locataire (6)
Non, le décès du Bailleur n'a pas d'incidence sur la vie du bail d'habitation.
Le bail va donc se poursuivre normalement jusqu'à son échéance.
A ce moment là, le où les héritiers pourront donner un congé par lettre recommandée, six mois au moins avant l'échéance.
Le congé devra être motivé.
Le logement ne peut être repris par le propriétaire que :
s'il veut en faire sa résidence principale ou celle de l'un de ses proches parents.
s'il veut vendre le logement
s'il peut invoquer un motif légitime et sérieux.
Les tribunaux ne retiennent le motif légitime et sérieux que dans des cas rares, par exemple si le locataire ne paye pas régulièrement son loyer ou bien s'il provoque des troubles de voisinage.
En cas de vente, le locataire est prioritaire à l'achat sauf si le propriétaire vend le logement à un membre de sa famille qui devra alors l'occuper pendant deux ans.
Si le locataire a plus de 70 ans, et si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le smic, il faudra lui proposer un relogement correspondant à ses ressources et à ses besoins.
Dans une copropriété, il faut vérifier le contenu du règlement de copropriété qui peut prévoir par exemple qu'aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses, qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble.
En pareil cas, le syndic ou bien d'autres copropriétaires pourrait demander le retrait des canisses. Il serait possible de soumettre la question lors de la prochaine assemblée générale de la copropriété en adressant au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception.
Au delà de simples canisses, certains réalisent de véritables aménagements sur leur balcon. Il est prudent de vérifier au préalable, outre le règlement de copropriété, les règles d'urbanisme applicables. Pour cela, il faut se renseigner à la mairie.
Rappelons enfin que fermer un balcon de manière permanente nécessite une autorisation car une surface supplémentaire est ainsi créée et l'aspect extérieur de la construction est modifié. Il faudrait alors faire une déclaration de travaux auprès des services de l'urbanisme.
Encore faudrait-il savoir de quel animal il s'agit. La liste des animaux domestiques a été établie par un arrêté du ministre de l'agriculture en date du 11 aout 2006. Elle comporte un très grand nombre d'animaux qui vont du poisson rouge à la perruche mais aussi du furet au dromadaire en passant par le ver à soie.
Le bailleur ne peut interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal "familier".
Cette détention est subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.
Il est possible d'interdire la détention d'un chien de première catégorie. (chien d'attaque).
Le bailleur peut saisir le maire en cas de dangerosité d'un chien résidant dans un des logements dont il est propriétaire.
Aujourd'hui la notion d'animal "familier" prête à discussion puisque bien des animaux domestiques ne sont pas des animaux de compagnie et parce que sont apparus de nouveaux animaux de compagnie qui n'ont rien de domestique.
Rappelons qu'un particulier ne peut pas détenir librement certains animaux relevant d'espèces protégées, menacées, dangereuse, fragile en captivité ou pouvant porter atteinte à l'environnement.
Pour certaines espèces, une autorisation de détention préalable peut être obtenue. Pour d'autres, comme certains singes par exemple, seul les éleveurs ayant obtenu un certificat d'aptitude et une autorisation pourront les détenir.
Oui, l'assurance contre les risques locatifs est obligatoire pour le locataire d'un local non meublé. Le bail peut être résilié de plein droit si cette obligation n'est pas respectée.
Le locataire a le libre choix de la compagnie d'assurance qui ne peut pas lui être imposé par le propriétaire. Il doit justifier chaque année la souscription de cette assurance si le bailleur le demande.
Les "risques locatifs" sont les risques dont le locataire doit répondre, c'est à dire des dégradations et des pertes que pourraient subir le logement pendant la durée du bail : dégât des eaux, incendie, explosions etc.
Les compagnies proposent généralement des contrats "multi risques" qui englobent ces risques mais aussi une assurance "responsabilité civile" qu'il est sage de souscrire même si elle n'est pas obligatoire de même qu'une garantie protection juridique.
En cas de sinistre, il faut faire une déclaration par lettre recommandée avec avis de réception dans le délai prévu qui est généralement de cinq jours mais réduit à deux jours en cas de vol. A défaut de déclaration dans le délai, l'assureur peut refuser la garantie.
Il aurait été préférable de ne pas attendre si longtemps. Dès le premier loyer impayé, il faut se rapprocher du locataire et rechercher une solution amiable.
Un plan d'apurement de la dette peut alors être mis en place.
A défaut d'accord amiable, la procédure doit être engagée sans perdre de temps.
La plupart des baux d'habitation contiennent une clause résolutoire à défaut de paiement du loyer. Pour la mettre en oeuvre, il faut faire délivrer par huissier un commandement de payer. Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois pour régler sa dette. S'il y a une caution, l'huissier doit lui signifier le commandement dans les 15 jours.
Pour faire constater la résiliation du bail, il faut saisir le juge. L'audience ne peut se tenir moins de deux mois suivant la notification de la procédure au préfet qui saisit les services sociaux pour réaliser une enquête financière et sociale.
A ce stade, le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire s'il apparait en situation de régler sa dette. Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus. Si toutefois le juge constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion, il faut alors faire délivrer un commandement d'avoir à libérer les lieux.
Si l'occupant refuse de quitter les lieux, c'est le préfet qui autorisera la réquisition de la force publique. Aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant l'hiver du 1er novembre au 15 mars. En cas de refus du préfet, l'Etat peut être amené à indemniser le propriétaire.
Enfin, il peut être utile de mettre en place rapidement des mesures conservatoires comme une saisie des meubles garnissant le logement ou bien une saisie sur le compte bancaire du débiteur.
L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.
Ce document permet au locataire d'attester qu'il paye régulièrement le loyer et d'en justifier par exemple, auprès de la Caisse d'Allocation Familiale.
Il faut donc demander au propriétaire ou à son mandataire (agence) d'établir les quittances de loyer. Une fois la demande faite par le locataire, le propriétaire est obligé de les faire parvenir au locataire car la loi est d'ordre public .
Est réputée non écrite toute clause du bail qui ferait supporter au locataire des frais d'expédition. Le propriétaire ne peut donc pas demander le remboursement de frais postaux.
Mais il n'est pas obligé d'envoyer la quittance par la poste. Il peut aussi la déposer lui même ou l'adresser par un autre moyen tel que par courrier électronique.
La quittance doit comporter le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges. Le locataire n'a droit à la quittance que s'il a payé la totalité du loyer et des charges. S'il n'effectue qu'un paiement partiel, il ne pourra exiger qu'un simple reçu.