clause résolutoire (4)
En vertu de l'article L. 145-17 du code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
S'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.
Dans l'espèce récemment soumise à la Cour suprême, un bailleur, propriétaire de locaux à usage commercial de bar, débit de boissons, a notifié à son locataire un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, au motif, notamment, que le preneur poursuivait son activité alors qu'il se trouvait, par suite de condamnations pénales prononcées contre lui, interdit d'exploiter un débit de boissons à consommer sur place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique.
Le preneur l'a assigné en paiement de l'indemnité d'éviction.
La Cour d'appel a validé le congé sans offre de renouvellement et d'indemnité d'éviction au motif que le locataire exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, une mise en demeure préalable n'était pas exigée à peine de nullité.
La Cour de cassation a censuré cette décision (arrêt du 23 novembre 2011 n° de pourvoi: 10-24180) et considèré que dès lors que le locataire pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure.
Voici le texte de l'arrêt et les moyens développés.
" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 23 juin 2010), que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial de bar, débit de boissons, donnés à bail à M. Y..., lui a notifié, par acte du 26 janvier 2007, un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, au motif, notamment, que le preneur poursuivait son activité alors qu'il se trouvait, par suite de condamnations pénales prononcées contre lui, interdit d'exploiter un débit de boissons à consommer sur place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique ; que M. Y... a assigné le bailleur en paiement de l'indemnité d'éviction ;
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, ci-après annexée :
Attendu que l'interdiction d'exploiter un débit de boissons à consommer sur place, prévue par les articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique, qui ne constitue par une sanction ayant le caractère d'une punition, mais une mesure de police et de sécurité publique réglementant l'accès à une profession, ne peut être utilement critiquée sur le fondement de l'article 6, § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en ses autres branches :
Vu l'article L. 145-17 du code de commerce ;
Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que, toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ;
Attendu que pour valider le congé sans offre de renouvellement et d'indemnité d'éviction, l'arrêt retient que M. Y... exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, une mise en demeure préalable n'était pas exigée à peine de nullité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, et qu'en conséquence, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement, d'AVOIR débouté M. Y... de l'ensemble de ses demandes et d'AVOIR déclaré « bon et valable » le congé délivré le 26 janvier 2007 par M. X... pour le locale sis ... ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article L. 145-17 du Code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant; que la mise en demeure préalable d'avoir à faire cesser l'infraction dans un délai d'un mois n'est exigée à peine de nullité que si le motif grave et légitime est constitué par l'inexécution d'une obligation ou la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds et elle ne l'est pas a contrario lorsqu'il s'agit, comme en l'espèce, d'une infraction consommée non susceptible de cesser; que le congé délivré à M. Y... le 26 janvier 2007 est donc valable en l'absence de mise en demeure; que M. Y... a été condamné par le Tribunal correctionnel de Bordeaux : - le 22 septembre 1999 pour recel à 4 mois d'emprisonnement avec sursis et 3 500 francs d'amende; - le 17 février 2004 pour conduite en état alcoolique et conduite sans permis en récidive légale à un an d'emprisonnement dont six mois avec sursis et mise à l'épreuve pendant trois ans; que si ces condamnations par ailleurs définitives ne sont pas intervenues au cours de la période triennale précédant le congé dont la date d'effet était au 31 juillet 2004, leurs effets se sont prolongés au-delà de leur prononcé; qu'aux termes de l'article L. 3336-2 du Code de la santé publique, les personnes condamnées à un mois au moins d'emprisonnement pour vol, escroquerie, abus de confiance, recel, filouterie, recel de malfaiteurs, récidive d'ivresse publique et divers autres délits ne peuvent exploiter des débits de boissons à consommer sur place pendant cinq ans après leur condamnation, et ce texte ne fait aucune distinction selon que la condamnation a été prononcée avec ou sans sursis; que l'incapacité cesse cinq ans après la condamnation si pendant ces cinq années les mêmes personnes n'ont encouru aucune condamnation correctionnelle à l'emprisonnement, le texte ne visant pas à cet égard d'infractions particulières; que l'article L. 3336-3 précise que les mêmes condamnations prononcées contre un débitant de boissons à consommer sur place entraînent de plein droit contre lui et pendant le même délai l'interdiction d'exploiter un débit à partir du jour où elles sont devenues définitives; que le délai d'incapacité de cinq ans qui a résulté de la condamnation de 1999 pour recel n'a pas cessé à son terme de septembre 2004 dès lors qu'est intervenue la condamnation du 17 février 2004 ; qu'il en résulte que M. Y... exploitait lors de la délivrance du congé son débit de boissons dans l'illégalité et, même s'il n'appartient pas au bailleur de se substituer aux autorités judiciaire ou administrative, il peut être admis qu'il ait un intérêt légitime à ce que le fonds exploité dans ses locaux le soit régulièrement et dans le respect des lois; que ce motif seul apparaît suffisant pour justifier le congé, étant ajouté que la fermeture du fonds pendant plusieurs mois qui a suivi la condamnation de 2004 est également de nature à préjudicier gravement aux intérêts du bailleur ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le congé a été délivré le 26 janvier 2007, à effet du 31 juillet 2007, terme du bail de neuf ans souscrit en 1998, respectant le délai de préavis de six mois ; que le bailleur s'oppose au renouvellement et au paiement d'une indemnité d'éviction, sur la base de l'article L 145-17 du Code de commerce, pour motif grave et légitime, visant notamment plusieurs poursuites et condamnations correctionnelles de M. Y..., la dernière en février 2004, ayant entraîné la fermeture de l'établissement pendant plusieurs mois ; que des pièces versées aux débats il s'évince que M. Y... a été condamné en 1999 à 4 mois d'emprisonnement avec sursis pour recel de marchandises, en l'espèce des alcools qu'il a dit ne pas avoir écoulés dans son commerce ; qu'il a de nouveau été condamné en 2004, comme indiqué ci-dessus, pour défaut de permis de conduire et conduite en état d'ivresse, à une année d'emprisonnement dont six mois assortis du sursis avec mise à l'épreuve ; que si ces comportements et ces condamnations n'ont en apparence qu'un lien indirect avec le renouvellement du bail dont bénéficie M. Y..., il n'en demeure pas moins qu'il apparaissent incompatibles avec la qualité de commerçant au regard de l'article L 128-1 du Code de Commerce ; qu'ils apparaissent a fortiori incompatibles avec l'exercice de l'activité de débitant de boissons, réglementée par le code de la santé publique, qui fixe des exigences plus strictes encore que celles du Code de commerce, en son article L 3336-2 ; que la première condamnation de septembre 1999 a été suivie d'une seconde en février 2004, soit dans le délai de cinq ans, ne permettant pas de la considérer comme non avenue ; qu'en l'absence de précision du Code de la santé publique sur les modalités de la peine, ferme ou assortie du sursis, on ne peut soutenir que l'interdiction ne viserait que les peines fermes ; qu'au jour de la délivrance du congé, ces condamnations n'étaient pas non avenues et M. Y... ne justifiant pas avoir été relevé de l'incapacité en découlant, ces condamnations constituent des motifs graves et légitimes, au sens de l'article L. 145-17 du Code de commerce ; qu'en effet c'est la validité même du bail commercial et sa poursuite qui sont en cause ; que s'il n'appartient pas à M. X... de contrôler la régularité des conditions d'exercice par M. Y... de sa profession de débitant de boissons, il est cependant en droit de s'assurer que le preneur du bail commercial respecte les exigences de ce statut et remplit les conditions nécessaires pour en bénéficier ; que dans le cas contraire, le bailleur serait réputé n'avoir pas entendu relever la faute du preneur survenue au cours de la dernière période triennale et ne serait plus recevable à contester la demande qu'il juge infondée ; que le mise en demeure est exigée par l'article L.145-17 du Code de commerce dans deux hypothèse ; en cas d'inexécution d'une obligation par le locataire ou en cas de cessation de l'exploitation du fonds ; qu'il ne s'agit pas de la situation actuelle et ces formalités ne sont pas exigibles ; qu'en effet, compte tenu des faits invoqués, une mise en demeure pas plus qu'une sommation ne sauraient permettre la régularisation, les motifs étant irréversibles et non contractuels, donc insusceptibles de cesser ;
1°) ALORS QU'une disposition déclarée inconstitutionnelle sur le fondement de l'article 61-1 de la Constitution est abrogée à compter de la publication de la décision du Conseil constitutionnel ou d'une date ultérieure fixée par cette décision ; que le Conseil constitutionnel détermine les conditions et limites dans lesquelles les effets que la disposition a produits sont susceptibles d'être remis en cause ; que, suivant les conditions et limites dans lesquelles la décision du Conseil constitutionnel abrogeant les articles L. 3336-2 et L. 3336-3 du Code de la santé publique a remis en cause les effets produits par ces dispositions, l'arrêt attaqué, qui a retenu que le congé avec refus de renouvellement délivré à M. Y... était fondé sur un motif grave et légitime au sens de l'article L. 145-17 du Code de commerce dès lors qu'en application des articles L. 3336-2 et L. 3336-3 du Code de la santé publique, M. Y... exploitait son fonds de commerce « dans l'illégalité », doit être annulé en application des articles 61-1 et 62 de la Constitution ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le droit d'accès à un tribunal, consacré par l'article 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, implique que le juge puisse se prononcer sur le principe et sur le quantum d'une sanction, au regard de l'ensemble des faits de la cause ; que les articles L. 3336-2 et L. 3336-3 du Code de la santé publique, qui édictent une interdiction d'exploiter un débit de boissons à consommer sur place attachée de plein droit à diverses condamnations correctionnelles, sans prévoir aucune modulation de la durée de cette interdiction en fonction de la gravité du délit, sans que le juge qui décide de ces mesures ait à la prononcer expressément et sans qu'il puisse déterminer ses modalités ou en faire varier la durée, sont dès lors incompatibles avec les exigences du procès équitable ; qu'en retenant que le congé avec refus de renouvellement délivré à M. Y... était fondé sur un motif grave et légitime au sens de l'article L. 145-17 du Code de commerce dès lors qu'en application des articles L. 3336-2 et L. 3336-3 du Code de la santé publique, M. Y... aurait exploité son fonds de commerce « dans l'illégalité » au jour de cette délivrance, la Cour d'appel a violé l'article 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
3°) ALORS QU'en tout état de cause, le bailleur ne peut invoquer l'inexécution d'une obligation ou la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation, pour refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, que si l'infraction s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure d'avoir à la faire cesser ; qu'en retenant que M. Y... aurait exploité son fonds de commerce « dans l'illégalité » au jour de la délivrance du congé, en sorte que M. X... aurait pu, pour ce motif, refuser le renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction, en l'absence même de mise en demeure préalable d'avoir à faire cesser cette infraction, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-17. I. 1° du Code de commerce ;
4°) ALORS QU'en se bornant à relever que le défaut d'exploitation du fonds pendant plusieurs mois était également « de nature à préjudicier gravement aux intérêts du bailleur », sans rechercher si ce prétendu défaut d'exploitation constituait un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17. I. du Code de commerce ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, en statuant de la sorte quand il résultait de ses propres constatations qu'aucune mise en demeure n'avait été adressée à M. Y... d'avoir à reprendre l'exploitation au cours de sa prétendue interruption, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-17. I. 1° du Code de commerce ;
6°) ALORS QUE peuvent seules être prononcées les peines applicables à la date à laquelle les faits constitutifs de l'infraction ont été commis ; que les dispositions de l'article L. 128-1 du Code de commerce, créé par l'ordonnance n°2005-428 du 6 mai 2005, étaient donc inapplicables aux faits et condamnations invoqués contre M. Y..., intervenus antérieurement à leur entrée en vigueur ; qu'en retenant que les poursuites et condamnations correctionnelles de M. Y..., les dernières étant intervenues en février 2004, apparaissaient incompatibles avec la qualité de commerçant au regard de l'article L. 128-1 du Code de commerce, la Cour d'appel a violé ce texte et l'article 112-1, alinéa 2, du Code pénal;
7°) ALORS QU'en tout état de cause, les dispositions nouvelles s'appliquent aux infractions commises avant leur entrée en vigueur et n'ayant pas donné lieu à une condamnation passée en force de chose jugée lorsqu'elles sont moins sévères que les dispositions anciennes ; que les dispositions de l'article L. 128-1 du Code de commerce ont été abrogées par la loi n°2008-776 du 4 août 2008, qui a substitué des peines alternatives ou des peines complémentaires aux peines accessoires prévues par ces dispositions ; qu'en retenant que les condamnations correctionnelles prononcées contre M. Y... entre 1999 et 2004 apparaissaient incompatibles avec la qualité de commerçant au regard de l'article L 128-1 du Code de Commerce, abrogé au jour où elle statuait, la Cour d'appel a violé les textes susvisés et l'article 112-1, alinéa 3, du Code pénal ;
8°) ALORS QU'en toute hypothèse, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aucune des condamnations prononcées contre M. Y... n'était visée par l'article L. 128-1 du Code de commerce ; qu'en retenant néanmoins que ces condamnations apparaissaient incompatibles avec la qualité de commerçant au regard de ce texte, la Cour d'appel a violé l'article L. 128-1 du Code de commerce. "
La sous-location doit être distinguée de la location-gérance parfois utilisée pour contourner l'interdiction de sous louer.
A. LA LOCATION GERANCE.
La sous-location est distincte de la location gérance puisque dans le premier cas la jouissance ne concerne que les locaux. Dans le second, au contraire, elle porte sur la totalité des éléments composant le fonds et la jouissance des locaux n'est que la conséquence accessoire et nécessaire de la location-gérance.
En conséquence, et à la condition qu'il s'agisse d'une véritable gérance, cette jouissance ne peut être sanctionnée par le jeu de la clause résolutoire interdisant la sous-location (Cass. civ. 9 juillet 2003, n° 02-11141).
A l'inverse, il a été jugé que l'autorisation donnée par le bailleur de sous-louer les lieux loués ne peut valoir autorisation de conclure un contrat de location-gérance en présence d'une clause interdisant au preneur de concéder la jouissance des lieux à qui que ce soit et sous quelque forme que ce soit (Cass. civ. 10 octobre 2001, n° 00-13896).
En l'absence d'une clause de ce type, il ne semble donc pas possible de reprocher au sous-locataire la mise en location gérance de son fonds.
B. LE DEFAUT DE CONCOURS DU BAILLEUR.
Pour être régulière, la sous-location doit remplir les deux conditions cumulatives suivantes : elle doit avoir été autorisée par le bailleur et ce dernier doit avoir été appelé à concourir à l'acte (Code de commerce article L 145-31) .
Le défaut de concours du bailleur rend la sous-location inopposable à ce dernier. Le sous locataire ne pourra donc pas se prévaloir à son encontre du droit direct au renouvellement.
La sous-location irrégulière peut justifier le prononcé de la résiliation du bail principal (Cass. com. 20 mars 1963, Bull-civ. III n° 170 ; Cass. 3ème civ. 12 mars 2002 n ° 487).
La résiliation du bail principal entraîne nécessairement la résiliation du sous-bail, le sous-locataire devenant alors un occupant sans droit ni titre (Cass. 3ème civ. 19 juin 1970, Bull. civ. III n° 434).
L'irrégularité peut également être invoquée comme motif de non-renouvellement (Cass. com. 15 janvier 1962, Cass. civ. 17 octobre 1990, n° 89-12528, Cass. 3ème civ. 2 novembre 1982, Bull. civ. III n°210, Cass. 3ème civ. 13 mars 1991 n° 89-18164 ; CA Versailles 13 janvier 2001).
Le bailleur n'est pas tenu de mettre préalablement le locataire principal en demeure (Cass. 3ème civ. 13 mars 1991 n° 89-18164, Cass. 3ème civ. 9 juillet 2003 n° 02-11621) car il s'agit d'un « manquement instantané » qui ne peut ni se poursuivre ni se renouveler (Cass. 3ème civ. 2 novembre 1982, Bull. civ. III n° 210). En conséquence, aucune régularisation n'est possible (Cass. 3ème civ. 5 juillet 1983 : Bull. civ. III, n° 157 ; Cass. 3ème civ. 9 juillet 2003 n° 02-11621).
C. LES OPTIONS PROCEDURALES.
En présence d'une sous location irrégulière pour non-demande d'intervention du bailleur, le bailleur peut exercer plusieurs actions envers le locataire principal :
a. Clause résolutoire.
Il a été jugé que la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire (Civ. 3ème 24 février 1999 et 19 mai 2004).
Il arrive que le bail ne contienne pas de clause sanctionnant expressément le non-respect des formalités. Cette obligation ne résulte donc dans ce cas que de l'article L 145-31 du Code de Commerce.
La résiliation paraît difficlement envisageable sur ce fondement même si un arrêt de la Cour de cassation du 14 octobre 1980, critiqué par la Doctrine, semble l'autoriser.
b. Résiliation judicaire de droit commun.
Il appartient au juge du fond d'apprécier si l'inexécution de l'obligation de faire concourir le propriétaire à l'acte a assez d'importance pour que la résiliation soit immédiatement prononcée ou s'il y a lieu à allouer simplement des dommages et intérêts.
La Cour de cassation a approuvé des juges du fond ayant retenu que le défaut d'appeler le propriétaire à concourir à des actes de sous-location constituait une violation délibérée non régularisable des règles d'ordre public de l'article L 145-31 du Code commerce entraînant à elle seule la résiliation (Cass. civ. 12 mars 2002, n° 97-20472).
Mais dans d'autres hypothèses, la résiliation a été refusée :
En présence d'un loyer du sous-locataire conforme aux limitations fixées par le bail initial, le bailleur ne peut s'opposer à la sous-location.
c. Refus de renouvellement du bail sans indemnité.
Il s'agit de la mise en oeuvre de l'article L 145-47 du Code de commerce selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
Il reste que, là encore, la gravité du motif relève de l'appréciation souveraine du juge.
Un bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit.
Le bailleur a alors fait délivré à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée en acquisition de la clause.
La Cour d'appel a prononcé la nullité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.
Devant la Cour de cassation, le bailleur a soutenu que l'article L. 145-41 du code de commerce (décidant que toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai) aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application.
Il ajoutait que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de quinze jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard de l'article L 145-41 du code de commerce et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel aurait violé les dispositions susvisées outre les articles 1128 et 1134 du code civil (force obligatoire des conventions);
La Cour de cassation ne l'a pas suivi.
Selon la Cour suprême, la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, de sorte que la Cour d'appel en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle.
La sanction est lourde car la nullité frappe aussi bien la clause que le commandement qui la vise.
Rien ne sert donc de courir...
Voici le texte complet de l'arrêt et les moyens developpés (Source Legifrance).
" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 juin 2009), que la SCI Challenge (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la SNC Le Longchamp, a délivré à cette dernière le 17 novembre 2005 un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée en acquisition de la clause ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, alors, selon le moyen,
que selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de quinze jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Challenge aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Challenge à payer à la SNC Le Longchamp la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Challenge ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la SCI Challenge.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif sur ce point d'avoir prononcé la nullité de clause résolutoire de plein droit insérée dans le contrat de bail liant la SCI CHALLENGE à la SNC LONGCHAMP ;
AUX MOTIFS QUE le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécution faits à personne ou à domicile élu contenant mention de la clause, resté sans effet le bail sera résilié de plein droit, si bon semble à la bailleresse ; que la mention à la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tient en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du Code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que l'article L. 145-15 du même Code édicte la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41 ; qu'il s'ensuit que la clause résolutoire insérée au bail litigieux est nulle et qu'en conséquence le commandement visant cette clause dépourvue de tout effet doit être déclaré sans effet quant à la mise en jeu de ladite clause ;
ALORS QUE selon l'article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de 15 jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la Cour viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du Code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI CHALLENGE tendant à la résiliation du bail,
AUX MOTIFS QUE la destination des lieux prévue au bail est celle de « Bar Tabac Journaux » ; qu'il est prévu que les preneurs ne pourront sous aucun prétexte modifier, même momentanément cette destination ni changer la nature du commerce exploité dans les locaux loués ou adjoindre à ce commerce d'activités connexes ou complémentaires, sans s'être conformés à la procédure prévue à cet effet par la loi et qu'ils ne pourront notamment pas exploiter dans les lieux loués un snack ou un restaurant ; qu'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que l'activité de bureau de PMU est le prolongement de l'activité de café et celle de LOTO et jeux de la Française des Jeux à celle de débitant de TABAC ; que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalité particulières ;
ALORS QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; qu'en cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction, notamment, de l'évolution des usages commerciaux ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en l'espèce, pour écarter les demandes de la SCI CHALLENGE, tendant à la résiliation du bail fondée, notamment, sur la déspécialisation pratiquée, de façon unilatérale par la SNC LONGCHAMP, qui n'en avait pas averti le bailleur, la Cour retient que les activités de PMU et de distribution de jeux de la Française des jeux sont le prolongement de l'activité de café et de débitant de tabac, de sorte que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalités particulières ; qu'en statuant ainsi, sans constater que ces activités étaient prévues par le contrat de bail, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles L. 145-47 du Code de commerce et 1134 et 1184 du Code civil ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS, CE QUI N'EST PAS, QU'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que cette clause ne fait que reprendre les dispositions de l'article L. 145-47 du Code de commerce qui permet au locataire d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; que la procédure de notification prévue par cet article a pour unique objet de recueillir l'avis du bailleur sur le caractère connexe ou complémentaire de ces activités et, le cas échéant, de saisir le Tribunal d'un litige sur cette question ; qu'elle ne permet en revanche pas au bailleur de refuser l'adjonction d'activités qui présenteraient effectivement ce caractère ; qu'il s'en déduit que le propriétaire ne peut refuser au locataire une adjonction d'activité dès lors qu'il est établi que cette activité est connexe ou complémentaire à celle prévue au bail ; que le fait que le locataire n'ait pas suivi cette procédure n'a pas pour effet de le priver du droit qui lui est ainsi conféré ; qu'il convient dès lors de vérifier si les activités litigieuses susvisées présentent un caractère connexe ou complémentaire ; qu'il est constant que l'enregistrement des paris du PMU ainsi que la vente et la validation de produits de la FRANCAISE DES JEUX sont pour l'essentiel confiés aux bars-tabacs de sorte que ces activités sont manifestement complémentaires ; que la SNC LE LONGCHAMP a donc le droit d'adjoindre ces activités prévues à celles prévues au bail sans que la SCI CHALLENGE puisse s'en prévaloir pour en justifier la résolution ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, et s'exposer à des sanctions contractuelles, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en décidant le contraire, par des motifs adoptés du jugement entrepris, la Cour viole l'article L. 145-47 du Code de commerce."
Une cour d'appel ne peut rejeter la demande du bailleur tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire au motif que le preneur a régulièrement formé opposition au commandement de payer visant cette clause et que les sommes dues à ce titre ont été acquittées, sans avoir octroyé de délais ni constaté qu'il en avait été accordé.
C'est en substance ce qu'a récemment jugé la Cour de cassation (arrêt du 8 avril 2010 n° de pourvoi 09-11292).
Voici le texte de cet arrêt et les moyens soutenus :
" Vu l'article L. 145-41 du code de commerce ;
Attendu que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 novembre 2008), que la société civile immobilière Tryvi (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial, les a donnés à bail, par acte du 15 novembre 1990, à la société à responsabilité limitée Le Bois français (la SARL) ; que le 25 janvier 2005, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à la locataire ; que cette dernière a, dans le mois qui a suivi, formé opposition à ce commandement et saisi le juge à l'effet d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ; que la SCI a demandé au tribunal de constater l'acquisition de cette clause ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le preneur a régulièrement formé opposition au commandement à lui délivré le 25 janvier 2005 et que les sommes dues à ce titre ont été acquittées ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle n'avait ni octroyé de délais ni constaté qu'il en avait été accordé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI Tryvi de sa demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt rendu le 27 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Le Bois français aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Bois français à payer à la SCI Tryvi la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Le Bois français ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la SCI Tryvi.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande ayant pour objet l'acquisition de la clause résolutoire et visant à l'expulsion de la Société LE BOIS FRANCAIS ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS propres QU'« en ce qui concerne la demande de résiliation du bail fondée sur les loyers impayés, le preneur a régulièrement formé opposition au commandement à lui délivré le 25 janvier 2005 et les sommes dues à ce titre ont été acquittées (...) » (arrêt, p. 4, § 4) ;
Et AUX MOTIFS adoptés QUE « la Société LE BOIS FRANCAIS ayant réglé l'intégralité des loyers faisant l'objet du commandement du 25 janvier 2005, il n'y a pas lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire (...) » (jugement, p. 5, § 2) ;
ALORS QUE, premièrement, la clause résolutoire est acquise dès lors que le locataire n'a pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti par le commandement ; qu'en s'abstenant de rechercher si la Société LE BOIS FRANCAIS avait acquitté les sommes dues, visées par le commandement, dans les délais requis, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, si le locataire peut solliciter des délais et demander la suspension de la clause résolutoire, il ne résulte pas des énonciations de l'arrêt attaqué que des délais aient été accordés et que la suspension de la clause résolutoire ait été prononcée ; qu'à cet égard, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
Et ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, la Cour d'appel ne pouvait faire droit à la demande de délais de paiement de la Société LE BOIS FRANÇAIS puisque n'ayant pas été reprise dans les dernières conclusions déposées devant les premiers juges, cette demande était nouvelle en appel et partant irrecevable, comme le faisait valoir la SCI TRYVI (conclusions d'appel, p. 20, antépénultième §) ; qu'en statuant comme il l'a fait, l'arrêt attaqué a méconnu les dispositions de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ensemble de l'article 564 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire fondée sur l'article 1184 du Code civil et les demandes accessoires fondées sur la résiliation judiciaire ;
AUX MOTIFS QU'« en ce qui concerne les travaux non autorisés par le bailleur, les rapports des expertises effectuées par MM. Y... et Z... font apparaître que les constructions irrégulièrement effectuées ont été portées à la connaissance de la SCI TRYVI dont le gérant, M. Philippe A..., a signé, courant 1999, les plans reprenant l'ensemble des bâtiments se trouvant sur la parcelle considérée, acceptant ainsi ces constructions qui, de plus, sont devenues sa propriété au fur et à mesure des renouvellements du bail ; que, d'autre part, l'attestation de M. Gérard B..., architecte, fait apparaître que les travaux de mise aux normes ont été réalisés (...) » (arrêt, p. avant-dernier §) ;
ALORS QUE, premièrement, dans ses conclusions d'appel, la SCI TRYVI soutenait que la Société LE BOIS FRANCAIS avait manqué à ses obligations dans la mesure où les travaux réalisés l'avaient été sans les autorisations d'urbanisme nécessaires (conclusions du 4 septembre 2008, p. 29 et 30) ; qu'en s'abstenant de rechercher si ces faits ne révélaient pas un manquement aux obligations du bail, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, dans ses conclusions d'appel, la SCI TRYVI faisait également valoir que les travaux avaient été réalisés sans être supervisés par l'architecte du bailleur (conclusions du 4 septembre 2008, p. 27, § 7 et p. 29, avant-dernier §) ; qu'en se bornant à relever que, selon une attestation de l'architecte, les travaux étaient aux normes, sans s'interroger sur le point de savoir si l'architecte du bailleur avait supervisé les travaux, question distincte de celle de savoir si les constructions étaient conformes aux normes, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire fondée sur l'article 1184 du Code civil et les demandes accessoires fondées sur la résiliation judiciaire ;
AUX MOTIFS QU'« en ce qui concerne les travaux non autorisés par le bailleur, les rapports des expertises effectuées par MM. Y... et Z... font apparaître que les constructions irrégulièrement effectuées ont été portées à la connaissance de la SCI TRYVI dont le gérant, M. Philippe A..., a signé, courant 1999, les plans reprenant l'ensemble des bâtiments se trouvant sur la parcelle considérée, acceptant ainsi ces constructions qui, de plus, sont devenues sa propriété au fur et à mesure des renouvellements du bail ; que, d'autre part, l'attestation de M. Gérard B..., architecte, fait apparaître que les travaux de mise aux normes ont été réalisés (...) » (arrêt, p. avant-dernier §) ;
ALORS QUE premièrement, dans ses conclusions du 4 septembre 2008 (p. 28, § 5 s.), la SCI TRYVI faisait valoir que le plan signé en 1999 était accompagné d'une lettre du gérant de la SCI TRYVI, que l'accord du bailleur ne portait que sur la mise en conformité avec les règles de sécurité et que les travaux visés par la correspondance, et donc autorisés par le bailleur, n'avaient jamais été réalisés, ainsi qu'il ressort d'une lettre de la Ville de VITRY-SUR-SEINE du 2 avril 2001 ; qu'en s'abstenant de rechercher, au vu de la correspondance accompagnant le plan, quelle était la portée exacte de l'autorisation et si, par suite, cette autorisation pouvait être appliquée aux constructions irrégulièrement édifiées et invoquées par la SCI TRYVI, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, la Cour d'appel a relevé d'une part qu'à la suite du contrat de bail conclu le 15 novembre 1990, le bail s'était, par la suite, poursuivi par tacite reconduction (arrêt p. 2, avant-dernier §) et d'autre part que ce contrat stipulait que les constructions nouvelles édifiées par le preneur deviendraient la propriété du bailleur en fin de bail ou lors des renouvellements successifs (arrêt p. 2, dernier §) ; qu'en énonçant que les constructions élevées par la Société LE BOIS FRANÇAIS étaient devenues la propriété de la SCI TRYVI « au fur et à mesure des renouvellements du bail » (arrêt, p. 4, avant-dernier §), lorsqu'il avait pourtant constaté que la convention de bail s'était poursuivie par tacite reconduction ce qui excluait tout renouvellement, l'arrêt attaqué a violé l'article 1134 du Code civil ;
Et ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, dès lors que la Cour d'appel avait relevé que le bail conclu le 15 novembre 1990 s'était, par la suite, poursuivi par tacite reconduction (arrêt p. 2, avant-dernier §), elle ne pouvait énoncer que les constructions élevées par la Société LE BOIS FRANÇAIS étaient devenues la propriété de la SCI TRYVI « au fur et à mesure des renouvellements du bail » (arrêt, p. 4, avant-dernier §) ; qu'en statuant comme il l'a fait, l'arrêt attaqué a violé l'article L. 145-9 du Code de commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce."