clause (3)
Qui est habilité à occuper un " logement de fonction " dans le cadre d'un bail commercial consenti à une personne morale.
Dans l'espèce ci dessous rapportée, une personne morale était titulaire d'un bail commercial stipulant que la jouissance d'une partie du local commercial était réservé à l'usage d'habitation.
En dépit d'une clause du bail (renvoyant à l'article L. 145-31 du code de Commerce) prévoyant le concours du bailleur à l'acte de sous-location, une sous-location a été consentie au frère du gérant.
Après avoir fait constaté la sous-location, le bailleur a refusé le renouvellement du bail sans offrir d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tiré de la sous-location irrégulière du logement d'habitation (et par ailleurs du défaut de paiement régulier des loyers).
Le demandeur au pourvoi a fait valoir que l'omission d'appeler le bailleur à concourir à l'acte ne constituait pas un manquement lorsqu'une société locataire ne fait qu'accorder à l'un de ses représentants personnes physiques ou de ses préposés, la jouissance de la partie du local commercial réservé à l'usage d'habitation qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut habiter bourgeoisement.
Cette argumentation a été rejettée par la Cour de cassation (arrêt 08-21862 du 5 janvier 2010) :
" Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 septembre 2008), que la SA Brasserie et développement, aux droits de laquelle se trouve la Sarl Brasserie et développement patrimoine (la société Brasserie) qui a donné à bail aux époux X..., aux droits desquels vient la société Les Deux Clés, des locaux commerciaux comprenant un logement d'habitation, a refusé le renouvellement du bail sans offrir d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tiré de la sous-location irrégulière du logement d'habitation et du défaut de paiement régulier des loyers ;
Attendu que la société Les deux Clés fait grief à l'arrêt de déclarer légitime et valable le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, que le congé donné sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction doit être justifié par un motif grave et légitime ; que peut constituer un tel motif le fait d'avoir omis d'inviter le bailleur à concourir à un contrat de sous-location dans la mesure où il s'agit d'un manquement à une obligation légale, voire contractuelle du locataire ; que toutefois, s'agissant d'une opération nécessairement autorisée par le bailleur, une telle omission ne constitue pas un manquement lorsqu'une société locataire ne fait qu'accorder à l'un de ses représentants personnes physiques ou de ses préposés, la jouissance de la partie du local commercial réservé à l'usage d'habitation qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut habiter bourgeoisement ; qu'en estimant toutefois, pour estimer établie l'existence d'une cause grave et légitime justifiant le refus d'une offre d'indemnité, qu'à un incident de paiement minime s'ajoutait l'absence de convocation du bailleur à la conclusion d'un contrat de sous-location et ce, tout en constatant que le preneur était une personne morale, que les locaux litigieux étaient réservés à l'habitation, et que ce " logement de fonction " avait été mis à disposition du frère du gérant en sa qualité de salarié, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 145-17, L. 145-31 du code de commerce et 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'une clause du bail renvoyait à l'article L. 145-31 du code de Commerce prévoyant le concours du bailleur à l'acte de sous-location, que, selon un procès-verbal de constat, la partie des locaux réservés à l'habitation était occupée depuis le 3 janvier 2001 par M. Y..., frère du gérant de la société les deux Clés, moyennant un loyer mensuel de 2 500 francs payé à cette dernière et que le bailleur n'avait été appelé à intervenir à aucun acte d'établissement d'une sous-location, la cour d'appel qui en a, à bon droit, déduit qu'il y avait une sous-location irrégulière, a pu retenir que la société preneuse, qui avait aussi manqué à deux reprises à son obligation de paiement régulier des loyers à leur échéance, avait accumulé des manquements suffisamment graves et répétés pour constituer un motif légitime, pour le bailleur, de s'opposer au renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ; "
Cette jurisprudence s'inscrit dans le droit fil d'une jurisprudence particulièrement constante qui considère que la sous-location non autorisée justifie la résiliation du bail (Cass. 3ème civ. 19 juin 1956, Bull. civ. III, n°187, p.157; Cass. com. 10 décembre 1963, n° 60-12.531, JCP éd. G 1964, II, n° 13703, Cass. Civ. 20 février 1974, Rev. Loy. 1974.269; Cass. 3ème civ. 23 mars 1974, Sté Perma. Mai 1992, p.32; Cass. Civ. 14 octobre 1980, Gaz. Pal. 1981. 1, panor. P.26; Cass. 3ème civ. 27 mai 1987 n° 86-10.987, loyers et copr. 1987, n° 277; C. Paris 24 octobre 1990, loy. et copr. 1991, n°80).
En vertu de l'article L 145-1 du Code de commerce, le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné à l'exploitation par le locataire d'un fonds de commerce.
La jurisprudence est constante et refuse ainsi ce bénéfice à celui qui a cessé son exploitation commerciale (Cassation, 7 juill. 1959, 12 mai 1996 et 10 février 1999 notamment).
Dans l'espèce ci-dessous rapportée, le bailleur demandait au Tribunal de prononcer la résiliation du bail au motif que le commerce n'était pas exploité.
Pour faire droit à cette demande, La Cour d'appel a jugé que l'exploitation du fonds est non seulement une obligation inhérente à l'économie du bail commercial mais aussi une condition de l'application du statut des baux commerciaux résltant de l'article L. 145-1 du code de commerce.
La Cour de cassation a censuré cette décision en considérant que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail que si une clause impose l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués.
La vigilance s'impose donc de plus fort lors de la rédaction du bail.
Arrêt du 10 juin 2009 (07.18618) Cour de Cassation (3ème chambre civile) :
" (...) La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1184 du code civil, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence 24 mai 2007) que les consorts Z ont consenti le 1er octobre 1986 à la société Halles des viandes un bail commercial portant sur un magasin avec entrepôt ; qu'ils l'ont assignée en résiliation judiciaire du bail pour défaut d'exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués ; que M. Z étant décédé, ses héritiers ont repris l'instance ;
Attendu que, pour accueillir la demande des bailleurs, l'arrêt retient que l'exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués est non seulement une obligation inhérente à l'économie du bail commercial mais aussi une condition de l'application du statut des baux commerciaux inscrite dans l'article L. 145-1 du code de commerce, que le défaut d'exploitation depuis fin 2001 dans les lieux loués par la société Halles des viandes est amplement démontré et constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur lequel n'a pas repris son activité malgré l'assignation valant mise en demeure ;
Qu'en statuant ainsi alors que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les consorts Z aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Z à payer à la société Halles des Viandes la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Z "
Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a la possibilité de reprendre son logement dans trois hypothèses.
L'article 15 prévoit en effet lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié :
- soit par sa décision de reprendre le logement ;
- par sa décision de vendre ce logement ;
- ou encore par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (par exemple, côté bailleur, reprise de l'immeuble pour le démolir et le reconstruire, l'améliorer le rénover, côté locataire, retards systématiques de paiement, dégradation des lieux, troubles de jouissance causés aux voisins ou violences ou insultes envers le bailleur).
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.
Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans certaines limites géographiques.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.
Il faut enfin signaler les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sur l'abandon de domicile.
Ce texte dispose qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.