Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

Faisant suite à un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 24 mai 2011 mettant en évidence le statut des locations meublées de courte durée, il semble important de faire le point sur la situation afin que les bailleurs qui réalisent des locations saisonnières soient parfaitement informées de leurs obligations et des risques encourus.

Le rapport de l'APUR (Atelier Parisien d'Urbanisme) a été publié qui confirme un fort développement des locations meublées de courte durée dans la capitale.

1. Changement d'usage avec compensation

Depuis l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, les locaux à usage d'habitation sont définis par l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : « Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 [du CCH] ».

La circulaire n° 2006-19 UHC/DH2 du 22 mars 2006, relative à l'application de l'ordonnance de 2005, signée par le directeur de l'ancienne Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction, insiste sur la nécessité d'obtenir une autorisation de changement d'usage en cas de location meublée de courte durée :

« À la différence de la situation antérieure où les locaux d'habitation et les meublés relevaient de deux catégories distinctes de locaux, l'article L. 631-7 nouveau précise que les meublés constituent des locaux destinés à l'habitation dès lors qu'ils rentrent dans le champ d'application de l'article L. 632-1 du CCH c'est-à-dire qu'ils constituent la résidence principale du preneur et qu'ils font l'objet d'un bail écrit obligatoire d'un an renouvelable, pouvant être ramené à neuf mois pour les étudiants. Pour cette raison, la transformation d'un logement nu en meublé n'est plus soumise à autorisation comme dans l'ancien dispositif.

En revanche, le changement à un tout autre usage, sans autorisation préalable, de logements meublés à titre de résidence principale, en hôtel de tourisme, en location meublée saisonnière ou en location meublée à usage de résidence secondaire, demeure irrégulier.

Il est à noter que la notion de loueur professionnel est abandonnée. Ainsi, les dispositions de l'article L. 631-7 s'appliquent dès lors que le bailleur donne à la location un seul local ».

La ville de Paris, compétente en la matière depuis le 1er avril 2009, suit la circulaire de 2006. De plus, la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 24 mai 2011, adopte la même position : « Considérant qu'il résulte de la combinaison de ces textes [les articles L. 631-7, L. 631-7-1 et L. 632-1 du CCH] que les logements donnés en location en meublé ne sont réputés locaux d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation que si le bail répond aux conditions de l'article L. 631-2 de ce même code à savoir la location pour une durée d'une année à titre de résidence principale » (CA Paris, pôle 1, 3e ch., 24 mai 2011, n° 10/23802).

Il semblerait que d'autres affaires sont en cours d'instances.

L'autorisation est soumise à compensation dans le cadre du règlement adopté par le Conseil de Paris en décembre 2008 et modifié en février 2011. Le dispositif mis en place oeuvre pour le développement des logements sociaux.

Les sanctions peuvent être lourdes, tant pour le bailleur que pour ses conseils et mandataires. En effet, le bailleur risque une maende de 25.000,00 euro ET 1.000,00 euro par jour de retard et par m² jusqu'à régularisation.

Toutefois, jusqu'à aujourd'hui, le montant des amendes infligées paraît relativement faible au regard des loyers pratiqués et, de surcroît, aucune astreinte n'est prononcée à l'encontre du bailleur qui justifie d'un retour du local à son usage initial d'habitation en excipant, par exemple, de la signature d'un nouveau bail pour une durée annuelle.

Il faut relever, cependant, que les sanctions sont applicables à chaque local d'habitation illégalement transformé et que, par conséquent, un bailleur s'expose à autant d'amendes que d'appartements loués sans autorisation.

Enfin, faut-il le rappeler, seul l'usage des locaux d'habitation est contrôlé. Les propriétaires qui le souhaitent pourraient donc habiter leur appartement en fin de location, le louer nu ou meublé à titre de résidence principale sans qu'il soit besoin d'une autorisation de changement d'usage en sens inverse.

2. Changement de destination

Suite à la modification générale du plan local d'urbanisme de Paris des 29 et 30 septembre 2009, les définitions des destinations Habitation et Hébergement hôtelier ont été adaptées pour contrôler les locations meublées de courte durée :

* Habitation : « Cette destination comprend tous les logements, y compris les logements de fonction et les chambres de service. Elle exclut les logements visés dans la définition de l'hébergement hôtelier. Elle inclut les chambres d'hôtes et les logements mis à disposition occasionnellement en cas d'absence de durée limitée de leurs occupants en titre (...) ».

* Hébergement hôtelier : « Cette destination comprend les établissements commerciaux d'hébergement classés, ou ayant vocation à l'être, de type hôtels et résidences de tourisme, définis par l'arrêté du 14 février 1986 ou tout texte qui s'y substituera. Elle comprend également les logements meublés donnés en location qui ne relèvent pas de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation ».

La transformation de logements en locations meublées de courte durée, même sans travaux, constitue un changement de destination de la catégorie Habitation à celle d'Hébergement hôtelier, subordonné à une formalité d'urbanisme prenant la forme, dans la grande majorité des cas, d'une déclaration préalable pour changement de destination, sur laquelle le maire devra statuer.

On remarquera toutefois l'inclusion, dans la destination Habitation, des chambres d'hôtes et des mises à disposition occasionnelles de logements.

Il s'ensuit, nécessairement, que la location caractérisant un changement de destination constitue, lorsqu'elle n'est pas autorisée, une infraction d'urbanisme (C. urb., art. L. 160-1 et L. 480-4).

À noter, et c'est là une différence avec la procédure du changement d'usage, l'effet « cliquet » du changement de destination : une nouvelle autorisation d'urbanisme sera requise dans les hypothèses de retour du local à sa destination première.

Reste, enfin, à s'interroger sur la portée exacte d'une réponse ministérielle (Rép. min. n° 85351 : JOAN Q 16 nov. 2010, p. 12496), qui affirme qu'« aucune déclaration préalable auprès de la mairie n'est nécessaire pour ce type de location saisonnière ».

On s'étonne de l'absence de référence au double régime d'autorisation en vigueur à Paris ; mais il est vrai que la question porte seulement sur « le statut de ces locations et comment on les déclare ». La réponse se borne donc à un rappel des dispositions de loi du 6 juillet 1989, du Code civil et du Code du tourisme, sans autre précision. La généralité des termes employés par son auteur nous conduit, ici, à la considérer comme hors sujet.

3. Régime de la copropriété

Des clauses du règlement de copropriété peuvent interdire ou restreindre la pratique d'une activité de location meublée. Leur validité doit, néanmoins, s'apprécier en fonction de la destination de l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8).

À cet égard, il a été jugé qu'une clause soumettant la possibilité pour un copropriétaire de louer en meublé à l'autorisation de l'assemblée générale doit être réputée non écrite, dans la mesure où l'exercice de professions libérales est expressément autorisé dans l'immeuble (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891).

Le loueur en meublé n'est pourtant pas un professionnel libéral mais, dans cette décision, la Haute juridiction relève que « l'exercice d'une profession libérale » entraîne « des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée », en outre la cour d'appel a « souverainement retenu que [cette location] n'avait provoqué aucune nuisance ». L'équivalence des inconvénients ou l'absence de nuisance supplémentaire dépend des circonstances de chaque espèce.

En cas d'atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, le syndicat a qualité pour agir en justice contre le bailleur (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 15) qui s'expose, en outre, aux poursuites individuelles des copropriétaires pour trouble de jouissance ou trouble anormal de voisinage. Mais, le plus souvent, afin d'éviter que la copropriété ne devienne le théâtre d'un conflit ouvert entre voisins de palier, ces derniers signalent la situation à l'Administration...

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante.

Par cette décision de censure, les hauts magistrats confirment que la société absorbante ne se trouve pas de plein droit substituée à la société absorbée, syndic en exercice (Civ. 3e, 10 nov. 1998, Bull. civ. III, n° 212; Versailles, 21 juin 2010, AJDI 2011. 150).

En l'espèce, un copropriétaire débiteur d'une certaine somme au titre des charges de copropriété avait formé opposition à l'encontre d'une ordonnance portant injonction de payer. Il a soulevé l'irrecevabilité de la demande, en ce qu'elle émanait, non pas de la personne morale élue en qualité de syndic, mais de la société ayant repris les activités de cette dernière après une opération de fusion-absorption ayant porté sur deux sociétés.

Il est débouté en appel (Pau, 7 sept. 2010), motif pris qu'aux termes des articles L. 236-1 et suivants du code de commerce, une opération de fusion entraîne transmission de l'entier patrimoine des sociétés fusionnées à la nouvelle société comprenant les droits et actions dont elles bénéficiaient au titre des contrats en cours d'exécution.

Sans surprise eu égard à la jurisprudence univoque précitée, cette solution est invalidée par le juge du droit aux visas, notamment, des articles 17, 18 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par l'attendu de principe ci-dessus reproduit.

Cette position doit être approuvée sans réserve, car l'avant-dernier alinéa de l'article 18 de la loi de 1965 interdit au syndic de se faire substituer, cette interdiction ne cédant le pas qu'en cas de vote de l'assemblée générale, seul organe délibérant du syndicat des copropriétaires (L. 10 juill. 1965, art. 17 et 25).

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile,, 29 févr. 2012 n° 10-27259

L'action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription qui régit les actions personnelles ou mobilières ; les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Pour condamner le syndicat des copropriétaires à payer à un ancien copropriétaire une certaine somme, le tribunal a relevé que l'action a été introduite par déclaration enregistrée au greffe le 16 avril 2009 et retient que la partie des frais réclamés depuis le 18 sept. 2003 jusqu'au 3 févr. 2006 facturée avant le 16 avril 2004 est prescrite.

En statuant ainsi, le tribunal a violé l'art. 2224 du Code civil, ensemble l'art. 26-II de la loi du 17 juin 2008.

Le copropriétaire, qui avait vendu depuis, soutenait qu'à supposer même que la prescription quinquennale du nouvel art. 2224 du Code civil fût applicable, aux termes des articles 26-II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 et 1er du Code civil, il pouvait encore agir dans un délai de cinq ans à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale dont il bénéficiait pût excéder celle résultant de l'art. 42, alinéa 1, de la loi du 10 juill. 1965 ; qu'en jugeant que l'action en restitution engagée le 16 avril 2009, était prescrite pour tous les frais de relance facturés avant le 16 avril 2004, le tribunal d'instance a violé les textes susmentionnés. Il a été suivi par la Cour de cassation.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 février 2012 n°10-25951

Lorsqu'un administrateur provisoiree est désigné par voie d'ordonnance, doit-il être forcément inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires ? La Cour de Cassation semble apporté une réponse négative à la question lorsque la copropriété n'a jamais eu de syndic.

En effet, en l'espèce, un administrateur provisoire avait été désigné par ordonnance à la demande de deux copropriétaires.

Un copropriétaire avait demandé la rétraction de l'ordonnance au motif que l'administrateur provisoire ne figurait pas sur la liste des administrateurs judiciaires.

Mais la cour d'appel de Rennes a relevé à bon droit que l'ordonnance avait été rendue en application de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 au motif que la copropriété n'avait jamais eu de syndic, que cette absence entraînait la désignation d'un administrateur provisoire dans l'attente de l'élection d'un syndic, l'essentiel de la mission de cet administrateur résidant dans l'organisation de cette désignation.

Ainsi cette mission, ponctuelle et limitée, n'impliquait pas la mise en oeuvre d'attributions excédant la mission de gestion courante du syndic et ne justifiait pas la désignation d'un administrateur judiciaire soumis au statut du Code de commerce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 janvier 2012 n° 10-16217

Les oppositions portant sur plusieurs lots appartenant à un même copropriétaire doivent comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super privilège que le syndicat invoque mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles sont afférentes.

Aux termes de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à peine de nullité, en cas de mutation à titre onéreux d'un lot, le syndic qui entend former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire doit énoncer le montant et les causes de la créance (dont le contenu est explicité à l'art. 5-1, décr. du 17 mars 1967).

Lorsque la mutation porte sur plusieurs lots, le syndic doit, dans le contenu de ses oppositions, détailler ce qui ressort de chaque lot.

Dans cette affaire, le syndic avait formé opposition pour chaque vente sur deux groupes de lots vendus appartenant au même copropriétaire ayant fait l'objet d'une vente sur adjudication.

Chaque opposition comportait rigoureusement les mêmes chiffres, alors que le premier groupe était composé d'un appartement, d'une cave et d'un garage, tandis que le second portait sur une boutique et une réserve.

Se posait ainsi la question de la régularité des oppositions.

En faveur de leur validité, le syndicat des copropriétaires relevait, notamment, que le syndic est en droit d'intégrer dans son opposition d'un lot l'intégralité des charges et dettes dues par l'ancien propriétaire, y compris celles afférentes à un autre lot que celui vendu.

Il n'a pas été suivi par la haute juridiction, qui approuve le juge du fond pour avoir « exactement retenu » que l'opposition doit comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super privilège invoqué par le syndicat, mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles sont afférentes.

Cette décision mérite approbation.

En effet, même si l'article 5-1 du décret de 1967 n'exige pas expressément que la ventilation des sommes dues porte sur le lot considéré, il convient de relever qu'il s'agit d'un texte d'application de l'article 20 de la loi, lequel se place dans la perspective de la vente d'un seul lot.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 novembre 2011 n° 10-20182

La possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclut pas celle du syndicat des copropriétaires.

Résolument pragmatique, l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965régit la passation de pouvoirs entre l'ancien et le nouveau syndic et notamment les modalités de la transmission des archives et des fonds du syndicat des copropriétaires.

Ce texte prévoit notamment que l'ancien syndic a un mois à compter de la cessation de ses fonctions pour remettre au nouveau la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.

Il dispose par ailleurs d'un délai supplémentaire de deux mois pour verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et pour lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Au cas particulier, l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas réélu le syndic en place depuis la création de la copropriété (précision qui, on le verra ultérieurement, a son importance). Et, faute d'avoir désigné le successeur à cette fonction au cours de la réunion, le syndicat avait dû passer par la désignation - sur ordonnance présidentielle - d'un « syndic provisoire » (Décr. 17 mars 1967, art. 46 ; pour une application, V. Civ. 3e, 20 févr. 2002, Bull. civ. III, n° 44 ; AJDI 2002. 534, obs. Capoulade ). Ce dernier ayant notamment pour mission de se faire remettre les documents, archives et fonds du syndicat.

L'ancien syndic n'ayant pas honoré son obligation de restitution dans les délais impartis, le syndicat des copropriétaires avait mis en oeuvre la procédure prévue à l'alinéa 3 de l'article 18-2, mettant, par l'intermédiaire du syndic judiciaire, le syndic sortant en demeure, puis l'assignant aux fins de communication des pièces et fonds du syndicat.

Pour justifier son attitude, le défendeur avançait plusieurs arguments.

- le défendeur contestait au syndic judiciaire le pouvoir d'agir en restitution contre lui.

La haute juridiction rejette cet argument, estimant, avec les juges du fond, que la possibilité d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclut pas celle du syndicat des copropriétaires, représenté en l'occurrence par le syndic judiciaire.

Cette interprétation semble devoir être approuvée puisque, aux termes de l'article 46 du décret de 1967, le président du tribunal de grande instance « désigne » le syndic par ordonnance sur requête.

- Le syndic sortant estimait que ce premier délai avait couru, non pas à partir de l'assemblée générale ayant refusé de renouveler son mandat, mais à compter de la désignation du syndic judiciaire. Partant, il estimait irrégulières la mise en demeure et l'assignation subséquente.

Cet argument ne résistait toutefois pas à l'analyse, puisque le texte prévoit expressément comme point de départ « la cessation [des] fonctions » de l'ancien syndic.

- le syndic a également tenté de faire valoir qu'il avait rempli son obligation de restitution en mettant les fonds et documents à la disposition du nouveau syndic, à charge pour lui qu'il en prenne possession en venant les chercher.

Il n'a pas été suivi, la haute cour approuvant le juge du fond pour avoir « exactement retenu » que la remise des documents et archives de la copropriété suppose que l'ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents considérés, qui sont portables (précisant que la loi prévoyant la remise des pièces par l'ancien syndic au nouveau, ce n'est pas à ce dernier d'aller les quérir, V. déjà Paris, 18 janv. 2006, AJDI 2006. 745, obs. Capoulade ).

- Enfin, l'ancien syndic a porté le débat sur le terrain du contenu de l'obligation de restitution, en prétendant ne pas être en possession des documents qu'on lui demandait (documents relatifs à la construction et à la conformité de l'immeuble, clés permettant l'accès aux parties communes, liste permettant de les identifier, etc.).

Cette argumentation était toutefois ici particulièrement mal venue, puisqu'elle émanait du syndic originel, lequel a, plus que tout autre, incontestablement vocation à détenir ces documents.

Il n'aurait pu en aller autrement que si le défendeur avait expliqué de façon crédible pourquoi il n'était pas - ou plus - en possession des documents querellés (Paris, 9 janv. 2008, Loyers et copr. 2008, n° 94, obs. Vigneron).

La Cour ajoute que, quand bien même les documents auraient-ils été détenus par un tiers, il lui appartenait de les réclamer (dans le même sens, V. Civ. 3e, 5 oct. 2004, Bull. civ. III, n° 162 ; Administrer janv. 2005, p. 50, obs. Bouyeure).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 03 novembre 2011 n° 10-21009

Le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité.

En l'espèce, M. X... et la société Leca, copropriétaires, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Club Engaly I (le syndicat) en annulation de trois décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2006 ayant notamment décidé la suppression de la clause de para-hôtellerie de l'immeuble et mandaté le syndic pour faire modifier le règlement de copropriété en conséquence.

La cour d'appel pour pour débouter M. X... et la société Leca de leur demande, a relevé que l'article 9 du règlement de copropriété rappelle la liberté de jouissance des copropriétaires de leurs lots par la location sous condition de respecter le règlement de copropriété ainsi que la destination de l'immeuble telle que définie à l'article 6 prévoyant la destination de l'immeuble à l'usage d'habitation avec possibilité d'offrir les logements à la location commerciale en renvoyant au chapitre II comprenant l'article 7, seule disposition à faire référence aux règles de la para-hôtellerie et que cette dernière n'est plus pratiquée dans l'immeuble depuis 1985 et retient qu'il s'agissait par la décision, non pas de modifier la destination de l'immeuble, mais de constater une modification de cette destination intervenue depuis plus de dix ans de sorte que M. X... et la société Leca sont sans droit pour exiger de la copropriété le respect de la destination initiale de l'immeuble en raison de la prescription décennale prévue à l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et donc pour imposer un vote contraire à celui visant à adapter le règlement de copropriété à la nouvelle réalité créatrice de droits.

La Cour de Cassation censure à juste titre l'arrêt aux motifs que le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité.

Cette solution a le mérite de mettre à l'abri nombre de commerçants ou de copropriétaires pouvant donné à bail leur locaux sans craindre qu'une fronde de corpropriétaire décide de changer la destination du local.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 octobre 2011 n°10-20632

Un copropriétaire est victime de dégâts des eaux répétés provenant des parties communes de l'immeuble. Après expertise, il assigne en réparation le syndicat des copropriétaires et l'assureur de la copropriété, qui dénie sa garantie. La cour d'appel (CA Basse-Terre, 25 mai 2009) condamne l'assureur à verser une certaine somme au copropriétaire au titre des frais de remise en état de son appartement avec intérêts au taux légal à compter du rapport d'expertise.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par l'assureur. L'arrêt d'appel a retenu que les dommages subis avaient pour origine un défaut d'entretien des parties communes engageant la responsabilité du syndicat. La clause excluant la garantie de l'assureur de la copropriété en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées et ne peut ainsi recevoir application en raison de son imprécision : l'exclusion de garantie n'était pas formelle et limitée au sens de l'article L. 113-1 du Code des assurances.

Cette décision qui a les honneurs de publication au bulletin va à n'en pas douter attirer l'attention des assureurs des copropriété qui a n'en pas douter vont compléter leur clause.

Cour de Cassation, 2ème Chambre Civile, 6 octobre 2011 n° 10-10001

La Cour de Cassationr rappelle dans un arrêt que chaque copropriétaire est habilité à agir à l'encontre du copropriétaire qui aurait annexé des parties communes. Aucune autorisation de l'assemblée générale n'est requise.

En l'espèce, une société avait acquis trois lots de copropriété, puis revendu l'un d'eux quatre ans plus tard.

Estimant que des parties communes ont été indûment annexées, neuf copropriétaires l'assignent alors en justice, conjointement avec le syndicat des copropriétaires, et le précédent propriétaire, en annulation et inopposabilité de la vente, et restitution.

L'arrêt d'appel (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2010) déboute les copropriétaires, avant d'être fermement censuré par la Cour de cassation au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : l'action d'un copropriétaire en restitution des parties communes qu'un copropriétaire s'est indûment appropriées n'est pas subordonnée à la justification d'un vote de l'assemblée générale préalable.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 06 septembre 2011 n°10-20258

Le syndic ne peut pas mettre à la charge du copropriétaire les frais de transmission de dossier à l'huissier ou à l'avocat, voire même les refacturer à la copropriété. Ces frais font parti de la gestion courante. Nénamoins, le copropriétaire qui ne régle pas les charges de corporpiété cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, qui se répare par l'octroi de dommages et intérêts.

L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ils ne pourraient être pris en compte que s'ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Il y a donc lieu de retrancher de la somme demandée par le syndicat des copropriétaires les frais de "transmission du dossier à l'huissier" et les frais de "transmission du dossier à l'avocat" qui ne sont pas justifiés par de telles diligences et de ne retenir que les frais de mise en demeure et les droits et émoluments des actes d'huissier de justice.

Les manquements du copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu, dans ces conditions d'allouer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires mais d'en porter le montant à 1500 euros.

Cour d'appel Versailles, Chambre, 5 Septembre 2011 N° 10/03043 SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE LES EGLANTINES représenté par son syndic la société FONCIA EFIMO / Monsieur Kamal BOUNOUA

Aux termes de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toute contestation doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale (même lorsque l'assemblée a été convoquée par un syndic dont le mandat a expiré, Civ. 3e, 6 oct. 2004, Bull. civ. III, n° 165) et ne peut émaner que d'un copropriétaire opposant et défaillant (Civ. 3e, 26 mars 1997, Bull. civ. III, n° 71).

Et, au nom de la sécurité juridique qui doit nécessairement entourer les décisions prises en assemblée générale, ces règles sont d'application absolue.

Dès lors, le juge du fond qui retient que l'irrégularité tenant à l'expiration du mandat du syndic peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l'assemblée ou participé au vote, ne pouvait qu'encourir la censure.

Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 7 sept. 2011 n° 10-18.312

La désignation par un vote du président et des scrutateurs constituant une décision au sens de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, elle ne peut être contestée que dans les deux mois impartis par le texte.

La formalité - substantielle - de la désignation du président de l'assemblée générale et des scrutateurs doit intervenir par deux votes distincts (Civ. 3e, 17 févr. 1999, Bull. civ. III).

Il n'est pas nécessaire de rapporter la preuve d'un grief pour obtenir l'annulation de l'assemblée dans son intégralité. Son non-respect entraîne l'annulation de l'assemblée dans son intégralité, sans que le demandeur ait à rapporter la preuve d'un grief (Paris, 2 avr. 2001, Loyers et copr. 2001, n° 263 ; 1er mars 2001, D. 2001. Somm. 3581, obs. Atias ; V. aussi, précisant que l'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief, Civ. 3e, 28 avr. 2011, D. 2011. Actu. 1351, obs. Rouquet ; V. encore, jugeant que l'absence de mentions se rapportant aux conditions de vote désignant les membres du bureau - aujourd'hui, des scrutateurs - et ses résultats entraînent l'annulation de l'assemblée, Civ. 3e, 11 juill. 2001, AJDI 2002. 226, obs. Capoulade ).

Pour autant, s'agissant d'une « décision » au sens de l'alinéa 2, de l'article 42, de la loi du 10 juillet 1965, l'irrégularité de la désignation par un vote unique du président et des scrutateurs devra être poursuivie dans le délai de deux mois prévu au texte.

Cette solution est aujourd'hui réaffirmée par l'arrêt de rejet rapporté.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 7 septembre 2011 n° 10-22728

La question des suites juridiques à donner à un jugement ayant annulé une assemblée générale de copropriété échappe au président du tribunal de grande instance saisi au visa de l'article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Tel est le sens de l'arrêt de rejet rapporté, qui marque le terme d'une procédure par laquelle un copropriétaire entendait faire désigner un administrateur provisoire à raison de la carence du syndic, attestée, selon lui, par la non-convocation d'une assemblée en remplacement d'une précédente, annulée par voie judiciaire.

On rappellera, à toutes fins utiles, qu'en vertu de l'article 49 du décret de 1967, en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété, un syndic en état de carence (ou d'empêchement) peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé.

Cette procédure présente la particularité de permettre au demandeur de s'affranchir de la démonstration de l'urgence, d'un péril imminent ou d'un trouble manifestement illicite .

Il lui incombe toutefois d'établir suffisamment la carence alléguée.

Au cas particulier, le demandeur prétendait que, dans la mesure où le magistrat devait statuer en matière de référé, il avait le pouvoir de déterminer les effets juridiques de l'annulation de l'assemblée, en l'occurrence, l'obligation de convoquer une nouvelle assemblée, sa décision étant une décision au fond.

Aucune jurdicition ne l'a suivi. En effet, la Cour de Cassation approuve sans réserve (qui « a retenu à bon droit ») l'affirmation du juge nîmois, selon laquelle l'article 49 ne prévoit pas un mode de saisine du président du tribunal de grande instance lui donnant compétence au fond .

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 juill. 2011 n° 10-14780

La Cour de cassation admet qu'une personne morale, en l'occurrence un syndic de copropriété, puisse se prévaloir des dispositions de l'article L. 136-1 du code de la consommation visant à faciliter la résiliation des contrats de prestation de services renouvelables par tacite reconduction.

Aujourd'hui, une personne morale est susceptible de bénéficier d'une disposition protectrice du code de la consommation, mais à la condition expresse que celle-ci désigne, dans son champ d'application rationae personae, à côté du consommateur, le non-professionnel.

Tel est précisément le cas de l'article L. 136-1 du code de la consommation visant à faciliter la résiliation des contrats de prestation de services renouvelables par tacite reconduction, dans sa rédaction issue de l'article 33 de la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008.

Cette loi n'a pas modifié la teneur de cet article, simplement, elle en a étendu l'application aux non-professionnels alors qu'auparavant elle se limitait aux seules personnes physiques.

Évidemment, toutes les personnes morales ne peuvent se prévaloir de la protection offerte par le code de la consommation. Là encore, il faut probablement s'inspirer de la jurisprudence rendue en matière de clauses abusives : une personne morale ne peut bénéficier des dispositions de l'article L. 136-1 qu'en l'absence de « lien direct » entre le contrat passé et l'activité ou la fonction exercée par elle (Civ. 1re, 27 sept. 2005, Bull. civ. I, n° 347).

En l'espèce, il était question d'un contrat d'entretien d'immeuble, lequel apparaît à première vue directement lié à la fonction d'un syndicat de copropriété. Pourtant, la cour régulatrice semble approuver une juridiction de proximité d'avoir considéré que le syndicat pouvait invoquer à son profit l'article L. 136-1. Probablement soucieuse de protéger la partie faible à la relation contractuelle, elle semble donc plutôt retenir un critère lié à la prétendue situation d'infériorité du syndicat de copropriété par rapport au prestataire de services, la société d'entretien.

Certes, le jugement est cassé - pour défaut de base légale -, mais ce n'est parce qu'il est reproché au juge du fait d'avoir appliqué ce texte, mais pour une raison de date, précisément pour une question d'application dans le temps de la loi nouvelle. Cela demande quelque explication. Dans le dispositif prévu par l'article L. 136-1, en effet, le professionnel est tenu d'informer le consommateur ou assimilé par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, c'est-à-dire avant le point de départ du préavis, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat. Or, lorsque cette information ne lui a pas été adressée dans le délai requis, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction.

En l'occurrence, le juge de proximité n'avait visiblement pas précisé la durée de ce préavis ; dès lors, il n'était pas possible de connaître le point de départ du délai imparti au professionnel pour délivrer l'information requise. Et surtout, l'on ignorait si ce point de départ était ou non fixé à une date où l'article 33 de la loi de 2008 était déjà en vigueur. En effet, la loi de 2008 étant silencieuse quant à l'entrée en vigueur de cet article, il est peu douteux qu'il s'applique aux contrats en cours, mais probablement à condition que le délai imparti au professionnel pour délivrer l'information requise soit postérieur à la date de la promulgation de la loi, soit le 4 janvier 2008. On ignore si tel est le cas ici. D'où la cassation, la cour régulatrice reprochant au juge de proximité de ne pas avoir été en mesure d'exercer son contrôle quant au droit, par celui-ci, d'appliquer la loi nouvelle.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 23 juin 2011 n° 10-30.645

La Cour de Cassation rappelle que la spécialisation de charges prévue à l'article 24, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 est subordonnée à la constitution de parties communes spéciales.

Certains copropriétaires ont pourtant tenté de renverser cette appréciation de la jurisprudence pourtant constante (Civ. 3e, 6 mai 2003, Bull. civ. III, n° 95).

En l'espèce, l'assemblée générale d'une copropriété constituée de quatre blocs avait approuvé les comptes d'un exercice sur la base d'une répartition des charges relatives à la toiture-terrasse d'un des blocs entre les seuls copropriétaires des lots composant ce bloc (était en cause la réfection de l'étanchéité de la terrasse).

Des propriétaires de lots situés dans celui-ci demandaient l'annulation de cette résolution.

À l'appui de leur demande, ils soutenaient que l'institution de parties communes spéciales et celles de charges spéciales ne sont pas nécessairement liées, les parties pouvant prévoir que certaines charges spéciales resteront réparties sur l'ensemble des copropriétaires.

Or, selon les demandeurs, seules les charges d'entretien et de réparations courantes avaient été « spécialisées » par le règlement de copropriété, alors que les charges contestées portaient sur la « reconstruction totale de la toiture-terrasse ».

Leur prétention est rejetée : la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales, propriété d'un bloc, a pour corollaire l'instauration de charges spéciales.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 juin 2011 n° 10-15551

Par l'arrêt rapporté, la haute juridiction tranche la question, à notre connaissance inédite, de la nature et du délai de l'action en paiement de la créance du syndicat ayant fait opposition en vertu de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En l'occurrence, un arrêt de cour d'appel, devenu irrévocable, avait validé l'opposition opérée entre les mains du notaire, à la fois dans son principe et dans son montant (plus de 37 000 €).

En dépit de cette opposition, le notaire s'était dessaisi des fonds au profit du vendeur, le syndicat avait assigné ce dernier en paiement de sa créance fixée judiciairement.

Afin d'échapper au paiement d'une partie de la somme réclamée, le copropriétaire vendeur a alors fait valoir que l'opposition, simple acte conservatoire, n'avait pas interrompu la prescription de l'action en recouvrement de charges soumis à une prescription décennale.

Il n'obtient gain de cause ni devant les juges du fond (Paris, 6 janv. 2010) ni devant la haute juridiction.

Celle-ci approuve le juge d'appel pour avoir retenu « à bon droit » qu'il n'était pas saisi d'une action en paiement de charges et, pour avoir, « quels que fussent les postes de créance auxquels correspondait la somme fixée », arrêté le point de départ du délai de l'action à la date a laquelle a été rendu l'arrêt d'appel devenu définitif.

La haute juridiction approuve par ailleurs le juge parisien ayant estimé que le caractère irrévocable de l'arrêt rendait la créance du syndicat certaine, liquide et exigible.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 juin 2011 n° 10-14379

Les professionnels le savent, lorsque la désignation par l'assemblée générale du syndic est annulée, elle l'est de manière rétroactive, mais plus grave encore elle rejaillit sur les actes qu'il a accompli depuis lors et, spécialement, sur les assemblées générales qu'il a convoquées (Civ. 3e, 7 avr. 2004, Bull. civ. III, n° 77; 9 sept. 2009, 2 esp., Bull. civ. III, n° 184 ; Civ. 3e, 3 oct. 2001, Bull. civ. III, n° 112).

On notera toutefois que l'annulation des assemblées subséquentes n'intervient pas de plein droit, la jurisprudence reconnaissant seulement leur caractère annulable (Civ. 3e, 6 févr. 2002, Bull. civ. III, n° 32; 3 mars 2004, Bull. civ. III, n° 49 ; 6 oct. 2004, Bull. civ. III, n° 165).

En l'espèce, le syndic avait convoqué une assemblée, alors que son mandat, prévu « pour une durée d'un an qui se terminera à la date de l'assemblée générale chargée de statuer sur les comptes de l'exercice [de l'année] », avait expiré (comp. désormais, Décr. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 29, dans sa version issue du Décr. n° 2010-391, 20 avr. 2010, applicable depuis le 1er juin 2010, exigeant que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance).

Cour de Cassatoin, 3ème Chambre Civile 8 juin 2011 n° 10-20231

L'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief.

L'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose au rédacteur du procès-verbal d'indiquer, sous le résultat de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote ainsi que le nom et le nombre de voix des copropriétaires opposants et de ceux qui se sont abstenus. Cette obligation concerne également l'élection du président de séance et des scrutateurs (Civ. 3e, 16 juin 1993, Bull. civ. III, n° 92).

Au cas d'espèce, les juges du fond avaient décidé que l'absence de la mention des votes relatifs à l'élection du président de deux copropriétaires opposants était indifférente, dans la mesure où l'addition de leurs voix au nombre des votes « contre » n'était pas de nature à modifier l'issue du scrutin.

Leur décision est censurée au motif que l'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief.

La précision est désormais classique : les mentions impératives de l'article 17 du décret de 1967 constituent des formalités substantielles, si bien que la nullité qui découle de leur absence n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice par le demandeur . C'est sur ce point que péchait le raisonnement des juges d'appel : l'omission du vote et du nombre de voix des copropriétaires opposants ne s'assimile pas à une simple erreur matérielle. Elle constitue un véritable vice de fond.

S'agissant de l'élection du président de séance, la nullité encourue dépasse cette simple désignation pour s'étendre à l'assemblée générale toute entière. La solution est logique, dans la mesure où aucune décision ne peut valablement être prise par l'assemblée générale avant que soit désigné son président.

En découle une conséquence importante : l'action en nullité échappe au délai de forclusion de deux mois de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Civ. 3e, 20 déc. 2006, Loyers et copr. 2007, comm. 59, note Vigneron). Le copropriétaire bénéficie dès lors du délai de prescription de dix ans pour agir de ce chef (L. 10 juill. 1965, art. 42, al. 1er).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 avril 2011 n° 10-15264