Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

L'article 1622 du code civil relatif à l'action en diminution de prix est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le point de départ du délai d'un an est la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Le droit commun de la vente s'applique de manière résiduelle aux ventes d'immeubles à construire lorsqu'il ne contrarie aucune règle de droit spécial. Néanmoins, certaines de ses dispositions semblent inadaptées. C'est le cas pour l'action ouverte au vendeur en cas de défaut de contenance du bien vendu.

L'article 1622 du code civil prévoit que l'action en diminution du prix ou en résiliation du contrat doit être intentée dans un délai d'un an à compter du jour de la formation du contrat, à peine de déchéance. Ce point de départ est très défavorable à l'acquéreur d'un immeuble à construire, dès lors qu'il peut s'écouler plus d'un an entre la signature de l'acte et la livraison du lot.

Or, ce n'est qu'à cette dernière date que l'acquéreur peut découvrir une éventuelle différence de surface entre la chose promise et la chose livrée. Ce constat a conduit la doctrine à s'interroger sur l'applicabilité des articles 1617 et suivants du code civil aux contrats de vente d'immeuble à construire.

La Cour de cassation s'est prononcée en faveur du principe de l'application de l'article 1622 du code civil à la VEFA. Cependant, pour pallier cette difficulté, elle précise que le délai préfix d'un an court à compter de la livraison (V. Civ. 3e, 24 nov. 1999, Bull. civ. III, n° 225).

En l'espèce, un vendeur avait été condamné à restituer aux acquéreurs une partie du prix au titre d'une différence de superficie sur le fondement de l'article 1622 du code civil. Le moyen critiquait l'arrêt d'appel pour avoir, en méconnaissance de la lettre de ce texte, fixé le point de départ de la prescription annale non pas au jour de la conclusion de l'acte de vente mais au jour de la livraison.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi en rappelant, d'une part, que l'article 1622 du code civil est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et, d'autre part, que le point de départ du délai préfix d'un an est la date de la livraison, la vérification de la superficie de l'immeuble ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Enfin, il faut noter que le vendeur condamné à restituer une partie du prix ne dispose pas de recours contre le locateur d'ouvrage responsable de l'erreur sur la superficie. La Cour de cassation estime que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même un préjudice indemnisable permettant une action en garantie (V. Civ. 3e, 8 nov. 2006, Bull. civ. III, no 222).

Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 11 janvier 2012 n° 10-22924

La procédure mise en place par les accords collectifs de location de 1998 et de 2005 relatifs à la mise en vente, par le bailleur, de plus de dix logements dans un même immeuble, doit s'appliquer quand bien même il s'est écoulé plusieurs années entre la dernière vente et la délivrance d'un nouveau congé.

Lorsqu'un bailleur personne morale des secteurs locatifs 2 ou 3, décide de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, il doit respecter les accords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 (définis à l'art. 41 ter de la loi Méhaignerie n° 86-1290 du 23 déc. 1986, les secteurs 2 et 3 concernent notamment les sociétés d'économie mixte, les sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations et les entreprises d'assurance).

Rendus obligatoires par décrets (respectivement, par Décr. n° 99-628, 22 juill. 1999 et par Décr. n° 2006-1366, 10 nov. 2006), on retiendra schématiquement de ces accords collectifs qu'ils prévoient une information collective et individuelle des locataires, ainsi que la délivrance d'une offre de vente « article 10 de la loi du 31 décembre 1975 », suivie d'un congé pour vente prévu à l'article 15 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Dans l'arrêt rapporté se posait la question de l'application de ces accords collectifs lorsque l'opération de mise en vente par lots de plus de dix logements s'étale sur une longue période.

Au cas particulier, alors qu'entre 1999 et 2002, le bailleur a vendu onze logements dans un même immeuble, en 2007, à la suite de l'annulation d'un congé qui lui a été délivré en 2001, un locataire du même immeuble a reçu un nouveau congé pour vendre au seul visa de l'article 15 de la loi de 1989.

Il a alors fait valoir la nullité du congé pour non-respect des accords collectifs. Le juge du fond ne l'a pas suivi, refusant de considérer que le congé litigieux faisait partie de l'opération initiée huit années plus tôt.

Cette solution est censurée par les hauts magistrats, au motif que la prise en considération de l'écoulement du temps entre la dernière vente et le congé ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 janvier 2012 n° 11-30003

Le seul fait pour le locataire d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi n° 89-689 du 6 juillet 1989 ne peut faire obstacle à la recevabilité de sa demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls.

Dans le cadre de la mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, un bailleur a, conformément aux accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 rendus obligatoires par décrets, offert au locataire la possibilité d'acquérir son logement en application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.

Plusieurs mois plus tard, alors que la fin du bail se profilait, il lui a notifié un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le jour du terme du contrat, le locataire a demandé à bénéficier des dispositions de l'article 11-1, alinéa 1er, in fine, de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi « Aurillac » n° 2006-685 du 13 juin 2006, lui permettant de rester dans les lieux « pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente ».

Le locataire s'étant maintenu au-delà de l'échéance de ce délai de deux ans, le bailleur l'a assigné en validation du congé et en expulsion.

Reconventionnellement, le preneur a soulevé la nullité de l'offre de vente et du congé, en raison du non-respect des exigences des accords collectifs de 1998 et 2005.

Selon l'arrêt d'appel, le preneur reprochait au bailleur le non-respect de son obligation d'information devant accompagner son offre de vente (violation des art. 2.2 des accords collectifs).

Le locataire ayant obtenu gain de cause en appel, le bailleur a soutenu, devant le juge du droit, que le fait, pour le locataire, d'avoir invoqué les dispositions de l'article 11-1 de la loi de 1989 lui permettant d'obtenir la reconduction du bail, valait renonciation de sa part à invoquer la nullité du congé pour vendre (il en appelait notamment au respect des dispositions de l'article 6-1 de la Convention EDH, relatives au droit à un procès équitable).

Il est débouté, les hauts magistrats approuvant le juge du fond d'avoir estimé (« à bon droit ») que le fait de solliciter l'application de l'article 11-1 ne pouvait s'analyser en une renonciation à invoquer la nullité de l'offre de vente et du congé, faute d'être certaine, expresse et non équivoque.

Concernant les congés-vente de plus de dix logements, V. aussi Civ. 3e, 18 janv. 2012 n° 11-30003.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 janvier 2012 n° 11-10389

L'action en diminution de prix pour garantie de superficie est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et le point de départ du délai préfix d'un an était la date de la livraison du bien.

En l'espèce, des époux ont souscrit une vente en état futur d'achèvement, par acte authentique en 2005, portant sur un appartement d'une surface habitable de 66,10 m2, dont la livraison était fixée au 2e trimestre 2005.

Se plaignant de la non-conformité de l'appartement aux dispositions contractuelles prévoyant deux branchements d'eau dans la cuisine, de sa livraison tardive et d'une superficie réelle de 62 m2, les époux ont assigné la société venderesse en réparation de leurs préjudices et réduction du prix de vente.

La Cour d'appel de Bordeaux, par un arrêt du 10 juin 2010, a donné raison aux acheteurs. La Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir retenu que l'art. 1622 du Code civil relatif à l'action en diminution du prix était applicable à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et que le point de départ du délai préfix d'un an était la date de livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Cette décision mérite approbation.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 janvier 2012 n° 10-22924

Lorsqu'un administrateur provisoiree est désigné par voie d'ordonnance, doit-il être forcément inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires ? La Cour de Cassation semble apporté une réponse négative à la question lorsque la copropriété n'a jamais eu de syndic.

En effet, en l'espèce, un administrateur provisoire avait été désigné par ordonnance à la demande de deux copropriétaires.

Un copropriétaire avait demandé la rétraction de l'ordonnance au motif que l'administrateur provisoire ne figurait pas sur la liste des administrateurs judiciaires.

Mais la cour d'appel de Rennes a relevé à bon droit que l'ordonnance avait été rendue en application de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 au motif que la copropriété n'avait jamais eu de syndic, que cette absence entraînait la désignation d'un administrateur provisoire dans l'attente de l'élection d'un syndic, l'essentiel de la mission de cet administrateur résidant dans l'organisation de cette désignation.

Ainsi cette mission, ponctuelle et limitée, n'impliquait pas la mise en oeuvre d'attributions excédant la mission de gestion courante du syndic et ne justifiait pas la désignation d'un administrateur judiciaire soumis au statut du Code de commerce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 janvier 2012 n° 10-16217

Le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal. Ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile.

Alors qu'aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis est réduit de trois à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, une cour d'appel (Nîmes, 28 janv. 2010) avait dénié au preneur le bénéfice de ce texte, aux motifs :

* d'une part, que le seul signataire du bail ne se référait pas à sa situation personnelle, mais à celle de son conjoint

* et, d'autre part, en toute hypothèse, qu'aucune nécessité soudaine de changement de domicile ne pouvait être alléguée.

Par ailleurs, le juge gardois refuse de faire droit à la demande de dommages et intérêts du locataire, coupable, à ses yeux, d'avoir quitté les lieux avant qu'une expertise ait pu établir la réalité de l'insalubrité des lieux alléguée.

Cette décision est censurée sur tous les points.

Concernant la personne au nom de laquelle il est possible d'exciper d'un préavis réduit, la haute juridiction casse l'arrêt d'appel, motif pris que la double condition d'âge et d'état de santé peut s'appliquer au locataire, comme à son conjoint, cotitulaire légal du bail.

La censure était imparable, puisque l'article 1751 du code civil, visé avec l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, confère au conjoint du locataire non signataire du contrat le statut de cotitulaire du bail, dès lors que celui-ci porte sur le local servant effectivement à l'habitation des deux époux.

Quant à la dégradation de l'état de santé du conjoint du locataire rendant nécessaire son changement de domicile, la haute cour précise qu'elle peut être invoquée quand bien même elle ne se serait pas manifestée de manière soudaine.

Cette position doit être approuvée, puisque décider le contraire ajoute incontestablement à la loi (dans le même sens, jugeant déjà qu'ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, la cour qui refuse la réduction du préavis à un mois, au motif que les difficultés de santé du locataire âgé existent depuis de très nombreuses années, V. Civ. 3e, 6 nov. 2001, AJDI 2002. 298, obs. Laporte-Leconte ).

En ce qui concerne, enfin, le refus d'octroyer des dommages et intérêts au preneur, c'est au visa de l'article 455 du code de procédure civile que le juge du droit censure la décision d'appel.

Au raisonnement suivi par le juge du fond (faute d'être resté dans les lieux le temps de l'expertise, la preuve des désordres affectant les lieux n'a pu être rapportée), la haute cour rétorque que la demande du preneur entendait réparer non seulement le départ contraint des locataires, mais également le fait d'avoir vécu dans les lieux (selon le moyen, la dégradation de la santé du conjoint du locataire serait en rapport avec l'insalubrité des lieux).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 5 janvier 2012 n° 10-26130

Dans le cadre de la loi de finances pour 2012 du 28 décembre 2011, il a été institué une taxe annuelle due à raison des loyers perçus au titre de logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements dont voici les conditions d'applications.

Logements concernés

Cette taxe s'applique sous réserve de conditions liées à la situation géographique du logement, sa superficie, aux caractéristiques du bail et au montant du loyer.

Situation géographique

Le logement doit être situé dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements. La liste des communes concernées correspond à l'actuelle liste des communes de la zone A, c'est-à-dire les grandes agglomérations et principalement l'agglomération parisienne.

Surface habitable

Sont concernés les logements dont la surface habitable du logement est inférieure ou égale à 14 m2. Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres (CCH : R.111-2).

Caractéristiques du bail

Cette taxe s'applique aux logements loués nus ou meublés pour une durée minimale de 9 mois. Ce critère de durée du bail permet de couvrir l'ensemble des contrats de locations nues ou meublées destinés à la résidence principale.

Les résidences avec services soumises à TVA (résidences pour étudiant, pour personnes âgées, de tourisme...) ne sont pas concernées par cette taxe.

Montant du loyer

Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, au-delà duquel les logements sont soumis à cette taxe est fixé à 40 € par mètre carré de surface habitable pour les logements donnés en location nue ou meublée (décret du 30.12.11 : JO du 31.12.11).

Ce montant sera révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l'année précédente et arrondis au centime d'euro le plus proche.

Assiette et taux

La taxe est assise sur le montant des loyers bruts, hors charges, perçus au cours de l'année civile.

Son taux est distinct selon l'écart entre loyer mensuel perçu (hors charges) et le loyer mensuel de référence, c'est-à-dire le montant à partir duquel la taxe s'applique.

Le taux de la taxe est fixé à :

a) 10 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15 % de cette valeur ;

b) 18 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % de cette valeur ;

c) 25 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % de cette valeur ;

d) 33 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % de cette valeur ;

« e) 40 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90 % de la valeur du loyer mensuel de référence.

Exemple :

Pour un logement de 10 m2 de surface habitable loué pour 650 € par mois, soit 65 € par m2.

L'écart entre le loyer normal et le loyer de référence s'élève à : (65 - 40) / 40 = 62,5 %

Le taux applicable est donc de 33 %. Le bailleur est donc redevable d'une taxe égale à : (650 € x 12) x 33 % = 2 574 €.

Régime fiscal

La taxe est établie, contrôlée et recouvrée comme en matière d'impôt sur le revenu.

Elle n'est pas déductible des revenus soumis à l'impôt sur le revenu.

Loi de finances pour 2012 n°2011-1977 du 28 édcembre 2011

Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 pris pour l'application de l'article 234 du code général des impôts relatif à la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface

Le locataire doit se conformer à la destination d'habitation bourgeoise du bail et rien qu'à celle-ci s'il souhaite se protéger d'une résiliation judiciaire.

Le contrat de bail d'habitation contient une clause d'habitation exclusivement bourgeoise.

Or, lors du passage de l'huissier, la locataire lui a déclaré qu'elle exerçait une activité de fabrication de pain artisanal dans les lieux depuis plusieurs mois, pour le compte d'une tierce personne dont elle a refusé de donner l'identité.

Elle a indiqué que, le jour même, la commande était de 90 pains vendus 0,60 euro le pain et que cette commande serait prise en charge en fin de journée.

L'huissier a constaté la présence d'une quarantaine de pains déjà cuits dans l'appartement et, dans la cuisine, l'existence de 3 fours en marche remplis de pains entrain de cuire, d'un pétrin électrique de grand format et de deux bassines remplies de pâte à pain.

Au regard de ces constatations et des déclarations faites à l'huissier, c'est en vain que la locataire soutient devant la cour, sans l'établir, que cette activité n'était qu'occasionnelle et destinée à son usage personnel et à celle de sa communauté. L'exercice d'une activité commerciale dans les lieux justifie la résiliation judiciaire du bail.

CA Versailles, 1re ch., 4 oct. 2011, N° 10/04091 Ghettas c/ SA HLM le logement Francilien

La nullité du congé ne laissant pas subsister le droit de préemption du locataire, ce dernier n'est pas fondé à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption.

En l'esoèce, le locataire d'un local d'habitation entendait être indemnisé, d'une part, à raison de la nullité du congé pour vendre qui lui a été délivré par le seul usufruitier, celui-ci n'ayant pas pouvoir pour réaliser seul la vente en pleine propriété et, d'autre part, eu égard au non-respect des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989 octroyant au preneur un second droit de préemption lorsque, finalement, le bien a été vendu à un tiers à un prix plus avantageux.

Il est débouté tant par les juges du fond que devant la haute juridiction, cette dernière approuvant les premiers d'avoir considéré « à bon droit » que la nullité du congé faisait disparaître le droit de préemption subsidiaire .

Cour de Cassatin, 3ème Chambre Civile, 9 novembre 2011 n° 10-23542

Les oppositions portant sur plusieurs lots appartenant à un même copropriétaire doivent comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super privilège que le syndicat invoque mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles sont afférentes.

Aux termes de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à peine de nullité, en cas de mutation à titre onéreux d'un lot, le syndic qui entend former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire doit énoncer le montant et les causes de la créance (dont le contenu est explicité à l'art. 5-1, décr. du 17 mars 1967).

Lorsque la mutation porte sur plusieurs lots, le syndic doit, dans le contenu de ses oppositions, détailler ce qui ressort de chaque lot.

Dans cette affaire, le syndic avait formé opposition pour chaque vente sur deux groupes de lots vendus appartenant au même copropriétaire ayant fait l'objet d'une vente sur adjudication.

Chaque opposition comportait rigoureusement les mêmes chiffres, alors que le premier groupe était composé d'un appartement, d'une cave et d'un garage, tandis que le second portait sur une boutique et une réserve.

Se posait ainsi la question de la régularité des oppositions.

En faveur de leur validité, le syndicat des copropriétaires relevait, notamment, que le syndic est en droit d'intégrer dans son opposition d'un lot l'intégralité des charges et dettes dues par l'ancien propriétaire, y compris celles afférentes à un autre lot que celui vendu.

Il n'a pas été suivi par la haute juridiction, qui approuve le juge du fond pour avoir « exactement retenu » que l'opposition doit comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super privilège invoqué par le syndicat, mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles sont afférentes.

Cette décision mérite approbation.

En effet, même si l'article 5-1 du décret de 1967 n'exige pas expressément que la ventilation des sommes dues porte sur le lot considéré, il convient de relever qu'il s'agit d'un texte d'application de l'article 20 de la loi, lequel se place dans la perspective de la vente d'un seul lot.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 novembre 2011 n° 10-20182

La possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclut pas celle du syndicat des copropriétaires.

Résolument pragmatique, l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965régit la passation de pouvoirs entre l'ancien et le nouveau syndic et notamment les modalités de la transmission des archives et des fonds du syndicat des copropriétaires.

Ce texte prévoit notamment que l'ancien syndic a un mois à compter de la cessation de ses fonctions pour remettre au nouveau la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.

Il dispose par ailleurs d'un délai supplémentaire de deux mois pour verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et pour lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Au cas particulier, l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas réélu le syndic en place depuis la création de la copropriété (précision qui, on le verra ultérieurement, a son importance). Et, faute d'avoir désigné le successeur à cette fonction au cours de la réunion, le syndicat avait dû passer par la désignation - sur ordonnance présidentielle - d'un « syndic provisoire » (Décr. 17 mars 1967, art. 46 ; pour une application, V. Civ. 3e, 20 févr. 2002, Bull. civ. III, n° 44 ; AJDI 2002. 534, obs. Capoulade ). Ce dernier ayant notamment pour mission de se faire remettre les documents, archives et fonds du syndicat.

L'ancien syndic n'ayant pas honoré son obligation de restitution dans les délais impartis, le syndicat des copropriétaires avait mis en oeuvre la procédure prévue à l'alinéa 3 de l'article 18-2, mettant, par l'intermédiaire du syndic judiciaire, le syndic sortant en demeure, puis l'assignant aux fins de communication des pièces et fonds du syndicat.

Pour justifier son attitude, le défendeur avançait plusieurs arguments.

- le défendeur contestait au syndic judiciaire le pouvoir d'agir en restitution contre lui.

La haute juridiction rejette cet argument, estimant, avec les juges du fond, que la possibilité d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclut pas celle du syndicat des copropriétaires, représenté en l'occurrence par le syndic judiciaire.

Cette interprétation semble devoir être approuvée puisque, aux termes de l'article 46 du décret de 1967, le président du tribunal de grande instance « désigne » le syndic par ordonnance sur requête.

- Le syndic sortant estimait que ce premier délai avait couru, non pas à partir de l'assemblée générale ayant refusé de renouveler son mandat, mais à compter de la désignation du syndic judiciaire. Partant, il estimait irrégulières la mise en demeure et l'assignation subséquente.

Cet argument ne résistait toutefois pas à l'analyse, puisque le texte prévoit expressément comme point de départ « la cessation [des] fonctions » de l'ancien syndic.

- le syndic a également tenté de faire valoir qu'il avait rempli son obligation de restitution en mettant les fonds et documents à la disposition du nouveau syndic, à charge pour lui qu'il en prenne possession en venant les chercher.

Il n'a pas été suivi, la haute cour approuvant le juge du fond pour avoir « exactement retenu » que la remise des documents et archives de la copropriété suppose que l'ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents considérés, qui sont portables (précisant que la loi prévoyant la remise des pièces par l'ancien syndic au nouveau, ce n'est pas à ce dernier d'aller les quérir, V. déjà Paris, 18 janv. 2006, AJDI 2006. 745, obs. Capoulade ).

- Enfin, l'ancien syndic a porté le débat sur le terrain du contenu de l'obligation de restitution, en prétendant ne pas être en possession des documents qu'on lui demandait (documents relatifs à la construction et à la conformité de l'immeuble, clés permettant l'accès aux parties communes, liste permettant de les identifier, etc.).

Cette argumentation était toutefois ici particulièrement mal venue, puisqu'elle émanait du syndic originel, lequel a, plus que tout autre, incontestablement vocation à détenir ces documents.

Il n'aurait pu en aller autrement que si le défendeur avait expliqué de façon crédible pourquoi il n'était pas - ou plus - en possession des documents querellés (Paris, 9 janv. 2008, Loyers et copr. 2008, n° 94, obs. Vigneron).

La Cour ajoute que, quand bien même les documents auraient-ils été détenus par un tiers, il lui appartenait de les réclamer (dans le même sens, V. Civ. 3e, 5 oct. 2004, Bull. civ. III, n° 162 ; Administrer janv. 2005, p. 50, obs. Bouyeure).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 03 novembre 2011 n° 10-21009

En présence de deux logements faisant l'objet d'un même bail, le congé pour vente doit détailler le prix de chacun des appartements à peine de nullité.

En l'espèce, le bail portait sur deux logements distincts : un appartement au premier étage et un studio au rez-de-chaussée.

Dans la mesure où elle porte sur deux logements différents, l'offre de vente devait détailler le prix du studio et celui de l'appartement, et ce afin de permettre aux locataires d'en apprécier la réalité et le sérieux en comparant ces prix avec ceux du marché, de vérifier qu'ils n'étaient pas dissuasifs et donc de s'assurer de ce que le congé n'avait aucun caractère frauduleux.

Le fait de ne pas ventiler le prix de chacun des deux logements ne permet pas aux destinataires de l'offre de l'accepter dans sa globalité, en toute connaissance de cause. Une telle situation cause nécessairement un grief aux locataires, qui sont fondés à invoquer la nullité du congé pour vendre.

Si la loi n'avait pas donner de précision dans une telle situation, le souci de transparence prédomine la position de la Cour d'appel. Si l'on devait étendre, cette jurisprudence, faudarait-il en faire de même pour la cave oàu le parking qui sont des accessoires à l'appartement? Peut-être la réponse est-elle dans la question, le fait d'être accessoire à l'élément principal du bail permettrait de ne pas avoir à distinguer les différents élémnets loués.

Attention, cela ne laisse pas la possibilité au locataire d'acheter un seul des deux biens c'est de manière indivisible qu'ils sont proposés à la vente.

Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 18 Octobre 2011, N° 10/15729, Monsieur Jean-Louis CAPPA, Madame Anne THEZAN épouse CAPPA / S.A.R.L. FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS, S.C.I. MARCADET

Un copropriétaire est victime de dégâts des eaux répétés provenant des parties communes de l'immeuble. Après expertise, il assigne en réparation le syndicat des copropriétaires et l'assureur de la copropriété, qui dénie sa garantie. La cour d'appel (CA Basse-Terre, 25 mai 2009) condamne l'assureur à verser une certaine somme au copropriétaire au titre des frais de remise en état de son appartement avec intérêts au taux légal à compter du rapport d'expertise.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par l'assureur. L'arrêt d'appel a retenu que les dommages subis avaient pour origine un défaut d'entretien des parties communes engageant la responsabilité du syndicat. La clause excluant la garantie de l'assureur de la copropriété en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées et ne peut ainsi recevoir application en raison de son imprécision : l'exclusion de garantie n'était pas formelle et limitée au sens de l'article L. 113-1 du Code des assurances.

Cette décision qui a les honneurs de publication au bulletin va à n'en pas douter attirer l'attention des assureurs des copropriété qui a n'en pas douter vont compléter leur clause.

Cour de Cassation, 2ème Chambre Civile, 6 octobre 2011 n° 10-10001

Lorsque le premier agent immobilier a mis en relation l'acquéreur et le vendeur et que la vente se réalise par l'intermédiaire d'un second agent immobilier. Le premier agent immobilier a droit au paiement de la clause pénale.

Cet arrêt a été rendu au visa de l'article 1134 du Code civil.

En l'espèce, la SCI la Gaulette, représentée par M. X, a donné mandat non exclusif à la Société Sonabi immobilier de vendre un local à usage de bureaux situé à Villeneuve Loubet au prix net vendeur de 198.000 euro, la rémunération du mandataire, à la charge de l'acquéreur, étant fixée à 12% du prix.

Une promesse synallagmatique de vente de ce bien a été conclue le 3 janv. 2006, par l'intermédiaire de la société Giral immobilier, entre la SCI la Gaulette et M. Y, agissant pour le compte de la SCI Lioric en cours de formation, la rémunération due par l'acquéreur à l'agent immobilier étant fixée à 5.000 euros.

Faisant état d'une visite qu'elle avait fait effectuer à M. Y le 12 déc. 2005, dont elle avait informé son mandant le 14 déc., la société Sonabi a assigné les SCI la Gaulette et Lioric, M. Y et M. X, Mme Danièle X et Mme Florence X (les consorts X...), anciens associés de la SCI la Gaulette qui a fait l'objet d'une liquidation amiable, en sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 23.760 euros au titre de la commission qu'elle aurait du percevoir.

Pour rejeter la demande de la société Sanobi fondée sur la clause pénale insérée dans le mandat qui lui avait été confié, l'arrêt d'appel retient que cette société ne peut, par la clause qu'elle invoque, interdire à son mandant de contracter pendant le cours du mandat avec une ou plusieurs agences concurrentes, ce qui serait contraire à la définition du mandat sans exclusivité et qu'elle ne peut donc réclamer sa rémunération par le seul fait d'avoir fait visiter le bien proposé à la vente, sans démontrer que c'est par son intermédiaire que l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janv. 1970 (loi Hoguet) et que ce serait par une faute du vendeur qu'elle en aurait été privée.

En statuant ainsi, en ajoutant des conditions auxquelles les parties n'avaient pas subordonné la mise en oeuvre de la clause pénale litigieuse, rédigée comme suit : "pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les 18 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat", la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis.

Ainsi, si l'on souhaite lire entre les lignes, la Cour de Cassation a voulu mettre un frein à une pratique courante qui était de trouver un bien par un premier agent immobilier et au vu de sa commission trop importante en trouver un second qui ferait office d'agent immobilier de façade, prétendant à une rémunération bien inférieure, et privé ainsi le premier agent immobilier de sa rémunération.

La Cour de Cassation en statuant ainsi a voulu directement sanctionner le vendeur qui devra donc payer des dommages et intérêts au titre de l'application de la clause pénale équivalents au montant de la commission qui aurait du être percue.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 6 octobre 2011 n° 10-15661

Quel bailleur n'a pas été confronté à un locataire qui suite à la délivrance d'un congé pour vendre s'engage à acheter mais en raison de la mauvaise foi du locataire reçoit un refus de la banque pour le financement de l'acquisition et doit relancer le processus de vente. Exite-t-il un moyen d'obtenir réparation du préjudice subit ?

Ayant retenu qu'en ce qui concerne le prix excessif du bien, le preneur ne produisait aucun élément permettant de retenir un prix abusif et qu'il ne pouvait davantage reprocher aux propriétaires de ne pas avoir recherché d'acquéreurs dans la mesure où le congé délivré valait vente et qu'il avait fait connaître sa volonté d'acquérir, la cour a légalement justifié sa décision de ce chef.

Les propriétaires d'un appartement ont délivré au preneur à bail, le 30 janvier 2008, un congé avec offre de vente pour le 31 juillet 2008. La locataire a, le 28 mars 2008, accepté l'offre en annonçant son intention de recourir à un prêt. La vente ne s'étant pas réalisée, les bailleurs ont assigné la locataire aux fins de faire déclarer le congé valable.

Pour condamner la locataire à des dommages-intérêts, l'arrêt attaqué retient que le comportement de la locataire qui a accepté l'offre d'achat tout en sachant qu'elle n'obtiendrait pas un prêt de la totalité du prix d'acquisition et des frais de mutation puis qui s'est abstenue par la suite d'entreprendre des démarches sérieuses auprès des établissements bancaires pour parvenir à la vente et tout fait pour reporter la signature de l'acte, ce qui est de nature à mettre en cause sa réelle volonté d'acquérir, est manifestement fautif et a causé un préjudice certain aux bailleurs.

En statuant ainsi, alors que l'acceptation par le locataire qui annonce son intention de recourir à un prêt est subordonnée à l'obtention du prêt, le délai dont il dispose pour réaliser la vente étant porté à quatre mois, et que si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d'occupation, peu important la cause de la non-obtention du prêt, la cour d'appel, qui a constaté que, le 30 juillet 2008, soit à une date à laquelle le bail était toujours en cours sans avoir été prorogé, la locataire avait fait savoir aux bailleurs ainsi qu'au notaire qu'elle avait reçu un refus de prêt, s'est déterminée par des motifs insuffisants à caractériser l'existence d'un comportement fautif et n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2274 du Code civil.

Ce n'est pas encore dans cette affaire que le locataire qui connait et use le système sera sanctionné.

Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 27 septembre 2011 n°10-10200

Au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer peut donner lieu à réévaluation s'il est manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par un sixième sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date.

Dans l'arrêt commenté, qui apporte une précision inédite, une cour d'appel est censurée pour avoir refusé au bailleur le jeu de l'article 17 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au motif que sa demande intervenait en cours d'exécution d'un accord d'étalement de hausse (sur 6 ans), conclu par les parties trois ans plus tôt devant la commission départementale de conciliation.

Selon cette juridiction, sauf à mettre à néant l'accord des parties et la sécurité des transactions, le bailleur ne pouvait pas sérieusement soutenir que le loyer appliqué était manifestement sous-évalué au sens de la loi de 1989.

La censure était inéluctable, puisque cette interprétation des dispositions de l'article 17 c ajoute incontestablement à la loi, qui pose comme unique condition à la mise en oeuvre de ce texte que la sous-évaluation du loyer en cours soit manifeste.

Pour autant, il s'agit d'une censure que l'on peut qualifier de « technique », liée à une erreur de motivation : si le juge du fond, se contentant de faire parler les chiffres, avait constaté l'absence de sous-évaluation manifeste, leur position n'aurait pu prêter le flanc à la critique (reconnaissant en la matière au juge du fond un pouvoir souverain d'appréciation, V. Civ. 3e, 30 oct. 1991, Bull. civ. III, n° 253 ; 18 déc. 1991, Bull. civ. III, 322, D. 1992. 336, note Aubert ).

En effet si, au plan des principes, il n'était pas possible d'interdire le jeu de l'article 17 c lorsqu'une augmentation est déjà en cours (à la suite, comme au cas particulier, d'un accord conclu devant la commission départementale de conciliation, voire d'ailleurs en dehors de cette instance, ou même suite à une procédure contentieuse), l'évolution du marché risque, devant la cour de renvoi, d'avoir raison des espoirs du bailleur (V. aussi le rejet de la demande du même bailleur, dans une espèce où une hausse était également en cours d'application, mais dans laquelle le débat a porté sur le contenu et la pertinence des références fournies, Civ. 3e, 12 oct. 2011, n° 10-21.214, Dalloz actualité, à paraître).

Cour de Cassation, 3ème CHamrbe Civile, 12 octobre 2011 n° 10-20122

La Cour de Cassationr rappelle dans un arrêt que chaque copropriétaire est habilité à agir à l'encontre du copropriétaire qui aurait annexé des parties communes. Aucune autorisation de l'assemblée générale n'est requise.

En l'espèce, une société avait acquis trois lots de copropriété, puis revendu l'un d'eux quatre ans plus tard.

Estimant que des parties communes ont été indûment annexées, neuf copropriétaires l'assignent alors en justice, conjointement avec le syndicat des copropriétaires, et le précédent propriétaire, en annulation et inopposabilité de la vente, et restitution.

L'arrêt d'appel (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2010) déboute les copropriétaires, avant d'être fermement censuré par la Cour de cassation au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : l'action d'un copropriétaire en restitution des parties communes qu'un copropriétaire s'est indûment appropriées n'est pas subordonnée à la justification d'un vote de l'assemblée générale préalable.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 06 septembre 2011 n°10-20258

Le syndic ne peut pas mettre à la charge du copropriétaire les frais de transmission de dossier à l'huissier ou à l'avocat, voire même les refacturer à la copropriété. Ces frais font parti de la gestion courante. Nénamoins, le copropriétaire qui ne régle pas les charges de corporpiété cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, qui se répare par l'octroi de dommages et intérêts.

L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ils ne pourraient être pris en compte que s'ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Il y a donc lieu de retrancher de la somme demandée par le syndicat des copropriétaires les frais de "transmission du dossier à l'huissier" et les frais de "transmission du dossier à l'avocat" qui ne sont pas justifiés par de telles diligences et de ne retenir que les frais de mise en demeure et les droits et émoluments des actes d'huissier de justice.

Les manquements du copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu, dans ces conditions d'allouer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires mais d'en porter le montant à 1500 euros.

Cour d'appel Versailles, Chambre, 5 Septembre 2011 N° 10/03043 SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE LES EGLANTINES représenté par son syndic la société FONCIA EFIMO / Monsieur Kamal BOUNOUA