un immeuble sur lequel avaient été consentis deux baux à usage d'habitation.

L'une des locataires, n'ayant pas déféré au congé qui lui avait été délivré, antérieurement à la vente, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par un mandataire, au nom des précédents propriétaires, les acquéreurs, arguant de l'irrégularité de ce congé, ont assigné la société en réparation de leur préjudice.

Le courrier adressé au locataire, présenté à la destinataire le 21 décembre 2005, était revenu à son expéditeur avec la mention " non réclamé retour à l'envoyeur " 21 décembre 2005.

La Cour d'appel de Montpellier a rejeté la demande au motif qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur.

Selon la Cour cet article parle en effet de réception et non pas de remise effective au locataire. C'est donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier, que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier.

La Cour de cassation (n° de pourvoi: 10-20478) censure cette décision au motif que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire, la cour d'appel.

Encore une illustration de la nécessité de sécuriser la notification et donc de privilégier la notification du congé par Huissier .

Voici l'arrêt et les moyens developpés :

" Vu les articles 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et 669 du code de procédure civile, ensemble l'article 670 du même code ;

Attendu que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice ; que la date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ;

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 avril 2010), que les consorts X... ont fait l'acquisition d'un immeuble sur lequel avaient été consentis deux baux à usage d'habitation ; que Mme Y..., l'une des locataires, n'ayant pas déféré au congé qui lui avait été délivré, antérieurement à la vente, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par la société Immobilier prestige (la société), au nom des précédents propriétaires, les acquéreurs, arguant de l'irrégularité de ce congé, ont assigné la société en réparation de leur préjudice ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur, qu'en effet cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire, que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier, que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas d'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", alors même que ce courrier avait été présenté à la destinataire le 21 décembre 2005 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire, la cour d'appel, qui a constaté que le courrier adressé à la locataire était revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a reçu la société Immobilier prestige en son appel régulier en la forme et déclaré irrecevables ses écritures en date du 18 février 2010, l'arrêt rendu le 6 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne la société Immobilier prestige aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immobilier prestige à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Immobilier prestige ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour les consorts X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande tendant à voir la société IMMOBILIER PRESTIGE - CENTURY 21 - TOPAZE IMMOBILIER déclarée responsable pour n'avoir pas régulièrement délivré congé à Mme Y... et à dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE les consorts X... reprochent à la SARL PRESTIGE IMMOBILIER de ne pas avoir délivré un congé pour vente régulier à l'un des locataires de l'immeuble qu'ils ont acheté le 5 mai 2006 aux consorts A... ; que la société PRESTIGE IMMOBILIER indique qu'elle n'avait pas reçu mandat en ce sens de la part des consorts X... ; que la cour constate qu'il résulte des pièces produites que si la société PRESTIGE IMMOBILIER avait bien reçu mandat de la part des consorts A... de vendre le bien acheté par les consorts X..., il ne résulte nullement de cet acte qu'elle avait reçu mandat de faire délivrer congé pour vente aux locataires de l'immeuble ; que la cour constate encore que les consorts X... ne démontrent nullement que le congé donné à l'un des locataires était irrégulier alors même que celui donné à l'autre locataire dans les mêmes formes a été déclaré régulier par décision judiciaire définitive et que ce locataire a été expulsé ; qu'en effet, ils se sont désistés de leur action introduite à l'encontre du second locataire ; que la cour rappellera qu'en droit et au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de «réception du congé par le locataire» emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur ; qu'en effet, cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire ; que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier ; qu'en effet cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas de l'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention «retour à l'envoyeur» alors même que ce courrier avait été présenté à sa destinataire le 21 décembre 2005 ; que donc le défaut de remise effective de ce congé à Mme Y... réside de sa seule volonté de ne pas retirer la lettre recommandée avec accusé de réception régulièrement et valablement adressée par ailleurs ; que la cour dira en conséquence que les consorts X... seront déboutés de toutes leurs demandes ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le juge ne peut dénaturer les écritures des parties et modifier l'objet du litige ; qu'en l'espèce, pour résister aux consorts X... qui reprochaient à l'agence TOPAZE IMMOBILIER de ne pas avoir délivré un congé pour vente régulier à l'un des locataires de l'immeuble qu'ils avaient acquis, le 5 mai 2006, des consorts A..., celle-ci a fait valoir qu'elle n'avait pas reçu mandat des consorts X... de donner congé aux locataires mais n'a nullement contesté avoir reçu mandat des époux A... pour délivrer congé auxdits locataires ; qu'en remettant en cause le mandat des époux A... à l'agence TOPAZE IMMOBILIER de donner congé aux locataires, la cour d'appel a modifié les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la notification est réputée faite à personne lorsque l'avis de réception est signé par son destinataire ; qu'en l'espèce, pour déclarer valable le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à Mme Y..., lequel est revenu à son expéditeur avec la mention «retour à l'envoyeur », la cour d'appel a retenu que la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que, par la suite, il refuse de prendre réception de ce même courrier ; qu'en se prononçant de la sorte, alors qu'il résultait de ses constatations que la lettre recommandée n'avait pas été remise à sa destinataire mais avait été renvoyée à l'expéditeur, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 669 et 670 du code de procédure civile. "

Un député a interpellé le Ministre du logement sur la mise en place depuis le 1er janvier 2011 de l'obligation de l'indication de l'indice énergétique pour la vente ou la location d'un bien immobilier. En plus de l'information obligatoire dans le cadre du Grenelle II, le résultat permet en effet l'accès au prêt à taux zéro (PTZ+) qui donne droit à l'obtention de prêts aidés par l'État. I Il lui a donc demandé de lui préciser quand une norme AFNOR serait publiée afin d'éviter des contentieux dans les prochains mois.

Voici la réponse de la Ministre :

" La méthode de calcul 3CL, aujourd'hui utilisée pour l'élaboration des diagnostics de performance énergétique (DPE), est une méthode qu'il n'est pas nécessaire de faire normaliser par l'AFNOR puisque, depuis 2006, elle est réglementaire. Cette méthode a été initialement voulue simple, dans le but de limiter le coût du DPE, mais sa précision n'en a pas été pour le moins négligée. En effet, après une étude comparative avec les factures et la méthode de calcul TH-C-E ex-réglementaire, en cas de rénovation lourde, cette méthode simplifiée s'est révélée donner de bons résultats. Mais, pour en améliorer encore la précision, avec l'importance que revêt désormais ce document, le Gouvernement a lancé une étude dans le but d'élever le nombre de données d'entrée à 60, afin que les scénarios conventionnels laissent plus de liberté à l'unicité de chaque situation. Le résultat du DPE conditionne en effet le montant du prêt à taux zéro plus (PTZ+) depuis le 1er janvier 2011 et doit également être affiché dans toute annonce immobilière depuis cette même date. Par ailleurs, le Gouvernement travaille à améliorer la qualité des logiciels qui traduisent la méthode en langage informatique. Effectivement, il s'est avéré que les éditeurs de logiciels n'ont pas pris en compte tous les éléments de la réglementation et ont introduit des erreurs dans leurs logiciels. Par conséquent, les résultats affichés ne sont pas toujours cohérents avec le bâtiment diagnostiqué et deux bâtiments identiques simulés avec deux logiciels différents sont susceptibles de générer des résultats différents. Pour pallier ce problème, le Gouvernement a décidé notamment d'arrêter la liste des logiciels autorisés. Cette solution s'inscrit dans le plan de fiabilisation du DPE."

Sous certaines conditions et notamment celle relative à la bonne foi du vendeur, les clauses d'exonération de la garantie des vices cachés sont admises et un vendeur non professionnel peut valablement l'opposer à son acheteur.

Cet tendance du droit positif a choqué une partie de la doctrine.

Elle s'explique, selon certains, par la volonté de tenter de limiter, voire de supprimer, le contentieux lié à la découverte de vices cachés.

L'acheteur victime de ce type de mésaventure appréciera certainement ...

Dans une espèce recemment soumise à la Cour de cassation, M. X... et Mme Y...ont vendu un pavillon d'habitation à M. Z...et à Mme A...par un acte authentique comportant une clause contractuelle d'exonération de garantie des vices cachés et la mention de l'absence de produits susceptibles de contenir de l'amiante, selon le " constat amiante " y annexé.

La présence d'amiante dans les cloisons et la façade de la chambre et du dressing du premier étage ayant été établie par une expertise, les époux Z...ont assigné M. X... et Mme Y..., la société ayant établi le constat d'amiante et son assureur pour obtenir leur condamnation solidaire à leur verser des sommes pour les travaux de désamiantage et le remplacement des cloisons, ainsi qu'à titre de dommages-intérêts.

La Cour d'appel de Paris (19 mars 2010) a rejeté leur demande.

Devant la Cour de cassation, les acheteurs ont fait grief à la Cour d'appel de les avoir déboutés au regard de la clause d'exonération de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente, alors :

1°/ que la question de l'amiante fait l'objet dans l'acte de vente d'immeuble de mentions particulières d'origine légale, qui échappent au droit commun contractuel ; que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 14 octobre 2009, M. et Mme Z...faisaient valoir que la « clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne s'applique pas à l'amiante qui fait l'objet d'une clause particulière dans l'acte et d'une obligation légale spécifique, relevant de la santé publique » ; qu'en estimant que les vendeurs étaient en droit d'invoquer la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, même en l'état d'un vice concernant la présence d'amiante, et sans s'expliquer sur le point évoqué par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

2°/ que la présence d'amiante dans la chose vendue peut le cas échéant donner lieu à une action fondée non pas sur la garantie des vices cachés mais engagée au titre d'un manquement à l'obligation de délivrance ; que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 14 octobre 2009, M. et Mme Z...déclaraient agir à l'encontre de M. X... et de Mme Y...non seulement sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais également sur le fondement d'un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance ; qu'en se bornant à statuer dans le cadre de la garantie des vices cachés, sans examiner la question de la délivrance conforme de la chose vendue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil ;

Par arrêt en date du 6 juillet 2011 (n° de pourvoi: 10-18882), la Cour de cassation a rejetté le pourvoi au motif " qu'ayant constaté qu'avait été annexé à l'acte de vente un état établi par un professionnel et relevé que la mauvaise foi de Mme Y...et de M. X..., vendeurs profanes qui avaient rempli leur devoir d'information, n'était pas établie, la cour d'appel, qui en a déduit, à bon droit, que la clause d'exonération de garantie des vices cachés était applicable, a, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision de ce chef ".

Elle a par ailleurs considèré " qu'ayant relevé que la mention du rapport d'expertise selon laquelle la société H avait reconnu sa responsabilité n'était étayée par aucun document précis et qu'une proposition effectuée dans le cadre d'une solution amiable ne peut valoir reconnaissance de responsabilité, constaté que la société M avait réalisé son diagnostic avec une mission conforme à l'arrêté du 22 août 2002 qui précise que l'opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, et qu'il n'était pas démontré que la présence d'amiante était perceptible par un simple examen visuel, la cour d'appel a, par une appréciation souveraine de la force probante des documents qui lui étaient soumis et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constations rendaient inopérantes, pu en déduire que la responsabilité de cette société n'était pas démontrée ".

Il est donc impératif de lire attentivement le projet d'acte de vente pour y déceler éventuellement cette clause parfaitement valable dans certains cas notamment entre non professionnels et dont les conséquences financières peuvent être redoutables.

Voici l'arrêt dans son intégralité et les moyens developpés :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 mars 2010), que le 25 novembre 2003, M. X... et Mme Y...ont vendu un pavillon d'habitation à M. Z...et à Mme A...par un acte authentique comportant une clause contractuelle d'exonération de garantie des vices cachés et la mention de l'absence de produits susceptibles de contenir de l'amiante, selon le " constat amiante " dressé par la société Hexagone et y annexé ; que la présence d'amiante dans les cloisons et la façade de la chambre et du dressing du premier étage ayant été établie par une expertise, les époux Z...ont assigné M. X... et Mme Y..., la société H et son assureur la société Mutuelles du Mans Assurances (la société MMA) pour obtenir leur condamnation solidaire à leur verser des sommes pour les travaux de désamiantage et le remplacement des cloisons, ainsi qu'à titre de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Z...font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes à l'encontre de Mme Y...et de M. X... au regard de la clause d'exonération de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente du 25 novembre 2003, alors, selon le moyen :

1°/ que la question de l'amiante fait l'objet dans l'acte de vente d'immeuble de mentions particulières d'origine légale, qui échappent au droit commun contractuel ; que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 14 octobre 2009, M. et Mme Z...faisaient valoir que la « clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne s'applique pas à l'amiante qui fait l'objet d'une clause particulière dans l'acte et d'une obligation légale spécifique, relevant de la santé publique » ; qu'en estimant que les vendeurs étaient en droit d'invoquer la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, même en l'état d'un vice concernant la présence d'amiante, et sans s'expliquer sur le point évoqué par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

2°/ que la présence d'amiante dans la chose vendue peut le cas échéant donner lieu à une action fondée non pas sur la garantie des vices cachés mais engagée au titre d'un manquement à l'obligation de délivrance ; que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 14 octobre 2009, M. et Mme Z...déclaraient agir à l'encontre de M. X... et de Mme Y...non seulement sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais également sur le fondement d'un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance ; qu'en se bornant à statuer dans le cadre de la garantie des vices cachés, sans examiner la question de la délivrance conforme de la chose vendue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'avait été annexé à l'acte de vente un état établi par un professionnel et relevé que la mauvaise foi de Mme Y...et de M. X..., vendeurs profanes qui avaient rempli leur devoir d'information, n'était pas établie, la cour d'appel, qui en a déduit, à bon droit, que la clause d'exonération de garantie des vices cachés était applicable, a, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la mention du rapport d'expertise selon laquelle la société H avait reconnu sa responsabilité n'était étayée par aucun document précis et qu'une proposition effectuée dans le cadre d'une solution amiable ne peut valoir reconnaissance de responsabilité, constaté que la société H avait réalisé son diagnostic avec une mission conforme à l'arrêté du 22 août 2002 qui précise que l'opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, et qu'il n'était pas démontré que la présence d'amiante était perceptible par un simple examen visuel, la cour d'appel a, par une appréciation souveraine de la force probante des documents qui lui étaient soumis et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constations rendaient inopérantes, pu en déduire que la responsabilité de cette société n'était pas démontrée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me B..., avocat aux Conseils pour les époux Z...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté M. et Mme Z...de leurs demandes à l'encontre de Mme Y...et de M. X... au regard de la clause d'exonération de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente du 25 novembre 2003 ;

AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire a constaté, sur place, d'une part que les cloisons de la chambre et du dressing, situés au premier étage, sont réalisés par des plaques d'amiante vissées sur un bâti en bois avec un vide à l'intérieur, d'autre part que la façade de la chambre et du dressing, pièces qui sont une extension du pavillon, ont été réalisées en panneau « sandwich » en amiante ciment avec isolant intérieur ; que l'acte de vente contient, en page 11, la clause suivante : « Amiante : déclaration du vendeur concernant les dispositions relatives à l'amiante : conformément aux dispositions de l'article L. 1334-7 du code de la santé publique et du décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié, le vendeur déclare au sujet du bien vendu qu'il s'agit d'un immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et qu'il entre dans le champ d'application dudit décret, qu'il résulte d'une attestation en date du 22 mai 2003 délivrée par le cabinet Hexagone ... que les recherches effectuées n'ont pas révélé la présence de matériaux ou de produits de construction contenant de l'amiante, que l'original de ce document est demeuré ci-annexé aux présentes » ; qu'en page 9 de ce même acte de vente est insérée la clause aux termes de laquelle l'acquéreur prendra l'immeuble vendu dans ses état et consistance actuels, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison du mauvais état desdits biens, des vices de construction apparents et cachés, de défaut de solidité des murs ..., et conformément aux dispositions de l'article 1643 du code civil, le vendeur ne sera pas tenu à garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ; que si l'expert a précisé dans son rapport que « les explications des parties font apparaître que des travaux d'agrandissement ont été réalisés lors de l'occupation du pavillon par les consorts Y.../ X..., que c'est au cours au cours de ces agrandissements que les plaques d'amiante auraient été installées. Les vendeurs étaient donc en mesure de connaître ces vices cachés », Mme Y...et M. X... contestent avoir été à l'origine des travaux d'extension visés par l'expert et indiquent qu'ils n'ont procédé à aucune modification intérieure du pavillon ; qu'en l'absence d'éléments probants quant à la réalisation par Mme Y...et M. X... de travaux au cours desquels la pose de panneaux contenant de l'amiante a été effectuée, la déclaration de l'expert qui se réfère aux seules explications des parties et qui présente un caractère dubitatif quant à l'installation de plaques d'amiante au cours des travaux d'agrandissement n'étant pas de nature à prouver ces faits, la connaissance par ces derniers de la présence d'amiante dans le pavillon vendu n'est pas démontrée ; qu'il s'en déduit que la mauvaise foi, lors de la vente litigieuse, de Mme Y...et de M. X..., vendeurs profanes et qui ont rempli leur devoir d'information, n'est pas établie ;

ALORS, D'UNE PART, QUE la question de l'amiante fait l'objet dans l'acte de vente d'immeuble de mentions particulières d'origine légale, qui échappent au droit commun contractuel ; que dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 14 octobre 2009, p. 10 § 1), M. et Mme Z...faisaient valoir que la « clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne s'applique pas à l'amiante qui fait l'objet d'une clause particulière dans l'acte et d'une obligation légale spécifique, relevant de la santé publique » ; qu'en estimant que les vendeurs étaient en droit d'invoquer la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, même en l'état d'un vice concernant la présence d'amiante, et sans s'expliquer sur le point évoqués par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la présence d'amiante dans la chose vendue peut le cas échéant donner lieu à une action fondée non pas sur la garantie des vices cachés mais engagée au titre d'un manquement à l'obligation de délivrance ; que dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 14 octobre 2009, p. 8 § 1), M. et Mme Z...déclaraient agir à l'encontre de M. X... et de Mme Y...non seulement sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais également sur le fondement d'un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance ; qu'en se bornant à statuer dans le cadre de la garantie des vices cachés, sans examiner la question de la délivrance conforme de la chose vendue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir débouté M. et Mme Z...de leurs demandes dirigées contre la société H et son assureur, la compagnie MMA IARD ;

AUX MOTIFS QUE les époux Z..., tiers au contrat conclu entre Mme Y...et M. X..., recherchent la responsabilité de la société Hexagone en application des dispositions de l'article 1382 du code civil ; qu'il ne peut être retenu que la société H aurait reconnu sa responsabilité en cours d'expertise, cette société contestant toute reconnaissance de responsabilité et l'affirmation de l'expert, quant à la reconnaissance de responsabilité par la société Hexagone, n'étant étayée par aucun document précis dans lequel le diagnostiqueur aurait reconnu une telle responsabilité ; qu'une proposition effectuée dans le cadre de la recherche d'une solution amiable au règlement du litige ne peut valoir reconnaissance de responsabilité ; que l'expert judiciaire a conclu, après s'être rendu sur place un an après la vente, que la présence d'amiante en façade n'était pas visible et donc n'était pas décelable sans investigations, qu'en revanche, la présence d'amiante dans les cloisons de la chambre et du dressing au premier étage aurait dû être décelée par la société H dans la mesure où le papier peint était posé à même les plaques d'amiante au moment de son passage, le 22 mai 2003, et où certains lambeaux de papier étaient décollés, ce qui permettait de visualiser ces plaques ; que, pour contredire le jugement qui a retenu qu'aucun élément ne permet d'affirmer que le diagnostiqueur, le 22 mai 2003, pouvait relever la présence de panneaux d'amiante par un simple examen visuel, les époux Z...produisent des photographies dont il résulterait que le papier peint était arraché à certains endroits, ce qui aurait permis de diagnostiquer la présence d'amiante dans les cloisons intérieures ; qu'ils soutiennent que les photographies ainsi versées aux débats ont été réalisées lors d'une visite des lieux avant la signature de la promesse de vente et donc avant l'acquisition ; que toutefois, la société H a réalisé le diagnostic avant la vente, avec une mission conforme à l'arrêté du 22 août 2002 qui précise que l'opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, qui correspondent à la liste définie en annexe du décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié (parois verticales intérieures - murs - cloisons) et qui sont susceptibles de contenir de l'amiante ; qu'elle conteste formellement que les photographies produites par les époux Z...ont été prises concomitamment aux opérations de vente et seraient susceptibles d'établir la présence d'amiante ; que lesdites photographies ne sont pas datées, ainsi que le fait valoir pertinemment la société Hexagone, et ne comportent aucun élément susceptible de les dater ; qu'il n'est donc pas démontré, d'une part, que les photographies auraient été prises au moment des opérations de diagnostic de la société H, d'autre part, qu'à cette époque le papier peint recouvrant les panneaux aurait été partiellement décollé, enfin, que la présence d'amiante était perceptible dans le cadre d'un contrôle visuel ; que la responsabilité de la société Hexagone, qui a agi dans la limite de ses investigations et dans le cadre limité à un contrôle visuel, n'est pas prouvée en l'absence de faute démontrée et compte tenu des éléments versés aux débats ;

ALORS, D'UNE PART, QUE l'expert peut constater un accord des parties sur son avis ; qu'en estimant qu'il ne pouvait être retenu que la société H avait reconnu sa responsabilité en cours d'expertise, faute de document précis dans lequel le diagnostiqueur aurait reconnu une telle responsabilité (arrêt attaqué, p. 6 § 4), cependant que, dans son rapport d'expertise, M. C...constatait que « la société Hexagone reconnaît son erreur au cours des réunions d'expertise et s'engage à prendre en charge les prestations de désamiantage de la chambre et du dressing » (rapport, p. 16 § 5), ce qui constituait une preuve suffisante de la reconnaissance de responsabilité émanant de la société H, la cour d'appel a violé l'article 21 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le diagnostiqueur mandaté pour effectuer un diagnostic amiante dans le cadre du décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié, ne peut s'en tenir à un simple contrôle visuel et doit, soit prendre le temps d'effectuer des sondages, soit mentionner dans son rapport que ses conclusions sont incomplètes et attirer l'attention des parties sur ce point ; qu'en estimant que la société H n'avait pas engagé sa responsabilité vis-à-vis de M. et Mme Z...nonobstant son erreur de diagnostic, au motif qu'elle avait pu s'en tenir à un simple contrôle visuel sans procéder à des recherches supplémentaires qui lui auraient permis de détecter la présence d'amiante (arrêt attaqué, p. 6 § 7 et p. 7 § 3), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil et le décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié.

La levée de l'option par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir et la possibilité d'obtenir la réalisation forcée de la vente.

C'est ce qu'a recemment jugé la Cour de Cassation au visa des articles 1101 et 1134 du code civil (arrêt du 11 mai 2011 - n° de pourvoi: 10-12875).

En d'autres termes, tant que le bénéficiaire de la promesse n'a pas levé l'option, le promettant peut valablement revenir sur sa promesse.

Voici le texte de l'arrêt (décision du 11 mai 2011 - n° de pourvoi: 10-12875) :

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 novembre 2009), rendu sur renvoi après cassation (3e chambre civile, 28 janvier 2009, pourvoi n° 08-12. 649), que les époux Pierre et Simone X... ont acquis l'usufruit d'un immeuble aux Saintes-Maries-de-la-Mer et leur fils Paul la nue-propriété ; que par acte authentique du 13 avril 2001, celui-ci a consenti après le décès de son père une promesse unilatérale de vente de l'immeuble à M. Y..., qui l'a acceptée, en stipulant que Mme Simone X... en avait l'usufruit en vertu de l'acte d'acquisition et que la réalisation de la promesse pourrait être demandée par le bénéficiaire dans les quatre mois à compter du jour où celui-ci aurait connaissance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, du décès de l'usufruitière ; que par acte sous-seing privé du 7 avril 2004, Mme Z... a pris l'engagement de régulariser l'acte authentique de vente relatif à la promesse unilatérale de vente et s'est mariée le 28 avril 2004 avec M. Paul X..., qui est décédé le 25 mai 2004 ; que par acte du 31 octobre 2005, Mme Z...- X... a assigné M. Y... en annulation de la promesse unilatérale de vente ; que par lettre du 31 janvier 2006, Mme Z...- X... a notifié à M. Y... le décès de sa belle-mère usufruitière, survenu le 2 janvier 2006 ; que M. Y... a levé l'option le 17 mai 2006 ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles 1101 et 1134 du code civil ;

Attendu que pour dire la vente parfaite, l'arrêt retient qu'en vertu de la promesse unilatérale de vente Mme Z...- X... devait maintenir son offre jusqu'à l'expiration du délai de l'option, sans aucune faculté de rétractation ; que Mme Z...- X... ne pouvait se faire justice à elle-même et que le contrat faisant loi, elle ne pouvait unilatéralement se désengager ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme Z...- X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Tarascon le 12 avril 2007 en ce qu'il avait dit que le jugement valait vente au profit de Monsieur Y... de l'immeuble sis aux Saintes-Maries-de-la-Mer, lieu dit « ... » figurant au cadastre section AW n° 55 à 57, selon les conditions de la promesse unilatérale de vente du 13 avril 2001 et le projet d'acte vente annexé au procès verbal constatant le défaut du vendeur rédigé par Me Olivier B... le 2 juin 2006 et publié à la conservation des hypothèques de Tarascon le 13 juillet 2006, et d'AVOIR enjoint à Madame Ghislaine X... de quitter les lieux et les rendre libres de tout occupant de son chef ou non ainsi que des meubles meublants dans le délai de deux mois après signification de l'arrêt, passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « que par acte sous seing privé en date du 13 avril 2001, Paul X... a promis de vendre à Régis Y... la nue-propriété d'un immeuble à usage d'habitation avec terrain attenant sis au Saintes Maries de la Mer, qu'il avait acquise auprès des consorts C... suivant acte reçu par Maître Maurice D... le 6 mars 1957, ses parents, Monsieur et Madame Pierre X... en ayant acquis I'usufruit aux termes du même acte ; Attendu que les conditions de la vente éventuelle ont été rédigées de la manière suivante :

"- le transfert de propriété de l'immeuble aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;

- l'entrée en jouissance s'effectuera le même jour par la prise de possession réelle, ledit immeuble devant être libre de toute location ou occupation quelconque à cette même date ;

- l'acquéreur prendra I'immeuble dans l'état ou il se trouvera le jour de I'entrée en jouissance... " ;

Attendu, s'agissant de la durée et du mode de réalisation de la promesse, qu'il est stipulé que le bénéficiaire pourra lever l'option dans le délai de 4 mois à compter du jour où le bénéficiaire aura eu connaissance par lettre recommandée avec accusé de réception du décès de I'usufruitière Madame Simone X..., Monsieur Pierre X... étant prédécédé ; Attendu que Paul X... est décédé le 25 mai 2004 laissant sa veuve comme héritière ; Attendu que Madame veuve X... étant à son tour décédée le 2 janvier 2006, Ghislaine X... a notifié à Régis Y... la survenance de ce décès par lettre recommandée avec accusé de réception en date du janvier 2006 ; que ce dernier a dans ces conditions levé I'option par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 mai 2006, et par conséquent dans les formes prévues par la promesse de vente en date du 13 avril 2001 ; (...) Ghislaine X... estime encore qu'elle a rétracté sa promesse avant la levée de l'option puisqu'elle a intenté avant le décès de la dernière usufruitière, le 2 janvier 2006, une action en nullité de la promesse de vente par exploit du 31 octobre 2005 à l'encontre de Régis Y..., " futur acquéreur éventuel ", assignation initiant la présente instance ; Attendu que l'appelante admet qu'en vertu de la promesse unilatérale de vente elle devait maintenir son offre jusqu'à I'expiration du délai de I'option dont elle a elle-même fixé la limite en informant le bénéficiaire du décès de l'usufruitière, sans aucune faculté de rétractation et que c'est précisément I'objet de I'action initiée reconventionnellement, par voie de conclusion, par Régis Y... d'obtenir la vente judiciaire du bien immobilier et par conséquent la sanction du refus opposé par Ghislaine X..., que ce soit sous forme de " rétractation " implicite ou d'assignation en nullité, celle-ci ne pouvant bien évidemment se faire justice elle-même ; Attendu que le contrat faisant loi, elle ne peut unilatéralement se désengager au moyen d'une condition purement potestative » ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« il résulte des pièces produites aux débats :

- que Monsieur Y... a régulièrement levé I'option dans les délais, le 17 mai 2006, suite à la notification qui lui a été faite du décès de I'usufruitière, Madame Veuve X... Simone,

- que le 2 juin 2006, a été consigné entre les mains de Maître B... notaire à ARLES la somme de 472 592 € et les frais de vente,

- que la réitération de l'acte authentique a été sollicitée dans le mois qui suit la remise des fonds,

- que les conditions suspensives, notamment I'obtention de prêt et les renseignements d'Urbanisme, ont été levées conformément aux indications du Notaire Maître B... dans son procès verbal constatant le défaut du vendeur et le projet d'acte de vente y annexé, du 2 juin 2006.

En conséquence I'acte authentique de vente peut être réalisé et le présent jugement vaudra vente dans les conditions prévues par la promesse et selon le projet d'acte annexé au procès verbal du Notaire du 2 juin 2006 » ;

1. ALORS QUE dans une promesse unilatérale de vente, la levée d'option par le bénéficiaire postérieurement à la notification de la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne peut alors être ordonnée, le promettant ne se serait-il pas expressément réservé une faculté de rétractation ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la promettante soutenait s'être rétractée en assignant le bénéficiaire le octobre 2005 en nullité de la promesse, soit avant la levée d'option par le bénéficiaire le 17 mai 2006 ; qu'en affirmant que la promettante ne pouvait se faire justice à elle-même en refusant de maintenir son offre, pour en déduire que la vente était formée et nier tout effet à la rétractation invoquée par la promettante, la Cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du Code civil ;

2. ALORS QUE la reconnaissance par une partie de son obligation de maintenir sa promesse unilatérale de vente jusqu'au terme du délai prévu pour la levée d'option et qu'elle a fait courir est sans incidence sur le caractère unilatéral de la promesse, lequel empêche la formation du contrat de vente en cas de rétractation du promettant avant la levée d'option par le bénéficiaire ; que dès lors, en retenant que la promettante admettait qu'en vertu de la promesse unilatérale de vente elle devait maintenir son offre jusqu'à l'expiration du délai d'option dont elle avait fait courir le délai, pour en déduire que la vente était formée en dépit de la rétractation invoquée, la Cour d'appel a de nouveau violé les articles 1101 et 1134 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION,

invoqué à titre subsidiaire

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame X... de son action en rescision pour lésion ;

AUX MOTIFS QUE « Ghislaine X... invoque subsidiairement, la rescision pour lésion de plus des 7/ 12ème de la vente opérée au prix de 533. 571 euros en s'appuyant sur une estimation de la propriété par une agence immobilière d'ARLES pour un montant de 1. 158. 000 € qui mettrait en évidence un prix inférieur au seuil du prix lésionnaire soit 675. 000 euros ; Attendu que l'immeuble consiste en une grande villa d'un étage sur rez-de-chaussée d'environ 250 m ², avec auvent, construite en 1959, sans aucun style particulier, type ferme ou mas, sur un terrain d'environ 16. 000 m ² marécageux et inconstructible situé aux Saintes Maries de la Mer ; Attendu qu'il n'y a aucun jardin, pas de piscine, et aucun arbre conséquent autour du bâtiment ; Attendu que selon un constat d'huissier du 12 juillet 2006 révèle la nécessité de travaux de rénovation des murs intérieurs et extérieurs tandis que les agents immobiliers contactés par Ghislaine X... n'ont pu que constater que les équipements sanitaires électriques et de cuisine dataient de I'origine et présentaient une qualité et un confort bas de gamme ; Attendu qu'un devis de la société C2M CONSTRUCTION a d'ailleurs chiffré à 280. 946 euros le montant des travaux indispensables à la remise en état de la villa ; Attendu que Maître E..., notaire rédacteur de la promesse de vente, a estimé que la pleine propriété de I'immeuble valait environ 768. 000 euros en 2001, son état n'ayant depuis subi aucun changement ; Attendu qu'au décès de la dernière usufruitière le 2 janvier 2006, Ghislaine X... a d'ailleurs évalué la pleine propriété à 640. 000 euros dans le cadre de la déclaration de succession ; Attendu que I'avis de valeur établi par l'agence MANARANCHE ne prend en compte aucun diagnostic termite amiante et plomb et inclut une possibilité d'agrandissement de 100 m ² rigoureusement interdite en zone naturelle inconstructible ; Attendu que l'appréciation de propriété typiquement camarguaise est démentie par les photographies produites qui révèlent un bâtiment sans harmonie, de construction banale, entouré d'un espace vert à I'état d'abandon, sans aucune référence à une architecture prétendue régionale ; Attendu dans ces conditions que les faits articulés de lésion ne sont pas assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, qui supposeraient une valeur vénale de plus de 844. 643 euros, irréaliste même en 2006 ; Attendu par conséquent que Ghislaine X... sera déboutée de son action en rescision pour lésion » ;

1. ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans viser ni analyser même sommairement tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, pour étayer le caractère à tout le moins vraisemblable de la lésion qu'elle avait subie, Madame X... produisait un procès-verbal de constat des lieux concomitant à la levée d'option dont il ressortait que le terrain entourant la maison était entretenu et arboré de toutes parts, le terrain étant en outre délimité par une haie d'arbres au nord ; qu'en affirmant péremptoirement qu'il n'y avait aucun jardin et aucun arbre conséquent autour du bâtiment, sans viser ni analyser même sommairement ledit procès-verbal de constat sur ce point, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

2. ALORS QUE pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; qu'à ce titre, l'évaluation doit tenir compte de la situation de l'immeuble dans son environnement ; qu'en l'espèce, Madame X... soutenait que l'immeuble en cause était situé en pleine région camarguaise, dans un site protégé ; qu'en affirmant que les faits articulés de lésion n'étaient pas assez vraisemblables ni graves pour faire présumer la lésion au regard des seules qualités intrinsèques du mas et du terrain attenant, sans vérifier, comme elle y était invitée, l'incidence de l'emplacement de l'immeuble dans un site protégé sur sa valeur vénale, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1675 du Code civil. "

Cette décision s'inscrit dans la droite ligne d'une décision du 15 décembre 1993 (pourvoi n° 91-10.199) qui avait considéré que dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de faire, tant que les bénéficiaires n'ont pas déclaré acquérir et la levée d'option, postérieure à la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés.

" Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 1990), que Mme Y..., qui avait consenti, le 22 mai 1987, aux consorts X... une promesse de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 1er septembre 1987, a notifié aux bénéficiaires, le 26 mai 1987, sa décision de ne plus vendre ; que les consorts X..., ayant levé l'option le 10 juin 1987, ont assigné la promettante en réalisation forcée de la vente ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de cette demande, alors, selon le moyen, que, dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de donner ; qu'en rejetant la demande des bénéficiaires en réalisation forcée de la vente au motif qu'il s'agit d'une obligation de faire, la cour d'appel a ainsi violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, ayant exactement retenu que tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi. "

Cette décision s'inscrit dans le droit fil d'une décision du 15 décembre 1993 (n° de pourvoi: 91-10199) qui avait considéré que dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de faire, tant que les bénéficiaires n'ont pas déclaré acquérir et la levée d'option, postérieure à la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés.

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 1990), que Mme Y..., qui avait consenti, le 22 mai 1987, aux consorts X... une promesse de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 1er septembre 1987, a notifié aux bénéficiaires, le 26 mai 1987, sa décision de ne plus vendre ; que les consorts X..., ayant levé l'option le 10 juin 1987, ont assigné la promettante en réalisation forcée de la vente ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de cette demande, alors, selon le moyen, que, dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de donner ; qu'en rejetant la demande des bénéficiaires en réalisation forcée de la vente au motif qu'il s'agit d'une obligation de faire, la cour d'appel a ainsi violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, ayant exactement retenu que tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi."

La sous-location doit être distinguée de la location-gérance parfois utilisée pour contourner l'interdiction de sous louer.

A. LA LOCATION GERANCE.

La sous-location est distincte de la location gérance puisque dans le premier cas la jouissance ne concerne que les locaux. Dans le second, au contraire, elle porte sur la totalité des éléments composant le fonds et la jouissance des locaux n'est que la conséquence accessoire et nécessaire de la location-gérance.

En conséquence, et à la condition qu'il s'agisse d'une véritable gérance, cette jouissance ne peut être sanctionnée par le jeu de la clause résolutoire interdisant la sous-location (Cass. civ. 9 juillet 2003, n° 02-11141).

A l'inverse, il a été jugé que l'autorisation donnée par le bailleur de sous-louer les lieux loués ne peut valoir autorisation de conclure un contrat de location-gérance en présence d'une clause interdisant au preneur de concéder la jouissance des lieux à qui que ce soit et sous quelque forme que ce soit (Cass. civ. 10 octobre 2001, n° 00-13896).

En l'absence d'une clause de ce type, il ne semble donc pas possible de reprocher au sous-locataire la mise en location gérance de son fonds.

B. LE DEFAUT DE CONCOURS DU BAILLEUR.

Pour être régulière, la sous-location doit remplir les deux conditions cumulatives suivantes : elle doit avoir été autorisée par le bailleur et ce dernier doit avoir été appelé à concourir à l'acte (Code de commerce article L 145-31) .

Le défaut de concours du bailleur rend la sous-location inopposable à ce dernier. Le sous locataire ne pourra donc pas se prévaloir à son encontre du droit direct au renouvellement.

La sous-location irrégulière peut justifier le prononcé de la résiliation du bail principal (Cass. com. 20 mars 1963, Bull-civ. III n° 170 ; Cass. 3ème civ. 12 mars 2002 n ° 487).

La résiliation du bail principal entraîne nécessairement la résiliation du sous-bail, le sous-locataire devenant alors un occupant sans droit ni titre (Cass. 3ème civ. 19 juin 1970, Bull. civ. III n° 434).

L'irrégularité peut également être invoquée comme motif de non-renouvellement (Cass. com. 15 janvier 1962, Cass. civ. 17 octobre 1990, n° 89-12528, Cass. 3ème civ. 2 novembre 1982, Bull. civ. III n°210, Cass. 3ème civ. 13 mars 1991 n° 89-18164 ; CA Versailles 13 janvier 2001).

Le bailleur n'est pas tenu de mettre préalablement le locataire principal en demeure (Cass. 3ème civ. 13 mars 1991 n° 89-18164, Cass. 3ème civ. 9 juillet 2003 n° 02-11621) car il s'agit d'un « manquement instantané » qui ne peut ni se poursuivre ni se renouveler (Cass. 3ème civ. 2 novembre 1982, Bull. civ. III n° 210). En conséquence, aucune régularisation n'est possible (Cass. 3ème civ. 5 juillet 1983 : Bull. civ. III, n° 157 ; Cass. 3ème civ. 9 juillet 2003 n° 02-11621).

C. LES OPTIONS PROCEDURALES.

En présence d'une sous location irrégulière pour non-demande d'intervention du bailleur, le bailleur peut exercer plusieurs actions envers le locataire principal :

a. Clause résolutoire.

Il a été jugé que la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire (Civ. 3ème 24 février 1999 et 19 mai 2004).

Il arrive que le bail ne contienne pas de clause sanctionnant expressément le non-respect des formalités. Cette obligation ne résulte donc dans ce cas que de l'article L 145-31 du Code de Commerce.

La résiliation paraît difficlement envisageable sur ce fondement même si un arrêt de la Cour de cassation du 14 octobre 1980, critiqué par la Doctrine, semble l'autoriser.

b. Résiliation judicaire de droit commun.

Il appartient au juge du fond d'apprécier si l'inexécution de l'obligation de faire concourir le propriétaire à l'acte a assez d'importance pour que la résiliation soit immédiatement prononcée ou s'il y a lieu à allouer simplement des dommages et intérêts.

La Cour de cassation a approuvé des juges du fond ayant retenu que le défaut d'appeler le propriétaire à concourir à des actes de sous-location constituait une violation délibérée non régularisable des règles d'ordre public de l'article L 145-31 du Code commerce entraînant à elle seule la résiliation (Cass. civ. 12 mars 2002, n° 97-20472).

Mais dans d'autres hypothèses, la résiliation a été refusée :

En présence d'un loyer du sous-locataire conforme aux limitations fixées par le bail initial, le bailleur ne peut s'opposer à la sous-location.

c. Refus de renouvellement du bail sans indemnité.

Il s'agit de la mise en oeuvre de l'article L 145-47 du Code de commerce selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.

Il reste que, là encore, la gravité du motif relève de l'appréciation souveraine du juge.

L'autorisation donnée par le juge des tutelles de vendre la résidence d'un majeur protégé ne fait pas obstacle à l'action en annulation, pour insanité d'esprit, de l'acte passé par celui-ci.

C'est en substance ce qu'a jugé la Cour de cassation le 20 ocrobre 2010.

Voici les faits de l'espèce :

Madame Z... avait été placée sous le régime de la curatelle renforcée par jugement du juge des tutelles du tribunal d'instance de Cannes du 22 juin 1999, l'association tutélaire des personnes protégées des Alpes-Maritimes (ATIAM) étant nommée curateur.

Le juge des tutelles estimant que les ressources de la majeure protégée ne lui permettaient pas de faire face aux dépenses engendrées par un appartement dont elle est propriétaire, l'a autorisée à le vendre par ordonnance du 5 janvier 2005 au prix de 130 000 euros.

Une promesse synallagmatique de vente a été signée le 6 mai 2005 avec Mmes A... et X... pour ce prix.

L'action en nullité engagée par Mme Z... ayant été jugée bien fondée, Madame A a saisi la Cour de cassation et fait valoir :

1°/ que l'autorisation que donne le juge des tutelles à la vente de la résidence d'un majeur protégé en application des dispositions de l'article 490-2 du code civil fait échec à la nullité des actes passés par ledit majeur pour insanité d'esprit ; qu'en l'espèce, par ordonnance du 5 janvier 2005 le juge des tutelles avait autorisé l'ATIAM, ès qualités de curateur de Mme Z..., qui en avait accepté le principe, à vendre son appartement pour un prix évalué à 130 000 euros de sorte qu'en prononçant la nullité pour insanité d'esprit du compromis de vente portant sur l'immeuble et signé le 6 mai 2005, la cour d'appel a violé les articles 489 et 490-2 du code civil ;

2°/ que la preuve de l'insanité d'esprit doit être appréciée au moment où l'acte est conclu ; qu'en l'espèce, il ressort du compte rendu d'hospitalisation établi le 12 mai 2005, date à laquelle Mme Z... a quitté l'hôpital, une «stabilisation de l'humeur et disparition du délire sous traitement» et que ce traitement lui a été administré dès son admission au début du mois d'avril 2005 de sorte que la cour d'appel qui déduit du constat du médecin que Mme Z... était le 6 mai 2005, en état d'insanité d'esprit, a dénaturé le sens du constat du docteur B..., en date du 12 mai 2005, violant l'article 4 du code de procédure civile ;

Le pourvoi est rejeté au motif que l'autorisation donnée par le juge des tutelles de vendre la résidence d'un majeur protégé ne fait pas obstacle à l'action en annulation, pour insanité d'esprit, de l'acte passé par celui-ci.

La Cour relève à cet égard que dans le compte rendu d'hospitalisation que Mme Z... présentait, lors de son admission une décompensation dépressive et un délire hallucinatoire et qu'elle se trouvait encore hospitalisée lors de la signature de l'acte, avec un traitement comprenant treize médicaments pour la calmer.

C'est donc à juste titre que la cour d'appel a pu considérer que Mme Z... était insane d'esprit au moment où elle avait signé la promesse de vente.

Voici le texte de cet arrêt (09-13635) :

" Sur le moyen unique :

Attendu que Mme Z... a été placée sous le régime de la curatelle renforcée par jugement du juge des tutelles du tribunal d'instance de Cannes du 22 juin 1999, l'association tutélaire des personnes protégées des Alpes-Maritimes (ATIAM) étant nommée curateur ; que le juge des tutelles estimant que les ressources de la majeure protégée ne lui permettaient pas de faire face aux dépenses engendrées par un appartement dont elle est propriétaire, l'a autorisée à le vendre par ordonnance du 5 janvier 2005 au prix de 130 000 euros ; qu'une promesse synallagmatique de vente a été signée le 6 mai 2005 avec Mmes A... et X... pour ce prix ; que Mme Z... a engagé une action en nullité de la vente ;

Attendu que Mme A... fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 février 2009) d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que l'autorisation que donne le juge des tutelles à la vente de la résidence d'un majeur protégé en application des dispositions de l'article 490-2 du code civil fait échec à la nullité des actes passés par ledit majeur pour insanité d'esprit ; qu'en l'espèce, par ordonnance du 5 janvier 2005 le juge des tutelles avait autorisé l'ATIAM, ès qualités de curateur de Mme Z..., qui en avait accepté le principe, à vendre son appartement pour un prix évalué à 130 000 euros de sorte qu'en prononçant la nullité pour insanité d'esprit du compromis de vente portant sur l'immeuble et signé le 6 mai 2005, la cour d'appel a violé les articles 489 et 490-2 du code civil ;

2°/ que la preuve de l'insanité d'esprit doit être appréciée au moment où l'acte est conclu ; qu'en l'espèce, il ressort du compte rendu d'hospitalisation établi le 12 mai 2005, date à laquelle Mme Z... a quitté l'hôpital, une «stabilisation de l'humeur et disparition du délire sous traitement» et que ce traitement lui a été administré dès son admission au début du mois d'avril 2005 de sorte que la cour d'appel qui déduit du constat du médecin que Mme Z... était le 6 mai 2005, en état d'insanité d'esprit, a dénaturé le sens du constat du docteur B..., en date du 12 mai 2005, violant l'article 4 du code de procédure civile ;

Mais attendu que l'autorisation donnée par le juge des tutelles de vendre la résidence d'un majeur protégé ne fait pas obstacle à l'action en annulation, pour insanité d'esprit, de l'acte passé par celui-ci ; qu'ayant relevé dans le compte rendu d'hospitalisation que Mme Z... présentait, lors de son admission le 8 avril 2005, une décompensation dépressive et un délire hallucinatoire et qu'elle se trouvait encore hospitalisée le 6 mai 2005, lors de la signature de l'acte, avec un traitement comprenant treize médicaments pour la calmer, la cour d'appel a souverainement estimé, hors toute dénaturation, que Mme Z... était insane d'esprit au moment où elle avait signé la promesse de vente ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, condamne Mme A... à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Bouzidi et Bouhanna ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme A...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit nulle pour insanité d'esprit de Madame Z... la promesse synallagmatique de vente sous seing privé signée par elle le 6 mai 2005 concernant un appartement de type trois pièces sis dans l'ensemble immobilier ..., quartier du Suquet à Cannes (Alpes Maritimes) conclue avec Mesdames Daisy X... et Martine A... ;

AUX MOTIFS QUE : «l'article 489 du code civil dispose que, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. Mais, c'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte ; que la promesse synallagmatique de vente du 6 mai 2005 a été signée par Mme Sakina Z... ; que celle-ci se trouvait sous le régime de curatelle renforcée, mesure qui avait été prise le 22 juin 1999 alors que, sans être hors d'agir elle-même, elle avait besoin d'être conseillée ou contrôlée dans les actes de la vie civile ; que cependant, à la date du 6 mai 2005 Mme Sakina Z... était hospitalisée en secteur psychiatrique du centre hospitalier de Cannes ; que le compte rendu d'hospitalisation établi le 12 mai 2005 par le docteur B... du département de psychiatrie du centre hospitalier de Cannes précise que Mme Sakina Z... épouse C... a été admise dans ce service le 8 avril 2005 pour décompensation dépressive et délire hallucinatoire présentant à son admission un syndrome dépressif avec inhibition et hallucinations auditives. Elle n'est sortie de l'hôpital que le 11 mai 2005, tout en conservant un traitement lourd ; que Mme Z... se trouvait le 6 mai 2005 hospitalisée pour état délirant avec un traitement comprenant 13 médicaments aux fins de la calmer ; que Mme Z... a produit un document manuscrit écrit le 3 juillet 2008 par Mlle Emilie D... qui précise : «je certifie sur l'honneur que je me suis rendu aux alentours du 6 mai 2005 à l'hôpital psychiatrique pourvoir mon amie Mme Z... Sakina. Elle était dans un sale état. Elle ne m'a pas reconnue car elle était sous l'effet des médicaments. J'étais dans sa chambre, une dame est entrée en lui disant je suis la curatrice et je viens vous faire signer l'acte de vente. Mme Z... a été prise de panique et réclamait ses lunettes. La personne lui répondit qu'elle n'en avait pas besoin. La dame lui a pris la main pour lui faire signer le document" ; que ces pièces apportent la preuve qu'à la date du 6 mai 2005, lorsqu'elle a signé la promesse synallagmatique de vente, Mme Sakina Z... était en traitement psychiatrique pour état délirant et n'avait pas toutes ses facultés mentales. A cette date Mme Sakina Z... était en état d'insanité d'esprit au sens de l'article 489 du code civil ; que cette promesse synallagmatique de vente du 6 mai 2005 doit être déclarée nulle» ;

ALORS 1°) QUE : l'autorisation que donne le juge des tutelles à la vente de la résidence d'un majeur protégé en application des dispositions de l'article 490-2 du Code civil fait échec à la nullité des actes passés par ledit majeur pour insanité d'esprit ; qu'en l'espèce, par ordonnance du 5 janvier 2005 le juge des tutelles avait autorisé l'ATIAM, es-qualités de curateur de Madame Z..., qui en avait accepté le principe, à vendre son appartement pour un prix évalué à 130.000 euros de sorte qu'en prononçait la nullité pour insanité d'esprit du compromis de vente portant sur l'immeuble et signé le 6 mai 2005, la cour d'appel a violé les articles 489 et 490-2 du Code civil ;

ALORS 2°) QUE : la preuve de l'insanité d'esprit doit être appréciée au moment où l'acte est conclu ; qu'en l'espèce, il ressort du compte rendu d'hospitalisation établi le 12 mai 2005, date à laquelle Madame Z... a quitté l'hôpital, une «stabilisation de l'humeur et disparition du délire sous traitement» et que ce traitement lui a été administré dès son admission au début du mois d'avril 2005 de sorte que la cour d'appel qui déduit du constat du médecin que Madame Z... était le 6 mai 2005, en état d'insanité d'esprit, a dénaturé le sens du constat du docteur B... en date du 12 mai 2005, violant l'article 4 du Code de procédure civile ;"

Selon l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au profit du locataire , cette offre étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Dans une affaire soumise à la Cour d'appel de Chambéry, les propriétaires d'un appartement ont, le 30 juillet 2004, notifié à leurs locataires, dont le bail venait à expiration le 30 juin 2005, un congé valant offre de vendre à un certain prix.

Le 8 octobre 2004, ils ont vendu le bien.

S'estimant injustement évincés, les locataires, qui avaient accepté l'offre par lettre recommandée avec avis de réception des 3 et 4 janvier 2005, ont alors assigné leurs propriétaires pour se faire déclarer acquéreurs de l'appartement.

La Cour d'appel a rejeté cette demande au motif que si les propriétaires avaient eu initialement l'intention de vendre un appartement libre de toute occupation et notifié aux locataires une offre de vente valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit du 1er janvier au 28 février 2005, il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé le 8 octobre 2004.

Par arrêt du 19 mai 2010, la Cour de cassation (N° de pourvoi 09-13474) a censuré cette décision.

La Cour suprême a en effet considéré que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis.

Voici le texte de cet arrêt et les moyens présentés :

" Attendu que, selon ce texte, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'il vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 27 janvier 2009) que M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y..., ont, par leur mandataire, le 30 juillet 2004, notifié à ces derniers, dont le bail venait à expiration le 30 juin 2005, un congé valant offre de vendre à un certain prix ; que par acte du 8 octobre 2004, les propriétaires ont vendu le bien à Mme Z... ; que les locataires, qui avaient accepté l'offre par lettre recommandée avec avis de réception des 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z..., M. et Mme X... et leur mandataire pour se faire déclarer acquéreurs de l'appartement ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que si les propriétaires avaient eu initialement l'intention de vendre un appartement libre de toute occupation et notifié aux locataires une offre de vente valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit du 1er janvier au 28 février 2005, il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé le 8 octobre 2004 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;

Condamne la société BR-Immo, les consorts X... et Mme Z..., ensemble, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la société BR-Immo, les consorts X... et Mme Z... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour les époux Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leurs demandes tendant à l'annulation de la vente intervenue le 8 octobre 2004 entre les époux X... et Madame Z..., à les voir déclarer acquéreurs de l'appartement qu'ils occupent pour le prix de 118.737,34 €, ainsi qu'au versement de dommages et intérêts à leur profit par les consorts X..., Madame Z... et la SARL BR-IMMO,

AUX MOTIFS QU'"il est énoncé à tort dans le jugement que le délai de deux mois dont disposaient les époux Y... pour accepter l'offre de vente et se déclarer acquéreurs de l'appartement dont ils étaient locataires expirait le 3 octobre 2004, deux mois après la notification du congé alors que cette offre était valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois dont ils bénéficiaient ; que le congé étant donné pour le 30 juin 2005, date d'échéance de leur bail, leur délai d'acceptation commençait le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005 ; que dans le congé du 30 juillet 2004 il est mentionné que l'appartement est offert à la vente au prix de 140 500 euros, de sorte que, en l'absence de précision complémentaire, il s'entend que ce prix est celui des biens immobiliers seuls ; Que dans l'acte du 8 octobre 2004 il est stipulé que la vente est faite au prix global de 128 737,34 euros «s'appliquant» aux biens mobiliers à concurrence de 10 000 euros et aux biens immobiliers à concurrence de 118 737,34 euros et que l'acquéreur a en outre seul la charge des honoraires de négociation de la société BR Immo, soit 11 762,66 euros ; que les biens immobiliers ont donc été vendus à un prix inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 ; Mais que dans cet acte du 8 octobre 2004, à l'article "Propriété Jouissance" (p. 5) il est énoncé que les biens vendus à madame Z... sont «loués à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur» ; que, donc, c'est un appartement occupé -et non pas libre- qui a été vendu à madame par les époux X... et qu'en tel cas la loi n'oblige pas le bailleur vendeur à faire offre de vente au locataire ; que dans ces circonstances les époux X... n'étaient pas tenus de notifier aux époux Y... ces conditions de vente ; certes, qu'il ressort tant des termes du mandat que les époux X... avaient donné à la société BR Immo que de ceux du congé du 30 juillet 2004 notifié au époux Y... que les époux X... avait initialement l'intention d'offrir à la vente un appartement libre de toute occupation mais qu'il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé ; par ailleurs, que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004, de sorte que les époux Y... sont mal fondés à soutenir que la vente s'est faite à un prix plus avantageux que celui qui leur avait été proposé ; que les époux Y..., qui ont notifié leur intention d'acquérir l'appartement aux conditions énoncées dans la notification du 30 juillet 2004 alors que l'acte de la vente à madame Z... avait déjà été signé et publié, sont mal fondés à prétendre être déclarés acquéreurs par substitution à madame Z... ; que le congé du 30 juillet 2004 qui était fondé sur la décision de vendre le logement est devenu inopérant puisque ce bien a été vendu occupé, madame Z... ayant expressément déclaré connaître le bail consenti aux époux Y... et en accepter les conditions ; que c'est donc à tort que la société BR Immo a, par lettre recommandée avec avis de réception du 18 juillet 2005, mis les époux Y... en demeure de libérer l'appartement au motif erroné que leur «dossier de location caduc était depuis le 30/06/05» et qu'ils l'occupent «sans droit ni titre»; Qu'il est demandé à bon droit que soit annulée cette mise en demeure ; Qu'en revanche c'est à tort que les époux Y... demandent restitution des loyers puisqu'ils occupent toujours ce logement dont ils sont locataires ; que madame Z..., qui a acquis l'appartement litigieux en déclarant connaître qu'il était loué aux époux Y..., est mal fondée à prétendre que les époux Y... l'ont empêchée d'occuper ce logement ; qu'elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts" (arrêt, p. 4 et 5),

1°) ALORS QUE le congé fondé sur la décision de vendre le logement qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, valant offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois, le bailleur doit maintenir son offre pendant ces deux premiers mois du délai de préavis ; qu'il s'ensuit que toute vente conclue au profit d'un tiers pendant le délai de deux mois est inopposable au locataire qui peut en poursuivre la nullité et conserve, pendant ledit délai, la faculté d'exercer son droit de préemption ;

Qu'en l'espèce, il est constant que, par lettre recommandée datée du 29 juillet 2004, reçue le 3 août 2004, la SARL BR-Immo a informé Monsieur et Madame Y..., locataires d'un appartement appartenant à Monsieur et Madame X..., de la vente de ce logement pour le prix de 140.500 € et leur a demandé «soit de libérer les lieux à la date du 30.06.2005 au terme de votre contrat de bail en cours, soit de prendre toutes dispositions pour vous porter acquéreurs au prix et conditions ci-dessus dans un délai de 2 mois maximum à dater de la réception de la présente» ; que Monsieur et Madame Y... ont eu la surprise d'apprendre que l'immeuble avait fait l'objet d'une vente au profit de Madame Z... par acte authentique du 8 octobre 2004 pour le prix de 118.737,34 € ; que, par lettre du 4 janvier 2005 adressée à leur bailleur, ils ont annoncé leur intention de se porter acquéreurs de l'appartement ;

Qu'après avoir reconnu, d'une part que le délai d'acceptation de l'offre de vente n'avait pu commencer à courir que le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005, et d'autre part que les biens immobiliers ont été vendus par Monsieur et Madame X... à Madame Z... pour un prix (118.737,34 €) inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 (140.500 €), la cour d'appel a considéré que «c'est un appartement occupé -et non pas libre- qui a été vendu à madame par les époux X... et qu'en tel cas la loi n'oblige pas le bailleur vendeur à faire offre de vente au locataire ; que dans ces circonstances les époux X... n'étaient pas tenus de notifier aux époux Y... ces conditions de vente ;

certes, qu'il ressort tant des termes du mandat que les époux X... avaient donné à la société BR Immo que de ceux du congé du 30 juillet 2004 notifié au époux Y... que les époux X... avait initialement l'intention d'offrir à la vente un appartement libre de toute occupation mais qu'il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé» ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°) ALORS QUE le congé avec offre de vente délivré par le bailleur ne peut être rétracté avant l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, sans le consentement du locataire ;

Qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges du fond que Monsieur et Madame X..., propriétaires d'un appartement et d'un garage donnés à bail à Monsieur et Madame Y..., leur ont notifié le 30 juillet 2004 un congé pour vente ; que la cour d'appel en a justement déduit «que le congé étant donné pour le 30 juin 2005, date d'échéance de leur bail, leur délai d'acceptation commençait le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005» ; que Monsieur et Madame Y... ont fait usage de leur droit de se porter acquéreurs par actes en date des 3 et 4 janvier 2005 ; que, cependant, il est apparu que Monsieur et Madame X... avaient déjà vendu l'ensemble immobilier à Madame Z... par acte authentique du 8 octobre 2004 ;

Que, pour valider la vente ainsi intervenue en violation des droits de Monsieur et Madame Y..., la cour d'appel a considéré «qu'il n'était pas interdit aux bailleurs de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé» à Madame Z... ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu'il a prononcée, la motiver ; que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motivation ;

Qu'en l'espèce, après avoir énoncé «que dans le congé du 30 juillet 2004 il est mentionné que l'appartement est offert à la vente au prix de 140 500 euros, de sorte que, en l'absence de précision complémentaire, il s'entend que ce prix est celui des biens immobiliers seuls ; que dans l'acte du 8 octobre 2004 il est stipulé que la vente est faite au prix global de 128 737,34 euros «s'appliquant» aux biens mobiliers à concurrence de 10 000 euros et aux biens immobiliers à concurrence de 118 737,34 euros et que l'acquéreur a en outre seul la charge des honoraires de négociation de la société BR Immo, soit 11 762,66 euros ; que les biens immobiliers ont donc été vendus à un prix inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004», la cour d'appel considère «que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004, de sorte que les époux Y... sont mal fondés à soutenir que la vente s'est faite à un prix plus avantageux que celui qui leur avait été proposé» ;

Qu'en se prononçant ainsi par des motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu'il a prononcée, la motiver ;

Qu'en l'espèce, après avoir énoncé que les biens immobiliers ont été vendus par Monsieur et Madame X... à Madame Z... pour un prix (118.737,34 €) inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 (140.500 €), la cour d'appel a simplement indiqué, pour dire que la vente de l'immeuble à Madame Z... ne s'était pas faite à un prix inférieur à celui mentionné dans la notification du congé avec offre de vente adressée à Monsieur et Madame Y..., «que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004» ;

Qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi le prix de vente payé par Madame Z... n'était pas comparable avec celui mentionné dans le congé pour vente, la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision et a donc violé l'article 455 du code de procédure civile."

Selon la Cour de cassation (arrêt du 12 janvier 2010 N° de pourvoi: 09-11419), l'échange des correspondances entre les notaires des parties postérieurement à la date initialement fixée, n'est pas suffisant pour établir un accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération de la vente au delà de cette date.

Voici le texte de cet arrêt et les moyens developpés :

" Attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que l'échange des correspondances entre les notaires des parties postérieurement au 30 septembre 2005 n'était pas suffisant pour établir un accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération de la vente au delà de cette date, que même après la date du projet d'avenant du 25 novembre 2005, non signé par l'une des parties, des pourparlers avaient continué encore pendant le mois de décembre 2005, et, d'autre part, que la société Lavoisier 20 avait reconnu, dans le cadre du projet d'avenant qu'elle avait signé seule le 25 novembre 2005, qu'elle reconnaissait ne pas avoir été en mesure de régulariser l'acte de vente à la date du 30 septembre 2005, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision en retenant la caducité de la promesse de vente ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Lavoisier 20 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Lavoisier 20 à payer à la SCI Les Tamaris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Lavoisier 20 ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la SCI Lavoisier 20

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté SCI LAVOISIER 20 de sa demande de réalisation forcée de la vente et de l'avoir, en conséquence, déboutée de sa demande de remboursement des loyers et de dommages et intérêts ;

Aux motifs propres que « selon acte sous seing privé en date des 31 mars et 1er avril 2005, la SCI LES TAMARIS s'est engagée à vendre aux époux X... qui l'ont accepté, sous conditions suspensives, et avec faculté de substitution, un bien immobilier sis à Marseille, 14ème arrondissement, 20 boulevard Lavoisier, Quartier Les Arnavaux, consistant en un entrepôt élevé d'un simple rez-de-chaussée et comprenant partiellement un entresol à usage de bureaux, moyennant le prix de 2.625.000 € payable comptant lors de la réalisation de la vente fixée au plus tard le 30 juin 2005, date pouvant être prorogée de 15 jours afin de permettre la délivrance des pièces administratives nécessaires ;

Attendu qu'il résulte d'un courrier en date du 27 juin 2005 adressé à Maître Y..., notaire chargé par les parties de recevoir l'acte en participation avec l'office notarial DUBOST-JOURDENEAUD-ROUVIER, notaires associés, que les époux X... se sont substitués la SCI LAVOISIER 20 pour l'acquisition du bien objet de la promesse ;

Attendu qu'à la suite d'une sommation adressée par la venderesse à la SCI LAVOISIER, en date du 5 juillet 2005, aux fins de régularisation de la vente à la date du 21 juillet 2005, un avenant à la promesse synallagmatique de vente a été signé ce même jour, aux termes duquel les parties sont convenues de proroger le délai de signature de l'acte authentique au 30 septembre 2005, la SCI LAVOISIER 20 déclarant renoncer au bénéfice de toutes les conditions suspensives contenues audit acte ;

Attendu que, dans le cadre de la présente instance, la SCI LAVOISIER 20 demande que soit constaté le caractère parfait de la vente et le paiement du prix au 3 octobre 2005, date prévue pour la réitération de la vente en application de l'avenant du 21 juillet 2005, mais également en vertu d'un second avenant prévoyant une réitération de la vente au 10 janvier 2006 ;

Attendu toutefois que le second avenant invoqué par l'appelante en date du 25 novembre 2005 fixant la date de réitération de la vente au 10 janvier 2006 n'a pas été signé par la SCI LES TAMARIS ; que l'échange des correspondances entre les notaires respectifs des parties postérieurement au 30 septembre 2005 n'est pas suffisant pour établir un tel accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération au delà de cette date, dès lors que même après la date du «projet» d'avenant du 25 novembre 2005, non signé par l'une des parties, des pourparlers ont continué encore pendant le mois de décembre 2005, ce qui démontre que la date du 10 janvier 2006 n'avait pas été arrêtée par ce second avenant ; que d'ailleurs dans son courrier en date du 9 janvier 2006 adressé à son confrère, Maître Z..., notaire de l'acquéreur, indique bien que la date du 10 janvier 2006 concernait un simple rendez-vous de «mise au point» du dossier, et non pas une signature d'un acte réitératif de vente, dont les conditions étaient toujours remises en question à cette date ; que dans ces conditions, il ne saurait être fait grief par l'appelant à l'acquéreur de ne pas avoir accepté de signer l'acte de vente à cette date, ainsi qu'il ressort du procès-verbal de carence du 13 janvier 2006, duquel il ressort que la SCI LES TAMARIS n'avait jamais entendu poursuivre les pourparlers postérieurement au 30 septembre 2005, qui n'ont concerné que des tentatives d'arrangements entre notaires qu'elle n'avait jamais entendu accepter ;

Attendu qu'au 30 septembre 2005, seule date de prorogation fixée contradictoirement par les parties, il ressort des déclarations mêmes de l'appelante dans le cadre du projet d'avenant qu'elle a signé seule le 25 novembre 2005, qu'elle reconnaissait ne pas avoir été en mesure de régulariser l'acte de vente à cette date et avoir ainsi perdu définitivement la somme de 262.500 € versée à la SCI LES TAMARIS à titre de clause pénale forfaitaire le jour de la signature de la promesse synallagmatique de vente, renonçant à contester la caducité de cet acte ; que dans ces conditions c'est à juste titre que le premier juge a débouté la SCI LAVOISIER 20 de sa demande de réalisation forcée de la vente en raison de la caducité de la promesse de vente des 31 mars et 1er avril 2005, ainsi que de ses demandes de remboursement de loyers pour la période pendant laquelle elle n'aurait pu jouir du bien immobilier qui en était l'objet, et de paiement de dommages et intérêts» (arrêt attaqué, p. 3 et 4) ;

Et aux motifs adoptés du jugement entrepris que «force est de constater que l'avenant daté du 25 novembre 2005 prévoyant notamment la prorogation du délai de réitération de la vente au 10 janvier 2006 n'a pas été signé par la SCI LES TAMARIS et ne peut donc lier les parties, lesquelles demeurent tenues par l'acte initial des 31 mars et 1er avril 2005 et par l'avenant du 21 juillet 2005 ; Que par ailleurs, s'il résulte des pièces produites et notamment des correspondances échangées que les parties ont, par l'intermédiaire de leurs notaires respectifs (Maître A..., notaire du vendeur et Maître Y..., notaire de l'acquéreur), et postérieurement au 30 septembre 2005 et au 3 octobre 2005, persisté dans leurs discussions quant à l'éventualité d'une nouvelle prorogation conventionnelle du délai prévu, il n'est cependant pas établi qu'un accord a pu être trouvé, l'avenant sur lequel il est indiqué « projet » n'ayant pas été signé par la SCI LES TAMARIS (venderesse) et les parties ayant poursuivi leurs discussions par la suite, comme cela résulte des courriers échangés par leurs notaires respectifs dans le courant du mois de décembre 2005 ;

Qu'en ce qui concerne la date du 10 janvier 2006, si en effet, celle-ci a pu être évoquée par chacun des notaires, et atteste de la poursuite des pourparlers, aucune pièce ne permet cependant d'établir qu'elle a pu être fixée contradictoirement par les parties pour aboutir à la réitération de la vente à cette date, les correspondances des notaires versées aux débats faisant état de «rendez-vous de mise au point du dossier», mais ne permettant pas d'établir l'accord certain du vendeur pour une signature de la vente à cette date, comme cela résulte en outre de ses déclarations au sein de du procès-verbal de difficultés établi en date du 13 janvier 2006 ;

Qu'en conséquence, il appartient à la SCI requérante de prouver que la vente était parfaite au 30 septembre 2005, date impérative prévue par l'avenant du 21 juillet 2005 pour la réitération de l'acte, sous peine de caducité du compromis de vente, et qu'elle n'a pu être réitérée à cette date par la seule faute du vendeur ;

Qu'or il apparaît qu'après que plusieurs courriers ont été adressés par Maître A... à Maître Y... afin d'obtenir une date de signature avant le 30 septembre 2005 (notamment en date des 13 et 23 septembre 2005), le rendez-vous de signature a finalement été proposé par Maître Y..., notaire de l'acquéreur, selon télécopie du 29 septembre 2005, pour le 3 octobre 2005 (et non le 30 septembre 2005) ;

Que, dans ces conditions, au regard de la rédaction dénuée d'ambiguïté de la clause prévue au sein de l'avenant du 21 juillet 2005, précisant qu'à défaut de régularisation de la vente au 30 septembre 2005, le compromis initial est alors caduc, dès lors qu'aucune signature n'est intervenue à cette date et qu'au 3 octobre 2005 il a par ailleurs été constaté la carence de la société venderesse, il convient en conséquence de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties les 31 mars et 1er avril 2005, et ce sans qu'il soit même besoin de déterminer si Maître Y... était, à la date du 30 septembre, en possession tant de l'ensemble des documents nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente (élément contesté par les parties) que des fonds correspondant au prix de vente ; Qu'il ne peut donc être fait droit à la demande formée par la SCI LAVOISIER 20 tendant à voir ordonner la vente forcée du bien dont s'agit ; Qu'elle doit par conséquent également être déboutée de la demande de remboursement des loyers ainsi que de l'ensemble de ses autres demandes» (jugement entrepris, p. 5 et 6) ;

1) Alors que les parties peuvent convenir d'une prorogation du délai de réitération ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les parties n'avaient pas, d'un commun accord, prorogé le délai de signature de l'acte authentique au 3 octobre 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

2) Alors, en toute hypothèse, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la venderesse invoquait de bonne foi la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article article 1134 alinéa 3 du code civil."

Une promesse de vente prévoyait qu'elle était soumise à la condition suspensive du non exercice par la commune de son droit de préemption et que dans cette hypothèse la vente était caduque.

La commune ayant exercé son droit de préemption, il importe peu, selon la Cour de cassation (arrêt du 13 janvier 2010 pourvoi 09-11057) qu'ultérieurement le tribunal administratif ait annulé la décision de préemption prise par la commune.

Voici le texte de cet arrêt et les moyens developpés :

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2008), que suivant promesse du 18 décembre 2003 Mme X... a vendu deux appartements à M. Y... sous la condition suspensive du non-exercice par la commune de son droit de préemption, l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 26 mars 2004, que par avenant du 23 décembre 2003 Mme X... a confié la gestion des biens objets de la vente à M. Y..., que la commune a exercé son droit de préemption et que cette décision a été annulée par le tribunal administratif de Melun par jugement du 28 juin 2007, confirmé par arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 19 mars 2009 ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer la promesse de vente caduque à raison de la défaillance de la condition suspensive, alors, selon le moyen :

1° / que l'annulation de la décision de préemption étant rétroactive, la collectivité publique est alors censée avoir renoncé à préempter ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, par jugement du 28 juin 2007, le tribunal administratif de Melun a annulé la décision de préemption de la commune d'Alfortvillle ; qu'en affirmant que la vente était devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive visant le défaut d'exercice de ce droit, bien que l'annulation de la décision de préemption ait emporté son anéantissement rétroactif, et partant, la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ;

2° / que l'appel interjeté par M. Y... contre le jugement du 28 juin 2008 était limité au seul chef de dispositif par lequel cette décision l'avait débouté de sa demande d'injonction ; qu'en affirmant que le jugement du 28 juin 2008 n'était pas définitif en son chef de dispositif ayant prononcé l'annulation de la décision de préemption prise par la commune d'Alfortville, la cour d'appel a dénaturé les écritures de M. Y... dans le cadre de son appel de cette décision des juridictions administratives en violation de l'article 1134 du code civil ;

3° / que la vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l'échange des consentements ; que le compromis de vente du 18 décembre 2008 stipulait que la vente devait être réalisée au plus tard le 26 mars 2004 ; qu'en retenant que la vente était nécessairement devenue caduque à partir de cette date quand ce terme n'était pas assorti de la sanction de la caducité du compromis, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu par motifs propres et adoptés que la promesse de vente du 18 décembre 2003 prévoyait qu'elle était soumise à la condition suspensive du non exercice par la commune de son droit de préemption et que dans cette hypothèse la vente était caduque, qu'il n'était pas contesté que la commune d'Alfortville avait exercé son droit de préemption le 24 février 2004 et qu'il importait peu qu'ultérieurement, par jugement du 28 juin 2007, le tribunal administratif de Melun ait annulé la décision de préemption prise par la commune, la cour d'appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la promesse de vente était caduque ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que l'avenant du 22 décembre 2008 autorisait M. Y... à effectuer à ses frais des travaux de rénovation sans attendre la signature de l'acte authentique et à mettre les biens vendus en location au nom de Mme X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur des éléments de preuve qu'elle écartait, en a déduit, à bon droit, que M. Y... était redevable des sommes perçues en sa qualité de mandataire après déduction des frais qu'il a exposés et des sommes qu'il s'était engagé à rembourser à Mme X... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que la vente du 18 décembre 2003 passée entre Monsieur Y... et Madame X... sur des biens immobiliers situés au ...est devenue caduc du fait de la défaillance de la condition suspensive, à savoir l'exercice du droit de préemption exercé par la commune d'ALFORTVILLE et dit que la somme de 3. 500 euros consignée entre les mains de l'étude notariale de CHARENTON LE PONT devra être restituée à Monsieur Y... ;

AUX MOTIFS QUE « le compromis de vente du 18 décembre 2003 comportait une condition suspensive relative à l'exercice du droit de préemption par la collectivité publique ; que la commune d'Alfortville l'ayant exercé le 24 février 2004, la vente est nécessairement devenue caduque et ce à partir du 26 mars 2004, ainsi qu'il était prévu à l'acte en cas de caducité ; qu'il importe peu qu'ultérieurement, par jugement du 2 juin 2008 (non encore définitif eu égard à l'appel interjeté par Monsieur Y...), le Tribunal administratif de Melun ait annulé la décision de préemption prise par la commune d'Alfortville ; qu'il s'ensuit que Monsieur François Y... doit se voir restituer le montant de 3. 500 € qu'il avait consigné entre les mains du notaire qui devait recevoir l'acte authentique de vente ; que le juge judiciaire est seul compétent pour se prononcer sur la caducité d'une promesse de vente » ;

1) ALORS QUE l'annulation de la décision de préemption étant rétroactive, la collectivité publique est alors censée avoir renoncer à préempter ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, par jugement du 28 juin 2007, le Tribunal administratif de MELUN a annulé la décision de préemption de la commune d'ALFORTVILLE ; qu'en affirmant que la vente était devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive visant le défaut d'exercice de ce droit, bien que l'annulation de la décision de préemption ait emporté son anéantissement rétroactif, et, partant, la réalisation de la condition suspensive, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ;

2) ALORS QUE l'appel interjeté par Monsieur Y... contre le jugement du 28 juin 2008 était limité au seul chef de dispositif par lequel cette décision l'avait débouté de sa demande d'injonction ; qu'en affirmant que le jugement du 28 juin 2008 n'était pas définitif en son chef de dispositif ayant prononcé l'annulation de la décision de préemption prise par la commune d'ALFORTVILLE, la Cour d'appel a dénaturé les écritures de Monsieur Y... dans le cadre de son appel de cette décision des juridictions administratives, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

3) ALORS QUE la vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l'échange des consentements ; que le compromis de vente du 18 décembre 2003 stipulait que la vente devait être réalisée au plus tard le 26 mars 2004 ; qu'en retenant que la vente était nécessairement devenue caduque à partir de cette date quand ce terme n'était pas assorti de la sanction de la caducité du compromis, la Cour d'appel a violé l'article 1583 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Monsieur Y... devait à Madame X... la somme de 23. 703, 75 euros dans le cadre de la gestion des deux appartements du ...;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification supplémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; (...) ; que les premiers juges ont également très exactement déterminé le montant des charges que Monsieur François Y... a supporté es-qualité de mandataire de Madame Joëlle X... » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « Monsieur Y... verse la facture de la taxe foncière acquittée pour 315 euros ; des factures CASTORAMA, EDF, de clefs, de sorte qu'il est acquis qu'il a exposé des frais divers pour 250 euros ; qu'en revanche, en ce qui concerne les travaux de rénovation, s'il fournit des photocopies de devis pour la rénovation d'appartements situés à la même adresse, il ne produit aucune facture acquittée, a fortiori en original ; que de même, il ne fournit aucun élément de nature à démontrer qu'il a payé d'autres charges de copropriété que celles indiquées par Madame X... elle-même, à savoir 1. 211, 25 euros représentant les charges des trois premiers trimestres de l'année 2004 (403, 75 euros x 3) ; que Monsieur Y... ne justifie par ailleurs en rien des autres sommes réclamées, impôts sur les loyers, honoraires d'avocat ; que les charges supportées par Monsieur Y... s'élèvent ainsi à 315 + 250 + 1. 211, 25 soit la somme de 1. 776, 25 euros ; que Monsieur Y... est ainsi redevable au titre des baux de Madame X... de 25. 480 euros – 1. 776, 25 euros soit 23. 703, 75 euros » ;

ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'à l'appui de sa demande reconventionnelle tendant au remboursement du coût des travaux de rénovation qu'il avait réalisés pour le compte de Madame X..., Monsieur Y... produisait devant la Cour d'appel de nouvelles pièces qui n'avaient pas été versées aux débats en première instance ; qu'en se bornant à adopter les motifs des premiers juges, sans examiner les nouveaux éléments de preuve qui lui étaient soumis, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du Code de procédure civile."

Texte de la question d'un député :

Monsieur Le Fur a interrogé au mois de janvier 2010 le ministre du logement et de la ville sur les garanties pour loyers impayés.

Selon lui " si moins de 1 % des contrats de location de logements font l'objet de contentieux pour loyers impayés, les propriétaires impliqués dans ces procédures éprouvent les plus grandes difficultés à recouvrer le montant intégral des loyers et charges dus. En effet l'assurance de garantie contre les loyers impayés demeure facultative. Ces contrats représentent pour le bailleur près de 2,5 % du montant total du loyer et des charges locatives facturées chaque année. Ce montant est jugé trop élevé par nombre de propriétaires qui préfèrent privilégier la rentabilité de leur patrimoine au détriment de la sécurité juridique. Depuis le 1er janvier 2007, la garantie des risques locatifs instaurée par la loi du 26 juillet 2005, permet la conclusion de contrats d'assurance particuliers, aidés par l'État et le 1 % logement. Les bailleurs de locataires titulaires d'un pass garantie des risques locatifs peuvent souscrire une assurance moyennant 2 % à 2,5 % du montant des loyers et des charges plafonnés à 2 300 euros mensuels. Cette assurance couvre les impayés jusqu'au départ du locataire, les honoraires d'avocat et d'huissier, les frais annexes de procédure judiciaire et les détériorations immobilières limitées à 7 700 euros taxes comprises par sinistre et par logement, avec une franchise de deux mois de loyers et de charges ".

Il a donc demandé un premier bilan de la mise en oeuvre de ce mécanisme de garantie des risques locatifs.

Voici la réponse du Ministre du logement :

" La garantie universelle des risques locatifs (GRL), dont l'honorable parlementaire demande un premier bilan, consiste en une extension du champ de couverture des assurances contre les impayés de loyer. Elle repose sur l'idée qu'une assurance généralisée contre le risque d'impayés augmentera la remise sur le marché de logements vacants et facilitera l'accès des locataires au parc privé. Elle prévoit également des possibilités d'accompagnement social en cas de difficultés du locataire à honorer son loyer. Son financement public est destiné à rendre éligible tout locataire dont le taux d'effort n'excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel. Ce financement est partagé entre l'État et Action logement (anciennement 1 % logement) selon le statut des locataires couverts. Depuis 2007, une première génération de contrats de garantie universelle des risques locatifs a été distribuée. À fin 2009, près de 100 000 logements du parc locatif privé sont couverts dans ce cadre. Selon les premières études réalisées, cette garantie a effectivement permis un accès plus facile à ces logements pour certaines catégories de ménages, en particulier des salariés aux revenus modestes. Elle a également encouragé le maintien sur le marché de certains biens soumis à un risque de vacance en l'absence d'ouverture à des locataires présentant des garanties limitées. Enfin, elle a permis un certain apaisement de la relation locative en palliant l'impasse de certaines situations, en particulier l'absence de caution. En revanche, elle est restée relativement méconnue et son fonctionnement est apparu peu lisible pour les locataires, les non-professionnels et un certain nombre d'agences immobilières. Le recours à ce dispositif à l'image sociale a pu également être ressenti comme un dispositif stigmatisant pour les locataires. Les propriétaires ou leurs représentants ont pu se sentir insuffisamment informés sur le traitement social et la gestion du recouvrement de l'impayé. Enfin, les conditions concurrentielles de son développement ne sont pas apparues satisfaisantes dans le cadre du marché d'assurances impayées privées. C'est pourquoi, à l'issue d'une longue concertation menée entre l'État, les partenaires sociaux d'Action logement et les représentants des entreprises d'assurances, le dispositif fait actuellement l'objet d'un aménagement, présenté en conseil des ministres du 23 décembre 2009. Il s'agit de permettre une meilleure implication des entreprises d'assurances dans le dispositif avec un contrat socle non stigmatisant permettant d'accueillir les locataires déjà couverts par le marché des assurances « loyers impayés » comme ceux qui ne l'étaient pas encore. Le financement public intervient uniquement concernant les seuls locataires connaissant un taux d'effort élevé (entre 28 % et 50 %) ou disposant de revenus précaires. Ces évolutions sont de nature à permettre un développement plus important de la garantie universelle des risques locatifs et à répondre ainsi aux objectifs d'accès plus facile de tous les locataires au parc privé et de remise sur le marché de logements vacants. Cela devrait contribuer également à rendre inutile le cautionnement d'une personne physique, les bailleurs couverts par la garantie étant suffisamment sécurisés. "

La nouvelle demande qui tend à la réparation de dommages constituant des éléments de préjudice non inclus dans la demande initiale, a un objet différent de celle ayant donné lieu à la précédente instance, et justifie une nouvelle saisine du Tribunal.

Ce en effet ce qu'a récemment jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 12 janvier 2010 (arrêt 08-20575).

Les faits :

En novembre 1994, une société civile immobilière a acquis une propriété construite en limite de la propriété voisine, sur laquelle a été édifié en 1963 un immeuble collectif et démoli, à cette occasion, d'anciens bâtiments accolés au mur séparant les deux propriétés.

Se plaignant d'infiltrations en provenance de ce mur, la SCI a engagé une action à l'encontre du syndicat aux fins d'exécution de travaux de mise en étanchéité du pourtour de ce mur en fondant son action, tant sur l'article 655 du code civil que sur le trouble de voisinage.

Par un arrêt devenu irrévocable du 2 mai 2000 qui a déclaré prescrite l'action fondée sur l'article 655 du code civil, la SCI a été déboutée de son action en responsabilité pour absence de preuve des dommages d'infiltrations allégués.

Arguant de la survenance de faits nouveaux constitués par des infiltrations à l'intérieur de son pavillon, la SCI a assigné le syndicat en réparation de son préjudice, sur le fondement des articles 544 et 671 du code civil.

La Cour d'appel de Versailles a déclaré cette action irrecevable, en vertu du principe de l'autorité de la chose jugée.

La Cour de cassation a censuré cette décision, au visa de l'article 1351 du code civil au motif que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ;

La Cour de cassation relève que pour déclarer irrecevable l'action engagée par la SCI, en vertu du principe de l'autorité de la chose jugée, l'arrêt retient qu'en 1997 la SCI avait invoqué des infiltrations et une humidité persistante à l'intérieur de sa propriété, dont elle attribuait l'origine au mur séparant les deux propriétés, ses doléances portant sur des infiltrations dans la salle de bains du 1er étage, le salon et le bureau du rez-de-chaussée, et que, dans la présente espèce, elle faisait état d'infiltrations dans la cave et dans la chambre du 1er étage ainsi que dans le séjour, leur cause résidant dans le même défaut d'étanchéité du mur séparant les deux propriétés ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la nouvelle demande qui tend à la réparation de dommages constituant des éléments de préjudice non inclus dans la demande initiale, a un objet différent de celle ayant donné lieu à la précédente instance, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Voici le moyen produit à l'appui du pourvoi :

" Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré l'action de la SCI...irrecevable en vertu du principe de l'autorité de la chose jugée ;

Aux motifs qu'« aux termes de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, comme en l'espèce la chose jugée soulevée par le Syndicat des copropriétaires ... pour la première fois devant la Cour. Considérant, sur le bien fondé de ce moyen de défense, que par acte du 11 septembre 1996 la SCI ... avait assigné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin du... aux fins notamment d'exécution des travaux de mise en étanchéité du pourtour du mur séparatif entre les propriétés et d'indemnisation en invoquant d'importantes infiltrations en provenance de ce mur anciennement mur intérieur et devenu mur extérieur par suite de la démolition de bâtiments qui lui étaient accolés, sans qu'il soit traité en conséquence. Qu'un arrêt confirmatif du 2 mai 2000 l'avait déboutée de ses prétentions tant sur le fondement de la prescription de l'action engagée au titre de l'article 655 du code civil, la démolition ayant plus de 3 ans, que sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, au motif que le dommage n'était pas établi. Que la présente procédure a été engagée par la même SCI... aux fins d'exécution des travaux préconisés par l'expert qu'elle avait fait désigner par le juge des référés, et de diverses indemnisations sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, en invoquant des infiltrations à l'intérieur du pavillon, dans la cave et dans la chambre du premier étage, et l'humidité qui persiste dans le séjour. Elle déplore encore des attaches de vigne vierge plantées chez son voisin qui se seraient propagées sur le mur de façade sur rue de sa propriété, et la plantation d'un arbre à moins de 2 mètres du pavillon et qui dépasse largement les 2 mètres de hauteur. Considérant, qu'elle considère arguer ainsi de faits nouveaux, et échapper par suite à 1'irrecevabi1ité tirée de la chose jugée. Considérant qu'aux termes de l'article 1351 du code civil, "l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties". Que l'autorité de la chose jugée suppose par conséquent une identité de parties, d'objet et de cause. Qu'est en l'espèce incontestablement remplie la condition d'identité parties, la SCI ... ayant assigné dans les deux instances le Syndicat des copropriétaires..., et celle de l'identité d'objet, puisque les travaux proposés par l'expert dont elle poursuit l'exécution, visent l'étanchéité du mur séparatif comme dans la première instance, ainsi également que le versement de dommages et intérêts pour le préjudice subi. Qu'est d'ailleurs seule contestée par la SCI...pour s'opposer au moyen d'irrecevabilité développé par l'appelant, l'identité de causes dans les deux procédures, au motif que la Cour dans son arrêt de 2000 ne s'est pas prononcée sur le terrain de la prescription des troubles anormaux de voisinage invoqués mais s'est bornée à retenir qu'elle ne rapportait pas la preuve des dommages allégués, que depuis l'issue de cette procédure les infiltrations constatées à l'intérieur de sa propriété constitueraient des faits nouveaux. Considérant toutefois que les deux procédures successivement engagées étaient fondées sur les troubles anormaux de voisinage, caractérisés par des infiltrations en provenance du mur séparatif entre les deux propriétés voisines.

Que la Cour dans son arrêt de 2000 a rejeté la demande présentée sur ce fondement en ce que les dommages n'étaient pas justifiés, sans se prononcer sur la prescription opposée par le Syndicat des copropriétaires..., que pour autant, elle n'en a pas moins statué sur la demande. Qu'en 1997, la SCI...invoquait d'importantes infiltrations et une humidité persistante à l'intérieur de sa propriété, dont elle attribuait l'origine au mur séparatif entre les propriétés voisines, que ses doléances, énumérées dans un constat d'huissier du 7 juin 1996, faisaient état d'infiltrations dans la salle de bain au niveau du 1er étage, le salon et le bureau au niveau du rez-dechaussée.

Que dans la présente procédure, il est fait état d'infiltrations dans la cave et dans la chambre du premier étage et d'une humidité persistante dans le séjour, encore imputées au même défaut d'étanchéité du mur séparatif. Qu'il s'infère de ces observations que la cause de la procédure, à savoir l'existence d'infiltrations causées par l'absence d'étanchéité du mur séparatif entre les propriétés voisines est identique à la cause dont il était argué dans la procédure ayant donné lieu à l'arrêt du 2 mai 2000, même si les désordres ont pu évoluer avec le temps. Que la SCI ... ne tire aucun argument de l'existence d'un arbre planté à moins de 2 mètres de sa propriété dont il n'était pas question dans la présente procédure, ni de la présence de griffes d'une ancienne vigne vierge arrachée, de telle sorte que ces doléances ne sauraient constituer un élément nouveau modifiant la situation des parties et faisant obstacle à l'application de l'autorité de la chose jugée. Qu'à défaut d'éléments nouveaux, la chose jugée est justement revendiquée qu'il n'y a dès lors pas lieu d'examiner les prétentions de la SCI...sur le terrain des obligations de la mitoyenneté et du point de départ de la prescription lorsqu'il s'agit d'aggravation de désordres, la chose jugée privant le plaideur de la possibilité de former la même demande fondée sur le même fait causal mais en invoquant un fondement juridique différent. Que le moyen d'irrecevabilité soulevé doit donc être retenu et le jugement entrepris, qui a reçu la SCI... en sa demande, doit être infirmé » ;

Alors que, l'action tendant à la réparation d'un élément de préjudice qui n'a pas été inclus dans la demande initiale et sur lequel il n'avait donc pu être statué a un objet différent de celle ayant donné lieu au premier jugement ; qu'en l'espèce, en estimant que la condition d'identité d'objet était remplie, tout en constatant pourtant que les désordres ont pu évoluer avec le temps puisque dans la première procédure le préjudice consistait en des infiltrations affectant la salle de bain (1 étage), le salon et le bureau (rez-de-chaussée), alors que dans la présente procédure, le préjudice consistait en des infiltrations touchant la cave, la chambre du premier étage et le séjour, constatations révélant que la SCI...demandait la réparation d'un préjudice nouveau exclusif de toute identité d'objet entre les deux procédures, la cour d'appel s'est abstenue de tirer les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1351 du Code civil."

Lorsque les stipulations d'une promesse de vente ne prévoient sa caducité qu'à défaut de levée de l'option, les juges ne peuvent prononcer cette sanction lorsque l'option a été levée quand bien même il n'aurait pas été donné suite à une sommation.

Cour de cassation (30 juin 2009 08-13859) :

" Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2007) que la société RVG consultants a consenti à la société Real Estate Asset Management (REAM) une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble ; que l'option a été levée le 30 janvier 2003 mais que l'acte authentique de vente n'a pas été signé à la date du 30 avril 2003 fixée par le promettant dans une sommation adressée au bénéficiaire ; que la société REAM a assigné la société RVG consultants en réalisation forcée de la vente ; que la venderesse a demandé de constater la caducité ou de prononcer la résolution de la promesse et a sollicité l'attribution de l'indemnité d'immobilisation ;

Attendu que pour déclarer la promesse caduque, l'arrêt retient que la bénéficiaire a levé l'option le 30 janvier 2003, que la venderesse l'a sommée le 22 avril 2003 de signer l'acte authentique de vente le 30 avril suivant, qu'au terme du délai convenu la société RVG consultants n'a pas pu régulariser l'acte de transfert de propriété pour une cause qui lui est personnelle et que la société REAM s'y est refusée pour des raisons également personnelles mais non justifiées ; que la promesse de vente est donc caduque ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que les stipulations de la promesse ne prévoyaient sa caducité qu'à défaut de levée de l'option à la date prévue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société RVG consultants aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société RVG consultants à payer à la société Real Estate Asset Management la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société RVG consultants ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Real Estate Asset Management.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement déféré, ayant constaté la réalisation de la vente du bien immobilier litigieux, et constaté la caducité de la promesse de vente ;

AUX MOTIFS QUE : « la société RVG CONSULTANTS a par acte du 6 décembre 2002 promis de vendre à la société NOTRE CONSULTING aux droits de laquelle se trouve la société REAM un immeuble situé à Cannes et les droits d'un permis de construire, moyennant paiement de la somme de 1.372.000 euros dont une partie égale à celle de 68.600 euros devait être versée au titre d'une indemnité d'immobilisation ; qu'il était stipulé notamment que la bénéficiaire de cette promesse qui l'avait acceptée se réservait la faculté d'en demander ou non la réalisation, qu'elle serait caduque faute pour elle de lever l'option d'achat le 6 janvier 2003 au plus tard, que cette formalité serait valable que si elle était accompagnée du versement de la somme de 68.000 euros en la caisse de l'étude du notaire qui avait reçu ladite promesse et que la vente devrait être conclue au plus tard le 6 mars 2003 ; que les délais ont été reportés à plusieurs reprises à la demande de la bénéficiaire qui a fini par lever l'option le 30 janvier 2003 en obtenant une réduction du prix d'acquisition à la somme de 1.292.000 euros et la venderesse a fini par la sommer le 22 avril 2003 de signer l'acte authentique de vente le 30 avril suivant, à peine d'être déchue de tous ses droits y compris au titre de l'indemnité d'immobilisation ; que le représentant du vendeur n'a pu se présenter au jour et à l'heure fixée devant le notaire chargé de recevoir l'acte, car il a fait l'objet quelques minutes auparavant d'une interpellation par les services de police dans le cadre d'une procédure diligentée pour blanchiment de fonds avant d'être mis en examen de ce chef ; que le notaire qui devait recevoir cet acte avait antérieurement, par deux courriers datés du 23 avril 2003, informé sa consoeur qui intervenait pour le compte de la venderesse, qu'il souhaitait qu'elle lui fasse parvenir différentes pièces pour lui permettre d'instrumenter et que sa cliente désirait obtenir, compte tenu du contexte de l'affaire, la restitution immédiate du dépôt de garantie ; qu'il a attesté par la suite qu'il n'avait établi aucun procès-verbal de carence le 30 avril 2003 et qu'il n'avait pas eu la possibilité de signer l'acte de vente faute d'avoir disposé d'un dossier complet, mais que la bénéficiaire lui avait remis un pouvoir en vue de l'insertion d'un dire au procès-verbal qui aurait pu être dressé ; que la société REAM qui n'a manifesté à nouveau son intention d'acheter le bien litigieux qu'en adressant le 24 mai 2004 une requête au magistrat instructeur saisi de la procédure pénale, ne prétend pas et ne justifie pas avoir obtenu des pièces complémentaires après le 30 avril 2003 ; qu'il ressort donc de cet ensemble de faits qu'au terme du délai convenu la société RVG CONSULTANTS n'a pas pu régulariser l'acte de transfert de propriété pour une cause qui lui est personnelle et que la société REAM s'y est refusée pour des raisons également personnelles mais non justifiées ; que la promesse de vente est donc caduque » ;

ALORS 1°) QUE : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, il résulte des termes mêmes de l'article CONSTATATION AUTHENTIQUE DE LA VENTE, (alinéas 1er et 5) de la promesse de vente du 6 décembre 2002 (p. 5 et 6) que la vente de l'immeuble litigieux résultait du seul fait de la levée de l'option par la bénéficiaire ; qu'il était acquis aux débats (arrêt p. 4, § 2) que la société REAM avait régulièrement levé l'option le 30 janvier 2003 et procédé à la consignation de l'indemnité d'immobilisation prévue ; qu'en prononçant néanmoins la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS 2°) QUE : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'aux termes de l'article CONSTATATION AUTHENTIQUE DE LA VENTE (alinéa 5) de la promesse de vente du 6 décembre 2006 (p. 6), une fois l'option levée, à défaut de constatation de la vente en la forme authentique dans Ie délai convenu, et après sommation à comparaître délivrée à la requête de la partie la plus diligente, seule la demande en justice de la constatation de la mutation intervenue par le seul fait de la levée d'option était envisagée à l'exclusion de toute caducité de la promesse de vente ; qu'en prononçant la caducité de la promesse de vente en dépit de la levée de l'option par la société REAM le 30 janvier 2003, la cour d'appel a encore violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS 3°) QU' : en relevant expressément qu'au jour et à l'heure fixée devant le notaire chargé de recevoir l'acte, c'était le représentant de la venderesse qui avait fait l'objet d'une interpellation par les services de la police et qui n'avait donc pu se présenter, et que, c'était encore la venderesse qui n'avait pas fait parvenir au notaire rédacteur de l'acte certaines des pièces nécessaires pour permettre à ce dernier d'instrumenter, tout en réformant le jugement ayant, à la demande de la bénéficiaire de la promesse de vente, judiciairement constaté la réalisation de la vente et en prononçant la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas, en tout état de cause, tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1134 et 1589 du code civil ;

4°) ALORS QU' en toute hypothèse, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en l'espèce, la levée de l'option, le 30 janvier 2003, par la bénéficiaire avait emporté accord des parties sur la chose et sur le prix, de sorte que la vente était dès lors parfaite ; qu'en prononçant la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article1583 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

5°) ALORS QU' : en toute hypothèse, en se bornant à affirmer que la société REAM s'était, au terme du délai convenu, refusée de régulariser l'acte de transfert de propriété pour des raisons personnelles mais non justifiées sans viser les éléments sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."