Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

Lorsque le bailleur est informé de la constitution d'une association de locataires en cours d'application de l'accord collectif de location du 9 juin 1998, le juge ne saurait rejeter la demande d'annulation de l'offre de vente sans rechercher si le bailleur était en mesure d'examiner avec cette association les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques.

Rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, l'accord collectif de location du 9 juin 1998 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation prévoit, notamment (art. 2.2), que le bailleur et les associations de locataires représentatives doivent examiner ensemble les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques. En l'absence d'association, le texte précise qu'un état de l'immeuble doit être établi.

Dans l'arrêt de censure rapporté, la question se posait de savoir si le bailleur aurait dû engager une concertation avec l'association de locataires qui s'est constituée après que le bailleur a informé les locataires de son intention de vendre son immeuble par lots.

Plus précisément, quelques jours après avoir porté son projet à la connaissance des locataires, le bailleur a, conformément à l'accord collectif de 1998, organisé une réunion d'information, puis, notifié aux preneurs des offres de vente au visa de l'article 10-I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.

Au motif qu'une association de locataires représentative au sens de l'article 44 de la loi « Méhaignerie » du 23 décembre 1986 s'était, peu de temps après la réunion d'information, constituée, un locataire a assigné le bailleur en nullité de l'offre de vente qu'il a reçue, pour non-respect de la procédure d'information.

Cette demande n'a pas été entendue par les juges du fond (Paris, 5 avr. 2011, AJDI 2012. 123 ), pour lesquels le fait que l'association n'était pas constituée à la date de la tenue de la réunion d'information excluait sa participation aux modalités de réalisation du diagnostic technique.

La haute cour censure cette décision, reprochant au juge parisien de ne pas avoir recherché si le bailleur, informé de la création de l'association, pouvait engager avec elle la concertation prévue à l'article 2.2 de l'accord.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 31 octobre 2012 n° 11-19876

Le Conseil d'État précise, dans un arrêt du 29 octobre 2012, les éléments à prendre en compte pour évaluer l'indemnité due aux propriétaires par une collectivité publique responsable d'un dommage causé à un immeuble.

Il juge en effet que « lorsqu'un dommage causé à un immeuble engage la responsabilité d'une collectivité publique, le propriétaire peut prétendre à une indemnité couvrant, d'une part, les troubles qu'il a pu subir, du fait notamment de pertes de loyers, jusqu'à la date à laquelle, la cause des dommages ayant pris fin et leur étendue étant connue, il a été en mesure d'y remédier et, d'autre part, une indemnité correspondant au coût des travaux de réfection ; que ce coût doit être évalué à cette date, sans pouvoir excéder la valeur vénale, à la même date, de l'immeuble exempt des dommages imputables à la collectivité ».

En l'espèce, des travaux effectués par une association syndicale autorisée avaient provoqué l'effondrement d'une partie d'un pavillon, comme l'a confirmé un rapport d'expertise du 23 décembre 1997.

Le pavillon avait ensuite été racheté en l'état par une société civile immobilière le 28 janvier 1999. Or, saisi par la société civile immobilière, le juge d'appel, après avoir évalué en se plaçant au 23 décembre 1997 le montant des travaux nécessaires à la réfection de l'immeuble, avait recherché la valeur de l'immeuble à la même date mais, en l'absence au dossier d'autres éléments permettant de déterminer cette valeur, l'avait fixée à la somme correspondant au prix auquel la société en avait fait l'acquisition en 1999.

Le Conseil d'État considère qu'en « retenant ce montant, qui correspondait à la valeur de l'immeuble dans son état résultant du sinistre et non à celle d'un immeuble équivalent exempt des dommages litigieux [...], la cour a commis une erreur de droit ».

Conseil d'Etat 29 octobre 2012, req. n° 340716

Une société civile immobilière (SCI) dont l'objet social est l'acquisition, l'administration et la gestion par la location ou autrement de tous immeubles et bien immobiliers meublés et aménagés, n'est pas un acquéreur non professionnel au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dès lors que l'acte d'acquisition est en rapport avec cet objet social.

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile lève une incertitude relative au champ d'application de l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Cet article accorde à l'acquéreur « non professionnel » d'un immeuble à usage d'habitation un droit de réflexion ou de rétractation de sept jours. À défaut de définition du « non-professionnel », la doctrine s'interrogeait sur l'applicabilité de ce dispositif aux personnes morales.

En l'espèce, une SCI a conclu une promesse synallagmatique de vente relative à un luxueux hôtel particulier qu'elle a refusé de réitérer par acte authentique en se prévalant du droit de rétractation. Elle a été déboutée de sa demande par les juridictions du fonds.

Confirmant ces décisions, la Cour de cassation estime qu'une SCI dont l'objet social était l'acquisition, l'administration et la gestion par la location ou autrement de tous immeubles et bien immobiliers meublés et aménagés, n'est pas un acquéreur au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dès lors que l'acte d'acquisition était en rapport avec cet objet social.

En faisant expressément référence à l'objet social de la société, la Cour de cassation estime que les personnes morales ne sont pas exclues du bénéfice de l'article L. 271-1 du CCH. Cette solution s'inscrit dans la jurisprudence relative à la notion de « non-professionnel ».

Le droit distingue le « consommateur » du « non-professionnel ». Après des hésitations, sous l'influence du droit communautaire (CJCE 22 nov. 2001, RTD civ. 2002. 397 obs. J. Raynard ; ibid. 291, obs. J. Mestre et B. Fages), la jurisprudence semble désormais limiter la notion de consommateur aux personnes physiques (Civ 1re, 2 avr. 2009, CCC 2009. Comm. 182, obs. G. Raymond).

En revanche, le « non-professionnel » apparaît plus largement comme celui qui contracte en dehors de sa sphère de compétence professionnelle, sans égard pour sa personnalité morale ou physique.

La jurisprudence accorde aux personnes morales le bénéfice des dispositions du code de la consommation visant expressément le « non-professionnel », tels les articles L. 132-1 relatif aux clauses abusives (Civ. 1re, 15 mars 2005, D. 2005. 887, obs. C. Rondey ; RDC 2005. 740, obs. D. Fenouillet ; 27 sept. 2005, D. 2006. 238, note Y. Picod ) ou L. 136-1(Civ. 1re, 23 juin 2011, D. 2011. 2245, obs. S. Tisseyre ; ibid. 2012. Pan. 840, obs. H. Aubry, E. Poillot et N. Sauphanor-Brouillaud ; RTD com. 2011. 627, obs. B. Bouloc ).

Sur la notion de non professionnel

Ce principe étant admis, il restait à préciser les critères de qualification du non-professionnel. Ce point faisait l'objet des débats dans la présente espèce.

Le pourvoi reprochait à la cour d'appel d'avoir déduit le caractère professionnel de l'acte en cause de l'objet social statutaire de la société, sans s'attacher à son activité réelle. Or, selon la SCI, la finalité poursuivie était l'acquisition d'une villa par un particulier à des fins d'habitation personnelle. La SCI qui avait été constituée dans ce seul but était dépourvue d'activité professionnelle. Cet argument ne prospère pas devant la Cour de cassation, qui approuve la cour d'appel d'avoir qualifié l'acte litigieux de professionnel en raison d'un rapport direct entre l'objet social de la société et cet acte.

Cette motivation pour définir le non-professionnel est classique dans la jurisprudence. Le critère du « rapport direct » entre l'activité du contractant et l'acte a été adopté en matière de clause abusive depuis un arrêt de 1995 (Civ. 1re, 24 janv. 1995, D. 1995. 327, note G. Paisant).

Plus précisément, le critère du rapport direct avec l'objet social de la personne morale n'est pas non plus inédit, puisqu'il est retenu pour délimiter le champ d'application des dispositions relatives au crédit immobilier (Civ. 1re, 10 févr. 1993, RDI 1994. 281, obs. H. Heugas-Darraspen). La Cour de cassation a déjà précisé à cet égard qu'il faut s'attacher à l'objet social de la société et non à l'usage spécifique qui va être fait de l'immeuble objet du contrat.

Cette solution est opportune. La Cour de cassation avait précisé que le dispositif de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation était réservé aux immeubles d'habitation, excluant les immeubles mixtes d'habitation et professionnels (Civ. 3e, 30 janv. 2008, AJDI 2008. 963, obs. F. Cohet-Cordey ). Cette décision avait été critiquée car elle crée un secteur protégé à deux niveaux (H. Périnet-Marquet, obs. ss. Civ. 3e, 30 janv. 2008, JCP 2008. II. 10086). L'arrêt commenté, en revanche, contribue à l'harmonisation de la notion de « non-professionnel ».

Cet arrêt doit conduire les rédacteurs d'actes et les intermédiaires à la vigilance. Lorsque l'acquéreur est une personne morale, les formalités de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas à écarter d'office. En principe, les critères adoptés par la Cour de cassation réduisent les hypothèses dans lesquelles une personne morale va pouvoir bénéficier d'un droit de réflexion ou de rétractation. Ce droit peut néanmoins trouver à s'appliquer notamment au bénéfice des SCI familiales.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 24 oct. 2012 n° 11-18774

En l'absence des équipements nécessaires à l'installation 'd'un chauffage normal' (au sens de l' article 3 du décret du 30 janvier 2002), c'est-à-dire permettant effectivement et pas seulement virtuellement le chauffage, le bailleur commet un manquement contractuel qui ouvre doit à indemnisation.

Selon l'état des lieux d'entrée établi le 10 janvier 1995, l'appartement, destiné à être chauffé individuellement par l'électricité et composé de trois pièces principales, d'une entrée, d'une cuisine et d'une salle de bains, n'était muni d'un convecteur dit soufflant que dans la salle de bains.

Le bailleur ne peut se borner à invoquer la conformité de l'installation électrique destinée à recevoir les convecteurs pour soutenir qu'il a, pour ce seul motif, rempli son obligation d'assurer le fonctionnement du chauffage.

En l'absence des équipements nécessaires à l'installation d'un chauffage normal au sens de l' article 3 du décret du 30 janvier 2002 , c'est-à-dire permettant effectivement et pas seulement virtuellement le chauffage, le manquement contractuel du bailleur est caractérisé. La locataire a acquis deux radiateurs à bain d'huile ; elle prouve qu'ils engendrent une consommation d'électricité supérieure à celle de convecteurs.

Le préjudice subi par la locataire consiste à avoir exposé, lors de l'entrée dans les lieux, des dépenses d'équipement ne lui incombant pas et non contractuellement prévues et à avoir supporté, pendant les périodes hivernales et dès le début du bail, un sur-coût de charges de chauffage. La somme réclamée par la locataire (3 600 euros), représentant l'équivalent de 5 % du montant du loyer, constitue la juste réparation de son préjudice. Le bailleur est donc condamné à payer cette somme.

Cour d'appel Paris, Pôle 4, chambre 4, 30 Octobre 2012, n° 11/13294

Non, la Cour de Cassation n'a pas fait de déclaration de guerre au bailleur des centres commerciaux, elle rappelle son obligation de délivrance.

En effet, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l'arrêt attaqué, la société locataire de locaux à usage de café-restaurant et situés dans un centre commercial, se plaignant d'entrées d'air froid dues au mauvais fonctionnement des portes d'accès à ce centre l'empêchant d'exploiter normalement les lieux loués, a assigné la bailleresse en réparation de son trouble de jouissance.

Pour rejeter cette demande, l'arrêt, après avoir relevé qu'une clause du bail stipule que le preneur s'interdit tout recours en diminution de loyer du fait de l'interruption dans le fonctionnement des appareils communs et que la locataire réclame la restitution de 50 % du montant des loyers réglés pendant la durée du trouble, peu important qu'elle lui donne la qualification de dommages-intérêts, retient que la clause susvisée rend sa demande irrecevable.

En statuant ainsi, alors que la clause litigieuse ne décharge pas la bailleresse de son obligation de délivrance et ne prive pas la locataire du droit de demander l'indemnisation de son trouble de jouissance, la cour d'appel a violé l' article 1719 du Code civil , ensemble l' article 1134 du Code civil .

Cour de cassation, Chambre civile 3, 31 Octobre 2012, n° 11-20660

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, tout clause contraire est inapplicable.

Le bailleur doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.

Selon l'arrêt attaqué, le bail porte sur un local commercial comprenant une partie habitation ; se plaignant de désordres, dont un expert avait constaté l'existence et les incidences sur la destination de l'immeuble, la locataire a assigné le bailleur en indemnisation de ses préjudices.

Pour rejeter la demande d'indemnisation, l'arrêt retient que le contrat exonère le propriétaire de son obligation de délivrance en bon état comme de son obligation d'entretien et de réparation en cours d'exécution du contrat, y compris pour les grosses réparations et celles résultant de la vétusté.

En statuant ainsi, alors que les clauses du contrat de bail ne pouvaient décharger le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du Code civil .

Cour de cassation, Chambre civile 3, 31 Octobre 2012 n° 11-12970

Petit rappel pratique pour les bailleurs et locataires qui souhaitent installer un climatiseur dans une copropriété: il faut obtenir l'autorisation de l'assemblée générale et ce même si le climatiseur a été installé avant la mise en copropriété, à moins d'accepter d'être exposé à un recours introduit par le syndicat des copropriétaires qui obtiendra la dépose du climatiseur.

Si le syndicat des copropriétaires ne peut faire grief à la société locataire d'avoir installé le climatiseur litigieux sans autorisation de l'assemblée générale, son installation étant antérieure à la mise en copropriété de l'immeuble, ledit syndicat peut valablement demander à ladite société, venant aux droits de ses prédécesseurs dans le bail commercial, et au bailleur copropriétaire de procéder à la dépose dudit climatiseur, vétuste et inutilisé, qui nuit à l'harmonie de l'immeuble. En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum les sociétés locataire et bailleur à faire déposer le climatiseur.

Cour d'appel Paris Pôle 4, chambre 2, 17 Octobre 2012, n° 10/21218

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un séquestre. En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Le propriétaire, après avoir séquestré l'indemnité d'éviction due aux preneurs a mis en demeure les preneurs de libérer les lieux.

Ceux-ci ont pratiqué une saisie-attribution le 9 juillet 2008 sur un compte du bailleur. Pour accueillir la demande en nullité de la saisie, l'arrêt attaqué retient d'abord que le bailleur a mis en demeure les preneurs de restituer les lieux au plus tard le 30 juin 2007 indiquant que passé ce délai, il serait fait application de l'article L. 145-30 du Code de commerce, qu'ensuite les clés du local ont été remises par les preneurs le 24 octobre 2008 soit largement plus de cent jours après le 30 juin 2007, qu'enfin le jugement fixant l'indemnité d'éviction était assorti de l'exécution provisoire, dont les preneurs n'avaient pas sollicité l'arrêt, ce qui aurait eu pour effet d'empêcher l'application des dispositions de l'article L. 145-30.

En statuant ainsi, tout en constatant que ce n'est que par arrêt du 7 janvier 2008 qu'avait été confirmé le montant de l'indemnité d'éviction, la cour a violé l'article L. 145-28, l'article L. 145-29 (réd. ant. L. 4 août 2008) et l'article L. 145-30 du Code de commerce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 2 octobre 2012 n° 11-17098

L'obligation de transmettre les fonds et archives du syndicat vise tout ancien syndic, et non pas seulement le syndic précédent.

L'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise qu' « en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ».

Dans l'affaire ayant débouché sur l'arrêt rapporté, le syndicat n'avait pas renouvelé le mandat du syndic en place et aucun successeur n'avait été élu, de telle sorte que, conformément à l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, un administrateur provisoire avait été désigné par ordonnance du président du tribunal de grande instance.

Une fois le nouveau syndic élu, agissant ès qualités (c'est-à-dire au nom du syndicat), celui-ci assigne le syndic sortant afin d'obtenir de sa part, sous astreinte, qu'il transmette les pièces et archives du syndicat.

Tentant de se soustraire à cette demande, l'ancien syndic a tout d'abord contesté la recevabilité de l'action (selon lui, l'action aurait dû être intentée par le nouveau syndic agissant en son nom personnel). Il a, par ailleurs, fait valoir que celle-ci ne pouvait pas être dirigée contre lui. Enfin, il s'est placé sur le terrain de la preuve.

Le demandeur à l'action en transmission

La question de la recevabilité de l'action intentée par le syndicat a été soulevée, alors qu'aux termes du quatrième alinéa de l'article 18-2 de la loi, la demande de transmission doit émaner soit du « syndic nouvellement désigné », soit du président du conseil syndical.

L'argument n'est toutefois pas retenu par le juge du droit, qui rappelle que le texte n'exclut pas l'action du syndicat des copropriétaires.

Le défendeur à l'action en transmission

Le syndic non renouvelé a, par ailleurs, tenté de faire valoir que l'action en demande de transmission ne devait pas être dirigée à son encontre, puisque, entre lui et le nouveau syndic, était intervenu un administrateur provisoire (auquel il soutient avoir remis l'intégralité des documents et archives en sa possession).

La Cour de cassation ne le suit pas dans ce raisonnement, qui ajoute incontestablement au texte, lequel vise l'ancien syndic, sans préciser qu'il s'agit nécessairement du syndic précédant le syndic en place.

La charge de la preuve de la réalité de la transmission

Le syndic sortant soutenait qu'il avait remis tous les documents et archives en sa possession et que la loi n'a pas pour objet de le contraindre à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il ne détient pas.

Pour rejeter ce dernier argument, se retranchant derrière le pouvoir souverain des juges du fond, la Cour approuve ces derniers pour avoir, « à bon droit », retenu que la charge de la preuve de la transmission repose sur l'ancien syndic, lequel ne peut se contenter de procéder par voie d'affirmation (jugeant qu'il appartient au syndic qui se prétend libéré de son obligation de transmission d'en rapporter la preuve, V. déjà Civ. 3e, 5 déc. 2007, D. 2008. Pan. 2690, spéc. 2695, obs. P. Capoulade ; [2e esp.] AJDI 2008. 861, note P. Capoulade ; 29 mars 2011, Administrer juill. 2011. 62, obs. Bouyeure ; 2 mai 2012, Administrer août-sept. 2012. 56, obs. Bouyeure ; Paris, 18 févr. 2004, AJDI 2004. 390 ; 20 janv. 2006, AJDI 2006. 745, obs. P. Capoulade ).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 31 octobre 2012 n°11-10590

La Cour de cassation refuse de considérer comme abusive la clause, insérée dans un contrat de vente en l'état futur d'achèvement qui prévoit de différer la livraison en cas d'intempéries et de défaillance d'une entreprise participant au chantier.

Rare sont les décisions de la Cour de Cassation sur les clauses abusives en matière de vente en l'état futur d'achèvement.

Les non professionnelles malgré une insertion visible dans leurs contrats de réservation ou actes de vente ne comprennent pas pourquoi le bien n'est pas livré dans le délai annoncé ou prévu à l'acte. Parfois, ils oublient de lire quelques lignes plus loins les motifs énumérés justifiant un retard dans la livraison des biens achetés comme par exemple les intempéries ou la défaillance d'une entreprise travaillant sur le chantier.

Dans l'espèce jugée, des époux ont acquis en état futur d'achèvement, auprès d'une société civile immobilière (SCI), une maison d'habitation dont l'achèvement était fixé au cours du premier trimestre 2007. Or la prise de possession de celle-ci n'est intervenue qu'à la fin de la même année.

Les époux ont alors assigné la SCI pour obtenir réparation de leur préjudice lié à ce retard. À cette demande, la SCI a opposé la clause contractuelle prévoyant des majorations de délai de livraison en cas d'intempéries et de défaillance d'une entreprise participant au chantier, clause que les juges du fond ont écartée comme abusive.

Précisément, la clause litigieuse était rédigée dans les termes suivants : « ce délai [d'achèvement] sera le cas échéant majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter ; le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève et au dépôt de bilan d'une entreprise, et de manière générale, en cas de force majeure ».

Pour la cour d'appel d'Amiens, cette clause serait abusive notamment parce qu'« elle confère systématiquement les effets de la force majeure à des événements qui n'en présentent pas forcément le caractère ». En d'autres termes, la force majeure, dont on sait qu'elle exonère le débiteur de l'accomplissement de son obligation contractuelle, serait, en quelque sorte, « contractualisée » ou, si l'on préfère, assouplie conventionnellement, ce qui aboutirait à créer un déséquilibre significatif au détriment des acheteurs.

Cet argument n'emporte nullement la conviction de la Cour de cassation qui casse l'arrêt d'appel. La cour régulatrice se borne à affirmer que la clause litigieuse ne revêt pas les caractéristiques exigées par l'article L. 132-1 du code de la consommation pour être qualifiée d'abusive, à savoir qu'elle n'a ni pour objet, ni pour effet « de créer, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 24 octobre 2012 n° 11-17800

La notification du mémoire en vue de la fixation du prix du bail renouvelé, complétée par sa remise ultérieure à son destinataire, interrompt le délai de prescription de l'action, peu important que la remise du mémoire au bailleur intervienne après l'expiration du délai de prescription.

L'une des particularités de la procédure de fixation du loyer d'un bail commercial est qu'elle intervient « sur mémoire » (C. com., art. R. 145-24 s.).

Seule la notification régulière du mémoire étant interruptive de la prescription biennale de l'action (Décr. n° 59-960, 30 sept. 1953, art. 33), la question de l'efficacité de cette dernière se pose lorsque le mémoire a été notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR), ainsi que le prévoit l'article R. 145-26 du code de commerce, et que le destinataire de la notification n'a pas réceptionné le courrier.

Tel est le cas en l'espèce.

Dans cette affaire, en vue de la fixation du loyer de renouvellement, le preneur avait notifié, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, son mémoire à l'adresse du nouveau siège social du bailleur. Le pli n'ayant pas été réclamé par le destinataire et ayant été retourné à l'expéditeur, celui-ci a, un mois plus tard, doublé son premier envoi d'une signification par acte d'huissier. Au motif que cette signification était intervenue au-delà des deux années imparties par l'article L. 145-60 du code de commerce, le bailleur estimait l'action irrecevable.

Débouté en appel, le bailleur a, devant le juge du droit, notamment excipé de l'article 669 du code de procédure civile pour dénier toute valeur à la notification (le troisième alinéa de ce texte précisant que la date de réception d'une notification faite par LRAR est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire).

Il n'a pas été entendu par la Cour de cassation, qui estime que le juge du fond a, « à bon droit », déduit de l'enchaînement des envois (notification complétée par une signification) que la prescription avait été interrompue, alors même que la remise du mémoire au bailleur était intervenue hors délai.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 17 octobre 2012 n° 11-21646

Dès lors que les désordres allégués dans une déclaration de sinistre étaient exactement identiques à ceux objet d'une première déclaration et dont l'assuré avait déjà été indemnisé, celui-ci ne peut obtenir une nouvelle prise en charge de ce dommage.

L'article L. 242-1, alinéa 5, du code des assurances impose des délais très courts à l'assureur dommages-ouvrage quand il est saisi d'un sinistre. En effet, celui-ci doit répondre sur le principe de la mise en jeu de sa responsabilité dans les soixante jours à compter de la réception de la déclaration de ce sinistre.

À défaut, la sanction qui s'infère du texte est lourde : la garantie est acquise à l'assuré (Civ. 3e, 17 mars 1999, no 97-19.766; 3 déc. 2003 et 10 déc. 2003, nos 01-12.461 et 01-01.531).

Ainsi, si le délai est écoulé sans que l'assureur ait pris la peine de répondre, celui-ci ne pourra contester sa garantie, notamment compte tenu de la nature des désordres déclarés (Civ. 3e, 3 déc. 2003, préc.), ou encore opposer la prescription biennale de l'article L. 114-1 du code des assurances (Civ. 3e, 26 nov. 2003, no 01-12.469).

Cette décision rendue par la troisième chambre civile le 10 octobre 2012 applique cette disposition à la situation de déclarations de sinistre successives mais portant sur des désordres identiques. En effet, en l'espèce, une première déclaration était intervenue, à laquelle l'assureur avait répondu dans les temps.

Une indemnisation avait été versée à l'assuré. Certes, celui-ci ne semblait pas être d'accord avec le montant alloué mais la prescription biennale faisait obstacle à toute contestation sur ce point. Quatre ans plus tard, l'assuré avait procédé à une seconde déclaration à laquelle n'avait cette fois-ci pas répondu l'assureur. Néanmoins, les désordres étaient identiques, ce que n'avait pas manqué de remarquer la cour d'appel. Aussi, la question était simple : la garantie était-elle acquise étant donné que l'assureur n'avait pas respecté le délai de soixante jours ?

Fort heureusement, la Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir répondu par la négative. En effet, les désordres objet de la première déclaration étaient exactement identiques à ceux objet de la seconde déclaration. Or les premiers avaient déjà été indemnisés par le versement d'une somme que les assurés étaient, de surcroît, forclos à contester. Dans ces conditions, pour la Cour de cassation, la cour d'appel pouvait en déduire que ne saurait prospérer la demande d'indemnisation d'un dommage pour lequel une réparation avait déjà été allouée.

La solution doit certainement être approuvée. L'article L. 242-1, alinéa 5, s'inscrit dans un système, celui de l'assurance dommages-ouvrage, qui se veut rapide et efficace, mais nullement générateur d'un enrichissement indu de l'assuré par le biais d'une double indemnisation.

Si une première indemnisation est intervenue, qu'elle ait été refusée ou accordée mais contestée, il paraît évident que l'assuré ne saurait solliciter une seconde indemnisation, pour les mêmes faits, uniquement parce que l'assureur n'aura pas répondu à sa seconde sollicitation. La solution inverse serait alors en franche contradiction avec les principes les plus élémentaires du droit des assurances.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 10 octobre 2012 n° 11-17496

En l'absence de désordres d'isolation phonique rendant l'appartement impropre à sa destination, l'existence d'une non-conformité aux documents contractuels liant le vendeur à l'acquéreur concernant la qualité de l'isolation phonique, mais ne rendant pas l'appartement inhabitable, est inopposable aux intervenants à la construction de l'ouvrage litigieux. Le vendeur maître d'ouvrage n'est donc pas fondé à exercer des recours contre ces derniers au titre du préjudice lié aux cloisons.

Au regard de l'article 1792 du code civil, l'impropriété à destination ne saurait s'apprécier par rapport aux cloisons conformes aux normes en vigueur pour un logement de moindre qualité, lorsque le maître d'ouvrage s'était engagé à vendre un appartement présenté comme devant être d'exception. Il résulte, également, de l'article 1604 du code civil que la notion de conformité ou non-conformité est inhérente à l'obligation de délivrance.

Après livraison de leurs appartements, différents acquéreurs ont assigné le constructeur non réalisateur en réparation de leurs préjudices subis, du fait du défaut de conformité de l'isolation phonique de leurs cloisons. En effet, stipulée comme devant être de grande qualité, cette dernière s'avérait de moindre qualité.

La difficulté soulevée en l'espèce avait trait à la qualification de ces désordres affectant l'isolation phonique. Deux voies pouvaient être empruntées, éventuellement de façon cumulative. La première, celle de la non-conformité contractuelle, était évidente : la qualité des cloisons n'offrait pas le confort d'isolation phonique originellement convenu. En revanche, la détermination de la gravité de ce désordre était plus problématique et entraînait, en outre, la possibilité ou non, de fonder des recours contre les différents acteurs de la construction litigieuse.

La Cour de cassation, en l'absence de désordres rendant les appartements impropres à leur destination, c'est-à-dire faute de désordre revêtant un caractère décennal, a jugé non fondés les recours du vendeur contre les intervenants à la construction (en l'espèce, l'entrepreneur général, le bureau de contrôle) et les assureurs de dommages-ouvrage (du constructeur non réalisateur) et de garantie décennale (de l'entrepreneur et du maître d'oeuvre).

Les rapports contractuels liant le vendeur aux divers acquéreurs sont inopposables aux intervenants ayant édifié l'immeuble. Seule la nature décennale des désordres aurait pu permettre de contourner le principe de l'effet relatif des contrats qui s'applique ici. La non-conformité de l'isolation phonique étant, en l'espèce, exclusive de toute autre qualification, elle reste circonscrite logiquement aux contrats de vente. Le vendeur supporte seul la réparation des manquements aux stipulations de ces contrats.

Par ailleurs, en visant l'article 1792 du code civil, la Cour de cassation rappelle que le respect des normes en vigueur en matière d'isolation phonique ne saurait être déterminant de l'absence de caractère décennal des désordres d'isolation phonique. Il est acquis que les dispositions de l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation - soumettant les exigences minimales requises en matière d'isolation phonique à la garantie de parfait achèvement - ne sont pas exclusives de la mise en oeuvre de la garantie décennale (V. Cass., ass. plén., 27 oct. 2006, Bull. ass. plén., n° 12; Civ. 3e, 21 sept. 2011, n° 10-22.721, Bull. civ. III ; Civ. 3e, 16 sept. 2003, n° 02-15.031; 9 déc. 2003, n° 02-18.628, 26 oct. 2005, Bull. civ. III, n° 204).

L'impropriété à destination devait être appréciée, en l'espèce, au regard de la notice descriptive sommaire que le maître d'oeuvre devait fournir au maître d'ouvrage, d'autant que l'appartement devait être d'exception et que les normes évoquées dans le présent arrêt étaient relatives aux logements de moindre qualité. P

Dès l'instant où le confort acoustique a été contractualisé - et érigé en élément déterminant du consentement des acquéreurs - il pourrait permettre, en cas de manquement, de rejoindre le champ d'application de la garantie décennale, via l'impropriété à destination.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 10 octobre 2012 n° 10-28309 et 10-28.310

Le délai de prescription de l'action en fixation judiciaire du loyer est interrompu à compter de la date de notification à savoir la date d'émission du mémoire.

Il ne peut être fait grief à l'arrêt attaqué de déclarer recevable l'action du preneur à bail commercial en fixation du prix du bail renouvelé.

En effet, ayant retenu que le mémoire de la société locataire avait été notifié par l'envoi, le 30 octobre 2007, au nouveau siège social du bailleur, d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qui a été retournée avec la mention "non réclamée, retour à l'envoyeur", et que ce mémoire avait été remis au bailleur par acte d'huissier de justice le 28 novembre 2007, la cour d'appel en déduit à bon droit que la notification du mémoire le 30 octobre 2007, complétée par sa remise ultérieure à son destinataire, avait interrompu le délai de prescription de l'action en fixation du prix du bail renouvelé, peu important que la remise du mémoire au bailleur soit intervenue après l'expiration du délai de prescription.

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 17 Octobre 2012, n° 11-21646

Ayant relevé que les travaux effectués par la locataire avaient été rendus nécessaires pour adapter les lieux à l'activité autorisée au bail et aux contraintes imposées par l'administration, la cour d'appel en a exactement déduit que ces travaux ne pouvaient être qualifiés d'améliorations justifiant le déplafonnement.

Les travaux réalisés par le locataire dans les lieux loués sont toujours difficiles à qualifier juridiquement, et ce d'autant plus que la Cour de cassation refuse d'exercer son contrôle sur les décisions des juges du fond.

Ils peuvent recevoir une triple qualification :

- soit ils constituent une modification des caractéristiques des locaux pouvant entraîner le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement, s'ils font accession au bailleur ;

- soit ils sont qualifiés d'améliorations et le bailleur ne peut les invoquer comme motif de déplafonnement que lors du second renouvellement suivant leur réalisation, à condition que l'accession ne soit pas reportée en fin de jouissance ;

- soit ils constituent des travaux d'adaptation des locaux à la destination contractuelle ou de mise en conformité et ils ne peuvent jamais justifier le déplafonnement, sous réserve qu'il s'agisse de travaux indispensables sans lesquels l'activité ne pourrait être exercée et ceux qui les excèdent seraient qualifiés d'améliorations (CA Paris, 16e ch., sect. B, 12 mars 2009 : Loyers et copr. 1999, comm. 239. - Cass. 3e civ., 3 avr. 2012, n° 11-15.225).

Dans l'arrêt commenté, les travaux avaient consisté à transformer un établissement artisanal de fabrication et négoce de tous articles pour l'ameublement et la literie en galerie d'art et librairie, ces deux activités ne répondant pas aux mêmes normes, notamment concernant l'accès au public.

La cour d'appel, suivie par la Cour de cassation, avait qualifié ces travaux de travaux d'adaptation et plafonné le loyer. Elle a notamment pris soin d'analyser les documents techniques pour relever que certains travaux avaient été imposés par l'administration dans le cadre de l'obtention du permis de construire.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 juin 2012 n° 11-20153

La clause du bail qui fait obligation au preneur de se conformer à tous les règlements et à toutes prescriptions administratives de la ville, de police et voirie concernant les lieux loués et le commerce de la société preneuse ainsi qu'à toutes prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et salubrité, de faire effectuer à ses frais tous travaux d'aménagement qui pourraient être ordonnés de ce chef, le tout de manière à ce que les bailleurs ne soient jamais inquiétés, ni recherchés à ce sujet, n'a pas pour effet de mettre à la charge du preneur les travaux résultant de la mise en conformité des locaux avec les prescriptions de l'autorité administrative en matière de sécurité qui ne se confondent ni avec de simples travaux d'aménagement, ni avec la conformité des locaux avec les règles en matière d'hygiène et de salubrité.

Une abondante jurisprudence met à la charge du bailleur l'exécution des travaux de mise en conformité des lieux loués sur le fondement de l'article 1719 du Code civil sauf stipulation expresse contraire (Cass. 3e civ., 19 déc. 2001, n° 00-12.561). La clause stipulant que le preneur doit prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent à l'entrée en jouissance sans recours à l'encontre du bailleur s'avère donc inopérante, de même que celle qui précise qu'il assume la charge de toutes les transformations et réparations nécessaires à l'exercice de ses activités (Cass. 3e civ., 27 mars 2002, n° 00-22.561 - Cass. 3e civ., 19 juin 2002 : Gaz. Pal. 2003, 1, somm. p. 526, note Ch.-E. Brault)

Ceci a amené une interprétation restrictive des clauses du bail en faveur de celui qui s'oblige, la jurisprudence privant d'effet les clauses insuffisamment précises pour exonérer le bailleur : c'est ainsi qu'une clause relative à la mise aux normes des locaux pour une activité de restauration a été inopérante pour les travaux de mise en conformité concernant l'activité d'hôtellerie (Cass. 3e civ., 7 oct. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. 121), tandis qu'une stipulation mettant l'entretien et la réparation de l'ascenseur à la charge du preneur, en lui imposant le respect des prescriptions administratives, a été estimée sans rapport avec les travaux de mise en conformité de cet ascenseur selon les nouvelles normes de sécurité qui incombent dès lors au bailleur (CA Orléans, ch. éco. et fin., 12 mai 2011, n° 10/02813 - CA Rouen, 24 févr. 2011, n° 10/00971).

En l'espèce, le bail faisait obligation au preneur de se conformer aux prescriptions administratives en matière d'hygiène et de salubrité en exécutant à ses frais tous travaux d'aménagement qui pourraient être prescrits de ce chef, alors que le litige avait pour objet l'exécution de travaux d'encloisonnement de la cage d'escalier de l'établissement hôtelier, ce qui avait amené le Tribunal à estimer que ces interventions relevant de la sécurité incombaient au bailleur.

La cour se trouvait également saisie d'une argumentation fondée sur la commune intention des parties de mettre à la charge du preneur la totalité des travaux de mise en conformité des lieux loués, argumentation rejetée par l'arrêt selon la motivation retenue par les premiers juges qui avaient relevé que l'obligation pour le bailleur de prendre à sa charge les travaux de mise en sécurité s'inscrivait dans l'économie de la convention qui faisait peser sur celui-ci les grosses réparations de l'article 606 du Code civil.

CA Paris, pôle 5, 3e ch., 6 juin 2012, SCI Pour Toi c/ SARL Bar Hôtel de la Bastille (appel c/ TGI Paris, 18e ch., 28 oct. 2010)

L'indication dans le contrat de réservation de la date à laquelle la vente pourra être conclue n'a pour objet que d'assurer la protection du réservataire. L'accord entre le vendeur-constructeur et les acquéreurs s'étant fait sur une vente de l'immeuble « en l'état », le projet d'acte de vente ultérieurement notifié aux acquéreurs et portant vente « en l'état futur d'achèvement » ne reflète pas la commune intention des parties. La demande des acquéreurs de perfection de la vente sur la base du projet d'acte de vente « en l'état » n'est donc pas fondée.

La nullité du contrat de réservation. En matière de vente d'immeuble à construire, l'article R. 261-26 du code de la construction et de l'habitation (CCH), fait état de trois des mentions, érigées en conditions de fond, que doit contenir le contrat préliminaire relevant du secteur protégé, aux fins de validité :

1- le prix prévisionnel de vente ;

2- le cas échéant, les prêts que le réservant déclare qu'il fera obtenir au réservataire ;

3- la date à laquelle la vente pourra être conclue.

En l'absence de cette dernière mention, donc en violation d'une règle d'ordre public, les magistrats ont prononcé la nullité du contrat de réservation.

Cela se justifie par la nature prévisionnelle que le législateur a entendu conférer à cette convention sui generis qu'est le contrat préliminaire.

La Cour de Cassation soutient que « l'indication dans le contrat de réservation de la date à laquelle la vente pourra être conclue n'a pour objet que d'assurer la protection du réservataire ». Ainsi, cette nullité ne peut être soulevée que par le seul réservataire et non le vendeur qui pourrait s'imaginer profiter de ce type de défaut de mention pour se sortir sans difficulté d'une vente.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 26 septembre 2012 n° 11-16425

En cas de non-remise des clés, la pénalité de 1 % sur l'indemnité d'éviction par jour de retard ne court qu'à compter de la décision de justice devenue définitive confirmant le montant de cette indemnité.

Selon les articles L. 145-28 et L. 145-29 du code de commerce, si le preneur qui prétend à une indemnité d'éviction peut se maintenir dans les lieux dans l'attente du paiement des sommes dues, il doit, une fois le versement opéré, remettre les locaux au bailleur.

Cette libération des lieux doit intervenir sous un certain délai à compter du versement de l'indemnité (hier, pour le premier jour du terme d'usage suivant l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un séquestre et, depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-776 de modernisation de l'économie du 4 août 2008, à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre).

En cas de non-restitution des clés à la date fixée (et/ou de remise de locaux non libres de toute occupation, V. Civ. 3e, 4 févr. 1986, Bull. civ. III, n° 2 ; 13 oct. 1999, Bull. civ. III, n° 202), l'article L. 145-30 du code de commerce précise que, après mise en demeure, le séquestre devra retenir, au profit du bailleur, 1 % par jour de retard du montant de l'indemnité.

La question qui se posait dans l'affaire ayant débouché sur l'arrêt rapporté était celle de la date à laquelle cette pénalité va commencer à courir.

Au cas particulier, après avoir séquestré l'indemnité d'éviction arrêtée par un jugement du 5 décembre 2006, assorti de l'exécution provisoire, le propriétaire a, au visa de l'article L. 145-30, mis en demeure le locataire de restituer les lieux au plus tard le 30 juin 2007. Les clés ayant été remises par le preneur le 24 octobre 2008, soit largement plus de cent jours après, le bailleur estimait ne plus rien devoir à son cocontractant.

Il est entendu par les juges du fond (Bordeaux, 22 mars 2010), qui blâment le preneur pour ne pas avoir empêché le jeu de l'article L. 145-30 en ne sollicitant pas l'arrêt de l'exécution provisoire.

Cette sentence est cassée, le juge du droit reprochant au juge bordelais de s'être prononcé en ce sens, tout en constatant que ce n'est que par un arrêt du 7 janvier 2008, devenu définitif, que la cour d'appel a confirmé le montant de l'indemnité d'éviction (V. déjà, à propos d'une consignation de l'indemnité par un jugement assorti de l'exécution provisoire, jugeant que la pénalité de 1 % ne peut commencer à courir tant que n'a pas été fixé, par une décision passée en force de chose jugée, le montant de l'indemnité d'éviction, Civ. 3e, 5 avr. 2006, Bull. civ. III, n° 92).

Et le fait, pour le bailleur, d'avoir mis son cocontractant en demeure de libérer les lieux pour une date erronée lui interdit d'exciper de l'article L. 145-30, alors même qu'il s'est, comme en l'espèce, écoulé plus de cent jours entre la fixation définitive du montant de l'indemnité d'éviction et la libération des locaux (précisant que si la mise en demeure n'est soumise à aucune forme ni à aucun délai, elle doit cependant être suffisamment explicite pour éclairer le locataire sur la consistance de ses droits et obligations, V. Civ. 3e, 19 mars 1997, Bull. civ. III, n° 63).

Qui a dit que "le temps c'est de l'argent......."

Cour de Cassation, 3ème Cahmbre Civile, 2 octobre 2012 n° 11-17098