Le blog IMMOBILIER de Maitre Frédéric CATTONI

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Le Juge ne peut, dans le cadre d'une demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, statuer sur la seule base d'un rapport d'expertise non contradictoire.

Ainsi en a t'il été jugé par la Cour de Cassation - 3ème Chambre civile - le 3 février 2010, au visa de l'article 6 - paragraphe 1er de la Convention de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales et de l'article 16 du Code de Procédure Civile.

Le Juge doit faire observer et observer lui-même, en toutes circonstances, le principe de la contradiction.

Tel n'est pas d'une décision fondée exclusivement sur un rapport d'expertise amiable - et donc non contradictoire - établi par le bailleur : dont les conclusions étaient contestées par le preneur.

Il s'agissait en l'espèce d'un commerce de prêt-à-porter à PARIS, dans le secteur Saint Placide - Montparnasse Bienvenue.

Le Juge avait estimé, en se basant sur les seuls éléments du rapport produit par le bailleur, que le commerce avait « nécessairement profité de l'installation d'enseignes », sans caractériser d'éléments concrets et de changement objectivement constaté, établissant l'intérêt que le commerce de prêt-à-porter et accessoires sans marque, à des prix très bon marché, et situé géographiquement au-delà des enseignes nationales du preneur, avait pu en retirer.

La Cour censure sa décision, rappelant l'obligation pour le Juge d'apprécier l'évolution des facteurs locaux de commercialité et son importance « in concreto » en fonction de l'intérêt que leur évolution présente pour le commerce considéré.

Pour information, voici quelques résultats de l'audience d'adjudication du Tribunal de Grande Instance de PARIS à laquelle j'ai assisté ce jour :

* à ISSY LES MOULINEAUX (92), allée de la ferme, un duplex (loué) au 2ème étage d'environ 84 m2, ainsi que 2 emplacements de véhicule = 251.000 euros

* à MILLY LA FORET (91), rue Saint Pierre, un pavillon = 146.000 euros

* à PARIS 18ème, rue Véron, un studio (libre) d'environ 15 m2 = 71.000 euros

* à PARIS 10ème, rue Sainte Marthe, un appartement (occupé) d'environ 47 m2 = 195.000 euros

* à PARIS 9ème, rue de la bruyere, un local commercial = 140.000 euros

Dans toutes les matières du droit, il est parfois nécessaire de produire aux débats des attestations afin d'étayer une argumentation.

En droit immobilier, ces attestations sont notamment très utiles dans l'hypothèse de troubles de voisinage, de sous-location irrégulière ou d'absence d'occupation.

Vous pouvez télécharger ce modèle, établi par l'Administration, en format acrobat reader (.pdf).

attestation

Pour information, voici le résultat de l'audience d'adjudication du Tribunal de Grande Instance de PARIS à laquelle j'ai assisté ce jour :

* à PARIS 13ème, bd ARAGO, un studio (libre) au 6ème étage d'environ 23 m2= 133.000 euros (Frais préalables = 10.202 euros)

* à PARIS 13ème, rue du Moulin de la pointe, un studio (libre) au 3ème étage d'environ 19 m2= 94.000 euros (Frais préalables = 10.377 euros)

Le CNB s'apprête à présenter à la Chancellerie un barème indicatif d'honoraires pour les procédures de divorce par consentement mutuel.

Bien que cela ne soit pas d'actualité, un tel barème pourrait par la suite voir le jour pour nombre de procédures.

Etes-vous pour ou contre le principe d'un barème ?

Pour information, voici le résultat de l'audience d'adjudication du Tribunal de Grande Instance de PARIS à laquelle j'ai assisté ce jour :

* à SAINT MANDE (94), rue Jeanne d'arc, un appartement de 3 pièces et une cave = 273.000 euros

* à SAINT MANDE (94), ave Sainte-Marie, un studio d'environ 20 m2 et une cave = 87.000 euros

* à PARIS 15ème, bd de Grenelle, un logement d'environ 27 m2 = 121.000 euros

* à PARIS 19ème, bd Sérurier, un appartement de 3 pièces d'environ 60 m2 avec parking et cave = 216.000 euros

La Cour de Cassation réunie en assemblée plénière a rendu un Arrêt important le 9 mai 2008 (n°07-12.449).

Aux termes de cet Arrêt, alors même que sur le plan contractuel l'acquéreur n'était pas le débiteur de la commission de l'agent immobilier (hypothèse d'un mandat prévoyant la rémunération de l'intermédiaire à la charge du vendeur), il devait néanmoins réparer le préjudice résultant pour ce dernier de la privation par sa faute de la commission, et ce sous forme de dommages et intérêts, en application des dispositions de l'article 1382 du code civil (responsabilité civile délictuelle).

A noter que le montant du préjudice de l'agent immobilier (et par suite le montant des dommages et intérêts alloués) a été fixé au même montant que la commission prévue dans le mandat initial.

Il convient de rappeler qu'en l'espèce, afin d'évincer l'agent immobilier, l'acquéreur s'était présenté sous un faux nom pour visiter un immeuble et identifier le vendeur.

Il avait ensuite et sous son véritable nom conclu la vente directement avec le vendeur, sans bien évidemment le concours de l'agence immobilière.

Dans une pareille hypothèse et en présence d'un mandat prévoyant la rémunération de l'intermédiaire à la charge du vendeur, il convient donc pour l'agent immobilier de se prévaloir, non pas des dispositions de la Loi HOGUET, mais de celles de l'article 1382 du code civil.

Je souhaite ici rappeler les principaux textes intéressant le bailleur confronté à un locataire ayant accepté l'orientation (proposée par la Commission de surendettement) de son dossier vers une procédure de rétablissement personnel.

A noter , à titre préliminaire, que jusqu'à la Loi du Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 (art. 71 JORF 6 mars 2007), la procédure de surendettement et la procédure de rétablissement personnel n'avaient aucune incidence sur la procédure d'expulsion.

Désormais, l'article L331-3-1 du code de la consommation stipule :

"La saisine du juge aux fins de rétablissement personnel emporte suspension des voies d'exécution, y compris des mesures d'expulsion du logement du débiteur, jusqu'au jugement d'ouverture".

L'éventuelle responsabilité de l'Etat pour non concours de la force publique à la réalisation de l'expulsion est donc suspendue pendant cette période et il faut en tenir compte lors du dépôt des recours gracieux ou contentieux.

Par contre la procédure, et par suite la responsabilité de l'Etat, ne se trouve suspendue que jusqu'au jugement d'ouverture.

Il convient ensuite de rappeler les termes de l'article L332-12 du code de la consommation :

"A tout moment de la procédure, le juge peut, s'il estime que la situation du débiteur n'est pas irrémédiablement compromise, renvoyer le dossier à la commission."

Dans cette hypothèse, la Commission de surendettement pourra faire application de l'article L333-1-1 du code de la consommation :

"Dans les procédures ouvertes en application du présent titre, les créances des bailleurs sont réglées prioritairement aux créances des établissements de crédit et aux crédits visés aux articles L. 311-1 et suivants."

Même si le Juge n'opte pas pour un renvoi devant la commission de surendettement, il pourra néanmoins établir un plan conformément aux dispositions de l'article L332-10 du code la consommation :

"A titre exceptionnel, s'il estime que la liquidation judiciaire peut être évitée, le juge établit, le cas échéant sur proposition du mandataire, un plan comportant les mesures visées à l'article L. 331-7."

et faire application du principe posé par l'article L333-1-1...

Pour conclure, les bailleurs ont de nombreux arguments à faire valoir (dont certains que je n'ai pas dévoilés, les réservant exclusivement à mes clients...(petit clin d'oeil destiné à mes confrères)) lorsqu'ils sont confrontés à une procédure de rétablissement personnel.

Il faut donc impérativement qu'ils soient représentés dès l'audience destinée à statuer sur l'ouverture de la procédure, et ce d'autant plus que dans de nombreux cas, un Jugement de clôture de la procédure sera rendu en même temps que le Jugement d'ouverture, entraînant par suite un effacement complet de toutes les créances.

Beaucoup m'interrogent quant aux prix auxquels sont adjugés les biens vendus à la barre du Tribunal de Grande Instance de PARIS.

Pour information, je vous indique ci-après quelques résultats d'une audience récente (juin 2008) à laquelle j'ai personnellement assisté.

Il convient de rappeler qu'aux montants indiqués, il faut ajouter le montant des frais taxés (qui sont en général d'un montant d'environ 7.000 euros mais qui peuvent parfois atteindre 15.000 euros), puis des droits de mutation et de l'émolument global de vente.

Il faut aussi prendre en considération que certains biens sont vendus occupés par l'ancien propriétaire, ou loués à un tiers, ou parfois même occupés par des personnes sans droit ni titre.

Une procédure d'expulsion est donc dans certains cas à envisager, et son coût, ainsi que la durée probable d'immobilisation du bien sont des éléments à intégrer dans le prix d'acquisition global.

¤ Paris 19ème, rue de Meaux, un appartement de 94.90 m2 avec cave = 359.000 euros (F.T. = 15.000)

¤ Paris 1er, rue de la grande truanderie, un studio de 20.20 m2 = 153.000 euros

¤ Paris 19ème, rue Burnouf, un local commercial de 32.50 m2 et une cave = 130.000 euros (F.T. = 9.600)

¤ Paris 8ème, rue de la Ville l'Evêque, un logement de 15.75 m2 = 66.000 euros (F.T. = 11.000)

¤ Paris 13ème, bd Auriol, un appartement de 36.90 m2 avec cave = 134.000 euros.

Pour en savoir plus, cliquez ici.

Le 28 mars dernier, le Ministère du logement faisait part de son intention de recentrer l'offre de logements HLM vers les populations les plus démunies.

Le Gouvernement envisage ainsi de réduire de 10% les plafonds de ressources des candidats à la location d'un logement HLM.

Pour les locataires qui sont actuellement en place, et qui dépassent ces plafonds d'éligibilité, il serait envisagé de relever le montant du "surloyer" (ou "SLS" = supplément de loyer solidarité).

A ce propos, vous pouvez vous référer à mon précédent article, en cliquant =

ici

Pour ceux qui souhaitent acquérir un bien par la voie des enchères et qui recherchent un Avocat, ci-joint un lien vers un site =

site

Bien évidemment, sur Paris, vous n'avez pas besoin de chercher les coordonnées d'un Confrère sur ce site car je suis à votre service !

A l'occasion de son activité d'entremise, l'Agent immobilier paut être amené à servir d'intermédiaire entre un établissement de crédit et un acquéreur souhaitant souscrire un prêt.

L'Agent immobilier peut-il se faire rémunérer par l'organisme de crédit sans contredire les obligations posées par la Loi HOGUET ?

(...en cours de rédaction)

En matière de ventes sur adjudication, les amateurs doivent être obligatoirement représentés par un avocat inscrit au barreau du Tribunal où se déroulent les enchères.

Celui-ci ne peut enchérir ni pour le saisi, ni pour les personnes notoirement insolvables.

Il demandera à l'amateur une garantie financière sous forme d'un chèque de banque.

Le montant de ce chèque devra couvrir tous les frais de l'adjudication (frais taxés) plus 10 % de l'enchère maximum que l'amateur souhaitera porter.

En plus de cette garantie l'avocat réclamera un justificatif d'identité et fera régulariser un pouvoir mentionnant l'enchère maximum.

Si vous êtes intéressés par un bien faisant l'objet d'une vente à la barre, vous avez la faculté d'assister ou non à l'audience.

Il est cependant préférable d'être présent.

Avant que l'adjudication ne commence, il est indiqué le montant des frais préalables à la charge de l'adjudicataire.

Le greffier allume ensuite une petite mèche (appelée " premier feu ") qui marque le début des enchères.

Chaque avocat enchérit alors au nom de son client.

Le feu est entretenu par la flamme d'une nouvelle mèche chaque fois que la précédente vient à s'éteindre.

Au moment où les enchères se tarissent une nouvelle mèche est allumée (" deuxième feu "), puis une troisième (" dernier feu ").

A son extinction le président déclare adjudicataire celui qui a porté l'enchère la plus élevée.

Si vous n'êtes pas adjudicataire le chèque de consignation vous est restitué.

Vous ne serez alors redevables que des honoraires de votre avocat (qui doivent être librement fixées avec celui-ci).

Si vous êtes adjudicataire, vous ne serez définitivement propriétaire qu'à l'expiration du délai de surenchère (10 jours).

Je tiens tout d'abord à remercier tous ceux qui ont participé à mon petit sondage sur la question.

Même si le nombre de participants a été relativement limité, il apparaît que les avis sont partagés.

Je vous donnerai bien évidemment le mien.

Autrefois, le référé était incontournable en la matière, car il permettait d'assigner sans avoir à respecter le délai de 15 jours obligatoire au fond, et sans être non plus contraint de respecter le délai de 8 jours pour le placement.

On pouvait ainsi assigner pour une audience de la semaine suivante !

...car en effet nombreux étaient les tribunaux d'instance qui n'obligeaient pas à réserver une date !

Ce temps est malheureusement révolu.

La quasi totalité des greffes obligent désormais le demandeur à réserver au préalable une date, afin de maitriser le nombre d'affaires pour une audience donnée.

Parfois la date donnée par le Greffe est très éloignée (les habitués du TI de SAINT OUEN ne me démentiront pas).

Sauf rares exceptions, on ne peut donc plus (en tous cas en région parisienne) assigner sans obtenir une autorisation du greffe.

Par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture étant obligatoire, il faut désormais (depuis la loi sur l'exclusion) respecter un délai de 2 mois avant l'audience.

Cette notification se faisant en général par courrier recommandé, il est plus prudent de prévoir 2 mois et demi.

Selon moi le principal avantage du référé a donc disparu.

Certains tribunaux (notamment le TI de MELUN) ont d'ailleurs purement et simplement supprimé le référé en matière locative, ne prévoyant qu'une audience spéciale au fond.

Reste l'exécution provisoire de plein droit attaché aux ordonnances de référé, mais la plupart des tribunaux d'instance accordent l'exécution provisoire au fond.

Il faut également rappeler qu'une décision rendue en référé n'est jamais définitive, ce qui peut réserver des surprises parfois désagréables, notamment si l'egagement de caution peut finalement être remis en cause ou encore s'il apparait, par la suite, que le commandement était nul, en raison d'une erreur de date par exemple...

Il convient par ailleurs de mesurer le risque qui existe, en référé, de se voir renvoyer au fond sous le prétexte de l'existence d'une contestation sérieuse.

Or, de multiples incidents peuvent apparaître en cours de procédure, et ce d'autant plus que celle-ci est relativement longue (ne serait-ce que par suite du délai de dénonciation de l'assignation, de l'encombrement des tribunaux et des éventuels renvois ordonnés au visa de l'article 471 du NCPC = lorsque le locataire est défaillant et que l'assignation a été délivrée en l'Etude de l'Huissier (autrefois en mairie))

... à suivre