Le blog de droit immobilier du Cabinet LOUBATON

La sous-location doit être distinguée de la location-gérance parfois utilisée pour contourner l'interdiction de sous louer.

A. LA LOCATION GERANCE.

La sous-location est distincte de la location gérance puisque dans le premier cas la jouissance ne concerne que les locaux. Dans le second, au contraire, elle porte sur la totalité des éléments composant le fonds et la jouissance des locaux n'est que la conséquence accessoire et nécessaire de la location-gérance.

En conséquence, et à la condition qu'il s'agisse d'une véritable gérance, cette jouissance ne peut être sanctionnée par le jeu de la clause résolutoire interdisant la sous-location (Cass. civ. 9 juillet 2003, n° 02-11141).

A l'inverse, il a été jugé que l'autorisation donnée par le bailleur de sous-louer les lieux loués ne peut valoir autorisation de conclure un contrat de location-gérance en présence d'une clause interdisant au preneur de concéder la jouissance des lieux à qui que ce soit et sous quelque forme que ce soit (Cass. civ. 10 octobre 2001, n° 00-13896).

En l'absence d'une clause de ce type, il ne semble donc pas possible de reprocher au sous-locataire la mise en location gérance de son fonds.

B. LE DEFAUT DE CONCOURS DU BAILLEUR.

Pour être régulière, la sous-location doit remplir les deux conditions cumulatives suivantes : elle doit avoir été autorisée par le bailleur et ce dernier doit avoir été appelé à concourir à l'acte (Code de commerce article L 145-31) .

Le défaut de concours du bailleur rend la sous-location inopposable à ce dernier. Le sous locataire ne pourra donc pas se prévaloir à son encontre du droit direct au renouvellement.

La sous-location irrégulière peut justifier le prononcé de la résiliation du bail principal (Cass. com. 20 mars 1963, Bull-civ. III n° 170 ; Cass. 3ème civ. 12 mars 2002 n ° 487).

La résiliation du bail principal entraîne nécessairement la résiliation du sous-bail, le sous-locataire devenant alors un occupant sans droit ni titre (Cass. 3ème civ. 19 juin 1970, Bull. civ. III n° 434).

L'irrégularité peut également être invoquée comme motif de non-renouvellement (Cass. com. 15 janvier 1962, Cass. civ. 17 octobre 1990, n° 89-12528, Cass. 3ème civ. 2 novembre 1982, Bull. civ. III n°210, Cass. 3ème civ. 13 mars 1991 n° 89-18164 ; CA Versailles 13 janvier 2001).

Le bailleur n'est pas tenu de mettre préalablement le locataire principal en demeure (Cass. 3ème civ. 13 mars 1991 n° 89-18164, Cass. 3ème civ. 9 juillet 2003 n° 02-11621) car il s'agit d'un « manquement instantané » qui ne peut ni se poursuivre ni se renouveler (Cass. 3ème civ. 2 novembre 1982, Bull. civ. III n° 210). En conséquence, aucune régularisation n'est possible (Cass. 3ème civ. 5 juillet 1983 : Bull. civ. III, n° 157 ; Cass. 3ème civ. 9 juillet 2003 n° 02-11621).

C. LES OPTIONS PROCEDURALES.

En présence d'une sous location irrégulière pour non-demande d'intervention du bailleur, le bailleur peut exercer plusieurs actions envers le locataire principal :

a. Clause résolutoire.

Il a été jugé que la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire (Civ. 3ème 24 février 1999 et 19 mai 2004).

Il arrive que le bail ne contienne pas de clause sanctionnant expressément le non-respect des formalités. Cette obligation ne résulte donc dans ce cas que de l'article L 145-31 du Code de Commerce.

La résiliation paraît difficlement envisageable sur ce fondement même si un arrêt de la Cour de cassation du 14 octobre 1980, critiqué par la Doctrine, semble l'autoriser.

b. Résiliation judicaire de droit commun.

Il appartient au juge du fond d'apprécier si l'inexécution de l'obligation de faire concourir le propriétaire à l'acte a assez d'importance pour que la résiliation soit immédiatement prononcée ou s'il y a lieu à allouer simplement des dommages et intérêts.

La Cour de cassation a approuvé des juges du fond ayant retenu que le défaut d'appeler le propriétaire à concourir à des actes de sous-location constituait une violation délibérée non régularisable des règles d'ordre public de l'article L 145-31 du Code commerce entraînant à elle seule la résiliation (Cass. civ. 12 mars 2002, n° 97-20472).

Mais dans d'autres hypothèses, la résiliation a été refusée :

En présence d'un loyer du sous-locataire conforme aux limitations fixées par le bail initial, le bailleur ne peut s'opposer à la sous-location.

c. Refus de renouvellement du bail sans indemnité.

Il s'agit de la mise en oeuvre de l'article L 145-47 du Code de commerce selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.

Il reste que, là encore, la gravité du motif relève de l'appréciation souveraine du juge.

Une cour d'appel ne peut rejeter la demande du bailleur tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire au motif que le preneur a régulièrement formé opposition au commandement de payer visant cette clause et que les sommes dues à ce titre ont été acquittées, sans avoir octroyé de délais ni constaté qu'il en avait été accordé.

C'est en substance ce qu'a récemment jugé la Cour de cassation (arrêt du 8 avril 2010 n° de pourvoi 09-11292).

Voici le texte de cet arrêt et les moyens soutenus :

" Vu l'article L. 145-41 du code de commerce ;

Attendu que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 novembre 2008), que la société civile immobilière Tryvi (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial, les a donnés à bail, par acte du 15 novembre 1990, à la société à responsabilité limitée Le Bois français (la SARL) ; que le 25 janvier 2005, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à la locataire ; que cette dernière a, dans le mois qui a suivi, formé opposition à ce commandement et saisi le juge à l'effet d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ; que la SCI a demandé au tribunal de constater l'acquisition de cette clause ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le preneur a régulièrement formé opposition au commandement à lui délivré le 25 janvier 2005 et que les sommes dues à ce titre ont été acquittées ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle n'avait ni octroyé de délais ni constaté qu'il en avait été accordé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI Tryvi de sa demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt rendu le 27 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Le Bois français aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Bois français à payer à la SCI Tryvi la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Le Bois français ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la SCI Tryvi.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande ayant pour objet l'acquisition de la clause résolutoire et visant à l'expulsion de la Société LE BOIS FRANCAIS ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS propres QU'« en ce qui concerne la demande de résiliation du bail fondée sur les loyers impayés, le preneur a régulièrement formé opposition au commandement à lui délivré le 25 janvier 2005 et les sommes dues à ce titre ont été acquittées (...) » (arrêt, p. 4, § 4) ;

Et AUX MOTIFS adoptés QUE « la Société LE BOIS FRANCAIS ayant réglé l'intégralité des loyers faisant l'objet du commandement du 25 janvier 2005, il n'y a pas lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire (...) » (jugement, p. 5, § 2) ;

ALORS QUE, premièrement, la clause résolutoire est acquise dès lors que le locataire n'a pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti par le commandement ; qu'en s'abstenant de rechercher si la Société LE BOIS FRANCAIS avait acquitté les sommes dues, visées par le commandement, dans les délais requis, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

Et ALORS QUE, deuxièmement, si le locataire peut solliciter des délais et demander la suspension de la clause résolutoire, il ne résulte pas des énonciations de l'arrêt attaqué que des délais aient été accordés et que la suspension de la clause résolutoire ait été prononcée ; qu'à cet égard, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

Et ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, la Cour d'appel ne pouvait faire droit à la demande de délais de paiement de la Société LE BOIS FRANÇAIS puisque n'ayant pas été reprise dans les dernières conclusions déposées devant les premiers juges, cette demande était nouvelle en appel et partant irrecevable, comme le faisait valoir la SCI TRYVI (conclusions d'appel, p. 20, antépénultième §) ; qu'en statuant comme il l'a fait, l'arrêt attaqué a méconnu les dispositions de l'article L. 145-41 du Code du commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce ensemble de l'article 564 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire fondée sur l'article 1184 du Code civil et les demandes accessoires fondées sur la résiliation judiciaire ;

AUX MOTIFS QU'« en ce qui concerne les travaux non autorisés par le bailleur, les rapports des expertises effectuées par MM. Y... et Z... font apparaître que les constructions irrégulièrement effectuées ont été portées à la connaissance de la SCI TRYVI dont le gérant, M. Philippe A..., a signé, courant 1999, les plans reprenant l'ensemble des bâtiments se trouvant sur la parcelle considérée, acceptant ainsi ces constructions qui, de plus, sont devenues sa propriété au fur et à mesure des renouvellements du bail ; que, d'autre part, l'attestation de M. Gérard B..., architecte, fait apparaître que les travaux de mise aux normes ont été réalisés (...) » (arrêt, p. avant-dernier §) ;

ALORS QUE, premièrement, dans ses conclusions d'appel, la SCI TRYVI soutenait que la Société LE BOIS FRANCAIS avait manqué à ses obligations dans la mesure où les travaux réalisés l'avaient été sans les autorisations d'urbanisme nécessaires (conclusions du 4 septembre 2008, p. 29 et 30) ; qu'en s'abstenant de rechercher si ces faits ne révélaient pas un manquement aux obligations du bail, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;

Et ALORS QUE, deuxièmement, dans ses conclusions d'appel, la SCI TRYVI faisait également valoir que les travaux avaient été réalisés sans être supervisés par l'architecte du bailleur (conclusions du 4 septembre 2008, p. 27, § 7 et p. 29, avant-dernier §) ; qu'en se bornant à relever que, selon une attestation de l'architecte, les travaux étaient aux normes, sans s'interroger sur le point de savoir si l'architecte du bailleur avait supervisé les travaux, question distincte de celle de savoir si les constructions étaient conformes aux normes, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire fondée sur l'article 1184 du Code civil et les demandes accessoires fondées sur la résiliation judiciaire ;

AUX MOTIFS QU'« en ce qui concerne les travaux non autorisés par le bailleur, les rapports des expertises effectuées par MM. Y... et Z... font apparaître que les constructions irrégulièrement effectuées ont été portées à la connaissance de la SCI TRYVI dont le gérant, M. Philippe A..., a signé, courant 1999, les plans reprenant l'ensemble des bâtiments se trouvant sur la parcelle considérée, acceptant ainsi ces constructions qui, de plus, sont devenues sa propriété au fur et à mesure des renouvellements du bail ; que, d'autre part, l'attestation de M. Gérard B..., architecte, fait apparaître que les travaux de mise aux normes ont été réalisés (...) » (arrêt, p. avant-dernier §) ;

ALORS QUE premièrement, dans ses conclusions du 4 septembre 2008 (p. 28, § 5 s.), la SCI TRYVI faisait valoir que le plan signé en 1999 était accompagné d'une lettre du gérant de la SCI TRYVI, que l'accord du bailleur ne portait que sur la mise en conformité avec les règles de sécurité et que les travaux visés par la correspondance, et donc autorisés par le bailleur, n'avaient jamais été réalisés, ainsi qu'il ressort d'une lettre de la Ville de VITRY-SUR-SEINE du 2 avril 2001 ; qu'en s'abstenant de rechercher, au vu de la correspondance accompagnant le plan, quelle était la portée exacte de l'autorisation et si, par suite, cette autorisation pouvait être appliquée aux constructions irrégulièrement édifiées et invoquées par la SCI TRYVI, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;

Et ALORS QUE, deuxièmement, la Cour d'appel a relevé d'une part qu'à la suite du contrat de bail conclu le 15 novembre 1990, le bail s'était, par la suite, poursuivi par tacite reconduction (arrêt p. 2, avant-dernier §) et d'autre part que ce contrat stipulait que les constructions nouvelles édifiées par le preneur deviendraient la propriété du bailleur en fin de bail ou lors des renouvellements successifs (arrêt p. 2, dernier §) ; qu'en énonçant que les constructions élevées par la Société LE BOIS FRANÇAIS étaient devenues la propriété de la SCI TRYVI « au fur et à mesure des renouvellements du bail » (arrêt, p. 4, avant-dernier §), lorsqu'il avait pourtant constaté que la convention de bail s'était poursuivie par tacite reconduction ce qui excluait tout renouvellement, l'arrêt attaqué a violé l'article 1134 du Code civil ;

Et ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, dès lors que la Cour d'appel avait relevé que le bail conclu le 15 novembre 1990 s'était, par la suite, poursuivi par tacite reconduction (arrêt p. 2, avant-dernier §), elle ne pouvait énoncer que les constructions élevées par la Société LE BOIS FRANÇAIS étaient devenues la propriété de la SCI TRYVI « au fur et à mesure des renouvellements du bail » (arrêt, p. 4, avant-dernier §) ; qu'en statuant comme il l'a fait, l'arrêt attaqué a violé l'article L. 145-9 du Code de commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce."

Texte de la question d'un député :

Monsieur Le Fur a interrogé au mois de janvier 2010 le ministre du logement et de la ville sur les garanties pour loyers impayés.

Selon lui " si moins de 1 % des contrats de location de logements font l'objet de contentieux pour loyers impayés, les propriétaires impliqués dans ces procédures éprouvent les plus grandes difficultés à recouvrer le montant intégral des loyers et charges dus. En effet l'assurance de garantie contre les loyers impayés demeure facultative. Ces contrats représentent pour le bailleur près de 2,5 % du montant total du loyer et des charges locatives facturées chaque année. Ce montant est jugé trop élevé par nombre de propriétaires qui préfèrent privilégier la rentabilité de leur patrimoine au détriment de la sécurité juridique. Depuis le 1er janvier 2007, la garantie des risques locatifs instaurée par la loi du 26 juillet 2005, permet la conclusion de contrats d'assurance particuliers, aidés par l'État et le 1 % logement. Les bailleurs de locataires titulaires d'un pass garantie des risques locatifs peuvent souscrire une assurance moyennant 2 % à 2,5 % du montant des loyers et des charges plafonnés à 2 300 euros mensuels. Cette assurance couvre les impayés jusqu'au départ du locataire, les honoraires d'avocat et d'huissier, les frais annexes de procédure judiciaire et les détériorations immobilières limitées à 7 700 euros taxes comprises par sinistre et par logement, avec une franchise de deux mois de loyers et de charges ".

Il a donc demandé un premier bilan de la mise en oeuvre de ce mécanisme de garantie des risques locatifs.

Voici la réponse du Ministre du logement :

" La garantie universelle des risques locatifs (GRL), dont l'honorable parlementaire demande un premier bilan, consiste en une extension du champ de couverture des assurances contre les impayés de loyer. Elle repose sur l'idée qu'une assurance généralisée contre le risque d'impayés augmentera la remise sur le marché de logements vacants et facilitera l'accès des locataires au parc privé. Elle prévoit également des possibilités d'accompagnement social en cas de difficultés du locataire à honorer son loyer. Son financement public est destiné à rendre éligible tout locataire dont le taux d'effort n'excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel. Ce financement est partagé entre l'État et Action logement (anciennement 1 % logement) selon le statut des locataires couverts. Depuis 2007, une première génération de contrats de garantie universelle des risques locatifs a été distribuée. À fin 2009, près de 100 000 logements du parc locatif privé sont couverts dans ce cadre. Selon les premières études réalisées, cette garantie a effectivement permis un accès plus facile à ces logements pour certaines catégories de ménages, en particulier des salariés aux revenus modestes. Elle a également encouragé le maintien sur le marché de certains biens soumis à un risque de vacance en l'absence d'ouverture à des locataires présentant des garanties limitées. Enfin, elle a permis un certain apaisement de la relation locative en palliant l'impasse de certaines situations, en particulier l'absence de caution. En revanche, elle est restée relativement méconnue et son fonctionnement est apparu peu lisible pour les locataires, les non-professionnels et un certain nombre d'agences immobilières. Le recours à ce dispositif à l'image sociale a pu également être ressenti comme un dispositif stigmatisant pour les locataires. Les propriétaires ou leurs représentants ont pu se sentir insuffisamment informés sur le traitement social et la gestion du recouvrement de l'impayé. Enfin, les conditions concurrentielles de son développement ne sont pas apparues satisfaisantes dans le cadre du marché d'assurances impayées privées. C'est pourquoi, à l'issue d'une longue concertation menée entre l'État, les partenaires sociaux d'Action logement et les représentants des entreprises d'assurances, le dispositif fait actuellement l'objet d'un aménagement, présenté en conseil des ministres du 23 décembre 2009. Il s'agit de permettre une meilleure implication des entreprises d'assurances dans le dispositif avec un contrat socle non stigmatisant permettant d'accueillir les locataires déjà couverts par le marché des assurances « loyers impayés » comme ceux qui ne l'étaient pas encore. Le financement public intervient uniquement concernant les seuls locataires connaissant un taux d'effort élevé (entre 28 % et 50 %) ou disposant de revenus précaires. Ces évolutions sont de nature à permettre un développement plus important de la garantie universelle des risques locatifs et à répondre ainsi aux objectifs d'accès plus facile de tous les locataires au parc privé et de remise sur le marché de logements vacants. Cela devrait contribuer également à rendre inutile le cautionnement d'une personne physique, les bailleurs couverts par la garantie étant suffisamment sécurisés. "

En cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyer.

Le locataire qui soutient que le congé pour reprise qui lui a été notifié est frauduleux doit fournir au juge les éléments de comparaison entre les standings respectifs des deux logements.

Arrêt du 13 octobre 2009 (08-14608).

" Attendu , selon l'arrêt attaqué (Aix-en -Provence, 26 juin 2007), que Mme X..., preneuse à bail d'un appartement, propriété des époux Y..., a assigné ceux-ci pour faire juger que le congé, qu'ils lui avait donné à fin de reprise pour habiter, avait été délivré en fraude de ses droits et pour les voir condamner à lui payer diverses sommes ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation liée au surcoût du loyer de son nouveau logement, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyer ; qu'en ajoutant une condition d'indemnisation tenant à l'équivalence de standings, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'en se fondant implicitement mais nécessairement sur un moyen relevé d'office tiré de ce que la locataire ne démontrait pas avoir minoré son préjudice en choisissant un nouvel appartement de standing équivalent au précédent, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

3°/ qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

4°/ que la cour d'appel, en relevant en faveur des époux Y... un moyen susceptible de réduire l'indemnisation réclamée par Mme X..., n'a pas recherché si cette dernière, qui bénéficiait d'une aide juridictionnelle totale, était matériellement en mesure de répondre à ce moyen ; qu'en traitant plus favorablement les époux Y... que Mme X..., la cour d'appel a violé le principe de l'égalité des armes et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé qu'elle ne disposait pas d'éléments de comparaison entre les standings respectifs des deux logements, la cour d'appel a, sans violer le principe de la contradiction ni le principe de l'égalité des armes, légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen :

Attendu que Mme X... fait encore grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation de ses frais de déménagement, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il était acquis aux débats que les époux Y... ayant donné congé en fraude des droits de Mme X..., cette dernière avait dû supporter des frais de déménagement ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande d'indemnisation de frais de déménagement, la cour d'appel n'a pas tiré de ces éléments, qui impliquaient que Mme X... avait supporté des frais de déménagement, les conséquences qui s'en évinçaient nécessairement et a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ que les époux Y... ne contestaient pas le montant des frais de déménagement invoqués par Mme X... ; que ce point de fait non contesté était acquis aux débats, et qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3°/ que le juge qui se fonde sur l'absence de caractère constant d'un fait pour rejeter une prétention relève un moyen d'office ; qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé l'absence de pièces justificatives des frais de déménagement allégués, la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige ni méconnaître le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Defrenois et Levis ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION (différence de loyers)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme X... de sa demande visant à obtenir indemnisation de la différence de loyers pendant 36 mois.

AUX MOTIFS QUE « le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande relative au surcoût de son nouveau loyer en l'absence de comparaison entre les standing respectifs des deux logements ».

1/ ALORS QU'en cas de fraude aux droits d'un locataire concourant à son éviction, le dommage tenant au surcoût pesant sur le locataire est constitué par l'écart entre le nouveau et l'ancien loyers ; qu'en ajoutant une condition d'indemnisation tenant à l'équivalence de standings, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2/ ALORS QU'en se fondant implicitement mais nécessairement sur un moyen relevé d'office tiré de ce que la locataire ne démontrait pas avoir minoré son préjudice en choisissant un nouvel appartement de standing équivalent au précédent, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

3/ ALORS QU'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

4/ ALORS QUE la cour d'appel, en relevant en faveur des époux Y... un moyen susceptible de réduire l'indemnisation réclamée par Mme X..., n'a pas recherché si cette dernière, qui bénéficiait d'une aide juridictionnelle totale, était matériellement en mesure de répondre à ce moyen ; qu'en traitant plus favorablement les époux Y... que Mme X..., la cour d'appel a violé le principe de l'égalité des armes et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales.

SECOND MOYEN DE CASSATION (frais de déménagement)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme X... de sa demande visant à obtenir indemnisation de ses frais de déménagement.

AUX MOTIFS QUE « le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la locataire (...) de sa demande au titre des frais de déménagement pour défaut de pièces justificatives ».

1/ ALORS QU'il était acquis aux débats que les époux Y... ayant donné congé en fraude des droits de Mme X..., cette dernière avait dû supporter des frais de déménagement ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande d'indemnisation de frais de déménagement, la cour d'appel n'a pas tiré de ces éléments, qui impliquaient que Mme X... avait supporté des frais de déménagement, les conséquences qui s'en évinçaient nécessairement et a violé l'article 1147 du code civil ;

2/ ALORS QUE les époux Y... ne contestaient pas le montant des frais de déménagement invoqués par Mme X... ; que ce point de fait non contesté était acquis aux débats, et qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3/ ALORS QUE le juge qui se fonde sur l'absence de caractère constant d'un fait pour rejeter une prétention relève un moyen d'office ; qu'en omettant d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile.

Bien que l'erreur soit flagrante, la Cour de cassation fait une application stricte des articles 114 et 117 du NCPC.

Cette jurisprudence est d'une rare constance.

Le cas d'espèce :

Arrêt du 30 septembre 2009 (08-13.756) Cour de cassation - Troisième chambre civile :

" Sur le moyen unique :

Vu les articles 114 et 117 du code de procédure civile, ensemble l'article 649 du même code ;

Attendu qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public et la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ; que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice, et le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 15 janvier 2008), que la société Mac Donald's France (la société Mac Donald), locataire selon bail à effet au 3 février 1993 de locaux à usage commercial appartenant à la société le Grand Bazar de Lyon (la société Le Grand Bazar), aux droits de laquelle vient la société Lrmd, a, par acte du 3 juin 2003, fait signifier par la SCP xxxxxxxxxxx ( la SCP), huissier de justice, un congé à effet au 31 décembre 2003 à la société Le Grand Bazar, puis le 6 juin 2003, a fait signifier par la même SCP une demande de renouvellement du bail annulant et remplaçant le congé signifié le 3 juin 2003 ; que par lettre du 6 juin 2003, la société Le Grand Bazar a indiqué accepter le congé et noter que les lieux seraient libres le 31 décembre 2003, puis a fait signifier à la société Mac Donald le 26 juin 2003 un acte refusant le renouvellement sans indemnité d'éviction au vu du congé délivré ; que la société Mac Donald a assigné sa bailleresse et la SCP aux fins de voir dire que l'acte du 3 juin 2003 est privé de tout effet ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il résulte clairement de l'acte délivré par Maître xxxxxx, huissier de justice à Lyon, le 15 mai 2003, qui a tenté de signifier une demande de renouvellement de bail à la société Grand Bazar et dressé procès verbal de perquisition, la société n'étant plus domiciliée à Lyon, et de la lettre adressée par la société Mac Donald à Maître Louvion, que l'intention de cette société n'a jamais été de donner congé à son bailleur mais au contraire de solliciter le renouvellement du bail commercial, qu'il est reconnu par la SCP qu'elle a commis une erreur grossière qu'elle a cherché à réparer en notifiant le 6 juin 2003 une demande de renouvellement de bail portant la mention manuscrite "annule et remplace le congé qui vous a été signifié le trois juin deux mille trois par acte de mon ministère", et que le congé du 3 juin 2003, contraire à l'intention de la société Mac Donald et délivré par la SCP en dehors de tout mandat pour ce faire, est un acte inexistant qui n'a pas engagé le locataire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, quelle que soit la gravité des irrégularités alléguées, seuls affectent la validité d'un acte de procédure, soit les vices de forme faisant grief, soit les irrégularités de fond limitativement énumérées à l'article 117 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le15 janvier 2008, entre les parties, par la Cour d'appel de Lyon ; remet la cause et les parties dans l'état où elles trouvaient avant le dit arrêt et les renvoie devant la Cour d'appel de Lyon, autrement composée "

LES OBLIGATIONS ESSENTIELLES DU BAILLEUR (baux d'habitation)

Elles sont définies, dans le cadre des baux régis par la loi du 6 juillet 1989, par l'article 6 modifié par la loi du 16 juillet 2006.

Il en résulte que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

La loi interdit par ailleurs certaines clauses.

L'article 4 de la loi modifié par la loi du 20 décembre 2007 décide qu'est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;

f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;

j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 ;

l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;

m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours ;

s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE (baux d'habitation)

Pour l'essentiel des baux, elles sont définies par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994.

Le locataire est ainsi obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

L'obligation essentielle du locataire est de payer le loyer à bonne date.

Par ailleurs, de nombreuses dispositions du Code civil sont également applicables telles que l'article 1760 du code civil (résiliation du bail pour faute du locataire) ou 1729 du même Code (sanction des abus de jouissance du locataire).

Le décès du locataire ne met pas nécessairement fin au bail.

En effet, selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Selon la Cour d'appel de Rennes (arrêt du 6 mai 1999), le transfert de bail est automatique. Mais la solution est discutée.

A défaut de personnes remplissant les conditions légales le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

1. Le conjoint.

Aux termes de l'article 1751 du code civil (modifié par la loi du 3 décembre 2001), le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial, en dépit d'une convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Le conjoint peut en effet préférer renoncer au bail. Il doit dans cette hypothèse en informer le plus rapidement possible le bailleur. Tant qu'il ne l'aura pas fait, il sera redevable des loyers.

Lorsque le conjoint ne peut pas se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil (local qui n'est pas à usage exclusif d'habitation et qui ne sert pas effectivement à l'habitation des deux époux), il viendra alors en concurrence avec les autres bénéficiaires visés à l'article 14 (descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, partenaire lié au locataire par un PACS, ascendants, concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès).

En cas de demandes multiples, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence.

2. Les descendants.

Tous les descendants peuvent bénéficier du transfert du bail.

Il doivent cependant faire la preuve qu'ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès et donc qu'il s'agit de leur domicile au sens légal du terme (avis d'imposition, carte d'électeur...).

Il doit s'agir de cohabitation habituelle et non de séjours périodiques (Cour d'appel de Versailles 20 septembre 1996 et Cour d'appel de Paris 30 novembre 2000).

3. Les ascendants.

Il doivent également faire la preuve qu'ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

4. Le partenaire lié au locataire par un PACS.

Il devra justifier d'une attestation d'inscription délivrée par le Greffier prouvant qu'il était lié par un PACS à la date du décès.

5. Le concubin notoire.

Le concubin devra prouver qu'il remplit les conditions posées par l'article 515-8 du Code civil.

Cet article définit le concubinage comme étant une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Il doit également faire la preuve qu'il vivait avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès.

6. Les personnes à charge.

Il s'agit de toutes les personnes qui ne pouvaient subvenir à leurs besoins sans l'assistance du défunt et qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Les personnes à l'article 14 peuvent saisir le Tribunal soit pour se voir reconnaître la qualité de bénéficiaire du bail soit pour ne pas répondre du paiement des loyers dus depuis la date du décès.

Le bailleur peut quant à lui contester ce transfert s'il considère que les conditions légales ne sont pas remplies.

Mais face à un occupant à la date du décès qui entend se soustraire à ses obligations, le bailleur peut aussi saisir le Tribunal lorsqu'il estime qu'une personne a qualité pour bénéficier du transfert de bail.

Elle sera alors responsable du paiement des loyers ayant couru depuis le décès.

S'agissant enfin des héritiers, le sort des éventuels loyers impayés sera lié à l'acceptation ou le refus de la succession par le bénéficiaire du transfert.

Donner congé à un locataire peut s'avérer très risqué pour le bailleur.

Pour être valable, un congé pour vente doit être donné au moins six mois à l'avance et pour la date d'échéance du bail. (cf. article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Il ne faut donc surtout pas donner congé pour le 1er juin si la date d'échéance est le 31 mai, car le congé serait alors déclaré nul et de nul effet.

Il en va de même si le congé est donné moins de six mois avant le terme du bail.

Dans ces deux cas, le bail serait reconduit ce qui ne correspond pas vraiment à ce que souhaitait le bailleur...!

En revanche, le bailleur peut donner congé plus de six mois avant l'échéance.

Par ailleurs, le congé pour vente permet au locataire de préempter c'est à dire de se porter acquéreur du bien que son bailleur souhaite vendre. Pour répondre à cette offre, le locataire dispose d'un délai de deux mois.

Mais quels sont les effets d'un congé donné par anticipation sur ce délai de deux mois.

La juridiction suprême a décidé, le 10 décembre 2008, que les effets du congé pour vente donné par anticipation doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné de sorte que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis.

Autrement dit, si le bailleur a donné congé le 31 janvier pour le 30 septembre, il restera lié par son offre jusqu'au 31 mai, c'est à dire deux mois après la date à laquelle le congé aurait dû être délivré.

Voici le texte de cette décision :

" Sur le moyen unique :

Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mars 2007), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail aux consorts Y..., leur a notifié, le 13 octobre 2004 un congé avec offre de vente, à effet du 31 octobre 2005, moyennant le prix de 149 484 euros ; que le 26 octobre suivant, elle leur a délivré un deuxième congé contenant une offre de vente au prix de 204 964 euros ; que par lettre du 24 juin 2005, les locataires lui ont indiqué qu'ils se portaient acquéreurs pour le prix figurant sur la première offre ; que Mme X... les a assignés aux fins de faire déclarer seul valable le deuxième congé avec l'offre qu'il contenait ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'offre de vendre un appartement ne devient irréfragable qu'à compter du sixième mois précédant la fin du bail soit, en l'espèce, le 30 avril 2005, date à partir de laquelle la bailleresse ne pouvait plus modifier son offre, rien auparavant ne lui interdisant de le faire en l'absence de toute acceptation des preneurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les effets du congé délivré par anticipation doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné et que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée "

Arrêt du 26 novembre 2008 (n° 1176) Cour de cassation - Troisième chambre civile

Selon la Cour de cour de cassation, le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile.

Voici le texte de cet arrêt :

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 novembre 2006), que M. X..., occupant d'un logement qui avait été donné à bail à Mme Y..., sa mère, par la société Roubaix habitat (la société), a assigné cette dernière aux fins de faire juger que le bail s'était continué à son profit lors de l'entrée en maison de retraite de sa mère ou, subsidiairement, qu'il lui avait été transféré à son décès ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint, sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

Attendu que pour rejeter la demande en continuation du bail, l'arrêt retient que Mme Y..., locataire de l'appartement litigieux, a été hospitalisée à l'hôpital du 15 mars 2003 au 2 mai 2003, puis à la clinique du 2 mai 2003 au 4 août 2003, date de son admission à la maison de retraite, qu'il résulte du certificat médical établi le 17 janvier 2005 que, pour une raison de santé impérative qui nécessitait des soins et une prise en charge adaptés dans une maison médicalisée pour personnes âgées, le maintien de Mme Y... à son domicile était impossible, qu'il est ainsi établi que l'hospitalisation de Mme Y... a été motivée par la nécessité de lui prodiguer des soins qui, en raison de son âge et de son état de santé, ne pouvaient l'être à son domicile, et non par la nécessité de lui faire subir une intervention chirurgicale urgente, que le placement de Mme Y... en maison de retraite est intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois, que ce placement, qui suppose une procédure préalable d'admission, ne peut être considéré comme un événement brutal et imprévisible ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne la société Roubaix habitat aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Roubaix habitat à payer à la SCP Le Griel la somme de 2 000 euros ;"

Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a la possibilité de reprendre son logement dans trois hypothèses.

L'article 15 prévoit en effet lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié :

- soit par sa décision de reprendre le logement ;

- par sa décision de vendre ce logement ;

- ou encore par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (par exemple, côté bailleur, reprise de l'immeuble pour le démolir et le reconstruire, l'améliorer le rénover, côté locataire, retards systématiques de paiement, dégradation des lieux, troubles de jouissance causés aux voisins ou violences ou insultes envers le bailleur).

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans certaines limites géographiques.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.

Il faut enfin signaler les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sur l'abandon de domicile.

Ce texte dispose qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.