Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

L'action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription qui régit les actions personnelles ou mobilières ; les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Pour condamner le syndicat des copropriétaires à payer à un ancien copropriétaire une certaine somme, le tribunal a relevé que l'action a été introduite par déclaration enregistrée au greffe le 16 avril 2009 et retient que la partie des frais réclamés depuis le 18 sept. 2003 jusqu'au 3 févr. 2006 facturée avant le 16 avril 2004 est prescrite.

En statuant ainsi, le tribunal a violé l'art. 2224 du Code civil, ensemble l'art. 26-II de la loi du 17 juin 2008.

Le copropriétaire, qui avait vendu depuis, soutenait qu'à supposer même que la prescription quinquennale du nouvel art. 2224 du Code civil fût applicable, aux termes des articles 26-II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 et 1er du Code civil, il pouvait encore agir dans un délai de cinq ans à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale dont il bénéficiait pût excéder celle résultant de l'art. 42, alinéa 1, de la loi du 10 juill. 1965 ; qu'en jugeant que l'action en restitution engagée le 16 avril 2009, était prescrite pour tous les frais de relance facturés avant le 16 avril 2004, le tribunal d'instance a violé les textes susmentionnés. Il a été suivi par la Cour de cassation.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 février 2012 n°10-25951

Texte d'application de l'article 231 ter du code général des impôts, un arrêté du 3 février 2012 fixe pour l'année 2012 les tarifs de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue dans la région Île-de-France.

Aux termes de l'article 231 ter précité, cette taxe, qui est fixée par circonscription (la région Île-de-France en compte trois), est actualisée au 1er janvier de chaque année en fonction du dernier indice du coût de la construction publié par l'INSEE.

Arrêté du 3 février 2012 publié au Journal Officiel le 07 février 2012

Le bailleur qui n'a pas été appelé à concourir à l'acte de sous-location ne peut agir en expulsion du sous-locataire, le bail principal se poursuivant et la sous-location produisant ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire.

L'article L. 145-31 du code de commerce pose le principe de l'interdiction de la sous-location.

Elle entoure, par ailleurs, l'exception à cette interdiction de deux garanties, puisque le bailleur doit, non seulement, avoir donné son accord sur le principe d'une sous-location, mais aussi être appelé à concourir à l'acte. Et il s'agit bien de deux garanties distinctes qui se cumulent (jugeant que l'autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d'appeler le propriétaire à concourir à l'acte, que la sous-location ait été expressément ou tacitement autorisée, V. not. Com. 8 oct. 1958, Bull. civ. III, n° 335 ; Civ. 3e, 19 févr. 2003, AJDI 2003. 348; Civ. 3e, 27 sept. 2006, Bull. civ. III, n° 184).

Lorsque le preneur n'appelle pas le bailleur principal à concourir à l'acte, la sanction va pouvoir être, selon le cas, la résiliation de plein droit du bail principal en vertu d'une clause résolutoire (Civ. 3e, 27 oct. 1993, Bull. civ. III, n° 128) ou, en fonction de la gravité de l'infraction, le prononcé de sa résiliation judiciaire (Civ. 3e, 12 mars 2002, RTD com. 2003. 277, obs. J. Monéger ; pour un ex. de refus de résiliation, le bailleur obtenant toutefois des dommages et intérêts, V. com. 15 févr. 1961, Bull. civ. III, n° 88), ou encore la délivrance d'un congé-sanction au visa de l'article L. 145-17 du code de commerce (Civ. 3e, 9 juill. 2003, Bull. civ. III, n° 147).

Si la résiliation du bail principal va entraîner la résiliation de la sous-location et pouvoir déboucher sur l'expulsion du sous-occupant, désormais dépourvu de titre, encore ne faut-il pas, comme au cas particulier, vouloir brûler les étapes.

En l'espèce, le bailleur principal avait demandé, dans la même assignation, la condamnation du preneur à faire cesser la sous-location et l'expulsion du sous-locataire.

Après avoir obtenu gain de cause en appel, au motif que le sous-locataire était, à l'égard du demandeur un occupant sans droit ni titre, il voit ses prétentions anéanties, la haute juridiction censurant la décision au visa de l'article L. 145-31 du code de commerce ensemble les articles 1134 et 1165 du code civil.

Les principes de force obligatoire des conventions (C. civ., art. 1134) et de leur effet relatif (C. civ., art. 1165) s'opposaient effectivement à la sanction retenue, puisque, à ce stade, le bail principal et le sous-bail étaient toujours en vigueur, respectivement, entre le propriétaire et le locataire principal et entre ce dernier et le sous-locataire.

Ce n'est qu'une fois le bail principal résilié ou non renouvelé que le bailleur principal pourra obtenir cette sanction à l'égard du sous-locataire, désormais sans droit ni titre, mais non sans recours contre son propre bailleur (précisant qu'en cas de sous-location irrégulière, le locataire principal doit indemniser le sous-locataire du préjudice subi du fait de son absence de droit de renouvellement, V. Paris, JCP 1963. II. 13345, note Boccara ; Comp., prononçant le partage de responsabilité, en raison de la négligence du sous-preneur, qui aurait dû exiger de son cocontractant qu'il appelle le propriétaire à concourir à l'acte de sous-location, Com. 1er avr. 1965, Bull. civ. III, n° 251 ; Civ. 3e, 14 avr. 1999, Dalloz Affaires 1999. 1033, obs. Y. R.).

Au vu de ce qui précède, on peut s'interroger sur les motifs pour lesquels le bailleur n'a pas fait délivrer unsommation avec acquisition de clause résolutoire ce qui aurait permis d'expulser le bailleur en place et le sous-locataire. Mais peut-être pour des raisons économiques le bailleur ne le souhaite pas. Le bailleur disposera donc au prochain renouvellement d'un motif réel pour faire expulser le sous-locataire.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 1er février 2012 n° 10-22863

Le préempteur ne peut se voir conférer des conditions et modalités de réalisation plus favorables que celles de la cession projetée.

Un indivisaire notifie à l'autre son projet de vendre ses droits indivis à une personne étrangère à l'indivision. S'ensuit l'exercice du droit de préemption... Mais non la réalisation de la vente dans les délais prescrits par l'article 815-14 du code civil, buttant sur une condition particulière que le préempteur entendait insérer (condition suspensive d'octroi d'un prêt). L'acte authentique est ainsi, et finalement, signé avec la personne qui se proposait d'acquérir.

L'acquéreur constate divers désordres dans le bien en indivision et se tourne vers l'indivisaire (celui qui a perdu son droit de préemption et qui se trouve à présent en indivision avec l'acquéreur des droits indivis) à l'effet qu'il supporte la moitié des travaux de restauration de la charpente. Ce dernier, pour s'y opposer, soulève sans succès la nullité de la cession intervenue arguant que l'acte de cession des droits indivis n'était pas valable.

La Cour de cassation juge que la déclaration de préemption, contenant une condition particulière, était nulle. L'espèce touche l'une des exigences de fond du droit de préemption : le préempteur achète aux conditions du contrat initial (Civ. 3e, 1er mars 1989, Bull. civ. III, n° 56).

L'article 815-14, alinéa 2, du code civil renvoie « aux prix et conditions » qui ont été notifiées par le cédant au bénéficiaire du droit de préemption (Civ. 1re, 9 oct. 1991, D. 1992. Jur. 421, note O. Barret ; RTD civ. 1992. 613, obs. J. Patarin ). Le bénéficiaire du droit de préemption n'avait pas soumis à son coïndivisaire un acte conforme aux conditions de la vente qui lui avait été notifiée puisqu'il entendait stipuler une condition d'octroi d'un prêt non prévue dans l'offre initiale.

Nous observerons à titre de comparaison que l'article 10, I, alinéa 2, de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation permet au locataire d'indiquer dans son acceptation qu'il entend recourir à un prêt. Dans cette hypothèse, l'acceptation est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation est porté à quatre mois.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 18 janv. 2012 n° 10-28311

Une évolution notable à la baisse des facteurs locaux de commercialité ne peut justifier le déplafonnement, celui-ci ne pouvant intervenir qu'en cas d'évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné.

La Cour confirme la solution qu'elle a dégagée dans sa décision de principe du 14 septembre 2011 (déjà traitée Civ 3, 14 septembre 2011 n°10-30825) : pour qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité débouche sur un loyer de renouvellement déplafonné, il faut que l'évolution soit favorable à l'activité exercée. Par voie de conséquence, une évolution notable à la baisse ne sera pas prise en considération.

On notera toutefois l'évolution sensible de la terminologie.

En effet, alors qu'en septembre 2011, la Cour de cassation se bornait à demander que la modification soit « de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur », dans l'arrêt rapporté, le juge du droit approuve sans réserve les magistrats du fond (Paris, 3 nov. 2010) pour avoir à bon droit subordonné la fixation du prix du loyer renouvelé à la valeur locative à la preuve que l'évolution a eu un « impact favorable sur le commerce concerné ».

Attention, il convient ici de rappeler qu'en matière d'extension de la destination du bail, le loyer doit être fixé hors plafonnement sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette modification notable a une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, (Civ. 3e, 18 janv. 2012 n°11-10072).

Cour de Cassation, 3ème CHambre Civile, 17 janvier 2012, n° 11-12090

Le congé donné par un locataire, par lettre simple au bailleur qui en accuse réception en lui confirmant la cessation de ses obligations, est valide.

Le formalisme de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par acte d'huissier prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ( Loi Malandain-Mermaz n° 89-462, 6 juill. 1989, NOR EQUX8910174L, art. 15 ) n'étant pas prévu à peine de nullité, étant par ailleurs que le bailleur ne critique nullement ledit congé et que le seul but recherché par la loi est d'établir que le bailleur a bien été averti du congé ce qui est bien le cas en l'occurrence. La cousine de la locataire, qui se maintient dans les lieux depuis le départ de la locataire, n'a pas qualité pour contester la validité du congé, n'étant pas titulaire du bail.

C'est en vain que la cousine de la locataire demande le transfert du bail à son profit, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 . En effet, d'une part, il n'y a pas eu abandon de domicile par la locataire, qui a délivré congé avec préavis. D'autre part, la cousine, qui perçoit 1200 euros par mois, ne prouve pas avoir été économiquement à la charge de la locataire. Enfin, elle ne démontre pas qu'elle était hébergée par la locataire depuis au moins un an lors du départ de la locataire. Par conséquent, la cousine, occupante sans droit ni titre, doit être expulsée.

Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre 2ème section, 10 janvier 2012 R.G. N° 11/01648

L'article 1622 du code civil relatif à l'action en diminution de prix est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le point de départ du délai d'un an est la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Le droit commun de la vente s'applique de manière résiduelle aux ventes d'immeubles à construire lorsqu'il ne contrarie aucune règle de droit spécial. Néanmoins, certaines de ses dispositions semblent inadaptées. C'est le cas pour l'action ouverte au vendeur en cas de défaut de contenance du bien vendu.

L'article 1622 du code civil prévoit que l'action en diminution du prix ou en résiliation du contrat doit être intentée dans un délai d'un an à compter du jour de la formation du contrat, à peine de déchéance. Ce point de départ est très défavorable à l'acquéreur d'un immeuble à construire, dès lors qu'il peut s'écouler plus d'un an entre la signature de l'acte et la livraison du lot.

Or, ce n'est qu'à cette dernière date que l'acquéreur peut découvrir une éventuelle différence de surface entre la chose promise et la chose livrée. Ce constat a conduit la doctrine à s'interroger sur l'applicabilité des articles 1617 et suivants du code civil aux contrats de vente d'immeuble à construire.

La Cour de cassation s'est prononcée en faveur du principe de l'application de l'article 1622 du code civil à la VEFA. Cependant, pour pallier cette difficulté, elle précise que le délai préfix d'un an court à compter de la livraison (V. Civ. 3e, 24 nov. 1999, Bull. civ. III, n° 225).

En l'espèce, un vendeur avait été condamné à restituer aux acquéreurs une partie du prix au titre d'une différence de superficie sur le fondement de l'article 1622 du code civil. Le moyen critiquait l'arrêt d'appel pour avoir, en méconnaissance de la lettre de ce texte, fixé le point de départ de la prescription annale non pas au jour de la conclusion de l'acte de vente mais au jour de la livraison.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi en rappelant, d'une part, que l'article 1622 du code civil est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et, d'autre part, que le point de départ du délai préfix d'un an est la date de la livraison, la vérification de la superficie de l'immeuble ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Enfin, il faut noter que le vendeur condamné à restituer une partie du prix ne dispose pas de recours contre le locateur d'ouvrage responsable de l'erreur sur la superficie. La Cour de cassation estime que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même un préjudice indemnisable permettant une action en garantie (V. Civ. 3e, 8 nov. 2006, Bull. civ. III, no 222).

Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 11 janvier 2012 n° 10-22924

La procédure mise en place par les accords collectifs de location de 1998 et de 2005 relatifs à la mise en vente, par le bailleur, de plus de dix logements dans un même immeuble, doit s'appliquer quand bien même il s'est écoulé plusieurs années entre la dernière vente et la délivrance d'un nouveau congé.

Lorsqu'un bailleur personne morale des secteurs locatifs 2 ou 3, décide de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, il doit respecter les accords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 (définis à l'art. 41 ter de la loi Méhaignerie n° 86-1290 du 23 déc. 1986, les secteurs 2 et 3 concernent notamment les sociétés d'économie mixte, les sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations et les entreprises d'assurance).

Rendus obligatoires par décrets (respectivement, par Décr. n° 99-628, 22 juill. 1999 et par Décr. n° 2006-1366, 10 nov. 2006), on retiendra schématiquement de ces accords collectifs qu'ils prévoient une information collective et individuelle des locataires, ainsi que la délivrance d'une offre de vente « article 10 de la loi du 31 décembre 1975 », suivie d'un congé pour vente prévu à l'article 15 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Dans l'arrêt rapporté se posait la question de l'application de ces accords collectifs lorsque l'opération de mise en vente par lots de plus de dix logements s'étale sur une longue période.

Au cas particulier, alors qu'entre 1999 et 2002, le bailleur a vendu onze logements dans un même immeuble, en 2007, à la suite de l'annulation d'un congé qui lui a été délivré en 2001, un locataire du même immeuble a reçu un nouveau congé pour vendre au seul visa de l'article 15 de la loi de 1989.

Il a alors fait valoir la nullité du congé pour non-respect des accords collectifs. Le juge du fond ne l'a pas suivi, refusant de considérer que le congé litigieux faisait partie de l'opération initiée huit années plus tôt.

Cette solution est censurée par les hauts magistrats, au motif que la prise en considération de l'écoulement du temps entre la dernière vente et le congé ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 janvier 2012 n° 11-30003

Le seul fait pour le locataire d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi n° 89-689 du 6 juillet 1989 ne peut faire obstacle à la recevabilité de sa demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls.

Dans le cadre de la mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, un bailleur a, conformément aux accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 rendus obligatoires par décrets, offert au locataire la possibilité d'acquérir son logement en application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.

Plusieurs mois plus tard, alors que la fin du bail se profilait, il lui a notifié un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le jour du terme du contrat, le locataire a demandé à bénéficier des dispositions de l'article 11-1, alinéa 1er, in fine, de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi « Aurillac » n° 2006-685 du 13 juin 2006, lui permettant de rester dans les lieux « pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente ».

Le locataire s'étant maintenu au-delà de l'échéance de ce délai de deux ans, le bailleur l'a assigné en validation du congé et en expulsion.

Reconventionnellement, le preneur a soulevé la nullité de l'offre de vente et du congé, en raison du non-respect des exigences des accords collectifs de 1998 et 2005.

Selon l'arrêt d'appel, le preneur reprochait au bailleur le non-respect de son obligation d'information devant accompagner son offre de vente (violation des art. 2.2 des accords collectifs).

Le locataire ayant obtenu gain de cause en appel, le bailleur a soutenu, devant le juge du droit, que le fait, pour le locataire, d'avoir invoqué les dispositions de l'article 11-1 de la loi de 1989 lui permettant d'obtenir la reconduction du bail, valait renonciation de sa part à invoquer la nullité du congé pour vendre (il en appelait notamment au respect des dispositions de l'article 6-1 de la Convention EDH, relatives au droit à un procès équitable).

Il est débouté, les hauts magistrats approuvant le juge du fond d'avoir estimé (« à bon droit ») que le fait de solliciter l'application de l'article 11-1 ne pouvait s'analyser en une renonciation à invoquer la nullité de l'offre de vente et du congé, faute d'être certaine, expresse et non équivoque.

Concernant les congés-vente de plus de dix logements, V. aussi Civ. 3e, 18 janv. 2012 n° 11-30003.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 janvier 2012 n° 11-10389

En cas d'extension de la destination du bail permettant d'adjoindre d'autres activités, le loyer doit être fixé hors plafonnement sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette modification notable a une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

Peu à peu, la haute juridiction affine sa doctrine en matière de prise en compte du caractère favorable ou non pour l'activité exercée par le preneur de la modification susceptible d'entraîner le déplafonnement du loyer de renouvellement d'un bail commercial.

La lecture de l'article L. 145-34 du code de commerce incite à déplafonner sans égard pour le sens de la modification, le texte se contentant d'envisager le plafonnement du loyer de renouvellement « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ».

La jurisprudence, y compris l'arrêt rapporté, nous enseigne toutefois que tous les motifs de déplafonnement ne suivent pas nécessairement le même régime. Lequel régime doit certainement être déterminé à la lumière de l'article réglementaire se rattachant au motif envisagé.

Ainsi, en matière de travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré, il a été jugé que le déplafonnement n'interviendra que pour autant que ceux-ci auront eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (en l'occurrence, était en cause l'installation d'un ascenseur, Civ. 3e, 9 juill. 2008, Bull. civ. III, n° 123). Cette solution est confortée par la lecture de l'article R. 145-8 du code de commerce, qui ne vise que les améliorations apportées aux lieux loués, dont le bailleur a assumé la charge.

De la même manière, lorsqu'il est question de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, sa prise en compte ne sera requise que lorsqu'elle sera de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur (Civ. 3e, 14 sept. 2011 n°10-30825). Cela se conçoit, l'article R. 145-6 envisageant l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il a certes été remarqué (Monéger, ses obs. préc. ss. Civ. 3e, 14 sept. 2011), que le mot « intérêt » vient du latin interest signifiant qui importe. Mais, à la différence du latin, le français est une langue vivante et, dans son acception moderne, le terme querellé est incontestablement connoté de subjectivité : ce qui présente un intérêt pour quelque chose lui est nécessairement favorable.

À l'inverse, en dépit de la neutralité de cette circonstance pour le preneur, le bailleur va pouvoir déplafonner le loyer de renouvellement lorsque l'impôt foncier dont il a la charge va notablement augmenter (Civ. 3e, 25 juin 2008, Bull. civ. III, n° 112). Cette solution est commandée par la lettre de l'article R .145-8, qui précise que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Dans l'arrêt rapporté, la question se posait de la prise en considération ou non du caractère favorable sur l'activité exercée d'une extension de la destination des locaux loués.

En l'occurrence, alors que les locaux avaient été originairement loués à destination de bar, les parties ont, en cours d'exécution, convenu par avenant que cette destination serait étendue à celle d'hôtel et de restaurant. Dans la procédure en fixation du loyer de renouvellement, le preneur a prôné le plafonnement du prix, faute pour le bailleur d'avoir établi en quoi cette extension avait eu une incidence favorable sur l'activité exercée.

Sa prétention est rejetée tant en appel que devant le juge du droit. Celui-ci, après avoir abandonné à la cour d'appel l'appréciation du caractère notable de la modification de destination précise qu'il ne lui incombait pas de rechercher si cette modification avait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

Cette solution mérite approbation, eu égard à la rédaction objective de l'article R. 145-5 du code de commerce, qui se borne à préciser que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

On retiendra aussi de cette décision qu'elle rappelle que c'est souverainement que la cour d'appel fixe le loyer à la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur (dans le même sens, V. par ex., Civ. 3e, 3 juin 2004, Bull. civ. III, n° 111; 6 juill. 2005, Bull. civ. III, n° 149).

Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 18 janvier 2012 n° 11-10072

En cas de financement d'une construction de maison-individuelle, il pèse sur le prêteur un devoir d'information et de conseil sur les risques encourus d'une telle opération, lorsque le contrat soumis par les emprunteurs ne se conforme pas aux dispositions légales.

En l'espèce, M. X... et Mme Y... (les consorts X...-Y...) ont conclu avec la société P..... F..... un contrat intitulé " marché de travaux pour la construction d'une maison individuelle en bois " et qu'il a été remis aux maîtres d'ouvrage un plan de la maison issu du catalogue de l'entreprise et une notice descriptive de l'ensemble des lots destinés à la construction.

L'établissement prêteur a consenti aux consorts X...-Y...un prêt destiné au financement de l'opération et a procédé à trois déblocages de fonds lors de la signature du contrat puis à l'occasion de l'obtention du permis de construire et de la réalisation des fondations.

La société P....... F......, qui avait abandonné le chantier, a été placée en liquidation judiciaire.

Soutenant que le marché conclu avec cette dernière était un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et que la banque n'avait pas respecté les prescriptions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, les consorts X...-Y...ont assigné l'tablissement prêteur afin notamment de le voir condamner à leur payer le montant des sommes débloquées.

Toutes les juridictions leur ont donné raison.

Si l'article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il n'en a pas moins un devoir d'information et de conseil.

L'établissement de crédit sollicité pour financer la construction d'une maison d'habitation a manqué à son obligation de renseignement et de conseil en s'abstenant d'indiquer précisément à ses clients les risques encourus, alors que ceux-ci n'étaient pas suffisamment informés qu'ils ne bénéficiaient pas des règles protectrices du Code de la construction et de l'habitation.

La Cour de Cassation fait peser une obligation d'information et de conseil sur les établissements financiers qui doivent s'attager à informer leurs clients non seulement de l'étendue de leurs engagements mais aussi de la nature de l'opération qu'ils réalisent et de ses risques.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 janvier 2012 n°10-19714

L'action en diminution de prix pour garantie de superficie est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et le point de départ du délai préfix d'un an était la date de la livraison du bien.

En l'espèce, des époux ont souscrit une vente en état futur d'achèvement, par acte authentique en 2005, portant sur un appartement d'une surface habitable de 66,10 m2, dont la livraison était fixée au 2e trimestre 2005.

Se plaignant de la non-conformité de l'appartement aux dispositions contractuelles prévoyant deux branchements d'eau dans la cuisine, de sa livraison tardive et d'une superficie réelle de 62 m2, les époux ont assigné la société venderesse en réparation de leurs préjudices et réduction du prix de vente.

La Cour d'appel de Bordeaux, par un arrêt du 10 juin 2010, a donné raison aux acheteurs. La Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir retenu que l'art. 1622 du Code civil relatif à l'action en diminution du prix était applicable à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et que le point de départ du délai préfix d'un an était la date de livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Cette décision mérite approbation.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 janvier 2012 n° 10-22924

La créance de restitution du dépôt de garantie d'un bail, conclu antérieurement à l'ouverture de la procédure collective, est éteinte du fait du défaut de déclaration (ancien régime).

Une société est convenue d'un bail commercial avec une société, propriétaire d'un local, qui, par la suite, a été placée en liquidation judiciaire.

Le liquidateur de la société bailleresse a cédé le bâtiment sur lequel portait le bail à une société civile immobilière (SCI) avec laquelle la société locataire avait déjà conclu d'autres baux commerciaux. Ayant donné congé, la société locataire s'est tournée vers la SCI pour obtenir la restitution de son dépôt de garantie, mais la SCI s'y est opposée.

La société preneuse n'avait pas déclaré sa créance auprès du liquidateur, dans le délai de deux mois à compter de la publication au BODACC du jugement d'ouverture de la procédure collective. Elle pensait que cette déclaration n'était pas nécessaire puisque le dépôt de garantie avait été transmis à la SCI, en même temps que la vente de l'immeuble loué.

La Cour d'appel, puis la Cour de cassation, considèrent que la créance de restitution du dépôt de garantie d'un bail, conclu antérieurement à l'ouverture de la procédure collective, est éteinte du fait du défaut de déclaration.

Cette décision est placée sous la législation antérieure à la loi n° 2005-845 du 26 juill. 2005 de sauvegarde des entreprises.

Désormais, la sanction de cette non-déclaration n'est plus l'extinction de la créance, mais la non admission des créanciers dans les répartitions et les dividendes. Cela ne change pas grand chose en fait, il faut déclarer la créance.

Cour de Cassation, Chambre Commerciale, 10 janvier 2012 n°10-26594

Par actes sous seing privé du 17 janvier 2007 M. et Mme X... ont confié à un agent immobilier deux mandats exclusifs, portant l'un sur la vente d'une villa au prix de 280 000 euros, l'autre sur la vente d'une parcelle de terrain à diviser en deux lots constructibles au prix de 138 000 euros chacun, soit 276 000 euros au total, la commission du mandataire étant fixée à la somme de 13 000 euros pour l'un et l'autre de ces lots et à celle de 20 000 euros pour la villa.

Les époux X... ayant signé, par actes des 11 avril et 24 mai 2007, deux promesses de vente relatives à ces biens avec un acquéreur ne leur ayant pas été présenté par l'agent immobilier, celui-ci les a assignés en paiement de la somme de 46 000 euros au titre de la clause pénale prévue par les mandats. La cour d'appel a accueilli sa demande.

La Courd de Cassation rejette le pourvoi et considère qu'il appartient à celui qui soulève la nullité de mandats pour non-respect des exigences légales en matière de registre et de carte professionnelle de rapporter la preuve de ses allégations.

En effet, la cour d'appel, devant laquelle les époux X... n'avaient pas présenté de demande de production de pièces et n'avaient pas versé aux débats les exemplaires des mandats litigieux restés en leur possession, a écarté leur exception de nullité après avoir constaté que les exemplaires produits par l'agent immobilier portaient leurs numéros respectifs d'inscription au registre des mandats ainsi que la mention du numéro de la carte professionnelle du mandataire dans l'emplacement prévu à cet effet.

Par ailleurs, ce n'est que devant la Cour de Cassation que M. et Mme X... ont prétendu dans leurs conclusions d'appel qu'ils n'étaient pas débiteurs d'une partie de la somme réclamée par application d'une clause les ayant autorisés à faire visiter l'un des deux lots constructibles à une personne qui s'était déclarée intéressée. Or, tout moyen nouveau, mélangé de fait est irrecevable.

De notre analyse, voici les points à retenir:

1- Il appartient au mandant de rapporter la preuve du non respect des obligations résultant de la loi Hoguet par l'agent immobilier. Mais quid lorsqu'aucun mandat n'a été remis? Il convient alors de faire délivrer une sommation de communiquer permettant de démontrer, en l'absence de production des documents, que l'agent immobilier ne dispose pas de ces documents et donc a travaillé sans mandat. Dans la pratique, tant le mandat que le registre sont produits dès le départ afin de gagner du temps.

2- Il convient de contester l'application d'une clause pénale ou d'en demander la réduction. En effet, le magistrat dispose d'un pouvoir modérateur qui dans cette espèce aurait pu être utile au mandant.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 janvier 2012 n°10-22829

L'action en rescision pour lésion ne remet pas en cause, par elle-même, le droit de propriété de l'acquéreur.

La présente décision est l'occasion pour la Cour de cassation de se prononcer sur les conséquences d'une action en rescision pour lésion sur le droit de propriété de l'acquéreur.

En l'espèce, une société de construction a entrepris d'acquérir diverses parcelles dans le but de réaliser un vaste projet immobilier. Elle sollicite à cette fin deux particuliers qui s'engagent, par le biais de deux promesses unilatérales de vente, à céder leurs biens respectifs. Après avoir levé les options, l'acquéreur s'est ensuite heurté au refus des vendeurs de procéder à la réitération de la vente par acte authentique.

Contestant le prix des parcelles, ces derniers ont, en outre, décidé d'assigner l'acheteur en rescision de la vente pour lésion. À la suite de cela, deux jugements sont venus confirmer la validité des opérations en condamnant la société à payer le prix des biens vendus. Accueillant l'action en rescision pour lésion des vendeurs, un arrêt a confirmé le jugement validant la vente de la seconde parcelle. L'acquéreur a alors assigné les vendeurs en indemnisation des préjudices résultant de l'inexécution des promesses unilatérales de vente. Il leur reprochait plus précisément leurs refus de réitérer la vente.

Les juges du fond (Aix-en-Provence, 8 juill. 2010) ont refusé d'accéder à cette demande en développant une argumentation en demi-teinte. Tout en reconnaissant le manquement des défendeurs à leurs obligations nées des promesses de vente de réitérer la cession, ils ont, dans le même temps, considéré que la volonté des vendeurs de solliciter la rescision du contrat pour lésion les aurait, en tout état de cause, contraints à patienter jusqu'à l'issue des procédures avant d'entreprendre les travaux. La cour d'appel a ainsi estimé que le demandeur n'apportait pas la preuve d'une faute des vendeurs susceptible de fonder l'action en réparation.

En estimant que « l'action en rescision pour lésion ne remet pas en cause, par elle-même, le droit de propriété de l'acquéreur », le juge du droit casse l'arrêt d'appel au visa des articles 1583, 1674 et 1681 du code civil.

La haute juridiction reproche aux juges du fond d'avoir négligé le droit de propriété de l'acheteur en se basant uniquement sur l'action en rescision que les vendeurs envisageaient d'introduire.

Cette décision mérite l'approbation.

* En premier lieu, dans un contrat de vente, le transfert de propriété s'opère solo consensu en vertu de l'article 1583 du code civil. Dès lors, le simple fait d'introduire une action contestant la validité de l'acte ne peut remettre en cause ce transfert, puisque aucune certitude ne peut exister quant à l'issue du litige.

* En second lieu, l'arrêt démontre que la solution retenue est fidèle à la volonté du législateur de favoriser la sauvegarde de l'acte conclue malgré l'existence d'une lésion. En matière de vente immobilière, cette intention transparaît clairement de l'article 1681 du code civil qui ouvre à l'acheteur une option. Ce texte lui confère en effet la possibilité de laisser la rescision s'opérer pour aboutir à la nullité de la vente, mais lui reconnaît aussi le droit de sauver l'acte lésionnaire en offrant le supplément de prix afin d'éviter l'anéantissement du contrat (V., sur cette action, P. le Tourneau, Droit de la responsabilité et des contrats, Dalloz Action, 2010/2011, n° 5868). C'est donc surtout en considération de cette faculté de rééquilibrer le contrat qu'une action en rescision ne permet pas, à elle seule, de nier le droit de propriété de l'acquéreur.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 14 décembre 2011 n° 10-25408

Lorsqu'un administrateur provisoiree est désigné par voie d'ordonnance, doit-il être forcément inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires ? La Cour de Cassation semble apporté une réponse négative à la question lorsque la copropriété n'a jamais eu de syndic.

En effet, en l'espèce, un administrateur provisoire avait été désigné par ordonnance à la demande de deux copropriétaires.

Un copropriétaire avait demandé la rétraction de l'ordonnance au motif que l'administrateur provisoire ne figurait pas sur la liste des administrateurs judiciaires.

Mais la cour d'appel de Rennes a relevé à bon droit que l'ordonnance avait été rendue en application de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 au motif que la copropriété n'avait jamais eu de syndic, que cette absence entraînait la désignation d'un administrateur provisoire dans l'attente de l'élection d'un syndic, l'essentiel de la mission de cet administrateur résidant dans l'organisation de cette désignation.

Ainsi cette mission, ponctuelle et limitée, n'impliquait pas la mise en oeuvre d'attributions excédant la mission de gestion courante du syndic et ne justifiait pas la désignation d'un administrateur judiciaire soumis au statut du Code de commerce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 janvier 2012 n° 10-16217

Le liquidateur peut se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce et solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail commercial n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.

En l'espèce, une société locataire d'un immeuble à usage commercial a été mise en liquidation judiciaire le 10 juin 2009.

Le propriétaire des locaux a fait délivrer au liquidateur judiciaire, le 12 août 2009, un commandement d'avoir à payer des loyers échus postérieurement au jugement d'ouverture et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail puis l'a assigné le 17 septembre 2009 aux fins de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

C'est à juste titre que la cour d'appel a accordé au liquidateur un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt pour s'acquitter des loyers et charges échus postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire et d'avoir suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire et dit que cette dernière sera censée n'avoir jamais joué si le débiteur se libère à l'expiration de ce délai.

En effet, l'article L. 622-14 du Code de commerce n'interdit pas au liquidateur de se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce et de solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail commercial n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.

La cour d'appel, qui ne s'est pas bornée à observer que le liquidateur tentait de céder le fonds à un repreneur et que l'octroi de délai de grâce l'y aiderait, mais qui a relevé que le liquidateur a fait diligence pour céder les éléments du fonds de commerce et permettre de désintéresser le bailleur, n'a pas commis d'excès de pouvoir au regard du grief évoqué selon lequel les délais de grâce ne pourraient servir qu'à permettre au débiteur de régler sa dette et non à optimiser une opération financière telle que la cession du fonds.

Cour de Cassation, Chambre Comemrciale, 6 décembre 2011, nº 10-25689

La notification de l'offre de renouvellement faite à l'un des locataires solidiaires est oposable aux autres, mais une simple augmentation de 10% de la valeur locative ne permet pas de caractérisée un loyer manifestement sous évalué ouvrant droit à une augmentation.

En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 septembre 2008 adressée à chacun des locataires, la société P..... H....., propriétaire, leur a proposé le renouvellement du bail à la date du 14 avril 2009, moyennant un loyer annuel réévalué à la somme de 24.668,34 euros.

Si l'offre de renouvellement du bail n'a pas été notifiée à l'un des colocataires, il résulte du contrat de bail que les preneurs se sont engagés solidairement envers le bailleur. La notification de la proposition de renouvellement à l'un des preneurs solidaires étant opposable aux autres, le premier juge a justement retenu que l'offre de renouvellement de bail régulièrement faite à l'un des cotitulaires du bail était opposable à l'autre.

La demande de réévaluation du loyer formée par le bailleur lors du renouvellement du bail, en application des dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 . En effet, le loyer actuellement payé est inférieur d'environ 10 % à la valeur locative ce qui ne constitue pas une sous-évaluation manifeste.

Il est établi que le bailleur a fait payer aux locataires des charges relatives au service de gardiennage, alors que ce service n'existe plus depuis plusieurs années. Les locataires sont donc en droit de demander le remboursement des charges indûment payées, mais leur action est prescrite pour les charges antérieures de plus de cinq ans à l'audience devant le tribunal d'instance.

Cour d'appel de Versailles Chambre 1, section 2, 13 Décembre 2011 N° 10/06738