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Promesse de vente et prorogation du délai de réitération de la vente

  • Par isaac.loubaton le
    (mis à jour le )

Selon la Cour de cassation (arrêt du 12 janvier 2010 N° de pourvoi: 09-11419), l'échange des correspondances entre les notaires des parties postérieurement à la date initialement fixée, n'est pas suffisant pour établir un accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération de la vente au delà de cette date.


Voici le texte de cet arrêt et les moyens developpés :


" Attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que l'échange des correspondances entre les notaires des parties postérieurement au 30 septembre 2005 n'était pas suffisant pour établir un accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération de la vente au delà de cette date, que même après la date du projet d'avenant du 25 novembre 2005, non signé par l'une des parties, des pourparlers avaient continué encore pendant le mois de décembre 2005, et, d'autre part, que la société Lavoisier 20 avait reconnu, dans le cadre du projet d'avenant qu'elle avait signé seule le 25 novembre 2005, qu'elle reconnaissait ne pas avoir été en mesure de régulariser l'acte de vente à la date du 30 septembre 2005, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision en retenant la caducité de la promesse de vente ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société civile immobilière Lavoisier 20 aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Lavoisier 20 à payer à la SCI Les Tamaris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Lavoisier 20 ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la SCI Lavoisier 20


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté SCI LAVOISIER 20 de sa demande de réalisation forcée de la vente et de l'avoir, en conséquence, déboutée de sa demande de remboursement des loyers et de dommages et intérêts ;


Aux motifs propres que « selon acte sous seing privé en date des 31 mars et 1er avril 2005, la SCI LES TAMARIS s'est engagée à vendre aux époux X... qui l'ont accepté, sous conditions suspensives, et avec faculté de substitution, un bien immobilier sis à Marseille, 14ème arrondissement, 20 boulevard Lavoisier, Quartier Les Arnavaux, consistant en un entrepôt élevé d'un simple rez-de-chaussée et comprenant partiellement un entresol à usage de bureaux, moyennant le prix de 2.625.000 € payable comptant lors de la réalisation de la vente fixée au plus tard le 30 juin 2005, date pouvant être prorogée de 15 jours afin de permettre la délivrance des pièces administratives nécessaires ;

Attendu qu'il résulte d'un courrier en date du 27 juin 2005 adressé à Maître Y..., notaire chargé par les parties de recevoir l'acte en participation avec l'office notarial DUBOST-JOURDENEAUD-ROUVIER, notaires associés, que les époux X... se sont substitués la SCI LAVOISIER 20 pour l'acquisition du bien objet de la promesse ;

Attendu qu'à la suite d'une sommation adressée par la venderesse à la SCI LAVOISIER, en date du 5 juillet 2005, aux fins de régularisation de la vente à la date du 21 juillet 2005, un avenant à la promesse synallagmatique de vente a été signé ce même jour, aux termes duquel les parties sont convenues de proroger le délai de signature de l'acte authentique au 30 septembre 2005, la SCI LAVOISIER 20 déclarant renoncer au bénéfice de toutes les conditions suspensives contenues audit acte ;

Attendu que, dans le cadre de la présente instance, la SCI LAVOISIER 20 demande que soit constaté le caractère parfait de la vente et le paiement du prix au 3 octobre 2005, date prévue pour la réitération de la vente en application de l'avenant du 21 juillet 2005, mais également en vertu d'un second avenant prévoyant une réitération de la vente au 10 janvier 2006 ;

Attendu toutefois que le second avenant invoqué par l'appelante en date du 25 novembre 2005 fixant la date de réitération de la vente au 10 janvier 2006 n'a pas été signé par la SCI LES TAMARIS ; que l'échange des correspondances entre les notaires respectifs des parties postérieurement au 30 septembre 2005 n'est pas suffisant pour établir un tel accord de la venderesse pour proroger le délai de réitération au delà de cette date, dès lors que même après la date du «projet» d'avenant du 25 novembre 2005, non signé par l'une des parties, des pourparlers ont continué encore pendant le mois de décembre 2005, ce qui démontre que la date du 10 janvier 2006 n'avait pas été arrêtée par ce second avenant ; que d'ailleurs dans son courrier en date du 9 janvier 2006 adressé à son confrère, Maître Z..., notaire de l'acquéreur, indique bien que la date du 10 janvier 2006 concernait un simple rendez-vous de «mise au point» du dossier, et non pas une signature d'un acte réitératif de vente, dont les conditions étaient toujours remises en question à cette date ; que dans ces conditions, il ne saurait être fait grief par l'appelant à l'acquéreur de ne pas avoir accepté de signer l'acte de vente à cette date, ainsi qu'il ressort du procès-verbal de carence du 13 janvier 2006, duquel il ressort que la SCI LES TAMARIS n'avait jamais entendu poursuivre les pourparlers postérieurement au 30 septembre 2005, qui n'ont concerné que des tentatives d'arrangements entre notaires qu'elle n'avait jamais entendu accepter ;

Attendu qu'au 30 septembre 2005, seule date de prorogation fixée contradictoirement par les parties, il ressort des déclarations mêmes de l'appelante dans le cadre du projet d'avenant qu'elle a signé seule le 25 novembre 2005, qu'elle reconnaissait ne pas avoir été en mesure de régulariser l'acte de vente à cette date et avoir ainsi perdu définitivement la somme de 262.500 € versée à la SCI LES TAMARIS à titre de clause pénale forfaitaire le jour de la signature de la promesse synallagmatique de vente, renonçant à contester la caducité de cet acte ; que dans ces conditions c'est à juste titre que le premier juge a débouté la SCI LAVOISIER 20 de sa demande de réalisation forcée de la vente en raison de la caducité de la promesse de vente des 31 mars et 1er avril 2005, ainsi que de ses demandes de remboursement de loyers pour la période pendant laquelle elle n'aurait pu jouir du bien immobilier qui en était l'objet, et de paiement de dommages et intérêts» (arrêt attaqué, p. 3 et 4) ;


Et aux motifs adoptés du jugement entrepris que «force est de constater que l'avenant daté du 25 novembre 2005 prévoyant notamment la prorogation du délai de réitération de la vente au 10 janvier 2006 n'a pas été signé par la SCI LES TAMARIS et ne peut donc lier les parties, lesquelles demeurent tenues par l'acte initial des 31 mars et 1er avril 2005 et par l'avenant du 21 juillet 2005 ; Que par ailleurs, s'il résulte des pièces produites et notamment des correspondances échangées que les parties ont, par l'intermédiaire de leurs notaires respectifs (Maître A..., notaire du vendeur et Maître Y..., notaire de l'acquéreur), et postérieurement au 30 septembre 2005 et au 3 octobre 2005, persisté dans leurs discussions quant à l'éventualité d'une nouvelle prorogation conventionnelle du délai prévu, il n'est cependant pas établi qu'un accord a pu être trouvé, l'avenant sur lequel il est indiqué « projet » n'ayant pas été signé par la SCI LES TAMARIS (venderesse) et les parties ayant poursuivi leurs discussions par la suite, comme cela résulte des courriers échangés par leurs notaires respectifs dans le courant du mois de décembre 2005 ;

Qu'en ce qui concerne la date du 10 janvier 2006, si en effet, celle-ci a pu être évoquée par chacun des notaires, et atteste de la poursuite des pourparlers, aucune pièce ne permet cependant d'établir qu'elle a pu être fixée contradictoirement par les parties pour aboutir à la réitération de la vente à cette date, les correspondances des notaires versées aux débats faisant état de «rendez-vous de mise au point du dossier», mais ne permettant pas d'établir l'accord certain du vendeur pour une signature de la vente à cette date, comme cela résulte en outre de ses déclarations au sein de du procès-verbal de difficultés établi en date du 13 janvier 2006 ;

Qu'en conséquence, il appartient à la SCI requérante de prouver que la vente était parfaite au 30 septembre 2005, date impérative prévue par l'avenant du 21 juillet 2005 pour la réitération de l'acte, sous peine de caducité du compromis de vente, et qu'elle n'a pu être réitérée à cette date par la seule faute du vendeur ;

Qu'or il apparaît qu'après que plusieurs courriers ont été adressés par Maître A... à Maître Y... afin d'obtenir une date de signature avant le 30 septembre 2005 (notamment en date des 13 et 23 septembre 2005), le rendez-vous de signature a finalement été proposé par Maître Y..., notaire de l'acquéreur, selon télécopie du 29 septembre 2005, pour le 3 octobre 2005 (et non le 30 septembre 2005) ;

Que, dans ces conditions, au regard de la rédaction dénuée d'ambiguïté de la clause prévue au sein de l'avenant du 21 juillet 2005, précisant qu'à défaut de régularisation de la vente au 30 septembre 2005, le compromis initial est alors caduc, dès lors qu'aucune signature n'est intervenue à cette date et qu'au 3 octobre 2005 il a par ailleurs été constaté la carence de la société venderesse, il convient en conséquence de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties les 31 mars et 1er avril 2005, et ce sans qu'il soit même besoin de déterminer si Maître Y... était, à la date du 30 septembre, en possession tant de l'ensemble des documents nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente (élément contesté par les parties) que des fonds correspondant au prix de vente ; Qu'il ne peut donc être fait droit à la demande formée par la SCI LAVOISIER 20 tendant à voir ordonner la vente forcée du bien dont s'agit ; Qu'elle doit par conséquent également être déboutée de la demande de remboursement des loyers ainsi que de l'ensemble de ses autres demandes» (jugement entrepris, p. 5 et 6) ;


1) Alors que les parties peuvent convenir d'une prorogation du délai de réitération ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les parties n'avaient pas, d'un commun accord, prorogé le délai de signature de l'acte authentique au 3 octobre 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;


2) Alors, en toute hypothèse, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la venderesse invoquait de bonne foi la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article article 1134 alinéa 3 du code civil."



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