Le blog de Maitre HELWASER

Un franchisé doit-il accepter que son franchiseur soit le bailleur ?

Les vicissitudes de la vie commerciale peuvent-elles interférer sur le droit de la propriété commerciale ?

Il est reconnu au locataire commerçant une propriété commerciale, à savoir, qu'à l'issue de son bail commercial de 9 ou 12 ans, il a le droit au renouvellement, sauf indemnité d'éviction que doit lui verser le bailleur.

Mais lorsque le bailleur est le franchiseur, le contrat de franchise peut-il interférer dans les relations, bailleur-locataire ?.

Un exemple récent est donné par la jurisprudence (Cass Civ 3° 30 juin 2010) :

Un contrat de franchise est résilié par le bailleur. L'ancien franchisé avait conclu un bail avec une clause d'enseigne, à savoir, qu'il avait l'obligation d'exploitation dans les lieux loués, une activité de vente de parfums et cosmétiques sous l'enseigne du bailleur franchiseur.

Le contrat de franchise ayant été résilié, le locataire, théoriquement, ne pouvait continuer à exercer l'activité de ventes et parfums, puisqu'il n'était plus autorisé à l'exploiter sous l'enseigne du franchiseur.

Cet ex-franchisé a eu la mauvaise idée de demander la résiliation du bail au franchiseur, car la clause de destination exclusive le privait de la possibilité de céder son bail.

Les Juges du fond comme ceux de la Cour de Cassation rejettent cette demande en indiquant « quels qu'aient été les liens d'interdépendance entre les deux contrats, la décision du franchiseur de mettre fin au contrat de franchise n'était pas assimilable à un congé ou à une résiliation du bail du fait du bailleur et ne caractérisait pas de sa part, un manquement à ses obligations ou une faute propre à justifier la résiliation du bail à ses torts ».

En effet, le bailleur avait laissé le locataire dans les lieux sans lui donner de congé, n'avait pas commis de faute en respectant ses obligations légales et contractuelles. Par conséquent, il n'y avait pas lieu de procéder à la résiliation du bail aux torts du franchiseur-bailleur.

En réalité, le locataire aurait dû demander la nullité de la clause d'enseigne.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 12 juillet 2000 avait annulé la clause du bail imposant au locataire d'exercer son activité sous une enseigne précise car elle ne lui permettait pas de faire valoir son droit à déspécialisation partielle ou totale.

Il convient de rappeler que l'article L 145-47 du Code de Commerce, selon lequel :

Le locataire peut être autorisé à adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (c'est la déspécialisation partielle) ou même exercer des activités différentes, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités d'organisation rationnelles de la distribution (c'est la déspécialisation plénière énoncée à l'article L 145-48 du Code de Commerce).

Ces règles d'ordre public, rendent nulles les clauses d'un bail commercial tendant à interdire au locataire de procéder à une déspécialisation du bail.

Ainsi, le franchisé-locataire aurait été mieux inspiré à demander une déspécialisation en invoquant la nullité de clause d'enseigne, plutôt qu'une résiliation du bail.

HELENE HELWASER

AVOCAT A LA COUR

MEMBRE DU COLLEGE DES EXPERTS DE LA FFF