caducité (4)
Dans l'immense majorité des cas, la vente immobilière est conclue sous la condition de l'obtention d'un prêt.
Selon les termes de l'article 1176 du Code civil, lorsqu'un contrat est conclu sous condition suspensive, celui-ci est caduc si la condition ne s'est pas réalisée dans le délai imparti.
La question qui se pose donc est celle de savoir si la condition est réalisée dès l'émission de l'offre par l'établissement de crédit ou au moment de la réception de cette offre de prêt par les acquéreurs.
Dans une espèce recémment soumise à la Cour de Cassation (arrêt du 11 ami 2011) le 4 juillet 2000, une promesse synallagmatique de vente avait été conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au plus tard le 1er août 2005.
Par avenant du 16 novembre 2004, les parties ont stipulé que le prêt devait être obtenu dans le mois suivant la signature de l'avenant, à peine de caducité de la promesse.
Refusant de signer la vente au motif que la promesse serait caduque, le vendeur a été assigné en vente forcée.
La Cour d'appel a fait droit à la demande des acquéreurs au motif que la date d'autorisation du prêt-le 14 décembre 2004- est antérieure à l'expiration du délai prévu par l'avenant de la promesse de vente-le 16 décembre 2004- et qu'il importe peu que cet accord ait été notifié aux acquéreurs le 24 décembre 2004.
Cette décision est cassée.
En effet, selon la Cour suprême, dès lors qu'elle avait constaté que la banque n'avait transmis à l'acquéreur une offre de prêt que le 24 décembre 2004, après l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1176 du Code civil.
Voic le texte de cet arrêt et les moyens developpés.
" Vu l'article 1176 du code civil ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Douai, 29 juin 2009), que le 4 juillet 2000, M. X... a donné à bail à M. Y... un immeuble à usage d'habitation pour une durée de 5 ans et par acte sous seing privé distinct du même jour, ils ont conclu une promesse synallagmatique de vente de cet immeuble, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au plus tard le 1er août 2005 ; que par avenant du 16 novembre 2004, auquel Mme Z... est intervenue en qualité de coacquéreur, les parties ont stipulé que le prêt devait être obtenu dans le mois suivant la signature de l'avenant, à peine de caducité de la promesse ; que M. X... ayant refusé de signer l'acte de vente, M. Y... et Mme Z... l'ont assigné pour se voir déclarer propriétaires de l'immeuble ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la date d'autorisation du prêt-le 14 décembre 2004- est antérieure à l'expiration du délai prévu par l'avenant de la promesse de vente-le 16 décembre 2004- et qu'il importe peu que cet accord ait été notifié aux acquéreurs le 24 décembre 2004 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la banque n'avait transmis à l'acquéreur une offre de prêt que le 24 décembre 2004, après l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne M. Y... et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et Mme Z... à verser à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... et Mme Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X...
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la vente de l'immeuble sis ..., par Monsieur X... à Monsieur Y... et Madame Z..., en indivision et chacun pour moitié, au prix de 36 587 €,
AUX MOTIFS QUE il ressort des termes de la promesse synallagmatique de vente du 4 juillet 2000 et de l'avenant du 16 novembre 2004 que la date de réalisation de la condition suspensive prévue au 1er août 2005 dans l'acte initial est remplacée dans l'avenant par celle du 16 novembre 2004 et que le « compromis du 4 juillet 2000 » doit être « relu avec cette nouvelle date » ; que l'acte du 16 novembre 2004 prévoit ainsi les modalités suivantes : « 1) délai d'obtention du prêt fixé un mois après la date X, 2) attestation de prêt accordé à faire parvenir au vendeur dans le mois suivant la date x, 3) régularisation de la vente dans le délai de trois mois après X ; que la date du 1er août 2005 du compromis initial est remplacée par la date X, c'est-à-dire le 16 novembre 2004 » ; qu'il ressort de ces stipulations que le délai d'obtention du prêt était fixé au 16 décembre 2004, soit un mois après le 16 novembre 2004, ce dont Monsieur X... a convenu dans son message du 30 avril 2004 ; que par ailleurs, les termes de l'acte du 4 juillet 2000, non modifiés sur ce point par l'avenant du 16 novembre 2004, ne prévoient la caducité de la promesse de vente qu'au cas où la condition suspensive d'obtention de prêt ne se réaliserait pas dans le délai d'un mois à compter du 1er août 2005 ; que l'avenant du 16 novembre 2004 a donc vocation à devenir caduc de plein droit si la condition suspensive relative au prêt n'est pas réalisée pour le 16 décembre 2004, soit un mois après la date X du 16 novembre 2004 ; que cette condition vise « l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 240 000 F » ; qu'ainsi, le prêt a bien été obtenu à cette date, peu important que cet accord ait été notifié aux acquéreurs quelques jours plus tard, le 24 décembre 2004 et qu'euxmêmes n'aient pu accepter l'offre qu'après l'expiration du délai prévu par l'article L. 312-1 du code de la consommation ; qu'en effet, dès le 14 décembre 2004, l'accord de la banque était donné et les consorts Y... Z... qui en bénéficiaient étaient les seuls à pouvoir y renoncer ; que le courrier des notaires du 23 juin 2005 faisant état d'une demande de prêt immobilier déposée par Madame Z... et Monsieur Y... au Crédit Mutuel de Baisieux le 14 décembre 2004 s'avère sans incidence sur le litige dès lors que la Caisse de Crédit Mutuel de Villeneuve d'Ascq Annapes indique précisément dans l'offre de prêt susvisée que la date d'autorisation du prêt est celle du 14 décembre 2004 et qu'à cette date, la banque avait accepté de financer l'acquisition de l'immeuble en cause ; que quant à la remise d'une attestation de prêt au vendeur, cette formalité prévue dans l'acte du 16 novembre 2004 n'est concernée par aucune sanction contractuelle, aucune caducité ; qu'au vu de ces considérations, il apparaît que la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt conforme aux stipulations du contrat était remplie dès le 14 décembre 2004 et donc, antérieurement à la date limite prévue le 16 décembre 2005, sous peine de caducité ; que la caducité de la vente ne peut donc être constatée ; que dans ces conditions, et alors que l'acte du 4 juillet 2000 vaut vente, que Monsieur Y... et Madame Z... ont obtenu leur prêt avant le 16 décembre 2004, qu'ils sont restés à la disposition du notaire pour signer l'acte authentique et que la réitération de la vente n'est pas intervenue du seul fait du refus de Monsieur X..., il convient de constater le caractère parfait de la vente au profit de Monsieur Y... et de Madame Z..., chacun pour moitié indivise ;
1) ALORS QUE toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût et lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'évènement soit arrivé ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 4 juillet 2000 puis l'avenant du 16 novembre 2004 formé à la demande des bénéficiaires de la promesse, ont prévu, sous la sanction de la caducité, une date de réalisation de la promesse antérieure à la date initialement prévue, soit le 16 décembre 2004, l'avenant énonçant que la réalisation de la condition suspensive sera effective à la condition que le délai d'obtention du prêt expirant le 16 décembre 2004 soit respecté, que, dans le même délai, une attestation de prêt accordé parvienne au vendeur et qu'encore, la régularisation de la vente soit opérée dans un délai de trois mois après le 16 décembre 2004 ; qu'en décidant que la condition suspensive d'obtention de prêt était réalisée le 14 décembre 2004, par un document de la banque intitulé « offre et contrat de prêt immobilier », peu important que la notification ait été reçue par les emprunteurs le 24 décembre 2004, soit hors délai, qu'ils n'aient pu accepter l'offre qu'ultérieurement encore, une fois écoulé le délai fixé par l'article L. 312-1 du code de la consommation, et que le promettant n'ait pas reçu dans le délai l'attestation d'accord de prêt, la cour d'appel qui a refusé de retenir que le délai d'obtention de prêt avait expiré, celle-ci devant s'entendre d'un contrat de prêt accepté et formé, mais qui a constaté que la vente présentait un caractère parfait dès l'émission de l'offre de prêt par la banque, a, en statuant ainsi, violé les articles 1175 et 1176 du code civil ;
2) ALORS QUE l'avenant du 16 novembre 2004 ayant énoncé que le compromis de vente du 4 juillet 2000 devait se lire avec la « nouvelle contrainte » relative à la date de réalisation de la condition suspensive d'octroi de prêt, celle-ci s'entendant tout à la fois du délai d'obtention du prêt soit un mois après la date de signature de l'avenant, de la remise, au promettant, de l'attestation de prêt accordé à faire parvenir dans le même délai et la régularisation de la vente dans les trois mois, la sanction de la caducité prévue par les parties dans la promesse de vente initiale devait s'appliquer au défaut d'obtention de prêt, tel que défini par l'avenant, et notamment s'appliquer au défaut de remise, au promettant, dans le délai d'un mois, soit le 16 décembre 2004, de l'attestation de prêt ; qu'en énonçant que la sanction de la caducité, prévue par la promesse de vente initiale, ne portait que sur l'obtention du prêt et non pas sur la remise de l'attestation, par le vendeur, dans le délai d'un mois, du prêt accordé, la cour d'appel qui a néanmoins déclaré parfaite la vente a, en statuant ainsi, méconnu le sens et la portée des actes formés entre les parties, violant ainsi l'article 1134 du code civil, ensemble le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer le document de la cause."
Selon la Cour de cassation (arrêt du 12 janvier 2010 N° de pourvoi: 09-11419), l'échange des correspondances entre les notaires des parties postérieurement à la date initialement fixée, n'est pas suffisant pour établir un accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération de la vente au delà de cette date.
Voici le texte de cet arrêt et les moyens developpés :
" Attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que l'échange des correspondances entre les notaires des parties postérieurement au 30 septembre 2005 n'était pas suffisant pour établir un accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération de la vente au delà de cette date, que même après la date du projet d'avenant du 25 novembre 2005, non signé par l'une des parties, des pourparlers avaient continué encore pendant le mois de décembre 2005, et, d'autre part, que la société Lavoisier 20 avait reconnu, dans le cadre du projet d'avenant qu'elle avait signé seule le 25 novembre 2005, qu'elle reconnaissait ne pas avoir été en mesure de régulariser l'acte de vente à la date du 30 septembre 2005, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision en retenant la caducité de la promesse de vente ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Lavoisier 20 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Lavoisier 20 à payer à la SCI Les Tamaris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Lavoisier 20 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la SCI Lavoisier 20
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté SCI LAVOISIER 20 de sa demande de réalisation forcée de la vente et de l'avoir, en conséquence, déboutée de sa demande de remboursement des loyers et de dommages et intérêts ;
Aux motifs propres que « selon acte sous seing privé en date des 31 mars et 1er avril 2005, la SCI LES TAMARIS s'est engagée à vendre aux époux X... qui l'ont accepté, sous conditions suspensives, et avec faculté de substitution, un bien immobilier sis à Marseille, 14ème arrondissement, 20 boulevard Lavoisier, Quartier Les Arnavaux, consistant en un entrepôt élevé d'un simple rez-de-chaussée et comprenant partiellement un entresol à usage de bureaux, moyennant le prix de 2.625.000 € payable comptant lors de la réalisation de la vente fixée au plus tard le 30 juin 2005, date pouvant être prorogée de 15 jours afin de permettre la délivrance des pièces administratives nécessaires ;
Attendu qu'il résulte d'un courrier en date du 27 juin 2005 adressé à Maître Y..., notaire chargé par les parties de recevoir l'acte en participation avec l'office notarial DUBOST-JOURDENEAUD-ROUVIER, notaires associés, que les époux X... se sont substitués la SCI LAVOISIER 20 pour l'acquisition du bien objet de la promesse ;
Attendu qu'à la suite d'une sommation adressée par la venderesse à la SCI LAVOISIER, en date du 5 juillet 2005, aux fins de régularisation de la vente à la date du 21 juillet 2005, un avenant à la promesse synallagmatique de vente a été signé ce même jour, aux termes duquel les parties sont convenues de proroger le délai de signature de l'acte authentique au 30 septembre 2005, la SCI LAVOISIER 20 déclarant renoncer au bénéfice de toutes les conditions suspensives contenues audit acte ;
Attendu que, dans le cadre de la présente instance, la SCI LAVOISIER 20 demande que soit constaté le caractère parfait de la vente et le paiement du prix au 3 octobre 2005, date prévue pour la réitération de la vente en application de l'avenant du 21 juillet 2005, mais également en vertu d'un second avenant prévoyant une réitération de la vente au 10 janvier 2006 ;
Attendu toutefois que le second avenant invoqué par l'appelante en date du 25 novembre 2005 fixant la date de réitération de la vente au 10 janvier 2006 n'a pas été signé par la SCI LES TAMARIS ; que l'échange des correspondances entre les notaires respectifs des parties postérieurement au 30 septembre 2005 n'est pas suffisant pour établir un tel accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération au delà de cette date, dès lors que même après la date du «projet» d'avenant du 25 novembre 2005, non signé par l'une des parties, des pourparlers ont continué encore pendant le mois de décembre 2005, ce qui démontre que la date du 10 janvier 2006 n'avait pas été arrêtée par ce second avenant ; que d'ailleurs dans son courrier en date du 9 janvier 2006 adressé à son confrère, Maître Z..., notaire de l'acquéreur, indique bien que la date du 10 janvier 2006 concernait un simple rendez-vous de «mise au point» du dossier, et non pas une signature d'un acte réitératif de vente, dont les conditions étaient toujours remises en question à cette date ; que dans ces conditions, il ne saurait être fait grief par l'appelant à l'acquéreur de ne pas avoir accepté de signer l'acte de vente à cette date, ainsi qu'il ressort du procès-verbal de carence du 13 janvier 2006, duquel il ressort que la SCI LES TAMARIS n'avait jamais entendu poursuivre les pourparlers postérieurement au 30 septembre 2005, qui n'ont concerné que des tentatives d'arrangements entre notaires qu'elle n'avait jamais entendu accepter ;
Attendu qu'au 30 septembre 2005, seule date de prorogation fixée contradictoirement par les parties, il ressort des déclarations mêmes de l'appelante dans le cadre du projet d'avenant qu'elle a signé seule le 25 novembre 2005, qu'elle reconnaissait ne pas avoir été en mesure de régulariser l'acte de vente à cette date et avoir ainsi perdu définitivement la somme de 262.500 € versée à la SCI LES TAMARIS à titre de clause pénale forfaitaire le jour de la signature de la promesse synallagmatique de vente, renonçant à contester la caducité de cet acte ; que dans ces conditions c'est à juste titre que le premier juge a débouté la SCI LAVOISIER 20 de sa demande de réalisation forcée de la vente en raison de la caducité de la promesse de vente des 31 mars et 1er avril 2005, ainsi que de ses demandes de remboursement de loyers pour la période pendant laquelle elle n'aurait pu jouir du bien immobilier qui en était l'objet, et de paiement de dommages et intérêts» (arrêt attaqué, p. 3 et 4) ;
Et aux motifs adoptés du jugement entrepris que «force est de constater que l'avenant daté du 25 novembre 2005 prévoyant notamment la prorogation du délai de réitération de la vente au 10 janvier 2006 n'a pas été signé par la SCI LES TAMARIS et ne peut donc lier les parties, lesquelles demeurent tenues par l'acte initial des 31 mars et 1er avril 2005 et par l'avenant du 21 juillet 2005 ; Que par ailleurs, s'il résulte des pièces produites et notamment des correspondances échangées que les parties ont, par l'intermédiaire de leurs notaires respectifs (Maître A..., notaire du vendeur et Maître Y..., notaire de l'acquéreur), et postérieurement au 30 septembre 2005 et au 3 octobre 2005, persisté dans leurs discussions quant à l'éventualité d'une nouvelle prorogation conventionnelle du délai prévu, il n'est cependant pas établi qu'un accord a pu être trouvé, l'avenant sur lequel il est indiqué « projet » n'ayant pas été signé par la SCI LES TAMARIS (venderesse) et les parties ayant poursuivi leurs discussions par la suite, comme cela résulte des courriers échangés par leurs notaires respectifs dans le courant du mois de décembre 2005 ;
Qu'en ce qui concerne la date du 10 janvier 2006, si en effet, celle-ci a pu être évoquée par chacun des notaires, et atteste de la poursuite des pourparlers, aucune pièce ne permet cependant d'établir qu'elle a pu être fixée contradictoirement par les parties pour aboutir à la réitération de la vente à cette date, les correspondances des notaires versées aux débats faisant état de «rendez-vous de mise au point du dossier», mais ne permettant pas d'établir l'accord certain du vendeur pour une signature de la vente à cette date, comme cela résulte en outre de ses déclarations au sein de du procès-verbal de difficultés établi en date du 13 janvier 2006 ;
Qu'en conséquence, il appartient à la SCI requérante de prouver que la vente était parfaite au 30 septembre 2005, date impérative prévue par l'avenant du 21 juillet 2005 pour la réitération de l'acte, sous peine de caducité du compromis de vente, et qu'elle n'a pu être réitérée à cette date par la seule faute du vendeur ;
Qu'or il apparaît qu'après que plusieurs courriers ont été adressés par Maître A... à Maître Y... afin d'obtenir une date de signature avant le 30 septembre 2005 (notamment en date des 13 et 23 septembre 2005), le rendez-vous de signature a finalement été proposé par Maître Y..., notaire de l'acquéreur, selon télécopie du 29 septembre 2005, pour le 3 octobre 2005 (et non le 30 septembre 2005) ;
Que, dans ces conditions, au regard de la rédaction dénuée d'ambiguïté de la clause prévue au sein de l'avenant du 21 juillet 2005, précisant qu'à défaut de régularisation de la vente au 30 septembre 2005, le compromis initial est alors caduc, dès lors qu'aucune signature n'est intervenue à cette date et qu'au 3 octobre 2005 il a par ailleurs été constaté la carence de la société venderesse, il convient en conséquence de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties les 31 mars et 1er avril 2005, et ce sans qu'il soit même besoin de déterminer si Maître Y... était, à la date du 30 septembre, en possession tant de l'ensemble des documents nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente (élément contesté par les parties) que des fonds correspondant au prix de vente ; Qu'il ne peut donc être fait droit à la demande formée par la SCI LAVOISIER 20 tendant à voir ordonner la vente forcée du bien dont s'agit ; Qu'elle doit par conséquent également être déboutée de la demande de remboursement des loyers ainsi que de l'ensemble de ses autres demandes» (jugement entrepris, p. 5 et 6) ;
1) Alors que les parties peuvent convenir d'une prorogation du délai de réitération ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les parties n'avaient pas, d'un commun accord, prorogé le délai de signature de l'acte authentique au 3 octobre 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
2) Alors, en toute hypothèse, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la venderesse invoquait de bonne foi la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article article 1134 alinéa 3 du code civil."
Lorsque les stipulations d'une promesse de vente ne prévoient sa caducité qu'à défaut de levée de l'option, les juges ne peuvent prononcer cette sanction lorsque l'option a été levée quand bien même il n'aurait pas été donné suite à une sommation.
Cour de cassation (30 juin 2009 08-13859) :
" Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2007) que la société RVG consultants a consenti à la société Real Estate Asset Management (REAM) une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble ; que l'option a été levée le 30 janvier 2003 mais que l'acte authentique de vente n'a pas été signé à la date du 30 avril 2003 fixée par le promettant dans une sommation adressée au bénéficiaire ; que la société REAM a assigné la société RVG consultants en réalisation forcée de la vente ; que la venderesse a demandé de constater la caducité ou de prononcer la résolution de la promesse et a sollicité l'attribution de l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que pour déclarer la promesse caduque, l'arrêt retient que la bénéficiaire a levé l'option le 30 janvier 2003, que la venderesse l'a sommée le 22 avril 2003 de signer l'acte authentique de vente le 30 avril suivant, qu'au terme du délai convenu la société RVG consultants n'a pas pu régulariser l'acte de transfert de propriété pour une cause qui lui est personnelle et que la société REAM s'y est refusée pour des raisons également personnelles mais non justifiées ; que la promesse de vente est donc caduque ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que les stipulations de la promesse ne prévoyaient sa caducité qu'à défaut de levée de l'option à la date prévue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société RVG consultants aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société RVG consultants à payer à la société Real Estate Asset Management la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société RVG consultants ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Real Estate Asset Management.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement déféré, ayant constaté la réalisation de la vente du bien immobilier litigieux, et constaté la caducité de la promesse de vente ;
AUX MOTIFS QUE : « la société RVG CONSULTANTS a par acte du 6 décembre 2002 promis de vendre à la société NOTRE CONSULTING aux droits de laquelle se trouve la société REAM un immeuble situé à Cannes et les droits d'un permis de construire, moyennant paiement de la somme de 1.372.000 euros dont une partie égale à celle de 68.600 euros devait être versée au titre d'une indemnité d'immobilisation ; qu'il était stipulé notamment que la bénéficiaire de cette promesse qui l'avait acceptée se réservait la faculté d'en demander ou non la réalisation, qu'elle serait caduque faute pour elle de lever l'option d'achat le 6 janvier 2003 au plus tard, que cette formalité serait valable que si elle était accompagnée du versement de la somme de 68.000 euros en la caisse de l'étude du notaire qui avait reçu ladite promesse et que la vente devrait être conclue au plus tard le 6 mars 2003 ; que les délais ont été reportés à plusieurs reprises à la demande de la bénéficiaire qui a fini par lever l'option le 30 janvier 2003 en obtenant une réduction du prix d'acquisition à la somme de 1.292.000 euros et la venderesse a fini par la sommer le 22 avril 2003 de signer l'acte authentique de vente le 30 avril suivant, à peine d'être déchue de tous ses droits y compris au titre de l'indemnité d'immobilisation ; que le représentant du vendeur n'a pu se présenter au jour et à l'heure fixée devant le notaire chargé de recevoir l'acte, car il a fait l'objet quelques minutes auparavant d'une interpellation par les services de police dans le cadre d'une procédure diligentée pour blanchiment de fonds avant d'être mis en examen de ce chef ; que le notaire qui devait recevoir cet acte avait antérieurement, par deux courriers datés du 23 avril 2003, informé sa consoeur qui intervenait pour le compte de la venderesse, qu'il souhaitait qu'elle lui fasse parvenir différentes pièces pour lui permettre d'instrumenter et que sa cliente désirait obtenir, compte tenu du contexte de l'affaire, la restitution immédiate du dépôt de garantie ; qu'il a attesté par la suite qu'il n'avait établi aucun procès-verbal de carence le 30 avril 2003 et qu'il n'avait pas eu la possibilité de signer l'acte de vente faute d'avoir disposé d'un dossier complet, mais que la bénéficiaire lui avait remis un pouvoir en vue de l'insertion d'un dire au procès-verbal qui aurait pu être dressé ; que la société REAM qui n'a manifesté à nouveau son intention d'acheter le bien litigieux qu'en adressant le 24 mai 2004 une requête au magistrat instructeur saisi de la procédure pénale, ne prétend pas et ne justifie pas avoir obtenu des pièces complémentaires après le 30 avril 2003 ; qu'il ressort donc de cet ensemble de faits qu'au terme du délai convenu la société RVG CONSULTANTS n'a pas pu régulariser l'acte de transfert de propriété pour une cause qui lui est personnelle et que la société REAM s'y est refusée pour des raisons également personnelles mais non justifiées ; que la promesse de vente est donc caduque » ;
ALORS 1°) QUE : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, il résulte des termes mêmes de l'article CONSTATATION AUTHENTIQUE DE LA VENTE, (alinéas 1er et 5) de la promesse de vente du 6 décembre 2002 (p. 5 et 6) que la vente de l'immeuble litigieux résultait du seul fait de la levée de l'option par la bénéficiaire ; qu'il était acquis aux débats (arrêt p. 4, § 2) que la société REAM avait régulièrement levé l'option le 30 janvier 2003 et procédé à la consignation de l'indemnité d'immobilisation prévue ; qu'en prononçant néanmoins la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 2°) QUE : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'aux termes de l'article CONSTATATION AUTHENTIQUE DE LA VENTE (alinéa 5) de la promesse de vente du 6 décembre 2006 (p. 6), une fois l'option levée, à défaut de constatation de la vente en la forme authentique dans Ie délai convenu, et après sommation à comparaître délivrée à la requête de la partie la plus diligente, seule la demande en justice de la constatation de la mutation intervenue par le seul fait de la levée d'option était envisagée à l'exclusion de toute caducité de la promesse de vente ; qu'en prononçant la caducité de la promesse de vente en dépit de la levée de l'option par la société REAM le 30 janvier 2003, la cour d'appel a encore violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 3°) QU' : en relevant expressément qu'au jour et à l'heure fixée devant le notaire chargé de recevoir l'acte, c'était le représentant de la venderesse qui avait fait l'objet d'une interpellation par les services de la police et qui n'avait donc pu se présenter, et que, c'était encore la venderesse qui n'avait pas fait parvenir au notaire rédacteur de l'acte certaines des pièces nécessaires pour permettre à ce dernier d'instrumenter, tout en réformant le jugement ayant, à la demande de la bénéficiaire de la promesse de vente, judiciairement constaté la réalisation de la vente et en prononçant la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas, en tout état de cause, tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1134 et 1589 du code civil ;
4°) ALORS QU' en toute hypothèse, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en l'espèce, la levée de l'option, le 30 janvier 2003, par la bénéficiaire avait emporté accord des parties sur la chose et sur le prix, de sorte que la vente était dès lors parfaite ; qu'en prononçant la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article1583 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;
5°) ALORS QU' : en toute hypothèse, en se bornant à affirmer que la société REAM s'était, au terme du délai convenu, refusée de régulariser l'acte de transfert de propriété pour des raisons personnelles mais non justifiées sans viser les éléments sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."
Par acte du 21 octobre 2005, les consorts X... ont vendu aux époux Y... un appartement sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 29 novembre 2005, la signature de l'acte authentique étant fixée au 6 janvier 2006.
Ce prêt n'a cependant été obtenu que le 1er décembre 2005, soit 2 jours après l'expiration du délai fixé.
Les époux Y... ont assigné les consorts X... pour faire dire la vente parfaite (article 1589 du Code civil).
Par arrêt du 4 septembre 2008, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté cette demande au motif que le prêt n'avait été accordé que le 1er décembre 2005.
Selon la Cour, qui relève pourtant que la condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs, le "compromis" était devenu caduc en application des conditions générales de l'acte dès lors que les vendeurs n'ont pas accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive.
Devant la Cour de cassation, les vendeurs ont fait valoir que le compromis de vente fixait au 28 novembre 2005 le terme de la réalisation de la condition suspensive relative à l'octroi d'un crédit et stipulait : « si les parties décidaient pour des raisons de pure convenance de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur.. et acceptation écrite du vendeur » et que les acquéreurs n'avaient bénéficié d'aucune prorogation écrite du délai contractuel et ne justifiaient d'une obtention de crédit qu'en date du 1er décembre 2005.
Les acquéreurs faisaient valoir, à l'appui des articles 1178 et 1181 du Code civil et l'article L 312-16 du Code de la consommation, que lorsqu'une promesse synallagmatique de vente comporte une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, cette partie a seule qualité pour se prévaloir de sa non réalisation dans le délai convenu.
Par décision du 17 novembre 2009 (08-20721), la Cour de cassation a retenu cette argumentation.
La Cour suprême a en effet considéré " qu'en statuant ainsi, alors que lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition , la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ".
La Cour de cassation confirme ainsi sa jurisprudence selon laquelle la condition suspensive est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur (Cass. 3ème civ. 24 sept. 2003 n° 02-11815, 22 juin 2004 n° 03-10736 et 7 novembre 2007 n° 06-11750) lequel est donc seul à pouvoir se prévaloir de la caducité de la promesse ou de la vente.