Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

Le bailleur qui n'a pas été appelé à concourir à l'acte de sous-location ne peut agir en expulsion du sous-locataire, le bail principal se poursuivant et la sous-location produisant ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire.

L'article L. 145-31 du code de commerce pose le principe de l'interdiction de la sous-location.

Elle entoure, par ailleurs, l'exception à cette interdiction de deux garanties, puisque le bailleur doit, non seulement, avoir donné son accord sur le principe d'une sous-location, mais aussi être appelé à concourir à l'acte. Et il s'agit bien de deux garanties distinctes qui se cumulent (jugeant que l'autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d'appeler le propriétaire à concourir à l'acte, que la sous-location ait été expressément ou tacitement autorisée, V. not. Com. 8 oct. 1958, Bull. civ. III, n° 335 ; Civ. 3e, 19 févr. 2003, AJDI 2003. 348; Civ. 3e, 27 sept. 2006, Bull. civ. III, n° 184).

Lorsque le preneur n'appelle pas le bailleur principal à concourir à l'acte, la sanction va pouvoir être, selon le cas, la résiliation de plein droit du bail principal en vertu d'une clause résolutoire (Civ. 3e, 27 oct. 1993, Bull. civ. III, n° 128) ou, en fonction de la gravité de l'infraction, le prononcé de sa résiliation judiciaire (Civ. 3e, 12 mars 2002, RTD com. 2003. 277, obs. J. Monéger ; pour un ex. de refus de résiliation, le bailleur obtenant toutefois des dommages et intérêts, V. com. 15 févr. 1961, Bull. civ. III, n° 88), ou encore la délivrance d'un congé-sanction au visa de l'article L. 145-17 du code de commerce (Civ. 3e, 9 juill. 2003, Bull. civ. III, n° 147).

Si la résiliation du bail principal va entraîner la résiliation de la sous-location et pouvoir déboucher sur l'expulsion du sous-occupant, désormais dépourvu de titre, encore ne faut-il pas, comme au cas particulier, vouloir brûler les étapes.

En l'espèce, le bailleur principal avait demandé, dans la même assignation, la condamnation du preneur à faire cesser la sous-location et l'expulsion du sous-locataire.

Après avoir obtenu gain de cause en appel, au motif que le sous-locataire était, à l'égard du demandeur un occupant sans droit ni titre, il voit ses prétentions anéanties, la haute juridiction censurant la décision au visa de l'article L. 145-31 du code de commerce ensemble les articles 1134 et 1165 du code civil.

Les principes de force obligatoire des conventions (C. civ., art. 1134) et de leur effet relatif (C. civ., art. 1165) s'opposaient effectivement à la sanction retenue, puisque, à ce stade, le bail principal et le sous-bail étaient toujours en vigueur, respectivement, entre le propriétaire et le locataire principal et entre ce dernier et le sous-locataire.

Ce n'est qu'une fois le bail principal résilié ou non renouvelé que le bailleur principal pourra obtenir cette sanction à l'égard du sous-locataire, désormais sans droit ni titre, mais non sans recours contre son propre bailleur (précisant qu'en cas de sous-location irrégulière, le locataire principal doit indemniser le sous-locataire du préjudice subi du fait de son absence de droit de renouvellement, V. Paris, JCP 1963. II. 13345, note Boccara ; Comp., prononçant le partage de responsabilité, en raison de la négligence du sous-preneur, qui aurait dû exiger de son cocontractant qu'il appelle le propriétaire à concourir à l'acte de sous-location, Com. 1er avr. 1965, Bull. civ. III, n° 251 ; Civ. 3e, 14 avr. 1999, Dalloz Affaires 1999. 1033, obs. Y. R.).

Au vu de ce qui précède, on peut s'interroger sur les motifs pour lesquels le bailleur n'a pas fait délivrer unsommation avec acquisition de clause résolutoire ce qui aurait permis d'expulser le bailleur en place et le sous-locataire. Mais peut-être pour des raisons économiques le bailleur ne le souhaite pas. Le bailleur disposera donc au prochain renouvellement d'un motif réel pour faire expulser le sous-locataire.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 1er février 2012 n° 10-22863

Une évolution notable à la baisse des facteurs locaux de commercialité ne peut justifier le déplafonnement, celui-ci ne pouvant intervenir qu'en cas d'évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné.

La Cour confirme la solution qu'elle a dégagée dans sa décision de principe du 14 septembre 2011 (déjà traitée Civ 3, 14 septembre 2011 n°10-30825) : pour qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité débouche sur un loyer de renouvellement déplafonné, il faut que l'évolution soit favorable à l'activité exercée. Par voie de conséquence, une évolution notable à la baisse ne sera pas prise en considération.

On notera toutefois l'évolution sensible de la terminologie.

En effet, alors qu'en septembre 2011, la Cour de cassation se bornait à demander que la modification soit « de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur », dans l'arrêt rapporté, le juge du droit approuve sans réserve les magistrats du fond (Paris, 3 nov. 2010) pour avoir à bon droit subordonné la fixation du prix du loyer renouvelé à la valeur locative à la preuve que l'évolution a eu un « impact favorable sur le commerce concerné ».

Attention, il convient ici de rappeler qu'en matière d'extension de la destination du bail, le loyer doit être fixé hors plafonnement sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette modification notable a une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, (Civ. 3e, 18 janv. 2012 n°11-10072).

Cour de Cassation, 3ème CHambre Civile, 17 janvier 2012, n° 11-12090

En cas d'extension de la destination du bail permettant d'adjoindre d'autres activités, le loyer doit être fixé hors plafonnement sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette modification notable a une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

Peu à peu, la haute juridiction affine sa doctrine en matière de prise en compte du caractère favorable ou non pour l'activité exercée par le preneur de la modification susceptible d'entraîner le déplafonnement du loyer de renouvellement d'un bail commercial.

La lecture de l'article L. 145-34 du code de commerce incite à déplafonner sans égard pour le sens de la modification, le texte se contentant d'envisager le plafonnement du loyer de renouvellement « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ».

La jurisprudence, y compris l'arrêt rapporté, nous enseigne toutefois que tous les motifs de déplafonnement ne suivent pas nécessairement le même régime. Lequel régime doit certainement être déterminé à la lumière de l'article réglementaire se rattachant au motif envisagé.

Ainsi, en matière de travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré, il a été jugé que le déplafonnement n'interviendra que pour autant que ceux-ci auront eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (en l'occurrence, était en cause l'installation d'un ascenseur, Civ. 3e, 9 juill. 2008, Bull. civ. III, n° 123). Cette solution est confortée par la lecture de l'article R. 145-8 du code de commerce, qui ne vise que les améliorations apportées aux lieux loués, dont le bailleur a assumé la charge.

De la même manière, lorsqu'il est question de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, sa prise en compte ne sera requise que lorsqu'elle sera de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur (Civ. 3e, 14 sept. 2011 n°10-30825). Cela se conçoit, l'article R. 145-6 envisageant l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il a certes été remarqué (Monéger, ses obs. préc. ss. Civ. 3e, 14 sept. 2011), que le mot « intérêt » vient du latin interest signifiant qui importe. Mais, à la différence du latin, le français est une langue vivante et, dans son acception moderne, le terme querellé est incontestablement connoté de subjectivité : ce qui présente un intérêt pour quelque chose lui est nécessairement favorable.

À l'inverse, en dépit de la neutralité de cette circonstance pour le preneur, le bailleur va pouvoir déplafonner le loyer de renouvellement lorsque l'impôt foncier dont il a la charge va notablement augmenter (Civ. 3e, 25 juin 2008, Bull. civ. III, n° 112). Cette solution est commandée par la lettre de l'article R .145-8, qui précise que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Dans l'arrêt rapporté, la question se posait de la prise en considération ou non du caractère favorable sur l'activité exercée d'une extension de la destination des locaux loués.

En l'occurrence, alors que les locaux avaient été originairement loués à destination de bar, les parties ont, en cours d'exécution, convenu par avenant que cette destination serait étendue à celle d'hôtel et de restaurant. Dans la procédure en fixation du loyer de renouvellement, le preneur a prôné le plafonnement du prix, faute pour le bailleur d'avoir établi en quoi cette extension avait eu une incidence favorable sur l'activité exercée.

Sa prétention est rejetée tant en appel que devant le juge du droit. Celui-ci, après avoir abandonné à la cour d'appel l'appréciation du caractère notable de la modification de destination précise qu'il ne lui incombait pas de rechercher si cette modification avait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

Cette solution mérite approbation, eu égard à la rédaction objective de l'article R. 145-5 du code de commerce, qui se borne à préciser que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

On retiendra aussi de cette décision qu'elle rappelle que c'est souverainement que la cour d'appel fixe le loyer à la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur (dans le même sens, V. par ex., Civ. 3e, 3 juin 2004, Bull. civ. III, n° 111; 6 juill. 2005, Bull. civ. III, n° 149).

Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 18 janvier 2012 n° 11-10072

La créance de restitution du dépôt de garantie d'un bail, conclu antérieurement à l'ouverture de la procédure collective, est éteinte du fait du défaut de déclaration (ancien régime).

Une société est convenue d'un bail commercial avec une société, propriétaire d'un local, qui, par la suite, a été placée en liquidation judiciaire.

Le liquidateur de la société bailleresse a cédé le bâtiment sur lequel portait le bail à une société civile immobilière (SCI) avec laquelle la société locataire avait déjà conclu d'autres baux commerciaux. Ayant donné congé, la société locataire s'est tournée vers la SCI pour obtenir la restitution de son dépôt de garantie, mais la SCI s'y est opposée.

La société preneuse n'avait pas déclaré sa créance auprès du liquidateur, dans le délai de deux mois à compter de la publication au BODACC du jugement d'ouverture de la procédure collective. Elle pensait que cette déclaration n'était pas nécessaire puisque le dépôt de garantie avait été transmis à la SCI, en même temps que la vente de l'immeuble loué.

La Cour d'appel, puis la Cour de cassation, considèrent que la créance de restitution du dépôt de garantie d'un bail, conclu antérieurement à l'ouverture de la procédure collective, est éteinte du fait du défaut de déclaration.

Cette décision est placée sous la législation antérieure à la loi n° 2005-845 du 26 juill. 2005 de sauvegarde des entreprises.

Désormais, la sanction de cette non-déclaration n'est plus l'extinction de la créance, mais la non admission des créanciers dans les répartitions et les dividendes. Cela ne change pas grand chose en fait, il faut déclarer la créance.

Cour de Cassation, Chambre Commerciale, 10 janvier 2012 n°10-26594

Le liquidateur peut se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce et solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail commercial n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.

En l'espèce, une société locataire d'un immeuble à usage commercial a été mise en liquidation judiciaire le 10 juin 2009.

Le propriétaire des locaux a fait délivrer au liquidateur judiciaire, le 12 août 2009, un commandement d'avoir à payer des loyers échus postérieurement au jugement d'ouverture et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail puis l'a assigné le 17 septembre 2009 aux fins de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

C'est à juste titre que la cour d'appel a accordé au liquidateur un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt pour s'acquitter des loyers et charges échus postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire et d'avoir suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire et dit que cette dernière sera censée n'avoir jamais joué si le débiteur se libère à l'expiration de ce délai.

En effet, l'article L. 622-14 du Code de commerce n'interdit pas au liquidateur de se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce et de solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail commercial n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.

La cour d'appel, qui ne s'est pas bornée à observer que le liquidateur tentait de céder le fonds à un repreneur et que l'octroi de délai de grâce l'y aiderait, mais qui a relevé que le liquidateur a fait diligence pour céder les éléments du fonds de commerce et permettre de désintéresser le bailleur, n'a pas commis d'excès de pouvoir au regard du grief évoqué selon lequel les délais de grâce ne pourraient servir qu'à permettre au débiteur de régler sa dette et non à optimiser une opération financière telle que la cession du fonds.

Cour de Cassation, Chambre Comemrciale, 6 décembre 2011, nº 10-25689

La loi du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit a validé ce nouvel indice. Depuis cette date, il ne pouvait entrer en application dans l'attente du décret qui vient d'être publié au Journal Officiel.

L'ILAT est entré en vigueur depuis le 31 décembre 2011. L'article L 122-2 du Code Monétaire et Financier peut donc être dorénavant appliqué.

L'ILAT peut servir de référence dans le cadre de la révision des baux professionnels.

Il entre également dans le champ d'application concernant les baux commerciaux pour les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales pour lesquelles existe déjà l'ILC.

L'ILAT pourra donc être utilisé pour la location des locaux à usage de bureaux, pour les activités des professions libérales et pour les activités exercées dans des entrepôts logistiques.

Le recours à ce nouvel indice de référence d'application conventionnel est conditionné par l'accord des parties qui ont donc désormais le choix entre l'ICC ou l'ILAT.

Le décret fixe également les règles de composition et de calcul de l'indice des loyers des activités tertiaires.

Décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011

Le décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011 relatif au contenu de l'annexe environnementale mentionnée à l'article L 125-9 du COde de l'environnement a été publié au Journal Officiel et créé les articles R-136-1 à R 136-3 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Ce décret concerne tous les propriétaires de bâtiments tertiaires à usage de bureaux et de commerces. Il définit le contenu de l'annexe environnementale, des baux portants sur des locaux de plus de 2 000 m2 à usage de bureaux ou de commerces.

Les dispositions de ce décret s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012 et pour tous les baux en cours à compter du 14 juillet 2013.

Le grenelle de l'environnement 2 avait déjà donné un certain nombre de précisions sur cette annexe, le décret précise son contenu, elle doit retranscrire les informations que se doivent mutuellement le bailleur et le preneur sur les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et des locaux loués, leur consommation réelle d'eau et d'énergie et la quantité de déchets générée.

Voici les informations qui doivent être fournies par le bailleur:

1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;

2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;

3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation.

Voici les informations qui doivent être fournies par le preneur:

1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique ;

2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ;

3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;

4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Enfin, le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

Cette annexe soulève d'ores et déjà un certain nombre de questions, que se passe-t-il en cas d'évolution positive ou négative des informations fournies par les parties, ne prévoit-on qu'une réduction des charges ou du loyer. La réponse s'impose, les parties doivent le prévoir expressément au bail.

Ce décret pris pour l'application de l'article 8 du grenelle de l'environnement 2 aura également une inter dépendance importante avec l'article 3 du même décret sur les travaux à réaliser entre 2012 et 2020 et l'article 7 sur certaines catégories de copropriétés.

Décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011

Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits ; ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société.

Le propriétaire de locaux donnés à bail commercial a délivré, à la suite de la cession du fonds de commerce à deux personnes, un congé avec refus de renouvellement à la société venant aux droits des locataires.

Pour valider le congé et le refus de paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt attaqué retient qu'à la date du congé, la société n'était pas encore immatriculée et que si l'immatriculation permet à la société de reprendre à son compte dès l'origine les actes passés en son nom, elle ne peut avoir pour effet de priver le bailleur d'un droit acquis dès la notification du congé.

En statuant ainsi, alors que du fait de la reprise des engagements pris en son nom, la société était réputée avoir, à la date de la cession du fonds de commerce, et donc à la date de la délivrance du congé, la personnalité morale conférée par l'immatriculation, la cour d'appel a violé l'article L. 210-6 du Code de commerce.

Cette solution doit être approuvée.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 7 décembre 2011 n° 10-26726

C'est en vain que le bailleur réclame au preneur sa quote-part de travaux en application des dispositions du bail qui met à la charge du preneur l'intégralité des réparations.

compris les grosses réparations visées par l'article 606 du Code civil . En effet, il ressort du rapport d'expertise que les travaux touchant la toiture et la façade étaient justifiés par l'extrême vétusté de ces éléments. La clause litigieuse ne dispense pas le bailleur de son obligation d'avoir à délivrer des locaux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés et de garantir le preneur contre tous les défauts qui en empêchent cet usage quand bien même ils ne les aurait pas connus.

En l'espèce, la SCI C... a acquis de Monsieur M.... un immeuble sis à [...] abritant au rez- de- chaussée un local commercial loué à usage de boulangerie- pâtisserie , donnés à bail suivant acte sous seing privé du 21 décembre 1995 pour une durée de neuf ans à une société de restauration de l'Essonne par Melle L...., bail qui a été cédé au profit de Monsieur La.... et Madame D...... aux droits desquels se trouvent Monsieur C...... ;

Un avenant été régularisé par acte sous seing privé en date du 18 avril 2001 entre la SCI C.... et Monsieur C..... portant remplacement du bail signé entre Melle L.....et la société de restauration de l'Essonne,

Les locaux se composent au rez- de- chaussée d'une boutique, cuisine, salle à manger, paneterie, fournil , laboratoire, au premier étage d'un logement comportant trois chambres et un cabinet de toilettes et d'un autre appartement de deux pièces comprenant deux chambres et une cuisine équipée et salle de bains, wc et au sous sol de deux caves.

A la suite du congé offre de renouvellement délivré par la SCI C....... par acte d'huissier du 24 mars 2004 à effet du 1° octobre 2004, une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé a été diligentée devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bobigny qui a considéré que le bail du 18 avril 2001 n'était pas un nouveau bail mais la continuation du bail ancien, et avant dire droit sur le loyer du bail renouvelé a ordonné une expertise.

Aprés dépot du rapport d'expertise, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bobigny a suivant jugement du 7 février 2007 fixé le prix du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, hors plafonnement soit à la somme de 19 400 euro ht . Un nouveau bail a été signé le 26 juillet 2007 .

Auparavant , la SCI C...... avait souhaité effectuer dans les lieux d'importants travaux lesquels ont pris fin le 12 juillet 2007 et lui ont coûté la somme globale de 269 148 euro TTC .

Elle a réclamé à Monsieur C........ sa quote part des travaux et s'est heurtée au refus de ce dernier qui a invoqué que les travaux entrepris ne lui incombaient pas ; la SCI C........ lui a alors fait délivrer le 4 février 2008 un commandement de payer sa quote part dans les travaux de ravalement, et de couverture pour un montant de 42 638, 30 euro TTC que Monsieur C...... a refusé de payer, formant opposition audit commandement ; le commandement de payer contenait rappel de la clause résolutoire prévue au bail .

Monsieur C.... a lui-même cédé son fonds à Monsieur R..... par acte du 21 mars 2008, cession comportant la garantie du cédant pour le paiement du loyer et de façon générale, l'exécution de clauses et conditions du bail .

Sur ce la cour d'appel a considéré que le bail passé entre le bailleur actuel la SCI C..... et Monsieur C.... est en date du 18 avril 2001, l'expertise de Monsieur de Martini en date du 15 octobre 2004 fait apparaître que l'état de grande dégradation de la toiture qu'il a constatée existait à la date d'effet du bail ;

La description précise résultant du rapport de cet architecte expert révèle ainsi un état de vétusté avancée de la toiture et notamment de la couverture décrite comme hors d'usage, les petits bois qui la soutiennent étant brisés et les cheminées étant en très mauvais état sans compter que le conduit de la cheminée du four du boulanger n'était pas aux normes ;

Les travaux de reprise dont le descriptif est fourni par la bailleresse confirment par leur nature et leur ampleur cet état de vétusté.

C'est donc en vain que la SCI C....... réclame au preneur sa quote- part de travaux en application des dispositions du bail qui met à la charge du preneur l'intégralité des réparations , y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil devant être faites sous l'autorité du bailleur, le preneur en supportant ensuite la charge financière par remboursement des sommes engagées par le bailleur ;

En effet, le fait pour le preneur d'avoir à prendre en charge durant le cours du bail toutes les réparations y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, ne dispense pas le bailleur de son obligation d'avoir à délivrer des locaux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés et de garantir le preneur contre tous les défauts qui en empêchent cet usage quand bien même ils ne les aurait pas connus ; or cette obligation n'est pas remplie dés lors que l'un des éléments qui affecte l'immeuble dans sa structure et sa solidité, en l'occurrence la toiture, est vétuste et doit être totalement repris ainsi qu'il résulte du descriptif de travaux ;

La Cour d'appel a donc infirmé la décision du Tribunal.

Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 30 Novembre 2011 n° 09/11570 Monsieur Riadh RABEH / S.C.I. CHAMBERTIN, Monsieur Ammar CHAIEB

L'article L 145-39 du Code de Commerce permet une fixation du loyer à la valeur locative de marché au cours du bail si deux conditions sont réunies: d'une part, l'existence d'une clause d'échelle mobile, et d'autre part, une variation de plus d'un quart du montant du loyer HC et HT depuis la dernière fixation contractuelle ou judiciaire. Mais qu'en est-il lorsqu'au cours du bail certains locaux sont rendus et le loyer diminué ?

En application de l'article L. 145-39 du Code de commerce , à défaut de loyer fixé par une décision judiciaire rendue sur une précédente demande de révision ou d'une modification intervenue au cours du bail par une convention des parties, la base de comparaison est le loyer initial prévu au contrat.

En l'espèce, le bail conclu en avril 2002 prévoit un loyer de 791 276 euros avec une clause d'indexation annuelle.

Par avenant du 3 décembre 2003, le nombre de places de stationnement a été réduit, entraînant une baisse du loyer de 808 553 euros à 804 968 euros.

C'est en vain que le preneur demande la révision du loyer en soutenant que le loyer a augmenté de 25 % par rapport au prix fixé initialement.

En effet, l'avenant constitue une nouvelle fixation contractuelle du loyer de base, remplaçant le précédent loyer, peu important que cette fixation ait résulté d'une modification de la consistance des lieux loués. Les dispositions du texte précité ne distinguent pas entre les motifs conduisant à une nouvelle fixation contractuelle du loyer. Au regard de ce nouveau loyer, la variation constatée n'excède pas 25 %.

Cette décision colle à l'application stricte du texte, et doit recevoir approbation.

Cour d'appel de Paris Pôle 5, chambre 3, 30 Novembre 2011 n°10/10183 SAS FRANCE QUICK /SOCIETE IMMOBILIERE DE LOCATION POUR L'INDUSTRIE ET LE COMMERCE

La dernière publication de l'indice INSEE du coût de la construction permet de faire à nouveau application de l'article L 145-39 du Code de Commerce et ainsi d'obtenir une fixation du loyer à la valeur locative de marché.

En effet, l'article L 145-39 du Code de Commerce prévoit que:

"En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire."

Le dernier indice publié de l'Indice INSEE du coût de la cosntruction est de 1593 pour le 2ème trimestre 2011.

Ainsi, les baux qui remplissent les conditions suivantes peuvent être automatiquement ajustés à la valeur locative de marché :

- Le bail doit avoir été signé avant 2005

- Le bail doit contenir une clause d'échelle mobile (indexation annuelle)

- Aucun avenant fixant un nouveau loyer ne doit avoir été signé depuis 2005

En effet, la variation de l'indice INSEE du coût de la construction a augmenté de plus de 25% pour ces baux permettant ainsi de faire application de l'article L 145-39 du Code de Commerce qui permet la fixation du loyer à la valeur locative de marché.

Si le loyer est sous-évalué ou sur-évalué selon la localisation géographique, il conviendra alors de faire fixer le loyer à la valeur locative de marché, ce qui permet:

- pour les bailleurs d'obtenir une fixation à la valeur locative de marché sans attendre la fin du bail et notamment sans avoir besoin de le justifier par des travaux ou une évolution des facteurs locaux de commercialité,

- pour les preneurs de permettre la fixation du loyer à la valeur réelle du loyer du marché.

La cour d'appel, qui, saisie d'une demande de requalification en bail commercial, en vertu de l'article L. 145-2, 1° du Code de commerce , du bail intitulé bail professionnel conclu pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale, établi entre les parties par acte du 30 avril 2003 avec effet au 1er avril 2003, a constaté que l'action avait été engagée le 28 janvier 2006, en a déduit exactement que cette action se trouvait prescrite en application de l'article L. 145-60 du Code de commerce.

En l'espèce, par acte du 30 avril 2003, intitulé bail professionnel à durée déterminée exclu du champ d'application des baux commerciaux, conclu pour dix ans à compter du 1er avril 2003, M. X... à donné à bail à M. Y... un ensemble immobilier pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale.

Par acte du 28 janvier 2006, M. Y... a assigné le bailleur pour se voir reconnaître titulaire d'un bail commercial au titre de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce. M. X... a, ainsi que les stipulations du bail le lui permettaient, donné congé au locataire pour le 31 mars 2009, lui offrant de régler l'indemnité forfaitaire prévue au bail en pareille circonstance. De plus, le bailleur a reconventionnellement demandé la validation de ce congé.

M Y. fondait notamment sa demande sur l'article L. 145-2 1°) du code de commerce lequel soumet les baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement aux statuts des baux commerciaux et revendiquait une prescription trentenaire pour agir. MY. soutenait également que ne pouvait pas lui être opposée la prescription biennale puisque le bail n'avait pas encore été qualifié de bail commercial.

La Cour de Cassation a rejeté ce raisonnement en considérant que toute action en requalification d'un bail en bail commercial et soumis à la prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de Commerce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 novembre 2011 n° 10-24.163, 10-27.188

Un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction n'est valable que s'il est précédé d'une sommation demeurée infructueuse dans le délai d'un mois, sous réserve de la possibilité pendant cette période de régulariser la situation.

En l'espèce, M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial de bar, débit de boissons, donnés à bail à M. Y..., lui a notifié, par acte du 26 janvier 2007, un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, au motif, notamment, que le preneur poursuivait son activité alors qu'il se trouvait, par suite de condamnations pénales prononcées contre lui, interdit d'exploiter un débit de boissons à consommer sur place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique ; que M. Y... a assigné le bailleur en paiement de l'indemnité d'éviction

La Cour de Cassation rappelle ici que l''interdiction d'exploiter un débit de boissons à consommer sur place, prévue par les articles L. 3336-2 et suivants du Code de la santé publique (C. santé publ., art. L. 3336-2 ), qui ne constitue par une sanction ayant le caractère d'une punition, mais une mesure de police et de sécurité publique réglementant l'accès à une profession, ne peut être utilement critiquée sur le fondement de l'article 6, § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.

Le bailleur peut donc refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8 du Code de commerce, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.

Pour valider le congé sans offre de renouvellement et d'indemnité d'éviction, l'a cour d'appel avait retenu que le preneur exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, et qu'ainsi une mise en demeure préalable n'était pas exigée.

La Cour de Cassation casse l'arrêt car elle considère, à juste titre, que le preneur pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, et qu'en conséquence, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure, la cour d'appel a donc violé l'article L. 145-17 du Code de commerce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 novembre 2011 n°10-24180

Le créancier inscrit ne saurait obtenir des dommages et intérêts dès lors que le préjudice né de la perte de sa sûreté résulte de son inertie et non de la notification tardive de l'assignation en résiliation du bail.

Si le créancier inscrit qui, en violation de l'article L. 143-2 du code de commerce, n'a pas été averti de l'action en résiliation du bail peut, au-delà de l'inopposabilité de celle-ci, obtenir des dommages et intérêts, c'est à la condition que le préjudice pour lequel il demande à être indemnisé soit né du manquement du bailleur, et non de son inertie.

Cette affaire avait, en 2006, déjà donné lieu à un arrêt du juge du droit, aux termes duquel une cour d'appel avait été censurée pour avoir débouté le créancier inscrit, intervenu volontairement en appel, de sa demande d'inopposabilité de la résiliation du bail commercial, au motif que le jugement entrepris n'avait pas été exécuté et que le demandeur a été en mesure de faire valoir son point de vue en temps utile. Pour la haute cour, en effet, l'inopposabilité de la résiliation intervenue est acquise de plein droit dès lors que le bailleur a manqué à ses obligations à l'égard du créancier inscrit (Civ. 3e, 12 juill. 2006, Bull. civ. III, n° 169).

Fort de ce premier succès, devant la cour de renvoi, le créancier avait tenté de pousser son avantage en portant le débat sur le terrain de l'octroi de dommages et intérêts (condamnant le bailleur à rembourser au créancier inscrit le montant non payé de sa créance sur le fonds, Com. 11 juill. 2006, Bull. civ. IV, n° 176; évaluant le préjudice au montant du nantissement, Paris, 12 janv. 1993, D. 1993. IR 109 . Pour une application de la théorie de la perte d'une chance, V. enfin Paris, 17 juin 1993, Gaz. Pal. 1994. 1. Somm. 173).

Il est débouté pour ne pas être intervenu, alors qu'il a bénéficié d'un délai conséquent pour payer la dette locative aux lieu et place [du locataire] ou pour faire vendre le fonds de commerce.

Cette solution mérite approbation, car il ne pouvait être sérieusement soutenu que le lien de causalité entre le manquement du bailleur et le préjudice du créancier avait survécu aux six années ayant séparé le moment où ce dernier a eu connaissance de la procédure en résiliation et la date à laquelle la cour d'appel a statué.

Quant à l'argument selon lequel la créance était « irrécouvrable dès l'origine », faute d'être étayée, il n'a pas prospéré.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 novembre 2011 n° 10-20021

Le contrat de crédit-bail immobilier s'analyse comme une location d'un immeuble à usage professionnel suivie, le cas échéant, d'une cession. Il n'est pas nécessaire que la cession de l'immeuble intervienne au profit du locataire initial de celui-ci, mais elle peut être faite au profit d'un tiers substitué, qui est éventuellement le sous-locataire de cet immeuble.

En l'epsèce, une société donne à bail des locaux à usage de bureaux dont elle est propriétaire à une autre société, avant de lui consentir, près d'un an plus tard, une promesse de vente adossée à ce contrat de bail. Or, cette promesse de vente offrait la possibilité à la société bénéficiaire de celle-ci de se substituer tout tiers de son choix, l'acquisition de l'immeuble par le tiers substitué n'étant en aucun cas subordonnée à l'agrément de la société propriétaire de l'immeuble.

Pour les juges du fond, suivis par la Cour de cassation, la stipulation d'une telle clause ne remet en rien la qualification de crédit-bail immobilier. Pour que l'on soit en présence d'un tel contrat, il faut et il suffit que les conditions posées par l'article L. 313-7, 2°, du code monétaire et financier soient remplies à savoir

- il faut que l'opération s'analyse en une location d'un immeuble à usage professionnel,

- suivie, le cas échéant, d'une cession.

Le texte n'exige nullement, contrairement au 1° de l'article relatif au crédit-bail mobilier, que la cession de l'immeuble intervienne au profit du locataire initial de celui-ci.

A contrario, l'acquéreur peut donc valablement être celui désigné par le locataire en vertu d'une clause de substitution indissociable du contrat de crédit-bail, dès lors que cette substitution dans le bénéfice de la promesse a été opérée conformément aux termes du contrat.

La particularité de l'espèce tient à ce que le locataire initial des locaux avait sous-loué une partie de ceux-ci à celui qui allait devenir le tiers substitué dans la promesse de vente. Sous prétexte que le locataire initial avait été mis en liquidation judiciaire et que, comme il était incapable de payer les loyers, le bail avait été résilié, le sous-locataire substitué n'aurait pu lever l'option d'achat conférée par la promesse de vente dont il était devenu le bénéficiaire.

Telle est l'opinion du crédit-bailleur, qui se plaint de ne pas avoir obtenu la restitution des locaux et de ce que le sous-locataire l'a assigné avec succès en réalisation forcée de la vente de l'immeuble.

Certes, le défaut de paiement des loyers entraîne normalement la résiliation du bail, et, en même temps, la caducité de la promesse de vente. Mais, en l'occurrence, la clause de substitution avait été mise en oeuvre et l'option d'achat avait été levée par le sous-locataire avant la résiliation du bail, c'est-à-dire à une période à laquelle la promesse de vente était encore efficace. Au surplus, la clause de substitution ne posait aucune restriction quant à l'identité du tiers substitué dans la promesse. Rien ne s'opposait donc à ce que ce tiers soit le sous-locataire du local concerné, et que, in fine, il devienne propriétaire de ce local en levant l'option. La vente à son profit était donc parfaitement valable. Le contrat fait la loi des parties.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 octobre 2011 n° 10-13651

L'art. L 145-13 du Code de commerce, en ce qu'il subordonne, sans justification d'un motif d'intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l'article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l'article 14 de cette même Convention.

En l'espèce, par acte à effet au 1er janvier 1975, Mme Renée Y a donné à bail en renouvellement à la société Rapp des locaux à usage commercial ; le 17 mars 1975, la société Rapp a cédé son droit au bail à M. Z, de nationalité turque.

Mme Renée Y... a renouvelé le bail de M. Z par acte des 6 mars 1984 puis 20 janvier 1993 ; le 23 juillet 2004, Mme Monique Y, venant aux droits de Mme Renée Y, a délivré à M. Z un congé pour le 31 mars 2005 avec offre de renouvellement à compter du 1er avr. 2005 moyennant un loyer déplafonné.

M. Z, locataire, a demandé le renouvellement de son bail le 23 août 2004 ; le juge des loyers a été saisi et s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance, les parties s'opposant sur la date du renouvellement du bail.

Mme Y a fait grief à l'arrêt d'appel de ne pas annuler la demande de renouvellement signifiée le 23 août 2004 et de dire que le bail s'est renouvelé le 1er oct. 2004 avec un loyer plafonné, alors, selon le moyen soutenu par elle, notamment que nul ne peut, quel que soit son comportement, renoncer à un droit qu'il n'a pas ; que l'article L.145-13 du Code de commerce privant légalement le preneur étranger de toute faculté de demander le renouvellement, le seul droit, susceptible de renonciation dont bénéficie le bailleur ayant conclu avec un preneur relevant de ce statut, est de mettre fin au contrat lors du terme ou de l'échéance prévue ; que le refus de mettre fin à ce contrat ne peut faire naître au profit du preneur un droit au renouvellement dont il est en toute hypothèse légalement dépourvu.

Le pourvoi est rejeté avec substitution de motifs.

L'art. L 145-13 du Code de commerce, en ce qu'il subordonne, sans justification d'un motif d'intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l'article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l'article 14 de cette même Convention.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 novembre 2011 n° 10-30291

Le fait par le locataire de ne pas manifester sa volonté de faire appliquer le pacte de préférence d'acquisition dont il bénéficiait s'analyse en une renonciation tacite et non équivoque.

Cette décision donne toute sa portée à l'adage "le silence vaut acceptation" ou encore "qui ne dit mot consent".

En l'espèce, le bail commercial comporte un pacte de préférence au terme duquel la société locataire disposait d'un droit de préférence en cas de cession de l'immeuble, le bailleur étant tenu d'informer le preneur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de son intention de vendre.

L'immeuble a été vendu un tiers le 15 mai 1997, puis revendu par celui-ci le 10 mai 2001.

La société locataire a assigné le bailleur initial et les deux acheteurs successifs pour faire constater que les deux ventes successives avaient été réalisées en fraude de ses droits, faire annuler en conséquence lesdites cessions.

C'est en vain que la locataire fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes.

En effet, ayant relevé que la société locataire avait eu connaissance des ventes et de leurs conditions financières dans le mois qui avait suivi leur réalisation, pour la première cession en 2000, lors d'une instance en référé l'ayant opposée à sa bailleresse, et pour la seconde cession, en 2002, au cours de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, qu'elle avait effectué les paiements des loyers au nouveau propriétaire dès le mois qui avait suivi chacune des cessions, sans la moindre protestation, et qu'elle n'avait pas non plus manifesté de protestation, ni exprimé la volonté d'invoquer le pacte de préférence lors du congé avec offre de renouvellement du bail délivré par le nouveau propriétaire, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que ces actes s'analysait en une renonciation tacite, certaine et non équivoque de la locataire à se prévaloir du pacte de préférence, a légalement justifié sa décision.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 novembre 2011 n°10-20297

Le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité.

En l'espèce, M. X... et la société Leca, copropriétaires, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Club Engaly I (le syndicat) en annulation de trois décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2006 ayant notamment décidé la suppression de la clause de para-hôtellerie de l'immeuble et mandaté le syndic pour faire modifier le règlement de copropriété en conséquence.

La cour d'appel pour pour débouter M. X... et la société Leca de leur demande, a relevé que l'article 9 du règlement de copropriété rappelle la liberté de jouissance des copropriétaires de leurs lots par la location sous condition de respecter le règlement de copropriété ainsi que la destination de l'immeuble telle que définie à l'article 6 prévoyant la destination de l'immeuble à l'usage d'habitation avec possibilité d'offrir les logements à la location commerciale en renvoyant au chapitre II comprenant l'article 7, seule disposition à faire référence aux règles de la para-hôtellerie et que cette dernière n'est plus pratiquée dans l'immeuble depuis 1985 et retient qu'il s'agissait par la décision, non pas de modifier la destination de l'immeuble, mais de constater une modification de cette destination intervenue depuis plus de dix ans de sorte que M. X... et la société Leca sont sans droit pour exiger de la copropriété le respect de la destination initiale de l'immeuble en raison de la prescription décennale prévue à l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et donc pour imposer un vote contraire à celui visant à adapter le règlement de copropriété à la nouvelle réalité créatrice de droits.

La Cour de Cassation censure à juste titre l'arrêt aux motifs que le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité.

Cette solution a le mérite de mettre à l'abri nombre de commerçants ou de copropriétaires pouvant donné à bail leur locaux sans craindre qu'une fronde de corpropriétaire décide de changer la destination du local.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 octobre 2011 n°10-20632