Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

L'assemblée nationale avait voté l'assujettissement des plus-values immobilières des particuliers aux prélèvements sociaux de 12,1% de toute mutation, quelque soit le délai de détention, même au-delà de 15 années.Contre toute attente et fort heureusement, les sénateurs ont décidé de voter un amendement lors de la séance parlementaire du 19 novembre dernier supprimant cette assujettissement.

COMMENTAIRES :M. Marini a défendu l'amendement I-3 adopté 8 jours plus tôt dans le cadre de l'examen des articles par la Commission des Finances du Sénat.Cet amendement vise a supprimer la soumission aux prélèvements sociaux dès le 1er euro des plus-values immobilières bénéficiant de l'abattement de 10% à compter de la sixième année. Il propose d'appliquer la même règle pour les plus-values professionnelles portant sur des immeubles, bénéficiant d'un abattement de 10 % à compter de la sixième année. (Art. 151 septies A du CGI). Pour rappel, c'est Gilles Carrez qui est à l'origine de la règle de l'assujettissement aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières quelle que soit la durée de détention du bien (Admt I-28 adopté à l'issue des délibérations de l'Assemblée Nationale sur le PLF 2011).

L'amendement I-3 du sénateur Marini a été adopté par le Sénat sans discussions.

Autrement dit, à compter du 1er janvier 2011, si vous vendez un immeuble détenu depuis plus de 15 ans, vous serez exonéré de l'impôt de plus-value et vous continuerez à bénéficier de l'exonération des prélèvements sociaux (12,1%). A l'appui de sa requête, M. Marini a indiqué que « la mesure proposée par l'Assemblée nationale doit être examinée lors de la révision de la fiscalité du patrimoine qui doit être effectuée au cours du premier semestre 2011 ». « Il importe de préparer la réforme de la fiscalité du patrimoine, mais pas de l'anticiper ».

Même, si on peut se réjouir de l'adoption de cet amendement, il faut se dire que ce n'est que partie remise. En effet, les plus-values immobilières seront au coeur de la réforme sur la fiscalité du patrimoine, comme l'a indiqué le Président de la République Même, si on peut se réjouir de l'adoption de cet amendement, il faut se dire que ce n'est que partie remise. En effet, les plus-values immobilières seront au coeur de la réforme sur la fiscalité du patrimoine, comme l'a indiqué le Président de la République.

Les contribuables disposent ainsi de quelques mois supplémentaires de réflexion pour procéder aux arbitrages qui s'imposent.

Nombre de nos clients nous ont interrogé sur les diverses solutions envisageables face à la menace de l'assujetissement des plus values immobilières aux prélèvements sociaux même lorsque le bien immobilier est détenu depuis plus de 15 ans. En effet, la crainte d'une "taxation" semble s'être transformée en réalité.

Jusqu'à présent la plus-value brute réalisée lors de la cession d'un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (CGI art. 150 VC) ne subissait aucune taxation, imposition ou prélèvement après 15 années de détention.

Seule la fraction des plus-values imposables était soumise aux prélèvements sociaux.

Les députés viennent de voter un alignement des règles applicables aux plus-values immobilières et des règles applicables aux plus-values mobilières. En d'autres termes, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2011, les plus-values immobilières seraient assujetties aux prélèvements sociaux pour leur montant avant application de l'abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

Les exonérations d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux liées à la cession de la résidence principale (CGI art. 150 U-II) ou d'un montant inférieur ou égal à 15.000 € (CGI art. 150 U-II 6°) seraient maintenues.

Cette même règle s'appliquerait également aux plus-values professionnelles portant sur les immeubles.

Ainsi en cas de cession d'un bien détenu depuis plus de quinze ans et qui ne serait pas la résidence principale du vendeur, il n'y aurait pas d'impôt sur la plus-value mais les prélèvements sociaux s'appliqueraient (12,1%) sur la plus value brute.

SOLUTION:

Voici une solution à appliquer avant le 31 décembre 2010, que vous soyez professionnel ou particulier, si vous détenez le bien immobilier depuis plus de 15 ans, nous vous invitons à l'apporter à une SCI. Cela vous permettra de le vendre en 2011 sans être soumis aux prélèvements sociaux.

Exemple :

Monsieur Dupont a hérité et acheté il y a plus de 15 ans deux biens immobiliers chacun pour une valeur de 400.000,00 euros. Leur valeur respective au 1er novembre 2011 a été déterminée à 1.000.000,00 euros.

Monsieur Dupont décide d'apporter ces deux biens immobiliers à une SCI avant le 31 décembre 2010 pour une valeur de 1.000.000,00 euros chacun. Puis décide de les mettre en vente en 2011.

Hypothèse n°1:

Chaque bien immobilier est vendu 1.000.000,00 euros. Comme ces biens ont été apportés à une SCI, la plus value réalisée est de 0 euros. Par conséquent, il n'y aura aucun assujettissement aux prélèvements sociaux au taux de 12,1%.

Hypothèse n°2:

Chaque bien immobilier est vendu à 1.100.000,00 euros. La plus value réalisée sera donc de 200.000,00 euros assujettie aux prélèvements sociaux d'un montant de 12,1% soit:

200.000,00 x12,1% = 24.200,00 euros

Ainsi, il vaudra mieux apporter les biens immobiliers à la valeur a laquelle le propriétaire souhaite les vendre.

Attention, cette solution doit être la conséquence d'une démarche autre que fiscale sous risque de voir requalifier l'opération en abus de droit

Cette position n'a de raison d'être que jusqu'au 31 décembre 2010 et si les plus values sont assujetties aux prélèvements sociaux généralisés.

Hypothèse n°3 :

Monsieur Dupont n'a apporté aucun de ses biens à une SCI et décide de les vendre en 2011 chacun pour 1.000.000,00 euros. Monsieur Dupont sera donc assujetti aux prélèvements sociaux sur la plus value brute réalisée sur chaque vente :

- Appartement n°1 : 1.000.000,00 - 400.000,00 = 600.000,00 euros

 600.000,00 x 12,1% =x 12,1% = 72.600,00 euros

- Appartement n°2 : 1.000.000,00 - 400.000,00 = 600.000,00 euros

 600.000,00 x 12,1% =x 12,1% = 72.600,00 euros

Au total, Monsieur Dupont devra payer la somme de 145.200,00 euros de prélèvements sociaux contre 0 euros dans l'hypothèse où il aurait apporté ses biens à une SCI avant le 31 décembre 2010 pour une valeur de 1.000.000,00 euros chacun.

L'associé qui se retire d'une société civile peut obtenir que lui soient attribués les biens qu'il a apportés lorsqu'ils se retrouvent en nature dans l'actif social, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Selon l'article 1869, alinéa 2, du Code civil, ensemble l'article 1844-9, alinéa 3, du même code, qu'à moins qu'il ne soit fait application de l'article 1844-9 (3e alinéa), l'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d'accord amiable, conformément à l'article 1843-4.

Les associés peuvent valablement décider, soit dans les statuts, soit par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attribués à certains associés ; qu'à défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande, et à charge de soulte s'il y a lieu, à l'associé qui en avait fait l'apport ; que cette faculté s'exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle.

En l'espèce, les époux X ont participé en 1971 à la constitution de la société civile immobilière Villeteint, à laquelle ils ont apporté en nature des terrains en contrepartie desquels ils ont reçu des parts sociales ; les mêmes époux, invoquant de justes motifs de retrait, ont assigné la SCI et ses autres associés pour obtenir l'autorisation de se retirer de la société et la restitution en nature des biens apportés.

Pour débouter les époux X autorisés à se retirer, de leur demande d'attribution en nature, l'arrêt de la cour d'appel a retenu que le retrait d'un seul associé n'entraîne pas dissolution de la société, qui subsiste, que son exercice implique une réduction du capital social par annulation des parts sociales de l'associé se retirant, opération assimilable à un rachat de droits sociaux et non constitutive d'un partage partiel anticipé et que les dispositions de l'article 1844-9 du Code civil ne peuvent recevoir application que lorsque l'actif social a été établi après paiement des dettes et remboursement du capital social, de sorte qu'un seul associé retrayant ne peut prétendre qu'au remboursement de ses droits sociaux mais pas à la reprise de son apport en nature.

La décision est cesurée. En statuant ainsi, alors que l'associé qui se retire d'une société civile peut obtenir que lui soient attribués les biens qu'il a apportés lorsqu'ils se retrouvent en nature dans l'actif social, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 mai 2010 n°09-14747

L'article 918 du code civil, en ce qu'il vise les successibles en ligne directe, ne s'applique pas à une vente, prévoyant une rente viagère, consentie à une société civile immobilière même partiellement détenue par un héritier.

L'ancien article 918 du code civil, applicable en l'espèce, prévoyait l'imputation sur la portion disponible de la succession de la valeur en pleine propriété de biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdu, ou avec réserve d'usufruit, à l'un des successibles en ligne directe.

Dans la présente espèce, le défunt avant vendu, trois ans avant sa mort, un bien immobilier à une société civile immobilière (SCI), moyennant un prix payé pour partie comptant et pour partie sous forme de rente viagère. Or une partie des héritiers faisait valoir, à l'appui de leur demande de rapport à la succession de la valeur réelle du bien, que l'un des fils du défunt détenait 20 % du capital de la SCI, et que le reste était détenu par une société dont il détenait également des parts.

La Cour de cassation, approuvant en cela la cour d'appel, rejette cette argumentation en s'en tenant à une appréciation stricte, classique, des conditions requises par l'article 918 ancien, en ce qui concerne la notion de « successibles en ligne directe ». Expression d'ailleurs toujours mentionnée dans le nouvel article 918, issu de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, ce qui conserve tout son intérêt à la solution dégagée.

La démonstration est sans appel : la présomption de gratuité ne s'applique qu'aux aliénations consenties à l'un des successibles en ligne directe ; il en résulte que l'article 918 ancien ne peut s'appliquer à la vente consentie à une société civile immobilière : celle-ci ayant une personnalité juridique distincte, la vente n'avait pu avoir pour effet de rendre l'héritier propriétaire du bien, peu important qu'il en soit l'associé. La Cour de cassation ne retient pas l'interposition invoquée au moyen et s'en tient à l'affirmation d'un principe d'une portée générale.

Cette solution innovante participera à la construction et à l'organisation de la succession des personnes qui souhaitent choisir leurs successibles ou en favoriser certain.

Cour de Cassation, 30 septembre 2009 n° 08-17411

Une inscription hypothécaire peut être prise contre une société civile immobilière non immatriculée au registre du commerce et des sociétés dès lors qu'il n'est pas contesté qu'elle est propriétaire de l'immeuble concerné, qu'elle est débitrice du syndicat des copropriétaires qui dispose d'un titre exécutoire contre elle et que le conservateur a pu effectuer les contrôles prévus à l'article 34 du décret du 14 octobre 1955.

Le présent arrêt traite de la question inédite du sort de l'inscription prise par une société civile immobilière (SCI) constituée avant le 1er juillet 1978 et non immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) à la date du 1er novembre 2002 fixée par la loi sur les nouvelles régulations économiques (NRE) n° 2001-420 du 15 mai 2001 (art. 44).

En l'espèce, un syndicat de copropriétaires avait formé une demande d'inscription d'hypothèque judiciaire contre une SCI détentrice de lots. La formalité fut rejetée par le conservateur des hypothèques, motif pris, sur le fondement des articles 6 et 34 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, du défaut de la mention de l'immatriculation de la société au RCS.

Cette décision de rejet fut annulée par les juges du fond (Paris, 27 févr. 2008, Bull. Joly 2008. 694, note Garçon), pour lesquels la lecture combinée des paragraphes 1 et 2 de l'articles 6 du décret du 4 janvier 1955, qui disposent respectivement que « tout acte soumis à publicité dans un bureau des hypothèques doit contenir (…) lorsque la personne morale est inscrite au répertoire (…) le numéro qui lui a été attribué » et que « lorsque la personne morale n'est pas inscrite … le certificat d'identité doit être complété d'une mention attestation de cette situation », démontrait que le cas où une société ne serait pas inscrite avait été prévu par la loi et ne pouvait fonder le refus de la formalité.

À l'appui de ce raisonnement, les magistrats relevaient qu'il n'était pas contesté que la SCI litigieuse était propriétaire de l'immeuble concerné, ni qu'elle était débitrice du syndicat des copropriétaires et que le conservateur avait pu effectuer les contrôles prévus par l'article 34 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.

Dans son pourvoi, le conservateur des hypothèques faisait valoir que la mention de l'immatriculation de la SCI au RCS, obligatoire aux termes de l'article 6 du décret du 4 janvier 1955, ne doit pas être confondue avec l'inscription au répertoire des entreprises, dont l'absence est seule visée par le texte. Dès lors, l'absence d'immatriculation au RCS, qui n'était pas prévue par la loi, imposait le rejet de l'inscription. De plus, une société civile non immatriculée au 1er novembre 2002 perdant la personnalité juridique, il ne pouvait être soutenu que la SCI litigieuse était propriétaire des lots objets de l'inscription.

Le pourvoi sera rejeté en dépit du caractère incontestable de l'argumentation juridique développée. Pour la Cour de cassation, les juges du fond ont « exactement déduit » l'annulation du rejet des constatations selon lesquelles il n'était pas contesté que la SCI litigieuse était propriétaire de l'immeuble concerné, ni qu'elle était débitrice du syndicat des copropriétaires et du fait que le conservateur avait pu effectuer les contrôles prévus par l'article 34 du décret du 14 octobre 1955.

Cette motivation est difficile à approuver sur le strict plan juridique. À titre liminaire, on se félicitera cependant de la prudente réserve gardée sur l'interprétation de l'article 6 du décret du 4 janvier 1955 proposée par les juges du fond, laquelle était, de par la confusion dénoncée par le pourvoi, proprement indéfendable.

Cela étant, il n'en reste pas moins qu'une société civile non immatriculée à la date fixée par la loi « NRE » perd sa personnalité morale. Elle se transforme en société en participation, son actif faisant l'objet d'une indivision entre associés respectant la répartition prévue par le contrat de société. À cette date, la société n'est donc plus une personne, mais un contrat. Cette considération, qui justifie que le droit d'ester en justice lui soit refusé (Com. 26 févr. 2008, D. 2008. AJ. 782 ; Rev. sociétés 2008. 142, note Barbièri ; Dr. sociétés 2008, n° 120, note Mortier), interdit de la considérer désormais comme titulaire d'un patrimoine. Dans ces conditions, l'inscription hypothécaire contre une société qui n'existe plus est irrémédiablement vaine. Le créancier qui veut garantir ses droits sur l'immeuble doit porter son inscription sur l'indivision des associés. L'argument justifiait à lui seul le rejet de la formalité.

Pour les mêmes raisons, l'affirmation selon laquelle la SCI était débitrice du syndicat des copropriétaires est tout aussi contestable : un débiteur mort n'est plus débiteur.

En outre, l'argument tiré des contrôles imposés par l'article 34 du décret du 14 octobre 1955 n'est pas déterminant. En vertu de ce texte, le conservateur doit vérifier l'exactitude des références à la formalité antérieure et s'assurer « de la concordance du document déposé et des documents publiés depuis le 1er janvier 1956, tels qu'ils sont répertoriés au fichier immobilier, en ce qui concerne (…) la désignation des parties ». Ces contrôles sont nécessairement remplis avec succès si l'on considère, même implicitement, que la SCI n'a pas disparu malgré le défaut d'immatriculation ! C'est, de surcroît, oublier un peu vite que le paragraphe 2 de la disposition précitée n'autorise le conservateur à terminer l'exécution de la formalité que lorsque le document déposé contient les mentions imposées par l'article 6 du décret du 4 janvier 1955, dont le numéro d'immatriculation au RCS fait partie…

On l'aura compris, ce n'est pas sur le terrain du droit qu'il faut rechercher des arguments en faveur de la présente solution. Celle-ci peut toutefois être défendue, au moins moralement, si l'on se place un instant du côté du créancier. De quoi était-il question en l'espèce ? Un créancier souhaitait, pour garantir ses droits, inscrire l'hypothèque dont il était titulaire. Or cette inscription, indispensable à l'opposabilité de ses droits, s'avérait compromise par la négligence de son débiteur, qui avait omis de procéder à la formalité d'immatriculation prescrite par la loi. Pour couronner le tout, l'identité des associés de la SCI débitrice, dont les statuts n'avaient pas été publiés, lui demeurait inconnue. Impossible donc de présenter à la conservation des hypothèques, suite à la perte de la personnalité morale, un acte constatant l'indivision entre associés. Dans ces conditions, était-il équitable de se résigner, pour cause d'impasse juridique, à la perte pure et simple de la sûreté ? Il est possible de considérer que non, surtout si l'on observe que le législateur, censé garantir la sécurité juridique des justiciables, portait, du fait de l'initiative aux conséquences non maîtrisées que constitue l'article 44 de la loi « NRE », une part non négligeable de responsabilité dans la survenance de la présente situation… Démonstration est donc faite que, finalement, une loi imparfaite peut conduire, au nom de l'équité, à un raisonnement juridique imparfait.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 1er juillet 2009 n°08-14762

Pour exercer son activité économique, une société doit avoir des locaux à sa disposition. Dans le cadre de la gestion de la société, les dirigeants sociaux sont libres de choisir les modalités contractuelles qui leur paraissent les plus adaptées à la situation de leur entreprise, à savoir: soit en une acquisition démembrée d'un bien immobilier, soit en la mise en location d'un bien immobilier, propriété d'une société civile immobilière, elle-même détenue majoritairement par le principal actionnaire de la société locataire. La vraie question qui a été posée, est-ce que cette pratique est constitutive d'un Abus de Bien Social? Réponse........

Texte de la QUESTION : M. Éric Straumann interroge Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la question de savoir si une acquisition démembrée constitue un abus de bien social.

Ce système permet aux dirigeants de société d'acquérir la nue-propriété du bâtiment, l'usufruit étant acquis pour quinze ans par la société, dont le nu-propriétaire du bâtiment est, par ailleurs, le principal actionnaire.

Cette solution est économiquement plus intéressante que la location par bail commercial. Plus particulièrement, un dirigeant a acquis la nue-propriété d'une maison contiguë à son habitation. Cela lui permet de recevoir dans une certaine convivialité et surtout discrétion ses fournisseurs et/ou clients principaux et, en général, les partenaires de la société.

Elle permet également un développement harmonieux et conséquent de l'activité de la société. Ce bâtiment ainsi acquis n'est pas occupé à titre privé par le dirigeant, mais exclusivement à des fins professionnelles.

Une interrogation demeure quant au montage juridique, qui pourrait constituer un abus de bien social, selon certains spécialistes, car la société a, en théorie, les moyens financiers d'acquérir la pleine propriété de ce bâtiment. Dans le même ordre d'idée, la qualification d'abus de biens social peut-elle être retenue en cas d'acquisition du bâtiment par une SCI dont l'associé principal est par ailleurs le principal actionnaire de la société locataire, société locataire ayant en théorie les moyens financiers d'acquérir ce bâtiment. Aussi lui demande-t-il de bien vouloir lui apporter des éléments de réponse afin de dissiper les éventuels malentendus à ce sujet.

Texte de la REPONSE : La garde des sceaux, ministre de la justice, a l'honneur de faire connaître à l'honorable parlementaire que l'infraction d'abus de bien social doit permettre de sanctionner les dirigeants qui font un usage des biens de la société qu'ils savent contraire à l'intérêt social, à des fins personnelles ou pour favoriser une autre société ou entreprise dans laquelle ils sont directement ou indirectement intéressés.

Pour exercer son activité économique, une société doit avoir des locaux à sa disposition. Différents types de contrats permettent à une entreprise de bénéficier de tels locaux : contrat de vente, contrat de bail. Dans le cadre de la gestion de la société, les dirigeants sociaux sont libres de choisir les modalités contractuelles qui leur paraissent les plus adaptées à la situation de leur entreprise. Les montages juridiques décrits dans la question consistent soit en une acquisition démembrée d'un bien immobilier, soit en la mise en location d'un bien immobilier, propriété d'une société civile immobilière, elle-même détenue majoritairement par le principal actionnaire de la société locataire. Sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fonds, il ne semble pas que ces montages juridiques constitueraient en tant que tels des abus de biens sociaux.

En effet, si l'opération semble pouvoir être réalisée dans l'intérêt du dirigeant de la société, elle ne sera pas pour autant forcément contraire à l'intérêt social. Elle dépendra, en réalité, des conditions économiques dans lesquelles seront réalisées les transactions. Il conviendra, par exemple, d'analyser le montant de l'acquisition du bien, à la fois par l'usufruitier et le nu-propriétaire, l'origine des fonds, la durée de l'usufruit ainsi que les conditions dans lesquelles l'usufruit prendra fin. La capacité de la société à acquérir la pleine propriété du bien est inopérante pour déterminer si les faits en cause peuvent recevoir la qualification d'abus de biens sociaux.

Réponse ministérielle n° 28171, JOAN Q 5 mai 2009, p. 4356

Mme LAGARDE, ministre de l'Economie et des finances a été interrogée sur le fait de savoir si, dans le cas où une société civile immobilière (SCI) met à la disposition gratuite d'un associé un local d'habitation, sans contrat de location, cette mise à disposition doit être considérée comme un avantage en nature et dès lors figurer de la sorte sur sa déclaration de revenus.

La ministre rappelle que le II de l’article 15 du Code général des impôts (CGI) prévoit que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers.

Elle précise qu’un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement lorsqu’il l’occupe personnellement, à titre d’habitation principale ou de résidence secondaire, le met gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location, le laisse vacant (sous réserve que les logements ne soient pas destinés à la location) ou le loue fictivement.

Les sociétés non transparentes soumises à l’impôt sur le revenu - catégorie dont font partie les SCI - qui mettent gratuitement à la disposition de leurs associés des logements dont elles sont propriétaires sont considérées, tant par la doctrine que par la jurisprudence, comme s’en réservant la jouissance. Elles n’ont donc pas à comprendre dans leurs recettes brutes la valeur locative des locaux concernés. Corrélativement, les charges afférentes à ces locaux ne sont pas admises en déduction.

Réponse ministérielle Dallier n° 5.526, JO Sénat du 19 mars 2009

La Cour de Cassation énonce que la transmission universelle du patrimoine d'une société n'est pas en principe soumise aux règles juridiques et fiscales applicables aux cessions, et notamment aux droits de mutation à titre onéreux.

Par acte du 30 mars 1989, la Société Schiffanoia a acquis un bien immobilier sis à Villefranche-sur-Mer ; le 22 décembre 1990, la Société Villa Schiffanoia a acquis toutes les parts des deux associés de la société Schiffanoia, devenant ainsi l’associé unique de cette dernière ; lors de son assemblée générale, tenue le 26 décembre 2000, la Société Villa Schiffanoia a décidé de la dissolution anticipée de la Société Schiffanoia et de l’attribution de l’unique bien de cette dernière à son profit, pour une valeur d’attribution de 80 millions de francs.

A cette occasion, la société Villa Schiffanoia s’est acquittée de droits fixes correspondant à la seule taxe de publicité foncière, augmentée des frais d’assiette (actuellement 0,715%).

Estimant que l’attribution du bien immobilier à la Société Villa Schiffanoia devait être considérée comme une mutation immobilière de la Société Schiffanoia à la Société Villa Schiffanoia, soumise aux droits d’enregistrement des articles 683, 1594 D et 1595 du Code général des impôts (actuellement 5,09%), l’administration fiscale a, le 2 juin 2003, notifié à la société Villa Schiffanoia un redressement et a, le 9 mars 2004, émis un avis de mise en recouvrement ; après rejet de sa demande, la Société Villa Schiffanoia a fait assigner le directeur des services fiscaux aux fins d’obtenir le dégrèvement des impositions supplémentaires mises à sa charge.

La Société Villa Schiffanoia a fait grief à l’arrêt d’avoir rejeté sa demande de dégrèvement des impositions mises à sa charge.

Le pourvoi est rejeté, mais l’arrêt de rejet énonce, certainement pour la première fois, le principe selon lequel la transmission universelle du patrimoine d’une société n’est pas en principe soumise aux règles juridiques et fiscales applicables aux cessions, et notamment aux droits de mutation à titre onéreux.

En l’espèce il n’y avait pas transmission universelle du patrimoine :

"Mais attendu que n’est pas soumise aux droits de mutation à titre onéreux la transmission à l’associé unique d’une société dissoute de l’intégralité du passif de cette dernière, corrélativement à la prise en charge de l’intégralité de son actif ; qu’après avoir relevé, d’un côté, que simultanément à l’attribution de l’actif immobilier de la société Schiffanoia à son profit, la société Villa Schiffanoia avait, par acte authentique du 27 décembre 2000, repris les engagements financiers de la société Schiffanoia à l’égard de la Banca di Roma international, de l’autre, que les inscriptions hypothécaires au profit de cette dernière rappelées dans cet acte garantissaient la somme de plus de 75 millions de francs en capital, correspondant, avec les frais, à la valeur d’attribution du bien immobilier, l’arrêt retient que cette attribution de l’actif immobilier s’accompagnait de la seule reprise des éléments de passif lié à ce bien, à l’exclusion de l’intégralité du passif de la société Villa Schiffanoia ; qu’en l’état de ces constatations et énonciations, desquelles il résulte que cette attribution s’analysait en un transfert de propriété d’un bien immobilier, à titre onéreux, de la société Schiffanoia à la société Villa Schioffanoia, le prix étant fixé entre la cédante et la cessionnaire, en présence du créancier hypothécaire, à 80 millions de francs, la cour d’appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, a décidé à bon droit que cette mutation à titre onéreux était soumise aux droits prévus par les articles 683, 1595, 1584 D, 1584, 1° et 1647, V du code général des impôts."

Cour de Cassation, Chambre Commerciale, 16 décembre 2008 n° 08-11974

Depuis l'intervention de la loi MLLE, la cession de la majorité des parts, c'est-à-dire de plus de la moitié des parts) d'une société civile immobilière (SCI), est susceptible de faire l'objet d'une préemption de la part de la commune (C. urb. art. L. 211-4). Jusqu'à présent, la préemption n'était possible qu'en cas de cession de la totalité des parts.

Le droit de préemption urbain est exclu pour les cessions de parts de SCI "familiales".

Et le maire ne peut exercer le droit de préemption que si le conseil municipal a :

- prévu ce droit de préemption sur la zone de situation de l’immeuble appartenant à la SCI ;

- étendu ce même droit aux cessions de la majorité des parts de SCI.

Il convient donc de se renseigner auprès de la mairie et, si ce droit de préemption a été prévu et étendu, de lui notifier une déclaration d’intention d’aliéner afin de connaître ses intentions. Cette déclaration doit être présentée sur un imprimé spécial et mentionner le prix et les conditions de la vente ; il sera envoyé à la mairie, en quatre exemplaires, par courrier recommandé A.R. ou déposé contre décharge (C. urb. art. R. 213-5).

Loi MLLE n° 2009-323 du 25 mars 2009, art. 34, J.O. du 27

Interview de Maître Gabriel NEU-JANICKI sur France-Info sur le thème:

Tout sur la SCI

Pour écouter cliquez ici

La Cour de cassation juge que le fait générateur de la créance de l'administration fiscale au titre de la TVA est l'expiration du délai de cinq ans attaché au statut du régime "marchands de biens".

Une SCI acquiert le 15 mai 1995 un programme immobilier sous le régime «marchand de biens» et opte pour le régime de la TVA immobilière. Le redressement judiciaire de la SCI est prononcé le 16 novembre 1999, assorti d'un plan de continuation prorogé jusqu'au 16 octobre 2003.

Au cours d'une vérification de comptabilité en 2002, l'administration fiscale considère que certains biens, n'ayant pas été revendus dans le délai prévu à l'article 1115 du code général des impôts, sont sortis du champ de la TVA immobilière, et notifie à ce titre un redressement de TVA.

Saisie pour voir constater l'extinction de la créance fiscale non déclarée lors du redressement, la cour d'appel juge la créance de l'administration fiscale éteinte estimant que le fait générateur de l'imposition litigieuse étant antérieur à l'ouverture de la procédure collective. Elle est censurée par la Cour de cassation au motif que la créance n'était pas née antérieurement à l'ouverture de la procédure collective et n'avait, par conséquent, pas à faire l'objet d'une déclaration de créance.

Cour de cassation, Chambre Commerciale, 16 décembre 2008, n°07-13081

Une SCI propriétaire donne à bail commercial un immeuble à une société X. Une cession de bail à une société Y est envisagée, négociée et acceptée par la SCI propriétaire à certaines conditions. Finalement la SCI propriétaire refuse la cession.

Les sociétés X et Y, victimes de ce refus, saisissent le tribunal d'une demande de dommages et intérêts. La Cour de cassation, au visa de l'article 1382 du code civil et conformément à sa jurisprudence constante, sanctionne la cour d'appel qui avait alloué des dommages-intérêts pour «perte de chance de réaliser des gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat».

Les préjudices subis par les sociétés X et Y (la perte de chance) ne découlaient pas directement de la rupture des pourparlers.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 7 janvier 2009 n°07-20783

Dans cette décision, des parents constituent une SCI à laquelle ils apportent chacun la nue-propriété d'un immeuble, dont ils se réservent l'usufruit. Ils donnent à leur enfant la quasi-totalité des parts, se réservant seulement la propriété d'une part chacun.

Pour les magistrats, cette opération ne poursuit pas nécessairement un but exclusivement fiscal. En effet, selon les principes applicables en cas de démembrement de la propriété d'un immeuble, il existait un intérêt pour le donateur, de faire apport de la nue-propriété à une SCI dont il était devenu le gérant. Ainsi, la double qualité d'usufruitier et de gérant lui donnait des pouvoirs renforcés lui permettant de vaincre l'éventuel refus du nu-propriétaire d'assumer ses obligations légales.

Cour de cassation, ch. com., 20 mai 2008, n° 07-18397

Dans cette affaire, l'administration fiscale demande à une SCI des éclaircissements sur les déductions à l'impôt sur le revenu de ses travaux d'entretien et de ses intérêts d'emprunt. Or, les éléments fournis par la société demeurent incomplets.

L'administration demande alors la production de nouvelles pièces. La cour administrative d'appel de Versailles retient que le service des impôts a pu valablement, au cours d'une même période, procéder à un contrôle sur pièces des déclarations du contribuable sur le fondement de l'article L10 du livre des procédures fiscales (relatif au droit de contrôle de l'impôt par l'administration), et à un contrôle sur place des documents comptables et autres sur le fondement de l'article 46 D de l'annexe III au code général des impôts, dont les dispositions précisent les obligations incombant à certaines sociétés immobilières.

En l'espèce, la cour administrative d'appel considère ainsi que le principe d'interdiction de double vérification sur une même période ne peut être valablement invoqué par le contribuable.

La décision est à téléchargée.

Cour administrative d'appel de Versailles, 3e ch., 27 mars 2008, n° 06VE01791

Interview de Maître Gabriel NEU-JANICKI sur FRANCE INFO

Pour écouter cliquez ici

L'associé unique d'une société civile immobilière peut-il, au terme du bail d'habitation, reprendre le logement loué pour l'habiter lui-même ? La question est aujourd'hui tranchée.

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de reprendre le logement et lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le congé peut être invoqué pour la reprise du logement au profit d'un des associés.

Ce texte permet ainsi aux associés d'une même famille de bénéficier des mêmes droits que le bailleur personne physique.

Mais qu'en est-il lorsque toutes les parts sociales d'une SCI sont détenues par une seule personne ? Peut-on considérer qu'il s'agit toujours d'une société civile familiale ?

La Cour de Cassation vient d'apporter une réponse négative dans un arrêt rendu par la Troisième Chambre Civile le 31 mai 2007 (n° 06-13.524).

Dans cette affaire, une SCI avait été constituée entre plusieurs membres d'une même famille, mais ultérieurement, tous les associés avaient vendu leurs parts à une seule et même personne qui avait ensuite pris l'initiative d'un congé aux fins de reprise pour habiter au bénéfice de son associé unique.

Confirmant l'analyse de la Cour d'Appel de PARIS, la Cour de Cassation rejette la thèse du bailleur, en relevant que « le bénéficiaire de la reprise était le seul et unique associé de la SCI, de telle sorte que cette société ne remplissait pas la condition expressément prévue par la loi comme devant être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ».

La Cour de Cassation tranche ainsi ce litige en faveur du preneur dont le droit au renouvellement de son bail se trouve ainsi confirmé.

Gabriel NEU-JANICKI