Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

Une évolution notable à la baisse des facteurs locaux de commercialité ne peut justifier le déplafonnement, celui-ci ne pouvant intervenir qu'en cas d'évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné.

La Cour confirme la solution qu'elle a dégagée dans sa décision de principe du 14 septembre 2011 (déjà traitée Civ 3, 14 septembre 2011 n°10-30825) : pour qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité débouche sur un loyer de renouvellement déplafonné, il faut que l'évolution soit favorable à l'activité exercée. Par voie de conséquence, une évolution notable à la baisse ne sera pas prise en considération.

On notera toutefois l'évolution sensible de la terminologie.

En effet, alors qu'en septembre 2011, la Cour de cassation se bornait à demander que la modification soit « de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur », dans l'arrêt rapporté, le juge du droit approuve sans réserve les magistrats du fond (Paris, 3 nov. 2010) pour avoir à bon droit subordonné la fixation du prix du loyer renouvelé à la valeur locative à la preuve que l'évolution a eu un « impact favorable sur le commerce concerné ».

Attention, il convient ici de rappeler qu'en matière d'extension de la destination du bail, le loyer doit être fixé hors plafonnement sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette modification notable a une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, (Civ. 3e, 18 janv. 2012 n°11-10072).

Cour de Cassation, 3ème CHambre Civile, 17 janvier 2012, n° 11-12090

Le congé donné par un locataire, par lettre simple au bailleur qui en accuse réception en lui confirmant la cessation de ses obligations, est valide.

Le formalisme de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par acte d'huissier prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ( Loi Malandain-Mermaz n° 89-462, 6 juill. 1989, NOR EQUX8910174L, art. 15 ) n'étant pas prévu à peine de nullité, étant par ailleurs que le bailleur ne critique nullement ledit congé et que le seul but recherché par la loi est d'établir que le bailleur a bien été averti du congé ce qui est bien le cas en l'occurrence. La cousine de la locataire, qui se maintient dans les lieux depuis le départ de la locataire, n'a pas qualité pour contester la validité du congé, n'étant pas titulaire du bail.

C'est en vain que la cousine de la locataire demande le transfert du bail à son profit, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 . En effet, d'une part, il n'y a pas eu abandon de domicile par la locataire, qui a délivré congé avec préavis. D'autre part, la cousine, qui perçoit 1200 euros par mois, ne prouve pas avoir été économiquement à la charge de la locataire. Enfin, elle ne démontre pas qu'elle était hébergée par la locataire depuis au moins un an lors du départ de la locataire. Par conséquent, la cousine, occupante sans droit ni titre, doit être expulsée.

Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre 2ème section, 10 janvier 2012 R.G. N° 11/01648

La procédure mise en place par les accords collectifs de location de 1998 et de 2005 relatifs à la mise en vente, par le bailleur, de plus de dix logements dans un même immeuble, doit s'appliquer quand bien même il s'est écoulé plusieurs années entre la dernière vente et la délivrance d'un nouveau congé.

Lorsqu'un bailleur personne morale des secteurs locatifs 2 ou 3, décide de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, il doit respecter les accords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 (définis à l'art. 41 ter de la loi Méhaignerie n° 86-1290 du 23 déc. 1986, les secteurs 2 et 3 concernent notamment les sociétés d'économie mixte, les sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations et les entreprises d'assurance).

Rendus obligatoires par décrets (respectivement, par Décr. n° 99-628, 22 juill. 1999 et par Décr. n° 2006-1366, 10 nov. 2006), on retiendra schématiquement de ces accords collectifs qu'ils prévoient une information collective et individuelle des locataires, ainsi que la délivrance d'une offre de vente « article 10 de la loi du 31 décembre 1975 », suivie d'un congé pour vente prévu à l'article 15 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Dans l'arrêt rapporté se posait la question de l'application de ces accords collectifs lorsque l'opération de mise en vente par lots de plus de dix logements s'étale sur une longue période.

Au cas particulier, alors qu'entre 1999 et 2002, le bailleur a vendu onze logements dans un même immeuble, en 2007, à la suite de l'annulation d'un congé qui lui a été délivré en 2001, un locataire du même immeuble a reçu un nouveau congé pour vendre au seul visa de l'article 15 de la loi de 1989.

Il a alors fait valoir la nullité du congé pour non-respect des accords collectifs. Le juge du fond ne l'a pas suivi, refusant de considérer que le congé litigieux faisait partie de l'opération initiée huit années plus tôt.

Cette solution est censurée par les hauts magistrats, au motif que la prise en considération de l'écoulement du temps entre la dernière vente et le congé ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 janvier 2012 n° 11-30003

Le seul fait pour le locataire d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi n° 89-689 du 6 juillet 1989 ne peut faire obstacle à la recevabilité de sa demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls.

Dans le cadre de la mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, un bailleur a, conformément aux accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 rendus obligatoires par décrets, offert au locataire la possibilité d'acquérir son logement en application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.

Plusieurs mois plus tard, alors que la fin du bail se profilait, il lui a notifié un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le jour du terme du contrat, le locataire a demandé à bénéficier des dispositions de l'article 11-1, alinéa 1er, in fine, de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi « Aurillac » n° 2006-685 du 13 juin 2006, lui permettant de rester dans les lieux « pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente ».

Le locataire s'étant maintenu au-delà de l'échéance de ce délai de deux ans, le bailleur l'a assigné en validation du congé et en expulsion.

Reconventionnellement, le preneur a soulevé la nullité de l'offre de vente et du congé, en raison du non-respect des exigences des accords collectifs de 1998 et 2005.

Selon l'arrêt d'appel, le preneur reprochait au bailleur le non-respect de son obligation d'information devant accompagner son offre de vente (violation des art. 2.2 des accords collectifs).

Le locataire ayant obtenu gain de cause en appel, le bailleur a soutenu, devant le juge du droit, que le fait, pour le locataire, d'avoir invoqué les dispositions de l'article 11-1 de la loi de 1989 lui permettant d'obtenir la reconduction du bail, valait renonciation de sa part à invoquer la nullité du congé pour vendre (il en appelait notamment au respect des dispositions de l'article 6-1 de la Convention EDH, relatives au droit à un procès équitable).

Il est débouté, les hauts magistrats approuvant le juge du fond d'avoir estimé (« à bon droit ») que le fait de solliciter l'application de l'article 11-1 ne pouvait s'analyser en une renonciation à invoquer la nullité de l'offre de vente et du congé, faute d'être certaine, expresse et non équivoque.

Concernant les congés-vente de plus de dix logements, V. aussi Civ. 3e, 18 janv. 2012 n° 11-30003.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 janvier 2012 n° 11-10389

En cas d'extension de la destination du bail permettant d'adjoindre d'autres activités, le loyer doit être fixé hors plafonnement sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette modification notable a une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

Peu à peu, la haute juridiction affine sa doctrine en matière de prise en compte du caractère favorable ou non pour l'activité exercée par le preneur de la modification susceptible d'entraîner le déplafonnement du loyer de renouvellement d'un bail commercial.

La lecture de l'article L. 145-34 du code de commerce incite à déplafonner sans égard pour le sens de la modification, le texte se contentant d'envisager le plafonnement du loyer de renouvellement « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ».

La jurisprudence, y compris l'arrêt rapporté, nous enseigne toutefois que tous les motifs de déplafonnement ne suivent pas nécessairement le même régime. Lequel régime doit certainement être déterminé à la lumière de l'article réglementaire se rattachant au motif envisagé.

Ainsi, en matière de travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré, il a été jugé que le déplafonnement n'interviendra que pour autant que ceux-ci auront eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (en l'occurrence, était en cause l'installation d'un ascenseur, Civ. 3e, 9 juill. 2008, Bull. civ. III, n° 123). Cette solution est confortée par la lecture de l'article R. 145-8 du code de commerce, qui ne vise que les améliorations apportées aux lieux loués, dont le bailleur a assumé la charge.

De la même manière, lorsqu'il est question de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, sa prise en compte ne sera requise que lorsqu'elle sera de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur (Civ. 3e, 14 sept. 2011 n°10-30825). Cela se conçoit, l'article R. 145-6 envisageant l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il a certes été remarqué (Monéger, ses obs. préc. ss. Civ. 3e, 14 sept. 2011), que le mot « intérêt » vient du latin interest signifiant qui importe. Mais, à la différence du latin, le français est une langue vivante et, dans son acception moderne, le terme querellé est incontestablement connoté de subjectivité : ce qui présente un intérêt pour quelque chose lui est nécessairement favorable.

À l'inverse, en dépit de la neutralité de cette circonstance pour le preneur, le bailleur va pouvoir déplafonner le loyer de renouvellement lorsque l'impôt foncier dont il a la charge va notablement augmenter (Civ. 3e, 25 juin 2008, Bull. civ. III, n° 112). Cette solution est commandée par la lettre de l'article R .145-8, qui précise que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Dans l'arrêt rapporté, la question se posait de la prise en considération ou non du caractère favorable sur l'activité exercée d'une extension de la destination des locaux loués.

En l'occurrence, alors que les locaux avaient été originairement loués à destination de bar, les parties ont, en cours d'exécution, convenu par avenant que cette destination serait étendue à celle d'hôtel et de restaurant. Dans la procédure en fixation du loyer de renouvellement, le preneur a prôné le plafonnement du prix, faute pour le bailleur d'avoir établi en quoi cette extension avait eu une incidence favorable sur l'activité exercée.

Sa prétention est rejetée tant en appel que devant le juge du droit. Celui-ci, après avoir abandonné à la cour d'appel l'appréciation du caractère notable de la modification de destination précise qu'il ne lui incombait pas de rechercher si cette modification avait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

Cette solution mérite approbation, eu égard à la rédaction objective de l'article R. 145-5 du code de commerce, qui se borne à préciser que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

On retiendra aussi de cette décision qu'elle rappelle que c'est souverainement que la cour d'appel fixe le loyer à la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur (dans le même sens, V. par ex., Civ. 3e, 3 juin 2004, Bull. civ. III, n° 111; 6 juill. 2005, Bull. civ. III, n° 149).

Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 18 janvier 2012 n° 11-10072

La créance de restitution du dépôt de garantie d'un bail, conclu antérieurement à l'ouverture de la procédure collective, est éteinte du fait du défaut de déclaration (ancien régime).

Une société est convenue d'un bail commercial avec une société, propriétaire d'un local, qui, par la suite, a été placée en liquidation judiciaire.

Le liquidateur de la société bailleresse a cédé le bâtiment sur lequel portait le bail à une société civile immobilière (SCI) avec laquelle la société locataire avait déjà conclu d'autres baux commerciaux. Ayant donné congé, la société locataire s'est tournée vers la SCI pour obtenir la restitution de son dépôt de garantie, mais la SCI s'y est opposée.

La société preneuse n'avait pas déclaré sa créance auprès du liquidateur, dans le délai de deux mois à compter de la publication au BODACC du jugement d'ouverture de la procédure collective. Elle pensait que cette déclaration n'était pas nécessaire puisque le dépôt de garantie avait été transmis à la SCI, en même temps que la vente de l'immeuble loué.

La Cour d'appel, puis la Cour de cassation, considèrent que la créance de restitution du dépôt de garantie d'un bail, conclu antérieurement à l'ouverture de la procédure collective, est éteinte du fait du défaut de déclaration.

Cette décision est placée sous la législation antérieure à la loi n° 2005-845 du 26 juill. 2005 de sauvegarde des entreprises.

Désormais, la sanction de cette non-déclaration n'est plus l'extinction de la créance, mais la non admission des créanciers dans les répartitions et les dividendes. Cela ne change pas grand chose en fait, il faut déclarer la créance.

Cour de Cassation, Chambre Commerciale, 10 janvier 2012 n°10-26594

Le liquidateur peut se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce et solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail commercial n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.

En l'espèce, une société locataire d'un immeuble à usage commercial a été mise en liquidation judiciaire le 10 juin 2009.

Le propriétaire des locaux a fait délivrer au liquidateur judiciaire, le 12 août 2009, un commandement d'avoir à payer des loyers échus postérieurement au jugement d'ouverture et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail puis l'a assigné le 17 septembre 2009 aux fins de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

C'est à juste titre que la cour d'appel a accordé au liquidateur un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt pour s'acquitter des loyers et charges échus postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire et d'avoir suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire et dit que cette dernière sera censée n'avoir jamais joué si le débiteur se libère à l'expiration de ce délai.

En effet, l'article L. 622-14 du Code de commerce n'interdit pas au liquidateur de se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce et de solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail commercial n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.

La cour d'appel, qui ne s'est pas bornée à observer que le liquidateur tentait de céder le fonds à un repreneur et que l'octroi de délai de grâce l'y aiderait, mais qui a relevé que le liquidateur a fait diligence pour céder les éléments du fonds de commerce et permettre de désintéresser le bailleur, n'a pas commis d'excès de pouvoir au regard du grief évoqué selon lequel les délais de grâce ne pourraient servir qu'à permettre au débiteur de régler sa dette et non à optimiser une opération financière telle que la cession du fonds.

Cour de Cassation, Chambre Comemrciale, 6 décembre 2011, nº 10-25689

La notification de l'offre de renouvellement faite à l'un des locataires solidiaires est oposable aux autres, mais une simple augmentation de 10% de la valeur locative ne permet pas de caractérisée un loyer manifestement sous évalué ouvrant droit à une augmentation.

En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 septembre 2008 adressée à chacun des locataires, la société P..... H....., propriétaire, leur a proposé le renouvellement du bail à la date du 14 avril 2009, moyennant un loyer annuel réévalué à la somme de 24.668,34 euros.

Si l'offre de renouvellement du bail n'a pas été notifiée à l'un des colocataires, il résulte du contrat de bail que les preneurs se sont engagés solidairement envers le bailleur. La notification de la proposition de renouvellement à l'un des preneurs solidaires étant opposable aux autres, le premier juge a justement retenu que l'offre de renouvellement de bail régulièrement faite à l'un des cotitulaires du bail était opposable à l'autre.

La demande de réévaluation du loyer formée par le bailleur lors du renouvellement du bail, en application des dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 . En effet, le loyer actuellement payé est inférieur d'environ 10 % à la valeur locative ce qui ne constitue pas une sous-évaluation manifeste.

Il est établi que le bailleur a fait payer aux locataires des charges relatives au service de gardiennage, alors que ce service n'existe plus depuis plusieurs années. Les locataires sont donc en droit de demander le remboursement des charges indûment payées, mais leur action est prescrite pour les charges antérieures de plus de cinq ans à l'audience devant le tribunal d'instance.

Cour d'appel de Versailles Chambre 1, section 2, 13 Décembre 2011 N° 10/06738

Le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal. Ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile.

Alors qu'aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis est réduit de trois à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, une cour d'appel (Nîmes, 28 janv. 2010) avait dénié au preneur le bénéfice de ce texte, aux motifs :

* d'une part, que le seul signataire du bail ne se référait pas à sa situation personnelle, mais à celle de son conjoint

* et, d'autre part, en toute hypothèse, qu'aucune nécessité soudaine de changement de domicile ne pouvait être alléguée.

Par ailleurs, le juge gardois refuse de faire droit à la demande de dommages et intérêts du locataire, coupable, à ses yeux, d'avoir quitté les lieux avant qu'une expertise ait pu établir la réalité de l'insalubrité des lieux alléguée.

Cette décision est censurée sur tous les points.

Concernant la personne au nom de laquelle il est possible d'exciper d'un préavis réduit, la haute juridiction casse l'arrêt d'appel, motif pris que la double condition d'âge et d'état de santé peut s'appliquer au locataire, comme à son conjoint, cotitulaire légal du bail.

La censure était imparable, puisque l'article 1751 du code civil, visé avec l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, confère au conjoint du locataire non signataire du contrat le statut de cotitulaire du bail, dès lors que celui-ci porte sur le local servant effectivement à l'habitation des deux époux.

Quant à la dégradation de l'état de santé du conjoint du locataire rendant nécessaire son changement de domicile, la haute cour précise qu'elle peut être invoquée quand bien même elle ne se serait pas manifestée de manière soudaine.

Cette position doit être approuvée, puisque décider le contraire ajoute incontestablement à la loi (dans le même sens, jugeant déjà qu'ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, la cour qui refuse la réduction du préavis à un mois, au motif que les difficultés de santé du locataire âgé existent depuis de très nombreuses années, V. Civ. 3e, 6 nov. 2001, AJDI 2002. 298, obs. Laporte-Leconte ).

En ce qui concerne, enfin, le refus d'octroyer des dommages et intérêts au preneur, c'est au visa de l'article 455 du code de procédure civile que le juge du droit censure la décision d'appel.

Au raisonnement suivi par le juge du fond (faute d'être resté dans les lieux le temps de l'expertise, la preuve des désordres affectant les lieux n'a pu être rapportée), la haute cour rétorque que la demande du preneur entendait réparer non seulement le départ contraint des locataires, mais également le fait d'avoir vécu dans les lieux (selon le moyen, la dégradation de la santé du conjoint du locataire serait en rapport avec l'insalubrité des lieux).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 5 janvier 2012 n° 10-26130

Le décret du 5 décembre 2011 simplifie les formalités à accomplir pour certaines extensions de constructions existantes ne dépassant pas 40m² lorsque la surface totale de la construction n'atteidra pas 170m².

A compter du 1er janvier 2012, les travaux d'extension de constructions existantes seront soumis à simple déclaration préalable lorsque:

dans les zones urbaines des communes couvertes par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu, la surface hors oeuvre brute (SHOB) maximale des extensions est inférieure à 40 m² ;

lorsque la SHOB des travaux est inférieure à 20 m² dans les autres zones.

Toutefois, entre 20 et 40 m², un permis de construire sera exigé lorsque les extensions auront pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà du seuil fixé pour le recours obligatoire à un architecte (170 m²).

Enfin, les travaux de modification du volume d'une construction existante entraînant le percement d'un mur extérieur ne seront plus soumis à permis de construire et ce, quelle que soit la surface créée. Une simple déclaration préalable suffira.

Ces dispositions sont applicables aux demandes d'autorisation déposées à compter du 1er janvier 2012.

Les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées avant cette date seront instruites sur le fondement des dispositions d'urbanisme antérieures.

Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes

Dans le cadre de la loi de finances pour 2012 du 28 décembre 2011, il a été institué une taxe annuelle due à raison des loyers perçus au titre de logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements dont voici les conditions d'applications.

Logements concernés

Cette taxe s'applique sous réserve de conditions liées à la situation géographique du logement, sa superficie, aux caractéristiques du bail et au montant du loyer.

Situation géographique

Le logement doit être situé dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements. La liste des communes concernées correspond à l'actuelle liste des communes de la zone A, c'est-à-dire les grandes agglomérations et principalement l'agglomération parisienne.

Surface habitable

Sont concernés les logements dont la surface habitable du logement est inférieure ou égale à 14 m2. Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres (CCH : R.111-2).

Caractéristiques du bail

Cette taxe s'applique aux logements loués nus ou meublés pour une durée minimale de 9 mois. Ce critère de durée du bail permet de couvrir l'ensemble des contrats de locations nues ou meublées destinés à la résidence principale.

Les résidences avec services soumises à TVA (résidences pour étudiant, pour personnes âgées, de tourisme...) ne sont pas concernées par cette taxe.

Montant du loyer

Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, au-delà duquel les logements sont soumis à cette taxe est fixé à 40 € par mètre carré de surface habitable pour les logements donnés en location nue ou meublée (décret du 30.12.11 : JO du 31.12.11).

Ce montant sera révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l'année précédente et arrondis au centime d'euro le plus proche.

Assiette et taux

La taxe est assise sur le montant des loyers bruts, hors charges, perçus au cours de l'année civile.

Son taux est distinct selon l'écart entre loyer mensuel perçu (hors charges) et le loyer mensuel de référence, c'est-à-dire le montant à partir duquel la taxe s'applique.

Le taux de la taxe est fixé à :

a) 10 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15 % de cette valeur ;

b) 18 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % de cette valeur ;

c) 25 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % de cette valeur ;

d) 33 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % de cette valeur ;

« e) 40 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90 % de la valeur du loyer mensuel de référence.

Exemple :

Pour un logement de 10 m2 de surface habitable loué pour 650 € par mois, soit 65 € par m2.

L'écart entre le loyer normal et le loyer de référence s'élève à : (65 - 40) / 40 = 62,5 %

Le taux applicable est donc de 33 %. Le bailleur est donc redevable d'une taxe égale à : (650 € x 12) x 33 % = 2 574 €.

Régime fiscal

La taxe est établie, contrôlée et recouvrée comme en matière d'impôt sur le revenu.

Elle n'est pas déductible des revenus soumis à l'impôt sur le revenu.

Loi de finances pour 2012 n°2011-1977 du 28 édcembre 2011

Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 pris pour l'application de l'article 234 du code général des impôts relatif à la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface

Le décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011 relatif au contenu de l'annexe environnementale mentionnée à l'article L 125-9 du COde de l'environnement a été publié au Journal Officiel et créé les articles R-136-1 à R 136-3 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Ce décret concerne tous les propriétaires de bâtiments tertiaires à usage de bureaux et de commerces. Il définit le contenu de l'annexe environnementale, des baux portants sur des locaux de plus de 2 000 m2 à usage de bureaux ou de commerces.

Les dispositions de ce décret s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012 et pour tous les baux en cours à compter du 14 juillet 2013.

Le grenelle de l'environnement 2 avait déjà donné un certain nombre de précisions sur cette annexe, le décret précise son contenu, elle doit retranscrire les informations que se doivent mutuellement le bailleur et le preneur sur les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et des locaux loués, leur consommation réelle d'eau et d'énergie et la quantité de déchets générée.

Voici les informations qui doivent être fournies par le bailleur:

1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;

2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;

3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation.

Voici les informations qui doivent être fournies par le preneur:

1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique ;

2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ;

3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;

4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Enfin, le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

Cette annexe soulève d'ores et déjà un certain nombre de questions, que se passe-t-il en cas d'évolution positive ou négative des informations fournies par les parties, ne prévoit-on qu'une réduction des charges ou du loyer. La réponse s'impose, les parties doivent le prévoir expressément au bail.

Ce décret pris pour l'application de l'article 8 du grenelle de l'environnement 2 aura également une inter dépendance importante avec l'article 3 du même décret sur les travaux à réaliser entre 2012 et 2020 et l'article 7 sur certaines catégories de copropriétés.

Décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011

Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits ; ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société.

Le propriétaire de locaux donnés à bail commercial a délivré, à la suite de la cession du fonds de commerce à deux personnes, un congé avec refus de renouvellement à la société venant aux droits des locataires.

Pour valider le congé et le refus de paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt attaqué retient qu'à la date du congé, la société n'était pas encore immatriculée et que si l'immatriculation permet à la société de reprendre à son compte dès l'origine les actes passés en son nom, elle ne peut avoir pour effet de priver le bailleur d'un droit acquis dès la notification du congé.

En statuant ainsi, alors que du fait de la reprise des engagements pris en son nom, la société était réputée avoir, à la date de la cession du fonds de commerce, et donc à la date de la délivrance du congé, la personnalité morale conférée par l'immatriculation, la cour d'appel a violé l'article L. 210-6 du Code de commerce.

Cette solution doit être approuvée.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 7 décembre 2011 n° 10-26726

Le locataire doit se conformer à la destination d'habitation bourgeoise du bail et rien qu'à celle-ci s'il souhaite se protéger d'une résiliation judiciaire.

Le contrat de bail d'habitation contient une clause d'habitation exclusivement bourgeoise.

Or, lors du passage de l'huissier, la locataire lui a déclaré qu'elle exerçait une activité de fabrication de pain artisanal dans les lieux depuis plusieurs mois, pour le compte d'une tierce personne dont elle a refusé de donner l'identité.

Elle a indiqué que, le jour même, la commande était de 90 pains vendus 0,60 euro le pain et que cette commande serait prise en charge en fin de journée.

L'huissier a constaté la présence d'une quarantaine de pains déjà cuits dans l'appartement et, dans la cuisine, l'existence de 3 fours en marche remplis de pains entrain de cuire, d'un pétrin électrique de grand format et de deux bassines remplies de pâte à pain.

Au regard de ces constatations et des déclarations faites à l'huissier, c'est en vain que la locataire soutient devant la cour, sans l'établir, que cette activité n'était qu'occasionnelle et destinée à son usage personnel et à celle de sa communauté. L'exercice d'une activité commerciale dans les lieux justifie la résiliation judiciaire du bail.

CA Versailles, 1re ch., 4 oct. 2011, N° 10/04091 Ghettas c/ SA HLM le logement Francilien

C'est en vain que le bailleur réclame au preneur sa quote-part de travaux en application des dispositions du bail qui met à la charge du preneur l'intégralité des réparations.

compris les grosses réparations visées par l'article 606 du Code civil . En effet, il ressort du rapport d'expertise que les travaux touchant la toiture et la façade étaient justifiés par l'extrême vétusté de ces éléments. La clause litigieuse ne dispense pas le bailleur de son obligation d'avoir à délivrer des locaux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés et de garantir le preneur contre tous les défauts qui en empêchent cet usage quand bien même ils ne les aurait pas connus.

En l'espèce, la SCI C... a acquis de Monsieur M.... un immeuble sis à [...] abritant au rez- de- chaussée un local commercial loué à usage de boulangerie- pâtisserie , donnés à bail suivant acte sous seing privé du 21 décembre 1995 pour une durée de neuf ans à une société de restauration de l'Essonne par Melle L...., bail qui a été cédé au profit de Monsieur La.... et Madame D...... aux droits desquels se trouvent Monsieur C...... ;

Un avenant été régularisé par acte sous seing privé en date du 18 avril 2001 entre la SCI C.... et Monsieur C..... portant remplacement du bail signé entre Melle L.....et la société de restauration de l'Essonne,

Les locaux se composent au rez- de- chaussée d'une boutique, cuisine, salle à manger, paneterie, fournil , laboratoire, au premier étage d'un logement comportant trois chambres et un cabinet de toilettes et d'un autre appartement de deux pièces comprenant deux chambres et une cuisine équipée et salle de bains, wc et au sous sol de deux caves.

A la suite du congé offre de renouvellement délivré par la SCI C....... par acte d'huissier du 24 mars 2004 à effet du 1° octobre 2004, une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé a été diligentée devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bobigny qui a considéré que le bail du 18 avril 2001 n'était pas un nouveau bail mais la continuation du bail ancien, et avant dire droit sur le loyer du bail renouvelé a ordonné une expertise.

Aprés dépot du rapport d'expertise, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bobigny a suivant jugement du 7 février 2007 fixé le prix du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, hors plafonnement soit à la somme de 19 400 euro ht . Un nouveau bail a été signé le 26 juillet 2007 .

Auparavant , la SCI C...... avait souhaité effectuer dans les lieux d'importants travaux lesquels ont pris fin le 12 juillet 2007 et lui ont coûté la somme globale de 269 148 euro TTC .

Elle a réclamé à Monsieur C........ sa quote part des travaux et s'est heurtée au refus de ce dernier qui a invoqué que les travaux entrepris ne lui incombaient pas ; la SCI C........ lui a alors fait délivrer le 4 février 2008 un commandement de payer sa quote part dans les travaux de ravalement, et de couverture pour un montant de 42 638, 30 euro TTC que Monsieur C...... a refusé de payer, formant opposition audit commandement ; le commandement de payer contenait rappel de la clause résolutoire prévue au bail .

Monsieur C.... a lui-même cédé son fonds à Monsieur R..... par acte du 21 mars 2008, cession comportant la garantie du cédant pour le paiement du loyer et de façon générale, l'exécution de clauses et conditions du bail .

Sur ce la cour d'appel a considéré que le bail passé entre le bailleur actuel la SCI C..... et Monsieur C.... est en date du 18 avril 2001, l'expertise de Monsieur de Martini en date du 15 octobre 2004 fait apparaître que l'état de grande dégradation de la toiture qu'il a constatée existait à la date d'effet du bail ;

La description précise résultant du rapport de cet architecte expert révèle ainsi un état de vétusté avancée de la toiture et notamment de la couverture décrite comme hors d'usage, les petits bois qui la soutiennent étant brisés et les cheminées étant en très mauvais état sans compter que le conduit de la cheminée du four du boulanger n'était pas aux normes ;

Les travaux de reprise dont le descriptif est fourni par la bailleresse confirment par leur nature et leur ampleur cet état de vétusté.

C'est donc en vain que la SCI C....... réclame au preneur sa quote- part de travaux en application des dispositions du bail qui met à la charge du preneur l'intégralité des réparations , y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil devant être faites sous l'autorité du bailleur, le preneur en supportant ensuite la charge financière par remboursement des sommes engagées par le bailleur ;

En effet, le fait pour le preneur d'avoir à prendre en charge durant le cours du bail toutes les réparations y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, ne dispense pas le bailleur de son obligation d'avoir à délivrer des locaux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés et de garantir le preneur contre tous les défauts qui en empêchent cet usage quand bien même ils ne les aurait pas connus ; or cette obligation n'est pas remplie dés lors que l'un des éléments qui affecte l'immeuble dans sa structure et sa solidité, en l'occurrence la toiture, est vétuste et doit être totalement repris ainsi qu'il résulte du descriptif de travaux ;

La Cour d'appel a donc infirmé la décision du Tribunal.

Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 30 Novembre 2011 n° 09/11570 Monsieur Riadh RABEH / S.C.I. CHAMBERTIN, Monsieur Ammar CHAIEB

L'article L 145-39 du Code de Commerce permet une fixation du loyer à la valeur locative de marché au cours du bail si deux conditions sont réunies: d'une part, l'existence d'une clause d'échelle mobile, et d'autre part, une variation de plus d'un quart du montant du loyer HC et HT depuis la dernière fixation contractuelle ou judiciaire. Mais qu'en est-il lorsqu'au cours du bail certains locaux sont rendus et le loyer diminué ?

En application de l'article L. 145-39 du Code de commerce , à défaut de loyer fixé par une décision judiciaire rendue sur une précédente demande de révision ou d'une modification intervenue au cours du bail par une convention des parties, la base de comparaison est le loyer initial prévu au contrat.

En l'espèce, le bail conclu en avril 2002 prévoit un loyer de 791 276 euros avec une clause d'indexation annuelle.

Par avenant du 3 décembre 2003, le nombre de places de stationnement a été réduit, entraînant une baisse du loyer de 808 553 euros à 804 968 euros.

C'est en vain que le preneur demande la révision du loyer en soutenant que le loyer a augmenté de 25 % par rapport au prix fixé initialement.

En effet, l'avenant constitue une nouvelle fixation contractuelle du loyer de base, remplaçant le précédent loyer, peu important que cette fixation ait résulté d'une modification de la consistance des lieux loués. Les dispositions du texte précité ne distinguent pas entre les motifs conduisant à une nouvelle fixation contractuelle du loyer. Au regard de ce nouveau loyer, la variation constatée n'excède pas 25 %.

Cette décision colle à l'application stricte du texte, et doit recevoir approbation.

Cour d'appel de Paris Pôle 5, chambre 3, 30 Novembre 2011 n°10/10183 SAS FRANCE QUICK /SOCIETE IMMOBILIERE DE LOCATION POUR L'INDUSTRIE ET LE COMMERCE

La dernière publication de l'indice INSEE du coût de la construction permet de faire à nouveau application de l'article L 145-39 du Code de Commerce et ainsi d'obtenir une fixation du loyer à la valeur locative de marché.

En effet, l'article L 145-39 du Code de Commerce prévoit que:

"En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire."

Le dernier indice publié de l'Indice INSEE du coût de la cosntruction est de 1593 pour le 2ème trimestre 2011.

Ainsi, les baux qui remplissent les conditions suivantes peuvent être automatiquement ajustés à la valeur locative de marché :

- Le bail doit avoir été signé avant 2005

- Le bail doit contenir une clause d'échelle mobile (indexation annuelle)

- Aucun avenant fixant un nouveau loyer ne doit avoir été signé depuis 2005

En effet, la variation de l'indice INSEE du coût de la construction a augmenté de plus de 25% pour ces baux permettant ainsi de faire application de l'article L 145-39 du Code de Commerce qui permet la fixation du loyer à la valeur locative de marché.

Si le loyer est sous-évalué ou sur-évalué selon la localisation géographique, il conviendra alors de faire fixer le loyer à la valeur locative de marché, ce qui permet:

- pour les bailleurs d'obtenir une fixation à la valeur locative de marché sans attendre la fin du bail et notamment sans avoir besoin de le justifier par des travaux ou une évolution des facteurs locaux de commercialité,

- pour les preneurs de permettre la fixation du loyer à la valeur réelle du loyer du marché.

La cour d'appel, qui, saisie d'une demande de requalification en bail commercial, en vertu de l'article L. 145-2, 1° du Code de commerce , du bail intitulé bail professionnel conclu pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale, établi entre les parties par acte du 30 avril 2003 avec effet au 1er avril 2003, a constaté que l'action avait été engagée le 28 janvier 2006, en a déduit exactement que cette action se trouvait prescrite en application de l'article L. 145-60 du Code de commerce.

En l'espèce, par acte du 30 avril 2003, intitulé bail professionnel à durée déterminée exclu du champ d'application des baux commerciaux, conclu pour dix ans à compter du 1er avril 2003, M. X... à donné à bail à M. Y... un ensemble immobilier pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale.

Par acte du 28 janvier 2006, M. Y... a assigné le bailleur pour se voir reconnaître titulaire d'un bail commercial au titre de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce. M. X... a, ainsi que les stipulations du bail le lui permettaient, donné congé au locataire pour le 31 mars 2009, lui offrant de régler l'indemnité forfaitaire prévue au bail en pareille circonstance. De plus, le bailleur a reconventionnellement demandé la validation de ce congé.

M Y. fondait notamment sa demande sur l'article L. 145-2 1°) du code de commerce lequel soumet les baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement aux statuts des baux commerciaux et revendiquait une prescription trentenaire pour agir. MY. soutenait également que ne pouvait pas lui être opposée la prescription biennale puisque le bail n'avait pas encore été qualifié de bail commercial.

La Cour de Cassation a rejeté ce raisonnement en considérant que toute action en requalification d'un bail en bail commercial et soumis à la prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de Commerce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 novembre 2011 n° 10-24.163, 10-27.188