construction (66)
Un commerçant concurrent dispose-t-il d'un intérêt et d'une qualité à agir contre le permis de construire ?
La question est relativement classique, tant il est tentant, lorsqu'un concurrent vient s'installer près d'un commerce et demande pour cela un permis de construire, de s'opposer à ce permis de construire pour éviter de subir la concurrence future de ce commerçant.
Dans le cas jugé par le Conseil d'Etat le 17 mars 2011, la concurrence opposait une société propriétaire d'un supermarché et celle qui venait d'obtenir un permis de construire pour un magasin discount de grande marque.
La société déjà installée avait obtenu du juge des référés qu'il suspende le permis de construire qui avait été accordé, et le juge des référés avait considéré qu'elle avait intérêt et qualité à agir.
Le Conseil d'Etat ne partage pas cette opinion, et juge que "en dehors du cas où les caractéristiques de la construction envisagée sont de nature à affecter par elles-mêmes les conditions d'exploitation d'un établissement commercial, ce dernier ne justifie pas d'un intérêt à contester devant le juge de l'excès de pouvoir un permis de construire délivré à une entreprise concurrente, même située à proximité".
Ainsi, pour reconnaître l'intérêt de la société requérante à demander l'annulation pour excès de pouvoir de l'arrêté du maire du Vigan du 3 avril 2009 délivrant à la SOCIETE L...... un permis de construire pour l'édification d'un bâtiment à usage commercial sur le territoire de cette commune, en se fondant, sur l'importance du projet ainsi que sur la distance séparant le terrain d'assiette du projet litigieux du site sur lequel est implantée la société demanderesse, ce juge a entaché son ordonnance d'une erreur de droit ; que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens des pourvois, l'ordonnance attaquée doit, dès lors, être annulée;
Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que la société requérante ne justifie d'aucun autre intérêt que celui tiré de la concurrence commerciale avec la SOCIETE L...... ; qu'à cet égard, il ne ressort pas des pièces du dossier que l'accroissement du flux de circulation induit par la nouvelle construction soit, eu égard à la localisation respective du site retenu pour le projet et de l'implantation actuelle de la société Distribution Viganaise, de nature à affecter les conditions d'exploitation de son commerce ; qu'il suit de là que cette société ne justifie pas d'un intérêt lui donnant qualité pour demander la suspension de l'exécution de l'arrêté du 3 avril 2009 délivrant à la SOCIETE L..... un permis de construire ; que sa demande doit, dès lors, être rejetée.
On notera que le Conseil d'Etat avait déjà jugé dans des termes similaires cette question, dans le cadre d'un recours engagé par une société spécialisée dans la restauration rapide contre l'un de ses concurrents(V sur ce point: voyez sur ce point Conseil d'Etat 22 février 2002 n°216088).
Enfin, il convient de rappeler qu'en l'absence de décision suspendant le permis de construire, le bénéficiaire peut réaliser les travaux. Ensuite, si ces derniers sont terminés et les locaux exploités, les juridictions répugnent à ordonner la destruction.
Afin de motiver les professionnels du bâtiment à utiliser des matériaux naturels, un nouveau label a été crééle label bâtiment biosourcé "permettant de mettre en lumière cette qualité environnementale et de valoriser les démarches volontaires des maîtres d'ouvrage intégrant une part significative de ces matériaux dans leur construction".
Les bâtiments nouveaux intégrant un taux minimal de "matériaux biosourcés" et répondant aux caractéristiques associées à ces matériaux peuvent alors prétendre à l'obtention d'un label "bâtiment biosourcé".
Les "biomatériaux" ou "matériaux biosourcés" sont des matériaux d'origine végétale ou animale qui peuvent être utilisés pour construire des bâtiments : bois et ses dérivés, chanvre, paille, plume, laine de mouton..... Ces matériaux sont notamment utilisés comme matériaux d'isolation.
Deux atouts apparaissent sur le plan de l'environnement:
- la matière dont ils sont issus est renouvelable
- ces matériaux peuvent contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre et au stockage temporaire de carbone.
Un arrêté à paraître devrait déterminer les conditions d'attribution de ce "Label Bâtiment Biosourcé", créé par le décret n°2012-518 du 19 avril 2012.
Le prêteur qui débloque une partie des fonds alors qu'il n'a pas reçu copie de la garantie de livraison à prix et délai convenus commet une faute qui prive les maîtres d'ouvrage d'une chance d'éviter la faillite de leur projet.
Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), un banquier a consenti un prêt ; le chantier a débuté sans garantie de livraison financière d'achèvement ni assurance dommages-ouvrage. La liquidation judiciaire du constructeur a conduit les accédants à intenter une action en paiement à l'encontre du prêteur sur le fondement des articles L. 231-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation (CCH).
Condamné par les juges du fond, l'établissement de crédit arguait dans son pourvoi d'une faute de la victime constitutive d'une cause d'exonération partielle de responsabilité. En effet, il reprochait aux particuliers d'avoir manqué à leur obligation de veiller à l'obtention des garanties qui conditionnent la bonne fin du chantier et, en particulier, de s'assurer que la condition suspensive tenant à l'obtention par le constructeur d'une attestation de garantie de livraison était satisfaite.
La Cour de cassation rejette ces arguments et reprend le raisonnement de la cour d'appel de Paris : la banque a commis une faute en remettant une partie des fonds alors qu'elle n'avait pas reçu copie de la garantie de livraison à prix et délai convenus. Elle rattache causalement ce manquement fautif au préjudice subi par les maîtres d'ouvrage, en ce qu'ils ont perdu une chance d'éviter la faillite de leur projet. Enfin, sur la question de la faute des époux acquéreurs, la Cour juge qu'ils n'étaient pas tenus de s'assurer de la délivrance de l'attestation de garantie de livraison.
La faute du banquier. Cette décision s'inscrit dans un courant jurisprudentiel acquis : le banquier peut valablement émettre une offre de prêt lorsque le CCMI est conclu sous les conditions suspensives de l'obtention d'une assurance dommages-ouvrage et d'une garantie de livraison, sans avoir à sa charge l'obligation de vérifier la réalisation de ces conditions (V. Civ. 3e, 25 févr. 2009, Bull. civ. III, n° 49 ; 16 déc. 2009, Bull. civ. III, n° 281). Son obligation de contrôle de la régularité du CCMI (CCH, art. L. 231-10) se limite aux mentions imposées par l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation. En revanche, en application de ces prescriptions, il commet une faute lors de l'exécution de ses obligations s'il délivre une partie des fonds sans être en possession d'une copie de la garantie de livraison.
En outre, rappelons que la jurisprudence considère que l'obligation du prêteur de fonds se limite au contrôle formel de l'existence de l'attestation de garantie de livraison fournie par le constructeur (en ce sens, V. Civ. 3e, 26 sept. 2007, le prêteur n'est pas tenu de vérifier les conditions de la délivrance de l'attestation, Bull. civ. III, n° 150; 25 févr. 2009, Bull. civ. III, n° 49).
Rares sont les situations dans lesquelles le constructeur de maisons individuelles pourra espérer se décharger de sa responsabilité en cas de déblocage anticipé des fonds : l'on peut penser aux fonds affectés à l'acquisition du terrain (V. Civ. 3e, 12 sept. 2007, Bull. civ. III, n° 134) ; à l'imminence de la délivrance de l'attestation de garantie (Nancy, 25 nov. 2009, préc.).
En tout état de cause, le maître d'ouvrage n'a pas à s'assurer de la délivrance de la garantie de livraison : l'obligation de contrôle (CCH, art. L. 231-10, préc.) à la charge du prêteur a été instaurée dans un souci de prévention et de protection de l'accédant. Ces objectifs poursuivis par le législateur ressortent d'ailleurs expressément des dispositions de l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, relatif à la garantie de livraison.
Au-delà de ces aspects qui relèvent de la responsabilité civile du banquier, précisons que la non-obtention de la garantie de livraison peut également faire l'objet d'une sanction pénale, en application de l'article L. 241-8 du code de la construction et de l'habitation.
Le dommage de l'accédant. Il est intéressant enfin de s'arrêter sur le préjudice de perte de chance qui fonde le droit à réparation des accédants, en ce qu'il est relatif à l'anéantissement de leur projet. L'on peut rapprocher cette hypothèse d'un arrêt récent, dans lequel la troisième chambre civile a indemnisé le maître d'ouvrage de la « perte de chance de se détourner d'un constructeur peu respectueux de la législation en vigueur » (V. Civ. 3e, 25 janv. 2012, n° 10-24.873, Dalloz jurisprudence).
Le lien de causalité. La jurisprudence veille scrupuleusement à la caractérisation du lien de causalité qui, en l'espèce, n'a pas soulevé de difficulté particulière. En revanche, rappelons qu'il reste plus difficile d'établir le lien de causalité entre la faute du banquier et le préjudice prétendument subi par un garant du fait de la mise en oeuvre de son obligation de garantie (V. Civ. 3e, 8 sept. 2010, Bull. civ. III, n° 149 31 mars 2010, Bull. civ. III, n° 70).
Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 14 mars 2012 n° 11-10291
La loi relative à la majoration des droits à construire a été adoptée et promulguée.
Ce texte, court, faisant l'objet d'une procédure accélérée, est annoncé comme « visant à encourager l'offre de logements en favorisant, par des allègements réglementaires, la densification des constructions ». Pour ce faire, il majore de 30 % les droits à construire résultant des plans d'occupation des sols (POS), des plans locaux d'urbanisme (PLU) ou des plans d'aménagement de zone (PAZ) (V. C. urb., art. L. 123-1-11-1, issu du projet de loi).
Ce nouveau dispositif demeure cependant encadré. Sa mise en oeuvre n'est possible que dans les communes dotées d'un PLU, d'un POS, ou d'un PAZ, en dehors des zones A, B, et C d'un plan d'exposition au bruit, d'un secteur sauvegardé ou de celles soumises à la loi montagne et/ou littoral. La majoration des droits à construire ne peut,par ailleurs, pas remettre en cause les règles issues de servitudes d'utilité publique. Surtout, elle est subordonnée à l'absence de délibération municipale ou intercommunale s'y opposant à l'issue de la concertation ouverte avec le public. Enfin, elle est limitée dans le temps, seules les autorisations de construire déposées avant le 1er janvier 2016 pouvant bénéficier du dispositif.
On formulera, à ce stade, plusieurs remarques. Le droit de l'urbanisme actuel connaît déjà des possibilités de majoration des droits à construire :
- la majoration pour l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation (V. art. L. 123-1-11, al. 6) : « l'application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d'une surface de plancher supérieure de plus de 20 % à la surface de plancher existante » ;
- la majoration au profit des logements sociaux : l'article L. 127-1 du code de l'urbanisme permet d'instaurer pour les programmes immobiliers comportant des logements locatifs sociaux une « majoration du volume constructible tel qu'il résulte du coefficient d'occupation des sols ou des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol » dans la limite d'une majoration de 50 % ;
- la majoration pour les constructions « écologiques » : l'article L. 128-1 du code de l'urbanisme permet « un dépassement des règles relatives au gabarit et à la densité d'occupation des sols, dans la limite de 30 % et dans le respect des autres règles établies par le document, pour les constructions satisfaisant à des critères de performance énergétique élevée ou alimentées à partir d'équipements performants de production d'énergie renouvelable ou de récupération ».
L'article L. 128-3 du code de l'urbanisme plafonne à 50 % le « bonus » de constructibilité issu de ces deux dernières dispositions. À cet égard, ce plafond global serait maintenu par le projet de loi (V. art. L. 128-3 modifié) alors que le compte rendu du conseil des ministres précisait que la majoration de 30 % « sera cumulable avec les mécanismes de majoration déjà existants pour encourager la construction de logements sociaux et de logements performants sur le plan énergétique ».
Loi n°2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire
Le décret n° 2012-274 du 28 février 2012 est, avec une certaine humilité, dénommé « relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme ». Les nouvelles dispositions ainsi introduites s'appliqueront aux demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter du 1er mars 2012.
C'est le régime du lotissement qui est le plus touché par ce texte. La déclaration préalable ne pourra désormais concerner que les lotissements sans travaux, la délivrance d'un permis d'aménager étant obligatoire pour ceux prévoyant la création de voies, espaces et équipements communs. Les permis de construire des bâtiments, autres que des maisons individuelles, sur les lots d'un lotissement autorisé par un permis d'aménager pourront être accordés dès la délivrance de ce dernier, sous réserve que l'exécution des travaux ne débute qu'après que les équipements desservant le lot sont achevés.
Le décret procède également à la réduction de certains délais d'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme. Ces délais seront désormais de trois mois pour les projets soumis à autorisation préfectorale de défrichement, dès lors qu'une visite sur place n'est pas nécessaire, et l'architecte des bâtiments de France ne disposera plus que d'un délai de deux mois pour se prononcer dans les secteurs sauvegardés.
Au titre des autres modifications, on note que seront désormais dispensés de toute formalité les travaux de construction dont la surface est inférieure ou égale à 5 m² (contre 2 m² actuellement) et qui répondent aux autres critères cumulatifs du a) du nouvel article R. 421-2 (déjà modifié par le décr. n° 2011-2054, 29 déc. 2011). Si la demande de prorogation d'un certificat d'urbanisme reste sans réponse après un délai de deux mois suivant la réception en mairie de la demande, il sera tacitement prorogé à compter du terme de la validité de la décision initiale.
Le contenu des demandes d'autorisation d'urbanisme est, enfin, étoffé puisqu'elles devront notamment contenir, le cas échéant, l'étude d'impact, le dossier d'évaluation des incidences du projet sur un site Natura 2000, le document attestant de la conformité du projet d'installation d'assainissement non-collectif au regard des prescriptions réglementaires ou encore un document attestant de la prise en compte des normes parasismiques et paracycloniques.
L'article 1622 du code civil relatif à l'action en diminution de prix est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le point de départ du délai d'un an est la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date.
Le droit commun de la vente s'applique de manière résiduelle aux ventes d'immeubles à construire lorsqu'il ne contrarie aucune règle de droit spécial. Néanmoins, certaines de ses dispositions semblent inadaptées. C'est le cas pour l'action ouverte au vendeur en cas de défaut de contenance du bien vendu.
L'article 1622 du code civil prévoit que l'action en diminution du prix ou en résiliation du contrat doit être intentée dans un délai d'un an à compter du jour de la formation du contrat, à peine de déchéance. Ce point de départ est très défavorable à l'acquéreur d'un immeuble à construire, dès lors qu'il peut s'écouler plus d'un an entre la signature de l'acte et la livraison du lot.
Or, ce n'est qu'à cette dernière date que l'acquéreur peut découvrir une éventuelle différence de surface entre la chose promise et la chose livrée. Ce constat a conduit la doctrine à s'interroger sur l'applicabilité des articles 1617 et suivants du code civil aux contrats de vente d'immeuble à construire.
La Cour de cassation s'est prononcée en faveur du principe de l'application de l'article 1622 du code civil à la VEFA. Cependant, pour pallier cette difficulté, elle précise que le délai préfix d'un an court à compter de la livraison (V. Civ. 3e, 24 nov. 1999, Bull. civ. III, n° 225).
En l'espèce, un vendeur avait été condamné à restituer aux acquéreurs une partie du prix au titre d'une différence de superficie sur le fondement de l'article 1622 du code civil. Le moyen critiquait l'arrêt d'appel pour avoir, en méconnaissance de la lettre de ce texte, fixé le point de départ de la prescription annale non pas au jour de la conclusion de l'acte de vente mais au jour de la livraison.
La Cour de cassation rejette ce pourvoi en rappelant, d'une part, que l'article 1622 du code civil est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et, d'autre part, que le point de départ du délai préfix d'un an est la date de la livraison, la vérification de la superficie de l'immeuble ne pouvant être opérée qu'à cette date.
Enfin, il faut noter que le vendeur condamné à restituer une partie du prix ne dispose pas de recours contre le locateur d'ouvrage responsable de l'erreur sur la superficie. La Cour de cassation estime que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même un préjudice indemnisable permettant une action en garantie (V. Civ. 3e, 8 nov. 2006, Bull. civ. III, no 222).
Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 11 janvier 2012 n° 10-22924
Le décret du 5 décembre 2011 simplifie les formalités à accomplir pour certaines extensions de constructions existantes ne dépassant pas 40m² lorsque la surface totale de la construction n'atteidra pas 170m².
A compter du 1er janvier 2012, les travaux d'extension de constructions existantes seront soumis à simple déclaration préalable lorsque:
dans les zones urbaines des communes couvertes par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu, la surface hors oeuvre brute (SHOB) maximale des extensions est inférieure à 40 m² ;
lorsque la SHOB des travaux est inférieure à 20 m² dans les autres zones.
Toutefois, entre 20 et 40 m², un permis de construire sera exigé lorsque les extensions auront pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà du seuil fixé pour le recours obligatoire à un architecte (170 m²).
Enfin, les travaux de modification du volume d'une construction existante entraînant le percement d'un mur extérieur ne seront plus soumis à permis de construire et ce, quelle que soit la surface créée. Une simple déclaration préalable suffira.
Ces dispositions sont applicables aux demandes d'autorisation déposées à compter du 1er janvier 2012.
Les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées avant cette date seront instruites sur le fondement des dispositions d'urbanisme antérieures.
L'ordonnance du 16 novembre 2011 remplace les notions de surface hors oeuvre brute et de surface hors oeuvre nette par celle de plancher. La réforme entre en vigueur le 1er mars 2012.
L'article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dite « Loi Grenelle II », a habilité le gouvernement à « unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme » par voie d'ordonnance. Jusqu'à la réforme opérée par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 nov. 2011 prévalait en effet un dispositif assez complexe issu de la loi d'orientation foncière du 30 décembre 1967. Le « mètre étalon » pour évaluer les seuils des autorisations de construire ou calculer la densité, la surface hors oeuvre nette (SHON) était en effet obtenue en déduisant de la surface hors oeuvre brute (SHOB : somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction) un certain nombre d'éléments énumérés à l'article R. 112-2 (surfaces de plancher des combles et des sous-sols non aménageables, des balcons, des loggias, etc.). Les éléments déductibles ont donné lieu à plusieurs circulaires et à une assez abondante jurisprudence ce qui n'a pas aidé à la bonne lisibilité des notions et a favorisé, dans une certaine mesure, la fraude.
L'instauration de la surface de plancher de construction répond à trois objectifs :
- simplifier le dispositif ;
- favoriser les constructions performantes sur un plan énergétique ;
- accompagner le nouveau mouvement lancé en faveur de la densification.
La loi de finances rectificative pour 2010 a joué le rôle de précurseur en instaurant une taxe d'aménagement basée sur une nouvelle notion de surface. Ainsi, l'assiette de la taxe d'aménagement s'appuie sur la notion de surface de construction définie à l'article L. 331-10 comme « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies ».
La définition apportée à l'article L. 112-1 du code de l'urbanisme de la « surface de plancher » reprend globalement cette définition : « la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ». Selon les travaux préparatoires menés dans le cadre de l'« Urbanisme de projet », il en est attendu un gain de constructibilité de 5 à 10 %.
Dans le décret d'application devrait être précisé les éléments déductibles de la surface de plancher, première définition réglementaire de la notion de d'« emprise au sol ».
Comme la réforme de la taxe d'aménagement, celle des surfaces de plancher entrera en vigueur le 1er mars 2012, l'ordonnance s'appliquant aux déclarations préalables et aux demandes de permis déposées à compter de cette date. Dans les zones d'aménagement concerté déjà autorisées au 1er mars 2012, le nombre de mètres carrés de surface de plancher autorisé sur un terrain sera identique au nombre de mètres carrés de SHON qui aura été autorisé dans le cahier des charges de cession. Il en ira de même dans les lotissements lorsque la SHON aura été répartie par le lotisseur dans le cadre du permis d'aménager ou par des attestations délivrées lors de la vente ou la location des lots.
PERMIS DE CONSTRUIRE : COMMENT LE PROMOTEUR PEUT-IL LUTTER CONTRE LES RECOURS ABUSIFS DES TIERS ?
En droit de l'urbanisme, il existe un personnage, un véritable cauchemard pour les promoteurs : il s'agit du tiers lésé. Ce dernier peut être un voisin dont la vue ou l'ensoleillement va être troublé par la construction future ou simplement parce qu'il est animé d'intentions purement mercantiles.
Il peut également s'agir d'une association de défense écologique. Comment lutter face à ce fléau, à la multiplication des recours qui aujourd'hui est devenu un véritable « business » pour certains. Nous tentons ci-après d'apporter au professionnel les explications permettant de comprendre le processus juridique et surtour l'arsenal juridique qui est à sa disposition pour tenter de renverser la situation.
La profession du bâtiment a égalemetn réagit en créant une assurance spécifique pour ce type de problématique, qui sera également évoquée.
Le tiers lésé est malicieux à l'exception de celui qui aura préalablement attaqué le POS ou le PLU de la commune, qui n'est pas concerné par le présent article, le tiers lésé sait qu'avant de déposer un permis le promoteur engage des frais dans ses études, sollicite des financements bancaires, voire commence la commercialisation du projet. Il va alors attendre que le promoteur soit suffisamment avancé dans ses projets pour attaquer le permis de construire devant le Tribunal Administratif ou le Tribunal de Grande Instance.
A cet égard, les motivations de ce tiers lésé peuvent être diverses, son intention peut être noble s'il existe une violation manifeste par le Maire qui délivre le permis de construire, (assisté de la DDE), d'une règle d'urbanisme protectrice du voisinage.
Malheureusement, certains en font un gagne pain et tente au passage d'une construction de s'enrichir au détriment des futurs acquéreurs qui devront supporter le poids économique de la somme qui lui sera versé par le promoteur.
Ce tiers lésé va déclencher des procédures de blocage de la construction en déposant un recours en nullité du permis de construire pour des motifs purement mercantiles.
Classiquement celui-ci va en l'échange du retrait de son recours contre une indemnisation conséquente par le promoteur. En ffet, il sait qu'en cas d'attaque du permis de construire, la réalisation de l'opération immobilière est pratiquement paralysée pendant de nombreuses années, les banques retirant bien évidemment leur concours financier, avec des frais d'études pré-payées mais sans suite immédiate.
Le premier indice de la moralité du tiers lésé est le fait de déposer ou non une demande de sursis à exécution au permis de construire devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif en même temps qu'il déposera le recours. S'il le fait, c'est qu'il est probablement animé de nobles intentions et qu'il dispose de moyens sérieux pour faire stopper en référé la construction par le fait que sera ordonné le sursis à exécution.
S'il ne le fait pas et laisse se dérouler l'instruction du recours contre le permis de construire devant le Tribunal Administratif, ce qui peut prendre des années, c'est qu'il veut probablement tirer un avantage financier de son recours à un moment ou à un autre.
Mais alors comment le promoteur peut-il faire face à cette tentative d'escroquerie ou d'extorsion de fonds ?
Le promoteur peut et doit réagir vivement en entamant immédiatement un procès en dommages intérêts devant le Tribunal de Grande Instance si les moyens invoqués par le tiers lésé à l'appui de son recours ne sont manifestement pas fondés ou peu fondés.
L'assignation en dommages intérêts qui sera lancée par le promoteur du chef du préjudice financier qu'il subit par le blocage de l'opération peut dissuader les plus déterminés de maintenir leur recours devant le Tribunal Administratif.
En d'autres termes, parfois le tiers lésé abandonnera son recours par crainte d'avoir à payer au promoteur des dommages intérêts conséquents.
Cette solution qui peut décourager le tiers lésé doit êter précédé d'un certain nombre de précautions en amont du permis de construire.
I LES DEMARCHES A REALISER EN AMONT DU PERMIS DE CONSTRUIRE
Certains promoteurs déposent immédiatement un permis de construire avec l'aide de leur architecte puis attendent l'expiration du délai de recours de deux mois à compter de l'affichage.
C'est une mauvaise solution.
De nos jours, la complexité des règles d'urbanisme et la vigilance des voisins obligent les promoteurs à prendre des mesures de précautions, à savoir de :
- rencontrer tous les décideurs du permis: le Maire et sa Direction de l'Urbanisme, la DDE qui bien souvent instruit le permis aux lieu et place du Maire qui lui délègue ses pouvoirs, voire le Préfet en cas de construction complexe et l'Architecte des Bâtiments de France, si l'on est dans un secteur sauvegardé.
- contacter les voisins et les associations de défense locales afin d'expliquer le projet. Rien de plus désagréable de découvrir à son insu la réalisation d'un projet
- se faire assister d'un conseil
II LES RECOURS CONTRE LE PERMIS DE CONSTRUIRE
Selon l'article R 490-7 du Code de l'Urbanisme, le délai du recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à compter de la plus tardive des deux dates suivantes :
- le 1er jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.
- le 1er jour d'une période continue de deux mois d'affichage en Mairie.
Lorsque le tiers lésé introduit une procédure, la recevabilité du recours est examiné selon les critères suivants :
- le voisin doit justifier d'un intérêt personnel et direct ;
- l'Association de défense doit avoir suffisamment d'intérêt à agir.
Dans les deux mois de la date ci-dessus fixée, le tiers lésé va donc attaquer pour divers motifs bien connus des promoteurs qu'il est impossible ici de détailler mais qui sont le plus généralement :
- vice de forme
- erreur de droit par rapport au POS, au PLU ou une règle d'urbanisme
- détournement de pouvoir.
De toute façon, en vertu d'une réforme par une Loi du 9 février 1994 le tiers lésé a l'obligation de notifier son recours devant le Tribunal Administratif au promoteur, lequel en sera aussitôt prévenu.
A) Le recours du tiers lésé devant le Tribunal Administratif
En matière contentieuse, la voie choisit par le tiers lésé l'engage. En effet, s'ilintroduit un recours en annulation du permis de construire devant le Tribunal Administratif, il devra y rester.
Il devra alors attendre que le permis soit éventuellement annulé sans possibilité pour le tiers lésé, comme on le voit parfois, d'essayer une instance en référé devant le Tribunal de Grande Instance pour tenter de faire stopper la construction sous astreinte.
En effet, l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme dispose que :
« Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :
a) Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;
b) Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux. »
Au vu de ce qui précède, le tiers lésé tentera probablement alors un recours en sursis exécution devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif qui est supposé statuer rapidement.
Si le sursis à exécution est prononcé par ce Juge, soit le promoteur attendra l'épuisement du recours devant le Tribunal Administratif et le Conseil d'Etat ce qui peut prendre des années, soit il abandonnera purement et simplement son projet !
Mais si le tiers lésé ne demande pas le sursis à exécution devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif, le promoteur peut tout à fait commencer ses constructions. Il le pourra « à ses risques et périls » et l'on verra ci-après ce qui se passe si des années plus tard le permis de construire est annulé alors que la construction a déjà été réalisée.
B) Le recours du tiers lésé devant le Tribunal de Grande Instance
Le tiers lésé peut utiliser une autre voie que celle du Tribunal Administratif en saisissant le Tribunal Judiciaire, c'est-à-dire le Tribunal de Grande Instance.
Le tiers lésé fondera alors son action sur les dispositions de l'article 1382 du Code Civil en faisant la preuve d'une faute commise par le constructeur, c'est à dire la violation d'une règle d'urbanisme, le préjudice direct qui en est résulté et le lien de cause à effet entre les deux.
Là encore et comme devant le Tribunal Administratif, le tiers lésé peut utiliser la voie du référé judiciaire pour tenter de faire bloquer la construction par le Juge qui interdira toute démolition ou construction sous astreinte.
En présence d'une contestation sérieuse et en l'absence de trouble manifestement illégal, le Juge des référés pourra se déclarer incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance s'il estime que l'affaire nécessite un examen de fond des moyens invoqués par le tiers lésé à l'appui de sa demande d'arrêt de démolition ou construction.
Si le Juge des Référés renvoie l'affaire devant le Tribunal du fond, le tiers lésé devra alors assigner devant le Tribunal de Grande Instance et le promoteur subira les délais judiciaires classiques en la matière : 12 mois devant le Tribunal et autant devant la Cour d'Appel.
Le tiers lésé s'il est de bonne foi introduira une procédure accélérée dite « à jour fixe», pour obtenir un Jugement sous les deux mois puis au besoin un Arrêt de la Cour également en procédure accélérée sous deux mois.
Suivant l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme, le Tribunal judiciaire ne peut condamner le propriétaire qu'à la condition que l'action en responsabilité soit intentée tout au plus 5 ans après l'achèvement des travaux.
III QUE FAIRE SI LE PROMOTEUR A CONTINUE SA CONSTRUCTION MAIS VOIT SON PERMIS ANNULE PAR LE TRIBUNAL DES ANNEES PLUS TARD ?
Comme il a été dit précédemment, si aucun sursis à exécution n'a été prononcé, le promoteur a pu continuer sa construction même si un recours en annulation du permis de construire a été déposé.
Mais si le permis de construire est annulé au bout de quelques années par un Jugement du Tribunal Administratif voire en appel ou par un arrêt du Conseil d'Etat, ou encore si devant le Tribunal de Grande Instance ou la Cour d'Appel, les Juges constatent que c'est à tort que le permis de construire a été obtenu alors qu'une règle d'urbanisme a été violée ?
Dans ce cas ce n'est pas le Juge Administratif que le tiers lésé devra saisir mais le Juge judiciaire, c'est-à-dire le Tribunal de Grande Instance puis la Cour d'Appel qui peut faire droit à la demande en démolition du tiers lésé qu'il ne manquera pas de présenter.
Or, les Tribunaux et Cours sont tenus de faire droit à la demande en démolition si elle est possible.
C'est ce que la Jurisprudence appelle « la réparation en nature ». Depuis 1979, la Cour de Cassation considère que la démolition est un droit pour le demandeur dès l'instant qu'elle est possible et que la construction illicite lui cause un préjudice personnel.
Evidemment, si le bâtiment est construit et habité, le Tribunal substituera à la démolition une indemnité pécuniaire qu'obtiendra le tiers lésé, indemnité d'ailleurs diversement appréciée par les Tribunaux qui tiennent compte des éléments suivants :
- troubles de jouissance,
- perte de lumière ou d'ensoleillement,
- enclavement,
- destruction de l'environnement, etc...
Le montant de ces indemntiés peuvent être importantes et pourront avoir un impact financier indéniable sur le projet.
En conclusion, les promoteurs peuvent se rassurer sur l'avenir de leur construction, mais doivent envisager et se préparer au coût économique d'une indemnité. Bien évidemment, il existe encore des solutions pour se prémunir contre cette dernière conséquence.
IV LA RIPOSTE DU PROMOTEUR
Contre les auteurs de recours abusifs, il ne faut pas hésiter à riposter et à montrer que loin d'être désarmé, il existe un arsenal juridique permettant de le poursuivre pour obtenir réparation du préjudice subit.
Le promoteur peut agir de deux manières :
- Soit le promoteur assigne immédiatement devant le Tribunal de Grande Instance en dommages intérêts conséquents au titre du préjudice qu'il subit composé le plus souvent: des études engagées, des agios bancaires, de la perte de plus-value financière, etc... Cette assignation peut parfois déboucher sur un abandon du recours introduit par le tiers lésé.
Avant toute action, le promoteur devra s'assurer que son permis de construire ne viole pas une règle d'urbanisme.
- Soit le promoteur subit la procédure administrative très longue et attend de connaitre le sort qui sera réservé à son permis de construire. Pendant, l'intervallle il aura pris la décision de construire ou de ne pas construire. A ce stade, alors deux solutions lui sont ouvertes :
- s'il gagne son procès devant la Juridiction Administrative, il pourra introduire une action contre le tiers lésé devant le Tribunal Judiciaire en lui réclamant des dommages intérêts que constitue tout son préjudice financier : études, agios bancaires, perte de plus-value. Cependant, la Jurisprudence est assez restrictive sur le sujet et les Tribunaux ou Cours d'Appel n'accordent des dommages intérêts que lorsqu'ils considèrent que le tiers lésé a commis un abus de droit, c'est-à-dire que son argumentation à l'appui de son recours n'était pas suffisamment sérieuse. Les Juges du fond ont toute latitude pour apprécier !
- s'il perd son procès devant la Juridiction Administrative, il pourra introduire une action devant le Tribunal Administratif à l'encontre de la Commune en réclamant tous les dommages intérêts issus de l'annulation du permis ; en effet si le permis est annulé alors qu'il a été délivré par le Maire après instruction des services de l'urbanisme, qui est responsable ? La Commune, bien sûr !
V LES PROCES EN DOMMAGES INTERETS DES PROMOTEURS CONTRE L'ETAT
Si le permis de construire a été annulé, cela induit indiscutablement que le Maire a commis une violation de la règle de droit d'urbanisme ou une erreur d'appréciation du permis, ce qui constitue une faute administrative passible d'un dédommagement.
Là encore, le Juge Administratif a toute latitude pour apprécier et il ne retiendra des dommages intérêts contre la Commune que si le manque à gagner du promoteur est tenu pour certain, lorsque la preuve formelle des bénéfices escomptés à brève échéance peut être apportée au quel cas la Commune sera condamnée à dédommager le préjudice qui peut être lié à la valeur de l'immeuble lui-même, aux frais dus à l'opération d'urbanisation elle-même, aux frais de contentieux et à tous préjudices commerciaux ou manque à gagner.
Attention, le promoteur doit être avertit qu'il n'obtiendra une indemnisation qu'après plusieurs années de procédure tant ce type de question sont longues à trancher.
VI LA GARATNIE "PERMIS DE CONSTRUIRE"
La Garantie « Permis de construire », une solution d'assurance contre les recours illégitimes d'après la SMABTP et la Fédération des promoteurs immobiliers de France qui se sont associées pour bâtir une solution d'assurance tentant de répondreà la préoblématique créé par le recours des tiers.
Le nouveau contrat mis au point garantit les promoteurs et leurs acquéreurs, des conséquences financières d'une annulation ou d'une suspension du permis de construire, facilite la réalisation d'une opération de construction respectant les règles d'urbanisme, malgré la présence d'un recours.
Ce nouveau contrat s'articule en deux étapes : la première est l'analyse du risque ; elle consiste en l'étude du permis et des recours par un expert juridique indépendant ; chaque région dispose de son expert afin d'appréhender les particularités propres aux territoires concernés ; la deuxième est la garantie par opération. Elle couvre les conséquences pécuniaires des promoteurs et des acquéreurs en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) lorsque le permis de construire d'une opération est annulé ou suspendu. Cette offre de la SMABTP a été élaborée dans le cadre de la SGAM BTP.
Le désordre non apparent qui rend l'ouvrage impropre à sa destination entre dans le champ de la garantie décennale dont est tenu le vendeur d'immeuble à construire. Il en va de même à l'égard de désordres réservés mais dont l'ampleur n'était pas connue lors de la prise de possession de l'ouvrage.
L'arrêt soumis permet à la Cour de cassation de mettre un peu d'ordre dans le panel d'actions offert au maître de l'ouvrage insatisfait, entre le droit commun de la responsabilité contractuelle, le droit spécial de la construction et le droit « très » spécial de la vente d'immeuble à construire.
Champ d'application de la garantie décennale
Le maître d'ouvrage se plaignait de désordres affectant diverses menuiseries de l'ouvrage. L'assemblage des pièces litigieuses ne permettait pas d'assurer l'étanchéité de l'ouvrage, rendu ainsi impropre à sa destination. La mise en oeuvre de la garantie décennale du vendeur d'immeuble à construire apparaît alors légitime. Toutefois, le vendeur arguait à cette encontre des réserves faites par les acquéreurs dans le procès-verbal de réception, la Cour de cassation les juge inopérantes. En effet, les vices affectant les menuiseries étaient mentionnés sur le procès-verbal de réception. En revanche, le désordre à caractère décennal, causé par ces malfaçons - le défaut d'étanchéité - n'était pas apparent lors de la réception de l'ouvrage.
Il en va de même à propos des désordres afférents à la ventilation mécanique. Leur bruit avait été mentionné dans l'acte de réception mais le désordre s'était révélé dans toute son ampleur plus tard, en ce sens où l'installation véhiculait dans l'ouvrage des odeurs provenant d'autres appartements.
Sur ces deux points, la jurisprudence reste constante : il n'y avait pas lieu d'appliquer la garantie de parfait achèvement (mise en oeuvre pour les vices apparents réservés - pour une application, V. Civ. 3e, 11 févr. 1998, Bull. civ. III, n° 29), mais bien de mettre en jeu la garantie décennale du vendeur réputé constructeur. La Cour de cassation avait d'ailleurs déjà eu l'occasion de juger que les désordres constatés lors de la réception qui se sont révélés dans leur gravité postérieurement, entrent dans le champ d'application de la garantie décennale (V. Civ. 3e, 24 févr. 2009 - application à un vice « apparent » non réservé -, Constr.-Urb. 2009. 65, obs. Pagès-de Varenne ; 18 déc. 2001, RDI 2002. 150, obs. P. Malinvaud ; 28 févr. 1996, RDI 1996. 217, obs. P. Malinvaud et B. Boubli ).
Concours d'actions entre droit commun et droit spécial de la responsabilité
La troisième chambre civile vise les articles 1147, 1642-1 et 1648 du code civil pour écarter l'action en responsabilité du vendeur sur le fondement de la non-conformité à ses obligations contractuelles. Il s'agissait en l'espèce de brûlures sur le revêtement de sol, de rayures de miroir, de surplus de colle sur les vitrages. Cette position s'inscrit dans la distinction classique qu'il convient de faire entre le défaut de conformité au regard du contrat et les vices de construction (Civ. 3e, 2 mars 2005, Bull. civ. III, n° 50 ; RDI 2006. 304, obs. O. Tournafond ; 31 mars 1999, n° 97-18.019).
Qualification des échanges entre le maître de l'ouvrage et le vendeur afin d'effectuer quelques reprises
La Cour de cassation refuse de qualifier en l'espèce les échanges qui ont eu lieu entre les parties pour remplacer plusieurs lames de lambris dans l'appartement de « protocole transactionnel ». Cela se justifie par le fait qu'au-delà de l'accord de principe, les parties ne s'étaient pas entendues sur deux des éléments essentiels à la formation d'une transaction, à savoir : la nature des réparations à effectuer - en réalité la pose défectueuse du lambris ne nécessitait pas la reprise de quelques lames mais devait être reprise dans tout l'appartement - et le montant des réparations. Par ailleurs, sur ce point, à l'instar du désordre affectant la ventilation, les magistrats ne font produire aucun effet au caractère en partie apparent (constaté sur quelques planches) du désordre qui s'est révélé dans son ampleur - généralisé à l'ensemble de l'ouvrage - après réception.
Eléments de l'ouvrage figurant sur les plans mais non satisfaits par le vendeur
La question qui se posait était celle de savoir si le maître de l'ouvrage pouvait se retourner contre le vendeur au titre de l'absence de claustras qui apparaissaient pourtant sur les plans de l'ouvrage. La cour d'appel de Chambéry avait accueilli la demande de l'accédant, malgré l'absence de mention dans le descriptif de vente, au vu du fait que les claustras figuraient sur les plans et que cela correspondait par ailleurs aux usages habituels. La Cour de cassation apporte sa censure sur ce raisonnement, faute pour les magistrats du fond d'avoir examiné la prétention du vendeur selon laquelle le maître d'ouvrage avait accepté dans l'état des lieux l'absence de claustra. Cette violation d'un principe de procédure civile ne peut nous permettre de conclure quant à la position de la Cour régulatrice sur le fond du problème, mais peut laisser à penser que l'acceptation de l'état des lieux vaudrait ratification.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 21 septembre 2011 n° 09-69933
À la suite de blocages entraînés par l'incompatibilité du Schéma directeur de la Région Île-de-France (SDRIF) adopté en 2008 avec la loi sur le Grand Paris du 3 juin 2010, la loi du 15 juin 2011 permet aux collectivités locales d'appliquer par anticipation mais à titre transitoire, les dispositions du SDRIF de 2008 compatibles avec la loi sur le Grand Paris.
La loi no 2011-665 du 15 juin 2011 trouve son origine dans le blocage de nombreux projets immobiliers franciliens dû au schéma directeur de la région d'Île-de-France (SDRIF) adopté par la région Île-de-France le 25 septembre 2008.
À la suite de la publication de la loi relative au Grand Paris du 3 juin 2010, le Conseil d'État a rendu un avis négatif sur le projet de décret portant approbation du SDRIF de 2008 estimant que le réseau de transport public du Grand Paris diffère dans ses objectifs comme dans ses principales caractéristiques, notamment son étendue et, pour une grande partie, sa localisation, du projet retenu par le SDRIF. Il a également fait remarquer que la loi sur le Grand Paris affectait la cohérence interne du projet de SDRIF.
Dès lors, le SDRIF de 1994 est toujours applicable et nombre de projets d'aménagement se trouvent gelés. Ce dernier classe, en effet, en espaces naturels des espaces ouverts à l'urbanisation par le SDRIF de 2008. Par ailleurs, le SDRIF de 1994 réserve des emprises foncières pour des projets routiers aujourd'hui abandonnés.
Pour sortir de cette impasse, la loi du 15 juin 2011 introduit des mécanismes dérogatoires à titre transitoire afin de permettre une application anticipée des dispositions du SDRIF de 2008 compatibles avec la loi sur le Grand Paris (V. art. 1er-I de la loi). Cette dérogation à l'article L. 111-1-1 du code de l'urbanisme n'est valable que jusqu'au 31 décembre 2013, date butoir à laquelle le SDRIF devra avoir été approuvé. Cette disposition ne vaut pas validation législative du SDRIF de 2008.
La loi tend également à empêcher qu'une révision ou une modification d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'une carte communale ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu fasse échec à la mise en oeuvre des contrats de développement territorial prévus à l'article 1er de la loi sur le Grand Paris (V. art. 1er-II L.15 juin 2011).
S'agissant du SDRIF, la loi vise également à relancer la procédure de révision du SDRIF (V. art. 1er-III de la loi).
Enfin, l'article 2 de la loi répare une omission du législateur lors de l'adoption de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 (n° 2010-788) dans le domaine des aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine.
Lorsqu'un permis de construire est modifié par une décision postérieure, le délai de recours contre ce nouvel acte ne commence à courir, même à l'égard des personnes auxquelles il a été notifié, que lorsque le bénéficiaire a effectué l'affichage prévu par l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, a affirmé le Conseil d'État dans un arrêt du 23 mai 2011.
En l'espèce, la société Paris Habitat - OPH avait obtenu un premier permis de construire, le 31 décembre 2008, qui avait fait l'objet d'un recours. Un nouveau permis a été substitué au premier le 16 décembre 2009 et a été suspendu par le tribunal administratif de Paris.
Saisie par la société et par la ville, la haute assemblée affirme « que lorsque le juge de l'excès de pouvoir est saisi par un tiers d'un recours contre une décision d'autorisation qui est remplacée, en cours d'instance, soit par une décision de portée identique, soit par une décision qui la modifie sans en altérer l'économie générale, le nouvel acte doit être notifié au tiers requérant, le délai pour le contester ne pouvant commencer à courir pour lui en l'absence d'une telle notification ; que, dans le cas du permis de construire où, pour l'ensemble des tiers à cet acte, le déclenchement du délai de recours est subordonné par l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme à l'accomplissement de formalités particulières, la forclusion ne peut être opposée au tiers requérant en l'absence de respect de ces formalités, alors même que l'acte lui aurait par ailleurs été notifié en application de la règle qui vient d'être rappelée ; qu'ainsi, en jugeant que la notification à l'association Ilot Guibert Nicolo et à M. et Mme Malphettes, dans le cadre du litige introduit par ces requérants contre le permis de construire accordé le 31 décembre 2008 par la ville de Paris à Paris Habitat - OPH, du nouveau permis de construire du 16 décembre 2009 se substituant au précédent, était sans incidence sur la recevabilité de l'action contentieuse engagée par l'association Ilot Guibert Nicolo et M. et Mme Malphettes contre ce second permis, dès lors qu'elle l'avait été moins de deux mois après l'accomplissement des formalités d'affichage du nouveau permis de construire sur le terrain, le juge des référés du tribunal administratif de Paris, qui a porté sur les pièces du dossier une appréciation exempte de dénaturation, n'a pas commis d'erreur de droit ».
Les décrets n° 2011-544 du 18 mai 2011 et n° 2011-604 du 30 mai 2011 viennent préciser les modalités d'application des nouvelles attestations de prise en compte des réglementations thermique et acoustique mise en place par la loi Grenelle II n° 2010-788 du 12 juillet 2010.
La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 tend à améliorer la performance énergétique dans le secteur du bâtiment. Afin de permettre une application effective du dispositif, elle a prévu aux articles L. 111-9-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation la fourniture par le maître de l'ouvrage d'un document attestant que la réglementation thermique a été prise en compte par le maître d'oeuvre ou en son absence, par le maître d'ouvrage.
Cette attestation est prévue, en matière de réglementations thermique et acoustique pour les travaux portant sur des bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiment existant soumis à permis de construire (CCH, art. L. 111-9-1 et L. 111-11). Les travaux de réhabilitation thermique de bâtiments existants soumis à autorisation de construire sont également titulaire du dispositif (CCH, art. L. 111-10-2).
L'attestation est établie par un contrôleur technique, un diagnostiqueur certifié, un organisme délivrant les labels « haute performance énergétique », ou encore un architecte (CCH, art. L. 111-9-1 et L. 111-10-2). Contrairement à ce qui était prévu initialement, ce dernier peut être celui qui a conçu le projet en cause.
Ce dernier point est assez critiquable car la partialité et l'absence de vérification par un tiers extérieur ne garantit pas pleinement la transparence. En effet, la délivrance de l'attestation de prise en compte des normes d'accessibilité aux handicapés ne devrait pas être établie par l'architecte qui « a conçu le projet, établi les plans ou signé la demande de permis de construire » (CCH, art. R. 111-19-27).
La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux dans le cadre de la délivrance des autorisations d'urbanisme (C. urb., art. L. 462-1 s. et R. 462-1 s.) devra être accompagnée du document attestant du respect des réglementations thermique et acoustique (C. urb., art. R. 462-4-1 et R. 462-4-2).
Des modèles d'attestation sont attendus tout comme le décret concernant les travaux de réhabilitation thermique de bâtiments existants.
Les dispositions entrent en vigueur, selon les hypothèses, à compter des demandes de permis de construire déposées à partir du 28 octobre 2011 ou du 1er janvier 2013.
Décret n° 2011-544, 18 mai 2011, JO 20 mai
En vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Avant le décret du 27 septembre 2010 (JO du 29.9.10), la constatation de l'achèvement mettant fin aux obligations du garant se faisait de la façon suivante (CCH : R. 261-24) :
Le décret du 27 septembre 2010 a prévu que l'achèvement résulte de la seule constatation faite par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme.
Cette nouvelle rédaction de l'article R. 261-24 du Code de la construction (CCH) impliquait que l'achèvement ne puisse plus être constaté par déclaration certifiée par un homme de l'art.
Alerté par les professionnels du secteur sur les conséquences d'une rédaction aussi restrictive, le gouvernement a pris un décret rectificatif. Il s'agit du décret du 19 mai 2011 qui modifie à nouveau l'article R. 261-24 du CCH.
Tout d'abord, ce texte précise que l'achèvement peut résulter :
terme (CCH : R. 261-2),
lui-même la maîtrise d'uvre la constatation de l'achèvement est obligatoirement faite par un organisme de
contrôle indépendant (CCH : R. 261-18-1 al. 12).
Ensuite le texte précise expressément que pour apprécier la fin de la garantie d'achèvement, il convient de se référer à la définition de l'achèvement prévue pour l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement (CCH : R. 261-1) : « l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ».
Est ainsi entérinée la jurisprudence rendue avant le décret du 27 septembre 2010 (donc sous l'ancienne rédaction de l'article R. 261-24 du CCH), selon laquelle le garant est libéré si l'achèvement ainsi défini est constaté judiciairement, même en l'absence de déclaration d'achèvement certifiée par un homme de l'art ou de constatation par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme (Cass. Civ III : 14.4.10 n° 09-65475).
Les dispositions du décret du 19 mai 2011 s'appliquent aux constats de VEFA en cours au 21 mai 2011.
CONSTRUCTION : LA NOUVELLE CARTE DES RISQUES SISMIQUES EST OPPOSABLE A COMPTER DU 1ER MAI 2011
La nouvelle carte des risques sismiques présente cinq zones de risques sismiques allant croissant d'un risque très faible (1), faible (2), modéré (3), moyen (4), à fort (5), cette dernière s'appliquant exclusivement aux Antilles françaises. La zone 4 de sismicité moyenne inclut le sud de l'Alsace, le fossé rhénan ainsi que les massifs alpin et pyrénéen alors que la zone 1 comprend les bassins aquitain et parisien.
De nouvelles zones de sismicité du territoire apparaissent, tells que la Vendée, les Deux Sèvres (régions passant de 1 à 3), la région de Lyon, Nantes, Marseille, Lille, Valencienne etc. (Cf. carte, sur le site du ministère du Développement durable). On remarque que certaines accélérations ont augmenté et d'autres diminué, lorsqu' on est situé sur un bon sol (cas de Nice par exemple : 1,6 au lieu de 2,5m/s2).
Prenant en compte les codes parasismiques de l'Eurocode 8 de l'UE, les sols sont classés en cinq catégories principales allant de A (sol de type rocheux) à E (sol mou) avec des exigences en matière de conception et construction des bâtiments neufs. Ces exigences elles-mêmes sont liées à l'importance des bâtiments dans leur usage social et de la zone de sismicité.
La construction d'un simple hangar sera libre de contraintes, alors que les immeubles d'habitation, de bureaux, centres de soins, de production d'énergie et de gestion de crise, par exemple, devront répondre à des normes strictes selon l'intensité du risque sismique de leur zone.
Une cour d'appel ne peut retenir que les désordres relèvent de la garantie décennale au motif que le maître d'ouvrage a réceptionné tacitement les travaux, sans préciser la date à laquelle cette réception tacite serait intervenue.
En l'espèce, une société civile immobilière avait confié à un locateur d'ouvrage la rénovation d'un bâtiment. Le maître d'ouvrage avait pris possession des lieux alors que les travaux étaient toujours en cours et sans que les opérations de réception ne soient formalisées. Se plaignant de désordres et d'inachèvement, le maître d'ouvrage avait assigné son cocontractant sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs. L'assureur refusait sa garantie au motif, qu'en raison de son état d'inachèvement et des graves malfaçons qui le rendaient impropre à sa destination, l'immeuble n'avait pu être réceptionné. Il revenait donc à la cour d'appel de déterminer si la réception tacite s'était produite.
Les juges d'appel avaient fait droit à la demande du maître de l'ouvrage après avoir relevé que ce dernier avait payé les entrepreneurs et avait pris possession des lieux. Ils notaient également qu'un huissier avait constaté l'abandon apparent du chantier et que l'entrepreneur, en liquidation judiciaire, n'était plus en mesure de reprendre les travaux.
Il s'agit d'indices retenus classiquement par la jurisprudence pour caractériser la réception tacite dès lors qu'ils permettent de démontrer la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux ou la résiliation du contrat d'entreprise (V. Civ. 3e, 19 oct. 2010, n° 09-70.715), et ce en dépit de l'inachèvement de l'immeuble (Civ. 3e, 25 janv. 2011, RDI 2011. 221, obs. B. Boubli).
L'arrêt d'appel est cependant censuré pour ne pas avoir précisé la date à laquelle la réception tacite aurait eu lieu. La haute juridiction rappelle ainsi que les juges ne doivent pas se contenter de relever les éléments qui caractérisent la réception tacite mais qu'il leur incombe également de préciser la date à laquelle elle est intervenue.
C'est en effet cette date qui constitue le point de départ des effets juridiques attachés à la réception. La seule constatation de la réception est insuffisante à enclencher le régime de la garantie décennale. Il faut encore établir que les désordres ont été dénoncés antérieurement ou postérieurement à la réception.
Cette datation est une question de fait soumise à l'appréciation des juges du fond. En pratique, elle ne sera pas toujours aisée à réaliser puisque la réception tacite résulte d'un ensemble d'éléments de fait qui peuvent ne pas être concomitants mais, au contraire, se succéder dans le temps. Les juges doivent rechercher quel est l'événement prépondérant qui caractérise de manière non équivoque la volonté du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux.
Rappelons que les parties peuvent fixer conventionnellement l'événement, en pratique la prise de possession, qui constituera le moment de la réception de l'immeuble. Les juges perdent alors tout pouvoir d'appréciation en la matière et ne peuvent que constater la réception une fois cet événement survenu (V. Civ. 3e, 31 janv. 2007, RDI 2007. 280, obs. B. Boubli).
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 30 mars 2011 n° 10-30116
Nombreux sont ceux qui s'interrogent sur les délais d'exécution des travaux lorsqu'aucun délai n'a été prévu.
Dans ce cas, lorsque les devis de travaux ne mentionnent aucun délai d'exécution et qu'aucun planning n'a été fixé, l'entrepreneur est tenu d'une obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable.
La question du délai d'exécution des obligations est classique en matière contractuelle, celle du retard dans l'exécution ne l'est sans doute pas moins lorsque l'obligation de faire porte sur des travaux, qu'ils soient d'entretien du bien ou de construction. La décision présentée revient sur la délicate appréciation du retard dans l'exécution lorsqu'aucun délai n'a été contractuellement prévu par les parties.
Ainsi, dans le cadre d'un contrat d'entreprise portant sur des travaux de réfection de peinture de plusieurs appartements destinés à la location, un particulier a refusé de payer le solde dû au peintre avec lequel il avait contracté. Le propriétaire de l'ensemble immobilier s'appuyait sur le retard d'exécution des travaux pour échapper au paiement de la prestation et solliciter des dommages et intérêts au titre du préjudice subi.
La Cour de cassation, au visa de l'article 1147 du code civil, casse l'arrêt rendu par la cour d'appel en en considérant qu'il convenait de rechercher si l'entrepreneur avait manqué à son obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable. Le cas échéant, il en résulterait qu'une mise en demeure restée infructueuse permettrait d'engager sa responsabilité.
En l'absence de stipulations particulières, c'est donc à l'application d'un délai raisonnable qu'il convient de faire référence pour faire droit ou non à l'ouverture d'une allocation de dommages et intérêts moratoires.
C'est la première fois, à noter connaissance, que la jurisprudence énonce cette solution dans une décision qui fait l'objet d'une publication au Bulletin et semble enfin reconnaitre le droit à indemnisation du donneur d'ordre en cas d'inexécution dans des délais raisonnable des travaux et ce même en l'absence de délai contractuellement précisé.
La Cour de Cassation ne s'est pas prononcé sur la perte de chance du bailleur de ne pouvoir louer ses locaux et qui d'après lui se montait à la somme de 50.000,00 euros. Ce sera à la Cour d'appel de renvoi de se pencher sur la question.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 16 mars 2011 n° 10-14051
La hauteur d'une construction doit être mesurée à partir du niveau du sol au-dessus duquel elle est visible.
Si l'appréciation des règles de hauteur des constructions peut sembler relativement simple de prime abord, le contentieux du permis de construire montre qu'il en va autrement. Définie par l'article 10 des règlements d'urbanisme, la hauteur des constructions est un élément important pour définir la « forme » de la ville et, en ces temps de gestion économe du sol, sa densité.
En l'espèce, le règlement du lotissement dans lequel se trouvait le projet litigieux régissait la hauteur des constructions selon les termes suivants : « la hauteur des constructions mesurée de l'égout du toit au point le plus bas de ladite construction, ne pourra dépasser une hauteur maximale de 8 mètres. ». En appel, la cour administrative d'appel de Marseille avait estimé que le projet en cause excédait cette limite et avait pour cela pris comme point de repère non le sommet de la dalle sur laquelle reposait la construction (auquel cas, le projet respectait bien la hauteur de 8 mètres) mais le soubassement de cette dernière (le « hérisson »). Petite précision technique, une dalle sur hérisson est une dalle de béton assise sur un terre-plein de pierres ou de galets aéré. Ce dispositif permet un assainissement continu des bases de la construction.
Le Conseil d'État dans sa décision 14 mars 2011 ne suit pas l'analyse des juges d'appel. Il considère en effet « qu'eu égard à l'objet de la règle ainsi édictée, la hauteur de la construction doit être mesurée à partir du niveau du sol au-dessus duquel la construction est visible ; qu'en tenant compte de l'épaisseur de la dalle sur hérisson sur laquelle a été élevée la construction litigieuse pour apprécier la hauteur maximale prévue par l'article 7 du règlement du lotissement, au lieu de rechercher à quel niveau se situe le sol, la cour a commis une erreur de droit ».
On rappellera pour conclure que la partie supérieure de la hauteur d'un bâtiment se calcule quant à elle en principe à l'égout du toit (V. pour un arrêt récent sur la question, CE 22 janv. 2007, M. Ducommun et a., req. n° 279284).
CONSTRUCTION : A CHAQUE RECEPTION DE TRAVAUX DE REPRISES SON POINT DE DEPART DE PRESCRIPTION
Le point de départ de l'action en garantie décennale étant fixé à la date de la réception des travaux, la réparation de désordres intervenue selon trois paliers successifs fait l'objet de trois réceptions distinctes.
Cette décision illustre la singularité de la qualification juridique de réception, au regard de l'appréciation technico-matérielle d'une situation en droit de la construction. En l'espèce, une société a été mandatée par un assureur afin de procéder à des travaux de reprise de fissures. La première implantation de micro-pieux se révélant insuffisante, elle fut suivie d'une deuxième puis d'une troisième implantation. Trois tranches successives de travaux de reprise en sous-oeuvre donc, pour une même opération de stabilisation de l'ouvrage.
De nouvelles fissures apparaissant quelques années plus tard, l'assureur du constructeur souhaitait faire jouer la prescription de l'action en garantie décennale pour les deux premières séries de travaux. Les enjeux étaient importants, car les travaux à effectuer, selon les estimations de l'expert, avoisinaient les 200 000 €.
La Cour de cassation devait s'interroger sur le fait de savoir si, lorsque l'expert reconnaît l'existence d'un ensemble indissociable de travaux, dont la troisième et dernière tranche constitue l'achèvement, la cour d'appel avait à bon droit retenu cette dernière tranche comme unique point de départ du délai de prescription de l'action ?
Elle y répond par la négative, en apposant sa censure au raisonnement des juges du fond. La Cour de cassation, en visant les articles 1792 et 2270 (anc.) - désormais article 1792-4-1 - du code civil, rappelle que l'ensemble de travaux de reprise a fait l'objet de trois réceptions distinctes. Elle nous permet d'en déduire que les deux actions en garantie décennale, relatives aux deux premières tranches de travaux sont prescrites, seuls les travaux afférents à la dernière tranche peuvent donc faire l'objet d'une action judiciaire.
Cette solution illustre la difficulté entre l'appréciation technique des travaux et leur qualification juridique. En effet, matériellement, les trois phases successives de travaux constituent un ensemble, en ce qu'elles ont participé à la même opération. En revanche, ces trois tranches ont fait l'objet de trois facturations puis de trois procès-verbaux de réception. La qualification de l'acte juridique de réception prévaut sur les considérations inhérentes à la technique de construction.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 2 mars 2011 n° 10-15211
Pour certains la distinction entre le changement de destination et le changement d'usage des locaux n'est pas toujours évidente. Il nous apparait opportun d'attirer l'attention de nos lecteurs sur ces différences.
Le changement de destination d'un bien immobilier :
Il convient de se référer aux articles R. 123-9, R. 421-14 et R. 421-17 du code de l'urbanisme
Le changement de destination s'attache au local et est donc définitif au regard des règles d'urbanisme. Les destinations possibles d'un bien immobilier sont limitativement énumérées par le PLU.
Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l'une à l'autre des catégories suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, et service public ou d'intérêt collectif. La liste peut être plus ou moins longue en fonction de chaque Plan Local d'Urbanisme.
Deux hypothèses se profilent alors:
- soit le changement de destination est accompagné de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble : dans ce cas un permis de constuire est nécessaire
- soit le changement de destination s'effectue sans travaux, ou avec des travaux d'aménagement intérieur légers : dans ce cas une déclaration préalable est exigée
Le changement d'usage de locaux d'habitation :
Régi par le Code de la Construction et de l'Habitation (art L 631-7 et suivants) dans le cadre des dossiers de demande de changement d'usage de locaux d'habitation en un autre usage.
Dans cette réglementation, il n'existe que 2 catégories d'usages : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d'habitation.
Le changement usage est accordé à titre personnel et donc provisoire pour la durée d'occupation du local par le bénéficiaire de l'autorisation. Le local doit ensuite revenir à l'habitation.
Par exception, en cas d'autorisation de changement d'usage avec compensation, l'autorisation est attachée au local et non à la personne, elle a donc un caractère réel et elle devient transmissible. Le local n'est donc plus considéré comme local d'habitation.