droit immobilier (970)

nov.
24

BAIL PROFESSIONNEL : LA QUESTION DE L'INDIVISIBILITE DE LA DETTE LOCATIVE

Deux décisions qu'il convient détudier ensemble permettent de tirer deux enseignements : d'une part, la dette de loyer n'est pas, par elle-même, indivisible, d'autre part, est redevable de l'intégralité du loyer le copreneur resté dans les lieux en vertu d'un contrat reconnaissant au preneur la faculté de résiliation à tout moment, le bail s'étant poursuivi sur l'ensemble des locaux.


En matière locative, l'étendue de l'obligation de paiement du loyer du seul colocataire resté dans les lieux dépend tout d'abord de la solidarité qui va pouvoir exister entre les preneurs, solidarité qui, aux termes de l'article 1202 du code civil, ne se présume pas.


En effet, en l'absence de clause de solidarité, des colocataires ne peuvent être condamnés solidairement à payer un solde de loyer pour la période où seul l'un d'eux, après que l'autre eut donné son congé, est demeuré dans les lieux (Civ. 3e, 21 nov. 1990, n° 89-14.827). a contrario, en présence d'une clause de solidarité, les deux colocataires restent tenus solidairement du paiement des loyers, même en cas de départ effectif de l'un d'eux à la suite d'un congé (Civ. 3e, 8 nov. 1995, n° 93-17.110).


L'ampleur de cette obligation de paiement va également s'apprécier eu égard au caractère divisible ou non de la dette locative, l'article 1222 du code civil prévoyant que le débiteur non solidaire doit répondre de l'intégralité d'une dette indivisible contractée conjointement.


Tel est l'enseignement qu'il convient de tirer des deux espèces rapportées, qu'une lecture rapide pourrait laisser penser contradictoires.


Dans les deux affaires, l'un des deux copreneurs à bail professionnel avait quitté les lieux en cours de relation contractuelle et le bailleur entendait obtenir le paiement de l'intégralité de la dette de la part du locataire encore en place, alors même qu'aucune clause de solidarité n'était stipulée.


Plus précisément, dans la première décision (n° 12-21034), un bail professionnel avait été consenti à deux avocats et l'un d'eux avait quitté les lieux sans donner congé. Deux ans après ce départ, une fois un congé délivré et les lieux restitués, le locataire restant était poursuivi par le bailleur aux fins de paiement d'un solde de loyers échus. En appel, les juges du fond avaient donné raison au propriétaire, au motif qu'une dette de loyer est indivisible entre les locataires, puisqu'elle est la contrepartie du droit de jouissance des biens loués, droit lui-même indivisible.


Cette solution est censurée par la Cour de cassation qui, après avoir rappelé qu'en l'occurrence, le bail ne stipulait pas la solidarité des preneurs, précise que la dette de loyer n'est pas indivisible par elle-même.


Dans la seconde espèce (n° 12-21.973), le copreneur avait quitté les lieux en vertu d'un congé en bonne et due forme, le bail reconnaissant au locataire le droit de résilier le contrat à tout moment moyennant le respect d'un préavis. De cette stipulation, le juge du fond a, « à bon droit », selon les hauts magistrats, retenu qu'un seul des copreneurs pouvait valablement donner congé et que le bail se poursuivait alors avec le locataire restant sur l'ensemble des locaux avec obligation de payer l'intégralité du loyer en contrepartie de leur jouissance.


Ainsi, dans cette décision et à l'inverse de la première, l'indivisibilité de la dette était établie.


Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 30 octobre 2013 n°12-21034


Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 30 octobre 2013 n°12-21973

nov.
1

VENTE : RESPONSABILITE DU NOTAIRE EN CAS D'ANNULATION DE LA VENTE ET CONSEQUENCES

Le notaire manque a son devoir de conseil et doit garantir la restitution du prix de vente.


Si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs


La Cour d'appel de LYON, dans un arrêt en date du 22 nov. 2007, définitif sur ce point, a constaté que Maître X, notaire, avait commis une faute à l'origine de l'annulation de la vente en l'état futur d'achèvement conclue entre les époux Y et la SCI LA CORNICHE et partant, des préjudices en résultant.


La Cour d'appel a en effet jugé que Maître X, en sa qualité de notaire rédacteur de l'acte authentique, avait manqué à son devoir de conseil en n'informant pas les acquéreurs des risques d'annulation encourus par cette opération, alors que lui-même en avait une parfaite connaissance et qu'en outre, alors qu'il ne pouvait ignorer le caractère très sérieux de ces risques, il n'avait pas assuré l'efficacité de l'acte authentique de vente qu'il avait rédigé et soumis à la signature des parties.


Suivant un acte du 14 février 2001 reçu par Maître X, notaire associé au sein d'une SCP notariale, des époux Y ont acquis auprès de la SCI un appartement et deux parkings en l'état futur d'achèvement (VEFA).


Ayant prononcé, sur l'action rédhibitoire des acquéreurs, la résolution de cette vente, la cour d'appel a condamné la SCI à la restitution du prix de vente. Cette dernière ayant été mise en redressement puis liquidation judiciaires, les acquéreurs, se prévalant de l'impossibilité de recouvrer leur créance, ont assigné le notaire et la SCP en paiement.


Pour rejeter leur demande, l'arrêt d'appel, après avoir constaté que la SCI a été condamnée à la restitution du prix de vente le 22 nov. 2007, relève que ceux-ci ne justifient d'aucune diligence pour faire exécuter la décision, ou prendre des garanties, avant l'ouverture de la procédure collective le 19 févr. 2008, de sorte que l'impossibilité d'obtenir ladite restitution résulte de leur passivité et non du manquement reproché au notaire.


En statuant ainsi, alors que si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs, la cour d'appel, qui a constaté que les acquéreurs avaient perdu toute possibilité de recouvrer leur créance auprès de la SCI placée en redressement puis liquidation judiciaires, moins de trois mois après le prononcé de la décision en ordonnant le paiement, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'art. 1382 du Code civil.


Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 10 juillet 2013 n°12-23746

nov.
1

VENTE : RESPONSABILITE DE L'AGENT IMMOBILIER ET DU NOTAIRE

En cas de fausse déclaration du vendeur, l'agent immobilier rédacteur de la promesse et le notaire rédacteur de l'acte authentique voient leurs responsabilités engagées pour ne pas avoir procédé aux vérifications de bases d'autant plus accessible qu'il existait une publicité légale.


En l'espèce, après avoir, par l'entremise de l'agent immobilier, consenti à M. X une promesse de vente d'un immeuble, M. Y le lui a vendu suivant acte authentique reçu le 28 janv. 2000 par M. Z, notaire, qu'un arrêt irrévocable du 18 décembre 2008 a déclaré l'acte de vente inopposable à la liquidation judiciaire de M. Y, qui avait été prononcée le 26 juill. 1995, et que M. X a assigné l'agent immobilier et M. Z ainsi que son successeur, M. A, en responsabilité et indemnisation.


M.X fut débouté de ses demandes par les juridictions du fond. Il se pourvu alors en cassation.


La haute cour a alors considéré qu'en déboutant M.X, alors que, le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il était, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.


La haute cour a appliqué le même raisonnement à la situation de l'agent immobilier et considère qu'en déboutant M. X, alors que, si l'agent immobilier, rédigeant une promesse de vente en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par son mandant, promettant, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, la cour d'appel a violé le texte susvisé.


Ainsi, le notaire et l'agent immobilier ont engagé leurs responsabilités respectives sur le fondement de la resposnabilité délictuelle de droit commune (article 1382 du Code Civil).


Cet arrêt illustre bien les dangers de travailler dans la précipitation et la nécessité de procéder à une vérification minutieuse qui assure la sécurité juridique de l'opération.


Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 16 octobre 2013 n°12-24267

nov.
1

AGENT IMMOBILIER : ABSENCE DE REITERATION DE LA VENTE DE LA FAUTE DE L'ACQUEREUR ET CLAUSE PENALE

L'acquéreur qui ne dépose pas une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse est réputée accompli et permet à l'agent immobilier de se prévaloir de la clause pénale.


Des époux ont consenti une promesse de vente de leur appartement à une société civile immobilière (SCI), par l'entremise d'un agent immobilier, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; la vente n'ayant pas été réitérée par acte authentique, les vendeurs ont assigné en paiement la SCI en invoquant les dispositions de l' article 1178 du code civil .


Pour les débouter de leurs demandes, l'arrêt retient que la SCI, qui ne rapporte pas la preuve de sa bonne foi dans la non-réalisation de la condition suspensive, n'est redevable que de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre, comme le prévoit l'acte en pareille hypothèse, et non du montant de la clause pénale stipulée en cas de refus manifesté par l'acquéreur de régulariser la vente et qu'aucune immobilisation excessive du bien n'est imputable à sa faute.


En statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la SCI ne démontrait pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente ce dont il résultait que la condition suspensive était réputée accomplie et que la partie qui n'était pas en défaut pouvait se prévaloir de la clause pénale prévue en cas de refus de régulariser la vente par acte authentique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1178 et 1126 du Code civil .


Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 24 Septembre 2013 n° 12-24930

nov.
1

AGENT IMMOBILIER : L'ACQUEREUR DOIT PAYER LES HONORAIRES

L'hypothèse se présente dans nombre de transaction. Lorsque le mandat de vente met la charge du paiement des honoraires sur l'acquéreur qui n'est pas une partie au mandat, comment l'obliger à régler les honoraires dus ?


Un mandat exclusif de vente prévoyait que la rémunération de l'agent immobilier comprendrait, outre une commission fixe à la charge du mandant, un honoraire de négociation à la charge de l'acquéreur, proportionnel à l'économie réalisée sur le prix de vente mentionné dans le mandat.


L'agent immobilier est parvenu à négocier la vente de l'appartement objet de ce mandat à un prix moindre que celui initialement demandé, puis, après que cette transaction eut été réitérée en la forme authentique, a assigné l'acquéreur, dont il avait préalablement reçu un mandat de recherche, en paiement de l'honoraire de négociation tel que liquidé dans la promesse synallagmatique de vente conclue par son entremise.


Pour débouter l'agent immobilier de cette demande, le jugement retient que si la loi Hoguet n'interdit pas le partage des honoraires, le mandat signé par le vendeur ne saurait mettre à la charge de l'acquéreur une obligation à laquelle ce dernier n'aurait pas souscrit, et que le mandat de recherche consenti par l'acquéreur étant irrégulier pour n'avoir pas été enregistré dans le registre des mandats, ne pouvait justifier la rémunération de l'intermédiaire.


En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la promesse synallagmatique de vente renfermant l'engagement des parties ne comportait pas, pour l'acquéreur, celui de s'acquitter de l'honoraire de négociation mis à la charge de l'acquéreur dans les conditions de détermination fixées par le mandat de vente, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l' article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 .


Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 02 octobre 2013 n°12-22761

nov.
1

BAIL COMMERCIAL : L'EXECUTION PAR LE BAILLEUR DES TRAVAUX A LA PLACE DU PRENEUR

Le bailleur doit solliciter une autorisation judiciaire pour exécuter en lieu et place de son locataire les travaux à sa charge.


Une SCI propriétaire de locaux à usage commercial et d'habitation donnés à bail a assigné la locataire en condamnation au paiement d'une certaine somme au titre de divers travaux qu'elle avait fait réaliser, en invoquant un manquement de la locataire à son obligation d'entretien de l'immeuble. Elle fait grief à l'arrêt de la débouter, et se pourvoi devant la Cour de Cassation.


Celle-ci considère qu'en relevant que les travaux dont la bailleresse réclamait le paiement étaient des charges d'entretien relevant du paragraphe 1 et non des charges de copropriété relevant du paragraphe 8 du bail, que la nécessité de certains des travaux visés n'était pas établie et retenu que la bailleresse devait solliciter une autorisation judiciaire pour exécuter aux lieu et place de sa locataire les travaux rendus nécessaires par un défaut d'entretien, la cour d'appel en a exactement déduit que, faute d'obtention d'une telle autorisation, la demande de la SCI devait être rejetée.


Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 23 avril 2013 n°11-27798

nov.
1

BAIL COMMERCIAL : ATTENTION A BIEN REDIGER LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La clause résolutoire visant le défaut de paiement des loyers, de ses accessoires ainsi que le manquement à des conditions énumérées au bail et parmi lesquelles ne figure pas le respect de la destination des lieux, ne peut pas êter mise en oeuvre.


On ne compte plus les arrêts rappelant que la clause résolutoire ne peut s'appliquer que pour un manquement à une stipulation expresse du bail (V. par ex. Civ. 3e, 15 sept. 2010, n° 09-10.339).


Encore faut-il que la clause résolutoire soit elle-même applicable à toutes les stipulations du bail. C'est ce que souligne l'arrêt rapporté qui mérite l'attention des praticiens nonobstant son absence de publication au Bulletin.


De manière assez classique, le bail comportait une clause résolutoire applicable, d'après le pourvoi, « à défaut de paiement d'un loyer à son échéance exacte ou d'inexécution d'une seule condition ci-dessus stipulée ».


Le bailleur, devenu propriétaire de l'immeuble en 2003, pensait ainsi pouvoir signifier au preneur un commandement visant la clause résolutoire de cesser les activités de petite restauration, vente de confiserie, cartes téléphoniques, jeux de la Française des jeux, étrangères à la destination convenue de café, articles de fumeurs, journaux, papeterie, débit de tabac.


Ce commandement a été annulé une première fois par la cour d'appel de Douai dans un arrêt confirmatif du 27 mars 2008, au motif notamment que la clause résolutoire ne s'appliquerait qu'au défaut de paiement du loyer.


Dans un intéressant arrêt rendu le 29 septembre 2009, la troisième chambre civile avait censuré cette dénaturation de la clause résolutoire, qui vise bien selon elle les conditions stipulées plus haut dans le bail (Civ. 3e, 29 sept. 2009, n° 08-14.609).


Tout en se conformant à cette décision qui l'empêchait également d'admettre l'opposabilité au nouveau bailleur d'une déspécialisation tacite qu'aucun acte ayant date certaine ne constatait, la cour d'appel de Douai avait de nouveau annulé le commandement dans un arrêt du 14 septembre 2011.


Par des motifs didactiques, elle avait d'abord rappelé que le mécanisme particulièrement rigoureux de la clause résolutoire suppose que la clause mentionne explicitement les infractions ainsi sanctionnées, et ne peut dès lors s'appliquer de plein droit au manquement à une obligation même d'ordre public.


La cour d'appel avait alors relevé au terme d'une analyse des clauses du bail que l'obligation de respecter la destination du bail ne figurait pas parmi les « conditions » auxquelles renvoyait la clause résolutoire.


Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi en approuvant cette fois le raisonnement de la cour d'appel de Douai, qu'elle juge exempt de toute dénaturation du bail.



Conseil pratique


Cet arrêt du 6 mars 2013 incitera les rédacteurs à la plus grande prudence et à une parfaite maîtrise de la structure du contrat de bail. S'ils s'en tiennent, comme c'est le plus souvent le cas en pratique, à une clause générale visant tous manquements aux clauses et conditions du bail, ils auront tout intérêt à vérifier que l'ordonnancement du bail ne se prête pas à une application limitée de la clause résolutoire. Ce qui vaut ici pour la destination, condition pourtant essentielle du bail, vaut a fortiori pour tous autres manquements aux clauses du bail.



Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 06 mars 2013 n° 12-12200

oct.
30

BAIL COMMERCIAL : LIQUIDATION JUDICIAIRE ET RESILIATION DU BAIL

  • Par gabriel.neu-janicki le
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La saisine du juge-commissaire à fins de constat de la résiliation du bail ne nécessite pas de respecter les dispositions du statut des baux commerciaux et le commandement préalable de l'article L. 145-41 du code de commerce.


Cette décision est l'occasion de faire le point sur la procédure de résiliation judiciaire d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges pendant plus de trois mois postérieurement à l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire.


Si le principe de l'arrêt des poursuites individuelles inhérent à la survenance d'une procédure collective interdit au bailleur d'obtenir la constatation ou le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d'ouverture, la loi aménage la possibilité de l'obtenir en cas de non-paiement des loyers postérieurs audit jugement.


Les articles L. 622-14-2 et L. 641-12 du code de commerce régissent en effet la résiliation du bail commercial à l'initiative du bailleur pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure sachant que celle-ci ne peut être mise en oeuvre qu'à l'issue du délai de franchise de trois mois ci-dessus évoqué.


Celle-ci peut être obtenue de deux façons distinctes (que le preneur soit en redressement ou en liquidation judiciaire) :


- soit le bailleur fait constater la résiliation du bail devant le juge commissaire ou le juge des référés ;


- soit il en demande le prononcé au profit du Tribunal de Grande Instance


La question ici posée était de savoir si le bailleur, qui avait choisi d'aller devant le juge-commissaire, dans le cadre de la procédure de constat de la résiliation judiciaire du bail, devait respecter la procédure de l'article L. 145-41 du code de commerce, disposition d'ordre public propre à la mise en oeuvre de la clause résolutoire.


En l'espèce, suite à la liquidation judiciaire du preneur, le bailleur avait saisi le juge-commissaire à des fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges pendant plus de trois mois après l'ouverture de la procédure, sans faire la moindre démarche préalable.


Or, après l'expiration de ce délai de trois mois, le liquidateur avait réglé les loyers et charges dus. Dès lors, selon lui, cette saisine avait fait obstacle à la cession du fonds de commerce dont il avait saisi le juge-commissaire.


Ce dernier exposait que la constatation de la résiliation du bail par le juge-commissaire, sur le fondement de l'article L. 641-12, alinéa 3, n'était pas exclusive du formalisme exigé par l'article L. 145-41 du code de commerce.


Il prétendait que la résiliation, certes de plein droit, que le juge-commissaire se doit de constater supposait que le bailleur ait adressé un commandement de payer préalable, ledit juge conservant un certain pouvoir d'appréciation. Or, tel n'est pas l'avis, ni du tribunal, ni de la cour d'appel qui juge « la requête du bailleur recevable, nonobstant l'absence de commandement de payer délivré préalablement au liquidateur, la procédure des articles L. 641-12-3, L. 622-14 et R. 622-13 du code de commerce étant exclusive de celle de l'article L. 145-41 du même code ».


Cette solution n'est pas surprenante et légitime l'option procédurale.


La saisine du juge-commissaire est un atout pour le bailleur en ce qu'elle permet d'éviter la législation spécifique des baux commerciaux.


Le mécanisme de l'article L. 641-12-3 est effectivement étranger à celui de l'article L. 145-41.


Il permet au juge de la procédure collective de constater la résiliation de plein droit dès lors que les conditions légales sont réunies, soit le non-paiement des loyers et/ou charges persistant pendant trois mois après l'ouverture de la procédure.


Le paiement au-delà de ce délai ne change rien.


De même, il n'est pas nécessaire de notifier cette demande aux créanciers inscrits. En revanche, le juge-commissaire ne peut accorder de délais de grâce ni ordonner l'expulsion du preneur. C'est pourquoi la compétence du juge-commissaire n'exclut pas celle du juge des référés (Com. 10 juill. 2001, n° 99-10.397).


Conseil procédural


Si le bailleur a tout intérêt à saisir le juge-commissaire plutôt que le juge des référés du TGI (en application de la clause résolutoire du bail) pour faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial dans les circonstances de l'arrêt (non-paiement des loyers pendant trois mois après le jugement d'ouverture de la procédure - de redressement ou de liquidation judiciaire), sans avoir besoin d'adresser de commandement de payer préalable, il sera nécessaire de recourir au TGI pour faire expulser le preneur.


Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 21 février 2013 n° 12/07700

oct.
30

BAIL COMMERCIAL : LA SIGNIFICATION DU MEMOIRE

La notification d'un mémoire peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme, ni n'impose l'emploi du nom « mémoire » à peine de nullité.


Par cette décision de rejet, la Cour de cassation précise tout d'abord que, dans le cadre d'une procédure de fixation du loyer d'un bail commercial, les parties sont libres de signifier leurs mémoires par voie d'huissier, alors que le texte (C. com., art. R. 145-26) envisage l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.


Il ressort en effet de l'article 651 du code de procédure civile que « la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme ».


La haute Cour souligne également que le mémoire est valable, alors même qu'il n'est pas nommé ainsi.


Cette solution se justifie par l'absence de texte exigeant, à peine de nullité, l'emploi du terme « mémoire ». En l'occurrence, un mémoire avait été appelé « conclusions récapitulatives après dépôt du rapport d'expertise ».


En définitif, la qualification de « mémoire » vaut dès lors que le document comporte les informations requises par les articles R. 145-24 et suivants du code de commerce (adresse de l'immeuble, identité des parties, copie de la demande en fixation du prix, autres prétentions, explications de droit ou de fait, etc).


Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 16 octobre 2013 n°12-19352

oct.
19

BAIL COMMERCIAL : LE PLAFONNEMENT DU LOYER N'EST PAS LA REGLE

Rappel pour les preneurs : lors du renouvellement du bail, si la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné alors c'est la valeur locative qui doit être appliqué


La règle du plafonnement du loyer posée par l' article L. 145-34 du Code de commerce n'est qu'une exception au principe posé par l' article L. 145-33 du Code de commerce selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.


La règle du plafonnement ne vise, comme son nom l'indique, qu'à limiter à la hausse le montant du loyer du bail renouvelé.


En l'espèce, la valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafond, le loyer du bail renouvelé sera donc fixé à la valeur locative.


Au vu des caractéristiques des locaux, de la qualité et de l'intérêt de la situation, de la destination des lieux et des obligations respectives résultant du bail sans clauses exorbitantes, le premier juge sera approuvé en ce qu'il a arrêté un prix unitaire de 300 euros par mètre carré pondéré.


Le loyer du bail renouvelé sera en conséquence fixé à sa valeur locative de 29 100 euros par an.


Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 25 Septembre 2013 n° 11/15749

oct.
19

AGENT IMMOBILIER : VIOLATION DE LA CLAUSE D'EXCLUSIVITE ET CLAUSE PENALE

Un agent immobilier bénéficiant d'une clause d'exclusivité peut obtenir l'application de la clause pénale en cas de violation de cette exclusivité même si aucune vente n'est réalisée par l'intervention de l'autre intermédiaire.


Ayant reçu un mandat exclusif de vendre un appartement le 23 mai 2009, pour une durée de trois mois, l'agent immobilier a assigné son mandant, auquel elle reprochait d'avoir consenti un mandat de vente sur le même bien à un autre intermédiaire dès le 29 mai suivant, en paiement de l'indemnité stipulée à titre de clause pénale, en se prévalant du non-respect de l'engagement pris par ce dernier de s'interdire de négocier directement ou indirectement la vente.


Pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la clause pénale ne peut trouver à s'appliquer dès lors que l'agent immobilier ne démontrant pas que son mandant ait manqué à ses obligations contractuelles, ne justifie pas avoir perdu son droit à rémunération en raison du comportement de ce dernier.


En statuant ainsi, quand elle constatait que le mandant avait, pendant la période d'exclusivité consentie à l'agent immobilier, confié la vente de l'appartement objet du mandat à un autre agent immobilier, ce dont il résultait qu'il avait contrevenu à l'interdiction qui lui était faite de négocier indirectement la vente de son bien, partant, encouru la peine contractuellement prévue dont le prononcé n'était pas subordonné à la perte du droit à rémunération de l'intermédiaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1147 et 1226 du Code civil .



Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 2 Octobre 2013 n° 12-22343

oct.
19

BAIL COMMERCIAL : NULLITE DU DROIT DE REPENTIR

Pour faire obstacle au droit de repentir prévu par C. com., art. L. 145-58 , les conditions sont alternatives, en ce sens que le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir si le locataire n'est plus dans les lieux ou s'il a déjà loué ou acheté d'autres locaux.


Ainsi un repentir est de nul effet lorsque le locataire a pris des dispositions irréversibles pour déménager ; ce processus irréversible de départ doit être engagé, rendant impossible la continuation de l'exploitation.


En l'espèce, la société locataire était encore dans les lieux loués lorsque le bailleur a exercé son droit de repentir.


Par ailleurs, elle n'avait pas acquis d'autres locaux pour se réinstaller.


La conclusion d'un bail portant sur d'autres locaux a été réalisée par une société qui, certes, a un associé commun avec la société locataire, mais qui est une personne morale distincte de cette dernière.


Le droit de repentir a donc été exercé régulièrement par le bailleur, de sorte que la locataire doit être déboutée de sa demande d'indemnité d'éviction.


Cour d'appel de Metz, Chambre 1, 12 Septembre 2013, n° 11/03760, 13/00430

oct.
19

BAIL COMMERCIAL : CONGE - DEPART DIFFERE ET POURSUITE DU BAIL

Le congé délivré par le preneur met irrévocablement fin au bail. Le maintien dans les lieux du locataire ne peut s'interpréter comme une renonciation au congé délivré marquant la poursuite du bail.


La société locataire de bureaux a procédé à l'achat de nouveaux locaux vendus en l'état futur d'achèvement et a donné congé pour l'échéance triennale du 30 septembre 2008 avant de solliciter un délai et la prorogation de son congé jusqu'au 31 mars 2009 date à laquelle elle a effectivement quitté les lieux.


Le bailleur ne peut se prévaloir de la poursuite du bail pour une nouvelle période triennale afin de solliciter le paiement des loyers et charges jusqu'au 30 septembre 2011.


L'échange de correspondance des parties démontre qu'aucun accord n'était intervenu entre elles sur la date de libération des lieux.


Or, le maintien dans les lieux du locataire ne peut s'interpréter comme une renonciation au congé délivré marquant la poursuite du bail puisque ce congé met fin irrévocablement au bail en l'absence d'accord du bailleur pour en accepter la rétractation.


Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 11 A, 20 Septembre 2013, n° 2013/ 454

oct.
19

BAIL COMMERCIAL : RESILIATION DU BAIL POUR DEFAUT D'ENTRETIEN

L'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail alors qu'il avait connaissance de l'absence d'entretien des locaux ne le prive pas de la possibilité de se prévaloir du non respect par la société locataire de son obligation contractuelle d'entretien, laquelle a perduré.


Le défaut d'entretien s'étant poursuivi postérieurement au renouvellement du bail, le bailleur a pu valablement délivrer un commandement, visant la clause résolutoire, d'entretenir les locaux et de procéder à certains travaux d'entretien des locaux et de remise en état des désordres.


Il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'entretien des locaux.


Le procès-verbal de constat du 7 juin 2011 établit le défaut d'entretien des locaux à cette date, notamment l'absence totale d'entretien des murs de façade et des boiseries, le non remplacement de carreaux cassés ou fendus, le mauvais état du sol, des parois intérieures et de la partie escalier dans laquelle l'enduit et le plâtre se désagrègent, le caractère dégradé du local à usage de stockage d'archives dont les murs sont recouverts de papier de verre, certains carreaux étant cassés et le plafond recouvert de laine de verre.


Il n'est pas contesté qu'aucun travaux d'entretien n'a été réalisé depuis cette date.


Cour d'appel de Versailles, Chambre 12, 24 Septembre 2013 n° 12/07032

oct.
19

BAIL COMMERCIAL : DUREE DU BAIL RENOUVELE

Ayant constaté que la locataire, qui n'avait pas répondu au congé avec offre de renouvellement pour douze ans du bail initialement conclu pour cette durée, demandait la constatation du renouvellement du bail pour une période de neuf ans à compter du 1er octobre 2009 et relevé qu'aucun accord des parties n'était intervenu sur une durée de douze ans postérieurement à la date d'effet du congé, la cour d'appel a déduit, à bon droit de ces seuls motifs, qu'en application des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-12 du Code de commerce, le bail s'était renouvelé pour une durée de neuf ans.


Comme d'autres baux-type, le bail initialement conclu, pour une durée de douze années prévoyait « ... qu'à défaut de prorogation et si les conditions du bail sont remplies, celui-ci interviendra à nouveau pour une période de douze années... ».


Le congé notifié avec offre de renouvellement à la requête du bailleur à effet du 30 septembre 2009 se référait à cette stipulation en proposant de conclure le nouveau bail pour une durée de douze ans prenant effet au 1er octobre 2009. Ni pendant la durée du bail échu, ni dans le délai de deux ans consécutif à la date d'effet du congé, la validité de la clause litigieuse, de même que l'offre du bailleur faite en application de celle-ci n'ont été contestées par le preneur qui n'avait pas répondu à cette notification.


Néanmoins, à défaut de parvenir à un terrain d'entente sur le prix du bail renouvelé, le bailleur avait saisi la juridiction compétente en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé et, à cette occasion, le preneur avait demandé au juge des loyers de constater le renouvellement du bail pour une période de neuf années en fondant ses prétentions sur les dispositions de l'article L 145-12 du Code de commerce dont l'alinéa 1er dispose : « La durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée supérieure... ».


Le tribunal, puis la cour de Rennes par un arrêt du 28 mars 2012, avait fait droit à cette demande en estimant que les dispositions de l'article L. 145-12, alinéa 1er étaient d'ordre public, que la stipulation litigieuse contrevenait à ce texte sans que, postérieurement au congé, un accord ne soit valablement intervenu en vue d'un renouvellement du bail pour une durée de douze ans.


La portée du texte légal a été discutée en raison de l'incidence qu'elle présentait à terme à l'occasion du second renouvellement sur le déplafonnement du loyer : il avait été jugé que la reconduction des conditions générales du bail expiré s'imposait à la juridiction saisie et qu'à défaut de mention explicitement contraire dans le bail échu, la durée du bail renouvelé devait être de douze ans (CA Paris, 16e ch., sect. B, 18 sept. 1998 : Gaz. Pal. 1999, 1, somm. p. 144), a fortiori cette analyse aurait-elle dû s'imposer dès l'instant où le bail l'aurait expressément prévue.


Mais cette analyse a été abandonnée entretemps par la même chambre (CA Paris, 16e ch., sect. B, 13 déc. 2000, n° 1999/15033) qui a retenu une application littérale du texte légal en raison de son prétendu caractère d'ordre public qui ne résulte cependant pas des dispositions de l'article L. 145-15 du Code de commerce...


Néanmoins, la Cour de cassation s'est prononcée en sens contraire (Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, n° 01-02.781) qui énonce que l'article L. 145-12, alinéa 1er est une disposition d'ordre public aux termes de laquelle la durée du bail renouvelé est de neuf années, sauf accord des parties pour une durée plus longue, qu'un bail renouvelé est un nouveau bail et non le prolongement du bail antérieur, si bien que lors de chaque renouvellement, il appartient aux parties d'exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée de douze années, faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années.


Cette décision avait indiqué que la cour d'appel avait constaté dans l'exercice d'un pouvoir souverain que la bailleresse ne rapportait pas la preuve d'un tel accord, démarche qui n'est pas ici reprise par l'arrêt présentement publié.


En tout état de cause, cette jurisprudence est donc maintenue avec l'ensemble des conséquences qui en découlent en présence d'une offre de renouveler le bail pour une durée supérieure à neuf années, et c'est à juste titre qu'il a été souligné que ces arrêts illustraient « combien est délicate la quête par la Cour de cassation de l'équilibre entre la liberté contractuelle et le dirigisme protecteur du locataire. Parfois, c'est la consécration de la première qui protège et le second qui opprime... ».


Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 18 juin 2013 n°12-19568

oct.
19

AGENT IMMOBILIER : DEVOIR DE CONSEIL ET D'INFORMATION

L'agent immobilier qui s'abstient d'informer son mandant sur les conséquences juridiques d'un bail consenti au profit d'un locataire âgé de plus de 70 ans et doté de faibles ressources doit réparer la perte de chance du propriétaire de vendre le bien libre de toute occupation.


Le professionnel chargé de louer doit trouver un locataire au mieux des intérêts du bailleur. Si la solvabilité est un critère déterminant, l'âge du locataire en est un autre qu'il ne faut pas négliger car dans la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, les locataires âgés de plus de 70 ans aux revenus modestes (non supérieurs à une fois et demie le montant du SMIC) bénéficient d'une protection particulière : ils ne peuvent être congédiés, sauf à ce que le propriétaire leur fasse une offre de relogement. Si cette condition n'est pas respectée, le congé délivré est nul.


Précisément dans cette affaire, les héritiers du bailleur décédé reprochaient à l'agent immobilier d'être responsable d'une telle nullité qui leur causait un préjudice puisqu'au lieu de vendre un logement vacant, ils avaient dû le vendre occupé suite au maintien du preneur et donc à moindre prix.


Sur le principe de la responsabilité, ils obtiennent gain de cause car il est certain que le gérant à l'origine de la conclusion du bail avec un locataire âgé n'avait pas satisfait à son obligation d'information et de conseil.


Même si ce bail ne présentait aucun danger pour le propriétaire lors de sa conclusion puisque celui-ci était lui-même âgé et donc dispensé d'une obligation de relogement, le professionnel aurait dû l'informer des inconvénients à venir pour ses héritiers.


À cette première erreur s'en ajoutait une seconde ; ce même professionnel aurait dû adresser un congé avec offre de relogement au locataire qu'il savait âgé de plus de 70 ans. Négligence de sa part, ignorance des ressources du locataire ou... des dispositions législatives protectrices de cette catégorie de locataires ? Peu importe la cause, sa responsabilité n'était pas discutable.


Quant au montant de la responsabilité, la cour d'appel a refusé, comme le juge de première instance, d'allouer le montant réclamé, qui correspondait à la différence de valeur entre la vente d'un bien loué et celle d'un bien occupé.


Elle a évalué à la baisse la perte d'une telle chance, en prenant en compte le fait que le bailleur originaire, informé des risques, aurait peut-être conclu néanmoins ce bail, heureux d'avoir trouvé un locataire solvable qui lui procurait des revenus de son vivant.


Cour d'appel de Paris, Pôle 4 Chambre 1, 20 juin 2013, n°11/18804

oct.
19

AGENT IMMOBILIER : OBLIGATION DE VERIFICATION DE LA CONSISTANCE DES BIENS VENDUS

L'agent immobilier est tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, de s'informer sur une éventuelle discordance entre le descriptif des lots, fût-il conforme au plan annexé au règlement de copropriété, et la configuration des lieux.


En l'espèce, des époux ont acquis, par l'entremise d'un agent immobilier mandaté par le vendeur, cinq lots dépendant d'un immeuble en copropriété, au nombre desquels deux lots en nature de caves, désignation reprise dans l'acte authentique de vente.


Soutenant avoir découvert ultérieurement qu'une troisième cave, attenante aux deux autres et exclusivement accessible depuis leurs lots, était répertoriée comme une partie commune et ne figurait pas dans le descriptif des biens vendus, les acquéreurs ont assigné l'agent immobilier en responsabilité pour manquement à son obligation de conseil, sollicitant la prise en charge des frais de convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, d'acte notarié et de géomètre nécessaires pour mettre la situation juridique de ce local en conformité avec la configuration des lieux.


Pour débouter les acquéreurs de leur action, l'arrêt, après avoir relevé que l'agence n'avait pas attiré leur attention sur le fait que la troisième cave, bien qu'elle leur ait été présentée lors de la visite des lieux, était exclue de la désignation des biens vendus, composant un ensemble assez complexe où ne figuraient que deux caves, retient que cette omission n'aurait pas eu d'incidence si les acquéreurs avaient bien lu la désignation des lots et le plan des caves dont il résultait à l'évidence que les actes, tant sous seing privé qu'authentique, ne pouvaient pas leur transférer la propriété d'un espace non répertorié comme un lot de copropriété, de sorte que la nécessité dans laquelle ils se sont retrouvés de régulariser le sort de ce local en obtenant de la copropriété, à leurs frais, la création d'un nouveau lot issu des parties communes et sa cession pour un euro, n'est pas imputable à l'agent immobilier.


En statuant ainsi alors qu'il appartenait à l'agent immobilier, tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, de s'informer sur la cause de la discordance qu'elle était en mesure de constater entre le descriptif des lots, fût-il conforme au plan annexé au règlement de copropriété, et une configuration des lieux complexe, qui avait conduit son négociateur à présumer que la cave litigieuse était incluse dans l'objet de la vente et à la faire visiter comme telle, la cour d'appel a violé l' article 1382 du Code civil .



Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 Septembre 2013 n°12-23087


oct.
19

AGENT IMMOBILIER : DEVOIR DE CONSEIL SUR LES OPERATIONS DE DEFISCALISATION

Un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement de défiscalisation se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les risques éventuels de non perceptions des loyers.


En l'espèce, des époux, ayant acquis, en application du dispositif légal de défiscalisation institué par la loi de finances n° 98-1266 pour 1999, un appartement dépendant d'une résidence touristique à construire dans une zone de revitalisation rurale.


Ils l'ont immédiatement donné à bail commercial, pour une durée de dix ans, à une société d'exploitation chargée de sous-louer ce bien en location saisonnière meublée, ont, après que le preneur commercial eut été placé en liquidation judiciaire et le bail repris par un autre exploitant à des conditions moins avantageuses pour eux.


Ils ont assigné en dommages-intérêts pour manquement à son obligation d'information et de conseil, l'agent immobilier spécialisé dans les placements immobiliers qui, titulaire d'un mandat de vente, s'était entremis dans cette opération, lui reprochant de ne pas les avoir éclairés sur les aléas de leur investissement, ainsi que son assureur de responsabilité civile professionnelle.


Ayant exactement énoncé qu'un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer.


La cour d'appel a constaté que les termes employés dans la plaquette publicitaire distribuée par l'agence, annonçant la perception de loyers « nets de charge », « garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence », étaient de nature à convaincre les époux, investisseurs non avertis, que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine.


Elle a pu déduire des termes de la plaquette que l'agence, qui avait été leur seul interlocuteur dans cette opération, avait manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l'impact sur la fiabilité annoncée du placement.


Après avoir retenu que les époux n'avaient pas été complètement informés sur les risques que comportait l'opération, la cour d'appel a estimé que la sécurité annoncée du placement constituant une caractéristique essentielle pour ces investisseurs, les avait déterminés à s'engager dans une acquisition dont l'objectif immédiat n'était pas de « profiter » d'un appartement à la montagne.


Par ces motifs, d'où il résulte, avec certitude, qu'exactement informés sur les caractéristiques les moins favorables de l'investissement proposé et sur les aléas financiers corollaires des avantages annoncés, les époux auraient refusé d'y souscrire, elle a légalement justifié sa décision de réparer les préjudices financier et moral nés des manquements retenus à l'encontre de l'agent immobilier.


En application des dispositions combinées de l' article 3, 3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 , de l' article 49 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 , de l' article 2 de l' arrêté du 1er septembre 1972 pris pour l'application du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972et de l'article 8 de l'annexe I de l' arrêté du 1er septembre 1972 pris pour l'application du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 , d'ordre public, l'assurance obligatoire de responsabilité professionnelle prévue par le premier pour les personnes qu'il vise, doit, pour satisfaire aux conditions minimales de garantie prescrites par le second, ne pas comporter de franchise supérieure à 10 % des indemnités dues ; en cas d'opposition ou de différence entre les termes du contrat d'assurance et ceux des conditions minimales de garantie, l'assuré bénéficie de celles de ces dispositions qui lui sont le plus favorables.


Pour condamner l'assureur à garantir les condamnations indemnitaires prononcées contre son assuré, agent immobilier, représentant une somme totale de 27 005 euros, à hauteur de 11 755 euros, déduction faite d'une franchise contractuelle de 15 250 euros, l'arrêt retient que cette franchise est opposable aux époux dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier n'est pas une assurance obligatoire.


En statuant ainsi, quand la franchise contractuelle excédant le plafond réglementaire de 10 % des indemnités dues, n'était opposable à l'assuré, et partant aux tiers victimes, que dans cette limite, qu'il lui appartenait de rétablir, la cour d'appel a violé les textes précités.


Cour de cassation, Chambre civile 1, 2 Octobre 2013 n° 12-20504

oct.
17

VENTE ET COPROPRIETE : LES EX-CAVES ET LA LOI CARREZ

La superficie de la cave transformée en réserve peut êter ajoutée à celle de la boutique.


Les caves sont normalement exclues du mesurage au titre de la loi Carrez reprise dans l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.


Mais lorsque ces caves sont transformées et font partie intégrante du bien vendu, elles doivent êter prises en compte pour établir le métrage.


A ce moment, les caves ne sont plus des caves.


La jurisprudence fait prévaloir l'usage actuel du lot sur les énonciations d'un état descriptif de division (Civ 3, 11 octobre 2005 n°04-16729; Civ 3, 5 décembre 2007 n°06-19550).


En l'espèce, la cave avait été transformée en réserve pour un lot à usage de boutique et reliée à ce dernier par un escalier. Dans cette espèce, la superficie à prendre en compte était celle de la boutique augmentée de la réserve.


Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 2 octobre 2013 n°12-21918

oct.
7

CONSTRUCTION: LA LUTTE CONTRE LES RECOURS ABUSIFS EN ORDRE DE MARCHE

Dans le but de faire face au recours contentieux abusif de tiers requérant contre les permis de construire, contre les permis de démolir et autres autorisation administratives, le délai de traitement des recours qui peuvent retarder la réalisation d'opérations de construction de logements a été réduite par décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 modifiant ainsi certaines des règles applicables au contentieux de l'urbanisme :


- la compétence est donnée aux tribunaux administratifs pour connaître en premier et dernier ressort, pendant une période de cinq ans, des contentieux portant sur les autorisations de construire des logements ou sur les permis d'aménager des lotissements, et ce dans les communes marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements ( CJA, art. R. 778-9 et R. 811-1-1 ) ;


- il est permis au juge de fixer une date limite au-delà de laquelle de nouveaux moyens ne pourront plus être soulevés par le requérant ( C. urb., art. R. 600-4 ).


.- Entrée en vigueur - La compétence donnée aux tribunaux administratifs pour connaître en premier et dernier ressort des recours contre les permis de construire, de démolir ou d'aménager s'applique aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018.


En outre, la faculté offerte au juge d'aménager le délai de dépôt de moyens nouveaux à l'occasion de recours contre de tels permis prend effet le 1er décembre 2013.


JCl. Construction - Urbanisme, synthèse 60 et 70


Décret n° 2013-879, 1er octobre 2013 JO 2 oct. 2013

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