investissement locatif (3)
Suite à la publication de la nouvelle loi MLLE n°2009-03 du 25 mars 2009 (J.O. du 27 mars 2009), il nous est apparu indispensable de rédiger un dossier spécial pour permettre aux acteurs et aux professionnels de l'immobilier d'être informés des dernières évolutions en droit immobilier.
Cette réforme a la particularité de toucher précisément de nombreux domaines de l'immobilier résidentiel dans un sens large.
Il n'est pas question de traiter ici de tous les thèmes de cette nouvelle loi mais uniquement ceux dont les articles de la nouvelle loi et quelques textes l'accompagnant ont affecté les règles du droit immobilier et que les professionnels doivent connaître.
Les thèmes traités sont les suivants :
- Accession sociale à la propriété
- Investissement locatif
- Les rapports locataires propriétaires et la prévention des expulsions
- La copropriété
- L'urbanisme et l'offre foncière
- Droit des vente et baux emphytéotiques
La loi de finances 2009 n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 a prévue une nouvelle réduction d'impôt pour investissement locatif dans le logement , s'appliquant aux investissements locatifs réalisés au cours de la période 2009-2012 (CGI article. 199 septvicies).
Contribuables concernés
Les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B du Code général des impôts (CGI).
L’investissement peut être réalisé en indivision.
Il peut être par le contribuable lui-même ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), autre qu’une SCPI. La réduction d’impôt ne s’applique pas aux porteurs de parts de fonds de placement immobilier.
L’investissement peut être réalisé en indivision.
Logements concernés
- les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
- les logements que le contribuable fait construire et dont la demande de permis de construire est déposée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
- l’acquisition, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de locaux affectés à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logement ;
- les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence et qui font l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation, définis par décret, destinés à leur conférer des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Les caractéristiques du logement décent soçnt celles prévues à l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986.
La réduction d’impôt n’est pas accordée pour l’acquisition de logements ayant donné lieu à la conclusion, par l’acquéreur, avant le 1er janvier 2009, d’une promesse d’achat ou d’une promesse synallagmatique (compromis de vente ou vente SSP).
Quelles ssont les zones concernées ?
Seuls les logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ouvrent droit à la réduction d’impôt.
Ce classement des communes a été opéré dans l’arrêté du 30 décembre 2008. Les communes retenues sont de celles classées dans les zones A, B1 et B2. Les logements classés en zone C n’ouvrent donc pas droit à la réduction d’impôt.
Une condition d’achèvement des travaux
L’achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.
Certaines exclusions
La réduction d’impôt n’est pas applicable :
- aux logements dont le droit de propriété est démembré ;
- aux logements appartenant à une société non soumise à l’IS dont le droit de propriété des parts est démembré.
De plus, la réduction d’impôt n’est pas applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.
Caractéristiques thermiques et performance énergétique des logements
À compter de la publication du décret mentionné ci-après, et au plus tard à compter du 1er janvier 2010, la réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités qui seront définies par décret.
Engagement de location
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit s’engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale d’un locataire pendant une durée minimale de neuf ans. Les locations meublées sont donc exclues.
Cet engagement doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou celle de son acquisition si elle est postérieure.
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS, avec l’un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l’un de ses associés.
La location peut être consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que l’une de celles mentionnées ci-dessus, sous réserve que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
Loyers plafonnés
L’engagement de location prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par référence à celui applicable au régime d’amortissement Robien-recentré.
Si le contribuable veut bénéficier de la déduction spécifique de 30%, le loyer est fixé par référence à celui applicable dans le cadre du régime Borloo-neuf et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certaines limites.
Un seul investissement par an
Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un seul logement.
Calcul de la réduction d’impôt
- La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 EUR. Pour un même contribuable et une même année d’imposition, ce plafond est apprécié globalement, s’il y a lieu, compte tenu des souscriptions de titres.
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.
Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS, autre qu’une SCPI, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
- La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation lorsqu’elle s’applique au titre :
- d’un local affecté à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logement ;
- ou d’un logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation.
Taux dégressif de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :
25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010,
20% pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.
Imputation (étalement) de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur neuf années.
Lorsqu’elle est calculée sur le prix de revient, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou celle de son acquisition si elle est postérieure. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
Lorsque la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant des travaux, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.
Période complémentaire de six ans au plus
Sur option du contribuable, la période d’application de la réduction d’impôt peut être prorogée lorsque la déduction spécifique de 30 % a été appliquée sur les revenus. Ainsi, à l’issue de la période couverte par l’engagement de location, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire restent remplies, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, continuer à bénéficier de la réduction d’impôt. Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle est égale à 2% du prix de revient du logement.
Non-cumul
Pour le même logement, le contribuable ne peut pas cumuler la nouvelle réduction d’impôt et l’amortissement Robien ou Borloo-neuf. En pratique, cette règle ne s’applique qu’aux investissements réalisés en 2009 puisque ces régimes d’amortissement cessent de s’appliquer aux logements acquis après le 31 décembre 2009.
Par ailleurs, un contribuable ne peut pas, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de la nouvelle réduction d’impôt et de l’une des réductions d’impôt pour investissement locatif de loisirs, dans une résidence hôtelière à vocation sociale, dans le logement outre-mer ou de la nouvelle réduction d’impôt loi Malraux.
En outre, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent pas être déduites pour la détermination des revenus fonciers.
Reprise de l’administration
La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise en cas :
- de rupture de l’engagement de location ou de l’engagement de conservation des parts (société non soumise à l’IS ou SCPI) ;
- de démembrement (usufruit/nue-propriété) du droit de propriété de l’immeuble ou des parts.
La reprise est effectuée au titre de l’année au cours de laquelle intervient la rupture de l’engagement ou le démembrement.
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le démembrement du droit de propriété des parts ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à respecter les engagements de location et, le cas échéant, de conservation des parts, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.
SCPI (réduction d’impôt), particularités
La réduction d’impôt ci-dessus est applicable, dans les mêmes conditions, aux souscriptions de parts de SCPI régies par les articles L. 214-50 et suivants du Code monétaire et financier.
La réduction d’impôt bénéficie à l’associé dont la quote-part de revenu est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt :
- 95% de la souscription doivent servir exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction d’impôt sont réunies, y compris la condition relative au zonage pour les logements acquis par la SCPI ;
- le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.
La souscription des parts doit être réalisée en pleine propriété. Les titres dont le droit de propriété est démembré (usufruit/nue-propriété) n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.
La SCPI doit prendre l’engagement de louer le logement dans les conditions indiquées ci-dessus.
Par ailleurs, l’associé doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location souscrit par la société.
Pour une même année d’imposition et pour un même contribuable :
- le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peut pas excéder 300.000 EUR ;
- le montant total des dépenses retenu pour la réduction d’impôt au titre, d’une part, de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un logement et, d’autre part, de souscriptions de parts de SCPI, ne peut excéder globalement 300.000 EUR.
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :
25% pour les souscriptions réalisées en 2009 et en 2010,
20% pour les souscriptions réalisées en 2011 et 2012.
La réduction d’impôt est répartie sur neuf années.
Elle est accordée au titre de l’année de la souscription et elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
Pour une même souscription de parts en 2009, l’application de la réduction d’impôt pour investissement dans le logement intermédiaire-SCPI est exclusive de l’application du régime d’amortissement Robien-SCPI.
LE ROBIEN RECENTRE
Depuis le 1er septembre 2006, le dispositif Robien est recentré, pour encourager la production de logements locatifs libres dans les zones au marché immobilier le plus tendu.
Par rapport à l'ancien dispositif Robien, le « Robien recentré » modifie le barème d'amortissement et le limite au maximum à 50 % du prix d'acquisition du bien sur 9 ans – contre 65 % sur 15 ans auparavant -En outre, pour mieux tenir compte de la réalité du marché locatif, il propose un nouveau découpage des zones géographiques pour les plafonds de loyer.
Ce placement immobilier est surtout profitable pour les contribuables fortement imposés, puisqu'il leur permet d'échapper presque en totalité à l'imposition sur leurs revenus fonciers pendant des années et même, en se créant un déficit foncier, de diminuer les impôts payés sur leurs autres revenus.
Si le bailleur possède déjà des revenus locatifs et qu'il se trouve dans une tranche marginale d'imposition élevée, il bénéficiera à plein des effets de ce régime.
Mais même s'il n'est pas aussi attractif pour les autres catégories sociales, cela ne veut pas dire qu'il ne soit pas fait pour les personnes payant déjà moins d'impôt. En effet, l'achat d'un logement en vue de le louer, et recevoir plus tard des revenus complémentaires pour la retraite par exemple, est un bon investissement. En toute hypothèse, l'avantage fiscal permet de payer moins d'impôts sur les loyers.
Toutefois, avant d'en bénéficier un certain nombre de conditions doivent être remplies.
I. Les conditions relatives au propriétaire bailleur
a. Les bailleurs concernés
Le bailleur doit être :
- une personne physique,
- imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Toutefois, l'immeuble peut également être la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés,
En effet, les revenus de ces immeubles étant imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers (SCI ou toutes autres sociétés de personnes), le déficit ou le bénéfice dégagé est directement dévolu aux associés.
Le bénéfice de l'avantage fiscal n'est pas admis en cas de démembrement de la propriété, sauf lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit pour la période restant à courir.
b. L'engagement du propriétaire bailleur
Le propriétaire bailleur doit prendre l'engagement de :
- louer le logement nu (les locations meublées sont donc exclus du régime),
- louer pendant une durée de 9 ans,
Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. La location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Les avantages fiscaux ne s'appliquent que sur demande du contribuable. Elle est irrévocable.
II. Les opérations concernées
Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France. Sont ainsi exclues les propriétés rurales, c'est-à-dire les constructions faisant partie intégrante d'une exploitation agricole situées en France (métropole et DOM). Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec la réduction d'impôt au titre de l'investissement dans les DOM.
Le bénéfice de l'avantage est réservé à la location à usage d'habitation principale du locataire (il est interdit au bailleur de louer à titre de résidence secondaire ou de se réserver une période de jouissance durant l'année).
III. Les conditions relatives au loyer
Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé, qui dépend de la zone géographique d'implantation du logement. Les zones géographiques ont été modifiées par l'arrêté du 10 août 2006 et ont remplacé les zones du précédent arrêté du 19 décembre 2003.
Ces nouvelles zones géographiques ont été déterminé par un arrêté du 10 août 2006 qui énumère les communes faisant parti des quatre zones géogrpahiques suivantes : zone A, zone B1, zone B2, zone C.
Pour les baux conclus en 2006 les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) par mètre carré sont les suivants :
Zones géographiques Loyers plafonds
Zone A (toutes les communes de l'agglomération parisienne et 80 communes des Alpes Maritimes et du Var, 70 autres communes de l'Ain, de la Haute Savoie proches de la Suisse) 19,89 euros/m²
Zone B1(agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre mer, Corse et îles) 13,82 euros/m²
Zone B2 (reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne 11,30 euros/m²
Zone C (le reste du territoire) 8,28 euros/m²
(Source :arrêté du 10 août 2006)
De plus, la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon...).
Exemple : Le bailleur met en location un logement neuf à Paris (zone A) d'une surface habitable de 100 m2 avec une cave de 10m² et un balcon de 12 m². La surface de référence est égale à 100 + 22/2 (dans la limite de 8 m²) = 108 m² . Le loyer mensuel ne pourra dépasser le produit plafond par m² de la zone A par cette surface, à savoir : 108 x 19,89 euros soit 2.148,12 euros.
IV. Les conditions relatives aux locataires
Il n'y a pas de condition de ressources du locataire.
Le locataire peut être un descendant, un ascendant, un membre du foyer fiscal du contribuable, sans contrainte particulière.
Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.
L'administration fiscale admet que ces prestations pourront être fournies par une filiale de la société qui prend à bail le logement.
V. L'avantage fiscal
Il consiste en une déduction au titre de l'amortissement du prix initial d'acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :
- 6% du prix d'acquisition du logement pendant les sept premières années,
- 4% de ce prix pour les deux années suivantes.
L'engagement et par conséquent l'avantage fiscal ne peuvent être prorogés au-delà de neuf ans. Au total, le bailleur est donc en mesure d'amortir 50% du coût d'acquisition du logement.
La période d'amortissement débute le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Les travaux de reconstruction et d'agrandissement ultérieurs donnent lieu à l'application d'une déduction au titre de l'amortissement au même taux que l'investissement initial, si un nouvel engagement de location de 9 ans est conclu.
Les dépenses résultant de travaux d'amélioration ultérieurs sont déduites obligatoirement sous forme d'un amortissement égal à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans.
Le plafond annuel d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est de 10.700 euros.
Exemple d'opération Robien
Revenus imposables du couple : 60 000 euros annuels, soit une tranche marginale d'imposition de 37 %
Prix de l'acquisition : 120 000 euros
Charges
Frais, taxes foncières et garanties locatives : 1 584 euros
Recettes.
Loyer escompté : 700 euros, soit 8 400 euros annuels
Revenus locatifs imposables, après abattement : 7 896 euros
Déductions la première année
- Intérêts du prêt : 4 402 euros(100 000 euros à 4,5 % sur 15 ans)
- Amortissement : 6 % de 120 000 euros, soit 7 200 euros
- Total déductible : 11 602 euros
Déficit foncier
La somme déductible étant plus importante que les recettes, il se crée un déficit foncier égal à la différence entre le total déductible et les recettes nettes d'impôt soit dans notre exemple
11 602 - 7 896 = 3 706 euros
Le déficit foncier est entièrement déductible de l'ensemble des revenus, dans la limite de 10 700 euros par an. Le solde éventuel pouvant se reporter sur les revenus fonciers (loyers) des 10 années suivantes.
Au titre de ses revenus et de ses recettes locatives, le couple aurait dû s'acquitter de 11 946 Z d'impôts. Grâce à l'amortissement Robien recentré, il ne devra débourser que
11 946 - 3 706 euros = 8 240 euros
À condition d'être lourdement imposé, cet investissement immobilier est donc très intéressant.
À savoir. D'autres montages plus sophistiqués permettent de déduire des intérêts d'emprunts plus importants et ainsi d'augmenter le déficit foncier généré.
VI. les obligations déclaratives des propriétaires bailleurs
Pour bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure :
- la déclaration d'option conforme à un modèle type.
- l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans à un loyer plafonné selon un modèle type. Cet engagement est accompagné d'un certain nombre de justificatifs (copie du bail, montant du loyer mensuel). Les obligations particulières concernant les opérations d'acquisition réhabilitation de logements
- Un état descriptif avant et après les travaux (si nécessaire)
Le propriétaire bailleur doit également joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux :
- un état des risques d'accessibilité au plomb (CSP : art. L. 1334-5) ;
- un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante (CSP : art L 1334-7)
- Le contribuable joint à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux, les documents suivants :
- une attestation sur l'honneur décrivant l'état apparent du logement lors de son acquisition et certifiant l'absence de plusieurs caractéristiques de la décence ;
VII. Cas des SCPI
L'associé d'une société civile de placement immobilier, dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, peut soumettre, sur option irrévocable exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année de la souscription, son investissement au dispositif « Robien recentré ». A ce titre, il bénéficie de la déduction au titre de l'amortissement.
Cette déduction est égale à 6 % pour les sept premières années, 4 % pour les deux années suivantes, de 95 % du montant de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de cette société réalisées à compter du 1er septembre 2006.
La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription. Cette déduction, non applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement conforme aux conditions prévues par le dispositif « Robien recentré » (conditions tenant à l'opération et à la location notamment).
L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la société. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.