Le blog de droit immobilier du Cabinet LOUBATON

Aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties (voir article 6 de la loi du 2 janvier 1970).

C'est ce principe que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 24 septembre 2009 (08-17244).

Les faits :

" Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70 9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72 678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'il résulte de ces textes d'ordre public qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;

Attendu que les époux X..., agissant pour le compte de la SCI Nicolas en cours de formation, ont signé le 20 septembre 2001 avec les époux Y... un acte sous seing privé aux termes duquel ils achetaient à ceux ci un fonds de commerce , sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que cet acte n'a pas été réitéré par acte authentique ; que la société Pari immobilier, qui était intervenue à l'opération, a assigné les époux X... et la SCI Nicolas en sollicitant notamment paiement d'une certaine somme à titre de commission ;

Attendu que pour faire droit à cette demande, l'arrêt attaqué retient que dès lors que la société Pari immobilier a exécuté son mandat, elle revendique à bon droit la commission convenue même si le contrat de vente n'a pas produit ses effets en raison du refus des acquéreurs de le réitérer par acte authentique, en relevant, afin d'imputer à ceux ci la responsabilité du défaut de réalisation de la condition suspensive, que le prêt qu'ils avaient sollicité n'était pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier n'avait pas droit à la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de Cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné solidairement les époux X... et la SCI Nicolas à payer à la société Pari immobilier la somme de 15 244,90 euros en règlement de sa commission, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2002 ainsi que la somme de 2 000 euros pour frais irrépétibles de première instance et d'appel, en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil et a condamné solidairement les époux X... et la SCI Nicolas aux dépens de première instance et d'appel, l'arrêt rendu le 20 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi et, statuant à nouveau ;

Déboute la société Pari immobilier, aux droits de laquelle se trouve la société Citya Ruhl, de ses demandes en paiement de la somme de 15 244,90 euros avec intérêts au taux légal, à capitaliser et de celle sollicitée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Citya Ruhl venant aux droits de la société Pari immobilier aux dépens de première instance et d'appel ;

Condamne la société Citya Ruhl venant aux droits de la société Pari immobilier aux droits de laquelle se trouve la société Citya Ruhl aux dépens de l'instance en cassation ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Citya Ruhl venant aux droits de la société Pari immobilier à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les époux X... et la SCI Nicolas.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux X... et la SCI Nicolas à payer à la SARL Pari Immobilier la somme de 15.244,90 en règlement de sa commission d'agence immobilière augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2002 ;

AUX MOTIFS QUE, dès lors qu'il est établi que la SARL Pari a exécuté son mandat, elle revendique à bon droit le paiement de la commission convenue même si le contrat de vente n'a pas produit ses effets en raison du refus des acquéreurs de le réitérer par acte authentique ; c'est vainement que les intimés font valoir que la remise tardive du compromis par la SARL Pari les aurait empêchés de déposer leurs demandes de prêts dans le délai stipulé par cet acte : s'il est exact que les demandes de prêts devaient être déposées par les acquéreurs dans les dix jours de la signature du compromis, soit au plus tard le 30 septembre 2001 et que ces derniers justifient en produisant l'accusé de réception que la SARL Pari leur a envoyé le compromis par lettre du 3 octobre 2001 présentée le 4 octobre 2001, ce retard n'a eu pour effet que de reporter le point de départ du délai, et en outre il avait été prévu que le délai de réalisation de la condition suspensive pouvait être conventionnellement prorogé mais les intimés n'établissement pas avoir saisi leur cocontractant d'une requête en ce sens ; surtout ainsi que s'en prévaut la SARL Pari, il résulte de la proposition commerciale de financement émise par la banque populaire le 21 octobre 2001 que le prêt sollicité par les acquéreurs ne s'avérait pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, la durée étant notamment de quinze ans au lieu de douze ; enfin les acquéreurs s'étaient abstenus, en méconnaissant leurs engagements de déposer des demandes de prêt à la fois à la Banque Populaire et au Crédit Mutuel, ce dernier n'ayant été saisi que le 5 février 2002, ainsi que cela résulte de son courrier du 13 février 2002 ; il appert du tout, en l'absence d'autres éléments, que la SARL Pari n'a commis aucun manquement ayant empêché la réitération du compromis, le refus de réitérer se trouvant uniquement imputable aux intimés ;

1° ALORS QU'en vertu des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, aucune commission, ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée, ni même acceptée, par l'intermédiaire professionnel ayant concouru à une opération immobilière tant que la condition suspensive à laquelle est soumis l'engagement des parties n'est pas réalisée ; que dès lors, en condamnant les époux X... et la SCI Nicolas à payer à la SARL Pari Immobilier le montant de sa commission, en relevant qu'elle avait accompli son mandat, bien que la condition suspensive mentionnée dans ce compromis n'ait pas été réalisée, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ;

2° ALORS QUE le compromis de vente sous condition suspensive signé entre les époux X... et la SCI Nicolas, d'une part, et les époux Y..., d'autre part, prévoyait sous la rubrique « Conditions suspensives » qu'en cas de défaut de réalisation de l'une des conditions suspensives prévues dans ce compromis imputable à l'acquéreur en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi ou d'un abus de droit, l'acquéreur devra indemniser le mandataire du préjudice subi ; qu'en se fondant sur cette clause nulle comme contraire à l'ordre public pour condamner les exposants à payer à la SARL Pari Immobilier le montant de sa commission, la Cour d'appel a violé les articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;

3° ALORS QU'en vertu de l'article 1178 du Code civil, la condition suspensive d'obtention d'un prêt, figurant dans un acte de vente, n'est réputée accomplie que lorsque le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement ; que les seules circonstances, retenues en l'espèce par la Cour d'appel selon lesquelles les demandes de prêts ne respectaient pas exactement les délais ou les caractéristiques définies dans la promesse de vente, le Crédit Mutuel n'ayant été saisi que le 5 février 2002 et la durée du prêt sollicité à la Banque Populaire étant de quinze ans au lieu de douze, ne caractérisent pas, à elles seules, un manquement de la part des acquéreurs ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive ; que dès lors la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil ;

4° ALORS QU'à tout le moins, en s'abstenant de vérifier si les refus opposés par les banques aux acquéreurs n'emportaient pas refus de tout prêt aux conditions contractuelles prévues, la Cour d'appel n'a pas caractérisé à l'encontre des acquéreurs en manquement relevant de l'article 1178 du Code civil et a privé sa décision de base légale au regard de ce texte."