Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

L'article 1622 du code civil relatif à l'action en diminution de prix est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le point de départ du délai d'un an est la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Le droit commun de la vente s'applique de manière résiduelle aux ventes d'immeubles à construire lorsqu'il ne contrarie aucune règle de droit spécial. Néanmoins, certaines de ses dispositions semblent inadaptées. C'est le cas pour l'action ouverte au vendeur en cas de défaut de contenance du bien vendu.

L'article 1622 du code civil prévoit que l'action en diminution du prix ou en résiliation du contrat doit être intentée dans un délai d'un an à compter du jour de la formation du contrat, à peine de déchéance. Ce point de départ est très défavorable à l'acquéreur d'un immeuble à construire, dès lors qu'il peut s'écouler plus d'un an entre la signature de l'acte et la livraison du lot.

Or, ce n'est qu'à cette dernière date que l'acquéreur peut découvrir une éventuelle différence de surface entre la chose promise et la chose livrée. Ce constat a conduit la doctrine à s'interroger sur l'applicabilité des articles 1617 et suivants du code civil aux contrats de vente d'immeuble à construire.

La Cour de cassation s'est prononcée en faveur du principe de l'application de l'article 1622 du code civil à la VEFA. Cependant, pour pallier cette difficulté, elle précise que le délai préfix d'un an court à compter de la livraison (V. Civ. 3e, 24 nov. 1999, Bull. civ. III, n° 225).

En l'espèce, un vendeur avait été condamné à restituer aux acquéreurs une partie du prix au titre d'une différence de superficie sur le fondement de l'article 1622 du code civil. Le moyen critiquait l'arrêt d'appel pour avoir, en méconnaissance de la lettre de ce texte, fixé le point de départ de la prescription annale non pas au jour de la conclusion de l'acte de vente mais au jour de la livraison.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi en rappelant, d'une part, que l'article 1622 du code civil est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et, d'autre part, que le point de départ du délai préfix d'un an est la date de la livraison, la vérification de la superficie de l'immeuble ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Enfin, il faut noter que le vendeur condamné à restituer une partie du prix ne dispose pas de recours contre le locateur d'ouvrage responsable de l'erreur sur la superficie. La Cour de cassation estime que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même un préjudice indemnisable permettant une action en garantie (V. Civ. 3e, 8 nov. 2006, Bull. civ. III, no 222).

Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 11 janvier 2012 n° 10-22924

L'action en diminution de prix pour garantie de superficie est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et le point de départ du délai préfix d'un an était la date de la livraison du bien.

En l'espèce, des époux ont souscrit une vente en état futur d'achèvement, par acte authentique en 2005, portant sur un appartement d'une surface habitable de 66,10 m2, dont la livraison était fixée au 2e trimestre 2005.

Se plaignant de la non-conformité de l'appartement aux dispositions contractuelles prévoyant deux branchements d'eau dans la cuisine, de sa livraison tardive et d'une superficie réelle de 62 m2, les époux ont assigné la société venderesse en réparation de leurs préjudices et réduction du prix de vente.

La Cour d'appel de Bordeaux, par un arrêt du 10 juin 2010, a donné raison aux acheteurs. La Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir retenu que l'art. 1622 du Code civil relatif à l'action en diminution du prix était applicable à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et que le point de départ du délai préfix d'un an était la date de livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Cette décision mérite approbation.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 janvier 2012 n° 10-22924

L'acquéreur d'un immeuble qui ne posséde aucune décision judiciaire contre la société civile de construction-vente qui a construit celui-ci, ne peut imméditament exercer de recours contre les associés, qui est alors considéré comme prématuré.

Une société a acquis, en l'état futur d'achèvement, d'une société civile de construction-vente (SCCV), un immeuble de bureaux.

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) contenait une garantie locative d'un an pour le cas où l'immeuble ne serait pas intégralement loué au jour de la livraison. À l'évidence, l'objectif n'a pas été atteint. De telle sorte que, après mise en demeure de la SCCV de lui payer certaines sommes en l'absence de locataire, l'acquéreur de l'immeuble a assigné les associés de celle-ci en paiement de sa créance. Le demandeur est débouté à tous les stades de la procédure.

En effet, concernant la SCCV, l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que « les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux ».

Toutefois, il ajoute que les créanciers sociaux « ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse ».

Pourtant, une mise en demeure infructueuse de la société ne suffit pas, contrairement à ce que la lettre du texte affirme. La jurisprudence ajoute à celle-ci une condition qui ne figure pas dans la loi : l'action contre les associés requiert un titre préalable contre la société (Civ. 3e, 2 déc. 1980, Bull. civ. III, n° 186).

D'après nous, et selon une partie de la doctrine, cette condition ajoute à la loi et rend encore plus complexe le recouvrement de créance et ne favorise pas une bonne administration de la justice.

Néanmoins, cette condition supplémentaire est confirmée par le présent arrêt qui juge que la poursuite, par l'acquéreur sans titre des associés de SCCV est prématurée.

Toutefois, la notion de titre est interprétée largement ; ainsi, l'ordonnance de référé condamnant la société à payer une somme d'argent est considéré comme tel (Civ. 3e, 17 févr. 1988, Bull. civ. III, n° 37). Il en est de même du jugement admettant à titre provisionnel la créance au passif de la société ayant fait l'objet d'une procédure collective (Civ. 3e, 24 oct. 1990, Bull. civ. III, n° 198). En revanche, nous apprend l'arrêt commenté, la qualification de titre est refusée au jugement de condamnation de la société, confirmé en appel. Un tel jugement ne vaut pas régularisation de l'action en paiement intentée irrégulièrement contre les associés.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 novembre 2011 n° 10-23951

Le désordre non apparent qui rend l'ouvrage impropre à sa destination entre dans le champ de la garantie décennale dont est tenu le vendeur d'immeuble à construire. Il en va de même à l'égard de désordres réservés mais dont l'ampleur n'était pas connue lors de la prise de possession de l'ouvrage.

L'arrêt soumis permet à la Cour de cassation de mettre un peu d'ordre dans le panel d'actions offert au maître de l'ouvrage insatisfait, entre le droit commun de la responsabilité contractuelle, le droit spécial de la construction et le droit « très » spécial de la vente d'immeuble à construire.

Champ d'application de la garantie décennale

Le maître d'ouvrage se plaignait de désordres affectant diverses menuiseries de l'ouvrage. L'assemblage des pièces litigieuses ne permettait pas d'assurer l'étanchéité de l'ouvrage, rendu ainsi impropre à sa destination. La mise en oeuvre de la garantie décennale du vendeur d'immeuble à construire apparaît alors légitime. Toutefois, le vendeur arguait à cette encontre des réserves faites par les acquéreurs dans le procès-verbal de réception, la Cour de cassation les juge inopérantes. En effet, les vices affectant les menuiseries étaient mentionnés sur le procès-verbal de réception. En revanche, le désordre à caractère décennal, causé par ces malfaçons - le défaut d'étanchéité - n'était pas apparent lors de la réception de l'ouvrage.

Il en va de même à propos des désordres afférents à la ventilation mécanique. Leur bruit avait été mentionné dans l'acte de réception mais le désordre s'était révélé dans toute son ampleur plus tard, en ce sens où l'installation véhiculait dans l'ouvrage des odeurs provenant d'autres appartements.

Sur ces deux points, la jurisprudence reste constante : il n'y avait pas lieu d'appliquer la garantie de parfait achèvement (mise en oeuvre pour les vices apparents réservés - pour une application, V. Civ. 3e, 11 févr. 1998, Bull. civ. III, n° 29), mais bien de mettre en jeu la garantie décennale du vendeur réputé constructeur. La Cour de cassation avait d'ailleurs déjà eu l'occasion de juger que les désordres constatés lors de la réception qui se sont révélés dans leur gravité postérieurement, entrent dans le champ d'application de la garantie décennale (V. Civ. 3e, 24 févr. 2009 - application à un vice « apparent » non réservé -, Constr.-Urb. 2009. 65, obs. Pagès-de Varenne ; 18 déc. 2001, RDI 2002. 150, obs. P. Malinvaud ; 28 févr. 1996, RDI 1996. 217, obs. P. Malinvaud et B. Boubli ).

Concours d'actions entre droit commun et droit spécial de la responsabilité

La troisième chambre civile vise les articles 1147, 1642-1 et 1648 du code civil pour écarter l'action en responsabilité du vendeur sur le fondement de la non-conformité à ses obligations contractuelles. Il s'agissait en l'espèce de brûlures sur le revêtement de sol, de rayures de miroir, de surplus de colle sur les vitrages. Cette position s'inscrit dans la distinction classique qu'il convient de faire entre le défaut de conformité au regard du contrat et les vices de construction (Civ. 3e, 2 mars 2005, Bull. civ. III, n° 50 ; RDI 2006. 304, obs. O. Tournafond ; 31 mars 1999, n° 97-18.019).

Qualification des échanges entre le maître de l'ouvrage et le vendeur afin d'effectuer quelques reprises

La Cour de cassation refuse de qualifier en l'espèce les échanges qui ont eu lieu entre les parties pour remplacer plusieurs lames de lambris dans l'appartement de « protocole transactionnel ». Cela se justifie par le fait qu'au-delà de l'accord de principe, les parties ne s'étaient pas entendues sur deux des éléments essentiels à la formation d'une transaction, à savoir : la nature des réparations à effectuer - en réalité la pose défectueuse du lambris ne nécessitait pas la reprise de quelques lames mais devait être reprise dans tout l'appartement - et le montant des réparations. Par ailleurs, sur ce point, à l'instar du désordre affectant la ventilation, les magistrats ne font produire aucun effet au caractère en partie apparent (constaté sur quelques planches) du désordre qui s'est révélé dans son ampleur - généralisé à l'ensemble de l'ouvrage - après réception.

Eléments de l'ouvrage figurant sur les plans mais non satisfaits par le vendeur

La question qui se posait était celle de savoir si le maître de l'ouvrage pouvait se retourner contre le vendeur au titre de l'absence de claustras qui apparaissaient pourtant sur les plans de l'ouvrage. La cour d'appel de Chambéry avait accueilli la demande de l'accédant, malgré l'absence de mention dans le descriptif de vente, au vu du fait que les claustras figuraient sur les plans et que cela correspondait par ailleurs aux usages habituels. La Cour de cassation apporte sa censure sur ce raisonnement, faute pour les magistrats du fond d'avoir examiné la prétention du vendeur selon laquelle le maître d'ouvrage avait accepté dans l'état des lieux l'absence de claustra. Cette violation d'un principe de procédure civile ne peut nous permettre de conclure quant à la position de la Cour régulatrice sur le fond du problème, mais peut laisser à penser que l'acceptation de l'état des lieux vaudrait ratification.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 21 septembre 2011 n° 09-69933

Une clause de non-garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne pouvant faire obstacle à l'action directe de l'acquéreur final contre le vendeur originaire, il n'est pas nécessaire de procéder à une recherche relative à l'existence d'une clause de substitution d'action au profit de l'acquéreur final.

Cette décision qui vient rappeler la limite de l'effet relatif des conventions est une parfaite illustration qui permet de rappeler que la responsabilité du premier vendeur est engagée vis à vis des acquéreurs successifs et surtout en amtière de VEFA.

En l'espèce, la Cour de cassation s'est interrogée sur la portée d'une clause de non-garantie à l'égard de l'exercice de l'action directe. Précisons que tous les contractants étaient des professionnels, ce qui permet d'écarter la question de la validité de la clause exorbitante du droit commun.

La jurisprudence avait déjà établi qu'une telle clause stipulée au bénéfice d'un vendeur intermédiaire ne faisait pas obstacle à l'exercice d'une action directe par l'acquéreur final, à l'égard du vendeur originaire (Civ. 3e, 16 nov. 2005, Bull. civ. III, n° 222).

Dans cette dernière décisions, la Cour de Cassation avait en outre précisé que ce raisonnement s'appliquait dès lors qu'aucune clause identique n'avait été insérée au profit du premier vendeur. Dans le même sens, appliqué à la VEFA, l'arrêt soumis vient énoncer qu'il n'est pas nécessaire pour agir contre le vendeur originaire, que l'acquéreur final soit titulaire d'une clause de substitution d'action.

Malgré l'absence de texte organisant cette action en matière de vente, la jurisprudence continue à l'étendre aux chaînes de contrats de ventes immobilières spéciales. Le critère déterminant reste celui de l'existence d'un transfert de propriété d'un bien, pour fonder l'action directe en garantie à l'égard du vendeur originaire.

Pour prolonger cette décision, il en ressort que, malgré sa dénomination, l'action directe est davantage un droit qu'une action. Le vendeur-constructeur originaire reste débiteur de ses garanties (spéciales et de droit commun), malgré l'existence d'une chaîne de contrats. Cela rejoint par ailleurs les logiques de la transmission des actions en matière de vente et des garanties spécifiques des constructeurs.

La seule considération qui vaille en matière de clauses élusives ou limitatives de garantie est donc circonscrite au premier contrat de VEFA de la chaîne. Les aménagements contractuels successifs des vendeurs intermédiaires ne sont d'aucun effet sur les droits de l'acquéreur final.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22 juin 2011 n° 08-21804

En vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Avant le décret du 27 septembre 2010 (JO du 29.9.10), la constatation de l'achèvement mettant fin aux obligations du garant se faisait de la façon suivante (CCH : R. 261-24) :

Le décret du 27 septembre 2010 a prévu que l'achèvement résulte de la seule constatation faite par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme.

Cette nouvelle rédaction de l'article R. 261-24 du Code de la construction (CCH) impliquait que l'achèvement ne puisse plus être constaté par déclaration certifiée par un homme de l'art.

Alerté par les professionnels du secteur sur les conséquences d'une rédaction aussi restrictive, le gouvernement a pris un décret rectificatif. Il s'agit du décret du 19 mai 2011 qui modifie à nouveau l'article R. 261-24 du CCH.

Tout d'abord, ce texte précise que l'achèvement peut résulter :

terme (CCH : R. 261-2),

lui-même la maîtrise d'œuvre la constatation de l'achèvement est obligatoirement faite par un organisme de

contrôle indépendant (CCH : R. 261-18-1 al. 12).

Ensuite le texte précise expressément que pour apprécier la fin de la garantie d'achèvement, il convient de se référer à la définition de l'achèvement prévue pour l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement (CCH : R. 261-1) : « l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ».

Est ainsi entérinée la jurisprudence rendue avant le décret du 27 septembre 2010 (donc sous l'ancienne rédaction de l'article R. 261-24 du CCH), selon laquelle le garant est libéré si l'achèvement ainsi défini est constaté judiciairement, même en l'absence de déclaration d'achèvement certifiée par un homme de l'art ou de constatation par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme (Cass. Civ III : 14.4.10 n° 09-65475).

Les dispositions du décret du 19 mai 2011 s'appliquent aux constats de VEFA en cours au 21 mai 2011.

La réception des travaux résultant de l'acte passé entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs, la participation des acquéreurs à cette réception n'a aucun effet juridique.

En pratique, le contrat de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement est souvent concomitant aux contrats de louage d'ouvrage nécessaires à l'édification de l'immeuble vendu, et la livraison à l'acquéreur suit de peu la réception. Bien que l'acquéreur acquière la propriété au fur et à mesure de l'exécution des travaux, le vendeur conserve la qualité de maître d'ouvrage jusqu'à la réception (V. art. 1601-3 c. civ.). Cela signifie que jusqu'à cette date, l'acquéreur n'intervient pas dans les opérations de construction. Ainsi, il ne peut être autorisé à réaliser des travaux préconisés par les experts suite à ses réserves, même s'il est entré en possession des lieux avant la réception (Civ. 3e, 22 nov. 1989, RDI 1990. 500, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin ). Par ailleurs, l'acquéreur reste un tiers à la réception, même si cet acte constitue le point de départ de délais de prescription pour les garanties légales des vendeurs d'immeuble à construire. La Cour de cassation en déduit justement que « la réception des travaux au sens de l'article 1642-1 du code civil résulte de l'acte passé entre le maître d'ouvrage et les constructeurs, et ne concerne pas les rapports entre le vendeur et les acquéreurs » (Civ. 3e, 18 juin 2003, RDI 2003. 346, obs. B. Boubli).

Par conséquent, le contenu du procès-verbal de réception n'est pas opposable aux acquéreurs, lesquels peuvent agir contre le vendeur pour des non-conformités apparentes qu'il n'a pas réservées. La réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles (V. Civ. 3e, 4 juin 2009, D. 2009. AJ 1611 ; RDI 2009. 474, obs. O. Tournafond ; Civ. 3e, 8 sept. 2010, RDI 2010. 559, obs. O. Tournafond). Peu importe que les défauts de conformité soient apparents ou non lors de la réception (V. Civ. 3e, 3 déc. 1997, RDI 1998. 270, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin).

Ce principe s'applique également lorsque les acquéreurs ont assisté aux opérations de réception. Leur présence est dépourvue de toute valeur juridique. Tout au plus joue-t-elle « un rôle psychologique » (Malinvaud, Jestaz, Jourdain et Tournafond, Droit de la promotion immobilière, 8e éd., Dalloz, 2009, spéc. n° 342).

Par deux arrêts successifs concernant la même affaire, la Cour de cassation vient de préciser qu'il est aussi indifférent que les acquéreurs aient signé le procès-verbal de réception (Civ. 3e, 8 sept. 2010, préc.).

En l'espèce, une société civile immobilière avait fait édifier et vendu en l'état futur d'achèvement un ensemble de cinq bâtiments placés ensuite sous le statut de la copropriété. Outre des malfaçons dont l'extension a nécessité trois expertises successives, les acquéreurs représentés par le syndicat de copropriété entendaient obtenir réparation pour diverses non-conformités. Ils se plaignaient de la position du transformateur et de l'absence de places de stationnement, ce qui représentait une non-conformité. Pour faire échec à cette demande, il leur est opposé que le syndicat de copropriété avait signé le procès-verbal de réception sans formuler de réserves sur ces points.

La cour d'appel en déduit qu'en raison de leur caractère apparent, ces non-conformités étaient réputées avoir été acceptées par les acquéreurs. Il est vrai, qu'aucune forme n'étant prévue pour la livraison, rien n'empêchait a priori qu'elle soit couplée à la réception. Cependant, seul le maître de l'ouvrage a qualité pour réceptionner les travaux. Or, cette qualité appartient à ce stade au vendeur. C'est pourquoi l'arrêt d'appel est censuré par la Cour de cassation qui reprend et complète une formulation déjà énoncée selon laquelle « la réception des travaux au sens de l'article 1642-1 du code civil résulte de l'acte passé entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs et que la participation des acquéreurs à cette réception n'a aucun effet juridique » (huitième moyen).

Cette solution est protectrice pour l'acquéreur, lequel pourrait calquer ses observations sur celles du vendeur et ne pas émettre des réserves que ce dernier, professionnel, ne soulève pas.

Par ailleurs, cette solution respecte les dispositions de l'article 1642-1 du code civil dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi MOLLE (Becqué-Ickowicz, Clair-obscur sur les défauts de conformité apparents dans la vente d'immeuble à construire, RDI 2009. 448). En effet, le régime des non-conformités apparentes a été aligné sur celui des vices apparents. L'article 1642-1 du code civil prévoit désormais que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux ni après l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des défauts de non-conformité. Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009, l'absence de réserves sur des non-conformités lors de la réception ne peut donc plus exonérer le vendeur, à moins que l'acquéreur n'ait pris possession des lieux au moins un mois avant la réception. Cette disposition étant d'ordre public, elle devrait s'appliquer aux contrats en cours.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 novembre 2010, n° 09-70235

La réception des travaux prononcée sans réserve par le vendeur en l'état futur d'achèvement est sans effet sur son obligation de livrer un ouvrage conforme, nonobstant la participation des acquéreurs à cette réception. Il est tenu de la garantie décennale du constructeur et des désordres commis par l'entreprise qui a fait les travaux de réfection.

Situation fréquente, une SCI fait édifier un groupe d'immeubles et procède à une vente par lots en état futur d'achèvement (VEFA). En présence de divers désordres et non-conformités, le syndicat des copropriétaires assigne la société civile immobilière (SCI).

L'arrêt du 8 septembre 2010 répond à plusieurs interrogations dont les plus importantes sont :

1- celle de la portée de la réception dans une configuration particulière puisque les acquéreurs étaient présents lors de cette opération ;

2- celle de savoir si le vendeur en l'état futur d'achèvement peut se départir de la garantie décennale en présence de désordres dont il prétend qu'ils ne lui sont pas imputables.

La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion d'établir que la réception sans réserve par le vendeur en l'état futur d'achèvement est sans effet sur son obligation de livraison d'un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles Civ. 3e, 4 juin 2009, Bull. civ. III, n° 130 ).

En outre, elle précise dans cet arrêt que la participation des acquéreurs aux opérations de réception est également dépourvue d'effets juridiques sur l'obligation du vendeur. Cela s'inscrit dans le prolongement des règles applicables aux ventes d'immeubles à construire, pour les vices et les défauts de conformité apparents - avant réception et avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par les acquéreurs (art. 1642-1 c. civ., repris dans le visa).

Le développement de cette pratique consistant à convoquer le syndic aux opérations de réception n'a aucun effet sur l'obligation du vendeur de livraison conforme aux stipulations contractuelles. L'acquéreur, consommateur immobilier, continue en toute logique à être protégé par le bénéfice de cette garantie spécifique aux ventes d'immeubles à construire - comme à rénover d'ailleurs.

Par ailleurs, la troisième chambre civile revient sur la mise en oeuvre de la garantie décennale mais, cette fois, elle semble mettre à mal les premières avancées prétoriennes sur le terrain de l'imputabilité à l'endroit de la responsabilité des constructeurs.

En effet, l'immeuble livré par le vendeur avait fait l'objet de travaux de réfection par une entreprise, eux-mêmes causes de désordres. Le vendeur arguait implicitement de la non-imputabilité de ces désordres pour espérer se décharger de sa garantie décennale. Ce raisonnement a récemment été accueilli par la jurisprudence au bénéfice de certains constructeurs (V. Civ. 3e, 17 juin 2009, Bull. civ. III, n° 143).

Dans sa décision, la Cour de Cassation revient sur sa dernière position et rappelle , au visa des articles 1646-1 et 1792 du code civil, que le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu de la garantie décennale. Rien de plus, somme toute, que l'illustration de la distinction entre les obligations de responsabilité - où l'imputabilité peut jouer - et de garantie. Précisons enfin que la portée de cette interprétation stricte doit être relativisée, car le vendeur pourra utilement se retourner contre l'entreprise à l'origine des désordres.

Cour de Cassation, 3ème CHambre Civile, 8 septembre 2010 n°08-22062

Le décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 apporte de nombreuses modifications au régime de garanties d'achèvement en matière de vente d'immeubles à construire et aux modalités de paiement dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover.

Une garantie intrinsèque d'achèvement précisée

Le décret du 29 avril 2010 modifie l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation (CCH) en apportant davantage de précisions aux conditions de mise en oeuvre de la garantie intrinsèque d'achèvement

Ainsi, dans le cadre de la réécriture de l'article, l'hypothèse initiale de l'article R. 261-18 a) se voit complété par l'absence de gage immobilier sur l'immeuble mis hors d'eau.

Le financement de l'immeuble à hauteur de 75 % du prix des ventes qui était jusqu'à maintenant prévues à l'article R. 261-18 b) se voit également précisé :

* la part incombant au vendeur ne doit pas avoir pour origine des dations en paiement et des emprunts ;

* il ne peut comprendre que les ventes déjà conclues pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé ;

* une définition de la notion de « crédits confirmés » est apportée : seuls sont considérés comme tels « les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu'à l'achèvement de l'opération ».

Le décret vient ajouter une troisième condition, cumulative avec celles de l'achèvement des fondations et du financement de l'immeuble : « le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l'opération, auprès d'un établissement de crédit et s'engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles ».

Précision d'importance, ce nouvel article R. 261-18 allant dans le sens d'une plus grande protection de l'acquéreur, n'est applicable qu'aux opérations dont le permis de construire sera déposé après le 1er avril 2011.

La mise en place d'une grille échelonnée des paiements

Le décret du 27 septembre 2010 vient mettre en place, dans un nouvel article R. 261-18-1 CCH, une grille écrasée des paiements que l'on ne trouvait, jusqu'alors, que dans le domaine des ventes de maisons individuelles à construire (V. art. R. 261-19 a) CCH). Cette nouvelle grille est nettement plus échelonnée et ne comporte pas moins de huit étapes de paiement contre quatre en maison individuelle. L'acquéreur est ainsi mieux protégé en cas de défaillance dans le cadre de la réalisation du second-oeuvre. Le taux de pénalité de retard pouvant être infligé à l'acquéreur est par ailleurs plafonné à un taux de 1 % mensuel, l'ensemble des fonds ne pouvant être versé que sur le compte unique ouvert par le vendeur. Ce nouvel article R. 261-18-1 n'est également applicable qu'aux opérations dont le permis de construire sera déposé après le 1er avril 2011.

Une définition unifiée de la notion d'achèvement

Le décret vient utilement modifier l'article R. 261-24 CCH en mettant fin à la dualité de définition de la notion d'achèvement (marquant la fin de la garantie extrinsèque d'achèvement) qui prévalait jusqu'alors en matière de garantie extrinsèque d'achèvement et de remboursement, source de difficultés.

Désormais « l'achèvement résulte de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 », c'est-à-dire que sont alors constatés l'achèvement « réel » de l'immeuble et son caractère habitable (V., Civ. 3e, 14 janv. 2009, Bull. civ. III, n° 9 ). Une telle modification, favorable à la protection de l'accédant à la propriété doit être saluée.

Les modalités de paiement de la vente d'immeuble à rénover éclaircies

Enfin, les modalités de paiement dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévues à l'article R. 262-10 CCH sont modifiées afin, comme le souligne la notice du décret, « de lever certaines difficultés d'interprétation concernant l'échelonnement des paiements et la possibilité d'effectuer des paiements intermédiaires entre les stades définis » à l'article précité.

Décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010

Le vendeur d'un immeuble à construire est un vendeur professionnel qui doit attirer l'attention de l'acquéreur sur les modifications techniques survenues. L'acquéreur dispose d'un droit à réparation en raison de vices et/ou de non conformités apparents lors de la livraison.

Par acte notarié du 17 avril 1998, Madame C a acquis un appartement en état futur d'achèvement auprès de la société Bouygues Immobilier. Au cours du chantier et avant la livraison de l'appartement, il a été placé sur le plafond d'une des chambres de l'appartement un soffite habillant une descente d'eaux pluviales de la terrasse accessible, située au niveau supérieur.

L'acte de vente ne faisait apparaître ni la descente d'eaux pluviales ni ce soffite, qui n'étaient pas mentionnés. Il s'agit donc d'une modification intervenue en cours de chantier pour des causes techniques.

Mme C n'a cependant émis aucune réserve lors de la prise de possession de son appartement et ne s'est plainte de cette non-conformité que plus de deux ans après la livraison.

Ladite Dame, après avoir assigné en référé expertise, a ensuite fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Pontoise en sollicitant la condamnation du vendeur d'immeuble à construire à payer diverses sommes au titre de travaux réparatoires et de dommages-intérêts pour les préjudices subis, cette action étant fondée sur la garantie des vices apparents et la garantie décennale.

Le TGI, par un jugement du 14 mai 2008, a déclaré irrecevable Madame C sur fondement de la garantie des vices apparents et l'a déboutée de sa demande sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil. En revanche, le tribunal a entendu condamner le vendeur d'immeuble à construire à titre de dommages-intérêts en raison du manquement de celui-ci à son devoir d'information et à son obligation de conseil.

La Cour de Versailles confirme cette décision considérant ainsi que le maître d'ouvrage était un vendeur professionnel, qu'il n'avait pu ignorer l'existence du soffite apparent dans la chambre et qu'il devait attirer l'attention de l'acquéreur sur cette modification technique intervenue en cours de chantier et non mentionnée dans les documents contractuels.

La société venderesse a été condamnée à régler les dommages-intérêts, l'action de l'acquéreur ayant été écartée sur le fondement de la garantie des vices apparents ainsi que sur celui de la garantie décennale.

Cour d'appel de Versailles, 4e chambre, 23 novembre 2009 n° 08/04958, Sté Bouygues Immobilier c/ Mme C

La réforme de la TVA immobilière est applicable depuis le 11 mars 2010 et vous trouverez ci-après les explications sur la nouvelle réglementation ainsi qu'un tableau récapitulatif à télécharger.

Cette modification était nécessaire et indispensable, la Commission européenne avait menacé la France de sanctions pour non conformité du dispositif français au droit européen.

La réforme de la TVA immobilière a finalement été intégrée au projet de loi de finances rectificatives pour 2010, les pouvoirs publics ayant souhaité accélérer son entrée en vigueur.

La mise en conformité du droit national avec la directive européenne de 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée passe par les cinq points suivants :

1- la modification de la définition du terrain à bâtir,

2- l'inversion du redevable de la TVA,

3- la fin de l'exonération de TVA pour les terrains à bâtir,

4- la modification du régime des « marchands de biens »,

5- l'exigibilité de la taxe dans le cas d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA).

Selon le Gouvernement, cette réforme de la TVA immobilière aboutit à un système identique à celui existant du point de vue du particulier qui souhaite acquérir un « terrain à bâtir » pour y construire son habitation. Elle permet, en outre, de faire évoluer la fiscalité immobilière dans le sens d'une réelle simplification.

Une instruction fiscale du 15 mars 2010 portant sur le régime de TVA applicable aux opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social apporte des précisions sur le régime des opérations en cours.

L'instruction prévoit notamment que "dès lors que les règles applicables en matière de TVA à la livraison d'un bien immeuble sont celles en vigueur à la date du transfert du pouvoir de disposer de la chose comme un propriétaire, soit généralement au moment de l'acte notarié, les changements des règles fiscales applicables à l'opération entre la date de conclusion de l'avant-contrat et celle à laquelle est dressé l'acte authentique peuvent emporter une modification des coûts supportés par les parties.

Afin de ne pas remettre en cause l'équilibre économique résultant de ces avant-contrats, il est admis que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l'opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l'avant-contrat si celle-ci est antérieure à l'entrée en vigueur du texte ." Instruction fiscale du 15 mars 2010 (BOI n°3 A-3-10)

D'autres précisions concernant le PSLA ainsi que les ventes en TVA à taux réduit (Anru, Pass foncier...) sont également apportées par cette circulaire.

Pour faire suite à une demande croissante et informer tant les professionnels que les particuliers, vous trouverez à télécharger une fiche sur le thème de la Vente en l'état futur de rénovation.

L'acquéreur d'un bien en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents.

Dans cet arrêt du 16 décembre 2009, la Cour de cassation vient se prononcer sur la question de l'action en garantie des vices apparents en matière de vente d'immeubles à construire. En l'espèce, les demandeurs avaient acquis un appartement en l'état futur d'achèvement.

La livraison eut lieu le 24 juin 2002 : aucune réserve ne fut alors émise sur le défaut esthétique du carrelage ici en cause (différence de rugosité de certains carreaux). Ils dénoncèrent les désordres esthétiques affectant le carrelage le 29 juillet 2002 et sollicitèrent en référé, le 20 juin 2003, la désignation d'un expert puis assignèrent en réparation, après le dépôt du rapport, le vendeur et le constructeur. La réception entre le vendeur, maître de l'ouvrage et les constructeurs eut lieu le 10 juillet 2002 sans que des réserves soient émises sur le revêtement de sol.

En appel, les demandeurs furent déboutés de leur demande de reprise au motif que le désordre allégué étant apparent et n'ayant pas fait l'objet de réserves dans le délai d'un mois à compter de la livraison, il ne pouvait faire l'objet de réparations.

La Cour de cassation ne suit pas cette interprétation estimant que « l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement de ce délai d'un mois ».

Précision d'importance, la loi de mobilisation pour le logement n° 2009-323 du 25 mars 2009 est venue modifier les articles 1642-1 et 1648 du code civil régissant la garantie des vices apparents en matière de vente d'immeubles à construire. Ce régime de garantie a été étendu aux défauts de conformités apparents, afin de mettre fin à la disparité de traitement des prescriptions entre ces derniers et les vices apparents.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 16 décembre 2009 n° 08-19612

La réception des travaux prononcée sans réserve par le vendeur en l'état futur d'achèvement est sans effet sur son obligation de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles

En l'espèce, un immeuble vendu en état futur d'achèvement souffrait de divers désordres (décollements de peinture des balcons, non-conformité du revêtement de sol extérieur).

La Cour de cassation confirme tout d'abord l'absence de faute pouvant être imputée au promoteur au titre des décollements de peinture constatés, désordres dits « intermédiaire » (ouvrages ou éléments d'équipement indissociables ne revêtant pas la gravité requise par l'article 1792 C. civ.) et relevant de la responsabilité contractuelle de droit commun, c'est-à-dire pour faute prouvée (Dalloz action Droit de la construction 2007-2008, n° 477. 120 s. ; Civ. 3e, 10 juill. 1978 : Bull. civ. III, n° 285 ; Civ. 3e, 22 mars 1995 : RDI 1995. 333, obs. Malinvaud et Boubli ; Civ. 3e, 18 juill. 2001: RDI 2002. 89, obs. Malinvaud ; Civ. 3e, 11 mai 2004 : RDI 2004. 383, obs. Malinvaud).

Dans le second moyen, le syndicat de copropriétaires requérant demandait la réparation du préjudice subi du fait de la non-conformité contractuelle du revêtement de sol extérieur. En appel, cette demande avait été jugée irrecevable, une réception sans réserve ayant été prononcée par le maître d'ouvrage et les divers titulaires de marchés.

La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement et estime que « la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles ».

En effet, si la réception sans réserves purge les défauts de conformité apparents (Civ. 3e, 20 janv. 1982 : Bull. civ. III, n° 20 ; 9 oct. 1991 : Bull. civ. III, n° 231 ; Civ. 3e, 26 sept. 2007 : RDI 2008. 155, obs. Malinvaud), il n'y a pas de réception dans les rapports entre le vendeur et les accédants dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (Civ. 3e, 3 déc. 1997, pourvoi n° 96-10.599 : Constr.-Urb. 1998, n° 96, note Sizaire ; Civ. 3e, 18 juin 2003 : Bull. civ. III, n° 130 ; RDI 2003. 346, obs. Boubli ; Defrénois 2003. 1284 obs. H. Périnet-Marquet ; V. aussi Civ. 3e, 8 nov. 2005 : RDI 2006. 52, obs. Malinvaud).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 juin 2009 n°08-13239

Un défaut de conformité de faible importance suffit à engager la responsabilité du promoteur, condamné à financer la démolition-reconstruction de l'ouvrage.

En l'espèce, des maîtres d'ouvrage avaient signé un contrat de construction de maison individuelle.

À l'achèvement du pavillon, la délivrance du certificat de conformité avait été refusée, la bâtisse souffrant d'un défaut d'implantation altimétrique. En effet, si elle était bien en conformité avec les exigences du plan d'occupation des sols, elle ne l'était pas avec celles du règlement de lotissement, plus sévères. A ainsi été relevé un différentiel d'implantation de 35 cm.

Les maîtres d'ouvrage demandèrent alors la démolition-reconstruction intégrale de l'ouvrage afin d'obtenir la cote altimétrique contractuellement promise. Ce défaut, non réservé à la réception, peu visible pour des profanes, avait été détecté à la suite du dysfonctionnement du réseau d'évacuation d'eaux usées.

Condamné en appel au visa de l'article 1184 du code civil à payer le coût de la démolition-reconstruction du pavillon, le promoteur s'est pourvu en cassation.

La Cour de cassation rejette son pourvoi.

Elle confirme, en effet, la décision des juges d'appel en estimant que la conformité de la construction devait, non seulement être vérifiée par rapport aux dispositions contractuelles mais également par rapport à celles du plan d'occupation des sols et de celles, plus sévères, du règlement de lotissement : « le constructeur de maison individuelle devait, pour exécuter son engagement conformément aux exigences résultant de la convention liant les parties, livrer un ouvrage satisfaisant intégralement aux prescriptions réglementaires et contractuelles […] ».

Un défaut de conformité de faible importance (en l'espèce, une différence d'implantation de 35 cm) et n'étant pas à l'origine du dysfonctionnement du réseau d'évacuation rendant l'ouvrage impropre à sa destination suffit donc pour engager la responsabilité du promoteur et voir celui-ci condamné à assumer la prise en charge financière de la démolition-reconstruction.

Cette solution pouvant paraître sévère n'est pas nouvelle (Cour de Cassation, 3ème Chambre CIvile 11 mai 2005, Bull. civ. III, n° 103). Comme le souligne la doctrine « la sanction du défaut de conformité n'est subordonnée à aucune condition de gravité : tout défaut de conformité même mineur, est sanctionnable même s'il ne compromet pas la solidité du bâtiment, ne le rend pas impropre à sa destination et ne compromet pas la solidité ou le bon fonctionnement des éléments d'équipement » (P. Malinvaud, P. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, Droit de la promotion immobilière, 8e éd., Dalloz, coll. « Précis », 2009, n° 344).

On soulignera également que l'arrêt du 6 mai 2009 rappelle la conception extensive que fait la jurisprudence de la notion de document contractuel servant de point de référence à l'examen de la conformité de l'ouvrage (V. à cet égard, Dalloz Action Construction 2007/2008, n° 532.120). En effet, il a été jugé en l'espèce que cette dernière devait être examinée, non seulement au regard des dispositions contractuelles, mais également de celles du plan d'occupation du sol, et, si elles étaient plus restrictives (ce qui était le cas en l'espèce), de celles du règlement du lotissement.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 mai 2009 n°08-14505

Interview de Maître Gabriel NEU-JANICKI sur France-Info sur le thème:

L'achat d'une maison neuve sur plan

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Une vente qui laisse les travaux de transformation à la charge de l'acquéreur ne peut être une vente en l'état futur d'achèvement.

Les faits sont les suivants: mandatée par un vendeur, une agence immobilière adresse une offre d'achat portant sur un immeuble à usage d'habitation à un potentiel acquéreur. Celui-ci signe alors une promesse unilatérale de vente portant sur un local à usage commercial à transformer en maison d'habitation, mais pour un prix sensiblement moindre.

L'acquéreur lève tout de même l'option, puis régularise la vente après s'être fait autoriser, sous sa responsabilité, à débuter les travaux. Estimant par la suite avoir été mal conseillé, il assigne le vendeur en requalification de la vente en vente en l'état futur d'achèvement et l'agence immobilière en responsabilité.

Les juges du fond accueillent ces demandes, opérant la requalification proposée aux motifs que l'opération prévue par les parties supposait en effet « la réalisation de travaux de rénovation assimilables à des travaux de construction d'un logement », travaux qui n'étaient pas achevés à la date de signature de l'acte authentique.

L'ampleur des travaux à effectuer commandait donc de requalifier la vente litigieuse en vente en l'état futur d'achèvement.

Les juges du fond ont fait alors une jste application de la jurisprudence connue jusqu'à ce jour (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 30 mars 1994n°92-11996).

La Cour de Cassation a rappellé ici la définition même d'immeuble à construire à savoir : un contrat par lequel le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un certain délai (art. 1601-1 c. civ. ; art. L. 261-1 CCH).

En d'autres termes trois éléments constituent ce type de vente:

- une vente,

- une obligation de construire pesant sur le vendeur,

- et un délai d'édification des constructions.

Or en l'espèce, le contrat litigieux, s'il supposait bien une vente, n'imposait au vendeur aucune obligation de construire. C'est au contraire l'acheteur qui menait ces travaux sous sa propre responsabilité.

Cette vente ne pouvait donc pas être une vente en l'état futur d'achèvement.

Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 28 janvier 2009 n°07-20492

Le vendeur d'une maison en l'état futur d'achèvement pratique une saisie-attribution au préjudice de ses acquéreurs qui contestaient notamment l'achèvement des travaux, arguant que la déclaration d'achèvement avait été faite en mairie.

La Cour de cassation casse les arrêts d'appel et relève que la déclaration d'achèvement attestant de la conformité administrative des travaux ne peut remplacer le certificat d'achèvement des travaux et le constat contradictoire à intervenir entre le vendeur et l'acquéreur prévu dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement.

Cour de cassation, 3e ch. civ., 2 décembre 2008, N°07-13597

Cour de cassation, 3e ch. civ., 2 décembre 2008, N° 07-13595