mandat de vente (3)
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Les obligations de l'agence vis à vis du propriétaire avant la conclusion du contrat de location
existence d'un mandat (mandat de recherche d'un locataire)
nature de l'obligation = obligation de moyens (et non de résultat)
=> exécution de la mission avec prudence et vigilence
obligations principales =
a- devoir de conseil
L'agence, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, doit :
- informer le propriétaire de ses obligations vis à vis du locataire
exemple = obligation de délivrance d'un logement décent, obligation de fournir des diagnostics techniques = état des risques naturels et technologiques, DPE, CREP (sanction = diminution du loyer ou annulation bail)
- doit conseiller le propriétaire quant aux éventuels risques en fonction de sa situation
exemple = si le propriétaire a besoin de récupérer le logement dans un délai assez bref, l'agence doit lui conseiller de louer en meublé afin d'éviter une durée de location trop importante, de même elle doit attirer attention du propriétaire qui envisage de consentir un bail soumis à la Loi de 1948
b- vérification de la solvabilité du locataire
moyens de vérification = obtention de documents ( fiches de paie, attestation d'emploi, déclaration de revenus, coordonnées ancien bailleur, quittances de loyers de l'ancien logement....)
limite = obligation de respecter la vie privée du locataire
=> interdiction de demander certains documents (exemple: dossier médical)
sanction de l'obligation vis a vis du propriétaire = responsabilité civile contractuelle
exemple = en cas d'insolvabilité du locataire, le propriétaire pourra se retourner contre l'agence à concurrence du montant des loyers et charges impayés (il pourra même directement demander indemnité à agence si l'insolvabilité du locataire est avérée, sans avoir besoin d'engager une action préalable à l'encontre du locataire)
La Cour de Cassation réunie en assemblée plénière a rendu un Arrêt important le 9 mai 2008 (n°07-12.449).
Aux termes de cet Arrêt, alors même que sur le plan contractuel l'acquéreur n'était pas le débiteur de la commission de l'agent immobilier (hypothèse d'un mandat prévoyant la rémunération de l'intermédiaire à la charge du vendeur), il devait néanmoins réparer le préjudice résultant pour ce dernier de la privation par sa faute de la commission, et ce sous forme de dommages et intérêts, en application des dispositions de l'article 1382 du code civil (responsabilité civile délictuelle).
A noter que le montant du préjudice de l'agent immobilier (et par suite le montant des dommages et intérêts alloués) a été fixé au même montant que la commission prévue dans le mandat initial.
Il convient de rappeler qu'en l'espèce, afin d'évincer l'agent immobilier, l'acquéreur s'était présenté sous un faux nom pour visiter un immeuble et identifier le vendeur.
Il avait ensuite et sous son véritable nom conclu la vente directement avec le vendeur, sans bien évidemment le concours de l'agence immobilière.
Dans une pareille hypothèse et en présence d'un mandat prévoyant la rémunération de l'intermédiaire à la charge du vendeur, il convient donc pour l'agent immobilier de se prévaloir, non pas des dispositions de la Loi HOGUET, mais de celles de l'article 1382 du code civil.
A l'occasion de son activité d'entremise, l'Agent immobilier paut être amené à servir d'intermédiaire entre un établissement de crédit et un acquéreur souhaitant souscrire un prêt.
L'Agent immobilier peut-il se faire rémunérer par l'organisme de crédit sans contredire les obligations posées par la Loi HOGUET ?
(...en cours de rédaction)