droit immobilier (970)

juil.
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AGENT IMMOBILIER : L'OBLIGATION DE S'INFORMER SUR L'IDENTITE DU MANDANT

  • Par gabriel.neu-janicki le
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L'agent immobilier doit vérifier si son mandant est bien le seul propriétaire des biens donnéS en vente. En cas de biens indivis, il doit récolter la signature de tous les indivisaires à peine de perte de sa rémunération ou de l'application de la clause pénale.


Il résulte des articles 815-2 et 815-3 du Code civil que le consentement de tous les indivisaires est requis pour la cession d'un bien immobilier indivis.


L'agence immobilière ayant reçu de l'indivisaire un mandat exclusif de vente portant sur un bien immobilier qui a fait l'objet d'une promesse de vente par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière au bénéfice d'acheteurs qui avaient visité le bien par son entremise ne peut réclamer le montant de la clause pénale stipulée.


Si la nullité du mandat ne peut être prononcée, dès lors qu'il conservait sa validité pour la cession des droits indivis de la mandante, l'agent immobilier a en revanche manqué à son obligation de s'informer sur l'identité précise du mandant et sur sa qualité de propriétaire ce qui exclut l'invocation d'un mandat apparent fondé sur la croyance légitime de l'étendue des pouvoirs du co-contractant.


La négligence de l'agent immobilier qui se devait de faire signer le mandat par l'ensemble des indivisaires est ainsi à l'origine du préjudice invoqué suite au refus des coÏndivisaires de consentir à la vente par son intermédiaire et au paiement de la commission.


Cour d'appel de Douai, Chambre 1, section 1, 13 Juin 2013 n° 338/2013, 12/05429

juil.
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BAIL D'HABITATION : PRESOMPTION DE FAUTE DU LOCATAITE EN CAS DE DEGRADATIONS DES LIEUX

Dès lors que les dégradations ont été constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être à l'origine.


Par application des articles 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et 1732 du Code civil, Le locataire est responsable des dégradations causées dans les lieux loués.


Il est présumé en être à l'origine parce que, ayant la jouissance des lieux, c'est probablement lui qui les a causées. Le locataire peut néanmoins faire la preuve que les dégradations sont dues à un cas de force majeure, au fait du bailleur ou d'un tiers.


Cette présomption suppose que les dégradations ont été causées pendant l'occupation des lieux par le locataire et pas après son départ.


C'est pourquoi il est impératif de faire un état des lieux de sortie au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après.


Un état des lieux trop tardif qui révélerait des désordres ne permettrait pas de faire jouer la présomption ; il faudrait que le bailleur fasse la preuve que les dégradations se sont produites pendant la période de jouissance (Cass. 3e civ., 18 mars 1998, n° 96-11.624).


C'est en ce sens qu'avait statué la cour d'appel dans cette affaire. Se basant sur le mail de l'administrateur de biens attestant de dégradations, mais adressé au bailleur plus d'un an après la libération des lieux, les juges avaient estimé que ce courrier ne pouvait faire la preuve que les dégradations étaient imputables au locataire. L'arrêt est justement cassé car ce mail précisait que les dégradations avaient été constatées lors de la libération des lieux, ce qui permettait de faire jouer la présomption de faute.


Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 avril 2013 n° 12-14011

juil.
6

VENTE: DANGER DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE

La rétractation du promettant antérieurement à la période de levée d'option accordée au bénéficiaire exclut toute rencontre des volontés.


En l'espèce, un contrat de bail de locaux commerciaux comportait une promesse unilatérale de vente prévoyant notamment que la réalisation de la vente pourrait être demandée par les bénéficiaires du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2007.


Le 13 décembre 2005, le promettant a signifié sa décision de se rétracter de la promesse de vente aux bénéficiaires qui ont fait connaître le 28 février 2006 leur intention de lever l'option ; les bénéficiaires de la promesse ont assigné le promettant afin de voir ordonner la vente de l'immeuble.


Pour juger la vente parfaite et ordonner sa réalisation, l'arrêt attaqué retient que le promettant était lié par son engagement contractuel jusqu'à son terme et que les bénéficiaires ont levé l'option dans le délai.


En statuant ainsi, alors que la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d'appel a violé les articles 1101, 1134 et 1583 du code civil .


Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 12 Juin 2013 n° 12-19105

juil.
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COPROPRIETE : PRESCRIPTION DE L'ACTION EN SUPPRESSION D'UN EMPIÉTEMENT SUR LES PARTIES COMMUNES

L'action en suppression d'un empiétement sur les parties communes intervenu à l'occasion de travaux autorisés par une assemblée générale est une action personnelle soumise à la prescription décennale.


Si, en pareille circonstance, la seule sanction envisageable est la démolition (V., par ex., Civ. 3e, 18 juin 1975, D. 1975. IR 207 ; 27 janv. 2009, n° 07-15.993, AJDI 2009. 309 ), encore faut-il qu'une demande en ce sens intervienne dans le délai de l'action.


Pour savoir si tel est le cas, il convient de déterminer non seulement la nature de l'action, mais également le point de départ du délai.


La nature de l'action


La nature de l'action est déterminante, car :

  • s'il s'agit d'une action personnelle née de l'application de la loi n° 65-556 du 10 juillet 1965, le délai de prescription est celui de l'alinéa 1er de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, dix ans.
  • à l'inverse, s'il s'agit d'une action réelle, elle est soumise à la prescription trentenaire.

  • En matière d'empiétement, tout dépend de la finalité de l'action : une demande en restitution des parties communes injustement appropriées doit être qualifiée de « réelle », tandis qu'une action tendant au respect du règlement de copropriété est personnelle (Civ. 3e, 20 nov. 2002, n° 00-17.539, Bull. civ. III, n° 232; retenant la prescription décennale, s'agissant de l'action d'un copropriétaire tendant à obtenir la démolition d'une construction effectuée par un autre, en contravention au règlement de copropriété, V. Civ. 3e, 15 juin 1988, Bull. civ. III, n° 111 ; 6 nov. 1991, n° 90-10.128, Bull. civ. III, n° 265; Paris, 18 juin 2003, n° 2002-16091).


    Comme, au cas particulier, la demande tendait à la démolition d'un ouvrage empiétant sur les parties communes pour violation de l'article 25 b de la loi de 1965, les travaux effectivement réalisés par le copropriétaire ne respectant pas les termes de l'autorisation donnée par l'assemblée générale, le délai de l'action était incontestablement de dix ans.



    Le point de départ du délai de prescription


    Concernant le point de départ du délai de prescription, deux courants s'opposent:

  • un qui considère qu'il convient de se placer au jour de la survenance des désordres (V. Civ. 3e, 23 mai 1991, n° 89-19.879 Bull. civ. III, n° 149; 25 févr. 2009, n° 08-16.161, Bull. civ. III, n° 51)
  • l'autre à celui auquel le demandeur en a eu connaissance (Civ. 3e, 16 sept. 2003, n° 02-13.028; 2 mars 2005, n° 03-14.713, Bull. civ. III, n° 52).

  • En l'occurrence, la question était secondaire, puisque l'action avait été introduite « plus de dix ans à compter du jour où les non-conformités alléguées avaient été achevées et connues [des demandeurs à l'action en démolition] ».


    Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 juin 2013 n° 12-11791

    juil.
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    BAIL COMMERCIAL : IRREGULARITE D'UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT ET DEPLAFONNEMENT

    Une demande de renouvellement n'est régulière que si elle est délivré par acte extrajudiciaire conformément à l'article L 145-10 du Code de Commerce. Ainsi, le congé avec offre de renouvellement postérieur pour une date excédant les douze années de durée du bail et accepté par le preneur aboutit à un déplafonnement automatique.


    En l'espèce une société locataire avait adressé, par télécopie au notaire du bailleur, un congé demeuré sans réponse avec une demande de renouvellement. Par la suite, le bailleur avait délivré à son tour un congé avec offre de renouvellement pour une certaine date moyennant un loyer calculé à la valeur locative. La locataire avait fait part de son acceptation du renouvellement du bail mais avait contesté le montant du loyer. La cour d'appel d'Orléans déduit que le bail renouvelé avait duré plus de douze ans et que, par conséquent, son prix devait être fixé à la valeur locative en application de l'article L. 145-34 du code du commerce.


    La Cour de cassation approuve la décision d'appel rappelant que le congé est soumis à des conditions de forme sous peine de nullité. En d'autres termes, il doit être établi par acte d'huissier adressé au bailleur ou le cas échéant à son représentant ayant qualité pour le recevoir (jugeant que le congé délivré par le preneur au mandataire du bailleur, non habilité à le recevoir constitue une irrégularité de fond affectant l'acte, V. Paris, 10 déc. 2008, RG n° 07/09087).


    En l'espèce, il n'était pas établi par un écrit émanant du bailleur que celui-ci avait renoncé aux exigences de ce texte en donnant son accord au renouvellement.


    Ainsi, le bail s'était tacitement prolongé.


    Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 avr. 2013 n° 12-16579

    juil.
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    CONSTRUCTION : APPRECIATION IN CONCRETO DE L'URGENCE A SUSPENSDRE UN SURSIS A STATUER

    Pour justifier de l'urgence à suspendre l'exécution d'un sursis à statuer opposé à une demande de permis de construire, le requérant doit démontrer, en invoquant des circonstances particulières, que cette décision affecte gravement sa situation.


    En l'espèce, une société civile immobilière (SCI) demandait au juge des référés qu'il prononce la suspension du sursis à statuer opposé à sa demande de permis de construire, le maire ayant considéré que le projet était susceptible de compromettre l'exécution du futur plan local d'urbanisme.


    Le Conseil d'État considère qu'un sursis à statuer « ne crée une situation d'urgence que si le requérant justifie, en invoquant des circonstances particulières, que cette décision affecte gravement sa situation ».


    En l'espèce, la SCI soutenait que l'urgence justifiait la suspension de l'exécution du sursis au motif qu'elle avait conclu avec un particulier une promesse de bail à construction, comportant une clause de caducité. Ce risque de caducité de la promesse de bail à construction ne suffit pas à voir la condition d'urgence comme remplie, juge le Conseil d'État, « compte tenu tant de l'absence d'obstacle à la reconduction de cette promesse que de l'intérêt public qui s'attache à l'exécution du futur plan local d'urbanisme, lequel prévoit notamment de renforcer la préservation du caractère naturel de la zone en cause, comprise dans une zone de protection spéciale Natura 2000 ».


    Conseil d'Etat 12 juin 2013, req. n° 358922

    juil.
    6

    BAIL COMMERCIAL: PRESCRIPTION DE L'ACTION EN REQUALIFICATION

    La demande qui tend à la reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce et le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu'il ait été tacitement reconduit.


    En d'autres termes, l'action en requalification d'un contrat en bail commercial doit être introduite dans les deux ans de sa conclusion.


    Cette solution a en effet déjà déjà retenue à l'occasion d'une demande en requalification en bail commercial :


    * d'un bail professionnel (Civ. 3e, 23 nov. 2011, n° 10-24.163, Bull. civ. III, n° 199);


    * ou, comme au cas particulier, d'un contrat de location-gérance (Civ. 3e, 29 oct. 2008, n° 07-16.185, 22 janv. 2013, n° 11-22.984)


    * ou encore d'un bail dérogatoire (Versailles, 12 juill. 2011, n° 10/03644).


    En l'espèce, le signataire d'un contrat de location-gérance conclu il y a plus de cinq ans, soutenait que son action était recevable car, à la date de l'assignation, la convention à durée déterminée avait été tacitement reconduite moins de deux ans, donnant naissance à un nouveau contrat.


    Cette approche n'a été retenue par aucun des magistrats. En effet, le point de départ du délai de prescription biennal étant fixé à la date de la conclusion du contrat, et le fait que le bail a été reconduit tacitement n'y change rien.


    Cette solution mérite approbation car s'agissant de requalifier une convention en bail statutaire, l'action peut être engagée dès sa signature.


    Le cadre de la saisine des hauts magistrats et la formule retenue (« le délai de prescription [court] à compter de la conclusion du contrat, [...] peu important qu'il ait été tacitement reconduit ») ne permet toutefois pas de savoir quelle serait la position du juge du droit si l'argument, non pas de la reconduction tacite, mais du renouvellement, était invoqué.


    En effet, la Cour de Cassation dans sa formation la plus solennelle considère de manière constante qu'un bail comemrcial renouvelé est un nouveau bail commercial (Cass., ass. plén., 7 mai 2004, 02-13.225, Bull. AP, n° 9).


    Ainsi, la tacite reconduction de ce qui était alors qualifié de « contrat de location-gérance » ne pouvait certainement pas produire les effets escomptés par le preneur puisque, aux termes de l'article L. 145-9 du code de commerce, un bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé et, à défaut, toute poursuite au-delà du terme s'analyse en une tacite prolongation, n'entraînant pas la formation d'un nouveau contrat.



    Cour de Cassation, Chambre Commerciale, 11 juin 2013 n° 12-16103

    juin
    21

    BAIL D'HABITATION: REGULARISATION DES CHARGES LOCATIVES

    Il appartient au bailleur de régularsier annuellement les charges en adressant un décompte au locataire et ce sur justificatif. En l'absence d'une telle régularisation, le locataire peut réclamer le remboursement des charges sur les 5 dernières années.


    Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.


    Un locataire a demandé la condamnation du gestionnaire de l'appartement dont il était locataire au remboursement d'une certaine somme au titre de provisions sur charges indues.


    Pour rejeter cette demande, le jugement attaqué retient que, si le gestionnaire n'a effectué aucune régularisation des charges locatives depuis le 1er juillet 2006, date d'effet du bail, le locataire ne justifie pas de sa créance, aucune pièce n'attestant que la régularisation se solderait par un remboursement de la somme qu'il réclame.


    En statuant ainsi , alors qu'elle avait constaté que le gestionnaire n'avait pas satisfait aux prescriptions de l' article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , la juridiction de proximité, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 23 précité et l' article 1315 du Code civil .


    Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22 mai 2013 n°12-17214

    juin
    21

    BAIL D'HABITATION: IMPAYES DE LOYERS ET SURENDETTEMENT

    Les loyers postérieurs au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel aboutissant à l'effacement des dettes, n'effacent pas la dette locative due à compter dudit jugement. Ainsi, le commandement de payer délivré postérieurement au jugement d'ouverture est valide et la clause résolutoire peut être acquise.


    Les propriétaires d'un immeuble d'habitation donné à bail, après avoir délivré au preneur le 23 janvier 2009, un commandement de payer un arriéré des loyers dus à compter du 15 octobre 2008, ont assigné le preneur en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement de cet arriéré ainsi que d'une indemnité d'occupation.


    Ayant saisi une commission de surendettement des particuliers de ses difficultés financières et ayant bénéficié, par un jugement prononcé le 13 octobre 2008, de l'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel qui a été clôturée pour insuffisance d'actif par un jugement prononcé le 14 septembre 2009, le preneur a demandé que soit constaté l'effacement de la dette de loyers mentionnée dans le commandement de payer.


    Or, les dettes nées après le jugement d'ouverture ne sont pas effacées par la procédure de rétablissement personnel. C'est donc à bon droit que la cour d'appel a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a condamné le preneur à payer l'arriéré des loyers afférents à la période du 15 octobre 2008 au 24 mars 2009 ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation.


    Cour de Cassation, 2ème CHambre Civile, 06 juin 2013 n°12-19155

    L'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l' article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue n'est pas nécessairement un acte authentique.


    En l'espèce, le propriétaire d'un appartement, a conclu, par l'entremise d'un agent immobilier auquel il avait confié un mandat de vente non exclusif prévoyant une commission de négociation déterminée à la charge du vendeur, une promesse synallagmatique de vente, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, dans un certain délai, et stipulant que la vente devait être réitérée en la forme authentique au plus tard le 3 janvier 2007.


    Les parties étant convenues, devant le notaire, de ne pas signer l'acte authentique, l'agent immobilier a assigné son mandant en paiement de sa commission de négociation. C'est en vain que le mandant fait grief à l'arrêt de la condamner à verser à l'agent immobilier la somme de 12 000 euros au titre de sa commission.


    En effet, ayant relevé, d'une part, qu'il ne ressortait d'aucune des stipulations de la promesse synallagmatique de vente que les parties aient entendu faire de sa réitération par acte notarié, objet d'une clause de report des effets du transfert de propriété, un élément essentiel de leur consentement, et, d'autre part, qu'en convenant, devant le notaire instrumentaire, de ne pas signer l'acte authentique après le terme convenu pour sa passation, le vendeur avait implicitement mais nécessairement accepté une prorogation du terme prévue pour la levée des conditions suspensives, renonçant ainsi à se prévaloir de la caducité de la promesse, la cour d'appel en a justement déduit que la renonciation ultérieure des parties à passer l'acte en la forme authentique ne pouvait avoir eu pour effet de priver l'intermédiaire de la rémunération convenue.



    Cour de cassation, Chambre civile 1, 16 Mai 2013 n° 12-19274

    juin
    21

    BAIL COMMERCIAL: PRIME D'ASSURANCE - REFUS ABUSIF DU BAILLEUR POUR DES TRAVAUX DU PRENEUR

    Cette décision de la Cour de Cassation présente un triple intérêt: d'une part, elle rappelle que l'augmentation de la prime d'assurance de l'immeuble supportée par la copropriété ne peut être imputée au seul propriétare du lot, d'autre part, elle rappelle que le refus du bailleur de délivrer au preneur les autorisations de travaux nécessaires à l'exploitation du fonds constitue un manquement à son obligation de délivrance, et enfin, elle rappelle que l'existence d'activités commerciales bruyantes en infraction avec les exigences du bail ne justifie pas la résiliation du bail car elles peuvent faire l'objet d'une exécution forcée.


    En l'espèce, le bail commercial stipule que les locaux loués sont destinés exclusivement à l'usage principal de bar et à titre accessoire d'exploitation de bowling, jeux automatiques, billards et excluait les activités commerciales bruyantes et malodorantes et notamment l'exploitation d'une discothèque.


    La société locataire a cédé son fonds de commerce.


    C'est en vain qu'il est fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail. En effet, ayant relevé que le locataire justifiait être assuré pour une activité de café, bar, brasserie, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de faire une recherche sur la gravité du manquement tenant à l'exploitation d'une discothèque dont elle avait constaté, sans contradiction, qu'elle n'existait pas, et qui a souverainement retenu que les manquements contractuels relevés n'étaient pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, a légalement justifié sa décision de ce chef.


    Plus précisément:


    Premièrement, c'est en vain que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande au titre de l'augmentation des primes d'assurance liées à l'aggravation du risque. En effet, ayant exactement retenu que la hausse de coût d'assurance, subie par la copropriété en raison de l'exploitation dans ses murs d'un établissement conforme au règlement de copropriété, faisait partie des charges générales de la copropriété et ne pouvait être imputée au seul propriétaire du lot, non plus qu'au locataire, la cour d'appel n'était pas tenue de rechercher si l'origine de la majoration de la prime d'assurance se trouvait dans l'activité de la société locataire.


    Deuxièmement, c'est en vain que le bailleur fait grief à l'arrêt de dire qu'il avait manqué à son obligation de bailleur en refusant de délivrer à la société locataire les autorisations nécessaires à l'exploitation pleine et entière des locaux loués. En effet, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que le refus de la bailleresse d'autoriser les travaux mis à la charge du preneur et nécessaires pour l'exploitation de son fonds de commerce constituait un manquement à son obligation de délivrance.


    Troisièmement, pour débouter le bailleur de sa demande de condamnation sous astreinte de la société locataire à exploiter son établissement dans les termes du bail, l'arrêt retient que, si infraction aux clauses du bail il y a bien, elle ne constitue pas un manquement du locataire suffisamment grave. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté l'existence d'activités commerciales bruyantes en infraction avec les exigences du bail et qu'une obligation contractuelle peut faire l'objet d'une exécution forcée indépendamment de la gravité du manquement contractuel, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, aviolé l' article 1184 du Code civil ensemble l' article 1147 du Code civil .


    Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 Mai 2013 n° 12-16217

    A peine de respect des délais visés dans la condition suspensive de financement, la promesse synallagmatique est caduque.


    En l'espèce, par une promesse synallagmatique du 18 août 2010, un terrain et des bâtiments ont été vendus, sous plusieurs conditions suspensives dont l'obtention par l'acquéreur d'un prêt avant le 30 novembre 2010, l'acte devant être réitéré par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2010.


    L'acquéreur a sollicité la prolongation du délai de réalisation des conditions suspensives par courrier du 28 novembre 2010, auquel le vendeur n'a pas répondu puis, par lettre du 28 mars 2011 l'acquéreur a fait savoir qu'il avait obtenu le financement nécessaire et sollicité la fixation d'une date pour la signature de l'acte authentique.


    Le vendeur ayant répondu que la promesse était caduque, l'acquéreur l'a assigné en exécution forcée de la vente.


    Pour dire que la promesse de vente du 18 août 2010 n'était pas caduque, l'arrêt attaqué retient qu'il ressort explicitement des termes du "compromis que la condition suspensive d'obtention de prêts était prévue dans l'intérêt de l'acquéreur, qu'il n'était pas prévu de sanction ou de caducité du « compromis » au cas d'irrespect du terme fixé pour la régularisation de la vente par acte authentique au 31 décembre 2010, qu'il en résulte que l'acquéreur était en droit de poursuivre la signature de l'acte authentique dès lors que le vendeur ne l'avait pas auparavant mis en demeure de s'exécuter et n'avait pas agi en résolution de la convention.


    En statuant ainsi, alors qu'un délai était prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, cette condition n'était pas accomplie, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le vendeur avait accepté un report du délai de signature, a violé l' article 1134 du Code civil .


    Cette décision mérite approbation. En effet, si une promesse synallagmatique contient l'engagement pour le promettant de vendre et pour le bénéficiaire d'acheter sous réserve de la réalisation d'une condition suspensive dans un délai déterminé, la promesse devient caduque si la condition suspensive n'est pas réalisé dans le délai imparti. En effet, le contraire aurait pour alarmente conséquence d'immobiliser le vendeur et de faire bénéficier le potentiel acquéreur de report non compris dans leurs engagements réciproques contractuels.


    Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 Mai 2013, n° 12-17077

    juin
    21

    BAIL COMMERCIAL: BAIL PRECAIRE ET INACTION DU BAILLEUR POSTERIEUREMENT A LA DELIVRANCE DU CONGE

    Dans le cadre d'un bail précaire non soumis au statut des baux commerciaux, il suffit au bailleur de délivrer congé pour le terme du bail pour priver le preneur du statut des baux commerciauxpeu importe que le preneur se maintienne dans les lieux ou que le bailleur n'agisse pas.


    Tout professionnel sait, que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; si à l'expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.


    En l'espèce, un bail dérogatoire a été conclu à compter du 1er septembre 2003 pour se terminer le 30 juin 2005.


    Par acte du 27 mai 2005 , le bailleur a délivré congé au preneur pour le terme du bail. Le preneur est demeuré dans les lieux.


    Après échec des négociations en vue de la conclusion d'un bail commercial de droit commun, le preneur a assigné le bailleur en reconnaissance du bénéfice d'un bail soumis au statut.


    Pour accueillir cette demande l'arrêt attaqué retient qu'il s'est écoulé plus de 20 mois entre la fin des pourparlers et la date à laquelle le bailleur a été assigné par le preneur, que cette inaction doit être considérée comme constitutive d'un accord tacite du bailleur sur le maintien dans les lieux du preneur, à défaut pour le bailleur d'apporter la preuve qu'il n'entendait pas laisser le preneur en possession des locaux.


    En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le bailleur avait, avant le terme du bail, délivré congé à la locataire et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire, la cour d'appel a violé l' article L. 145-5 du code de commerce .



    Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 Juin 2013, n° 12-19634

    juin
    21

    FISCALITE : ACTUALISATION DU LOYER SUR LES MICRO-LOGEMENTS ET DE LA TAXE SUR LES BUREAUX

    Par décret en date du 03 juin 2013, le loyer des micro-logements et la taxe sur les bureaux ont été actualisés.


    Pour lutter contre la pratique des loyers très élevés de petites surfaces dans les grandes villes, la loi de finances de 2012 a instauré une taxe sur les loyers jugés excessifs des logements d'une superficie supérieure ou égal à 14 m². Elle concerne les locations vides ou meublées d'une durée d'au moins neuf mois constituant la résidence principale du locataire. Initialement, le bailleur était assujetti à cette taxe si le loyer hors charges dépassait un plafond fixé à 40 € par m² et par mois. Le décret du 3 juin 2013 porte ce plafond à 40,88 € m² (CGI, art. 234 et annexe III, art. 58 P, mod. par Décr. 3 juin 2013, art. 1er et 4).


    Le nouveau décret détermine également les nouveaux tarifs au m2 de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et sur les surfaces de stationnement (CGI, art. 231 ter, mod. par Décr. 3 juin 2013, art. 1er).


    Décret n° 2013-463 du 3 juin 2013

    juin
    21

    AGENT IMMOBILIER : MANDAT DE RECHERCHE OU MANDAT DE NEGOCIATION ?

    Lorsque le mandat de recherche porte sur un bien déterminé que le mandant convoite depuis plusieurs années, seul objet possible de l'acquisition à laquelle l'agence immobilière a reçu mission de s'entremettre, cette mission recouvre non pas la présentation d'un bien à vendre mais la négociation de cette opération immobilière.


    En l'espèce, la Cour de Cassation a approuvé la cour d'appel de Bordeaux pour avoir condamné l'acquéreur d'un domaine agricole et viticole ayant contracté directement avec le vendeur, alors qu'il était lié à une agence immobilière par un mandat de recherche, à payer à cette dernière une indemnité compensatrice de sa commission (pour l'allocation de dommages et intérêts: Civ. 3e, 8 juin 2010, n° 09-14.949, Bull. civ. III, n° 112 ; Civ. 1re, 17 nov. 1993, n° 91-19.366, Bull. civ. I; 8 juill. 1994, n° 92-14.346, Bull. civ. I, n° 234).


    La particularité de l'espèce tenait en ce que le mandat n'avait de « recherche » que l'intitulé, le mandant voulant se porter acquéreur d'un domaine bien précis qu'il convoitait depuis de nombreuses années et dont il connaissait le propriétaire.


    Une fois le mandat de trois mois expiré, mais avant l'échéance des dix-huit mois durant lesquels il s'était contractuellement interdit de traiter avec le vendeur « présenté », le mandant avait directement conclu la transaction avec ce dernier.


    Pour tenter d'échapper au versement de dommages et intérêts, l'acquéreur a principalement fait valoir que le professionnel ne lui avait pas présenté le bien litigieux, puisqu'il connaissait son propriétaire de longue date (sur les limites de l'intervention d'un agent immobilier intervenant dans le cadre d'un mandat de recherche, V. aussi Civ. 1re, 27 juin 2006, n° 04-20.693).


    C'est au visa de l'article 1156 du code civil que, recherchant la commune intention des parties, le juge du fond décide que la mission confiée à l'agence recouvrait, non pas la présentation d'un bien à vendre, mais la négociation de l'opération immobilière.


    Il est suivi par la haute cour.


    Celle-ci approuve par ailleurs le juge bordelais lorsqu'il décide que la durée de dix-huit mois d'interdiction de négociation directe entre vendeur et acquéreur n'a rien d'abusif.


    L'intervention de l'agence qui a permis le rapprochement des parties et qui a abouti à la vente du domaine étant qualifiée de « déterminante » par la cour d'appel, non contredite par le juge du droit, l'acheteur est logiquement condamné à verser une somme équivalente au montant de la commission.


    Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 29 mai 2013 n° 12-17172

    juin
    21

    BAIL COMMERCIAL: COMMENT LE LOCATAIRE PEUT-IL SE FAIRE REMBOURSER LES TRAVAUX INCOMBANT AU BAILLEUR ?

    Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.


    Par cette décision , la Cour de cassation réaffirme que, sauf urgence, le preneur qui souffre d'un déficit d'entretien de la part de son cocontractant ne saurait se substituer à lui - et lui demander remboursement - sans l'avoir, au préalable, mis en demeure de respecter son obligation et, le cas échéant, sans avoir porté l'affaire en justice.


    Constante, la solution est commandée par l'article 1144 du code civil ( Civ. 3e, 5 mars 1997, n° 95-16.017, Bull. civ. III, n° 45 ; ; 15 juin 2004, n° 03-13.463 ; 11 janv. 2006, n° 04-20.142, Bull. civ. III, n° 9; 9 nov. 2010, n° 09-69.762)


    Toutefois, même en cas d'urgence extrême et avérée, les travaux réalisés par le preneur doit être fait à moindre coût (Civ. 3e, 12 juin 2001, n° 99-21.127).


    En l'espèce, rien n'a été fait dans l'ordre.


    En effet, le preneur a demandé le remboursement de travaux visant à consolider la structure de l'immeuble entamés en 2004, alors qu'il n'avait avisé le propriétaire qu'en 2005, lequel n'avait, par conséquent, pas été « associé au constat des désordres, à l'identification de leurs causes et au choix ainsi qu'à la mise en oeuvre des travaux nécessaires ».


    Par ailleurs, plus d'un an avant le début des travaux, le locataire avait été mis au courant de l'instabilité de l'immeuble par une mention dans un protocole de cession de parts.


    De tous ces éléments de fait, la haute juridiction estime que le juge d'appel, qui a relevé que les travaux ont été réalisés sans que le bailleur ait été averti, « a pu en déduire » que l'urgence n'était pas établie.


    Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mai 2013 n° 11-29011

    juin
    21

    FISCALITE: REGIME DE FAVEUR DES MARCHANDS DE BIENS ET TRANSMISSION UNIVERSELLE DU PATRIMOINE

    Afin de pouvoir bénéficier du régime de faveur, le marchand de biens doit prendre un engagement de revente dans le délai de quatre ans prévu au Code Général des Impôts. Mais que se passe-t-il lorsque l'engagement porte sur des parts de sociéts dissoute par la sutie dans le cadre d'une transmission universelle du patrimoine?


    En l'espèce, une société commerciale, la SNC M...., a acquis le 21 décembre 2007 l'intégralité des parts d'une société civile immobilière, la société civile immobilière (SCI) Les C......, en précisant que, pour la perception des droits d'enregistrement, elle agissait en qualité de marchand de biens et s'engageait à revendre les parts dans le délai de quatre ans prévu par l'article 1115 du code général des impôts (CGI).


    Par délibération de son assemblée générale du 15 octobre 2008, la SCI a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation entraînant la transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique.


    À la suite d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a adressé à cette dernière une proposition de rectification contenant un rappel des droits d'enregistrement pour déchéance du régime de faveur, aux motifs que la transmission universelle du patrimoine sans liquidation n'équivaut à une revente au sens de ce texte et qu'en procédant, dans le cadre de ce transfert universel de patrimoine, à l'annulation des titres de la SCI dont elle était l'unique associée. Elle avait définitivement rendu impossible toute revente des titres et doit donc être considérée comme ayant méconnu l'engagement de revente qu'elle avait pris.


    La SNC forme une réclamation amiable, puis contentieuse. Elle obtient gain de cause devant la Cour de cassation, laquelle, cassant l'arrêt d'appel, estime « que l'engagement de revente avait été pris non par la SCI mais par la SNC et portait non sur l'immeuble appartenant à la SCI mais sur la totalité de ses parts sociales et que, par suite de la dissolution sans liquidation de cette dernière, ces parts n'existaient plus, de sorte que l'engagement pris par la SNC ne pouvait plus être tenu, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».


    Cette décision mérite approbation car l'engagement portait sur les parts sociales de la SCI qui n'existaient plus, il était donc impossible pour la SNC de tenir l'engagement pris en tant que marchands de biens.


    Nous pourrions conclure en vous disant entreprenez l'impossible, l'impossible fera le reste.....!


    Cour de Cassation, Chambre Commerciale, 14 mai 2013n° 12-17596

    mai
    31

    COPROPRIETE: LA CRECHE DANS UNE COPROPRIETE

    • Par gabriel.neu-janicki le
    • Dernier commentaire ajouté

    L'activité de crèche exercée par un locataire dans le lot loué par le copropriétaire n'est contraire ni à l'affectation des lots du règlement de copropriété ni à la destination générale de l'immeuble.


    D'une part, l'activité de crèche est une activité professionnelle ressortissant aux professions médicales et éducatives qui s'exerce dans le lot litigieux décrit par l'état descriptif comme local à usage professionnel et elle n'est ni expressément prohibée par le règlement de copropriété ni assimilable aux professions prohibées. Au surplus, l'activité exercée ne porte atteinte ni à l'habitat bourgeois des lots d'appartements décrits par l'état descriptif ni à la tranquillité de l'immeuble dès lors que les locaux ont été totalement insonorisés, disposent d'une entrée particulière sans accès aux parties communes arborées et les repas ne sont pas préparés sur place.


    D'autre part, l'état descriptif de division indique que le lot est à usage professionnel et la déclaration préalable portant changement d'affectation d'un local tertiaire en ERP déposée auprès de l'administration n'induit pas nécessairement une modification prohibée par le règlement de copropriété. En l'espèce, l'utilisation à usage de crèche n'est contraire ni à l'état descriptif de division ni à la destination de l'immeuble


    CA Paris, pôle 4, ch. 2, 21 nov. 2012, n° 11/00210

    mai
    31

    BAIL D'HABITATION : LOCATION MEUBLEE: L'INVENTAIRE MOBILIER N'EST PAS OBLIGATOIRE

    L'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation ne contient aucune disposition relative à l'inventaire du mobilier. Pour qualifier une location de meublée, il suffit que le bailleur établisse par tous moyens la présence lors de la délivrance du logement d'un mobilier suffisant pour assurer une habitation normale.


    Cette décision doit recevoir approbation.


    En l'espèce, le locataire avait demandé la requalification du bail meublé en bail soumis à la loi du 06 juillet 1989 suite à un congé pour vente donné par le propriétaire. Cette démarche avait pour objectif d'obtenir la nullité du congé pour vente et surtout de donner un locataire un droit de prémeption dont il ne bénéficie pas dans le cadre de la location meublée.


    Le locataire soutenait l'absence d'inventaire qui permet généralement d'attester que les meubles sont en nombre et en qualité suffisants pour permettre une jouissance normale des lieux loués.


    L'arrêt répond très justement à cette difficulté en affirmant qu'aucune disposition législative n'impose un tel inventaire. Le bailleur doit pouvoir démontrer par tout moyen la présence d'un mobilier suffisant au moment de la délivrance des lieux, en s'appuyant en particulier sur des témoignages (CA Nancy, 1er févr. 2001, n° 99/01748 ), un constat d'huissier (CA Nîmes, 16 nov. 1999, n° 99.4048 ) ou encore... un inventaire, établi quatre ans auparavant lors de la conclusion d'un autre bail, saisonnier celui-ci, avec ce même locataire.


    CA Aix-en-Provence, 11e ch., 11 janv. 2013, n° 2013/0003

    mai
    31

    BAIL D'HABITATION : CONSEQUENCES DE LA NON SOUSCRIPTION D'UNE ASSURANCE HABITATION

    Deux décisions de deux cours d'appel différente sur la problématique de l'assurance habitation du locataire rappelle que: (1) Le fait de ne pas être assuré pendant une période de six mois ne constitue pas une faute grave justifiant la résiliation du bail et (2) la régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire.


    Ces décisions permette de souligner l'importance de l'insertion d'une clause résolutoire visant expressément l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs.


    Une telle clause prive de le juge de tout pouvoir d'appréciation et ne lui permet pas de refuser la résiliation demandée par le propriétaire, alors même que le locataire aurait tardivement, mais rétroactivement assuré son logement.


    La Cour d'appel de Douai a fait une stricte application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qui prévoit que le défaut de justification d'une assurance dans le délai d'un mois entraîne automatiquement la résiliation, sans que le juge puisse accorder des délais au preneur, comme l'article 24 le prévoit à propos de la mise en oeuvre d'une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges,.


    En l'absence d'une telle clause, l'indulgence est le maître mot. En effet, dans la première affaire, les juges ont estimé que le fait de ne pas avoir été assuré pendant les six premiers mois de la location n'était pas une faute suffisamment grave justifiant la résliation du bail.


    CA Aix-en-Provence, Chambre 11A, 22 févr. 2013 n°2013-95


    CA Douai, 3e chambre, 14 févr. 2013 n° 184/13, 12/01944

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