Le blog immobilier du Cabinet NEU-JANICKI

Par actes sous seing privé du 17 janvier 2007 M. et Mme X... ont confié à un agent immobilier deux mandats exclusifs, portant l'un sur la vente d'une villa au prix de 280 000 euros, l'autre sur la vente d'une parcelle de terrain à diviser en deux lots constructibles au prix de 138 000 euros chacun, soit 276 000 euros au total, la commission du mandataire étant fixée à la somme de 13 000 euros pour l'un et l'autre de ces lots et à celle de 20 000 euros pour la villa.

Les époux X... ayant signé, par actes des 11 avril et 24 mai 2007, deux promesses de vente relatives à ces biens avec un acquéreur ne leur ayant pas été présenté par l'agent immobilier, celui-ci les a assignés en paiement de la somme de 46 000 euros au titre de la clause pénale prévue par les mandats. La cour d'appel a accueilli sa demande.

La Courd de Cassation rejette le pourvoi et considère qu'il appartient à celui qui soulève la nullité de mandats pour non-respect des exigences légales en matière de registre et de carte professionnelle de rapporter la preuve de ses allégations.

En effet, la cour d'appel, devant laquelle les époux X... n'avaient pas présenté de demande de production de pièces et n'avaient pas versé aux débats les exemplaires des mandats litigieux restés en leur possession, a écarté leur exception de nullité après avoir constaté que les exemplaires produits par l'agent immobilier portaient leurs numéros respectifs d'inscription au registre des mandats ainsi que la mention du numéro de la carte professionnelle du mandataire dans l'emplacement prévu à cet effet.

Par ailleurs, ce n'est que devant la Cour de Cassation que M. et Mme X... ont prétendu dans leurs conclusions d'appel qu'ils n'étaient pas débiteurs d'une partie de la somme réclamée par application d'une clause les ayant autorisés à faire visiter l'un des deux lots constructibles à une personne qui s'était déclarée intéressée. Or, tout moyen nouveau, mélangé de fait est irrecevable.

De notre analyse, voici les points à retenir:

1- Il appartient au mandant de rapporter la preuve du non respect des obligations résultant de la loi Hoguet par l'agent immobilier. Mais quid lorsqu'aucun mandat n'a été remis? Il convient alors de faire délivrer une sommation de communiquer permettant de démontrer, en l'absence de production des documents, que l'agent immobilier ne dispose pas de ces documents et donc a travaillé sans mandat. Dans la pratique, tant le mandat que le registre sont produits dès le départ afin de gagner du temps.

2- Il convient de contester l'application d'une clause pénale ou d'en demander la réduction. En effet, le magistrat dispose d'un pouvoir modérateur qui dans cette espèce aurait pu être utile au mandant.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 janvier 2012 n°10-22829

L'agent immobilier doit vérifier le toit du château au-delà de l'apparence.

La SCI des Martenots a acheté aux époux X un bien immobilier par l'intermédiaire des sociétés La Vision et Euro Services Immobilier, qui avaient donné mandat à l'agence Michael Vogel Immobilien de diffuser l'annonce en Allemagne ; rapport d'expertise amiable non contradictoire ayant révélé l'existence de vices affectant le chauffage et la charpente, la SCI a assigné les vendeurs, l'agence Michael Vogel Immobilien et les sociétés La Vision et Euro Services en remboursement d'une partie du prix de vente et en paiement de dommages et intérêts.

1/ Pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés, l'arrêt d'appel a retenu que si l'expert avait énoncé qu'il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l'acheteur d'une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d'une ancienneté certaine et d'un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s'il n'était pas apte techniquement à apprécier l'état de tout ou partie de l'immeuble, d'être accompagné d'un homme de l'art.

En statuant ainsi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé l'article 1642 du Code civil.

2/ Pour rejeter les demandes, contre les sociétés La Vision, Euro Services et Michael Vogel Immobilien, l'arrêt d'appel a retenu que le descriptif des annonces publiées comporte des photographies permettant de considérer que le château disposait d'un nouveau toit d'ardoises et qu'il n'entre pas dans la mission d'un agent immobilier de vérifier au-delà de l'apparence, le descriptif des annonces qu'il publie pour chercher des acheteurs.

En statuant ainsi la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil.

Cour de Cassation, 3ème CHambre Civile, 3 novembre 2011 N° 10-21052

L'agent commercial qui se livre à une activité de recherche et de négociation de biens immobiliers pour le compte d'une société qui n'exerçe pas une activité d'agent immobilier ne lui permet pas d'exercer des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle.

En l'espèce, une société a conclu successivement deux contrats d'agent commercial ayant pour objet la recherche et la négociation de terrains devant servir d'assiette à la réalisation de ses programmes de construction.

Pour débouter la société mandante de sa demande en nullité des deux contrats d'agent commercial, l'arrêt attaqué retient que la modification de la loi du 2 janvier 1970 par l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006 afin de conférer aux négociateurs immobiliers non salariés un statut complet et adapté à leur activité d'agent commercial, rend compatibles avec la loi du 2 janvier 1970 les activités de prospection immobilière exercées par l'agent commercial au profit de sa mandante.

En statuant ainsi, alors que l'agent commercial s'était livré à une activité de recherche et négociation de biens immobiliers pour le compte d'une société qui n'exerçait pas une activité d'agent immobilier et que les dispositions issues de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d'exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci, la cour d'appel a violé l'article L. 134 -1, alinéa 2, du Code de commerce, les articles 1er et 4 de la loi du 2 janvier 1970 , ce dernier dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006.

Cette décision est une piqure de rappel pour les agents commerciaux qui pensent pouvoir prétendre à une rémunération même s'ils ont signé un mandat. La sanction est lourde puisque malgré tout le travail accompli le droit à commission est définitivement perdu.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 octobre 2011 n°10-30087

Lorsque le premier agent immobilier a mis en relation l'acquéreur et le vendeur et que la vente se réalise par l'intermédiaire d'un second agent immobilier. Le premier agent immobilier a droit au paiement de la clause pénale.

Cet arrêt a été rendu au visa de l'article 1134 du Code civil.

En l'espèce, la SCI la Gaulette, représentée par M. X, a donné mandat non exclusif à la Société Sonabi immobilier de vendre un local à usage de bureaux situé à Villeneuve Loubet au prix net vendeur de 198.000 euro, la rémunération du mandataire, à la charge de l'acquéreur, étant fixée à 12% du prix.

Une promesse synallagmatique de vente de ce bien a été conclue le 3 janv. 2006, par l'intermédiaire de la société Giral immobilier, entre la SCI la Gaulette et M. Y, agissant pour le compte de la SCI Lioric en cours de formation, la rémunération due par l'acquéreur à l'agent immobilier étant fixée à 5.000 euros.

Faisant état d'une visite qu'elle avait fait effectuer à M. Y le 12 déc. 2005, dont elle avait informé son mandant le 14 déc., la société Sonabi a assigné les SCI la Gaulette et Lioric, M. Y et M. X, Mme Danièle X et Mme Florence X (les consorts X...), anciens associés de la SCI la Gaulette qui a fait l'objet d'une liquidation amiable, en sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 23.760 euros au titre de la commission qu'elle aurait du percevoir.

Pour rejeter la demande de la société Sanobi fondée sur la clause pénale insérée dans le mandat qui lui avait été confié, l'arrêt d'appel retient que cette société ne peut, par la clause qu'elle invoque, interdire à son mandant de contracter pendant le cours du mandat avec une ou plusieurs agences concurrentes, ce qui serait contraire à la définition du mandat sans exclusivité et qu'elle ne peut donc réclamer sa rémunération par le seul fait d'avoir fait visiter le bien proposé à la vente, sans démontrer que c'est par son intermédiaire que l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janv. 1970 (loi Hoguet) et que ce serait par une faute du vendeur qu'elle en aurait été privée.

En statuant ainsi, en ajoutant des conditions auxquelles les parties n'avaient pas subordonné la mise en oeuvre de la clause pénale litigieuse, rédigée comme suit : "pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les 18 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat", la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis.

Ainsi, si l'on souhaite lire entre les lignes, la Cour de Cassation a voulu mettre un frein à une pratique courante qui était de trouver un bien par un premier agent immobilier et au vu de sa commission trop importante en trouver un second qui ferait office d'agent immobilier de façade, prétendant à une rémunération bien inférieure, et privé ainsi le premier agent immobilier de sa rémunération.

La Cour de Cassation en statuant ainsi a voulu directement sanctionner le vendeur qui devra donc payer des dommages et intérêts au titre de l'application de la clause pénale équivalents au montant de la commission qui aurait du être percue.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 6 octobre 2011 n° 10-15661

A manqué à son obligation d'information et de conseil et a contribué au préjudice subi par les acheteurs dans une proportion souverainement appréciée, l'agent immobilier qui n'a ni attiré leur attention sur les affaissements d'amplitude décimétrique de la toiture de la maison vendue, ni procédé à aucun contrôle relatif au bien.

En l'espèce, par acte notarié du 9 avril 2004, M. X...a vendu une maison d'habitation aux époux Y....Ces derniers ont constaté la présence d'amiante et des fuites dans la toiture. Après expertise, les époux Y...ont assigné M. X..., la société ABC Expertise, qui avait procédé au diagnostic amiante, et la société Agence immobilière de la mairie (l'agence), intermédiaire pour la vente, en indemnisation de leurs préjudices.

La haute juridiction considère que la cour d'appel a justement relevé que quand bien même l'agence immobilière contestait la caractère visible des désordres de la toiture, l'expert avait constaté que la toiture présentait des affaissements d'amplitude décimétrique, que l'agence immobilière devait, au moins, attirer l'attention des époux Y...sur ce phénomène, et qu'elle n'avait procédé à aucun contrôle relatif au bien C'est donc à juste titre que la cour d'appel a pu en déduire que l'agence immobilière avait manqué à son obligation d'information et de conseil et avait contribué au préjudice subi par les époux Y...dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée.

Cet arrêt qui aura les honneurs du bulletin est d'importance dans la mesure où il souligne l'importance de l'obligation de conseil et d'information qui pèse sur l'agent immobilier. En effet, cette décision doit alerter le professionnel qui dorénavant à chaque fois qu'un vice visible se présentera devra demander des renseignements aux vendeurs pour les transmettre à l'acquéreur, sans que ce dernier n'est à le demander.

Néanmoins, on pourrait légitimement s'interroger: si les problèmes étaient si visibles que cela, les acquéreurs ont du les avoir, ils étaient donc parfaitement informé de la situation non ? N'ont-ils pas acheter le bien en l'état ? Ces points surement évoqués par l'agent immobilier n'ont pas été retenus par la cour d'appel.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 7 septembre 2011 n°10-10596

L'acquéreur qui fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive engage sa responsabilité et doit verser la commission de l'agent immobilier prévue.

EN l'espèce la cour d'appel avait retenu que la condition suspensive stipulée à l'acte du 28 janv. 2004 était relative à l'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 348.405 euro pour une durée de vingt-cinq ans au taux maximum hors assurance de 5% la première année, que le refus de surprime d'assurance n'entrait pas dans les prévisions de la condition suspensive stipulée hors assurance et que les consorts X.-Y, acquéreurs en puissance, ne démontraient pas, même si l'octroi du prêt sollicité aurait entraîné pour eux un taux d'endettement de 52.06% qu'ils auraient été en mesure d'assumer la charge d'un taux de cotisation de 0.54% mais que tel n'aurait pas été le cas pour un taux de cotisation de 0.71%, qu'ils ne démontraient pas davantage avoir été dans l'ignorance avant la conclusion de l'acte sous seing privé des motifs médicaux à l'origine de l'exclusion partielle concernant le risque incapacité de travail notifié à Mme Y en même temps que la surprime concernant le risque décès, étant observé que les consorts X-Y ne prouvaient pas que leur refus de souscrire le contrat d'assurance aurait été motivé par cette exclusion partielle, la cour d'appel qui en a déduit que les acquéreurs avaient fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, a légalement justifié sa décision.

Ayant retenu que l'acte sous seing privé du 28 janv. 2004 énonçait que l'acquéreur devra indemniser le mandataire du préjudice causé et que les honoraires de négociation fixés à 15.245 euro y étaient expressément stipulés à la charge de l'acquéreur et que la société "Demeures et terroir français" avait effectué ses prestations, la cour d'appel a pu en déduire que l'agence était fondée à invoquer un préjudice correspondant au montant de sa rémunération dont elle avait été privée par la faute des consorts X-Y.

Par ailleurs ayant retenu, à bon droit, que si la vente avait été conclue avec les consorts Y. au prix de 396.760 euro et que la vente postérieure, intervenue le 14 déc. 2004, avait eu lieu au prix de 300.000 euro, le préjudice subi par les vendeurs s'analysait en une perte de chance de trouver un nouvel acquéreur pour le prix de 396.760 euro, la cour d'appel en a déduit que les préjudices invoqués résultant de la non-réalisation de la vente s'élevaient aux sommes souverainement arbitrées par elle à ce titre.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 septembre 2011 n°09-15644

En présence d'un mandat non exclusif de vente, rien n'empêche le mandant de s'engager avec des acquéreurs présentés par un autre agent immobilier. De plus, les vendeurs n'ont pas l'obligation d'informer au moment du compromis l'agent immobilier de la signature mais seulement lors de l'acte authentique

1. C'est à tort qu'un agent immobilier excipe d'une rupture abusive des pourparlers par les mandants qui ont négocié et conclu parallèlement avec un autre acheteur que celui qu'il avait présenté. L'agent ne disposant pas d'un mandat non exclusif de vente, il est normal que des tractations se soient poursuivies entre les vendeurs et d'autres acquéreurs, par le truchement d'autres agences immobilières.

2. C'est également à tort que l'agent invoque un manquement des mandants à leur obligation d'information au stade du compromis, le mandat ayant prévu que si la vente était réalisée sans le concours du mandataire, à un acquéreur non présenté par le mandataire, le mandant s'obligeait en l'en informer sans délai. Cette obligation d'information est postérieure à la vente et n'est pas exigible au stade du compromis.

Cour d'appel de Montpellier, Ch. 1, sect. D 13 Janvier 2010 (R.G. N° 09/02187)

Un agent commercial ne peut exercer, en cette qualité, des activités de prospection immobilière pour le compte d'un mandant que si ce dernier est titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier.

La Cour de cassation apporte des précisions concernant le statut d'agent commercial du collaborateur non salarié d'un agent immobilier, statut qui, pour être revendiqué, doit être exercé pour le compte d'un mandant titulaire de la carte professionnelle.

1. Il résulte des dispositions d'ordre publique de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qu'un agent commercial ne peut exercer, en cette qualité, des activités de prospection immobilière pour le compte d'un mandant que si ce dernier est titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier.

Après avoir pour la première fois énoncé ce principe, la Cour de cassation a censuré la décision d'une cour d'appel qui pour reconnaître la qualité d'agent commercial au mandataire d'une société avait retenu que celui-ci, immatriculé au registre spécial des agents commerciaux, était chargé de rechercher et de négocier des achats de biens immobiliers au nom et pour le compte de la société alors que cette dernière n'exerçait pas une activité d'agent immobilier.

2. Dans un avis rendu en réponse à une question posée par la chambre commerciale, la première chambre civile de la Cour de cassation a par ailleurs apporté plusieurs précisions relatives à l'agent commercial collaborateur d'un agent immobilier :

*il n'a pas à obtenir la carte professionnelle d'agent immobilier mais doit justifier de l'attestation prévue par l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 délivrée par son mandant, titulaire de la carte professionnelle ;

*il n'est pas soumis à l'obligation de solliciter une garantie financière dès lors qu'il lui est interdit de recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou d'en disposer à l'occasion des opérations qu'il réalise ;

*si les dispositions de la loi Hoguet relatives à l'incapacité d'exercer des activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce lui sont applicables, le collaborateur ne doit pas, a priori, présenter l'ensemble des garanties imposées aux titulaires de la carte professionnelle.

Par ailleurs, depuis la loi du 17 juillet 2006 portant engagement national pour le logement les collaborateurs non salariés d'agents immobiliers peuvent bénéficier du statut d'agent commercial. Le titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier peut habiliter d'autres personnes, salariées ou non, à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte.

Il leur délivre à cette fin une attestation visée par la préfecture, qui peut être retirée sur demande adressée par lettre recommandée AR, dans les vingt-quatre heures, ou sur demande de la préfecture ou du procureur de la République (Loi Hoguet du 2-1-1970 art. 4 et décret du 20-7-1972 art. 9). L'agent commercial, qui doit ainsi justifier de cette attestation, doit-il en outre être titulaire de la carte professionnelle ? Répondre par l'affirmative serait revenu à mettre à sa charge une obligation que la loi ne prévoit pas.

Pour obtenir la carte professionnelle l'autorisant à exercer son activité, tout agent immobilier devait justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier. La loi du 23 juillet 2010 a supprimé cette exigence pour les personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effets ou valeurs (Loi du 2-1-1970 art. 3, 2°). Interdiction étant faite aux collaborateurs non salariés d'agent immobilier de détenir des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs ou d'en disposer à l'occasion des activités de prospection immobilière qu'ils exercent (art. 4, al. 2), il n'est pas surprenant que la première chambre civile de la Cour de cassation en déduise qu'ils n'ont pas à fournir de garantie financière.

Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, Avis 28 avril 2011 n° 10-30.087 (n° 9004)

Cour de Cassation, 1ère Chambre civile,28 avril 2011 n° 10-14258

Pour être valide, le mandat de vente doit respecter scrupuleusement les obligations résultant de la loi du 6 janvier 1970 dite loi Hoguet et de son décret d'application et entre autres :

- être fait par écrit,

- être dressé préalablement à toute intervention de l'agent immobilier

- comporter un numéro de mandat

- être inscrit sur le registre des mandats

- être remis en mains prorpres avec un numéro de mandat au mandant même si c'est un professionnel de l'immobilier.

Dans le cas contraire, le mandat est nul et de nul effet.

Aux termes des dispositions d'ordre public de la loi du 2 janv. 1970 (loi Hoguet), la société Odigos, agent immobilier, qui a expressément souscrit avec la société Vivrosud un mandat de vente de lots disponibles sur un ensemble immobilier à construire, aurait dû faire établir ou établir elle-même, car le rédacteur de l'acte importe peu en l'espèce, un acte conforme aux exigences des articles 6 et 18 de cette loi et des articles 72 et 73 du décret du 20 juill. 1972 auxquels renvoie cet article, peu important à cet égard que le mandant ait été lui même un professionnel de l'immobilier et non un simple particulier.

Or en l'espèce l'original du mandat, resté en la possession du mandant et produit par celui-ci, ne mentionne pas le numéro d'inscription de ce mandat sur le registre des mandats de la société Odigos qui, de son côté, ne produit que son propre exemplaire du mandat mentionnant certes un numéro de mandat (11) sans justifier d'ailleurs, par la production d'une photocopie de son registre, précisément tronquée au niveau de la colonne des numéros, que ce numéro correspond bien au mandat en litige et a été porté au registre à sa date.

Par ailleurs ce mandat est entaché d'une autre irrégularité en ce qu'il ne précise pas la partie qui prendra en charge la rémunération de l'agent immobilier, faisant même mention d'une "facturation à la charge de chaque SCI" alors qu'il n'est pas question ici de SCI. Quant à l'annexe précisant les modalités de rémunérations par appartement qui est visée dans le mandat, deux exemplaires signés des anciens dirigeants de la société Vivrosud en sont produits, dont un non daté et le deuxième daté du 9 nov. 2005, mais les honoraires de vente qui y sont mentionnés sont différents pour chacun des lots visés, de sorte qu'il est impossible d'en déduire que les modalités de rémunération de l'agent immobilier ont été déterminées au moment de la signature du mandat, le 9 août 2005

Du seul fait de ces irrégularités pour non respect des dispositions impératives de la loi susvisée, la demande de nullité du mandat formée par la société Vivrosud doit être accueillie. Le jugement qui a retenu la validité du mandat dont être infirmé mais confirmé, par substitution, de motifs, sur le rejet de la demande de la société Odigos au titre de paiement, non de commissions, comme l'a inexactement retenu le tribunal, mais au titre de l'indemnisation de ses frais et peines inutilement engagés du fait de l'exécution fautive du contrat par la société Vivrosud.

A cet égard, en effet, la société Odigos n'établit ni la nature ni le montant des démarches et frais engagés pour faire signer entre nov. et déc. 2005, 3 contrats de réservation, non signés du mandant, dont un n'est pas signé par le réservataire, et nuls et de nul effet au regard des dispositions d'ordre public des articles L 261-15 et R 261-26 du Code de la construction et de l'habitation, faute, notamment, de mention, s'agissant de lots d'immeuble à construire, de la date de signature de l'acte authentique.

Enfin, le mandat étant nul, il est indifférent de rechercher qui de la société Vivrosud ou de la société Odigos a commis des fautes dans son exécution.

C.A. Lyon, 1re Ch. Civ. A, 21 avril 2011 (N° R.G. 09/07098)

Même si le mandant a donné pouvoir à son mandataire de s'engager, ce dernier ne peut aller audelà de ce mandat écrit. L'acquéreur ne peut donc pas se prévaloir de la théorie du mandat apparent pour tenir en échec les règkles impératives de la loi Hoguet.

Selon les dispositions des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit.

Suivant l' article 72 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 , le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci ; le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives.

En l'espèce, un mandat de vente sans exclusivité d'une maison a été confié le 12 juin 2006 à un agent immobilier par une personne se portant fort du propriétaire du bien, au prix de 220 000 euros, incluant une commission de 20 000 euros au profit de l'agent immobilier.

Par acte sous seing privé du 26 juin 2006, le propriétaire de la maison a donné tous pouvoirs à cette personne pour signer le compromis de vente et tout autre document relatif à la vente de sa maison, au prix de 200 000 euros net vendeur. L'agent immobilier a rédigé et adressé au propriétaire un acte prévoyant la vente du bien, sous conditions suspensives, moyennant la somme de 215 000 euros, en ce compris les honoraires de négociation d'un montant de 20 000 euros, précisant que cet envoi était effectué "comme convenu avec le mandataire".

Le propriétaire a refusé de signer cet acte.

Prétendant que le mandataire avait donné à l'agence immobilière son accord verbal à l'offre qu'elle avait faite, l'acquéreur a assigné le propriétaire en indemnisation.

Pour le condamner à verser à l'acquéreur une somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt attaqué retient que, si le propriétaire n'avait pas donné son accord à l'offre présentée par l'acquéreur, son mandataire avait formulé un accord verbal sur cette offre, que l'acquéreur, tiers au mandat de vente comme au mandat donné par le vendeur, avait pu légitimement croire que le mandataire, habilité à signer tous les actes s'agissant de la vente de l'immeuble, pouvait donner un accord pour un prix légèrement inférieur à celui figurant dans l'annonce publiée par l'agent immobilier et que l'accord verbal du mandataire engagerait le vendeur, que, compte tenu de ce mandat apparent, le propriétaire était engagé à l'égard de l'acquéreur pour la vente de son immeuble.

En statuant ainsi, alors qu'un tel mandat apparent ne pouvait tenir en échec les règles impératives susvisées imposant que la preuve du principe et de l'étendue du mandat confié à un professionnel soit rapportée par écrit, la cour d'appel a violé les textes précités.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 avril 2011 n°10-14894

Pour pouvoir prétendre à rémunération, l'agent immobilier doit disposer d'un mandat avant de commencer toute démarche. Dans le cas contraire, il perd son droit à rémunération.

Il résulte de la combinaison de l' article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 , que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l' article 1er de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou commission, ainsi que la partie qui en aura la charge.

Les parties à la vente peuvent cependant, par une convention ultérieure qui n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue, s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier.

S'agissant de la vente d'un appartement visité par l'entremise d'un agent immobilier, auquel l'acquéreur a remis une offre d'achat, pour condamner cet acquéreur à verser à l'agent immobilier une somme au titre de sa commission, le jugement attaqué retient que le mandat de recherche fixant le montant de la commission à 3 000 euros a été signé par l'acquéreur, qu'il est expressément précisé dans ce document que la commission est à la charge de l'acquéreur, qu'il est établi que c'est bien l'agent immobilier qui s'est occupé, jusqu'à la signature de l'acte définitif, de la transaction, qu'il a donc rempli ses obligations contractuelles qui étaient de mener celle-ci à son terme et que l'acquéreur n'a aucun motif sérieux et légitime pour s'opposer à la juste rémunération de ce travail, rémunération de surcroît prévue dès la promesse de vente.

En se déterminant ainsi, sans rechercher si le mandat de recherche était antérieur à l'offre d'achat reçue par l'agent immobilier, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes précités.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 avril 2011 n°10-13870

Cet article a pour objet de faire le point sur les conditions de validité du mandat et les conditions de rémunération de l'agent immobilier.

I- LE MANDAT

L'activité de l'agent immobilier, notamment ses relations avec la clientèle, sont régies par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et son décret d'application n°72-278 du 20 juillet 1972.

1- La validité du mandat

Le mandat, outil obligatoire pour permettre à l'agent immobilier de toucher sa commission, doit respecter un certain formalisme obligatoire. Tout d'abord il doit être écrit.

En vertu de l'article 92 du décret, doivent être indiqués :

* le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;

* le nom ou la raison sociale de l'entreprise et l'activité exercée ;

* le nom et l'adresse du garant ;

Ces indications figurent en principe sur le cachet de l'agence.

De plus, à peine de nullité ou de la perte de rémunération :

* Le mandat doit être numéroté et mentionné par ordre chronologique dans un registre des mandats ;

* Le numéro d'ordre est reporté, à peine de nullité, sur l'exemplaire restant en possession du mandant. (Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 16 mai 2006 n°03-10229)

* La remise immédiate d'un des exemplaires original du mandat comportant une clause d'exclusivité est exigée. (Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 25 février 2010 n°08-14787)

* En présence d'une clause pénale d'une clause d'exclusivité ou d'une clause ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire (article 78 du décret n°782-678 du 20 juillet 1972)

A quel moment doit-on détenir un mandat ? Préalablement à toute négociation.

Mais à quel moment commence la négociation ? Dès la publicité ? Lorsqu'on fait visiter le bien ?

2- La publicité sans mandat est interdite : (Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 3 mai 1979, n° 77-14857) a fortiori la visite ! (Cour de Cassation, Chambre, 1ère Chambre Civile, 2 octobre 2007, 05-18706).

Le mandat doit prévoir le montant de la commission ou son mode de détermination (si par exemple on applique un pourcentage) et l'indication de la partie qui en a la charge. Le compromis doit indiquer le montant de la commission et la partie qui en a la charge. Il doit naturellement y avoir cohérence entre les deux documents. Sinon, pas de droit à commission ! (Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 25 mars 2003 n°01-12322)

3- Le mandat doit être limité dans le temps !

Toute période de tacite reconduction indéfinie serait nulle. (Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 18 octobre 2005, n°02-16046)

Les effets du mandat se poursuivent au delà de la fin du mandat :

L'interdiction de traiter avec un client présenté par l'agence pendant un certain délai est licite. Ce délai doit être « raisonnable » d'après la commission de recommandation des clauses abusives. Un délai de deux ans a été validé par un arrêt de la cour d'appel de Grenoble, lequel figure d'ailleurs sur le site de cette commission : (CA Grenoble 13/11/00 n°99/00770) et la Cour de Cassation l'a confirmé récemment : (Cour de Cassation, Chambre civile 1, 2 octobre 2007, 06-14238)

4- Mandat en cas de « démarchage », le formalisme là aussi est très strict :

* Présence du coupon d'annulation ;

* Indication de la date de la main du mandant ;

* Présence des mentions obligatoires dont, en particulier, le nom du démarcheur, et, sur le coupon, l'adresse du lieu où il doit être envoyé en cas d'annulation dans les 7 jours.

En cas d'envoi du mandat par la Poste pour signature, il convient d'utiliser un mandat « démarchage ».

La seule possibilité pour obtenir une rémunération sans mandat ou avec un mandat nul est d'avoir rempli la convention postérieure à l'acte authentique. Plusieurs jugements de la Cour de Cassation l'ont confirmé. Ce document «efface» tout vice de forme, tout oubli (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 février 1993 n°90-10103)

Après avoir rappelé l'obligation de détenir un mandat écrit : «Si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue». Cette position de la Cour de Cassation est constante. (Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 25 janvier 2005 n°02-10764)

On peut détenir un mandat du vendeur et un mandat de l'acquéreur pour la même opération : le droit à commission existe alors pour chacun des mandats. (Cour de Cassation, 1ére Chambre Civile, 13 mai 1998n°96-17374).

Par ailleurs, le mandant peut renoncer à l'opération, même pendant la période d'irrévocabilité : (Cour de Cassation, Chambre civile 1, 30 mai 2006, 04-18972)

Dans ce cas pas de commission, mais éventuellement des dommages-intérêts ; surtout si le mandant remet en vente immédiatement.

En vertu du 3ème alinéa de l'art. 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 72 : « Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention », l'agent immobilier ne peut engager son mandant dans une opération.

Le mandant pourra toujours refuser de vendre, par exemple, même si le mandataire a trouvé un client au prix du mandat ; dans ce cas il sera redevable de dommages-intérêts du montant de la commission.

Cette mention expresse (manuscrite...) n'est que rarement utilisée, et en tout cas jamais en présence d'un mandat simple, ce serait bien trop dangereux : le bien pourrait être vendu plusieurs fois.

II - L'AGENT IMMOBILIER EVINCE

Deux cas : vente directe entre les parties et «concours» entre agences.

1- Vente directe entre les parties :

La cour de cassation est très claire sur ce point : «lorsqu'un agent immobilier bénéficiaire d'un mandat fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue...» Cette position est constante :

1) Cour de Cassation, Assemblée Plénière, 9 mai 2008 n°07-12449

2) Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 14 novembre 2000, n°98-10629

2) Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 1994, n°92-14500

3) Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 8 juillet 1994, n°92-14346

4) Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 17 novembre 1993, n°91-19366

5) Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 22 mai 1985 n°84-10572

Comment prouver la visite ? Le bon de visite est incontournable, c'est le moyen de preuve le plus habituel, admis en tant que tel par les tribunaux. Il ne permet pas de se retourner contre l'acquéreur, mais contre le vendeur.

D'autres preuves ou commencement de preuves peuvent se révéler utiles, agenda, relevé téléphonique à 10 chiffres, témoignages...

2- «Concours» entre agences :

Une agence fait visiter, une autre conclut l'opération.

La commission n'est due qu¹à l'agence qui a conclu l'opération (fait signer l'engagement des parties) mais des dommages intérêts d'un montant égal à la commission sont dus à l'agence ayant présenté le bien en premier, sous réserve que le mandat le prévoie !

La commission est due à l'agence qui a vendu :

1) Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 16 mai 2006, n°04-20477

2) Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 15 février 2000, n°97-19429

3) Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 22 juillet 1986, n°85-11928

4) Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 16 octobre 1984, n°82-12823

Dommages-intérêts :

L'agence qui a fait visiter en premier a droit à des dommages-intérêts, en prouvant une faute du mandant qui, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privée de la réalisation de la vente. Faute du mandant : ne pas respecter l'interdiction contractuelle de traiter par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un client présenté par l'agence. Cette interdiction contractuelle figure bien évidemment dans tous nos mandats.

Voici des exemples de faute du mandant :

Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 30 mai 2006, n°04-11208

Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 13 décembre 2005, n°03-17695

Si l'agence n'a pas droit à sa commission par suite de la faute d'une des parties, tout n'est pas perdu, elle peut obtenir des dommages-intérêts sur le fondement des dispositions des articles 1142 et 1152 du Code civil.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 2 octobre 2007, n°06-14238

Lorsqu'une vente a lieu au même prix net pour le vendeur mais avec une commission inférieure, le premier agent immobilier a droit à la réparation du préjudice subit.

Même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agence immobilière titulaire d'un mandat du vendeur par l'entremise de laquelle il a été mis en rapport, doit à l'agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l'article 1382 du Code Civil réparation de son préjudice.

Aux termes de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 l'agent immobilier n'a droit à une rémunération que si l'affaire pour laquelle il avait reçu un mandat écrit a été menée à bonne fin, effectivement conclue et constatée par un acte écrit, conditions non réunies en l'espèce puisqu'aucun compromis de vente n'a été passé entre les époux D et les consorts O-B par l'intermédiaire de la Sarl Pastel Immobilier.

Toutefois, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agence immobilière titulaire d'un mandat du vendeur par l'entremise de laquelle il a été mis en rapport, doit à l'agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle réparation de son préjudice.

Suivant bon de visite du 13 novembre 2007 cet agent immobilier a fait visiter le bien à M. Fabrice Ourcet et Mme Christelle Burgan qui ont présenté une offre écrite d'achat pour le prix global de 260.000 euro soit 245.000 euro net assortie d'un délai de validité de 3 jours qui a été refusée par les vendeurs en raison de l'insuffisance de prix.

Le bon de visite signé à cette occasion attirait leur attention sur le risque d'engager leur responsabilité vis à vis de l'agence immobilière s'ils traitaient son acquisition en dehors de son intervention soit directement soit avec un autre intermédiaire.

Ils ont 5 jours plus tard soit le 24 novembre 2007 présenté par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier, la Sarl Topaze Immobilier, une offre pour la somme de 240.000 euro ne comprenant pas les honoraires de négociation à leur charge.

Mais suivant compromis de vente du 30 novembre 2007 et acte authentique du 20 février 2008 ils ont acquis l'immeuble par l'intermédiaire de la Sarl Topaze Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 au prix de 245.000 euro outre une commission de 10.000 euro.

Les acquéreurs et les vendeurs n'ont à aucun moment avisé la Sarl Pastel Immobilier de cette opération.

Ils ne pouvaient ignorer qu'en procédant ainsi ils la privaient de son droit à rémunération.

D'après la Cour d'appel, leur attitude revêt un caractère fautif qui les oblige à en réparer les conséquences dommageables.

Le préjudice subi par la Sarl Pastel Immobilier a été à juste titre fixé à la somme de 10.000 euro par le premier juge, dans la mesure où la réalisation de la vente n'aurait pas été possible au-delà d'un tel montant, eu égard aux exigences des vendeurs et des facultés des acquéreurs qui avaient la charge de la rémunération de l'intermédiaire, la seconde offre ayant fait l'objet de négociations avec un prix final supérieur à l'offre et une commission inférieure à celle figurant au mandat.

Cet arrêt semble aller à l'encontre de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 25 novembre 2010 n° 08-12432).

En effet, La Cour de cassation avait énoncé, au visa de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, que lorsque le mandant a donné à un mandataire un mandat, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si le bien lui avait été précédemment présenté par le mandataire initial, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition.

En l'espèce, sauf à considérer que la faute essentielle des acquéreurs a été de ne pas prévenir de la conclusion de la vente avec une autre agence ou que le prix de vente net du bien immobilier (245.000,00 euros) était le même. En toute hypothèse cette décision devrait être de nature à faire peur aux acquéreurs qui tentent par tous les moyens d'évincer l'agent immobilier qui les a mis en rapport avec le propriétaire vendeur.

C.A. Toulouse, Ch. 1, sect. 1, 11 avr. 2011 (arrêt n° 213, R.G. n° 10/00048)

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Tout agent immobilier est un jour confronté à la situation relatée ci-après. En résumé, lorsque le mandant n'a pas signé de mandat exclusif, il a la faculté de conclure la vente par l'intermédiaire d'une autre agence que celle ayant fait visiter les lieux en premier.

En l'espèce, le propriétaire d'un immeuble avait signé un mandat de vente exclusif pour une durée de douze mois, avec une période d'irrévocabilité pendant les trois premiers mois (ainsi qu'il est dit à l'art. 78, al. 2, Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972).

Par la suite, il devait notifier au professionnel de l'immobilier la résiliation de ce mandat, lui précisant qu'il souhaitait le remplacer par un mandat simple.

Quelques jours après, il signait un mandat simple avec une autre agence B, pour une durée initiale de neuf mois, renouvelable ensuite par tacite reconduction.

Par la suite, un compromis de vente était signé par l'intermédiaire de la première agence A.

L'acquéreur ayant, au préalable, visité le bien avec la seconde agence B, celle-ci entendait faire jouer la clause pénale prévue au mandat.

En réplique, l'agence A ayant conclu le compromis a tenté de faire valoir la nullité du mandat de vente conclu avec son confrère. Elle a, par ailleurs, argumenté afin de faire juger que ni elle ni le vendeur n'avaient commis de faute.

Sur la valeur de la clause pénale

Celle-ci précisait que « [...] une indemnité forfaitaire et définitive d'un montant de 45 600 € sera du[e] par le mandant au mandataire [...] en cas de conclusion de l'affaire, même après l'expiration du mandat, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui pendant la durée du mandat ».

Ce n'est pas tant sa rédaction que sa forme qui a entrainé la censure. En effet, cette clause a été réputée non-écrite par le juge aixois car, en contradiction avec les dispositions de l'article 78, alinéa 1er, in fine, du décret de 1972, elle n'était pas mentionnée en caractères très apparents, puisqu'écrite « avec les mêmes caractères et avec la même taille de police que le reste du texte, noyée ainsi parmi les autres conditions du contrat ».

D'après la Cour, la clause aurait du apparaitre en gras ou surligné. D'après nous, il conviendrait que la clause soit en majuscule en gras et surligné.

Sur la nullité du mandat signé avec la seconde agence immobilière

Afin de tenter d'obtenir la nullité du mandat conclu avec l'agence B ayant, la première, fait visiter les lieux, l'agence A a fait valoir que:

- le mandat n'était pas limité dans le temps;

- les règles applicables au formalisme du mandat n'étaient pas respectées;

- signé au domicile du vendeur, le mandat aurait dû respecter les prescriptions applicables au démarchage à domicile (C. consom., art. L. 121-21 s.).

Seule la question d'absence de limitation dans le temps du mandat retiendra l'attention, les deux autres causes de nullité n'étant pas fondées puisque, d'une part, les stipulations du mandat étant conformes aux dispositions des articles 6, § 1, alinéa 2, de la loi de 1970 et 73 du décret de 1972 et, d'autre part, la signature du contrat au domicile du vendeur n'était pas avérée.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le mandat qui ne comporte pas de limitation de ses effets dans le temps est nul (il s'agit d'une règle d'ordre public, Civ. 1re, 18 oct. 2005, Bull. civ. I, n° 363 ; Administrer janv. 2006. 54, obs. Bouyeure).

Pour autant, en l'espèce, la situation était différente, puisque seule la période de tacite reconduction était indéterminée.

Partant, dans la mesure où la visite du bien et la signature du compromis querellé avaient eu lieu au cours de la période initiale (de 9 mois), la nullité n'était pas encourue.

Sur l'absence de faute contractuelle du mandant

Si la faute contractuelle du mandant n'a pas été retenue, c'est qu'il n'a pu être prouvé qu'il avait eu connaissance de la première visite. En effet, le jour de la visite, seule la femme du vendeur était présente. Or, celle-ci est suédoise et ne s'exprime qu'en anglais.

Par ailleurs, il n'est pas établi que l'agence B ayant procédé à la visite en a ultérieurement averti son mandant (du moins, avant la signature du compromis de vente).

Qui plus est, l'acquéreur n'avait signé aucun bon de visite ...

Sur l'absence de faute de l'agence ayant signé le compromis

L'arrêt rappelle, à cet égard, que, dans la mesure où le vendeur n'avait pas signé de mandat exclusif de vente, il avait la faculté de passer la vente par l'intermédiaire d'une autre agence, même si l'acheteur avait visité les lieux par l'entremise de la première

De plus, la vente a été signée pour un prix nettement inférieur à celui proposé par l'autre professionnel, lequel avait d'ailleurs dépassé le montant qui avait été fixé dans le mandat.

De plus, l'agence A par l'intermédiaire de qui le compromis a été signé n'a été alertée par son confrère de la visite en cause qu'après la signature.

Cour d'appel Aix-en-Provence, 1er mars 2011, RG n° 10/04241

Est soumise aux dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 la société de conseil en gestion de patrimoine qui a été mandatée pour la commercialisation de plusieurs programmes immobiliers et se livre donc de manière habituelle à la vente de biens immobiliers. Peu importe que le mandat de commercialisation vise les dispositions de la loi n° 91-593 du 25 juin 1991 relatives au mandat d'intérêt commun.

En l'absence d'un mandat écrit en cours de validité, fixant sa rémunération, délivré préalablement aux opérations d'entremise, la société en gestion de patrimoine ne peut prétendre au paiement d'une commission.

La SAS S..., qui a notamment pour activité la commercialisation de produits de défiscalisation dans le domaine de l'immobilier a conclu avec la SARL D....., qui exerce l'activité de conseil en gestion de patrimoine, un mandat général de commercialisation, des avenants de commercialisation étant établis pour chacun des produits à commercialiser, neuf étant en date du 25 mai 2005 et un dixième en date du 11 octobre 2005.

Le 27 septembre 2007, la SARL D... a adressé à la société SAS S.... une facture d'un montant de 15.247,18 euro correspondant à la commercialisation du lot n° 8 dans la résidence LBC.

N'ayant pas obtenu le règlement de cette facture, la SARL D... a fait assigner la SAS S par acte du 4 juin 2008 devant le tribunal de commerce de Paris, sollicitant le paiement de la somme de 15.249,18 euro correspondant aux factures émises non réglées depuis le 31 octobre 2006.

Par jugement réputé contradictoire, la SAS S... n'ayant pas comparu, le tribunal, retenant l'existence d'un mandat tacite de la SAS S... à la SARL D... pour la vente objet de la commission réclamée, mais l'absence de preuve de ce que la vente a effectivement été réalisée, a débouté la société Direct Patrimoine de ses demandes.

La Cour d'appel a débouté la SARL D... de son appel sur un auter fondement.

En effet, elle a considéré que sont soumises aux dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles ;

En l'espèce, la SARL D.... qui a été mandatée par la SAS S... pour la commercialisation de plusieurs programmes immobiliers et qui se livre donc de manière habituelle à la vente de biens immobiliers doit se soumettre aux dispositions de la loi HOGUET, peu important que le mandat de commercialisation conclu avec la SAS S.... vise les dispositions de la loi 91-593 du 25 juin 1991 relatives au mandat d'intérêt commun.

En l'espèce, la SARL D.... ne disposait pas d'un tel mandat, étant observé que le mandat de commercialisation initial était expiré depuis le 25 mai 2006 faute d'avoir été renouvelé par une convention expresse des parties ainsi que stipulé en son article 6 et qu'en tout état de cause, il n'a pas été signé un avenant pour la commercialisation de la résidence visée.

Ainsi, en l'absence d'un mandat écrit en cours de validité, fixant sa rémunération, délivré préalablement aux opérations d'entremise, la SARL D... ne peut prétendre au paiement d'une commission, le jugement a donc pour ces motifs été confirmé en toutes ses dispositions.

Cette décision doit être approuvée.

En effet, il résulte des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 qu'un agent immobilier ne peut réclamer de commission ou rémunération lorsqu'il négocie ou s'engage sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties, précisant les conditions de détermination de la rémunération de l'intermédiaire ainsi que la partie qui en aura la charge, la forme substantielle du mandat écrit s'appliquant à tout acte d'entremise concernant la vente d'immeubles, même dans les relations entre deux professionnels de l'immobilier.

Alors même que les agents immobiliers se soumettent aux dispositions rigoureuses de la loi HOGUET et de son décret d'application, tous les intervenants souhaitant de manière habituelle procéder à des transactions immobilières s'y soumettent.

Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 17 Février 2011 n° 09-16864

Relève du statut de la loi Hoguet l'agent commercial qui prête son concours de manière habituelle à la vente et à la location de biens immobiliers appartenant à autrui.

Avant la loi portant engagement national pour le logement (ENL), n° 2006-872, du 13 juillet 2006, lorsqu'un professionnel de l'immobilier avait recours aux services d'un négociateur indépendant (entendons par-là, non salarié), se posait la question de la législation applicable à ce dernier.

L'hésitation était notamment permise entre le statut des agents commerciaux (C. com., art. L. et R. 134-1 s.) et celui des agents immobiliers (L. n° 70-9, 2 janv. 1970 et Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972), l'alinéa 2 de l'article L. 134-1 du code de commerce limitant le champ d'application du premier statut aux agents dont la mission de représentation ne s'exerce pas dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières.

C'est ainsi qu'en 2004, la haute juridiction a rejeté le pourvoi dirigé contre un arrêt ayant retenu « à bon droit » que l'activité exercée par un agent commercial est régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dès lors qu'il a été relevé que le contrat en question exige de l'agent l'absence de condamnation interdisant la profession d'agent immobilier, lui donne mandat de réaliser l'achat, la vente, l'échange d'immeubles ou l'achat, la vente de fonds de commerce, de sorte que l'agent commercial prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même assister à l'authentification de ces opérations devant notaires tandis que sa rémunération était fixée comme en matière d'opérations de marchands de biens (Com. 7 juill. 2004, Bull. civ. IV, no 146).

La présente décision s'inscrit dans le même sillage.

Au cas particulier, un « mandat d'agent commercial » avait été conclu en 1997 entre un négociateur et le responsable d'une agence immobilière. Aux termes de cette convention, le premier devait rechercher, au nom et pour le compte de l'agence, des acquéreurs et vendeurs d'immeubles ou de fonds de commerce.

A la suite de la révocation du mandat sans préavis (conformément aux termes du contrat), le négociateur entendait obtenir le paiement de diverses indemnités (vraisemblablement, entre autres, en application de l'art. L. 134-12 c. com.). Il a été débouté en appel, le juge du fond estimant que son activité relevait du statut d'agent immobilier.

Cette décision a toutefois été censurée par le juge du droit, lequel a notamment reproché aux juges du fond de ne pas avoir recherché en quoi, conformément à la loi du 2 janvier 1970, l'agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion d'opérations visées à l'article 1er de cette loi (Civ. 1re, 31 janv. 2008, n° 06-20.254, Dalloz jurisprudence).

Tirant les enseignements de cette cassation, la cour de renvoi s'est attachée à caractériser que les conditions d'application de la loi Hoguet étaient réunies, spécialement le critère d'habitude. Elle ajoute que le fait que le négociateur n'ait qu'exceptionnellement signé les compromis concernant les opérations entreprises est inopérant dès lors qu'il ne se contentait pas de mettre en relations d'éventuels acquéreurs ou vendeurs avec l'agence, mais qu'il faisait visiter les biens en vente et procédait lui-même aux négociations conduisant à la signature de ces actes.

Partant, c'est logiquement que la haute cour déboute le demandeur (il n'obtient pas davantage gain de cause quant à sa demande de dommages et intérêts à raison de la brutalité de la rupture : conforme à la volonté des parties, le mandant a usé de cette faculté de bonne foi).

On notera que, depuis, ce type de contentieux a trouvé un épilogue législatif.

En effet, aux termes de l'article 4 de la loi Hoguet, dans sa rédaction issue de la loi ENL du 13 juillet 2006, le statut des agents commerciaux est désormais applicable à toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier lorsqu'elles ne sont pas salariées.

Le texte ajoute toutefois que ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion de leur activité d'entremise. Elles ne peuvent pas davantage donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle.

Il conclut en précisant que celles d'entre elles qui exerçaient déjà leur activité à titre non salarié à la date d'entrée en vigueur de la loi ENL du 13 juillet 2006 devaient, dans les neuf mois, s'immatriculer en qualité d'agents commerciaux

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 17 février 2011 n° 10-13980

Quelques mois après que des époux aient acquis une maison d'habitation par le biais d'une agence immobilière, l'état de catastrophe naturelle a été déclaré dans la commune en raison d'un épisode de sécheresse et de réhydratation survenu quelques années plus tôt. Les nouveaux propriétaires ont, au vu d'un rapport d'expertise judiciaire, assigné notamment l'agence immobilière en réparation de leurs préjudices.

La Cour d'appel d'Amiens, par un arrêt du 11 oct. 2007, a condamné l'agence au paiement d'une somme correspondant au coût des travaux de réparation de l'immeuble, outre les dommages-intérêts complémentaires, en retenant qu'elle avait failli à son obligation d'information. Le professionnel s'est pourvu en cassation.

La Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir retenu que l'agent immobilier devait attirer l'attention des acquéreurs sur l'origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l'immeuble. En s'abstenant de le faire, l'agence a donc commis une faute ayant concouru à la réalisation de l'entier dommage comprenant en particulier le coût de reprise des désordres.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 avril 2009 n° 07-21910 et n° 07-21953

En cas d'exercice de son droit de préemption par la commune et de rétrocession consentie par cette dernière au candidat acquéreur initial, l'agent immobilier n'a pas droit à rémunération de la part du bénéficiaire de la rétrocession.

Un agent immobilier avait présenté à son mandant (une indivision) un candidat à l'acquisition d'un terrain mis en vente. À la suite de l'exercice du de préemption par la commune, la vente n'avait pu aboutir. Par la suite, la commune avait revendu une partie du terrain au candidat acquéreur. Celui-ci a alors été assigné par le professionnel de l'immobilier, excipant de l'engagement pris, postérieurement à l'exercice du droit de préemption, aux termes duquel il s'engageait à lui payer une certaine somme (100 000 F TTC en rémunération forfaitaire et définitive pour son assistance concernant la vente du terrain).

En 2007, les hauts magistrats ont censuré la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion, qui avait fait droit à la demande de l'agent immobilier (Civ. 1re, 30 oct. 2007, AJDI 2008. 695).

La cour de renvoi (la même, autrement composée) a débouté le professionnel, au motif, d'une part, que, dans ses conclusions d'appel, le demandeur ne s'est pas prévalu, au soutien de sa demande, d'une vente intervenue entre la commune et le défendeur et, d'autre part, que l'acquéreur du terrain rétrocédé par la commune n'a pas été partie à la vente du terrain entre l'indivision et la commune.

La Cour de cassation acquiesce, rappelant, tout d'abord, qu'aux termes de la législation « Hoguet » (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 6 et Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 72 et 73), l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge et, ensuite, que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue (Civ. 1re, 30 oct. 2007, préc.; 6 mars 2001, Bull. civ. I, n° 52).

La solution doit être approuvée puisque, n'ayant pas été partie à la vente conclue entre l'indivision et la commune, l'engagement souscrit par le bénéficiaire de la rétrocession après préemption ne pouvait être pris en considération (la convention postérieure ne se conçoit qu'entre les parties à la vente).

On ajoutera que, pour la première vente, en application de la jurisprudence, l'agent immobilier a dû recevoir une rémunération, soit du vendeur soit de l'acquéreur.

Vainement, l'agent immobilier a ensuite tenté de faire valoir que l'engagement pris par l'acquéreur avait transformé une obligation naturelle en obligation civile, la haute juridiction précisant qu'« est dépourvu d'effet tout acte portant engagement de rémunérer les services d'un agent immobilier en violation des règles impératives ci-dessus rappelées, excluant qu'une obligation naturelle soit reconnue en ce domaine » .

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 6 janvier 2011 n° 09-71243