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Avocat mandataire en transactions immobilières

  • Par gilles.huvelin le
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Moins d'une année après l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions du règlement intérieur du barreau de Paris permettant aux avocats parisiens d'exercer cette activité, Mme Chantal Meininger-Bothorel a fait un point sur la responsabilité que peut encourir l'avocat mandataire en transactions immobilières.


Alors que la loi Hoguet du 2 janvier 1970 avait expressément dispensé les avocats de remplir les conditions nécessaires à l'activité d'agent immobilier, il a fallu quarante ans pour accepter l'idée que cette activité d'entremise, initialement analysée comme commerciale par nature, n'était pas incompatible avec la profession d'avocat.


En sa séance du 30 juin 2009, le conseil de l'Ordre a donc voté la création d'un article P. 6.2.0.4 dans le règlement intérieur du barreau de Paris pour ajouter l'activité de mandataire en transactions immobilières aux missions de l'avocat parisien.


La France n'est pas la première à avoir permis à ses avocats d'exercer cette activité.


Certes, quelques pays tels que l'Allemagne et le Portugal prévoient encore un monopole réservé aux agents immobiliers, mais en Belgique, au Danemark, en Espagne ou encore aux Pays-Bas, cette activité est, parfois depuis plus de dix ans, accessible à d'autres professions et notamment aux avocats. Il en est naturellement de même dans les pays de la Common Law, où les solicitors ont une activité bien plus large que les avocats français, ou aux États-Unis, puisque dans la majorité des états, l'avocat est autorisé à exercer l'activité d'entremise immobilière sans avoir de licence d'agent immobilier.

En marge de ces nouvelles dispositions du règlement intérieur du barreau de Paris, le Conseil avait souhaité poser des règles claires et avait donc adopté l'annexe 15 du RIBP relative à la négociation des biens immobiliers à vendre ou à louer, et notamment les principes suivants :


- l'avocat qui souhaite exercer une telle activité doit en faire la déclaration auprès de l'Ordre ;


- cette activité ne peut être qu'accessoire à l'activité classique de l'avocat, de sorte qu'elle ne peut s'exercer que dans la perspective de la rédaction d'un contrat ;


- le prix de la vente et toutes autres sommes doivent transiter par la Carpa ;


- l'existence d'un mandat écrit, limité à une durée raisonnable, faisant mention du mode de calcul des honoraires est indispensable ;


- en toutes circonstances, l'avocat doit respecter les règles du conflit d'intérêts et nos principes essentiels.

Sur la base de ces textes, la responsabilité que peut encourir l'avocat lorsqu'il exerce l'activité de mandataire en transactions immobilières est multiple. Il s'agit tout d'abord de sa responsabilité civile de droit commun, qu'elle soit contractuelle ou délictuelle : ainsi, aux termes de son mandat, l'avocat est-il contractuellement responsable à l'égard de son client. Il doit en outre à ce dernier un accompagnement matériel : réalisation d'un audit juridique ou technique du bien, organisation de visites, recherche de crédits, etc. L'avocat doit également une sécurité juridique distincte de celle due en matière de rédaction d'actes puisqu'il a ici une double obligation d'information et de contrôle :


- d'information, tout d'abord, puisque pèse sur lui une présomption irréfragable de connaissance de l'information. L'avocat a donc le devoir de se renseigner pour informer ensuite son client, par exemple, du fait qu'un terrain n'est pas constructible ou qu'il doit supporter telle ou telle servitude ;


- son obligation de contrôle est également plus large puisqu'il devra vérifier la capacité, le consentement et le pouvoir des parties, ainsi que la conformité du bien avec sa désignation, l'existence éventuelle d'une interdiction préfectorale ou la solvabilité de l'acquéreur, etc.


Sur le plan disciplinaire aussi, l'avocat expose sa responsabilité, par exemple, pour violation de son secret professionnel auquel il reste évidemment tenu, pour violation des règles de conflits d'intérêts, de celles du non respect des obligations de loyauté ou encore parce qu'il aura fait acte de démarchage, ce qui lui reste interdit.

Cette activité est assurée par notre police responsabilité civile professionnelle, dans la limite de 3 850 000 euros par assuré et par sinistre.


Sur le plan fiscal, la direction générale des finances publiques a confirmé au bâtonnier, par une lettre du 17 mars 2010, que les activités de mandataire en transactions immobilières exercées par un avocat seront imposables « sous une cote unique » au titre des bénéfices non commerciaux.


Reste au Conseil de l'ordre à trancher une dernière question : qui doit régler les honoraires de l'avocat mandataire en transactions immobilières ?


En l'état, l'avocat ne peut percevoir d'honoraires que de son client. Or, il est d'usage, en matière de transactions immobilières, de prévoir que l'acquéreur règlera la commission de l'agent immobilier.


1 commentaire

agent immobilier

  • Par pierre le

La commission peut être à la charge du vendeur également.

C'est un choix au départ


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