Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

En l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul est, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat.

L'affaire ayant débouché sur l'arrêt de rejet rapporté est l'occasion d'attirer l'attention des bailleurs - et de leurs conseils - quant à leurs obligations en matière de régularisation des charges et quant à l'étendue de la sanction qui peut découler de leur non-respect.

Il s'agit toutefois d'un arrêt d'espèce, tant les manquements étaient caractérisés, mais permet de rappeler un certain pricnipe de loyauté.

Le rattrapage fautif du défaut de régularisation de charges

Lorsque, comme c'est le cas dans la très grande majorité des contrats de location portant sur un local d'habitation, les charges locatives donnent lieu au versement de provisions, le bailleur est tenu de procéder à une régularisation au moins annuelle.

Applicable tant dans le secteur privé (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 23) que dans le secteur social (conventionné ou non : L. 1989, art. 40), cette règle se caractérise par le fait que son manquement n'est pas spécifiquement sanctionné.

En application du droit commun des obligations, le contrevenant s'expose néanmoins aux foudres du juge, notamment sur le fondement de la mauvaise foi (C. civ., art. 1134).

Il a d'ailleurs déjà été jugé que ce défaut de régularisation pouvait donner lieu à une réduction de la provision pour charges (Civ. 3e, 18 juin 2002, Administrer avr. 2003. 46, note Gauclère) ou à une impossibilité de réclamer le paiement des charges échues ou des provisions à échoir (Paris, 20 mars 2007, AJDI 2007. 561 ; refusant d'appliquer la clause résolutoire pour défaut de paiement des charges, jugées non exigibles, V. aussi Paris, 1er juill. 2008, AJDI 2008. 857 ).

Au cas particulier, en dépit de plusieurs réclamations du locataire, le bailleur avait, de nombreuses années durant, refusé toute régularisation, maintenant le montant de la provision au prix stipulé au bail.

Plus de sept ans après la signature du bail, il s'était toutefois manifesté et avait réclamé une régularisation sur les cinq dernières années (dans la limite, donc, de la prescription quinquennale de l'art. 2224 C. civ.), pour un montant de plus de 9 000 €, soit un « rattrapage » mensuel correspondant à trois fois la somme provisionnée.

Devant l'absence de réponse de son cocontractant, il devait l'assigner, ainsi que la personne qui s'est portée caution solidaire (entre-temps, les lieux avaient été libérés et le locataire était décédé). Reconventionnellement, celle-ci demandait l'allocation de 10 000 € de dommages et intérêts. Elle a eu gain de cause devant la cour d'appel (Rouen, ch. prox., 6 janv. 2011) laquelle, après avoir condamné la caution à payer les charges dues, lui a octroyé les dommages et intérêts qu'elle sollicitait.

Cette solution est approuvée par la haute juridiction, qui considère que les juges normands ont pu retenir des circonstances de l'affaire que si la demande du bailleur était juridiquement recevable, sa réclamation était « déloyale et brutale », constitutive d'une véritable faute dans l'exécution du contrat.

La hauteur de l'indemnisation du locataire

Dans la troisième branche de son pourvoi, le bailleur estimait que le quantum des dommages et intérêts réclamé - et retenu -, en ce qu'il revenait à effacer purement et simplement la dette locative du preneur, portait atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties.

Or il est de jurisprudence avérée que la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, qui permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, ne l'autorise pas à porter une telle atteinte (V., en matière de cession d'actions, Com. 10 juill. 2007, Bull. civ. IV, n° 188 ; aussi, en matière de cession de fonds de commerce, Civ. 3e, 9 déc. 2009, Bull. civ. III, n° 275).

L'argument n'a pas été jugé pertinent par le juge du droit qui, se retranchant derrière le pouvoir souverain d'appréciation, par les juges du fond, du montant total des chefs de préjudice, a estimé qu'ils n'étaient pas tenus d'en préciser les éléments (la somme allouée visait aussi à indemniser le défaut partiel de délivrance du bailleur, coupable de ne pas avoir mis à la disposition du locataire la cave visée au bail).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 21 mars 2012 n° 11-14174

Le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé.

Par cet arrêt de rejet, la haute juridiction précise que, dans le cadre de la procédure de renouvellement d'un bail d'habitation avec augmentation de loyer (L. 6 juill. 1989, art. 17 c), le juge ne peut être saisi sans que la commission départementale de conciliation (CDC) ait rendu son avis ou sans que le délai de deux mois imparti par les textes pour que la CDC se prononce (L. 1989, art. 20 ; Décr. 2001-653, 19 juill. 2001, art. 8) soit écoulé.

Il s'agit d'une confirmation, les hauts magistrats ayant déjà exprimé cette position dans une décision - également de rejet - d'octobre 2011 (Civ. 3e, 12 oct. 2011).

Dans cette affaire, en tous points semblable à celle ayant débouché sur l'arrêt de 2011, le bailleur avait saisi la commission moins de deux mois avant l'échéance du bail.

Par retour de courrier, soit, durant le temps contractuel, la CDC devait l'informer de l'irrecevabilité de sa demande, en raison de la tardiveté de sa saisine. Estimant que cette information constituait l'avis requis par les textes, le bailleur a alors saisi le juge du fond. En l'absence d'avis rendu par la commission, celui-ci a conclu à l'irrecevabilité de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé, le propriétaire étant fautif de ne pas avoir respecté le délai de deux mois.

Il est approuvé par la cour régulatrice qui, par la généralité de la formulation retenue, semble offrir une seconde chance à un bailleur retardataire, dès lors qu'il aura obtenu un véritable avis de la CDC avant le terme du contrat (comp., jugeant que le juge ne peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission de conciliation pour rendre son avis soit écoulé, Civ. 3e, 13 déc. 2006, Bull. civ. III, n° 249; comp. aussi, précisant que le bailleur doit saisir la commission de conciliation dans un délai suffisant pour que le délai de deux mois dont la commission dispose pour statuer expire avant l'expiration du bail, Paris, 11 sept. 2008, AJDI 2009. 131 ).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 7 mars 2012 n° 10-27.820

Le congé donné par un locataire, par lettre simple au bailleur qui en accuse réception en lui confirmant la cessation de ses obligations, est valide.

Le formalisme de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par acte d'huissier prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ( Loi Malandain-Mermaz n° 89-462, 6 juill. 1989, NOR EQUX8910174L, art. 15 ) n'étant pas prévu à peine de nullité, étant par ailleurs que le bailleur ne critique nullement ledit congé et que le seul but recherché par la loi est d'établir que le bailleur a bien été averti du congé ce qui est bien le cas en l'occurrence. La cousine de la locataire, qui se maintient dans les lieux depuis le départ de la locataire, n'a pas qualité pour contester la validité du congé, n'étant pas titulaire du bail.

C'est en vain que la cousine de la locataire demande le transfert du bail à son profit, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 . En effet, d'une part, il n'y a pas eu abandon de domicile par la locataire, qui a délivré congé avec préavis. D'autre part, la cousine, qui perçoit 1200 euros par mois, ne prouve pas avoir été économiquement à la charge de la locataire. Enfin, elle ne démontre pas qu'elle était hébergée par la locataire depuis au moins un an lors du départ de la locataire. Par conséquent, la cousine, occupante sans droit ni titre, doit être expulsée.

Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre 2ème section, 10 janvier 2012 R.G. N° 11/01648

La procédure mise en place par les accords collectifs de location de 1998 et de 2005 relatifs à la mise en vente, par le bailleur, de plus de dix logements dans un même immeuble, doit s'appliquer quand bien même il s'est écoulé plusieurs années entre la dernière vente et la délivrance d'un nouveau congé.

Lorsqu'un bailleur personne morale des secteurs locatifs 2 ou 3, décide de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, il doit respecter les accords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 (définis à l'art. 41 ter de la loi Méhaignerie n° 86-1290 du 23 déc. 1986, les secteurs 2 et 3 concernent notamment les sociétés d'économie mixte, les sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations et les entreprises d'assurance).

Rendus obligatoires par décrets (respectivement, par Décr. n° 99-628, 22 juill. 1999 et par Décr. n° 2006-1366, 10 nov. 2006), on retiendra schématiquement de ces accords collectifs qu'ils prévoient une information collective et individuelle des locataires, ainsi que la délivrance d'une offre de vente « article 10 de la loi du 31 décembre 1975 », suivie d'un congé pour vente prévu à l'article 15 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Dans l'arrêt rapporté se posait la question de l'application de ces accords collectifs lorsque l'opération de mise en vente par lots de plus de dix logements s'étale sur une longue période.

Au cas particulier, alors qu'entre 1999 et 2002, le bailleur a vendu onze logements dans un même immeuble, en 2007, à la suite de l'annulation d'un congé qui lui a été délivré en 2001, un locataire du même immeuble a reçu un nouveau congé pour vendre au seul visa de l'article 15 de la loi de 1989.

Il a alors fait valoir la nullité du congé pour non-respect des accords collectifs. Le juge du fond ne l'a pas suivi, refusant de considérer que le congé litigieux faisait partie de l'opération initiée huit années plus tôt.

Cette solution est censurée par les hauts magistrats, au motif que la prise en considération de l'écoulement du temps entre la dernière vente et le congé ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 janvier 2012 n° 11-30003

Le seul fait pour le locataire d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi n° 89-689 du 6 juillet 1989 ne peut faire obstacle à la recevabilité de sa demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls.

Dans le cadre de la mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, un bailleur a, conformément aux accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 rendus obligatoires par décrets, offert au locataire la possibilité d'acquérir son logement en application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.

Plusieurs mois plus tard, alors que la fin du bail se profilait, il lui a notifié un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le jour du terme du contrat, le locataire a demandé à bénéficier des dispositions de l'article 11-1, alinéa 1er, in fine, de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi « Aurillac » n° 2006-685 du 13 juin 2006, lui permettant de rester dans les lieux « pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente ».

Le locataire s'étant maintenu au-delà de l'échéance de ce délai de deux ans, le bailleur l'a assigné en validation du congé et en expulsion.

Reconventionnellement, le preneur a soulevé la nullité de l'offre de vente et du congé, en raison du non-respect des exigences des accords collectifs de 1998 et 2005.

Selon l'arrêt d'appel, le preneur reprochait au bailleur le non-respect de son obligation d'information devant accompagner son offre de vente (violation des art. 2.2 des accords collectifs).

Le locataire ayant obtenu gain de cause en appel, le bailleur a soutenu, devant le juge du droit, que le fait, pour le locataire, d'avoir invoqué les dispositions de l'article 11-1 de la loi de 1989 lui permettant d'obtenir la reconduction du bail, valait renonciation de sa part à invoquer la nullité du congé pour vendre (il en appelait notamment au respect des dispositions de l'article 6-1 de la Convention EDH, relatives au droit à un procès équitable).

Il est débouté, les hauts magistrats approuvant le juge du fond d'avoir estimé (« à bon droit ») que le fait de solliciter l'application de l'article 11-1 ne pouvait s'analyser en une renonciation à invoquer la nullité de l'offre de vente et du congé, faute d'être certaine, expresse et non équivoque.

Concernant les congés-vente de plus de dix logements, V. aussi Civ. 3e, 18 janv. 2012 n° 11-30003.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 janvier 2012 n° 11-10389

La notification de l'offre de renouvellement faite à l'un des locataires solidiaires est oposable aux autres, mais une simple augmentation de 10% de la valeur locative ne permet pas de caractérisée un loyer manifestement sous évalué ouvrant droit à une augmentation.

En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 septembre 2008 adressée à chacun des locataires, la société P..... H....., propriétaire, leur a proposé le renouvellement du bail à la date du 14 avril 2009, moyennant un loyer annuel réévalué à la somme de 24.668,34 euros.

Si l'offre de renouvellement du bail n'a pas été notifiée à l'un des colocataires, il résulte du contrat de bail que les preneurs se sont engagés solidairement envers le bailleur. La notification de la proposition de renouvellement à l'un des preneurs solidaires étant opposable aux autres, le premier juge a justement retenu que l'offre de renouvellement de bail régulièrement faite à l'un des cotitulaires du bail était opposable à l'autre.

La demande de réévaluation du loyer formée par le bailleur lors du renouvellement du bail, en application des dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 . En effet, le loyer actuellement payé est inférieur d'environ 10 % à la valeur locative ce qui ne constitue pas une sous-évaluation manifeste.

Il est établi que le bailleur a fait payer aux locataires des charges relatives au service de gardiennage, alors que ce service n'existe plus depuis plusieurs années. Les locataires sont donc en droit de demander le remboursement des charges indûment payées, mais leur action est prescrite pour les charges antérieures de plus de cinq ans à l'audience devant le tribunal d'instance.

Cour d'appel de Versailles Chambre 1, section 2, 13 Décembre 2011 N° 10/06738

Le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal. Ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile.

Alors qu'aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis est réduit de trois à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, une cour d'appel (Nîmes, 28 janv. 2010) avait dénié au preneur le bénéfice de ce texte, aux motifs :

* d'une part, que le seul signataire du bail ne se référait pas à sa situation personnelle, mais à celle de son conjoint

* et, d'autre part, en toute hypothèse, qu'aucune nécessité soudaine de changement de domicile ne pouvait être alléguée.

Par ailleurs, le juge gardois refuse de faire droit à la demande de dommages et intérêts du locataire, coupable, à ses yeux, d'avoir quitté les lieux avant qu'une expertise ait pu établir la réalité de l'insalubrité des lieux alléguée.

Cette décision est censurée sur tous les points.

Concernant la personne au nom de laquelle il est possible d'exciper d'un préavis réduit, la haute juridiction casse l'arrêt d'appel, motif pris que la double condition d'âge et d'état de santé peut s'appliquer au locataire, comme à son conjoint, cotitulaire légal du bail.

La censure était imparable, puisque l'article 1751 du code civil, visé avec l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, confère au conjoint du locataire non signataire du contrat le statut de cotitulaire du bail, dès lors que celui-ci porte sur le local servant effectivement à l'habitation des deux époux.

Quant à la dégradation de l'état de santé du conjoint du locataire rendant nécessaire son changement de domicile, la haute cour précise qu'elle peut être invoquée quand bien même elle ne se serait pas manifestée de manière soudaine.

Cette position doit être approuvée, puisque décider le contraire ajoute incontestablement à la loi (dans le même sens, jugeant déjà qu'ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, la cour qui refuse la réduction du préavis à un mois, au motif que les difficultés de santé du locataire âgé existent depuis de très nombreuses années, V. Civ. 3e, 6 nov. 2001, AJDI 2002. 298, obs. Laporte-Leconte ).

En ce qui concerne, enfin, le refus d'octroyer des dommages et intérêts au preneur, c'est au visa de l'article 455 du code de procédure civile que le juge du droit censure la décision d'appel.

Au raisonnement suivi par le juge du fond (faute d'être resté dans les lieux le temps de l'expertise, la preuve des désordres affectant les lieux n'a pu être rapportée), la haute cour rétorque que la demande du preneur entendait réparer non seulement le départ contraint des locataires, mais également le fait d'avoir vécu dans les lieux (selon le moyen, la dégradation de la santé du conjoint du locataire serait en rapport avec l'insalubrité des lieux).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 5 janvier 2012 n° 10-26130

Le locataire doit se conformer à la destination d'habitation bourgeoise du bail et rien qu'à celle-ci s'il souhaite se protéger d'une résiliation judiciaire.

Le contrat de bail d'habitation contient une clause d'habitation exclusivement bourgeoise.

Or, lors du passage de l'huissier, la locataire lui a déclaré qu'elle exerçait une activité de fabrication de pain artisanal dans les lieux depuis plusieurs mois, pour le compte d'une tierce personne dont elle a refusé de donner l'identité.

Elle a indiqué que, le jour même, la commande était de 90 pains vendus 0,60 euro le pain et que cette commande serait prise en charge en fin de journée.

L'huissier a constaté la présence d'une quarantaine de pains déjà cuits dans l'appartement et, dans la cuisine, l'existence de 3 fours en marche remplis de pains entrain de cuire, d'un pétrin électrique de grand format et de deux bassines remplies de pâte à pain.

Au regard de ces constatations et des déclarations faites à l'huissier, c'est en vain que la locataire soutient devant la cour, sans l'établir, que cette activité n'était qu'occasionnelle et destinée à son usage personnel et à celle de sa communauté. L'exercice d'une activité commerciale dans les lieux justifie la résiliation judiciaire du bail.

CA Versailles, 1re ch., 4 oct. 2011, N° 10/04091 Ghettas c/ SA HLM le logement Francilien

La nullité du congé ne laissant pas subsister le droit de préemption du locataire, ce dernier n'est pas fondé à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption.

En l'esoèce, le locataire d'un local d'habitation entendait être indemnisé, d'une part, à raison de la nullité du congé pour vendre qui lui a été délivré par le seul usufruitier, celui-ci n'ayant pas pouvoir pour réaliser seul la vente en pleine propriété et, d'autre part, eu égard au non-respect des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989 octroyant au preneur un second droit de préemption lorsque, finalement, le bien a été vendu à un tiers à un prix plus avantageux.

Il est débouté tant par les juges du fond que devant la haute juridiction, cette dernière approuvant les premiers d'avoir considéré « à bon droit » que la nullité du congé faisait disparaître le droit de préemption subsidiaire .

Cour de Cassatin, 3ème Chambre Civile, 9 novembre 2011 n° 10-23542

En présence de deux logements faisant l'objet d'un même bail, le congé pour vente doit détailler le prix de chacun des appartements à peine de nullité.

En l'espèce, le bail portait sur deux logements distincts : un appartement au premier étage et un studio au rez-de-chaussée.

Dans la mesure où elle porte sur deux logements différents, l'offre de vente devait détailler le prix du studio et celui de l'appartement, et ce afin de permettre aux locataires d'en apprécier la réalité et le sérieux en comparant ces prix avec ceux du marché, de vérifier qu'ils n'étaient pas dissuasifs et donc de s'assurer de ce que le congé n'avait aucun caractère frauduleux.

Le fait de ne pas ventiler le prix de chacun des deux logements ne permet pas aux destinataires de l'offre de l'accepter dans sa globalité, en toute connaissance de cause. Une telle situation cause nécessairement un grief aux locataires, qui sont fondés à invoquer la nullité du congé pour vendre.

Si la loi n'avait pas donner de précision dans une telle situation, le souci de transparence prédomine la position de la Cour d'appel. Si l'on devait étendre, cette jurisprudence, faudarait-il en faire de même pour la cave oàu le parking qui sont des accessoires à l'appartement? Peut-être la réponse est-elle dans la question, le fait d'être accessoire à l'élément principal du bail permettrait de ne pas avoir à distinguer les différents élémnets loués.

Attention, cela ne laisse pas la possibilité au locataire d'acheter un seul des deux biens c'est de manière indivisible qu'ils sont proposés à la vente.

Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 18 Octobre 2011, N° 10/15729, Monsieur Jean-Louis CAPPA, Madame Anne THEZAN épouse CAPPA / S.A.R.L. FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS, S.C.I. MARCADET

Quel bailleur n'a pas été confronté à un locataire qui suite à la délivrance d'un congé pour vendre s'engage à acheter mais en raison de la mauvaise foi du locataire reçoit un refus de la banque pour le financement de l'acquisition et doit relancer le processus de vente. Exite-t-il un moyen d'obtenir réparation du préjudice subit ?

Ayant retenu qu'en ce qui concerne le prix excessif du bien, le preneur ne produisait aucun élément permettant de retenir un prix abusif et qu'il ne pouvait davantage reprocher aux propriétaires de ne pas avoir recherché d'acquéreurs dans la mesure où le congé délivré valait vente et qu'il avait fait connaître sa volonté d'acquérir, la cour a légalement justifié sa décision de ce chef.

Les propriétaires d'un appartement ont délivré au preneur à bail, le 30 janvier 2008, un congé avec offre de vente pour le 31 juillet 2008. La locataire a, le 28 mars 2008, accepté l'offre en annonçant son intention de recourir à un prêt. La vente ne s'étant pas réalisée, les bailleurs ont assigné la locataire aux fins de faire déclarer le congé valable.

Pour condamner la locataire à des dommages-intérêts, l'arrêt attaqué retient que le comportement de la locataire qui a accepté l'offre d'achat tout en sachant qu'elle n'obtiendrait pas un prêt de la totalité du prix d'acquisition et des frais de mutation puis qui s'est abstenue par la suite d'entreprendre des démarches sérieuses auprès des établissements bancaires pour parvenir à la vente et tout fait pour reporter la signature de l'acte, ce qui est de nature à mettre en cause sa réelle volonté d'acquérir, est manifestement fautif et a causé un préjudice certain aux bailleurs.

En statuant ainsi, alors que l'acceptation par le locataire qui annonce son intention de recourir à un prêt est subordonnée à l'obtention du prêt, le délai dont il dispose pour réaliser la vente étant porté à quatre mois, et que si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d'occupation, peu important la cause de la non-obtention du prêt, la cour d'appel, qui a constaté que, le 30 juillet 2008, soit à une date à laquelle le bail était toujours en cours sans avoir été prorogé, la locataire avait fait savoir aux bailleurs ainsi qu'au notaire qu'elle avait reçu un refus de prêt, s'est déterminée par des motifs insuffisants à caractériser l'existence d'un comportement fautif et n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2274 du Code civil.

Ce n'est pas encore dans cette affaire que le locataire qui connait et use le système sera sanctionné.

Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 27 septembre 2011 n°10-10200

Le locataire manque a une obligation d'ordre public caractérisant ainsi une faute contractuelle justifiant la résiliation judiciaire du bail en empêchant l'entreprise mandaté par le bailleur pour réaliser des travaux dans les locaux.

En effet, le refus délibéré du 17 mars 2009, encore réitéré le 17 février 2010, des locataires à permettre l'accès des lieux loués à l'entreprise mandatée par le bailleur pour procéder à des travaux nécessaires à l'entretien normal des lieux, qui est constitutif d'un manquement aux dispositions de l'article 7e de la loi du 6 juillet 1989, caractérise une faute contractuelle d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail d'habitation.

C'est en vain que les locataires soutiennent que les travaux justifiaient leur relogement. La suroccupation des lieux loués par dix personnes (un couple et huit enfants) ne saurait justifier à la charge du bailleur une obligation de relogement pour faciliter l'exécution desdits travaux dans un logement de quatre pièces principales donné à bail en décembre 1997 à une famille alors composée de six personnes ( un couple et quatre enfants).

Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 27 Septembre 2011 N° 10/02987, Madame Salimatou SOUARE épouse TANDIAN, Monsieur Ba Modou TANDIAN / ASSOCIATION FREHA FRANCE EURO HABITAT

Au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer peut donner lieu à réévaluation s'il est manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par un sixième sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date.

Dans l'arrêt commenté, qui apporte une précision inédite, une cour d'appel est censurée pour avoir refusé au bailleur le jeu de l'article 17 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au motif que sa demande intervenait en cours d'exécution d'un accord d'étalement de hausse (sur 6 ans), conclu par les parties trois ans plus tôt devant la commission départementale de conciliation.

Selon cette juridiction, sauf à mettre à néant l'accord des parties et la sécurité des transactions, le bailleur ne pouvait pas sérieusement soutenir que le loyer appliqué était manifestement sous-évalué au sens de la loi de 1989.

La censure était inéluctable, puisque cette interprétation des dispositions de l'article 17 c ajoute incontestablement à la loi, qui pose comme unique condition à la mise en oeuvre de ce texte que la sous-évaluation du loyer en cours soit manifeste.

Pour autant, il s'agit d'une censure que l'on peut qualifier de « technique », liée à une erreur de motivation : si le juge du fond, se contentant de faire parler les chiffres, avait constaté l'absence de sous-évaluation manifeste, leur position n'aurait pu prêter le flanc à la critique (reconnaissant en la matière au juge du fond un pouvoir souverain d'appréciation, V. Civ. 3e, 30 oct. 1991, Bull. civ. III, n° 253 ; 18 déc. 1991, Bull. civ. III, 322, D. 1992. 336, note Aubert ).

En effet si, au plan des principes, il n'était pas possible d'interdire le jeu de l'article 17 c lorsqu'une augmentation est déjà en cours (à la suite, comme au cas particulier, d'un accord conclu devant la commission départementale de conciliation, voire d'ailleurs en dehors de cette instance, ou même suite à une procédure contentieuse), l'évolution du marché risque, devant la cour de renvoi, d'avoir raison des espoirs du bailleur (V. aussi le rejet de la demande du même bailleur, dans une espèce où une hausse était également en cours d'application, mais dans laquelle le débat a porté sur le contenu et la pertinence des références fournies, Civ. 3e, 12 oct. 2011, n° 10-21.214, Dalloz actualité, à paraître).

Cour de Cassation, 3ème CHamrbe Civile, 12 octobre 2011 n° 10-20122

La question semble être d'une récurrence permante. Les associés d'une SCI, membre d'une même famille, peuvent-ils bénéficier d'un congé pour reprise pour habiter délivré par la SCI ?

La réponse est positive.

En effet, les dispositions de l'art. 11 et de l'art. 15 de la loi du 6 juill. 1989 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

La SCI du Rocher, propriétaire d'un appartement et d'un studio les a successivement donnés à bail aux époux X en 1998 et en l'an 2000 ; courant 2001, M. François Y a acquis l'ensemble des parts sociales de la SCI ; par acte du 29 mars 2004, il a cédé une des cinq mille parts sociales à son frère Bernard Y ; le 10 mars 2008, la SCI a signifié aux locataires deux congés pour reprise pour habiter au profit de M. Y, son associé-gérant ; les époux X, locataires, ont assigné la bailleresse aux fins de faire déclarer nuls ces congés.

Pour accueillir cette demande l'arrêt d'appel a retenu que les congés visant une reprise pour habiter au bénéfice de M. Y apparaissent réguliers en la forme, dès lors qu'il était mentionné que M. Y était associé, que toutefois les conditions de la cession, le 29 mars 2004, révèlent l'intention réelle de la SCI, que si la fraude ne se présume pas, en revanche, en l'absence de toute motivation quant à la cession d'une seule part, autre que celle de remplir artificiellement les exigences de l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989, témoigne d'une seule finalité de la SCI et de M. Y, professionnels de l'immobilier, qui est celle de déloger les locataires et non de constituer une société civile familiale au sens légal, que les congés délivrés grâce à une cession réalisée dans les conditions précitées en méconnaissance des dispositions de l'alinéa 3 de l'art. 1134 du Code civil, doivent être annulés.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'à la date de délivrance des congés, les parts de la SCI étaient exclusivement détenues par deux frères, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser une fraude affectant ces congés et justifiant leur annulation, a violé les art. 13 a) et 15- I de la loi du 6 juill. 1989.

Cette décision doit être rapprochée de la décision rendue dans le même sens par la Cour d'appel de Paris (CA Paris, 3e ch., 12 mai 2011, SCI groupement immobilier Parisien c/ Whitworth)

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 sept. 2011 n°10-28559

Le bailleur n'a pas à justifier ou à communiquer les motifs de sa reprise. Il lui suffit d'ajouter aux autres mentions obligatoires de formes son nom et son adresse afin de délivrer un congé valide.

En l'espèce, la Cour d'appel de Paris a validé le congé pour reprise délivré par le bailleur à son bénéfice.

Aucune disposition législative ou réglementaire n'impose au bailleur de justifier de son besoin de logement.

La fraude ne peut résulter de la circonstance que le bénéficiaire de la reprise disposerait d'autres logements ni que, dans une appréciation apparemment objective mais en réalité purement subjective, les lieux objet de la reprise conviendraient moins aux besoins du bénéficiaire.

En ce qui concerne le bénéficiaire de la reprise, lorsqu'il s'agit du bailleur, propriétaire de l'appartement, la seule mention de ses nom et adresse suffit en application du 1er alinéa du I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , quel que soit le nombre de personnes qui habiteront les lieux avec lui. Le fait que le congé ne mentionne pas les nom et adresse de la femme du bailleur est donc sans incidence sur la validité du congé.

Cour d'appel Paris Pôle 4, chambre 3, 15 Septembre 2011 N° 11/03164 Monsieur Philippe, Alexandre TISSOP / Monsieur Philippe DELVILLE

Le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon a été publié au Journal officiel du 12 août 2011. Il organise les modalités de résiliation du bail ainsi que la reprise des lieux abandonnés.

Résiliation du bail par requête

Outre la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire, sur assignation, il est désormais possible de former cette demande par requête en cas d'abandon des lieux. Le tribunal se prononce alors sans débat préalable sur :

- la résiliation du bail,

- la reprise des lieux,

- éventuellement le paiement des arriérés de loyers ou d'autres sommes dues au titre du contrat de bail,

- sur l'abandon des meubles dénués de valeur.

Opposition à cette décision

Une opposition à cette décision peut être formée par le locataire ou le dernier occupant de son chef, dans le mois suivant sa signification, faute de quoi elle a force de chose jugée.

Si le locataire est dans l'impossibilité de former cette opposition dans ce délai sans faute de sa part, il peut obtenir un relevé de forclusion.

Procédure d'expulsion simplifiée

Une fois l'ordonnance passée en force de chose jugée, le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure d'expulsion simplifiée, qui lui permet en outre de débarrasser les meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge a statué.

S'il y a des biens de valeur dans les lieux, il appartient au juge de l'exécution de statuer sur leur sort, conformément au droit commun de la procédure d'expulsion, sous réserve de quelques ajustements.

Reprise d'un local abandonné

Par ailleurs, les modalités de reprise d'un local abandonné après signification d'une décision d'expulsion et commandement d'avoir à libérer le local sont précisées.

Décret n° 2011-945 du 10 août 2011

En application de l' article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , pour bénéficier du droit de reprise, une société civile, bailleresse, doit être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus. Une SCI composée d'un associé, personne physique et d'une associée, personne morale, ne peut être qualifiée de société civile à caractère familial, au sens de l'article 13 susvisé, quand bien même la personne morale serait une société civile immobilière à caractère familial, dans la mesure où ledit article 13, d'interprétation stricte, ne vise que des personnes physiques. C'est donc exactement que le premier juge a annulé le congé délivré pour reprise au profit d'un associé, le fait que la société bailleresse et son associée personne morale soient constituées de personnes physiques appartenant à la même famille (père, mère, frère et soeurs) étant sans incidence.

La qualification de société civile familiale entraîne deux règles dérogatoires au regard du régime mis en place par la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur n'est d'abord pas soumis à la durée minimale de six ans, exigée par principe des personnes morales, mais à celle de trois ans, voire moins, s'il se trouve dans la configuration d'un bail à durée réduite (cf. L. 6 juill. 1989, art. 11). Il peut ensuite effectuer une reprise pour habiter au profit de l'un de ses associés, ce qui normalement est impossible lorsque le bailleur est une personne morale.

La société civile de famille est précisément définie par l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 qui la limite aux parents et alliées jusqu'au quatrième degré inclusivement, ce qui était bien le cas de la société litigieuse en l'espèce... à une différence près. Cette SCI familiale était associée d'une autre société civile, propriétaire de l'immeuble loué. Un obstacle à la reprise pour habiter ? C'est ce que décide la cour d'appel de Paris en interprétant l'article 13 à la lumière des termes employés par le texte desquels il résulte que la SCI est « exclusivement » composée entre personnes physiques. Une interprétation peut être exagérément restrictive dans la mesure où, sous couvert ou non d'une personne morale, les associés des deux SCI étaient tous des parents proches, comme l'exige le texte.

Cette décision est à rapprocher d'une autre décision de la Cour d'appel de Paris statuant sur le cas où le logement est en indivision. Comme la SCI, l'indivision est traitée de façon dérogatoire par l'article 13 et les juges parisiens ont eu la même approche restrictive en décidant qu'il était exclu qu'une indivision constituée de personnes physiques et d'une personne morale puisse se prévaloir d'une durée du bail de trois ans (CA Paris, 23 mars 2006 : JurisData n° 2006-297323 ; Loyers et copr. 2006, comm. 121).

CA Paris, 3e ch., 12 mai 2011, SCI groupement immobilier Parisien c/ Whitworth :

Les dispositions de l'article 4 p de la loi du 6 juillet 1989, introduite par la loi ENL du 13 juillet 2006 réputant non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance, s'appliquent immédiatement aux baux en cours.

Par l'arrêt rapporté, la haute juridiction précise que l'interdiction, instaurée par la loi portant engagement national pour le logement (ENL) n° 2006-872 du 13 juillet 2006, de faire supporter des frais de relance au locataire est d'application immédiate.

L'article 84 de la loi ENL a, entre autres dispositions, inséré un paragraphe p à l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel est réputée non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Au cas particulier, le juge des référés d'Aix-en-Provence (24 sept. 2009) avait accueilli favorablement la demande de résiliation de plein droit du bail d'habitation, condamnant le preneur à payer une somme incluant des frais de relance, conformément aux stipulations contractuelles.

Sa sentence est censurée, le juge du droit affirmant - à notre connaissance, pour la première fois - que le texte est d'application immédiate, et reprochant au juge aixois de ne pas avoir recherché à quelle date les frais de relance avaient été engagés.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 13 juillet 2011 n° 10-22959