Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

Dans le cadre de la loi de finances pour 2012 du 28 décembre 2011, il a été institué une taxe annuelle due à raison des loyers perçus au titre de logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements dont voici les conditions d'applications.

Logements concernés

Cette taxe s'applique sous réserve de conditions liées à la situation géographique du logement, sa superficie, aux caractéristiques du bail et au montant du loyer.

Situation géographique

Le logement doit être situé dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements. La liste des communes concernées correspond à l'actuelle liste des communes de la zone A, c'est-à-dire les grandes agglomérations et principalement l'agglomération parisienne.

Surface habitable

Sont concernés les logements dont la surface habitable du logement est inférieure ou égale à 14 m2. Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres (CCH : R.111-2).

Caractéristiques du bail

Cette taxe s'applique aux logements loués nus ou meublés pour une durée minimale de 9 mois. Ce critère de durée du bail permet de couvrir l'ensemble des contrats de locations nues ou meublées destinés à la résidence principale.

Les résidences avec services soumises à TVA (résidences pour étudiant, pour personnes âgées, de tourisme...) ne sont pas concernées par cette taxe.

Montant du loyer

Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, au-delà duquel les logements sont soumis à cette taxe est fixé à 40 € par mètre carré de surface habitable pour les logements donnés en location nue ou meublée (décret du 30.12.11 : JO du 31.12.11).

Ce montant sera révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l'année précédente et arrondis au centime d'euro le plus proche.

Assiette et taux

La taxe est assise sur le montant des loyers bruts, hors charges, perçus au cours de l'année civile.

Son taux est distinct selon l'écart entre loyer mensuel perçu (hors charges) et le loyer mensuel de référence, c'est-à-dire le montant à partir duquel la taxe s'applique.

Le taux de la taxe est fixé à :

a) 10 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15 % de cette valeur ;

b) 18 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % de cette valeur ;

c) 25 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % de cette valeur ;

d) 33 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % de cette valeur ;

« e) 40 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90 % de la valeur du loyer mensuel de référence.

Exemple :

Pour un logement de 10 m2 de surface habitable loué pour 650 € par mois, soit 65 € par m2.

L'écart entre le loyer normal et le loyer de référence s'élève à : (65 - 40) / 40 = 62,5 %

Le taux applicable est donc de 33 %. Le bailleur est donc redevable d'une taxe égale à : (650 € x 12) x 33 % = 2 574 €.

Régime fiscal

La taxe est établie, contrôlée et recouvrée comme en matière d'impôt sur le revenu.

Elle n'est pas déductible des revenus soumis à l'impôt sur le revenu.

Loi de finances pour 2012 n°2011-1977 du 28 édcembre 2011

Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 pris pour l'application de l'article 234 du code général des impôts relatif à la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface

Dans la perspective de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, un décret d'application de la loi de finances rectificatives pour 2010 classe ces locaux en sous-groupes et catégories.

Le principe de la révision des valeurs locatives foncières des locaux professionnels a été posé par l'article 34-II de la loi n° 2010-1658 de finances rectificative pour 2010 (pour l'analyse de cette loi, V. Maublanc, AJDI 2011. 105, spéc. 110 ).

Aux termes de ce texte, la valeur locative de chaque local professionnel est, en principe, déterminée en fonction de l'état du marché locatif. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée.

Le texte ajoute que ces propriétés sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. À l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques.

Ces sous-groupes et catégories font l'objet du décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011.

Paru au Journal officiel du 12 octobre, ce texte détermine dix sous-groupes, composés d'une ou de plusieurs catégories.

Ces sous-groupes sont les suivants :

* magasins et lieux de vente ;

* bureaux et locaux divers assimilables ;

* lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement ;

* ateliers et autres locaux assimilables ;

* hôtels et locaux assimilables ;

* établissements de spectacles, de sports et de loisirs ;

* établissements d'enseignement et locaux assimilables ;

* cliniques et établissements du secteur sanitaire et social ;

* carrières et établissements industriels non évalués selon la méthode comptable ;

* établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles.

Le texte nouveau abroge, par ailleurs, le décret n° 90-1091 du 4 décembre 1990 pris pour l'application de la loi n° 90-669 du 30 juillet 1990 relative à la révision générale des évaluations des immeubles retenus pour la détermination des bases des impôts directs locaux et relatif à la classification et à l'évaluation des propriétés bâties.

Décret n° 2011-1267, 10 octobre 2011, JO 12 oct.

Le nouveau régime d'imposition des plus-values immobilières (hors résidence principale) est un choc pour tous les acteurs de l'immobilier et notamment pour l'équilibre de leur projet. Il apparait donc indispensable que ces derniers soient informés de ce nouveau régime.

Les points essentiels de la réforme qui interviendront à compter du 1er février 2012 (à moins d'une censure du Conseil Constitutionnel) sont en gras surlignés.

Toutefois, ces nouvelles dispositions devraient s'appliquer rétroactivement aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d'apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens à une société dont la personne à l'origine de l'apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou ayant droit à titre universel de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cet apport.

I LES MODIFICATIONS

Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.

A défaut, selon le cas, le prix stipulé dans l'acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties.

Lorsqu'un bien a été acquis moyennant le paiement d'une rente viagère, le prix d'acquisition retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.

Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré :

1° De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 (taxe de publicité foncière et droits d'enregistrements) ;

2° Des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par décret ;

3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7, 5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier;

4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier ;

5° Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ;

6° Des frais acquittés pour la restauration et la remise en état des biens meubles.

La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière est réduite d'un abattement fixé à :

- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année ;

- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième année ;

- 8% pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième année.

Pour l'application des abattements mentionnés aux premier et deuxième alinéas, la durée de détention est décomptée à compter de la date d'acquisition

L'abattement fixe de 1 000 Euros prévu par l'article 150 VE sera supprimé à la date de la publication de la loi.

Par ailleurs, les cessions de droits sociaux sont soumises à un droit d'enregistrement dont le taux est fixé :

1° A 3 % :

- pour les actes portant cessions d'actions, de parts de fondateurs ou de parts bénéficiaires des sociétés par actions négociées sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code ;

- pour les cessions, autres que celles soumises au taux visé au 2°, d'actions, de parts de fondateurs ou de parts bénéficiaires des sociétés par actions non négociées sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code, et de parts ou titres du capital, souscrits par les clients, des établissements de crédit mutualistes ou coopératifs.

Le droit liquidé sur les actes et les cessions mentionnés au deuxième et troisième alinéas est plafonné à 5 000 euros par mutation.

Pour les cessions de parts sociales dans les sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions, il est appliqué sur la valeur de chaque part sociale un abattement égal au rapport entre la somme de 23 000 euros et le nombre total de parts sociales de la société ;

2° A 5 % :

-pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.

Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code et elles-mêmes à prépondérance immobilière. Toutefois, les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux ne sont pas considérés comme des personnes morales à prépondérance immobilière.

Lorsque les cessions de ces participations sont réalisées à l'étranger, elles doivent être constatées dans le délai d'un mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France. L'adoption de cette nouvelle mesure, aau demeurant sans sanction, laisse sous entendre que les personnes concernées ou que les autres professionnels du droit français ou étranger ne seraient pas compétents pour réaliser une telle formalité.....

Il en va de même des actes portant cession de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière y compris lorsque ces cessions sont réalisées à l'étranger et quelle que soit la nationalité des parties.

II COMMENTAIRES ET PISTES DE SOLUTIONS

La réforme des plus values immobilières va avoir un impact indéniable sur la stratégie des acteurs majeurs de l'immobilier qui comptait sur l'exonération des plus values au bout de 15 ans de détention.

Pour ceux qui avaient suivis nos conseils l'année dernière et avaient apporté leur patrimoine immobilier détenue depuis plus de 15 ans dans une SCI créée et détenue par eux (cf Prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières) ils peuvent se féliciter d'avoir été diligents. En effet, ce système leurs a permis de faire constater les plus values immobilières sans être imposés.

Ainsi, s'ils décident de vendre au prix d'apport, ils ne seront pas taxés. Il est probable qu'à ce titre un certain nombre de produits se trouvent sur le marché prochainement.

Ayant assimilé cette possibilité, la loi prévoit que les nouvelles dispositions devraient s'appliquer rétroactivement aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d'apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens à une société dont la personne à l'origine de l'apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou ayant droit à titre universel de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cet apport.

Par ailleurs, la réforme des plus values immobilières a élargi son champ d'intervention puisqu'il semble que quelle que soit le nombre de structure superposées et à l'étranger détenant un bien immobilier, il existe une obligation de les faire constater dans le délai d'un mois par acte authentique.

Néanmoins, l'administration fiscale semble avoir vu ici la limite de son système car pour ceux qui ne souhaiteraient pas respecter les règles du jeu, rien ne les empêche de céder les parts d'une société étrangère détenant elle-même les parts d'une société française détenant des actifs immobiliers sans en informer l'administration. Dans ce cas, attention au redressement fiscal qui pourrait intervenir si l'administration lors d'un contrôle ou de la déclaration de la taxe de 3% venait à s'en rendre compte.

On sait que désormais les acquisitions d'immeubles réalisées par les assujettis à la TVA sont exonérées de droit de mutation à titre onéreux lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement par l'acquéreur d'effectuer dans un délai de quatre ans des travaux :

Lesdites opérations sont alors soumises au droit fixe de 125 euro (CGI, art. 691 bis).

Ce dispositif a été aménagé par l'article 16 de la 1re loi de finances rectificative pour 2010 qui, afin de tirer les conséquences de la réforme de la TVA sur les opérations immobilières et d'offrir plus de souplesse aux opérateurs assujettis, a prévu la possibilité de transmettre l'engagement de construire, de substituer rétroactivement un engagement de revente à l'engagement de construire et de bénéficier d'une prorogation tacite du délai d'exécution des travaux.

Le décret n° 2011-263 en référence précise :

- La portée de l'exonération lorsque l'engagement de construire ne peut porter que sur une partie de l'immeuble. Si l'engagement a pour objet la construction de maisons individuelles, l'exonération s'applique à une fraction du prix d'acquisition égale au rapport entre la superficie pour laquelle elle est applicable et celle du terrain acquis (CGI, ann. III, art. 266 bis nouveau, II, al. 1er). Si l'engagement a pour objet la surélévation d'un immeuble bâti existant, l'exonération s'applique à une fraction du prix d'acquisition égale au rapport entre, d'une part, la surface hors oeuvre brute des locaux résultant de la surélévation et, d'autre part, la somme de cette dernière surface et de la surface hors oeuvre brute de l'immeuble acquis (CGI, ann. III, art. 266 bis nouveau, II, al. 2).

- Les obligations déclaratives à la charge de l'opérateur ayant souscrit l'engagement de construire. L'opérateur doit préciser dans son engagement de construire l'objet des travaux. Selon un projet d'instruction administrative mis en ligne le 14 mars 2011 et d'ores et déjà opposable à l'Administration fiscale, l'engagement de construire doit notamment indiquer si les travaux prévus consistent en une construction nouvelle, en une surélévation à partir d'un immeuble existant ou à rendre celui-ci à l'état neuf, ou encore à terminer un immeuble inachevé) et leur consistance. L'opérateur doit justifier de l'exécution des travaux en souscrivant la déclaration spéciale mentionnée au I de l'article 244 de l'annexe II au CGI (ann. III, art. 266 bis nouveau, I) ; c'est l'imprimé 940.

- Les procédures de demandes de prorogation du délai d'exécution des travaux et de substitution d'un engagement de revente à l'engagement de construire. La demande de prorogation doit être faite au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être envoyée par pli recommandé avec demande d'AR postale, être motivée et préciser la consistance des travaux prévus dans l'engagement primitif sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur exécution (CGI, ann. III, art. 266 bis nouveau, III, 2e phrase). La demande de substitution d'engagements doit être formulée en envoyant au service des impôts, même forme que ci-dessus, une déclaration faisant référence à la date et au numéro d'enregistrement et de publication de l'acte de mutation comportant l'engagement de revendre auquel se substitue le nouvel engagement et précisant l'objet et la consistance des travaux prévus par cet engagement ainsi que le montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur exécution (CGI, ann. III, art. 266 bis nouveau,

Ces dispositions sont applicables depuis le 14 mars 2011.

Décret n° 2011-263, 11 mars 2011 ; J.O. du 13 mars 2011

La quatrième loi de finances rectificative (LFR) n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 marque le début de la réforme attendue de la fiscalité foncière. L'article 34 de la LFR va toucher, pour le moment, les locaux commerciaux et professionnels des entreprises, en actualisant les méthodes et les taux des valeurs locatives foncières (VLF).

Dans un premier temps, la révision va permettre de remettre à jour le mode de calcul de la VLF qui sera désormais déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou à défaut selon les dispositions objectives du bien (nature, destination, caractéristiques physiques, localisation) et non plus en fonction de la valeur d'un local de référence (art. 34-II). La valeur locative des propriétés bâties est, à compter de cette loi, obtenue par l'application, à la surface pondérée du local, d'un tarif par mètre carré déterminé. Elle peut être, par application d'un coefficient de localisation, majorée de 1,1 ou 1,15 ou minorée de 0,85 ou 0,9, en application d'un coefficient de localisation tenant compte de la situation de la propriété dans le secteur (art. 34-III).

L'article 34 (art. 34-VIII et IX) prévoit la création d'une commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels qui a pour mission de délimiter et de classer les propriétés, et de déterminer le coefficient de localisation, et les tarifs de la commune, en collaboration avec les commissions départementales des impôts locaux directs.

Par la suite, une mise à jour permanente des évaluations du marché locatif est également prévue (art. 34-X s.) : les tarifs de chaque catégorie et dans chaque secteur d'évaluation sont mis à jour par l'administration fiscale à partir de l'évolution des loyers constatés dans les déclarations prévues à l'article 1498 bis du code général des impôts. L'administration se base chaque année à compter de l'année qui suit celle de la prise en compte des résultats de la révision des bases.

L'application du texte est prévue en deux temps. À partir de 2011, elle sera limitée à cinq départements (Hérault, Bas-Rhin, Pas-de-Calais, Paris et Haute-Vienne). Pour évaluer l'impact prévisible de cette révision, le gouvernement devra présenter au parlement, avant le 30 septembre 2011, un rapport évaluant les conséquences de la révision dans les cinq départements test, avant que ne soient déterminées, pour le reste du territoire, les bases d'imposition nouvelles (art. 34-XXI).

Loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, JO 30 déc.

Les plus-values immobilières réalisées par un particulier sur vente d'un bien immobilier, hors résidence principale, seront taxées à hauteur de 31,3 %. La loi de finances pour 2011 a décidé de majorer le taux d'imposition tant au niveau fiscal que social.

En cumulant imposition de la plus-value et prélèvements sociaux, les gains réalisés sur la revente d'un bien immobilier sont taxés à hauteur de 31,3 %. Les plus-values sont taxées à hauteur de 19 %, contre 16 % auparavant. Il faut y ajouter les prélèvements sociaux : CSG, CRDS, RSA...) eux-mêmes relevés à 2,2% soit un taux global porté de 12,1% à 12,3%.

L'abattement de 10 % par année entière de possession, au delà de cinq ans, est maintenu. Toutes les mutations réalisées après 15 années de détention sont donc exonérées. C'est aussi le cas lorsqu'il s'agit de la vente de la résidence principale.

Ce nouveau régime d'imposition est applicable depuis le 1er janvier 2011.

LOI n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011

L'assemblée nationale avait voté l'assujettissement des plus-values immobilières des particuliers aux prélèvements sociaux de 12,1% de toute mutation, quelque soit le délai de détention, même au-delà de 15 années.Contre toute attente et fort heureusement, les sénateurs ont décidé de voter un amendement lors de la séance parlementaire du 19 novembre dernier supprimant cette assujettissement.

COMMENTAIRES :M. Marini a défendu l'amendement I-3 adopté 8 jours plus tôt dans le cadre de l'examen des articles par la Commission des Finances du Sénat.Cet amendement vise a supprimer la soumission aux prélèvements sociaux dès le 1er euro des plus-values immobilières bénéficiant de l'abattement de 10% à compter de la sixième année. Il propose d'appliquer la même règle pour les plus-values professionnelles portant sur des immeubles, bénéficiant d'un abattement de 10 % à compter de la sixième année. (Art. 151 septies A du CGI). Pour rappel, c'est Gilles Carrez qui est à l'origine de la règle de l'assujettissement aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières quelle que soit la durée de détention du bien (Admt I-28 adopté à l'issue des délibérations de l'Assemblée Nationale sur le PLF 2011).

L'amendement I-3 du sénateur Marini a été adopté par le Sénat sans discussions.

Autrement dit, à compter du 1er janvier 2011, si vous vendez un immeuble détenu depuis plus de 15 ans, vous serez exonéré de l'impôt de plus-value et vous continuerez à bénéficier de l'exonération des prélèvements sociaux (12,1%). A l'appui de sa requête, M. Marini a indiqué que « la mesure proposée par l'Assemblée nationale doit être examinée lors de la révision de la fiscalité du patrimoine qui doit être effectuée au cours du premier semestre 2011 ». « Il importe de préparer la réforme de la fiscalité du patrimoine, mais pas de l'anticiper ».

Même, si on peut se réjouir de l'adoption de cet amendement, il faut se dire que ce n'est que partie remise. En effet, les plus-values immobilières seront au coeur de la réforme sur la fiscalité du patrimoine, comme l'a indiqué le Président de la République Même, si on peut se réjouir de l'adoption de cet amendement, il faut se dire que ce n'est que partie remise. En effet, les plus-values immobilières seront au coeur de la réforme sur la fiscalité du patrimoine, comme l'a indiqué le Président de la République.

Les contribuables disposent ainsi de quelques mois supplémentaires de réflexion pour procéder aux arbitrages qui s'imposent.

Nombre de nos clients nous ont interrogé sur les diverses solutions envisageables face à la menace de l'assujetissement des plus values immobilières aux prélèvements sociaux même lorsque le bien immobilier est détenu depuis plus de 15 ans. En effet, la crainte d'une "taxation" semble s'être transformée en réalité.

Jusqu'à présent la plus-value brute réalisée lors de la cession d'un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (CGI art. 150 VC) ne subissait aucune taxation, imposition ou prélèvement après 15 années de détention.

Seule la fraction des plus-values imposables était soumise aux prélèvements sociaux.

Les députés viennent de voter un alignement des règles applicables aux plus-values immobilières et des règles applicables aux plus-values mobilières. En d'autres termes, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2011, les plus-values immobilières seraient assujetties aux prélèvements sociaux pour leur montant avant application de l'abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

Les exonérations d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux liées à la cession de la résidence principale (CGI art. 150 U-II) ou d'un montant inférieur ou égal à 15.000 € (CGI art. 150 U-II 6°) seraient maintenues.

Cette même règle s'appliquerait également aux plus-values professionnelles portant sur les immeubles.

Ainsi en cas de cession d'un bien détenu depuis plus de quinze ans et qui ne serait pas la résidence principale du vendeur, il n'y aurait pas d'impôt sur la plus-value mais les prélèvements sociaux s'appliqueraient (12,1%) sur la plus value brute.

SOLUTION:

Voici une solution à appliquer avant le 31 décembre 2010, que vous soyez professionnel ou particulier, si vous détenez le bien immobilier depuis plus de 15 ans, nous vous invitons à l'apporter à une SCI. Cela vous permettra de le vendre en 2011 sans être soumis aux prélèvements sociaux.

Exemple :

Monsieur Dupont a hérité et acheté il y a plus de 15 ans deux biens immobiliers chacun pour une valeur de 400.000,00 euros. Leur valeur respective au 1er novembre 2011 a été déterminée à 1.000.000,00 euros.

Monsieur Dupont décide d'apporter ces deux biens immobiliers à une SCI avant le 31 décembre 2010 pour une valeur de 1.000.000,00 euros chacun. Puis décide de les mettre en vente en 2011.

Hypothèse n°1:

Chaque bien immobilier est vendu 1.000.000,00 euros. Comme ces biens ont été apportés à une SCI, la plus value réalisée est de 0 euros. Par conséquent, il n'y aura aucun assujettissement aux prélèvements sociaux au taux de 12,1%.

Hypothèse n°2:

Chaque bien immobilier est vendu à 1.100.000,00 euros. La plus value réalisée sera donc de 200.000,00 euros assujettie aux prélèvements sociaux d'un montant de 12,1% soit:

200.000,00 x12,1% = 24.200,00 euros

Ainsi, il vaudra mieux apporter les biens immobiliers à la valeur a laquelle le propriétaire souhaite les vendre.

Attention, cette solution doit être la conséquence d'une démarche autre que fiscale sous risque de voir requalifier l'opération en abus de droit

Cette position n'a de raison d'être que jusqu'au 31 décembre 2010 et si les plus values sont assujetties aux prélèvements sociaux généralisés.

Hypothèse n°3 :

Monsieur Dupont n'a apporté aucun de ses biens à une SCI et décide de les vendre en 2011 chacun pour 1.000.000,00 euros. Monsieur Dupont sera donc assujetti aux prélèvements sociaux sur la plus value brute réalisée sur chaque vente :

- Appartement n°1 : 1.000.000,00 - 400.000,00 = 600.000,00 euros

 600.000,00 x 12,1% =x 12,1% = 72.600,00 euros

- Appartement n°2 : 1.000.000,00 - 400.000,00 = 600.000,00 euros

 600.000,00 x 12,1% =x 12,1% = 72.600,00 euros

Au total, Monsieur Dupont devra payer la somme de 145.200,00 euros de prélèvements sociaux contre 0 euros dans l'hypothèse où il aurait apporté ses biens à une SCI avant le 31 décembre 2010 pour une valeur de 1.000.000,00 euros chacun.

Le Gouvernement a décidé de revoir à la baisse les plafonds des loyers des logements ouvrant droit au dispositif Scellier afin de corriger leur disparité avec les loyers du marché. La diminution va de 26 % à 14 % selon les zones. Le redécoupage et la révision des baisses des plafonds des loyers correspondants sont arbitrés et le décret paraîtra prochainement.

Les nouveaux plafonds devraient s'appliquer aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 ou pour lesquels la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2011.

Dans la zone A, les plafonds actuels continueraient de s'appliquer pour Paris et certaines communes de la petite couronne , mais seraient réduits pour les autres.

Dans les zones B1 et B2, les plafonds de loyer seraient réduits de 14 %.

Les plafonds de loyers du "Scellier intermédiaire" seraient fixés à un niveau inférieur de 20 % à ceux des plafonds du "Scellier libre".

Dans la zone C, les logements n'ouvrent en principe pas droit à la réduction d'impôt. Toutefois, le ministre du Logement peut désormais délivrer à certaines communes un agrément permettant de faire bénéficier du dispositif les acquéreurs de logements locatifs neufs situés sur leur territoire. Le décret fixant les conditions de délivrance de l'agrément doit être publié très prochainement.

La réforme de la TVA immobilière est applicable depuis le 11 mars 2010 et vous trouverez ci-après les explications sur la nouvelle réglementation ainsi qu'un tableau récapitulatif à télécharger.

Cette modification était nécessaire et indispensable, la Commission européenne avait menacé la France de sanctions pour non conformité du dispositif français au droit européen.

La réforme de la TVA immobilière a finalement été intégrée au projet de loi de finances rectificatives pour 2010, les pouvoirs publics ayant souhaité accélérer son entrée en vigueur.

La mise en conformité du droit national avec la directive européenne de 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée passe par les cinq points suivants :

1- la modification de la définition du terrain à bâtir,

2- l'inversion du redevable de la TVA,

3- la fin de l'exonération de TVA pour les terrains à bâtir,

4- la modification du régime des « marchands de biens »,

5- l'exigibilité de la taxe dans le cas d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA).

Selon le Gouvernement, cette réforme de la TVA immobilière aboutit à un système identique à celui existant du point de vue du particulier qui souhaite acquérir un « terrain à bâtir » pour y construire son habitation. Elle permet, en outre, de faire évoluer la fiscalité immobilière dans le sens d'une réelle simplification.

Une instruction fiscale du 15 mars 2010 portant sur le régime de TVA applicable aux opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social apporte des précisions sur le régime des opérations en cours.

L'instruction prévoit notamment que "dès lors que les règles applicables en matière de TVA à la livraison d'un bien immeuble sont celles en vigueur à la date du transfert du pouvoir de disposer de la chose comme un propriétaire, soit généralement au moment de l'acte notarié, les changements des règles fiscales applicables à l'opération entre la date de conclusion de l'avant-contrat et celle à laquelle est dressé l'acte authentique peuvent emporter une modification des coûts supportés par les parties.

Afin de ne pas remettre en cause l'équilibre économique résultant de ces avant-contrats, il est admis que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l'opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l'avant-contrat si celle-ci est antérieure à l'entrée en vigueur du texte ." Instruction fiscale du 15 mars 2010 (BOI n°3 A-3-10)

D'autres précisions concernant le PSLA ainsi que les ventes en TVA à taux réduit (Anru, Pass foncier...) sont également apportées par cette circulaire.

Il est rappelé que, lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. S'agissant du délai de vente considéré comme normal, aucun délai maximum n'est fixé a priori pour la réalisation de la cession.

Les agents de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) effectuent une appréciation circonstanciée de chaque situation, en tenant compte notamment des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente. Certes, l'instruction administrative du 14 janvier 2004, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence 8 M-1-04, indique que, « dans la majorité des cas, un délai d'une année doit constituer le délai maximal ». Mais elle précise aussi que le délai normal de vente est une question de fait, qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

Il ne paraît donc pas nécessaire de modifier l'appréciation du délai normal de vente, dans la mesure où les services fiscaux peuvent déjà admettre, en l'état actuel de la doctrine, un délai supérieur à un an. Le contexte immobilier actuel se traduit par un allongement des délais de vente dont les services fiscaux doivent tenir compte pour l'examen de la situation des particuliers. La conjoncture immobilière justifie, pour les cessions intervenues en 2009 et 2010, de considérer que le délai de deux ans est un délai normal. Des consignes sont données aux services de la DGFiP, pour leur rappeler la nécessité d'une appréciation souple et au cas par cas du délai normal de vente et le caractère indicatif du délai d'un an porté, dans le contexte actuel, à deux ans.

L'attention du Conseil supérieur du notariat sera attirée sur ce point afin que les notaires, en leur qualité d'intermédiaires pour le paiement de l'impôt sur les plus-values immobilières, informent également les particuliers qu'un délai de revente supérieur à un an n'entraîne pas automatiquement l'imposition de la plus-value. Cependant, il faut rappeler que cette exonération restera applicable sous réserve que le contribuable n'ait pas, pendant cette période, donné son ancienne habitation principale en location et que celle-ci n'ait pas été occupée gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Rép. min. Priou, J.O. A.N. du 8 sept. 2009, Questions et réponses, p. 8539, n° 42316

Instr. du 31 mars 2009

Une société anonyme a procédé à la construction d'un resturant d'altitude et d'un local d'habitation pour les exploitants de celui-ci. Lors de la réalisation des travaux, le propriétaire a opté pour le régime de la TVA. Le propriétaire a alors donné à bail l'ensemble des bâtiments d'exploitation, y compris le local d'habitation destiné au locataire gérant de ce restaurant.

Postérieurement à la construction de ce bâtiment, le propriétaire a demandé le remboursement de la TVA sur les travaux affectés au local d'habitation. L'administration s'y est opposée.

Au visa de l'article 260 du Code Général des Impôts, le Conseil d'Etat considère que cette option est exercée à bon droit. Pour la Haute juridiction administrative l'option pour la TVA n'est pas limitée aux seuls locaux destinés à héberger des personnels chargés de fonctions permanentes de gardiennage, de sécurité et de surveillance, mais s'étend à l'ensemble des locaux affectés à des personnels exerçant des fonctions impliquant, par nature et au regard de l'activité exercée, une résidence permanente sur les lieux mêmes de leur travail.

C'était le cas pour le gérant de ce restaurant non accessible par route pendant la saison d'hiver et obligé de résider sur place.

Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 07/09/2009, 313138

L'article 918 du code civil, en ce qu'il vise les successibles en ligne directe, ne s'applique pas à une vente, prévoyant une rente viagère, consentie à une société civile immobilière même partiellement détenue par un héritier.

L'ancien article 918 du code civil, applicable en l'espèce, prévoyait l'imputation sur la portion disponible de la succession de la valeur en pleine propriété de biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdu, ou avec réserve d'usufruit, à l'un des successibles en ligne directe.

Dans la présente espèce, le défunt avant vendu, trois ans avant sa mort, un bien immobilier à une société civile immobilière (SCI), moyennant un prix payé pour partie comptant et pour partie sous forme de rente viagère. Or une partie des héritiers faisait valoir, à l'appui de leur demande de rapport à la succession de la valeur réelle du bien, que l'un des fils du défunt détenait 20 % du capital de la SCI, et que le reste était détenu par une société dont il détenait également des parts.

La Cour de cassation, approuvant en cela la cour d'appel, rejette cette argumentation en s'en tenant à une appréciation stricte, classique, des conditions requises par l'article 918 ancien, en ce qui concerne la notion de « successibles en ligne directe ». Expression d'ailleurs toujours mentionnée dans le nouvel article 918, issu de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, ce qui conserve tout son intérêt à la solution dégagée.

La démonstration est sans appel : la présomption de gratuité ne s'applique qu'aux aliénations consenties à l'un des successibles en ligne directe ; il en résulte que l'article 918 ancien ne peut s'appliquer à la vente consentie à une société civile immobilière : celle-ci ayant une personnalité juridique distincte, la vente n'avait pu avoir pour effet de rendre l'héritier propriétaire du bien, peu important qu'il en soit l'associé. La Cour de cassation ne retient pas l'interposition invoquée au moyen et s'en tient à l'affirmation d'un principe d'une portée générale.

Cette solution innovante participera à la construction et à l'organisation de la succession des personnes qui souhaitent choisir leurs successibles ou en favoriser certain.

Cour de Cassation, 30 septembre 2009 n° 08-17411

À compter de l'imposition des revenus de 2009, les conditions dans lesquelles les propriétaires de monuments historiques et assimilés peuvent déduire de leur revenu global ou des revenus fonciers les charges de ces immeubles sont durcies. L'administration commente des dispositions dans deux B.O.

L'application du régime spécial de déduction des charges est subordonnée à un engagement de conserver la propriété de l'immeuble pendant au moins quinze ans depuis la date de l'acquisition. En bref :

L'engagement de conservation s'applique aussi aux biens acquis avant le 1er janvier 2009, le point de départ du délai de quinze ans étant également apprécié à compter de l'acquisition.

La date du classement ou de l'inscription comme monument historique, de l'obtention du label par la Fondation du patrimoine ou de l'agrément du ministre du Budget est sans incidence sur le point de départ de l'engagement.

En cas de démembrement de la propriété, l'engagement de conservation doit être pris par l'usufruitier comme par le nu-propriétaire.

S'il cède l'immeuble pendant la période d'engagement, le contribuable doit réintégrer spontanément au revenu global ou/et à ses revenus fonciers les charges indûment déduites par tiers pendant trois ans.

Lorsque cette réintégration est effectuée de manière spontanée dans le délai de dépôt de ces déclarations, l'intérêt de retard n'est pas réclamé.

Pour les immeubles acquis à compter de 2009, le régime spécial de déduction des charges est réservé aux immeubles détenus directement par les personnes physiques.

Toutefois, lorsque l'immeuble est détenu par une société civile non soumise à l'IS dont les associés sont membres d'une même famille ou ayant obtenu un agrément, les associés peuvent bénéficier du régime spécial.

Les associés des sociétés civiles immobilières (SCI) de famille sont susceptibles d'appartenir à plusieurs générations, sans aucune limite du nombre de générations associées. Comme pour les immeubles, les associés doivent s'engager à conserver la propriété des parts pendant au moins quinze ans.

Les immeubles mis en copropriété à compter de 2009 n'ouvrent pas droit au régime spécial, sauf si la division fait l'objet d'un agrément.

BO 5 B-26-09 et BO 5 D-2-09, instructions du 6 octobre 2009

Le nouveau régime est détaillé dans la Revue Fiduciaire du 27 octobre 2009

M. X a, dans le cadre de son activité de marchand de biens, fait l'objet, du 20 février 2002 au 22 octobre 2002, d'une vérification de comptabilité au titre des exercices 1999, 2000 et 2001 ; l'administration ayant constaté des anomalies dans la tenue du répertoire prévu par l'article 852 du Code général des impôts (CGI) a, le 18 décembre 2002, remis en cause le régime de faveur prévu par l'article 1115 du même Code, sous lequel M. X s'était placé ; après rejet de sa demande, ce dernier a assigné le directeur des services fiscaux aux fins d'obtenir le dégrèvement des droits et pénalités mis en recouvrement.

Pour déclarer régulière la procédure de redressement à l'encontre de M. X, l'arrêt retient que c'est en toute légalité que le vérificateur a agi en se faisant accompagner d'un contrôleur dont le nom et la qualité n'avaient pas été portés au préalable à la connaissance du contribuable.

En se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X qui faisait valoir que le contrôle des droits d'enregistrement avait été opéré par un vérificateur territorialement incompétent et que, dans la mesure où l'avis de vérification avait précisé que le contrôle porterait sur l'ensemble des déclarations fiscales ou opérations susceptibles d'être examinées relatives à la période du 1er juin 1998 au 31 mai 2000, les redressements portant sur une période postérieure étaient irréguliers, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 CPC.

La Cour de cassation rappelle le principe de rétroactivité de la loi pénale plus douce, qui s'applique à la matière fiscale, est circonscrit aux seules pénalités fiscales constituant des sanctions qui présentent le caractère d'une punition ; que ce principe n'est pas applicable lorsqu'un texte substitue un dispositif d'amendes fiscales à une mesure qui n'a pas le caractère d'une peine, telle que la déchéance d'un régime de faveur.

Pour prononcer la décharge des impositions mises en recouvrement, l'arrêt de la cour d'appel, après avoir relevé que la déchéance du régime de faveur des marchands de biens a la nature juridique d'une sanction, retient que l'ordonnance du 7 décembre 2005, qui abaisse ou supprime de telles sanctions fiscales, est immédiatement applicable aux affaires en cours non encore définitivement jugées, à l'instar d'une loi pénale plus douce.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 112 1, alinéa 3, du Code pénal et l'article 20 de l'ordonnance du 7 décembre 2005 relative à des mesures de simplification en matière fiscale et à l'aménagement du régime des pénalités.

Cour de Cassation Chambre Commerciale 15 septembre 2009 n° 08-18013

Cette question récurrente chez les commerçants a reçu une réponse explicite.

Une Réponse minsitérielle Cardo n°44752, JO du 01/09/2009, AN quest. p.8392 nous apprend que la doctrine administrative est rapportée.

Petit retour donc sur le droit d'entrée et ses modalités d'imposition:

Le droit d'entrée se définit comme les sommes que le bailleur d'un local à usage commercial, industriel ou artisanal exige du preneur, en sus des loyers.

Dans le cas où le bailleur est une entreprise, l'exercice de rattachement du produit correspondant au droit d'entrée dépend de la nature de ce dernier. Lorsqu'il représente le prix du droit au bail et des avantages qui y sont attachés, ou, d'une façon plus générale, constitue la contrepartie de prestations économiques offertes au preneur sur la durée du bail, le droit d'entrée rémunère une prestation continue (CE 14 avril 2008, n°293577). Le produit correspondant est alors à comprendre dans les résultats du bailleur, de manière étalée sur la durée initiale du bail.

En revanche, lorsqu'il rémunère des prestations ponctuelles au profit du preneur (par exemple des travaux d'aménagement du local avant prise à bail) s'agissant de prestations dont l'achèvement est intervenu à la date de conclusion du bail, les sommes correspondant à ces prestations doivent être comprises dans les résultats de l'exercice au cours duquel le droit d'entrée est réputé acquis en vertu des stipulations du contrat. La doctrine administrative selon laquelle les droits d'entrée doivent être dans tous les cas compris en totalité dans les résultats de l'exercice au cours duquel ils sont acquis, est donc rapportée (doc adm. 4 A-242-8).

Réponse ministérielle du 1er septembre 2009 n°44752 AN

La Cour de Cassation a estimé que repose sur le notaire un devoir de conseil en matière d'opérations de défiscalisation immobilière pouvant donner lieu à des dommages et intérêts en cas de faute ou manquement de sa part

En 1995, Mme X a acquis, à Saint-Denis de la Réunion, un terrain sur lequel elle a édifié une maison, achevée en décembre 1995 ; le bénéfice de défiscalisation prévue à l’article 199 undecies du Code général des impôts (CGI) et propre aux départements d’outre-mer lui était ainsi ouvert, pourvu que, sitôt son achèvement, l’immeuble fût conservé et affecté par elle à son habitation principale pendant cinq ans ; ayant vendu le bien le 24 janvier 2000 devant M. Y, notaire associé dans une société civile professionnelle, Mme X a été notifiée d’un redressement fiscal du 5 août 2003, fondé sur le non-respect du délai précité, et s’élevant à 78.371 EUR.

Reprochant à l’officier public un manquement à son devoir de conseil, elle a recherché la responsabilité de la SCP et l’a assignée en paiement de ladite somme ; l’arrêt confirmatif de la cour d’appel attaqué a accueilli la demande dans son intégralité.

Le notaire et la SCP ont cru néanmoins devoir exercer un pouvoir contre la décision confirmative de la cour d’appel ; Ce pourvoi est bien entendu rejeté.

Après avoir exactement rappelé que le notaire rédacteur d’un acte, tenu d’une obligation de conseil découlant de la nature même de ses fonctions, n’en est pas dispensé par les compétences ou connaissances personnelles de sa cliente, et relevé que M. Y, notaire associé, ne pouvait ignorer l’éligibilité de celle-ci aux dispositions de défiscalisation précitées puisque l’acte de vente dressé par lui mentionnait que la construction était achevée depuis moins de cinq ans et avait été sa résidence principale à compter de cette date, puis retenu que le manquement de l’officier public à ses obligations excluait toute responsabilité de Mme X, dont la faute n’était pas établie par cela seul qu’il résultait de la notification du redressement fiscal reçu qu’elle avait signé le 27 avril 1996 l’engagement de conserver le bien en tant qu’habitation principale jusqu’au 29 décembre 2000, la cour d’appel, en l’absence de conclusions en ce sens, n’avait pas à rechercher si, dûment informée par le notaire du redressement encouru, la cliente aurait renoncé à l’opération ou l’aurait différée.

Le processus est désormais classique. Le notaire en faute, conseillé par son assureur, MMA, dénie toute responsabilité même si le manquement au devoir de conseil est évident et va jusqu’au bout des voies de recours possible, avec pour seul objectif de décourager le plaignant, ici une plaignante. Il y a loin des affirmations des publicités des notaires sur leur assurance de responsabilité et d’une réalité où tout est fait pour décourager le client qui à bon droit entend engager cette responsabilité.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 30 avril 2009 n° 07-19500

Pour exercer son activité économique, une société doit avoir des locaux à sa disposition. Dans le cadre de la gestion de la société, les dirigeants sociaux sont libres de choisir les modalités contractuelles qui leur paraissent les plus adaptées à la situation de leur entreprise, à savoir: soit en une acquisition démembrée d'un bien immobilier, soit en la mise en location d'un bien immobilier, propriété d'une société civile immobilière, elle-même détenue majoritairement par le principal actionnaire de la société locataire. La vraie question qui a été posée, est-ce que cette pratique est constitutive d'un Abus de Bien Social? Réponse........

Texte de la QUESTION : M. Éric Straumann interroge Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la question de savoir si une acquisition démembrée constitue un abus de bien social.

Ce système permet aux dirigeants de société d'acquérir la nue-propriété du bâtiment, l'usufruit étant acquis pour quinze ans par la société, dont le nu-propriétaire du bâtiment est, par ailleurs, le principal actionnaire.

Cette solution est économiquement plus intéressante que la location par bail commercial. Plus particulièrement, un dirigeant a acquis la nue-propriété d'une maison contiguë à son habitation. Cela lui permet de recevoir dans une certaine convivialité et surtout discrétion ses fournisseurs et/ou clients principaux et, en général, les partenaires de la société.

Elle permet également un développement harmonieux et conséquent de l'activité de la société. Ce bâtiment ainsi acquis n'est pas occupé à titre privé par le dirigeant, mais exclusivement à des fins professionnelles.

Une interrogation demeure quant au montage juridique, qui pourrait constituer un abus de bien social, selon certains spécialistes, car la société a, en théorie, les moyens financiers d'acquérir la pleine propriété de ce bâtiment. Dans le même ordre d'idée, la qualification d'abus de biens social peut-elle être retenue en cas d'acquisition du bâtiment par une SCI dont l'associé principal est par ailleurs le principal actionnaire de la société locataire, société locataire ayant en théorie les moyens financiers d'acquérir ce bâtiment. Aussi lui demande-t-il de bien vouloir lui apporter des éléments de réponse afin de dissiper les éventuels malentendus à ce sujet.

Texte de la REPONSE : La garde des sceaux, ministre de la justice, a l'honneur de faire connaître à l'honorable parlementaire que l'infraction d'abus de bien social doit permettre de sanctionner les dirigeants qui font un usage des biens de la société qu'ils savent contraire à l'intérêt social, à des fins personnelles ou pour favoriser une autre société ou entreprise dans laquelle ils sont directement ou indirectement intéressés.

Pour exercer son activité économique, une société doit avoir des locaux à sa disposition. Différents types de contrats permettent à une entreprise de bénéficier de tels locaux : contrat de vente, contrat de bail. Dans le cadre de la gestion de la société, les dirigeants sociaux sont libres de choisir les modalités contractuelles qui leur paraissent les plus adaptées à la situation de leur entreprise. Les montages juridiques décrits dans la question consistent soit en une acquisition démembrée d'un bien immobilier, soit en la mise en location d'un bien immobilier, propriété d'une société civile immobilière, elle-même détenue majoritairement par le principal actionnaire de la société locataire. Sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fonds, il ne semble pas que ces montages juridiques constitueraient en tant que tels des abus de biens sociaux.

En effet, si l'opération semble pouvoir être réalisée dans l'intérêt du dirigeant de la société, elle ne sera pas pour autant forcément contraire à l'intérêt social. Elle dépendra, en réalité, des conditions économiques dans lesquelles seront réalisées les transactions. Il conviendra, par exemple, d'analyser le montant de l'acquisition du bien, à la fois par l'usufruitier et le nu-propriétaire, l'origine des fonds, la durée de l'usufruit ainsi que les conditions dans lesquelles l'usufruit prendra fin. La capacité de la société à acquérir la pleine propriété du bien est inopérante pour déterminer si les faits en cause peuvent recevoir la qualification d'abus de biens sociaux.

Réponse ministérielle n° 28171, JOAN Q 5 mai 2009, p. 4356