Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

La possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclut pas celle du syndicat des copropriétaires.

Résolument pragmatique, l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965régit la passation de pouvoirs entre l'ancien et le nouveau syndic et notamment les modalités de la transmission des archives et des fonds du syndicat des copropriétaires.

Ce texte prévoit notamment que l'ancien syndic a un mois à compter de la cessation de ses fonctions pour remettre au nouveau la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.

Il dispose par ailleurs d'un délai supplémentaire de deux mois pour verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et pour lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Au cas particulier, l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas réélu le syndic en place depuis la création de la copropriété (précision qui, on le verra ultérieurement, a son importance). Et, faute d'avoir désigné le successeur à cette fonction au cours de la réunion, le syndicat avait dû passer par la désignation - sur ordonnance présidentielle - d'un « syndic provisoire » (Décr. 17 mars 1967, art. 46 ; pour une application, V. Civ. 3e, 20 févr. 2002, Bull. civ. III, n° 44 ; AJDI 2002. 534, obs. Capoulade ). Ce dernier ayant notamment pour mission de se faire remettre les documents, archives et fonds du syndicat.

L'ancien syndic n'ayant pas honoré son obligation de restitution dans les délais impartis, le syndicat des copropriétaires avait mis en oeuvre la procédure prévue à l'alinéa 3 de l'article 18-2, mettant, par l'intermédiaire du syndic judiciaire, le syndic sortant en demeure, puis l'assignant aux fins de communication des pièces et fonds du syndicat.

Pour justifier son attitude, le défendeur avançait plusieurs arguments.

- le défendeur contestait au syndic judiciaire le pouvoir d'agir en restitution contre lui.

La haute juridiction rejette cet argument, estimant, avec les juges du fond, que la possibilité d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclut pas celle du syndicat des copropriétaires, représenté en l'occurrence par le syndic judiciaire.

Cette interprétation semble devoir être approuvée puisque, aux termes de l'article 46 du décret de 1967, le président du tribunal de grande instance « désigne » le syndic par ordonnance sur requête.

- Le syndic sortant estimait que ce premier délai avait couru, non pas à partir de l'assemblée générale ayant refusé de renouveler son mandat, mais à compter de la désignation du syndic judiciaire. Partant, il estimait irrégulières la mise en demeure et l'assignation subséquente.

Cet argument ne résistait toutefois pas à l'analyse, puisque le texte prévoit expressément comme point de départ « la cessation [des] fonctions » de l'ancien syndic.

- le syndic a également tenté de faire valoir qu'il avait rempli son obligation de restitution en mettant les fonds et documents à la disposition du nouveau syndic, à charge pour lui qu'il en prenne possession en venant les chercher.

Il n'a pas été suivi, la haute cour approuvant le juge du fond pour avoir « exactement retenu » que la remise des documents et archives de la copropriété suppose que l'ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents considérés, qui sont portables (précisant que la loi prévoyant la remise des pièces par l'ancien syndic au nouveau, ce n'est pas à ce dernier d'aller les quérir, V. déjà Paris, 18 janv. 2006, AJDI 2006. 745, obs. Capoulade ).

- Enfin, l'ancien syndic a porté le débat sur le terrain du contenu de l'obligation de restitution, en prétendant ne pas être en possession des documents qu'on lui demandait (documents relatifs à la construction et à la conformité de l'immeuble, clés permettant l'accès aux parties communes, liste permettant de les identifier, etc.).

Cette argumentation était toutefois ici particulièrement mal venue, puisqu'elle émanait du syndic originel, lequel a, plus que tout autre, incontestablement vocation à détenir ces documents.

Il n'aurait pu en aller autrement que si le défendeur avait expliqué de façon crédible pourquoi il n'était pas - ou plus - en possession des documents querellés (Paris, 9 janv. 2008, Loyers et copr. 2008, n° 94, obs. Vigneron).

La Cour ajoute que, quand bien même les documents auraient-ils été détenus par un tiers, il lui appartenait de les réclamer (dans le même sens, V. Civ. 3e, 5 oct. 2004, Bull. civ. III, n° 162 ; Administrer janv. 2005, p. 50, obs. Bouyeure).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 03 novembre 2011 n° 10-21009

Le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité.

En l'espèce, M. X... et la société Leca, copropriétaires, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Club Engaly I (le syndicat) en annulation de trois décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2006 ayant notamment décidé la suppression de la clause de para-hôtellerie de l'immeuble et mandaté le syndic pour faire modifier le règlement de copropriété en conséquence.

La cour d'appel pour pour débouter M. X... et la société Leca de leur demande, a relevé que l'article 9 du règlement de copropriété rappelle la liberté de jouissance des copropriétaires de leurs lots par la location sous condition de respecter le règlement de copropriété ainsi que la destination de l'immeuble telle que définie à l'article 6 prévoyant la destination de l'immeuble à l'usage d'habitation avec possibilité d'offrir les logements à la location commerciale en renvoyant au chapitre II comprenant l'article 7, seule disposition à faire référence aux règles de la para-hôtellerie et que cette dernière n'est plus pratiquée dans l'immeuble depuis 1985 et retient qu'il s'agissait par la décision, non pas de modifier la destination de l'immeuble, mais de constater une modification de cette destination intervenue depuis plus de dix ans de sorte que M. X... et la société Leca sont sans droit pour exiger de la copropriété le respect de la destination initiale de l'immeuble en raison de la prescription décennale prévue à l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et donc pour imposer un vote contraire à celui visant à adapter le règlement de copropriété à la nouvelle réalité créatrice de droits.

La Cour de Cassation censure à juste titre l'arrêt aux motifs que le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité.

Cette solution a le mérite de mettre à l'abri nombre de commerçants ou de copropriétaires pouvant donné à bail leur locaux sans craindre qu'une fronde de corpropriétaire décide de changer la destination du local.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 octobre 2011 n°10-20632

La Cour de Cassationr rappelle dans un arrêt que chaque copropriétaire est habilité à agir à l'encontre du copropriétaire qui aurait annexé des parties communes. Aucune autorisation de l'assemblée générale n'est requise.

En l'espèce, une société avait acquis trois lots de copropriété, puis revendu l'un d'eux quatre ans plus tard.

Estimant que des parties communes ont été indûment annexées, neuf copropriétaires l'assignent alors en justice, conjointement avec le syndicat des copropriétaires, et le précédent propriétaire, en annulation et inopposabilité de la vente, et restitution.

L'arrêt d'appel (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2010) déboute les copropriétaires, avant d'être fermement censuré par la Cour de cassation au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : l'action d'un copropriétaire en restitution des parties communes qu'un copropriétaire s'est indûment appropriées n'est pas subordonnée à la justification d'un vote de l'assemblée générale préalable.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 06 septembre 2011 n°10-20258

Le syndic ne peut pas mettre à la charge du copropriétaire les frais de transmission de dossier à l'huissier ou à l'avocat, voire même les refacturer à la copropriété. Ces frais font parti de la gestion courante. Nénamoins, le copropriétaire qui ne régle pas les charges de corporpiété cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, qui se répare par l'octroi de dommages et intérêts.

L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ils ne pourraient être pris en compte que s'ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Il y a donc lieu de retrancher de la somme demandée par le syndicat des copropriétaires les frais de "transmission du dossier à l'huissier" et les frais de "transmission du dossier à l'avocat" qui ne sont pas justifiés par de telles diligences et de ne retenir que les frais de mise en demeure et les droits et émoluments des actes d'huissier de justice.

Les manquements du copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu, dans ces conditions d'allouer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires mais d'en porter le montant à 1500 euros.

Cour d'appel Versailles, Chambre, 5 Septembre 2011 N° 10/03043 SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE LES EGLANTINES représenté par son syndic la société FONCIA EFIMO / Monsieur Kamal BOUNOUA

Aux termes de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toute contestation doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale (même lorsque l'assemblée a été convoquée par un syndic dont le mandat a expiré, Civ. 3e, 6 oct. 2004, Bull. civ. III, n° 165) et ne peut émaner que d'un copropriétaire opposant et défaillant (Civ. 3e, 26 mars 1997, Bull. civ. III, n° 71).

Et, au nom de la sécurité juridique qui doit nécessairement entourer les décisions prises en assemblée générale, ces règles sont d'application absolue.

Dès lors, le juge du fond qui retient que l'irrégularité tenant à l'expiration du mandat du syndic peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l'assemblée ou participé au vote, ne pouvait qu'encourir la censure.

Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 7 sept. 2011 n° 10-18.312

La désignation par un vote du président et des scrutateurs constituant une décision au sens de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, elle ne peut être contestée que dans les deux mois impartis par le texte.

La formalité - substantielle - de la désignation du président de l'assemblée générale et des scrutateurs doit intervenir par deux votes distincts (Civ. 3e, 17 févr. 1999, Bull. civ. III).

Il n'est pas nécessaire de rapporter la preuve d'un grief pour obtenir l'annulation de l'assemblée dans son intégralité. Son non-respect entraîne l'annulation de l'assemblée dans son intégralité, sans que le demandeur ait à rapporter la preuve d'un grief (Paris, 2 avr. 2001, Loyers et copr. 2001, n° 263 ; 1er mars 2001, D. 2001. Somm. 3581, obs. Atias ; V. aussi, précisant que l'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief, Civ. 3e, 28 avr. 2011, D. 2011. Actu. 1351, obs. Rouquet ; V. encore, jugeant que l'absence de mentions se rapportant aux conditions de vote désignant les membres du bureau - aujourd'hui, des scrutateurs - et ses résultats entraînent l'annulation de l'assemblée, Civ. 3e, 11 juill. 2001, AJDI 2002. 226, obs. Capoulade ).

Pour autant, s'agissant d'une « décision » au sens de l'alinéa 2, de l'article 42, de la loi du 10 juillet 1965, l'irrégularité de la désignation par un vote unique du président et des scrutateurs devra être poursuivie dans le délai de deux mois prévu au texte.

Cette solution est aujourd'hui réaffirmée par l'arrêt de rejet rapporté.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 7 septembre 2011 n° 10-22728

La question des suites juridiques à donner à un jugement ayant annulé une assemblée générale de copropriété échappe au président du tribunal de grande instance saisi au visa de l'article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Tel est le sens de l'arrêt de rejet rapporté, qui marque le terme d'une procédure par laquelle un copropriétaire entendait faire désigner un administrateur provisoire à raison de la carence du syndic, attestée, selon lui, par la non-convocation d'une assemblée en remplacement d'une précédente, annulée par voie judiciaire.

On rappellera, à toutes fins utiles, qu'en vertu de l'article 49 du décret de 1967, en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété, un syndic en état de carence (ou d'empêchement) peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé.

Cette procédure présente la particularité de permettre au demandeur de s'affranchir de la démonstration de l'urgence, d'un péril imminent ou d'un trouble manifestement illicite .

Il lui incombe toutefois d'établir suffisamment la carence alléguée.

Au cas particulier, le demandeur prétendait que, dans la mesure où le magistrat devait statuer en matière de référé, il avait le pouvoir de déterminer les effets juridiques de l'annulation de l'assemblée, en l'occurrence, l'obligation de convoquer une nouvelle assemblée, sa décision étant une décision au fond.

Aucune jurdicition ne l'a suivi. En effet, la Cour de Cassation approuve sans réserve (qui « a retenu à bon droit ») l'affirmation du juge nîmois, selon laquelle l'article 49 ne prévoit pas un mode de saisine du président du tribunal de grande instance lui donnant compétence au fond .

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 juill. 2011 n° 10-14780

La Cour de Cassation rappelle que la spécialisation de charges prévue à l'article 24, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 est subordonnée à la constitution de parties communes spéciales.

Certains copropriétaires ont pourtant tenté de renverser cette appréciation de la jurisprudence pourtant constante (Civ. 3e, 6 mai 2003, Bull. civ. III, n° 95).

En l'espèce, l'assemblée générale d'une copropriété constituée de quatre blocs avait approuvé les comptes d'un exercice sur la base d'une répartition des charges relatives à la toiture-terrasse d'un des blocs entre les seuls copropriétaires des lots composant ce bloc (était en cause la réfection de l'étanchéité de la terrasse).

Des propriétaires de lots situés dans celui-ci demandaient l'annulation de cette résolution.

À l'appui de leur demande, ils soutenaient que l'institution de parties communes spéciales et celles de charges spéciales ne sont pas nécessairement liées, les parties pouvant prévoir que certaines charges spéciales resteront réparties sur l'ensemble des copropriétaires.

Or, selon les demandeurs, seules les charges d'entretien et de réparations courantes avaient été « spécialisées » par le règlement de copropriété, alors que les charges contestées portaient sur la « reconstruction totale de la toiture-terrasse ».

Leur prétention est rejetée : la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales, propriété d'un bloc, a pour corollaire l'instauration de charges spéciales.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 juin 2011 n° 10-15551

Par l'arrêt rapporté, la haute juridiction tranche la question, à notre connaissance inédite, de la nature et du délai de l'action en paiement de la créance du syndicat ayant fait opposition en vertu de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En l'occurrence, un arrêt de cour d'appel, devenu irrévocable, avait validé l'opposition opérée entre les mains du notaire, à la fois dans son principe et dans son montant (plus de 37 000 €).

En dépit de cette opposition, le notaire s'était dessaisi des fonds au profit du vendeur, le syndicat avait assigné ce dernier en paiement de sa créance fixée judiciairement.

Afin d'échapper au paiement d'une partie de la somme réclamée, le copropriétaire vendeur a alors fait valoir que l'opposition, simple acte conservatoire, n'avait pas interrompu la prescription de l'action en recouvrement de charges soumis à une prescription décennale.

Il n'obtient gain de cause ni devant les juges du fond (Paris, 6 janv. 2010) ni devant la haute juridiction.

Celle-ci approuve le juge d'appel pour avoir retenu « à bon droit » qu'il n'était pas saisi d'une action en paiement de charges et, pour avoir, « quels que fussent les postes de créance auxquels correspondait la somme fixée », arrêté le point de départ du délai de l'action à la date a laquelle a été rendu l'arrêt d'appel devenu définitif.

La haute juridiction approuve par ailleurs le juge parisien ayant estimé que le caractère irrévocable de l'arrêt rendait la créance du syndicat certaine, liquide et exigible.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 juin 2011 n° 10-14379

Les professionnels le savent, lorsque la désignation par l'assemblée générale du syndic est annulée, elle l'est de manière rétroactive, mais plus grave encore elle rejaillit sur les actes qu'il a accompli depuis lors et, spécialement, sur les assemblées générales qu'il a convoquées (Civ. 3e, 7 avr. 2004, Bull. civ. III, n° 77; 9 sept. 2009, 2 esp., Bull. civ. III, n° 184 ; Civ. 3e, 3 oct. 2001, Bull. civ. III, n° 112).

On notera toutefois que l'annulation des assemblées subséquentes n'intervient pas de plein droit, la jurisprudence reconnaissant seulement leur caractère annulable (Civ. 3e, 6 févr. 2002, Bull. civ. III, n° 32; 3 mars 2004, Bull. civ. III, n° 49 ; 6 oct. 2004, Bull. civ. III, n° 165).

En l'espèce, le syndic avait convoqué une assemblée, alors que son mandat, prévu « pour une durée d'un an qui se terminera à la date de l'assemblée générale chargée de statuer sur les comptes de l'exercice [de l'année] », avait expiré (comp. désormais, Décr. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 29, dans sa version issue du Décr. n° 2010-391, 20 avr. 2010, applicable depuis le 1er juin 2010, exigeant que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance).

Cour de Cassatoin, 3ème Chambre Civile 8 juin 2011 n° 10-20231

L'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief.

L'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose au rédacteur du procès-verbal d'indiquer, sous le résultat de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote ainsi que le nom et le nombre de voix des copropriétaires opposants et de ceux qui se sont abstenus. Cette obligation concerne également l'élection du président de séance et des scrutateurs (Civ. 3e, 16 juin 1993, Bull. civ. III, n° 92).

Au cas d'espèce, les juges du fond avaient décidé que l'absence de la mention des votes relatifs à l'élection du président de deux copropriétaires opposants était indifférente, dans la mesure où l'addition de leurs voix au nombre des votes « contre » n'était pas de nature à modifier l'issue du scrutin.

Leur décision est censurée au motif que l'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief.

La précision est désormais classique : les mentions impératives de l'article 17 du décret de 1967 constituent des formalités substantielles, si bien que la nullité qui découle de leur absence n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice par le demandeur . C'est sur ce point que péchait le raisonnement des juges d'appel : l'omission du vote et du nombre de voix des copropriétaires opposants ne s'assimile pas à une simple erreur matérielle. Elle constitue un véritable vice de fond.

S'agissant de l'élection du président de séance, la nullité encourue dépasse cette simple désignation pour s'étendre à l'assemblée générale toute entière. La solution est logique, dans la mesure où aucune décision ne peut valablement être prise par l'assemblée générale avant que soit désigné son président.

En découle une conséquence importante : l'action en nullité échappe au délai de forclusion de deux mois de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Civ. 3e, 20 déc. 2006, Loyers et copr. 2007, comm. 59, note Vigneron). Le copropriétaire bénéficie dès lors du délai de prescription de dix ans pour agir de ce chef (L. 10 juill. 1965, art. 42, al. 1er).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 avril 2011 n° 10-15264

L'installation, par un copropriétaire sur son lot en dehors de tout consentement des autres membres du syndicat, d'un système de vidéosurveillance constitue un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée sa dépose, dès lors qu'elle compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun des copropriétaires dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes.

Lorsque l'implantation d'un système de vidéosurveillance est envisagée par le syndicat dans les parties communes, l'assemblée générale a dû y consentir par un vote circonstancié.

La question relève alors de l'article 25, n, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, relatif aux travaux à effectuer sur ces parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. L'autorisation devra par conséquent être donnée à la majorité absolue, voire, par le jeu de l'article 25-1, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (en ce sens, V. Rép. min. n° 54207, JOAN Q, 8 déc. 2009, p. 11791).

Il est toutefois possible de soutenir que, par application de l'article 26 de la loi de 1965, un vote unanime est tout de même requis dès l'instant où le système retenu porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives. Ce, avant, comme après l'instauration d'un n à l'article 25 par la loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006.

Lorsque le système de vidéosurveillance est installé par un copropriétaire sur une partie privative et entrave les autres membres du syndicat dans les modalités de jouissance de leurs parties privatives, l'unanimité est également requise.

C'est ce que reconnaît implicitement la Cour de cassation dans l'arrêt de rejet rapporté.

Au cas particulier, un copropriétaire avait procédé à l'installation d'un système de vidéosurveillance sur son lot : la caméra était située dans une pièce de son habitation et un projecteur doté d'un détecteur de présence était implanté sur le mur d'enceinte de sa propriété.

Le tout était orienté vers un chemin, partie commune.

Condamné en appel à démanteler son installation sous astreinte pour cause de trouble manifestement illicite, le défendeur a notamment fait valoir, aux visas des articles 9 du code civil et 8 de la Convention européenne des droits de l'homme (droit au respect de sa vie privée) et à celui de l'article 6 de la même Convention (droit à un procès équitable) que l'atteinte à la vie privée était justifiée par la protection d'autres intérêts qui lui sont contraires, dès lors que cette atteinte est proportionnée à ces intérêts. Or, selon lui, l'installation n'était qu'une riposte à des menaces à l'intégrité physique et à des dégradations de biens par certains copropriétaires voisins.

Son argumentation n'a pas prospéré devant la haute juridiction, laquelle approuve le juge du fond pour avoir considéré que l'installation querellée compromettait de manière intolérable les droits détenus par chacun des copropriétaires dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes.

Ce qui, nous semble-t-il, renvoie à la nécessité de recueillir un vote unanime.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 mai 2011 n° 10-16.967

L'assemblée générale dont les scrutateurs n'ont pas été élus mais désignés conformément à une clause du règlement de copropriété doit être annulée et la clause incriminée doit être déclarée non écrite.

La Cour de Cassation rappelle ici qu'une clause réputée non écrite est non avenue par le seul effet de la loi , et plus encore de celle affirmant qu'une telle clause est censée n'avoir jamais existé (Civ. 3e, 9 mars 1988, Bull. civ. III, n° 54; 26 avr. 1989, Bull. civ. III, n° 93 ; 12 juin 1991, Bull. civ. III, n° 170 ; 27 sept. 2005, Loyers et copr. 2005, n° 229, obs. Vigneron).

Le juge du droit paraît ainsi s'éloigner de sa doctrine qui lui a fait juger que les clauses du règlement de copropriété devaient recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge (V. not. Civ. 3e, 21 juin 2006, Bull. civ. III, n° 159).

En l'espèce, conformément aux stipulations d'un règlement de copropriété, en début d'assemblée, les deux copropriétaires détenteurs du plus grand nombre de millièmes avaient été désignés en qualité de scrutateurs.

Contraire aux dispositions, d'ordre public, de l'article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui exige un vote (à la majorité de l'art. 24, Paris, 2 juin 1986, D. 1986. IR 297 ; AJPI 1986. 633), cette pratique avait été contestée par un copropriétaire.

Celui-ci demandait à la fois l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble et que la clause litigieuse soit réputée non écrite.

S'il a obtenu gain de cause sur le second point, la cour d'appel l'avait débouté de sa demande d'annulation de l'assemblée par les juges du fond, au motif que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par une décision de justice exécutoire.

Cette solution est censurée par les hauts magistrats, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir tiré les conséquences légales de leur constat que la clause litigieuse était réputée non écrite.

Ainsi donc, par l'effet du caractère non écrit de la stipulation du règlement relative au mode de désignation des scrutateurs, l'assemblée générale se trouve-t-elle annulée dans son intégralité. En présence d'une clause réputée non écrite, l'assemblée générale peut être annulée dans son ensemble même si à l'époque de son application celle-ci existait encore.

Attention, il convient de rappeler que la rétroactivité, induite par la décision rapportée, de l'annulation de la clause ne semble pas avoir droit de cité en matière de répartition des charges contraire à la loi. En effet, le second alinéa de l'article 43 de la loi de 1965 prend soin de préciser que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à cette répartition, il procède à leur nouvelle répartition (jugeant d'ailleurs qu'une nouvelle répartition, si elle est décidée, ne peut prendre effet que pour l'avenir, V. Civ. 3e, 11 juill. 2001, AJDI 2001. 805, obs. Capoulade ; précisant que cette répartition ne peut prendre effet qu'à compter de la date de la décision judiciaire qui l'a ordonnée, V. Civ. 3e, 20 oct. 1981, Bull. civ. III, n° 163 ; Administrer janv. 1982. 34, obs. Guillot ; 3 mai 1990, Bull. civ. III, n° 100 ; D. 1990. IR 134 ).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 avril 2011 n° 10-20514

Lorsqu'en l'absence de désignation d'un mandataire commun, le règlement de copropriété précise que les convocations à l'assemblée générale doivent être adressées à l'usufruitier, le procès-verbal de l'assemblée générale doit néanmoins être notifié à l'usufruitier et au nu-propriétaire.

En application de l'article 23, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, usufruitiers et nus-propriétaires doivent s'entendre pour désigner un mandataire commun qui les représentera. Usufruitier et nue-propriétaire doivent être convoqués à l'assemblée générale (Cour d'appel de Paris, 27 nov. 2008, AJDI 2009. 133).

Le règlement de copropriété prévoyait la désignation d'un « délégué » et, à défaut, précisait que les titulaires de droits sur le lot seraient valablement représentés par l'usufruitier à qui les convocations seront adressées.

De cette rédaction, les juges du fond avaient déduit (« par voie de conséquence »), alors qu'aucun mandataire commun n'avait été désigné, que la notification du procès-verbal d'assemblée générale au seul usufruitier était suffisante.

Cette solution est censurée par le juge du droit qui, très logiquement, limite le rôle de représentation de l'usufruitier au seul domaine visé par le règlement : la convocation (et la participation) aux assemblées.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 30 mars 2011 n° 10-14381

Sauf interdiction, le détenteur d'une délégation de vote à l'assemblée générale des copropriétaires a la faculté d'opérer une subdélégation.

Nombre de copropriétaires et de professionnels se posaient la question de la faculté, pour le détenteur d'un pouvoir nominatif, sans faculté expresse de subdélégation, de transmettre ce mandat à une tierce personne.

La Cour de Cassation y apporte une réponse satisfaisante et réaliste.

Si la question de l'admissibilité de la subdélégation a déjà occupé les prétoires, c'est davantage sous l'angle du « contournement » possible, par le recours à cette technique, de l'interdiction de recevoir plus de trois pouvoirs.

En 2002, la cour régulatrice devait toutefois tarir ce débat en affirmant qu'un mandataire, afin de ramener le nombre de ses pouvoirs à celui légalement autorisé peut, avant le vote de l'assemblée générale des copropriétaires, user de la faculté de subdéléguer les pouvoirs qui lui avaient été octroyés par l'un de ses mandants (Civ. 3e, 18 déc. 2002, Bull. civ. III, n° 269).

En posant, dans l'arrêt de censure rapporté, le principe de l'autorisation de la subdélégation sauf interdiction, la haute juridiction fait application de la théorie générale du mandat et, plus spécifiquement, de l'article 1994 du code civil.

Cet arrêt retiendra aussi l'attention, en ce qu'il précise :

* que le pourvoi formé au nom du syndicat des copropriétaires par une personne n'ayant plus la qualité pour le représenter est irrecevable ;

* que c'est à la date de l'assemblée générale dont il est demandé l'annulation qu'il y a lieu de se placer pour examiner si, oui ou non, le compte séparé était ouvert.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile 16 mars 2011 n° 10-14591

Il incombe au juge de rechercher si le copropriétaire élu en qualité de membre du conseil syndical avait fait acte de candidature.

Pour la première fois, la Cour de cassation affirme que seuls les candidats déclarés au poste de conseiller syndical peuvent être valablement élus.

En l'espèce, une cour d'appel avait validé l'élection au conseil syndical d'un copropriétaire absent lors de l'assemblée générale, aux motifs, d'une part, qu'aucun texte n'exige la présence du copropriétaire élu lors du vote et, d'autre part, que le copropriétaire désigné n'a pas contesté sa nomination.

Or, cette argumentation ne pouvait être déterminante.

En effet, le mutisme de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la question de la présence du copropriétaire (ou assimilé) lors de son élection, ne dispensait en aucune manière le juge du fond de rechercher si la personne désignée avait fait acte de candidature.

Certes, le fait de ne pouvoir élire que des candidats déclarés n'est imposé par aucun texte relatif à la copropriété, mais cette exigence semble conforme à l'esprit du texte, d'ordre public.

Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 16 mars 2011 n° 10-10553

Tous les professionnels savent que pour agir contgre un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires doit obtenir une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires sauf en matière de référé.

Dans cette affaire, le juge des référés, qui avait prononcé l'astreinte, s'était réservé le pouvoir de la liquider. La liquidation de l'astreinte relevait donc de sa compétence et non de celle du juge de l'exécution. La question était alors de savoir si le syndic pouvait, au nom du syndicat de propriétaires, agir en liquidation de l'astreinte devant lui sans avoir obtenu au préalable l'autorisation de l'assemblée générale.

Cette autorisation est en principe obligatoire avant toute action en justice aux termes de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Seulement il est des exceptions prévues expressément par cet article 55, qui exclut notamment la mise en oeuvre de voies d'exécution forcée et les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés.

En l'espèce, toutefois, c'est le juge des référés qui avait prononcé l'astreinte et qui s'était réservé le pouvoir de la liquider. Le syndic pouvait donc porter l'action en liquidation devant lui sans même y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale (Civ. 3e, 5 juill. 2000, n° 99-22.991)..

Cour de Cassation, 2ème Chambre Civile, 10 février 2011 n° 10-30576

La Cour de Cassation intervient ici pour ajouter une obligation de distinction enter les charges communes générales et les charges communes spéciales lors de l'approbation des comptes alors même que la loi ne le prévoit pas.

En l'espèce, un copropriétaire a demandé l'annulation de la résolution ayant approuvé les comptes annuels du syndicat pour défaut de ventilation par catégorie de charges. Cette demande avait été rejetée en cause d'appel, au motif qu'aucune disposition légale n'exige que les charges générales soient distinguées des charges spéciales pour l'approbation des comptes.

Cette décision est censurée par le juge du droit, dans l'attendu - assurément - de principe suivant : "la participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d'approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature."

Intervenue au visa de l'article 10, alinéas 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 18 de cette loi et 11 du décret du 17 mars 1967 (dans sa rédaction applicable avant la réforme de 2004), cette cassation mérite dans ons esprit approbation.

En effet, si la lettre du texte n'emporte pas expressément cette exigence de ventilation, l'esprit de la loi milite incontestablement en faveur de cette solution, puisque la fourniture de documents comptables opérant cette distinction découle de l'article 10 de la loi, texte d'ordre public.

De lege ferenda, il serait certainement utile que les dispositions de l'article 18 de la loi de 1965 (relatif aux attributions du syndic) ou celles de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 (qui détaille les documents à notifier au plus tard en même temps que l'ordre du jour) tirent les enseignements de cette importante jurisprudence.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 février 2011 n°09-70951