Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

En cas de financement d'une construction de maison-individuelle, il pèse sur le prêteur un devoir d'information et de conseil sur les risques encourus d'une telle opération, lorsque le contrat soumis par les emprunteurs ne se conforme pas aux dispositions légales.

En l'espèce, M. X... et Mme Y... (les consorts X...-Y...) ont conclu avec la société P..... F..... un contrat intitulé " marché de travaux pour la construction d'une maison individuelle en bois " et qu'il a été remis aux maîtres d'ouvrage un plan de la maison issu du catalogue de l'entreprise et une notice descriptive de l'ensemble des lots destinés à la construction.

L'établissement prêteur a consenti aux consorts X...-Y...un prêt destiné au financement de l'opération et a procédé à trois déblocages de fonds lors de la signature du contrat puis à l'occasion de l'obtention du permis de construire et de la réalisation des fondations.

La société P....... F......, qui avait abandonné le chantier, a été placée en liquidation judiciaire.

Soutenant que le marché conclu avec cette dernière était un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et que la banque n'avait pas respecté les prescriptions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, les consorts X...-Y...ont assigné l'tablissement prêteur afin notamment de le voir condamner à leur payer le montant des sommes débloquées.

Toutes les juridictions leur ont donné raison.

Si l'article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il n'en a pas moins un devoir d'information et de conseil.

L'établissement de crédit sollicité pour financer la construction d'une maison d'habitation a manqué à son obligation de renseignement et de conseil en s'abstenant d'indiquer précisément à ses clients les risques encourus, alors que ceux-ci n'étaient pas suffisamment informés qu'ils ne bénéficiaient pas des règles protectrices du Code de la construction et de l'habitation.

La Cour de Cassation fait peser une obligation d'information et de conseil sur les établissements financiers qui doivent s'attager à informer leurs clients non seulement de l'étendue de leurs engagements mais aussi de la nature de l'opération qu'ils réalisent et de ses risques.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 janvier 2012 n°10-19714

Les déclarations sur l'offre de prêt faites dans un acte notarié ne sont pas des faits constatés par le notaire. Ainsi, la force authentique n'est attachée qu'aux seules énonciations de l'acte notarié constitutives de faits constatés par le notaire, les déclarations des parties pouvants être contestées par tout mode de preuve prévu par le Code Civil.

En l'espèce, par acte notarié du 27 nov. 2004, le Crédit lyonnais a consenti à Mme X un prêt de 100.000 euro pour financer l'acquisition d'un bien immobilier ; des échéances étant demeurées impayées, la banque a fait délivrer à l'emprunteuse un commandement de payer aux fins de saisie d'un bien immobilier puis l'a assignée devant le juge de l'exécution ; Mme X s'est prévalue de l'irrégularité de l'offre en contestant être l'auteur des mentions manuscrites relatives en particulier aux dates mentionnées sur ce document pour solliciter la nullité de la procédure et, en tout état de cause, la déchéance des intérêts en application de l'article L. 312-33 du Code de la consommation ; la cour d'appel a ordonné la vente forcée de l'immeuble et fixé la créance du Crédit lyonnais à une certaine somme.

Pour rejeter les contestations et demandes incidentes de Mme X, l'arrêt de la cour d'appel attaqué retient qu'a été déposé au greffe, en original, l'acte authentique du 27 nov. 2004 auquel se trouve annexée l'offre, précise qu'il existe une incertitude sur la date de réception par Mme X de cette offre qu'elle a acceptée le 4 sept. 2004 puis retient que le Crédit lyonnais bénéficie d'un titre exécutoire réputé régulier dès lors qu'aucune inscription de faux n'a été régularisée à l'encontre de l'acte notarié qui énonce que "les parties reconnaissent que ce financement... a fait l'objet d'une offre préalable en date du 20 août 2004, régulièrement acceptée conformément aux dispositions des articles L. 312-7 et suivants du code de la consommation".

En statuant ainsi, alors que cette énonciation étant relative à des déclarations des parties et non pas à des faits personnellement constatés par l'officier public, la preuve contraire pouvait être administrée sans qu'il soit nécessaire de recourir à la procédure d'inscription de faux et que, de même, les documents annexés à l'acte authentique ne font pas foi jusqu'à inscription de faux, la cour d'appel a violé l'article 1319 du Code civil

Cette décision d'importance vient confirmer que la force authentique n'est attachée qu'aux seules énonciations de l'acte notarié constitutives de faits constatés par le notaire. En l'espèce, le notaire aurait dû :

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 7 juillet 2011 n°10-10487

En vertu de l'article L. 312-8 du Code de la consommation, l'offre de prêt doit indiquer, "outre le montant du crédit susceptible d'être consenti, et, le cas échéant, celui de ses fractions périodiquement disponibles, son coût total, son taux défini conformément à l'article L. 313-1 ainsi que, s'il y a lieu, les modalités de l'indexation" et doit énoncer, "en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt.

L'article L. 313-1 alinéa premier du Code de la consommation dispose que "dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global (TEG) du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels".

En l'espèce, l'acte notarié de prêt du 22 juillet 2005 contient, en page 16, une clause intitulée "CONDITIONS FINANCIERES" rédigée comme suit :

« Le prêt est réalisé aux conditions suivantes :

TAUX D'INTERET du prêt 3,800 %

Frais de dossier 0,00 euro TTC

Coût convention et garanties estimé à 134,00 euro TTC

Et un TAUX EFFECTIF GLOBAL par MOIS de 0,317 %

Le prêt est stipulé à TAUX FIXE. »

Il est constant que les frais de notaire et d'inscription d'hypothèque doivent être compris dans le calcul du taux effectif global dès lors qu'à la date de l'acte, ils étaient déterminables.

En l'espèce, force est de constater que ni les frais d'acte notarié ni les frais d'inscription d'hypothèque ni le salaire du conservateur des hypothèques (200 euro) ne sont inclus dans le TEG alors qu'ils étaient connus ou déterminables à la date de l'acte.

La SCI INVESTISSEMENT NOUVEL ELAN verse aux débats un calcul du taux effectif global effectué le 8 août 2009 par M. Jean-Pierre DUDOGNON, analyste en mathématiques financières, qui fait apparaître que le montant du taux effectif global est en réalité de 4,243 % et non de 3,810 % comme indiqué dans l'acte de prêt.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LILLE LIBERTE critique ce calcul en ce que sont inclus dans le taux effectif global la prime d'assurance décès incapacité souscrite par l'emprunteuse, le paiement de la prime d'assurance incendie de 105,16 euro par an et le paiement des parts sociales de 560 euro.

Toutefois il est constant que la souscription de parts sociales de l'établissement prêteur, imposée comme condition d'octroi du prêt, doit être prise en compte pour la détermination du taux effectif global ; de même, le coût des assurances à la souscription desquelles le crédit est subordonné, doit entrer en compte dans le calcul du taux effectif global.

En l'espèce, il ressort de l'acte notarié que l'octroi du crédit était subordonné à la souscription de parts sociales (Cf la clause intitulée "mise à la disposition des prêts" figurant en page 24 de l'acte notarié).

L'octroi du prêt était également subordonné à la souscription d'une assurance décès incapacité et d'une assurance incendie (Cf les pages 17 in fine et 18 de l'acte notarié).

Il incombait à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LILLE LIBERTE qui subordonnait l'octroi du prêt à la souscription de ces assurances de s'informer auprès du souscripteur du coût de celles-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global.

Ces éléments retenus par l'analyste devaient donc bien être inclus dans le calcul du taux effectif global.

Étant établi que la mention du taux effectif global figurant dans l'acte de prêt est erronée, il y a lieu de prononcer la nullité de la stipulation contractuelle relative aux intérêts conventionnels.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LILLE LIBERTE soutient qu'en cas d'inexactitude du taux effectif global, la clause de stipulation d'intérêt est nulle et le taux d'intérêt légal se substitue au taux d'intérêt conventionnel de sorte que les sommes payées par la SCI INVESTISSEMENT NOUVEL ELAN n'ont pas vocation à être imputées directement sur le montant principal du prêt.

Toutefois en vertu de l'article L. 312-33 du Code de la consommation, le prêteur qui ne respecte pas l'une des obligations prévues à l'article L. 312 ' 8 peut être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge.

Il est constant que la mention dans l'offre de prêt d'un taux effectif global erroné en violation de l'article L. 312-8 du Code de la consommation peut entraîner la déchéance du droit aux intérêts dans les termes de l'article L. 312-33 du même code.

Si la sanction de la mention dans le contrat de prêt d'un taux effectif global erroné est la nullité de la stipulation contractuelle relative aux intérêts conventionnels, la déchéance du droit aux intérêts telle que prévue à l'article L. 312-33 est également encourue lorsque la mention d'un taux effectif global irrégulier figure dans l'offre de prêt.

En l'espèce, aucune offre de prêt mentionnant un taux effectif global conforme n'ayant été adressée par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LILLE LIBERTE à la SCI INVESTISSEMENT NOUVEL ELAN, la déchéance de la banque de son droit aux intérêts sera prononcée.

C.A. Douai, Ch. 8, sect. 3, 14 avr. 2011 (R.G. n° 10/02335)

Les obligations prévues aux articles L. 312-7, L. 312-8, L. 312-10 et L. 312-33 du code de la consommation ne sont pas applicables, en cas de renégociation d'un prêt immobilier entre les mêmes parties, aux modifications du contrat de prêt initial qui ne peuvent être apportées que sous la forme d'un avenant conformément à l'article L. 312-14-1 du même code, introduit par la loi n° 99-532 du 25 juin 1999.

La renégociation d'un prêt immobilier se fait par avenant. Si la forme n'en est pas respectée, la sanction ne sera pas pour autant la déchéance du droit des intérêts de l'article L. 312-33 du code de la consommation.

Depuis la loi n° 99-532 du 25 juin 1999, toute renégociation d'un prêt immobilier doit observer les dispositions de l'article L. 312-14-1 du code de la consommation. Les formalités que ce texte impose sont assurément moins contraignantes que celles posées à l'article L. 312-8 du même code s'agissant du contrat initial.

Les modifications au contrat de prêt sont apportées sous la seule forme d'un avenant qui comprend, outre l'échéancier détaillé des amortissements, le taux effectif global ainsi que le coût total du crédit calculés sur la base des seuls échéances et frais à venir. Rien n'est dit des modalités de transmission de l'avenant et de son acceptation, si ce n'est qu'un délai de réflexion de dix jours doit être laissé à l'emprunteur (Civ. 1re, 8 nov. 2007, n° 04-18.668).

Le formalisme est donc considérablement allégé. Plus besoin d'offre préalable comme avait pu l'exiger la Cour de cassation (Civ. 1re, 6 janv. 1998, n° 95-21.880, Bull. civ. I, n° 5). Plus besoin d'observer les règles d'envoi et d'acceptation de l'offre.

Le débiteur qui, comme en l'espèce, reconnaît avoir accepté « l'offre modificative » adressée par voie postale après écoulement du délai de réflexion ne peut ultérieurement venir se plaindre. Du moins, c'est ce que l'on comprend à la lecture de l'article L. 312-14-1.

Ainsi, quelles que soient les modifications du contrat initial, seul l'avenant s'impose, pourvu que les parties soient identiques. Dès lors, il devient, bien évidemment, impossible de se prévaloir du non-respect des articles L. 312-7, L. 312-8, L. 312-10 pour sanctionner des obligations qui n'avaient pas à être observées.

S'agissant de sanction, la Cour de cassation répond à une autre question très intéressante et qui faisait débat. La déchéance du droit aux intérêts doit-elle s'appliquer au cas où l'article L. 312-14-1 serait méconnu ? L'article L. 312-14-1 du code de la consommation n'étant pas mentionné par l'article L. 312-33 il échappe à son champ d'application comme le confirme la Cour de cassation.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 3 mars 2011 n° 10-15152

La somme payée par l'emprunteur au titre de la constitution d'un fonds de garantie et dont le montant est déterminé lors de la conclusion du prêt, imposée comme une condition d'octroi de celui-ci, doit être prise en compte pour le calcul du TEG, tout comme doit l'être le coût des parts sociales dont la souscription est imposée par le prêteur.

Le calcul du taux effectif global (TEG) doit intégrer la retenue de garantie imposée par l'établissement prêteur comme condition d'octroi du prêt immobilier, de même que le coût de l'acquisition de parts sociales supporté à l'occasion de la conclusion d'un prêt à la consommation. Il importe peu que ces sommes soient remboursables.

Avant d'examiner les deux décisions du 9 décembre 2010, il convient de se remémorer les deux premiers alinéas de l'article L. 313-1 du code de la consommation : « Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.

Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8 du code de la consommation, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat ».

Dans la première espèce, une banque avait consenti à l'emprunteur pour l'acquisition de biens immobiliers un prêt assorti d'une garantie souscrite auprès d'une société de caution mutuelle pour en garantir la bonne exécution. Après avoir remboursé le prêt par anticipation, l'emprunteur sollicita le remboursement de la retenue de garantie. Ce qui lui fut refusé. La contre-attaque ne se fit pas attendre. Il réclama la déchéance du droit aux intérêts conventionnels en l'absence d'intégration des frais de garantie dans le calcul du taux d'intérêt. Les premiers juges rejetèrent sa demande, mais au prix d'une interprétation extensive de l'article L. 313-1 du code de la consommation : le remboursement de la retenue étant incertain dans son principe et son montant, la charge de la retenue de garantie ne pouvait être déterminée avec précision par l'emprunteur antérieurement à la conclusion du prêt et n'avait pas à être comprise dans le TEG (Dijon, 19 mars 2009, RG n° 08/00274, JCP E 2009, 2020, obs. Routier ; RD banc. fin. 2009, n° 187, obs. Crédot et Sami).

Une interprétation que censurent les hauts magistrats. Ce qui ne pouvait pas être déterminé avec exactitude n'était pas la charge de la retenue de garantie, mais son remboursement en fin de prêt. Ce qui n'est pas la même chose.

Lors de la conclusion du contrat la somme payée par l'emprunteur au titre de la constitution d'un fonds de garantie était bel est bien déterminée et imposée comme une condition d'octroi du prêt. Partant, elle devait être prise en compte pour le calcul du TEG. Quand bien même, du reste, l'emprunteur récupèrerait effectivement le montant de sa souscription en fin de contrat. Au moment de l'octroi du prêt la retenue de garantie constituait bel et bien une charge déterminée (Rappr., à propos de la souscription de parts sociales, Civ. 1re, 23 nov. 2004, n° 02-13.206, Bull. civ. I, n° 289).

Dans la seconde affaire, deux époux avaient, à l'occasion de la conclusion de leur prêt à la consommation, souscrit des parts sociales auprès de la banque, dont le coût - là non plus - n'avait pas été intégré dans le TEG. Les emprunteurs pouvaient-ils pour autant obtenir la déchéance du droit aux intérêts du prêteur ? Le tribunal d'instance de Poitiers ne l'a pas pensé, qui considère que ces frais ne présentent pas un lien direct et exclusif avec le crédit et qu'ils ne constituent pas une charge réelle pour l'emprunteur dans la mesure où ils peuvent lui être remboursés (TI Poitiers, 13 mars 2009, RD banc. fin. 2009, n° 118, obs. Crédot et Samin). Une solution que condamne - là également - la Cour de cassation : « le coût des parts sociales dont la souscription est imposée par l'établissement prêteur comme une condition d'octroi du prêt, constitue des frais entrant nécessairement dans le calcul du TEG ».

En réalité, la solution n'est nouvelle qu'en ce qu'elle est posée à l'occasion d'un prêt à la consommation. S'agissant de prêts immobiliers, la Cour de cassation avait déjà eu l'occasion d'affirmer que le coût afférent à cette souscription - obligatoire - avait un lien direct avec le prêt souscrit (Civ. 1re, 6 déc. 2007, n° 05-17.842, Bull. civ. I, n° 381).

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 9 décembre 2010 n° 09-14.977

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 9 décembre 2010 n° 09-67.089

La cour d'appel a condamné M. X à payer à la société Altradius credit insurance, qui vient aux droits de la société Gerling Namur venant elle même aux droits de la banque Accord, une certaine somme au titre du solde d'un prêt que cette dernière lui avait consenti par acte du 10 mai 1997, a débouté l'emprunteur de sa demande de dommages intérêts pour manquement de l'établissement de crédit à son devoir de mise en garde.

Pour rejeter cette demande, la cour d'appel a retenu que M. X ne justifiait pas de ses revenus et charges lors de l'octroi du prêt en mai 1997, ne démontrait pas que le prêt ainsi accordé dépassait ses capacités de remboursement et n'établissait pas de la part de l'organisme de crédit un manquement à son devoir de consei.

L'arrêt de la cour d'appel est cassé. En se déterminant ainsi, sans préciser si M. X était un emprunteur non averti et, dans l'affirmative, si, conformément au devoir de mise en garde auquel il était tenu à son égard lors de la conclusion du contrat, l'établissement de crédit justifiait avoir satisfait à cette obligation à raison des capacités financières de l'emprunteur et des risques de l'endettement né de l'octroi du prêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 19 novembre 2009 n° 07-21382

Le point de départ de la prescription de cinq ans est la date de la convention lorsque l'examen de sa teneur permet de constater l'erreur, ou lorsque tel n'est pas le cas, la date de la révélation de celle-ci à l'emprunteur;

La Cour de cassation rappelle qu’il résulte des articles 1304 et 1907 du Code civil et de l’article L. 313-2 du Code de la consommation qu’en cas d’octroi d’un crédit à un consommateur ou à un non-professionnel, la prescription de l’action en nullité de la stipulation de l’intérêt conventionnel engagée par celui-ci en raison d’une erreur affectant le taux effectif global, court, de même que l’exception de nullité d’une telle stipulation contenue dans un acte de prêt ayant reçu un commencement d’exécution, à compter du jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître cette erreur ; ainsi le point de départ de la prescription est la date de la convention lorsque l’examen de sa teneur permet de constater l’erreur, ou lorsque tel n’est pas le cas, la date de la révélation de celle-ci à l’emprunteur.

Suivant deux actes sous seings privés des 25 mars 1996 et 2 décembre 1996 une caisse de crédit agricole a consenti à des époux deux prêts de 182.32,32 EUR et 91.469,41 EUR, remboursables par mensualités ; le mari ayant ensuite été placé en redressement puis en liquidation judiciaires, la caisse prêteuse a assigné la femme par acte du 16 juillet 2004, en remboursement de ces prêts.

Pour faire droit à la demande de la caisse et rejeter l’exception de nullité du taux d’intérêt des prêts litigieux, l’arrêt attaqué a retenu que la prescription est acquise, "l’action" en nullité n’ayant pas été intentée dans le délai de cinq ans à compter des actes et considéré que l’épouse, qui a signé ceux-ci, ne peut arguer, sans du reste en établir la date exacte, avoir découvert tardivement les erreurs.

La Cour de cassation censure la décision et retient qu’en statuant ainsi à l’égard de la femme, dont il n’était pas contesté qu’elle n’avait pas la qualité de professionnelle, la cour d’appel a violé les textes précités.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 11 juin 2009 n° 08-11755

Si d'aucun n'en doutait, il peut être obtenu le remplacement du taux prévu au contrat de prêt immobilier par le taux d'intérêt légal si dès lors que sont connus le montant du prêt et les garanties à conférer, la prévision de taxe n'est pas incluse dans le TEG.

Défendant à la procédure de saisie immobilière introduite par la Banque Chaix, en exécution d'un contrat de prêt immobilier conclu selon offre du 11 août 1994, acceptée le 23 août suivant, et constaté par acte authentique du 30 novembre 1994, suivi d'un acte authentique du 12 mars 2002 portant substitution de garantie, la SCI Les Aigues a sollicité l'annulation de la stipulation d'intérêts conventionnels, la substitution à ceux-ci des intérêts au taux légal et l'établissement d'un nouveau tableau d'amortissement, notamment en raison du défaut d'inclusion dans le taux effectif global (TEG) du montant des frais notariés et des frais liés aux garanties.

Pour débouter la SCI de ses prétentions, l'arrêt de la cour d'appel attaqué retient qu'il n'est nullement établi que le montant de ces frais était connu, voire déterminable, au jour de l'offre de prêt.

La Cour de cassation censure la décision aux motifs que la cour d'appel aurait du constater si la banque rapportait bien la preuve que le montant desdits frais ne pouvait être connu antérieurement à la conclusion définitive du contrat.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 30 avril 2009 n°08-16371

La Cour de Cassation considère que la banque qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenu à son égard, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques de l'endettement né de l'octroi du prêt, dont elle ne peut être dispensée par la présence au côté de l'emprunteur d'une personne avertie, peu important qu'elle soit tiers ou partie.

Reprochant au Crédit lyonnais de lui avoir consenti deux prêts dont le remboursement, garanti par le cautionnement solidaire de son ex-mari, M. Y excédait ses facultés contributives, Mme X l’a assigné en réparation du préjudice né de cette faute.

Pour rejeter cette demande, l’arrêt de la cour d’appel attaqué par elle retient que, bénéficiant lors de l’octroi des prêts litigieux de l’assistance de M. Y, présenté comme exerçant les activité ou profession de conseil ou consultant financier, Mme X était en mesure d’obtenir de celui-ci toutes les informations utiles à l’appréciation de l’opportunité et de la portée de l’engagement qu’elle contractait, de sorte qu’à supposer qu’elle n’ait pas disposé elle-même des compétences nécessaires pour porter seule une telle appréciation, elle ne pouvait se présenter comme une emprunteuse profane, partant rechercher la responsabilité du Crédit lyonnais pour avoir manqué au devoir de mise en garde auquel celui-ci n’était pas tenu à son égard.

Non dit la Cour de cassation, en se déterminant ainsi, alors que la banque qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenu à son égard, lors de la conclusion du contrat, d’un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt, dont elle ne peut être dispensée par la présence au côté de l’emprunteur d’une personne avertie, peu important qu’elle soit tiers ou partie, la cour d’appel a violé, par fausse application, l’article 1147 du Code civil.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 30 avril 2009 n° 07-18334

L'emprunteur a invoqué le non-respect des dispositions relatives à la mention dans l'offre de prêt de la date de mise à disposition des fonds et du montant des frais pour obtenir la déchéance des intérêts.

En l'espèce, selon offre en date du 6 avril 1992 et acte notarié du 17 avril 1992, le Crédit Lyonnais a consenti à M. et Mme X un prêt immobilier d’un montant de 1.236.000 F remboursable en 15 ans au taux effectif global (TEG) de 10,40% hors assurance.

A la suite de la vente du bien immobilier, la société Interfimo venant aux droits de la banque en sa qualité de caution, a obtenu paiement de la somme de 1.200.000 F.

M. X a assigné la société Interfimo qui poursuivait le paiement du solde de la créance essentiellement constituée d’intérêts, pour voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêteur faute pour l’offre préalable de contenir les mentions prescrites par l’article L. 312-8 du Code de la consommation et d’avoir été adressée par voie postale dix jours au moins avant son acceptation.

Pour rejeter la demande de M. X, la cour d’appel a relevé d’une part qu’il résultait des énonciations de l’acte authentique que le délai de dix jours avait été respecté et d’autre part que l’article 87-1 de la loi du 12 avril 1996 validait les offres émises avant le 31 décembre 1994, comportant un échéancier ne ventilant pas le capital et les intérêts.

La Cour de cassation censure la décision.

En statuant ainsi, alors d’abord que si la méconnaissance du délai d’acceptation de dix jours est sanctionnée par une nullité relative, l’inobservation des règles de forme relatives aux modalités d’envoi de l’offre de prêt est sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts seule réclamée par l’emprunteur et qu’ensuite, ce dernier invoquait le non-respect des dispositions relatives à la mention dans l’offre de prêt de la date de mise à disposition des fonds et du montant des frais, la cour d’appel a violé les articles L. 312-7, L. 312-8, L. 312-33 du Code de la consommation, ensemble l’article 455 du Code de procédure civile.

Cour de Cassation 1ère Chambre Civilel, 19 mars 2009 n° 05-13126

La Cour d'appel d'AIX en Provence a considéré que la banque prêteuse doit se faire communiquer le contrat de construction pour octroyer un prêt sous peine de voir sa responsab ilité engagée.

Il convient de rappeler au prélablable les dispositions de l'article L 231-10 du Code de la Construction et de l'Habitation:

"Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison.

Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l’article L. 231-6 et nonobstant l’accord du maître de l’ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l’article L. 231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat."

Ainsi, a manqué à son obligation de renseignement, d’information et de conseil la banque qui n’a pas perçu la nullité du contrat en ne sollicitant pas la communication du contrat de construction, alors même que le prêt destiné à financer la construction était assis sur ce contrat et que seul ce document permettait, d’une part, de déterminer, en fonction de la nature du contrat, l’étendue du contrôle qu’elle devait exercer, et, d’autre part, de vérifier la réalisation effective de l’opération projetée et le sérieux de celle-ci.

Par la même décision, il a été jugé que ne commet pas de faute la banque qui n’a pas vérifié les énonciations mentionnées au contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sans fourniture de plans, puisque l’article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas applicable à ce type de contrat.

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3e Chambre A, 27 mars 2008 (R.G. n° 06/08605)

Le taux effectif global (TEG) doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt.

Le 12 juin 1993, le Crédit agricole a consenti à un particulier un prêt immobilier de 930.000 F remboursable en quatre-vingt échéances, puis le 13 mars 1998, un prêt de consolidation d’un montant de 120.000 F remboursable en cent vingt échéances ; par avenant en date du 24 mars 1998, une réduction du taux d’intérêt du prêt de 1993 a été consentie par la banque ainsi qu’une modification du montant des échéances de remboursement ; l’emprunteur a été débouté de ses demandes tendant à l’annulation de la convention d’intérêts ainsi qu’à la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.

L’arrêt de la cour d’appel est censuré par la Cour de cassation.

1/ Si la seule sanction de la mention, dans le contrat de prêt, d’un taux effectif global (TEG) erroné est la nullité de la stipulation contractuelle relative aux intérêts conventionnels, la déchéance du droit aux intérêts telle que prévue à l’article L. 312-33 du Code de la consommation est également encourue lorsque la mention d’un TEG irrégulier figure dans l’offre de prêt.

Au dispositif de ses conclusions récapitulatives, l’emprunteur sollicitait en ce qui concerne le prêt de 930.000 F que soit prononcée la nullité des intérêts conventionnel stipulés au titre du prêt et que la banque soit déchue de son droit aux intérêts.

Pour déclarer la demande de l’emprunteur irrecevable comme prescrite, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que les dispositions de l’article L. 313-2 du Code de la consommation spécifiant que le TEG est déterminé dans les conditions de l’article L. 313-1, la méconnaissance de cette disposition est sanctionnée par la nullité relative de la stipulation d’intérêts conventionnels, nullité qui se prescrit dans le délai de cinq ans et que le caractère erroné du TEG résultant de l’absence de prise en compte des frais d’acte, ce qui reporte le débat sur le respect des dispositions de l’article L. 313-1 du Code de la consommation, sanctionné par la nullité de la stipulation d’intérêts, l’action se trouve prescrite.

La Cour de cassation dit et juge qu’en statuant ainsi alors qu’elle avait relevé que selon l’analyse financière de l’expert le caractère erroné du TEG résultait de l’absence de prise en compte des frais d’acte et que la mention dans l’offre de prêt d’un TEG erroné en violation de l’article L. 312-8 du Code de la consommation peut entraîner la déchéance du droit aux intérêts dans les termes de l’article L. 312-33 du même code, la cour d’appel a violé l’article 1907 du Code civil, ensemble les articles L. 312-8, L. 312-33, L. 313-1, L. 313-2 du Code de la consommation.

2/ Selon l’article L. 312-33 du Code de la consommation, l’absence d’une des mentions prévue à l’article L. 312-8 du Code de la consommation peut être sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.

Pour rejeter la demande de déchéance du droit aux intérêts du prêteur résultant de l’absence de mention du TEG sur l’avenant au prêt de 930.000 F, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que seule la mention d’un TEG erroné en violation de l’article L. 312-8 du Code de la consommation peut entraîner la déchéance du droit aux intérêts dans les termes de l’article L. 312-33 du même code.

Non dit la Cour de cassation, en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés par refus d’application.

3/ Le TEG doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt. Pour débouter l’emprunteur de sa demande en annulation de la stipulation d’intérêts relative au prêt de consolidation de 120.000 F, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que ce prêt ne saurait s’analyser en un prêt immobilier de sorte que les dispositions des articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation ne pouvaient s’appliquer.

L’arrêt de la cour d’appel ici encore est censuré.

En statuant comme elle l’a fait alors que la nullité de la stipulation d’intérêts est encourue quelle que soit la nature du prêt, la cour d’appel a violé par refus d’application l’article 1907 alinéa 2 du Code civil, ensemble l’article L. 313-2 du Code de la consommation.

Cour de cassation, 1re Chambre civ., 18 février 2009 n° 05-16774

L'étude des effets de l'anéantissement des contrats de restitution sur les garanties des parties est toujours riche d'enseignements. En la matière, la jurisprudence de la Cour de cassation reste remarquablement constante en laissant survivre l'obligation de restitution jusqu'à ce que les parties aient été remises dans l'état dans lequel elles se seraient trouvées si le contrat n'avait pas été conclu.

En l'espèce, un contrat de prêt avait été conclu en vue du financement de l'acquisition de plusieurs lots en état futur d'achèvement. Le prêteur avait obtenu qu'une hypothèque soit inscrite sur les lots pour s'assurer du paiement de l'obligation de restitution de l'emprunteur.

Ayant obtenu la résolution du contrat de vente pour défaillance du promoteur, l'emprunteur a sollicité l'anéantissement du contrat de prêt et des garanties afférentes.

Dans un ensemble contractuel, l'anéantissement d'un contrat entraîne en principe celui des autres, bien que la concordance des sanctions ne soit pas toujours respectée.

Au cas particulier, les juges du fond (Poitiers, 9 mai 2007) ayant anéanti les contrats de l'ensemble, ils avaient ordonné le remboursement des sommes et avaient également rejeté la demande en maintien des garanties formulée par la banque. Celle-ci s'est donc pourvue en cassation car l'arrêt d'appel faisait fi d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation favorable à la position de la banque.

On rappellera que la Cour de cassation considère qu' « un contrat de prêt ayant été annulé, l'obligation de restituer inhérente au contrat demeure valable tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de la convention » (Com. 17 nov. 1982, D. 1983. Jur. 527, note Contamine-Raynaud ; JCP 1984. II. 20216, note Delebecque et Mouly ; Civ. 1re, 1er juill. 1997, D. 1998. Jur. 32, note Aynès).

L'intérêt majeur de cette jurisprudence se trouve dans le maintien des intérêts et du terme affecté à la créance de remboursement. En effet, en laissant subsister la dette originale, on lui préserve ses modalités.

Une autre facette de cette jurisprudence est révélée par le maintien des garanties accessoires à la créance de restitution. Il est aujourd'hui constant que, dans de telles circonstances, la haute Cour laisse subsister le cautionnement accessoire à la dette de restitution (Com. 17 nov. 1982, préc. ; Civ. 1re, 25 mai 1992, Bull. civ. I, n° 154 ; JCP 1992. I. 3608, obs. Fabre-Magnan ; RTD civ. 1992. 799, obs. Bandrac).

Dans l'arrêt rapporté, le caractère accessoire de l'hypothèque ne laissait guère de doute quant à l'issue du litige devant la Cour de cassation. De fait, la troisième chambre civile casse l'arrêt d'appel et prononce le maintien de l'obligation de restitution et des garanties y afférant.

Le raisonnement de la Cour débouche toutefois sur une situation singulière puisqu'elle laisse à titre de garantie au prêteur une hypothèque sur un bien qui n'est plus la propriété de l'emprunteur et dont la valeur est douteuse (s'agissant d'un lot dont l'état d'achèvement est incertain eu égard à la défaillance du promoteur).

Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 5 novembre 2008 n°07-17357

Obligation d'information du banquier en cas de cautionnement

Un établissement de crédit fait délivrer un commandement de saisie immobilière à la caution personne physique, caution solidaire d'un prêt consenti à une société. Le créancier forme un pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt, jugeant nul le commandement en l'absence de la démonstration du caractère certain, liquide et exigible de la créance.

La Cour de cassation confirme partiellement l'arrêt au motif que le créancier qui produit une copie de la lettre adressant à la caution l'information annuelle requise par l'article L313-22 du code monétaire et financier doit justifier de l'envoi de cette lettre et, partant, de l'accomplissement de son obligation d'information pour l'année concernée.

Cour de cassation, Chambre Commerciale., 28 octobre 2008, n°06-15145

Dans un arrêt du 18 septembre 2008, la première chambre civile de la Cour de cassation juge qu'une banque doit satisfaire à un devoir de mise en garde à l'égard d'emprunteurs non avertis.

En l'espèce, le Crédit agricole avait consenti par acte notarié un prêt de 129 581,66 € à M. et Mme X., qui envisageaient de créer un village de vacances et étaient en relations à cet effet avec la société Construction espace habitat (CEH).

Après un prélèvement sur leur compte de 38 112,25 € au profit de la société CEH, suite à la présentation de deux lettres de change, les emprunteurs ont recherché la responsabilité du Crédit agricole.

Pour limiter l'indemnisation de ceux-ci à la somme de 38 112,25 €, la cour d'appel a retenu que les emprunteurs ne sauraient reprocher au Crédit agricole, dès lors qu'ils envisageaient de se lancer dans une activité commerciale a priori rentable nécessitant un déblocage immédiat de fonds et que les charges de l'emprunt n'étaient pas excessives au regard de leurs situation personnelle et des revenus susceptibles d'être générés par cette activité, d'avoir commis une faute en leur octroyant un crédit manifestement disproportionné à leurs capacités de remboursement. La cour ajoute que les emprunteurs ne pouvaient exiger du Crédit agricole une information plus étendue que celle d'avoir attiré leur attention sur les charges du prêt.

La Cour de cassation casse et annule cette décision au motif que les juges du fond auraient dû déterminer « si M. et Mme X. étaient des emprunteurs non avertis » et, dans l'affirmative, si conformément au devoir de mise en garde dont il était tenu à leur égard lors de la conclusion du contrat, le Crédit agricole justifiait avoir satisfait à cette obligation au regard non seulement des charges du prêt mais aussi de leurs capacités financières et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt.

Cass. 1re civ., 18 sept. 2008, n° 07-17.270

Le fait pour l'acquéreur de ne pas justifier de la réception de l'offre de crédit dans le délai de 48 heures comme l'imposait la promesse de vente constitue t-il un motif suffisant pour justifier le refus du vendeur de signer l'acte authentique de vente ?

La Cour de cassation a répondu par la négative en rappelant qu'en vertu de l'article L. 312-6 du code de la consommation, le compromis ne peut pas imposer à l'acquéreur des stipulations contractuelles plus exigeantes que les dispositions légales applicables.

Par conséquent, la vente n'est pas caduque du seuf fait de ce défaut d'information (Cass. 3ème civ., 7 nov. 2007, n° 06-17.867).

L'assurance décès, invalidité, incapacité permanente ou temporaire n'est en aucun cas obligatoire. Mais il sera difficile et d'ailleurs peu raisonnable d'obtenir un prêt sans la souscrire. En revanche, personne n'est obligé d'adhérer au contrat de groupe proposé par la banque. La délégation d'assurance est désormais une pratique bien ancrée.

Le principe de l'assurance

Cette assurance garantit à la banque, bénéficiaire du contrat, que le prêt sera remboursé en cas d'insolvabilité liée à un accident de la vie de l'emprunteur. Pour l'emprunteur, en cas d'accident de la vie, l'assurance se substitue à lui pour rembourser le crédit ou payer une part des mensualités. Elle protège donc l'emprunteur et ses proches.

Les risques garantis

Il s'agit du décès, de l'invalidité absolue ou partielle, de l'incapacité temporaire de travail. Le décès et l'invalidité absolue et définitive (DIAD) induisent le remboursement intégral du capital restant dû.

Par invalidité absolue et définitive, les assureurs entendent l'impossibilité de l'emprunteur d'effectuer seul trois des quatre principaux actes de la vie courante à savoir se lever, se laver, s'habiller et se nourrir. L'invalidité permanente totale ou partielle et l'incapacité temporaire totale de travail engendrent des remboursements qui dépendent du contrat d'assurance signé. Certaines compagnies ne prennent pas en compte cette incapacité dès l'instant où l'assuré peut travailler même si ce travail ne correspond pas à sa formation initiale. Il faut donc impérativement savoir quels risques sont couverts par le contrat. Et le lire attentivement, surtout les informations écrites en lettres minuscules sans oublier de vérifier les cas d'exclusion.

Parmi les exclusions les plus courantes : le suicide de l'assuré, la guerre civile lorsque l'assuré y prend une part active, les raids et compétitions aériennes, le parachutisme, parapente, ULM, les compétitions sportives et les entraînements s'y rapportant, le mal de dos, les maladies psychiatriques... Chaque contrat ajoute ou retire un de ces risques. Toutefois, si l'emprunteur pratique un sport répertorié dans les exclusions, il peut payer une surprime pour être assuré sur ce risque.

L'âge du capitaine

En général, l'âge limite de souscription est de 65 ans même si certains contrats poussent jusqu'à 70 ans. L'âge limite de couverture est identique avec parfois un dépassement de cinq ans. Certaines offres seniors, par le biais d'assurance individuelle, permettent d'obtenir un prêt jusqu'à l'âge de 80 ans, mais la prime est élevée.

La quotité

La quotité est la répartition de l'assurance entre les emprunteurs. Dans le cas où il n'y a qu'un emprunteur et donc qu'une « tête » à assurer, pas de souci. Dans le cas où il y a coemprunteur, il faut effectivement envisager une répartition du risque et les combinaisons sont nombreuses : 50/50 %, 60/40 %, 70/30 %. Le plus souvent les compagnies demandent que cette répartition soit fixée en proportion des revenus de chacun des emprunteurs, le total des quotités devant obligatoirement être égal au minimum à 100 %. Toutefois, les banques conseillent de prendre une quotité supérieure à 100 %. A savoir 100 % sur chaque tête afin que le conjoint coemprunteur, par exemple, soit remboursé à 100 % du capital restant dû en cas de décès.

Le coût

Le coût de l'assurance varie entre 0,20 et 0,70 % du montant du prêt selon les compagnies, les risques couverts, le profil de l'assuré. Cette assurance se paie chaque mois, s'ajoutant à la mensualité du crédit. Les banques sont obligées de faire apparaître dans leur offre de prêt le coût total de l'assurance ainsi que le montant des mensualités de cette assurance. Il faut savoir que la prime d'assurance DIAD est fixée pour toute la durée du prêt. En revanche, l'invalidité permanente peut être limitée dans le temps pour un remboursement à taux plein.

Les emprunteurs à risque aggravé

Les emprunteurs ayant souffert ou souffrant de maladies graves comme le cancer ou le sida, ou d'une pathologie spécifique comme Alzheimer, la sclérose en plaques, un diabète chronique... peuvent, grâce à la convention Aéras du 6 janvier 2007 (remplaçant la convention Belorgey), souscrire une assurance couvrant les risques de décès et d'invalidité. Deux scénarii possibles : la surprime dans un contrat classique et dans les cas les plus pointus, l'examen du dossier avec assureurs et réassureurs pour proposer une tarification qui est valable environ 6 mois. Cependant, c'est au futur assuré de faire le tour des établissements bancaires.

Assurance groupe ou délégation d'assurance

Lorsqu'on prend un prêt, la banque propose d'assurer ce prêt via une compagnie d'assurances avec laquelle elle travaille, et donc de souscrire un contrat dit contrat de groupe.

Son coût reflète un tarif moyen, les risques étant mutualisés et donc les « bons » risques compensant les « mauvais ». Et il tient autant compte d'une personne jeune et en bonne santé que d'un quinquagénaire fumeur ou d'un sexagénaire en moyenne forme. La délégation d'assurance, souscrite à titre individuel par l'emprunteur, est avantageuse pour des jeunes non fumeurs et en bonne santé qui peuvent économiser plus de 50 % du coût de l'assurance. Elle est intéressante également pour les « mauvais » risques et donc pour ceux qu'une assurance-groupe ne veut pas prendre en charge. Mais dans ce dernier cas, il y aura majoration de la prime. Dans toutes les hypothèses, il faut faire la comparaison entre les deux types de contrat, analyser les risques couverts, les exclusions, et surtout lire chaque ligne.

LE CONTRAT DE PRET IMMOBILIER

I. Les documents à fournir pour une demande de prêt

Généralement, après avoir signé un avant contrat (promesse de vente, promesse d'achat, promesse synallagmatique de vente, compromis de vente, contrat de réservation de vente en l'état futur d'achèvement), l'acquéreur dispose d'un certain délai (10 à 15 jours en général) pour déposer sa demande de prêt auprès de l'établissement financier de son choix et obtenir celui-ci.

Important !

Il est indispensable de réclamer une lettre datée de l'établissement financier attestant du dépôt d'une demande de prêt. En effet, en cas de litige, l'acquéreur doit prouver qu'il a été diligent et qu'il a mis tous les moyens en œuvre pour obtenir son prêt.

Par ailleurs, les pièces demandées en fonction des situations et des crédits sollicités varient. Il est donc important de les déterminer.

a. Dans tous les cas

L'établissement financier exige de l'emprunteur la communication des documents suivants afin d'avoir un dossier complet :

- une copie d'une pièce officielle d'identité : carte nationale, carte de séjour ou passeport ;

- les trois derniers bulletins de salaire du ou des emprunteurs ;

- un justificatif de domicile : quittance EDF-GDf ou facture de téléphone fixe. ;

- les trois derniers relevés de compte ;

- les deux derniers avis d'imposition ;

- la promesse ou le compromis de vente ;

- une attestation de l'employeur indiquant la date d'entrée, la fonction occupée et le salaire annuel net ;

- un justificatif de l'apport personnel ;

- les justificatifs des charges, loyers, pensions ;

- en cas de divorce, le jugement du divorce.

b. Documents complémentaires à communiquer en cas d'opérations spécifiques

L'établissement financier peut également demander des documents complémentaires si l'acquéreur envisage de faire financer des travaux d'amélioration ou la construction d'une maison individuelle.

Pour les travaux d'amélioration, l'établissement financier a besoin des documents suivants :

- les devis descriptifs et estimatifs ;

- le permis de construire pour les gros travaux ;

- le titre de propriété ou attestation du notaire précisant l'origine de propriété ;

- le prix d'achat et la désignation du bien objet des travaux ;

- les plans ;

- la déclaration préalable de travaux en Mairie.

Pour la construction d'une maison individuelle, l'établissement financier a besoin des documents suivants :

- le permis de construire ;

- les devis estimatifs ;

- les plans côtés ;

- le contrat de construction ;

- l'attestation du notaire précisant l'origine de propriété ;

- le prix d'achat et la désignation du bien.

c. Autres pièces à fournir pour bénéficier d'emprunts spécifiques

Parmi les financements, seul le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro et le prêt conventionné semblent nécessiter un complément d'information. Les documents spécifiques visés ci-après doivent être ajoutés à ceux communiqués à l'établissement financier dans tous les cas.

Pour le prêt épargne logement, l'établissement financier peut exiger la communication :

- d'une attestation du promoteur certifiant que le permis de construire a bien été délivré et la copie de l'acte de vente en cas de logement vendu en état futur d'achèvement ;

- la copie du permis de construire et un devis des travaux à réaliser en cas de construction individuelle ;

- les livrets de famille en cas de rachat de droits à prêt ;

Pour le prêt à taux zéro, l'emprunteur doit fournir les pièces suivantes :

- une déclaration sur l'honneur des revenus imposables et l'avis d'imposition, de non imposition et de non mise en recouvrement pour chaque membre du foyer, sur l'année n-1 et n-2 ;

- les justificatifs du nombre de personnes au foyer (fiches individuelles ou familiales d'état civil, certificat de grossesse éventuel, certificat de concubinage...) ;

- une attestation sur l'honneur aux termes de laquelle l'emprunteur s'engage à : occuper le logement financé à titre de résidence principale jusqu'au remboursement complet de l'avance ; informer l'établissement prêteur en cas de déménagement pour raisons professionnelles ou familiales ;supporter la sanction applicable en cas de fausse déclaration : remboursement du financement, majoré de 10 % ou de 25 %.

Pour les prêts conventionnés, l'emprunteur doit fournir les pièces suivantes :

- une déclaration dans laquelle, il s'engage, pendant toute la durée de l'amortissement du prêt, à ne pas transformer en local commercial ou professionnel, ni affecter à la location saisonnière, ni louer en meublé plus de 4 mois par an, ni utiliser comme résidence secondaire, ni occuper à titre d'accessoire d'un contrat de travail le logement financé ;

- si le bien immobilier a plus de 20 ans, un état des lieux, établi par un professionnel dont les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, doit être annexé au contrat de prêt.

II. Le crédit immobilier

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, l'acquéreur a souvent recours en tout ou partie à un prêt pour financer son acquisition.

L'obtention d'un prêt est souvent une condition suspensive de la réalisation de la vente. Toutefois, avant d'étudier l'offre de prêt en elle-même et les clauses importantes à négocier, l'emprunteur doit choisir le taux qu'il estime le plus opportun pour réaliser son opération.

a. Les différents types de taux

S'il est vrai que le montant du taux d'intérêt est primordial puisque les intérêts représentent une part importante du montant total du crédit, il est indispensable d'avoir une visibilité du marché des taux d'intérêt afin de faire le bon choix. En effet, selon les époques, il sera plus avantageux de prendre un taux fixe ou un taux variable.

De plus, plus le prêt est long, plus le montant des intérêts sera élevé. Les établissements financiers, conscients de l'évolution constante des besoins des emprunteurs, ont mis en place plusieurs types de prêt :

- Le prêt à taux fixe à échéances constantes : le taux est déterminé à l'avance, il est fixe pendant toute la durée du crédit, il n'y a donc aucune surprise.

- Le prêt à taux fixe à échéances modulables : ce système permet à l'emprunteur de faire varier à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution de ses ressources financières le montant de sa mensualité.

- Le prêt à taux révisable indexé : ce système fait varier le taux d'intérêt à la hausse comme à la baisse en fonction d'un indice boursier (tel le taux directeur de la Banque Centrale Euro-péenne). Par conséquent, les mensualités varient également.

- Le prêt à taux révisable à échéances modulables : La durée du prêt peut être allongée ou raccourcie en fonction de la va-riation du taux. La souplesse de ce système n'est pas à négliger en cas de variation connue des tendances à long terme des indices boursiers.

- Le prêt à taux variable capé : Avec ce système, l'emprunteur est assuré que le taux ne dépassera pas un certain seuil par rapport au taux initial (de 1 à 3 points).

Au vu de ce qui précède, il convient d'étudier précisément le marché avant de faire son choix.

b. Clauses et conditions à négocier avant l'offre de crédit

Lorsque l'emprunteur sollicite un établissement financier afin d'obtenir un crédit, il est essentiel de demander l'inscription des clauses suivantes dans l'offre :

- l'absence de pénalité en cas de remboursement anticipé ;

- la possibilité d'augmenter le montant de ses remboursements sans pénalité ;

- l'absence de frais de dossier ;

- repousser la première échéance de deux mois ;

- pas d'intérêts intercalaires ;

- la possibilité de reporter des échéances à la fin du crédit.

De nombreuses autres clauses peuvent être ajoutées ou négociées telle que celle relative aux garanties de l'emprunt (inscription hypo-thécaire ou caution). Il revient à l'emprunteur de faire valoir ses arguments pour obtenir l'application et l'inscription de ces clauses lui permettant de réduire le coût de son acquisition.

c. Clauses abusives de l'offre de crédit

La Commission des Clauses Abusives a émis la recommandation n°04-03 relative aux contrats de prêt immobilier en 2004. Celle-ci recommande que soient éliminées des contrats de prêt immobilier les clauses ayant pour objet ou pour effet :

- d'obliger l'emprunteur à rembourser certains frais exposés de façon discrétionnaire par le prêteur sans en justifier la nécessité ou le montant ;

- de permettre au prêteur de visiter à tout moment les biens financés sans préciser les modalités de ce droit de visite ;

- de mettre à la charge exclusive de l'emprunteur les frais de recouvrement ou de procédure ;

- d'autoriser le prêteur à compenser une créance qu'il invoque relativement au prêt avec toutes sommes qu'il pourrait devoir à l'emprunteur, quand bien même les conditions de la compensation légale ne seraient pas réunies ;

- d'obliger l'emprunteur, pendant toute la durée du prêt, à verser l'ensemble de ses revenus sur un même compte dans l'établissement prêteur, sous peine de déchéance du terme, alors même que l'emprunteur aura ponctuellement satisfait à ses remboursements et de ne prévoir aucune contrepartie individualisée à cette obligation au profit de l'emprunteur ;

- de laisser croire que le prêteur peut prononcer la déchéance du terme en cas d'inobservation d'une quelconque obligation ou en cas de déclaration fausse ou inexacte relative à une demande de renseignements non essentiels à la conclusion du contrat, et sans que le consommateur puisse recourir au juge pour contester le bien fondé de cette déchéance ;

- de déroger aux règles légales de compétence territoriale.

d. Le régime de l'offre de crédit

L'établissement financier a l'obligation de formuler par écrit une offre qu'il doit envoyer par voie postale au candidat emprunteur ainsi qu'aux éventuelles cautions.

Important !

L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur

Il convient alors de s'interroger sur le contenu de l'offre.

1. Les mentions obligatoires de l'offre de crédit

L'offre de crédit doit obligatoirement comporter (article L 312-8 du Code de la Consommation) :

- l'identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées ;

- préciser la nature, l'objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds ;

- présenter un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.

- l'indication, outre le montant du crédit susceptible d'être consenti, et, le cas échéant, celui de ses fractions périodiquement disponibles, son coût total, son taux ainsi que, s'il y a lieu, les modalités de l'indexation ;

- énoncer, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt ;

- En effet, l'établissement financier subordonne l'obtention du prêt à la souscription d'une assurance décès, invalidité, incapacité de travail ou de chômage.

Important !

Les conditions générales et particulières des assurances proposées ne sont pas communiquées avec l'offre de prêt mais avec le contrat de prêt. Vérifiez le délai de carence pendant lequel l'assurance ne prend pas en charge le crédit ainsi que les modalités d'actionnement et les exclusions de celle-ci.

- faire état des conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne ;

- rappeler les dispositions de l'article L. 312-10 du Code de la Consommation à savoir que :

« L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur.

L'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre que dix jours après qu'ils l'ont reçue. L'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi. »

- rappeler que toute modification des conditions d'obtention du prêt, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la remise à l'emprunteur d'une nouvelle offre préalable, sauf pour les taux variable.

Le TEG (taux effectif global) n'a pas à figurer obligatoirement dans l'offre de prêt. Toutefois, il est vivement conseillé de l'exiger car celui-ci permet de déterminer le coût réel du crédit.

Le TEG est déterminé de la manière suivante : sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels (article L 313-1 du Code de la Consommation).

2. Accepter ou renoncer à l'offre de crédit

L'offre de crédit que l'emprunteur reçoit est valable trente jours.

Toutefois, le législateur a voulu protéger le consommateur et lui laisser un délai de réflexion de dix jours. Ainsi, à compter de la réception de l'offre de crédit, l'emprunteur ne peut pas accepter l'offre avant dix jours, le cachet de la poste faisant foi.

Après l'expiration de ce délai de dix jours, le contrat de prêt est réputé conclu par la signature de l'emprunteur et des cautions éventuelles.

Parallèlement, la remise des fonds est faite généralement entre les mains du notaire qui remettra le montant au vendeur. En cas de non réalisation de la vente, cette somme sera restituée à l'établissement financier.

Si l'emprunteur souhaite renoncer à l'offre de crédit, il suffit qu'il ne la signe pas.

3. Les cas d'obtention de déchéance des intérêts

Dans l'hypothèse où :

- l'établissement financier ne porte pas l'ensemble des mentions obligatoires dans son offre de crédit ;

- l'établissement financier reçoit de la part de l'emprunteur ou des cautions personnelles l'acceptation de l'offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu'elle a été donnée après l'expiration du délai de dix jours.

- La sanction est alors immédiate : la déchéance partielle ou totale pour le prêteur du droit de percevoir les intérêts du prêt (article L 312-33 alinéa 4 du Code de la Consommation).

L'emprunteur dispose alors d'un délai de dix ans pour agir et demander, devant la juridiction compétente, la déchéance des intérêts.