Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

La procédure mise en place par les accords collectifs de location de 1998 et de 2005 relatifs à la mise en vente, par le bailleur, de plus de dix logements dans un même immeuble, doit s'appliquer quand bien même il s'est écoulé plusieurs années entre la dernière vente et la délivrance d'un nouveau congé.

Lorsqu'un bailleur personne morale des secteurs locatifs 2 ou 3, décide de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, il doit respecter les accords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 (définis à l'art. 41 ter de la loi Méhaignerie n° 86-1290 du 23 déc. 1986, les secteurs 2 et 3 concernent notamment les sociétés d'économie mixte, les sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations et les entreprises d'assurance).

Rendus obligatoires par décrets (respectivement, par Décr. n° 99-628, 22 juill. 1999 et par Décr. n° 2006-1366, 10 nov. 2006), on retiendra schématiquement de ces accords collectifs qu'ils prévoient une information collective et individuelle des locataires, ainsi que la délivrance d'une offre de vente « article 10 de la loi du 31 décembre 1975 », suivie d'un congé pour vente prévu à l'article 15 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Dans l'arrêt rapporté se posait la question de l'application de ces accords collectifs lorsque l'opération de mise en vente par lots de plus de dix logements s'étale sur une longue période.

Au cas particulier, alors qu'entre 1999 et 2002, le bailleur a vendu onze logements dans un même immeuble, en 2007, à la suite de l'annulation d'un congé qui lui a été délivré en 2001, un locataire du même immeuble a reçu un nouveau congé pour vendre au seul visa de l'article 15 de la loi de 1989.

Il a alors fait valoir la nullité du congé pour non-respect des accords collectifs. Le juge du fond ne l'a pas suivi, refusant de considérer que le congé litigieux faisait partie de l'opération initiée huit années plus tôt.

Cette solution est censurée par les hauts magistrats, au motif que la prise en considération de l'écoulement du temps entre la dernière vente et le congé ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 janvier 2012 n° 11-30003

Le seul fait pour le locataire d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi n° 89-689 du 6 juillet 1989 ne peut faire obstacle à la recevabilité de sa demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls.

Dans le cadre de la mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, un bailleur a, conformément aux accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 rendus obligatoires par décrets, offert au locataire la possibilité d'acquérir son logement en application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.

Plusieurs mois plus tard, alors que la fin du bail se profilait, il lui a notifié un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le jour du terme du contrat, le locataire a demandé à bénéficier des dispositions de l'article 11-1, alinéa 1er, in fine, de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi « Aurillac » n° 2006-685 du 13 juin 2006, lui permettant de rester dans les lieux « pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente ».

Le locataire s'étant maintenu au-delà de l'échéance de ce délai de deux ans, le bailleur l'a assigné en validation du congé et en expulsion.

Reconventionnellement, le preneur a soulevé la nullité de l'offre de vente et du congé, en raison du non-respect des exigences des accords collectifs de 1998 et 2005.

Selon l'arrêt d'appel, le preneur reprochait au bailleur le non-respect de son obligation d'information devant accompagner son offre de vente (violation des art. 2.2 des accords collectifs).

Le locataire ayant obtenu gain de cause en appel, le bailleur a soutenu, devant le juge du droit, que le fait, pour le locataire, d'avoir invoqué les dispositions de l'article 11-1 de la loi de 1989 lui permettant d'obtenir la reconduction du bail, valait renonciation de sa part à invoquer la nullité du congé pour vendre (il en appelait notamment au respect des dispositions de l'article 6-1 de la Convention EDH, relatives au droit à un procès équitable).

Il est débouté, les hauts magistrats approuvant le juge du fond d'avoir estimé (« à bon droit ») que le fait de solliciter l'application de l'article 11-1 ne pouvait s'analyser en une renonciation à invoquer la nullité de l'offre de vente et du congé, faute d'être certaine, expresse et non équivoque.

Concernant les congés-vente de plus de dix logements, V. aussi Civ. 3e, 18 janv. 2012 n° 11-30003.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 janvier 2012 n° 11-10389

Le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal. Ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile.

Alors qu'aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis est réduit de trois à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, une cour d'appel (Nîmes, 28 janv. 2010) avait dénié au preneur le bénéfice de ce texte, aux motifs :

* d'une part, que le seul signataire du bail ne se référait pas à sa situation personnelle, mais à celle de son conjoint

* et, d'autre part, en toute hypothèse, qu'aucune nécessité soudaine de changement de domicile ne pouvait être alléguée.

Par ailleurs, le juge gardois refuse de faire droit à la demande de dommages et intérêts du locataire, coupable, à ses yeux, d'avoir quitté les lieux avant qu'une expertise ait pu établir la réalité de l'insalubrité des lieux alléguée.

Cette décision est censurée sur tous les points.

Concernant la personne au nom de laquelle il est possible d'exciper d'un préavis réduit, la haute juridiction casse l'arrêt d'appel, motif pris que la double condition d'âge et d'état de santé peut s'appliquer au locataire, comme à son conjoint, cotitulaire légal du bail.

La censure était imparable, puisque l'article 1751 du code civil, visé avec l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, confère au conjoint du locataire non signataire du contrat le statut de cotitulaire du bail, dès lors que celui-ci porte sur le local servant effectivement à l'habitation des deux époux.

Quant à la dégradation de l'état de santé du conjoint du locataire rendant nécessaire son changement de domicile, la haute cour précise qu'elle peut être invoquée quand bien même elle ne se serait pas manifestée de manière soudaine.

Cette position doit être approuvée, puisque décider le contraire ajoute incontestablement à la loi (dans le même sens, jugeant déjà qu'ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, la cour qui refuse la réduction du préavis à un mois, au motif que les difficultés de santé du locataire âgé existent depuis de très nombreuses années, V. Civ. 3e, 6 nov. 2001, AJDI 2002. 298, obs. Laporte-Leconte ).

En ce qui concerne, enfin, le refus d'octroyer des dommages et intérêts au preneur, c'est au visa de l'article 455 du code de procédure civile que le juge du droit censure la décision d'appel.

Au raisonnement suivi par le juge du fond (faute d'être resté dans les lieux le temps de l'expertise, la preuve des désordres affectant les lieux n'a pu être rapportée), la haute cour rétorque que la demande du preneur entendait réparer non seulement le départ contraint des locataires, mais également le fait d'avoir vécu dans les lieux (selon le moyen, la dégradation de la santé du conjoint du locataire serait en rapport avec l'insalubrité des lieux).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 5 janvier 2012 n° 10-26130

La cour d'appel, qui, saisie d'une demande de requalification en bail commercial, en vertu de l'article L. 145-2, 1° du Code de commerce , du bail intitulé bail professionnel conclu pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale, établi entre les parties par acte du 30 avril 2003 avec effet au 1er avril 2003, a constaté que l'action avait été engagée le 28 janvier 2006, en a déduit exactement que cette action se trouvait prescrite en application de l'article L. 145-60 du Code de commerce.

En l'espèce, par acte du 30 avril 2003, intitulé bail professionnel à durée déterminée exclu du champ d'application des baux commerciaux, conclu pour dix ans à compter du 1er avril 2003, M. X... à donné à bail à M. Y... un ensemble immobilier pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale.

Par acte du 28 janvier 2006, M. Y... a assigné le bailleur pour se voir reconnaître titulaire d'un bail commercial au titre de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce. M. X... a, ainsi que les stipulations du bail le lui permettaient, donné congé au locataire pour le 31 mars 2009, lui offrant de régler l'indemnité forfaitaire prévue au bail en pareille circonstance. De plus, le bailleur a reconventionnellement demandé la validation de ce congé.

M Y. fondait notamment sa demande sur l'article L. 145-2 1°) du code de commerce lequel soumet les baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement aux statuts des baux commerciaux et revendiquait une prescription trentenaire pour agir. MY. soutenait également que ne pouvait pas lui être opposée la prescription biennale puisque le bail n'avait pas encore été qualifié de bail commercial.

La Cour de Cassation a rejeté ce raisonnement en considérant que toute action en requalification d'un bail en bail commercial et soumis à la prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de Commerce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 novembre 2011 n° 10-24.163, 10-27.188

Un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction n'est valable que s'il est précédé d'une sommation demeurée infructueuse dans le délai d'un mois, sous réserve de la possibilité pendant cette période de régulariser la situation.

En l'espèce, M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial de bar, débit de boissons, donnés à bail à M. Y..., lui a notifié, par acte du 26 janvier 2007, un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, au motif, notamment, que le preneur poursuivait son activité alors qu'il se trouvait, par suite de condamnations pénales prononcées contre lui, interdit d'exploiter un débit de boissons à consommer sur place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique ; que M. Y... a assigné le bailleur en paiement de l'indemnité d'éviction

La Cour de Cassation rappelle ici que l''interdiction d'exploiter un débit de boissons à consommer sur place, prévue par les articles L. 3336-2 et suivants du Code de la santé publique (C. santé publ., art. L. 3336-2 ), qui ne constitue par une sanction ayant le caractère d'une punition, mais une mesure de police et de sécurité publique réglementant l'accès à une profession, ne peut être utilement critiquée sur le fondement de l'article 6, § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.

Le bailleur peut donc refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8 du Code de commerce, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.

Pour valider le congé sans offre de renouvellement et d'indemnité d'éviction, l'a cour d'appel avait retenu que le preneur exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, et qu'ainsi une mise en demeure préalable n'était pas exigée.

La Cour de Cassation casse l'arrêt car elle considère, à juste titre, que le preneur pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, et qu'en conséquence, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure, la cour d'appel a donc violé l'article L. 145-17 du Code de commerce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 novembre 2011 n°10-24180

La nullité du congé ne laissant pas subsister le droit de préemption du locataire, ce dernier n'est pas fondé à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption.

En l'esoèce, le locataire d'un local d'habitation entendait être indemnisé, d'une part, à raison de la nullité du congé pour vendre qui lui a été délivré par le seul usufruitier, celui-ci n'ayant pas pouvoir pour réaliser seul la vente en pleine propriété et, d'autre part, eu égard au non-respect des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989 octroyant au preneur un second droit de préemption lorsque, finalement, le bien a été vendu à un tiers à un prix plus avantageux.

Il est débouté tant par les juges du fond que devant la haute juridiction, cette dernière approuvant les premiers d'avoir considéré « à bon droit » que la nullité du congé faisait disparaître le droit de préemption subsidiaire .

Cour de Cassatin, 3ème Chambre Civile, 9 novembre 2011 n° 10-23542

L'art. L 145-13 du Code de commerce, en ce qu'il subordonne, sans justification d'un motif d'intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l'article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l'article 14 de cette même Convention.

En l'espèce, par acte à effet au 1er janvier 1975, Mme Renée Y a donné à bail en renouvellement à la société Rapp des locaux à usage commercial ; le 17 mars 1975, la société Rapp a cédé son droit au bail à M. Z, de nationalité turque.

Mme Renée Y... a renouvelé le bail de M. Z par acte des 6 mars 1984 puis 20 janvier 1993 ; le 23 juillet 2004, Mme Monique Y, venant aux droits de Mme Renée Y, a délivré à M. Z un congé pour le 31 mars 2005 avec offre de renouvellement à compter du 1er avr. 2005 moyennant un loyer déplafonné.

M. Z, locataire, a demandé le renouvellement de son bail le 23 août 2004 ; le juge des loyers a été saisi et s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance, les parties s'opposant sur la date du renouvellement du bail.

Mme Y a fait grief à l'arrêt d'appel de ne pas annuler la demande de renouvellement signifiée le 23 août 2004 et de dire que le bail s'est renouvelé le 1er oct. 2004 avec un loyer plafonné, alors, selon le moyen soutenu par elle, notamment que nul ne peut, quel que soit son comportement, renoncer à un droit qu'il n'a pas ; que l'article L.145-13 du Code de commerce privant légalement le preneur étranger de toute faculté de demander le renouvellement, le seul droit, susceptible de renonciation dont bénéficie le bailleur ayant conclu avec un preneur relevant de ce statut, est de mettre fin au contrat lors du terme ou de l'échéance prévue ; que le refus de mettre fin à ce contrat ne peut faire naître au profit du preneur un droit au renouvellement dont il est en toute hypothèse légalement dépourvu.

Le pourvoi est rejeté avec substitution de motifs.

L'art. L 145-13 du Code de commerce, en ce qu'il subordonne, sans justification d'un motif d'intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l'article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l'article 14 de cette même Convention.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 novembre 2011 n° 10-30291

En présence de deux logements faisant l'objet d'un même bail, le congé pour vente doit détailler le prix de chacun des appartements à peine de nullité.

En l'espèce, le bail portait sur deux logements distincts : un appartement au premier étage et un studio au rez-de-chaussée.

Dans la mesure où elle porte sur deux logements différents, l'offre de vente devait détailler le prix du studio et celui de l'appartement, et ce afin de permettre aux locataires d'en apprécier la réalité et le sérieux en comparant ces prix avec ceux du marché, de vérifier qu'ils n'étaient pas dissuasifs et donc de s'assurer de ce que le congé n'avait aucun caractère frauduleux.

Le fait de ne pas ventiler le prix de chacun des deux logements ne permet pas aux destinataires de l'offre de l'accepter dans sa globalité, en toute connaissance de cause. Une telle situation cause nécessairement un grief aux locataires, qui sont fondés à invoquer la nullité du congé pour vendre.

Si la loi n'avait pas donner de précision dans une telle situation, le souci de transparence prédomine la position de la Cour d'appel. Si l'on devait étendre, cette jurisprudence, faudarait-il en faire de même pour la cave oàu le parking qui sont des accessoires à l'appartement? Peut-être la réponse est-elle dans la question, le fait d'être accessoire à l'élément principal du bail permettrait de ne pas avoir à distinguer les différents élémnets loués.

Attention, cela ne laisse pas la possibilité au locataire d'acheter un seul des deux biens c'est de manière indivisible qu'ils sont proposés à la vente.

Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 18 Octobre 2011, N° 10/15729, Monsieur Jean-Louis CAPPA, Madame Anne THEZAN épouse CAPPA / S.A.R.L. FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS, S.C.I. MARCADET

Quel bailleur n'a pas été confronté à un locataire qui suite à la délivrance d'un congé pour vendre s'engage à acheter mais en raison de la mauvaise foi du locataire reçoit un refus de la banque pour le financement de l'acquisition et doit relancer le processus de vente. Exite-t-il un moyen d'obtenir réparation du préjudice subit ?

Ayant retenu qu'en ce qui concerne le prix excessif du bien, le preneur ne produisait aucun élément permettant de retenir un prix abusif et qu'il ne pouvait davantage reprocher aux propriétaires de ne pas avoir recherché d'acquéreurs dans la mesure où le congé délivré valait vente et qu'il avait fait connaître sa volonté d'acquérir, la cour a légalement justifié sa décision de ce chef.

Les propriétaires d'un appartement ont délivré au preneur à bail, le 30 janvier 2008, un congé avec offre de vente pour le 31 juillet 2008. La locataire a, le 28 mars 2008, accepté l'offre en annonçant son intention de recourir à un prêt. La vente ne s'étant pas réalisée, les bailleurs ont assigné la locataire aux fins de faire déclarer le congé valable.

Pour condamner la locataire à des dommages-intérêts, l'arrêt attaqué retient que le comportement de la locataire qui a accepté l'offre d'achat tout en sachant qu'elle n'obtiendrait pas un prêt de la totalité du prix d'acquisition et des frais de mutation puis qui s'est abstenue par la suite d'entreprendre des démarches sérieuses auprès des établissements bancaires pour parvenir à la vente et tout fait pour reporter la signature de l'acte, ce qui est de nature à mettre en cause sa réelle volonté d'acquérir, est manifestement fautif et a causé un préjudice certain aux bailleurs.

En statuant ainsi, alors que l'acceptation par le locataire qui annonce son intention de recourir à un prêt est subordonnée à l'obtention du prêt, le délai dont il dispose pour réaliser la vente étant porté à quatre mois, et que si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d'occupation, peu important la cause de la non-obtention du prêt, la cour d'appel, qui a constaté que, le 30 juillet 2008, soit à une date à laquelle le bail était toujours en cours sans avoir été prorogé, la locataire avait fait savoir aux bailleurs ainsi qu'au notaire qu'elle avait reçu un refus de prêt, s'est déterminée par des motifs insuffisants à caractériser l'existence d'un comportement fautif et n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2274 du Code civil.

Ce n'est pas encore dans cette affaire que le locataire qui connait et use le système sera sanctionné.

Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 27 septembre 2011 n°10-10200

La question semble être d'une récurrence permante. Les associés d'une SCI, membre d'une même famille, peuvent-ils bénéficier d'un congé pour reprise pour habiter délivré par la SCI ?

La réponse est positive.

En effet, les dispositions de l'art. 11 et de l'art. 15 de la loi du 6 juill. 1989 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

La SCI du Rocher, propriétaire d'un appartement et d'un studio les a successivement donnés à bail aux époux X en 1998 et en l'an 2000 ; courant 2001, M. François Y a acquis l'ensemble des parts sociales de la SCI ; par acte du 29 mars 2004, il a cédé une des cinq mille parts sociales à son frère Bernard Y ; le 10 mars 2008, la SCI a signifié aux locataires deux congés pour reprise pour habiter au profit de M. Y, son associé-gérant ; les époux X, locataires, ont assigné la bailleresse aux fins de faire déclarer nuls ces congés.

Pour accueillir cette demande l'arrêt d'appel a retenu que les congés visant une reprise pour habiter au bénéfice de M. Y apparaissent réguliers en la forme, dès lors qu'il était mentionné que M. Y était associé, que toutefois les conditions de la cession, le 29 mars 2004, révèlent l'intention réelle de la SCI, que si la fraude ne se présume pas, en revanche, en l'absence de toute motivation quant à la cession d'une seule part, autre que celle de remplir artificiellement les exigences de l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989, témoigne d'une seule finalité de la SCI et de M. Y, professionnels de l'immobilier, qui est celle de déloger les locataires et non de constituer une société civile familiale au sens légal, que les congés délivrés grâce à une cession réalisée dans les conditions précitées en méconnaissance des dispositions de l'alinéa 3 de l'art. 1134 du Code civil, doivent être annulés.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'à la date de délivrance des congés, les parts de la SCI étaient exclusivement détenues par deux frères, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser une fraude affectant ces congés et justifiant leur annulation, a violé les art. 13 a) et 15- I de la loi du 6 juill. 1989.

Cette décision doit être rapprochée de la décision rendue dans le même sens par la Cour d'appel de Paris (CA Paris, 3e ch., 12 mai 2011, SCI groupement immobilier Parisien c/ Whitworth)

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 sept. 2011 n°10-28559

Le bailleur n'a pas à justifier ou à communiquer les motifs de sa reprise. Il lui suffit d'ajouter aux autres mentions obligatoires de formes son nom et son adresse afin de délivrer un congé valide.

En l'espèce, la Cour d'appel de Paris a validé le congé pour reprise délivré par le bailleur à son bénéfice.

Aucune disposition législative ou réglementaire n'impose au bailleur de justifier de son besoin de logement.

La fraude ne peut résulter de la circonstance que le bénéficiaire de la reprise disposerait d'autres logements ni que, dans une appréciation apparemment objective mais en réalité purement subjective, les lieux objet de la reprise conviendraient moins aux besoins du bénéficiaire.

En ce qui concerne le bénéficiaire de la reprise, lorsqu'il s'agit du bailleur, propriétaire de l'appartement, la seule mention de ses nom et adresse suffit en application du 1er alinéa du I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , quel que soit le nombre de personnes qui habiteront les lieux avec lui. Le fait que le congé ne mentionne pas les nom et adresse de la femme du bailleur est donc sans incidence sur la validité du congé.

Cour d'appel Paris Pôle 4, chambre 3, 15 Septembre 2011 N° 11/03164 Monsieur Philippe, Alexandre TISSOP / Monsieur Philippe DELVILLE

En rpésence d'une clause d'accession au bailleur au renouvellement du bail au profit du bailleur, les travaux réalisés par la société locataire doivent de ce fait être pris en considération pour apprécier la valeur locative à la date du renouvellement.

S'agissant de locaux à usage de bureaux, le loyer échappe à la règle du plafonnement, par application de l'article R. 145-11 du Code de commerce .

En l'espèce, il ressortait des stipulations contractuelles que la commune intention des parties est de conférer l'accession au bailleur des travaux effectués par le preneur à l'expiration du bail et non au départ effectif du locataire.

Le bail ayant pris fin par l'effet du congé avec offre de renouvellement notifié par le bailleur, les travaux réalisés par la société locataire doivent de ce fait être pris en considération pour apprécier la valeur locative à la date du renouvellement.

C'est donc à juste titre que, tenant compte de la situation des locaux place Vendôme à Paris et du micro-marché particulier lié à cette adresse prestigieuse et à la qualité des immeubles de la place, le premier juge a privilégié les loyers pratiqués pour des locaux dépendant des immeubles sur la place elle-même et qu'il a tenu compte des prix pratiqués dans le même immeuble.

Les locaux sont situés au dernier étage dans la partie la moins prestigieuse d'un magnifique ensemble immobilier bien entretenu et ne bénéficient pas d'une vue directe sur la place Vendôme ni d'une grande hauteur sous plafond.

La cour d'appel a retenu pour les bureaux un prix de 590 euros le mètre carré, pour chaque parking en sous-sol un prix de 2100 euros et pour la réserve un prix de 170 euros le mètre carré. Le loyer du bail renouvelé est fixé à 395 300 euros.

Cour d'appel Paris, Pôle 5, chambre 3, 7 Septembre 2011 N° 09/21028, S.A. EUROPEAN HOMES / S.A. GECINA venant aux droits de la S.A SOCIÉTÉ DES IMMEUBLES DE FRANCE

Le bailleur a délivré congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction, sur le fondement de l'article L. 145-17 du Code de commerce , pour défaut d'exploitation du fonds de commerce.

Or, à l'issue du premier contrat de location-gérance, qui a pris fin le 9 février 2006, le locataire avait l'intention de céder son fonds de commerce et en a averti le bailleur, qui n'était pas opposé à cette cession et au renouvellement du bail avec le cessionnaire.

L'interruption d'activité due à ce projet de cession, qui a échoué, ne saurait être regardée comme un motif grave et légitime de nature à priver le preneur du bénéfice du statut et ne constitue pas une infraction irréversible de sorte que le preneur devait pouvoir y mettre fin dans le délai d'un mois à compter du commandement du 5 mars 2007, ce qu'il a fait en signant un nouveau contrat de location gérance le 26 mars 2007.

Ce contrat ne peut être qualifié de sous-location prohibée, puisqu'il porte porte bien sur un fonds de commerce avec une clientèle, l'interruption temporaire d'activité n'ayant fait disparaître ni l'un ni l'autre. Par conséquent, le preneur a droit à une indemnité d'éviction.

Le bailleur a saisit une opportunité qui lui était offerte de mettre unn terme au bail et de récupérer les locaux. Néanmoins, il convient de rappeler que la bonne foi en la matière est appréciée par les juges du fond et que le preneur s'étati conformé au commandement qui lui avait été fait d'exploiter à nouveau ces locaux.

Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 7 Septembre 2011 N° 09/28919

Le preneur pour permettre la détermination d'une indemnité d'éviction basé sur son chiffre d'affaires doit ventiler celui-ci entre ses différentes activités de bar, de brasserie et du point de vente françise des jeux.

L'éviction entraînant la perte du fonds de commerce de café, brasserie et point de vente de la Française des jeux, l'indemnité principale d'éviction est une indemnité de remplacement. La valeur du fonds de commerce doit en l'espèce être calculée avec la méthode de l'excédent brut d'exploitation et non avec la méthode du chiffre d'affaires, puisque le locataire s'abstient de justifier de la ventilation de son chiffre d'affaires entre l'activité de bar, celle de brasserie et celle retirée du point de vente Française des jeux. L'indemnité principale s'élève à 130 000 euros. En ajoutant les indemnités accessoires (frais de remploi, indemnité pour trouble commercial et frais de déménagement), l'indemnité d'éviction globale est de 158 650 euros.

En application de l'article L. 145-28 du Code de commerce , le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation. En l'espèce, la Ville de Saint-Denis, bailleresse, depuis la date d'effet du congé, n'a procédé à aucun investissement en vue de la mise sur le marché des lieux loués contrairement à la situation qui aurait été la sienne dans le cas d'une location nouvelle, et n'a à faire face à aucun frais de transaction ou de négociation, et ne subit bien évidemment aucune vacance des locaux. L'indemnité d'occupation n'est donc pas égale à la valeur locative (23 000 euros), mais au loyer de renouvellement (16 000 euros), affecté d'un coefficient de précarité de 10 %. Elle s'élève à 14 400 euros.

Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 7 Septembre 2011 N° 09/21079

En application de l' article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , pour bénéficier du droit de reprise, une société civile, bailleresse, doit être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus. Une SCI composée d'un associé, personne physique et d'une associée, personne morale, ne peut être qualifiée de société civile à caractère familial, au sens de l'article 13 susvisé, quand bien même la personne morale serait une société civile immobilière à caractère familial, dans la mesure où ledit article 13, d'interprétation stricte, ne vise que des personnes physiques. C'est donc exactement que le premier juge a annulé le congé délivré pour reprise au profit d'un associé, le fait que la société bailleresse et son associée personne morale soient constituées de personnes physiques appartenant à la même famille (père, mère, frère et soeurs) étant sans incidence.

La qualification de société civile familiale entraîne deux règles dérogatoires au regard du régime mis en place par la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur n'est d'abord pas soumis à la durée minimale de six ans, exigée par principe des personnes morales, mais à celle de trois ans, voire moins, s'il se trouve dans la configuration d'un bail à durée réduite (cf. L. 6 juill. 1989, art. 11). Il peut ensuite effectuer une reprise pour habiter au profit de l'un de ses associés, ce qui normalement est impossible lorsque le bailleur est une personne morale.

La société civile de famille est précisément définie par l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 qui la limite aux parents et alliées jusqu'au quatrième degré inclusivement, ce qui était bien le cas de la société litigieuse en l'espèce... à une différence près. Cette SCI familiale était associée d'une autre société civile, propriétaire de l'immeuble loué. Un obstacle à la reprise pour habiter ? C'est ce que décide la cour d'appel de Paris en interprétant l'article 13 à la lumière des termes employés par le texte desquels il résulte que la SCI est « exclusivement » composée entre personnes physiques. Une interprétation peut être exagérément restrictive dans la mesure où, sous couvert ou non d'une personne morale, les associés des deux SCI étaient tous des parents proches, comme l'exige le texte.

Cette décision est à rapprocher d'une autre décision de la Cour d'appel de Paris statuant sur le cas où le logement est en indivision. Comme la SCI, l'indivision est traitée de façon dérogatoire par l'article 13 et les juges parisiens ont eu la même approche restrictive en décidant qu'il était exclu qu'une indivision constituée de personnes physiques et d'une personne morale puisse se prévaloir d'une durée du bail de trois ans (CA Paris, 23 mars 2006 : JurisData n° 2006-297323 ; Loyers et copr. 2006, comm. 121).

CA Paris, 3e ch., 12 mai 2011, SCI groupement immobilier Parisien c/ Whitworth :

La date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de La Poste lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Par l'arrêt rapporté, la haute juridiction confirme que le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne produira ses effets que pour autant qu'il aura été remis à son destinataire (Civ. 3e, 14 déc. 1994, Bull. civ. III, n° 216 ; 10 janv. 1996, Bull. civ. III, n° 10; 2 févr. 2005, Bull. civ. III, n° 26; 29 oct. 2008, Bull. civ. III, n° 162).

En l'espèce, l'acquéreur d'un immeuble sur lequel courraient deux baux d'habitation reprochait à la société mandataire du précédent propriétaire l'irrégularité d'un des congés délivré antérieurement à la vente par lettre recommandée avec accusé de réception, auquel le preneur n'avait pas déféré. Celui-ci avait en effet refusé de signer l'accusé de réception qui lui avait été présenté, et la lettre fut retournée au bailleur, avec la mention « non réclamé - retour à l'envoyeur ».

Le nouvel acheteur demandait réparation de son préjudice au professionnel de l'immobilier.

On remarquera que, compte tenu de la lettre de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui, en matière de congé, envisage indifféremment le recours à une notification par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou à une signification par acte d'huissier, on peine à trouver dans la voie retenue par la société une quelconque « irrégularité ».

En revanche, la question semble pouvoir rebondir sur le terrain de l'efficacité de l'acte délivré par un professionnel de la gestion.

Le débat n'a toutefois pas porté sur cet aspect de la question, la cour d'appel ayant, pour rejeter la demande du nouveau propriétaire, retenu l'efficacité du congé, dès lors que le locataire avait eu connaissance du courrier. À l'appui de son analyse, le juge du fond relève que l'article 15 parle de réception et non de remise effective au locataire (le texte précise que le délai court « à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier »).

Cette tentative pour redonner ses lettres de noblesse à la LRAR était vouée à l'échec, puisque, aux termes de l'article 669, in fine, du code de procédure civile, la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

De lege lata, on ne saurait par conséquent trop conseiller à l'auteur d'un congé de privilégier le recours à un huissier, soit ab initio, soit, en cas de non-retrait de la lettre recommandée par le destinataire (ce qui implique de prévoir cette première phase suffisamment tôt pour pouvoir changer de stratégie dans le délai légal).

De lege ferenda, on se montrera favorable à l'adoption d'une règle identique à celle qui prévaut en matière de copropriété (Décr. n° 63-227, 17 mars 1967, art. 64) ou de délai de rétractation dans le cadre d'une vente immobilière (CCH, art. L. 271-1), réputant la notification effective à compter du lendemain de la première présentation de la lettre (en ce sens, V. déjà nos obs. ss. Civ. 3e, 2 févr. 2005, préc.).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 13 juillet 2011 n° 10-20478

Le fait de signer pour une société en formation doit être écrit dans le bail à peine de voir le non renvoullement du bail pour défaut d'immatriculation.

M. et Mme X ont, par acte du 1er oct. 1995, donné à bail des locaux à usage commercial à M. Y et Mme Z, l'acte mentionnant une société en cours ; les preneurs ont constitué, pour exploiter le fonds de commerce dans les locaux loués, une société Péché Mignon qui a été immatriculée le 18 déc. 1995 au registre du commerce et des sociétés ; par acte du 31 mars 2004, les bailleurs ont notifié à M. Y et à Mme Z un congé avec offre de renouvellement pour le 1er oct. 2004, puis, par acte du 2 févr. 2005, une rétractation de l'offre de renouvellement sans offre d'une indemnité d'éviction, leur déniant le droit au statut des baux commerciaux, à défaut d'être personnellement immatriculés au registre du commerce puis ont saisi le juge pour voir déclarer valide ce congé .

Ayant constaté que les statuts de la société Péché Mignon prévoyaient à l'article 31 sous la rubrique "actes accomplis pour le compte de la société en formation" que les associés déclaraient avoir signé pour le compte de la société en formation un bail commercial consenti pour 9 ans par les époux X suivant acte sous seing privé du 1er oct. 1995 et que la signature des statuts emporterait reprise des engagements souscrits pour le compte de la société dès son immatriculation, la cour d'appel en a exactement déduit que la société Péché Mignon, qui avait explicitement repris les engagements de ses fondateurs, était preneur du bail du 1er oct. 1995, et que ce bail, à défaut d'un congé qui lui aurait été valablement délivré, était reconduit depuis le 1er oct. 2004.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 13 juillet 2011 n°10-18640

N'est pas un premier emploi celui d'étudiant occupé par le locataire alors qu'il était domicilié chez ses parents et n'avait pas commencé son cycle universitaire.

Alors que les hypothèses dans lesquelles le locataire est éligible à un délai de préavis réduit à un mois (au lieu de trois) font généralement l'objet d'une interprétation stricte, dans l'arrêt rapporté, la haute juridiction admet qu'un job étudiant ne saurait constituer un « premier emploi » au sens de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge du fond (TI Caen, 23 mars 2010) n'avait pas tenu compte de cet emploi, au motif que le locataire l'avait occupé alors qu'il habitait encore au domicile parental et qu'il n'avait pas commencé ses études universitaires. Et le juge normand d'estimer, que par « premier emploi », il faut entendre premier emploi en adéquation avec sa qualification.

Cette dernière précision est contestable, car elle a notamment pour conséquence de considérer que tout salarié accédant à une nouvelle fonction, à la suite d'un changement de classification professionnelle (un employé devenant agent de maîtrise, par ex.), peut bénéficier d'un délai de préavis réduit. Or, ce n'est certainement pas l'esprit de la loi.

Elle n'est d'ailleurs pas reprise par les hauts magistrats et vaut, vraisemblablement, au juge normand, une adhésion mesurée de leur part (« ayant pu retenir »).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 juin 2011 n° 10-18271